EINDNOTITIE GOEDKOPE KOOP. Samenvattingen en discussiepunten onderzoek goedkope koop Oldambt en Pekela

Transcriptie

1 EINDNOTITIE GOEDKOPE KOOP Samenvattingen en discussiepunten onderzoek goedkope koop Oldambt en Pekela

2 Dit is een publicatie uit het SEV-programma: Wat beweegt de woningmarkt? U kunt SEV-publicaties vinden op of bestellen bij: SEV Postbus BW Rotterdam Telefoon sev@sev.nl De SEV ontwikkelt innovatieve oplossingen voor maatschappelijke vraagstukken op het gebied van wonen. Wij zijn onafhankelijk, maar kunnen niet zonder initiatiefrijke netwerkpartners. Samen met hen beproeven we ideeën voor innovaties in de praktijk. 2

3 Eindnotitie Goedkope Koop INHOUDSOPGAVE 1. Inleiding Conclusies deelonderzoeken Samenvatting bewonersonderzoek Samenvatting verkenning goedkope woningvoorraad Probleemanalyse en oplossingsrichtingen Twee kernproblemen Gevolgen van de kernproblemen Uitgangspunten voor oplossingsrichtingen Denkrichtingen voor concrete oplossingen Bijlage locatiekaarten Colofon

4 4

5 Eindnotitie Goedkope Koop 1. INLEIDING Uit diverse onderzoeken komt naar voren dat de vraag naar woningen in Oost Groningen afneemt. Dit kan leiden tot een overaanbod van goedkope koopwoningen Er staat een toenemend aantal goedkope koopwoningen te koop) 1. Dit heeft negatieve financiële consequenties voor de bewoners. Vragen die dan opkomen zijn wie zijn deze bewoners en hoe beoordelen zij zelf hun situatie? Hoe kijken bewoners aan tegen hun kansen op de woningmarkt de gewildheid van de woning op de markt? Is er in deze sector een grote verhuisbehoefte en voldoen deze woningen niet meer aan de wensen? Zijn de woningen geschikt voor aanpassingen teneinde de kansen op de woningmarkt te vergroten? En wat zou de overheid moeten doen? In deze notitie zijn de resultaten van een onderzoek naar goedkope koop in de gemeenten Winschoten, Reiderland en Scheemda (de nieuwe gemeente Oldambt) en de gemeente Pekela beschreven. De notitie bevat samenvattingen van onderzoeken naar de bewoners en de goedkope woningen. De uitkomsten van deze onderzoeken zijn voorgelegd aan een aantal deskundigen. In deze notitie zijn hun analyse van de kernproblemen en formuleringen van uitgangspunten en denkrichtingen voor oplossingen opgenomen. Het bewonersonderzoek is uitgevoerd door Heins Advies en de verkenning van de kwaliteit van de goedkope woningen door medewerkers van de betrokken gemeenten. De locatiekaarten zijn tot stand gekomen met hulp van adviesbureau GEON te Groningen en de Faculteit Ruimtelijke Wetenschappen van de RUG. Het onderzoek werd begeleid door een werkgroep, waarin de opdrachtgevers en andere betrokken partijen vertegenwoordigd waren, zoals de gemeenten Pekela, Reiderland, Scheemda, Winschoten, de woningcorporatie Acantus, de Provincie Groningen en de Stichting Experimenten Volkshuisvesting. Het onderzoek heeft twee jaren in beslag genomen. In 2007 heeft het onderzoek zich toegespitst op de bewoners en in 2008 op de woningvoorraad. In november 2008 zijn de resultaten van beide onderzoeken voorgelegd aan een aantal deskundigen. Op een zogenoemde expertmeeting waren aanwezig: - Marcel Tankink, KAW architecten (dagvoorzitter) - Femke Adriaens, zelfstandig planoloog ROiD - Han Westelaken, Architecten aan de Maas (bekend met de krimp in Limburg) - Jan Dogterom, Gerrichhauzen en partners. - Jeroen Singelenberg, SEV - Margriet Meindertsma, PvdA, Eerste Kamer - Roos Galjaard, Bureau Pau - Sacha Schram, stedenbouwkundige - de leden van de werkgroep Deze notitie bevat de volgende onderdelen. In het eerste deel zijn de uitkomsten van beide onderzoeken samengevat. Voor een uitgebreide weergave van het bewonersonderzoek wordt verwezen naar het 1 In de kernen in de vier gemeenten stonden medio 2007 op Funda 240 goedkope woningen (tot ) te koop; eind 2008 is dit aantal gestegen tot 320 woningen. 5

6 onderzoeksrapport Hoe duur is goedkope koop, een onderzoek naar de woonwensen van bewoners/eigenaren van goedkope koopwoningen in Oldambt en Pekela, van november 2007.In het tweede deel is een analyse van de problematiek gegeven en worden oplossingsrichtingen voorgesteld. De inhoud van deze paragraaf is te beschouwen als een verslag van de bijeenkomst en valt onder de verantwoordelijkheid van de deelnemers van deze meeting. Op deze bijeenkomst is gediscussieerd over de uitkomsten van een onderzoek onder de bewoners en van de goedkope woningen zelf. In de bijlage zijn de locatiekaarten opgenomen evenals een hand-out van de presentatie op de expertmeeting. 6

7 Eindnotitie Goedkope Koop 2. CONCLUSIES DEELONDERZOEKEN In deze paragraaf zijn de conclusies van de deelonderzoeken opgenomen. In de eerste plaats het onderzoek onder de bewoners en in het tweede deel zijn de resultaten van de zogenoemde kwalitatieve scan van de goedkope woningvoorraad van de koopsector in de vier gemeenten. 2.1 Samenvatting bewonersonderzoek Het onderzoek, in de vorm van een schriftelijke en mondelinge enquête vond plaats in de maanden mei en juni Van het aantal van adressen in de populatie (eigenaar-bewoners van goedkope koopwoningen) hebben mensen, cq huishoudens gereageerd op een schriftelijke enquête teruggestuurd. Deze respons van 21% is gelijk verdeeld over de gemeenten. In de enquête lag de nadruk op de kenmerken en woonwensen van mensen die geneigd zijn om binnen 2 jaar te verhuizen. Aan deze mensen zijn ook vragen gesteld over de verwachtingen over de verkoopbaarheid van de woning. In de enquête konden de huiseigenaren aangeven of men mee wilde werken aan een mondeling interview, waarin gevraagd is om een nadere toelichting van de antwoorden van de schriftelijke enquête. Hieraan hebben 72 mensen meegewerkt. Voor een uitgebreidere weergave van dit onderzoek kan verwezen worden naar het onderzoeksrapport. Binnen de goedkope koop tekent zich het beeld af van een tweedeling. Enerzijds jonge huishoudens die snel willen verhuizen naar een grotere en duurdere woning, vaak in een andere plaats en anderzijds oudere bewoners met minder financiële draagkracht, die in de woning blijven wonen totdat de gezondheid eisen gaat stellen. De woonwensen van oudere bewoners richt zich vooral op appartementen met lift in de goedkope huur. De kansen op de woningmarkt van deze in omvang toenemende groep oudere bewoners lijken af te nemen. Er is een grote diversiteit is aan draagkracht, keuzemogelijkheden en woonwensen van de bewoners. Uit het onderzoek komen indicaties dat een groot deel van de bewoners van 55plus tot een kwetsbare groep behoort. Bijna 45 % is arbeidsongeschikt of werkeloos. Binnen de groep bewoners kunnen we stellen dat het vooral de oudere bewoners met lage inkomens in de rijtjeswoningen zijn, die de minste kansen hebben om hun woonwensen te realiseren. Afhankelijk waar men de grenzen legt varieert deze groep in omvang tussen de 500 en de 800 huishoudens, op het totaal van 6400 is dit nu nog een kleine groep. De verwachting is echter dat deze groep in omvang zal toenemen. Mensen blijven vaak lang in hun woning wonen, deels door financiële reden, deels uit tevredenheid en leefstijl. Ook spelen de lage woonlasten hier een belangrijke rol. Ouderen wachten lang met verhuizen, vooral als ze wonen in (half)vrijstaande woningen. Deze woningen zijn nog vrij gewild. Tegenover de minder verhuisgeneigde groep vijftigers en vroege zestigers staat de groep tussen 25 tot 35 jaar die juist meer dan gemiddeld verhuisgeneigd is. 45% van de bewoners van deze leeftijd wil binnen 2 jaar verhuizen. Deze groep 7

8 woont nu vaak in een tussenwoning en wil overwegend een (half) vrijstaande woning en is bereid tot eigen vermogen in de nieuwe woning te steken. De reden om te verhuizen is bij de helft van deze mensen gelegen in ontevredenheid over de huidige woning. Dat is meer dan bij andere leeftijdgroepen onder de bewoners, die vaker economische redenen of gezondheid als verhuisreden geven. Deze jongere huishoudens, van wie het merendeel bestaat uit twee personen, ziet de goedkope woning meer als opstap naar een volgende koopwoning, ongeveer even vaak in de eigen buurt als elders. Men is hier nog niet zo gebonden en stelt eisen aan de woning, mede doordat in deze groep ook hogere inkomens voorkomen zullen die ook vaak realistisch zijn. 2.2 Samenvatting verkenning goedkope woningvoorraad Uit eerdere onderzoeken van ABF en Companen blijkt dat woningen in centrum dorpse woonmilieus meer in trek zijn dan bijvoorbeeld dorpse woonmilieus met minder voorzieningen en landelijk perifere milieus, waar de woningbehoefte sterk zal afnemen. Als we kijken naar het voorkomen van deze woonmilieus in de gemeenten uit het onderzoek naar de goedkope koop dan blijkt dat nagenoeg de helft van de goedkope woningvoorraad zich in het landelijke en perifere woonmilieu bevindt. Hoewel het hier alle woningen betreft, kunnen we mede op basis van het onderzoek van ABF stellen dat alleen de goedkope koopwoningen in het centrum van Winschoten en iets minder in de grotere dorpen voor de toekomst een redelijke tot goede verkoopbaarheid hebben en dat die van de overige woningen onder druk staat. In Bijlage 1 zijn de locatiekaarten opgenomen, waarop is aangegeven waar de goedkope woningen zich bevinden. Op deze kaarten is ook het bezit van Acantus (de grootste woningcorporatie in het gebied) aangegeven. Over het algemeen kan gesteld worden dat de goedkope woningvoorraad verspreid voorkomt zowel in bebouwingslinten als in meer compactere buurten en wijken. Uit het onderzoek van Companen komt naar voren dat vooral bij de tussenwoningen (in rijtjes) overschotten worden verwacht. Nagenoeg een kwart van de goedkope woningvoorraad zijn rijtjes tussenwoningen. Het zijn deze tussenwoningen, die voor een groot deel vlak na de Wereldoorlog zijn gebouwd en die over het algemeen een matige kwaliteit hebben. Deze kwaliteit van de goedkope woningen is onderzocht door medewerkers van de vier gemeenten. Diverse ambtelijke medewerkers hebben op basis van hun eigen ervaring en kennis een mening ( professional judgement ) gegeven van de kwaliteit van de goedkope voorraad en daar een tevens een label aan gehangen. Daarbij is gelet op de bouw- en woontechnische kwaliteit, op de staat van onderhoud en in hoeverre de woning voor ouderenhuisvesting geschikt is of met aanpassingen geschikt te maken is. Daarbij wordt onderkend dat niet altijd dezelfde maatstaf is gehanteerd. De uitkomsten van deze zogenoemde kwalitatieve scan zijn dan ook indicatief. Nader onderzoek vooral wat betreft de geschiktheid voor ouderenhuisvesting is noodzakelijk. De grote verschillen op dit punt hebben vooral te maken met de inschatting van wat al dan niet haalbaar is. 8

9 Eindnotitie Goedkope Koop Onderstaande tabel laat zien dat het overgrote deel van de woningen in bouw- en woontechnische redelijke of goed verkeert. Vanwege de slechte kwaliteit zou slechts 1 a 2% gesloopt zou moeten worden en is in 5 a 20% een ingrijpende renovatie noodzakelijk. Uit deze verkenning komt het volgende beeld naar voren: Scheemda Reiderland Pekela Winschoten Slechte kwaliteit: dient te worden gesloopt 1% 1,9% 2% 2% Bouwtechnische renovatie noodzakelijk 1,7% 6% Woontechnische renovatie noodzakelijk 5% 6,8% 5% 8% Complete renovatie noodzakelijk 7,6% 6% Regelmatig onderhoud (kwetsbaar) 4% 4,0% 15% 10% Is goed: te behouden 90% 78,0% 78% 68% Totaal 100% 100,0% 100% 100% Geschikt voor ouderenhuisvesting 2% 12% Geschikt te maken voor 44,7% 95% pm pm ouderenhuisvesting Opknappen woonomgeving 4% pm 6% pm Totaal (absoluut) 1131 woningen 932 woningen 1662 woningen 2528 woningen 9

10 10

11 Eindnotitie Goedkope Koop 3. PROBLEEMANALYSE EN OPLOSSINGSRICHTINGEN De problematiek is samen te vatten in twee kernproblemen. De strategieën en interventies van overheden en andere actoren dienen hierop een antwoord te geven. De mening van de deskundigen is dat concrete oplossingen al werkende weg dienen te worden ontwikkeld. In deze paragraaf wordt hiervoor een kader beschreven, in de vorm van uitgangspunten en denkrichtingen, die zijn geformuleerd tijdens eerder genoemde expertmeeting. Deze paragraaf heeft dan ook het karakter van een verslag. 3.1 Twee kernproblemen Er kunnen twee kernproblemen onderkend worden: Er is sprake van een reëel overschot van woningen: een aantal woningen moet aan de markt worden onttrokken. Er staan veel woningen te koop. Een aantal van de te koop staande woningen zal, als gevolg van de krimp, op de middellangere termijn niet meer verkocht kunnen worden, ook niet na aanzienlijke prijsverlaging. Dit zal vooral de goedkope koop treffen. Hier is sprake van een structureel overaanbod en een mindere kwaliteit van de woningen. De plek waar de woning staat en de kwaliteit bepalen uiteindelijk welke woningen uit de markt vallen. Te verwachten is dat dit een geleidelijk proces is, waarbij de slechtste woningen op de slechtste plaatsen uiteindelijk over blijven. Op regionale schaal heeft dit een behoorlijke impact. Bovendien is het probleem ruimtelijk verspreid (bv bij arbeiderswoningen in linten of in het dorp) en deels geconcentreerd (in blokken in uitbreidingswijken). De bewoners en de locaties van de goedkope koopvoorraad zijn divers en vragen specifieke interventies en instrumenten. In zijn algemeenheid kan worden gesteld dat de bewoners, die met de woningen blijven zitten, geconfronteerd worden met een schuld, verlies van vermogen en huisvestingsproblemen. Van de omvang van de problematiek in financiële en ruimtelijke zin is nog weinig bekend. Wel is helder dat de problematiek van de goedkope koop in verband staat met het bredere probleem van de krimpregio en met andere woningmarkt segmenten, evenals met het verkoopbeleid van de woningbouwvereniging. De aanpak moet dan ook integraal en regionaal zijn. 3.2 Gevolgen van de kernproblemen Deze twee problemen hebben de volgende gevolgen: Kapitaalvernietiging Een woning die niet wordt verkocht betekent dat er kapitaal verdwijnt. Dit treft in eerste instantie de eigenaar zelf, bv een senior wiens afbetaalde huis tevens pensioenvoorziening is of jongere huishoudens die met een schuld blijven zitten. 11

12 Volkshuisvestelijk Senioren die hun huis niet kwijtraken kunnen niet doorstromen naar bv centrumplannen in Winschoten. Jongeren kunnen niet verderop in wooncarrière. Mensen blijven hierdoor langer in het eigen dorp wonen. Hier kan een dynamiek uit voortkomen, bv aanpassingen van de woningen, ontwikkeling van particuliere zorgconcepten, samenvoeging door aankoop van aanpalend leegstaande panden maar ook negatieve effecten als verpaupering. Sociaal/gemeenschap Voor het betreffende huishouden heeft het niet kunnen verkopen een grote impact. Vooral bij urgente verhuisredenen als verandering van werk, gezondheidsproblemen of gezinsuitbreiding is er sprake van een groot probleem. Leegstaande panden hebben negatieve effecten op de leefbaarheid van een buurt en effecten op de samenhang van de samenleving. Bij oplossingsrichtingen moet rekening worden gehouden met de dubbele betekenis van een dorp, dat niet alleen een verzameling huizen is, maar ook een sociale gemeenschap. Ruimtelijk De kwaliteit van de omgeving van een woning speelt een belangrijke rol bij de verkoopbaarheid, zowel in positieve als negatieve zin. Problemen zullen gelijktijdig geconcentreerd of juist verspreid ontstaan. In elk geval treedt er een ruimtelijk effect op. Het maakt verschil of een woning in een lint of in een samenhangende buurt staat. Het is nu niet exact bekend waar de problemen zullen ontstaan. Toekomst Voor de langere termijn mag verwacht worden dat de regio meer vestiging van hogere inkomens krijgt, vergelijkbaar met de trek van vooral senioren naar de grotere kernen. Ook kan het zijn dat binnen de krimp zich plaatselijk een bepaalde groei zal voordoen. Bepaalde kernen kunnen eruit springen, bv die met een redelijk voorzieningen niveau of dorpen die uitstralen dat ze het wel redden (en dus een goede investering zijn). 3.3 Uitgangspunten voor oplossingsrichtingen Over de vraag hoe beleidsmakers en planners hiermee om moeten gaan, zijn door de deskundigen de volgende punten maar voren gebracht. Dit zijn geen kant en klare oplossingen, maar meer uitgangspunten voor oplossingsrichtingen. Maatwerk Een grote groep woningzoekenden wil in het eigen dorp blijven wonen. Sommige kernen hebben ook in de krimp potentie. Bedacht moet worden dat de groep bewoners divers is (zowel mobiele senior, als meer kwetsbare senior en jongere woningzoekenden). Dit vraagt om maatwerk. 12

13 Eindnotitie Goedkope Koop Gezamenlijk oplossen Bij het zoeken naar oplossingen is het belang van een samenhangende aanpak benoemd. Allianties tussen overheden, tussen woningcorporatie en eigenaar/bewoners. Ook lokale ondernemers zijn ook belanghebbend en kunnen betrokken worden. Integrale oplossingen Ook inhoudelijk gaat het om verbanden aanbrengen tussen goed en minder goed verkopende woningen, tussen ruimtelijk en sociale aanpak, tussen koop- en huurbeleid. Positief investeren Men dient bij investeringen het verlies voor de korte termijn te accepteren. Lange termijn visie nodig, perspectief bieden Direct in verband met verschillende concrete oplossingsrichtingen, staat de vraag waar je op lange termijn naar toe wilt. Wat wil je hier, voor welke bewoners moet het gebied zijn toegerust, wat laat je toe, waar moet het heen. Een lange termijn visie ontbreekt nu nog. Er worden veel kansen gezien in de betrokkenheid van 9 gemeenten in de regio. Voor de bewoners is het nodig dat er een perspectief geboden wordt. Korte termijn interventies Er is gesproken over een samenspel van interventies, zowel financieel (bv fonds) als ruimtelijk goed gekozen. Deeloplossingen moeten bijdragen aan een lange termijn visie op dit gebied. Ruimte voor zelfoplossend vermogen en creativiteit van de gemeenschap Eigenaren zullen zelf, mits goed geïnformeerd over de marktsituatie, kunnen meedenken over oplossingen. Krimp ontstaat niet van de ene op de andere dag. Eigenaren worden meer kansen en creativiteit toegedicht dan nu bekend en onderzocht is. Vooral degenen die geen urgente verhuisreden hebben en nog langer in de woning willen blijven wonen, kunnen hierin worden betrokken. Deze mensen zijn ook kapitaal voor het gebied. 3.4 Denkrichtingen voor concrete oplossingen De vertegenwoordigers van de SEV, de regionale Streekraad (namens de gemeenten) en Acantus hebben tijdens de expertmeeting afgesproken een pilot op te zetten om te komen tot een krimpstrategie. Deze strategie dient een lange termijnvisie te bevatten die richting geeft aan urgente, korte termijn oplossingen en goed gekozen interventies (passend in lange termijn/regio strategie), gebaseerd op een visie op hoe je geleidelijke ontwikkelingen vanuit gemeenschap kan faciliteren. Integrale lange termijnvisie nodig - Waar ga je sturen en waar niet (& wat geef je de tijd, wat niet). - Visie op ontwikkeling en participatie vanuit de samenleving. - Visie op ruimte/omgevingskwaliteit, (hoe kunnen kernkwaliteiten worden versterkt). - Visie op vastgoed (waardeontwikkeling en duurzaamheid). 13

14 Financiële instrumenten - Exploitatiestrategie en deelprojecten, bv integrale opstalexploitatie. Bv. Een rotte kiezen project waarin onverkoopbare woningen worden aangekocht, gecombineerd met investeringen op strategische plekken (passend in lange termijn visie) die waarde van vastgoed vermeerderen. (bv appartementen in Beerta, particulier woningverbeteringproject). - Experimenteler omgaan met instrumentarium. - Strategische interventies (icoon projecten). Volkshuisvestelijk - Aanpassen van de bestaande woningen die aangepast kunnen worden: ouderenhuisvesting, energiezuinigheid, en dergelijke. - Terugkopen van voormalige huurwoningen. - Stoppen met verkoop van huurwoningen. Ruimtelijk - Ruimte als kans. Bestemmingsplan beleid herzien: bv verruimen van de mogelijkheden van werken bij huis (zwaardere milieucategorie) en de mogelijkheid om activiteiten op erf te ontwikkelen. - Nabijheid als kans: zelfvoorzienend zijn door werk bij huis in kern met voorzieningen (als contramal voor de zogenaamde perifere ligging, immers de A7 en Groningen zijn op 5 resp. 20 minuten rijden bereikbaar). - Flexibele/geleidelijke aanpassing: In kader van bestemmingsplan visie ontwikkelen op zones/plekken waar een woning er tussen uit kan (bv linten, verdunning in samenhang met versterking landschap) en aan welke randvoorwaarden dat moet voldoen (contramal van huidige uitbreidingsregels in het bestemmingsplan). Bv te koppelen aan sloopfonds voor verdunning. Regionale aanpak, regionale woonvisie, gemeenten als trekkers - Betrokkenheid van ook andere Oostgroninger gemeenten als Stadskanaal en Vlagtwedde. Gemeenten beginnen open te staan voor een gezamenlijke aanpak. Het regionale woonplan is een aanknopingspunt. Gemeenten geven aan zelf opdrachtgever te willen zijn voor het nadenken over oplossingen. Leren van anderen - Er wordt elders ook veel bedacht. Ga kijken bij DC Noise, Ontwerplabs Krimp Limburg en Dongeradeel. Duurzaamheid als kans: renovatie en isolatie levert een besparing op maandlasten op. - Betrek middenstand en bewoners bij de lange termijn plannen. (Draagvlak). 14

15 Eindnotitie Goedkope Koop BIJLAGE LOCATIEKAARTEN (OOK DIGITAAL VERKRIJGBAAR) Winschoten 15

16 16 Oude Pekela

17 Eindnotitie Goedkope Koop Nieuwe Pekela Nieuwe Pekela 17

18 18 Midwolda

19 Eindnotitie Goedkope Koop Westerlee Scheemda 19

20 20 Beerta Beerta

21 Eindnotitie Goedkope Koop Finsterwolde Ganzedijk 21

22 Nieuwbeerta Nieuweschans 22

23 Eindnotitie Goedkope Koop COLOFON Een verkenning in opdracht van de gemeenten Pekela, Reiderland, Scheemda en Winschoten en met actieve deelname van Woningcorporatie Acantus, provincie Groningen en de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting. Uitgave Auteurs Vormgeving omslag Druk omslag Opmaak SEV Drs. Femke Adriaans en ir. Gerard Heins/Heins Advies Ontwerpwerk, Den Haag Drukkerij Goos, Ouderkerk aan den IJssel Freya Zwartewaalsloot, Vlaardingen Hoewel grote zorgvuldigheid is betracht bij het samenstellen van dit rapport, aanvaarden SEV en de betrokkenen geen enkele aansprakelijkheid uit welke hoofde dan ook voor het gebruik van de in deze publicatie vermelde gegevens. Rotterdam, februari

24 HOE DUUR IS GOEDKOOP? Onderzoek naar de woonwensen van bewoners/eigenaren van goedkope koopwoningen in Oldambt en Pekela Auteurs: Drs. Femke Adriaans Ir. Gerard Heins

25 Dit is een publicatie uit het SEV-programma: Wat beweegt de woningmarkt? U kunt SEV-publicaties vinden op of bestellen bij: SEV Postbus BW Rotterdam Telefoon sev@sev.nl De SEV ontwikkelt innovatieve oplossingen voor maatschappelijke vraagstukken op het gebied van wonen. Wij zijn onafhankelijk, maar kunnen niet zonder initiatiefrijke netwerkpartners. Samen met hen beproeven we ideeën voor innovaties in de praktijk. 2

26 Hoe duur is goedkoop? INHOUDSOPGAVE Samenvatting Inleiding De context Woningmarktontwikkeling Oost Groningen Woningmarkt onderzoek Oldambt Conclusies voor de goedkope koop Het onderzoek Aanpak Respons De uitkomsten Kenmerken van de bewoners van goedkope koopwoningen Leeftijd en grootte van het huishouden Inkomen Bron van inkomsten Huidige woonsituatie Kenmerken goedkope koop Oldambt en Pekela Huidig woningtype Beoordeling leefbaarheid wijk of buurt Verhuisgeneigdheid Verhuisredenen Woonwensen Woningtype Huur of koop Binding aan de eigen woonplaats Geschiktheid voor ouderen Relatie met woonwens Eigen investeringen Verkoopstrategieën van bewoners Verwachtingen en suggesties van bewoners Conclusies...41 Bijlage 1: Vragenlijst schriftelijke enquête...43 Bijlage 2: Vragenlijst mondelinge interviews...51 Bijlage 3: Uitkomsten Mondelinge interviews per gemeente

27 4

28 Hoe duur is goedkoop? SAMENVATTING De regio Noordoost Groningen heeft te maken met krimp van de bevolking als gevolg van vergrijzing. Dit leidt tot een afname van het inwonertal. Ook in de samenstelling van de bevolking verandert veel wat invloed heeft op de woningmarkt. Er ontstaan overschotten, vooral in de huursector en de goedkope koopsector (tot ,-). In de goedkope koopsector in de gemeenten in Noordoost Groningen staan nu al veel woningen lang te koop. De vraag die in dit onderzoek centraal staat is om welke bewoners het gaat. Zijn het vooral oudere bewoners die lang in de woning gewoond hebben en nu een woning zoeken die geschikt is voor de oude dag? Gaat het om financieel kwetsbare groepen, mensen met een laag inkomen of afhankelijk van werkeloosheidsof arbeidsongeschiktheidsuitkering? Het onderzoek is gedaan in de gemeenten Winschoten, Reiderland, Scheemda en Pekela in de maanden mei en juni Op basis van een selectie uit het OZB-bestand van alle koopwoningen onder de zijn adressen aangeschreven: huishoudens hebben gereageerd. De respons was representatief voor wat betreft de verdeling over de gemeenten en de bouwperiode van de woningen. Aan de bewoners zijn vragen gesteld over de huidige woonsituatie, persoonlijke kenmerken. Aan de verhuisgeneigde bewoners zijn vragen gesteld over de verhuisredenen, de woonwensen, het budget en de verkoopstrategie. Naast een schriftelijke enquête zijn 72 huishoudens in deze vier gemeenten mondeling geïnterviewd, waarbij een nadere toelichting is gevraagd op de in de schriftelijke enquête gegeven antwoorden. Uit het onderzoek blijkt dat de bewoners overwegend van middelbare of gevorderde leeftijd (senioren) zijn. De groep middelbare gezinnen is groot, maar de helft van de bewoners is 55plus en dat is ouder dan gemiddeld. Het woningbestand van de goedkope koop dateert voor 90% van voor Veel bewoners wonen lang in de woning. Uit het onderzoek komen indicaties dat een groot deel van de bewoners van 55plus tot een kwetsbare groep behoort. Bijna 45 % is arbeidsongeschikt of werkeloos. Van de mensen tussen 55 en 65 jaar wil 10% nog naar een vrijstaande woning verhuizen en 40% naar een appartement met lift verhuizen. De belangrijkste reden om te willen verhuizen zijn zorgen over (afnemende) gezondheid. Tegenover de minder verhuisgeneigde groep vijftigers en vroege zestigers staat de groep tussen 25 tot 35 jaar die juist meer dan gemiddeld verhuisgeneigd is. 45% van de bewoners van deze leeftijd wil binnen 2 jaar verhuizen. Deze groep woont nu vaak in een tussenwoning en wil overwegend een (half) vrijstaande woning en is bereid tot eigen vermogen in de nieuwe woning te steken. De reden om te verhuizen is bij de helft van deze mensen gelegen in ontevredenheid over de huidige woning. Dat is meer dan bij andere leeftijdgroepen onder de bewoners, die vaker economische redenen of gezondheid als verhuisreden geven. Deze jongere huishoudens, van wie het merendeel bestaat uit twee personen, ziet de goedkope woning meer als opstap naar een volgende koopwoning, ongeveer even vaak in de eigen buurt als elders. Men is hier nog niet zo gebonden en stelt eisen aan de woning, mede doordat in deze groep ook hogere inkomens voorkomen zullen die ook vaak realistisch zijn. Binnen de goedkope koop tekent zich daarmee enigszins het beeld af van een tweedeling. Enerzijds jonge huishoudens die snel weer verhuizen, naar een grotere en duurdere woning, vaak in een andere plaats en 5

29 anderzijds bewoners met minder financiële draagkracht, die in de woning blijven wonen totdat de gezondheid eisen gaat stellen. De woonwens van oudere bewoners richt zich vooral op appartementen met lift in de goedkope huur. De kansen op de woningmarkt van deze in omvang toenemende groep oudere bewoners lijken af te nemen. 6

30 Hoe duur is goedkoop? 1. INLEIDING In deze rapportage zijn de resultaten beschreven van een onderzoek onder de bewoners van de goedkope koopwoningen in Oost Groningen. Het onderzoek is gedaan in de gemeenten Winschoten, Reiderland, Scheemda en Pekela in de maanden mei en juni Op basis van een selectie uit het OZB-bestand van alle koopwoningen onder de zijn adressen aangeschreven: huishoudens hebben gereageerd. Met dit onderzoek worden de kenmerken en de woonwensen van de verhuisgeneigde bewoners van goedkope koopwoningen in beeld gebracht. Het onderzoek is uitgevoerd door Heins Advies te Leeuwarden onder begeleiding van een werkgroep, waarin opdrachtgevers en andere betrokken partijen zitting hadden, zoals de gemeenten Pekela, Reiderland, Scheemda, Winschoten, de woningcorporatie Acantus, de Provincie Groningen en de Stichting Experimenten Volkshuisvesting. In hoofdstuk 2 worden deze achtergronden en uitgangspunten beschreven. In hoofdstuk 3 wordt de aanpak van het onderzoek en de representativiteit behandeld. Deze resultaten zijn per onderwerp beschreven in hoofdstuk 4. Achtereenvolgens komen de kenmerken van de bewoners, de huidige woonsituatie, de verhuisgeneigdheid en verhuisreden, de woonwensen, het budget en het vertrouwen in de verkoopbaarheid van de woning aan de orde. Op basis van de onderzoeksresultaten zijn in het laatste hoofdstuk de conclusies opgesomd. 7

31 8

32 Hoe duur is goedkoop? 2. DE CONTEXT De regio Noordoost Groningen heeft te maken met krimp van de bevolking. Door de perifere ligging is er al jaren een vertrekoverschot wat zorgt voor een beperkte druk op de woningmarkt. De vergrijzing heeft hier sneller dan in de rest van Nederland op de ontwikkeling van het inwonertal effect gehad. De bevolking zal in de komende 25 jaar afnemen met circa 10 %, vooral als gevolg van vergrijzing. De vergrijzende bevolking genereert ook een grote behoefte aan woningen die geschikt zijn voor ouderen. De woningmarkt is sterk in beweging waardoor krimp volop in de belangstelling staat van de diverse overheden en de woningbouwcorporaties in de regio. Er is in de afgelopen jaren het nodige onderzoek naar de regionale woningmarkt gedaan. In dit hoofdstuk worden de uitkomsten en conclusies weergegeven, die voor dit onderzoek relevant zijn. De eerste paragraaf gaat in op het onderzoek Nieuwbouw en transformatie in de regio s Delfzijl en Oost Groningen, hoe gaan we om met krimp. Dit onderzoek is in november 2006 door ABF Research verricht in opdracht van het Overleg Wonen werkgebied Acantus. Het tweede deel van dit hoofdstuk gaat in op het Woningmarktonderzoek Oldambt: onderzoek en advies wat door bureau Companen is uitgevoerd in oktober Beide onderzoeken leiden tot de conclusie dat meer aandacht voor de goedkope koopsector dringend gewenst is, omdat hier de meeste overschotten zullen gaan ontstaan. 2.1 Woningmarktontwikkeling Oost Groningen In opdracht van het informele Overleg Wonen werkgebied Acantus (Bellingwedde, Delfzijl, Scheemda, Veendam, Vlagtwedde, Winschoten, Pekela, Reiderland, Menterwolde) heeft ABF Research onderzoek verricht naar de ontwikkelingen op de woningmarkt in de regio s Oost Groningen en Delfzijl. Op basis van de te verwachten woningbehoefte is een consument gericht bouwprogramma herleid. Dit bouwprogramma is vergeleken met de werkelijke bouwplannen in de regio, die veel omvangrijker zijn. Hieronder worden de belangrijkste uitkomsten weergegeven. Afname inwonertal op termijn als gevolg van vergrijzing ABF maakt voor de raming van de kwalitatieve woningbehoefte gebruik van de Primos prognose van Volgens Primos 2005 neemt het inwonertal in de regio tot 2030 behoorlijk af met inwoners in de regio Oost Groningen en in de regio Delfzijl, vooral als gevolg van de vergrijzing. Verwacht wordt dat het binnenlandse migratiesaldo de komende 15 jaar nog licht positief zal blijven. Het buitenlandse migratiesaldo is al positief en stijgt in de periode verder. Het geringe positieve migratiesaldo zal echter onvoldoende zijn om het dalende geboortecijfer op te vangen.. Kenmerken bewoner: grijzer en rijker Het aantal huishoudens in Oost Groningen blijft in de periode ondanks de negatieve ontwikkeling van het inwonertal ongeveer stabiel, als gevolg van de positieve migratie en de individualisering. Tussen

33 en 2030 verandert de samenstelling van de huishoudens door ontgroening en vergrijzing wel. Er treedt een verschuiving op. Het aantal huishoudens tussen 65 jaar en 74 neemt tussen 2005 en 2015 toe met circa 30%. Deze groep groeit na 2015 niet meer zo sterk, maar nog wel met 10% tot Het aantal huishoudens van 75 en ouder stijgt tot 2015 met circa 20%. Na 2015 bereikt de vergrijzingsgolf het hoogtepunt. In die periode bereiken de babyboomers de hoogste leeftijdklasse van 75 jaar en ouder, die dan toeneemt met nog eens 30%.Tussen 2005 en 2015 neemt het aantal dertigers af met bijna 10%. De ontgroening zet na 2015 door in het dalend aantal veertigers. De inkomensontwikkeling laat een afname van het aantal huishoudens met een beperkt inkomen zien, en een toename van het aantal huishoudens met een inkomen van meer dan De verdeling van huishoudentypen blijft tot 2015 vrij lang stabiel, daarna neemt het aantal alleenstaanden toe en het aantal gezinnen met kind in ongeveer gelijke mate af. Effect op de woningmarkt De totale woningbehoefte blijft ongeveer gelijk. Tussen 2005 en 2015 neemt de behoefte aan goedkope en middeldure huurwoningen af. De behoefte aan dure huurwoningen neemt iets toe. Er is een groeiende behoefte aan koopwoningen en woningen met zorg. Relevant voor dit onderzoek is dat ABF Research de behoefte aan goedkope koopwoningen in de periode tot 2030 raamt op circa 1800, vooral in centrum dorpse milieus. Deze milieus komen meer in trek Dorpse milieus met minder voorzieningen moeten wat aan positie inleveren. De woningbehoefte neemt hier als geheel af, vooral veroorzaakt door een afname van de behoefte aan goedkope en middeldure huur. Aan goedkope koopwoningen blijft tot 2015 nog behoefte, evenals aan wonen met zorg en dure koop. Na 2015 stagneert de behoefte aan goedkope koop in dorpse milieus en resteert hier vooral een behoefte aan verzorgd wonen. In landelijk perifere milieus neemt de behoefte aan gewonen woningen in koop- en huursector af en is vooral behoefte aan wonen met zorg Landelijk bereikbare milieus zijn in trek. Dit is het enige woonmilieu waar aan alle woningtypen een behoefte blijft bestaan en waar voor de lange termijn zelfs een toenemende behoefte is aan goedkope koop. Ter illustratie is de verdeling naar woonmilieus voor de gemeenten die meedoen aan het huidige onderzoek naar de woonwensen van eigenaren van goedkope koopwoningen in onderstaande figuur opgenomen. Figuur 1: Ontwikkeling van de woningbehoefte naar eigendom en prijs per woonmilieu (aantal x 1000), Oost Groningen en Delfzijl e.o., Bron ABF, /

34 Hoe duur is goedkoop? Volgens de indeling van ABF komen landelijk bereikbare milieus in Oldambt en Pekela niet voor, wel dorpse en landelijk perifere milieus. Binnen Oldambt en Pekela wordt alleen Winschoten als centrum dorps aangemerkt. In landelijk perifere woonmilieus krijgen op termijn te maken met afnemende woningbehoefte in alle segmenten, behalve verzorgd wonen en dure huur. Tot 2015 is er nog wel een licht stijgende behoefte aan goedkope koop. Overigens wil een toenemende behoefte niet zeggen dat er ook een tekort is. In de volgende paragraaf zal dit blijken voor de goedkope koopwoningen. Als geheel neemt de behoefte aan wonen met zorg in de beide regio s tot 2030 toe met 800 woningen. Strategie voor afstemming vraag en aanbod Op basis van de Primos prognose zouden er in de periode tussen 2005 en 2015 ongeveer 3400 nieuwe woningen in de regio Oost Groningen en Delfzijl e.o. kunnen worden gebouwd en tegelijk 2700 gesloopt en 3800 huurwoningen verkocht (toename 700 woningen). In dit programma is er dus sprake van drie onderdelen van de strategie om vraag en aanbod op de woningmarkt af te stemmen, namelijk nieuwbouw, sloop en verkoop van huurwoningen. Voor het onderzoek naar de goedkope koop is de relatie tussen verkoop van huurwoningen en de goedkope koop relevant. Volgens het ABF zet de verkoop van huurwoningen de markt voor goedkope koopwoningen verder onder druk. De goedkope koopvoorraad neemt toe door verkoop van huurwoningen, waardoor de problematiek van de goedkope koopwoningen in omvang toeneemt. In werkelijkheid zijn er voor de regio Oost Groningen-Delfzijl plannen die leiden tot een veel omvangrijker toename van de woningvoorraad met 5000 woningen tot Het ABF verwacht negatieve gevolgen voor landelijk perifere en dorpse milieus. Een scenario kan zijn dat hier alleen nog voor zorgbehoefte hoeft te worden gebouwd en dat veel in de goedkope en middeldure koop gesloopt zou moeten worden. Voornamelijk gewone eengezinskoopwoningen zullen in dorpse en landelijk perifere milieus steeds moeilijker verkocht kunnen worden. In dit scenario kan de regio met een leegstand van 7% te maken krijgen. 2.2 Woningmarkt onderzoek Oldambt Door bureau Companen is in oktober 2006 een woningmarkt onderzoek voor het Oldambt verricht in opdracht van Acantus/SGBA/Provincie Groningen, de gemeenten Scheemda, Reiderland en Winschoten. Dit onderzoek is meer toegespitst op drie van de vier 1 gemeenten die ook in het voorliggend onderzoek naar de woonwensen van bewoners van goedkope koop zijn onderzocht. Het onderzoek van Companen is gericht op de hele woningvoorraad en dient als referentie voor de uitkomsten van het onderzoek naar de goedkope sector. Afnemende woningbehoefte In Reiderland en Winschoten is de krimp al begonnen en leidt ook tot een negatieve woningbehoefte. Scheemda is wat bevolkingssamenstelling jonger en dat blijkt ook uit de ontwikkeling van het inwonertal en woningopbouw. 1 Alhoewel de gemeente Pekela in het onderzoek van Companen niet is meegenomen, wordt wel verondersteld dat de conclusies hier vergelijkbaar zijn. 11

35 Kenmerken bewoners De perifere gebieden zoals Reiderland, de buitenwijken van Winschoten en de buitenkernen van Scheemda ontgroenen en vergrijzen sterker dan in de (centrum)dorpen. Dit komt omdat de dorpen een opvangfunctie voor de regio hebben. Een algemene trend in Nederland is de welvaarstijging, die ook inde toekomst nog zal doorzetten bij zowel jonge huishoudens (o.a. door de toegenomen arbeidsparticipatie van vrouwen) als bij senioren (beter pensioen, koopwoning, vaak hypotheekvrij). Overschotten op de woningmarkt Op grond van de doelgroepenontwikkeling voor de lange termijn en de woonwensen zijn de verwachte fricties door Companen in beeld gebracht. Companen heeft daarbij wat specifieker naar de verschillen tussen woningsegmenten gekeken. Daaruit blijkt net als in het ABF onderzoek een fors toekomstig overschot aan ongelijkvloerse huurwoningen. Voor de koopwoningen blijkt ook hier een fors overschot aan goedkope rijwoningen (goedkoper dan ), vooral in de buitenwijken van Winschoten, Scheemda en Reiderland. In Winschoten-centrum speelt dit nauwelijks. Deze uitkomsten in het Companen-onderzoek wat betreft Winschoten-centrum strookt met de uitkomsten van het ABFonderzoek waarin een behoefte aan goedkope koopwoningen in centrumdorpse milieus werd geraamd (zie vorige paragraaf). Voor rijwoningen tot ,- en goedkope twee-onder-één-kapwoningen (tot ) worden ook overschotten verwacht. Voor vrijstaande woningen tussen en wordt ook een overschot verwacht, dat wellicht te maken heeft met het bouwjaar van deze woningen en mogelijk met achterstallig onderhoud. Tekorten op de woningmarkt De tekorten bevinden zich vooral bij de twee-onder-één-kapwoningen tussen en en (in mindere mate) de duurdere twee-onder-één-kapwoningen. In het segment vrijstaand is het tekort erg beperkt, zowel bij de vrijstaande woningen goedkoper dan en de vrijstaande woningen duurder dan Nultreden woningen vormen het gros van het tekort. Daarbij is vooral in de goedkope en middeldure huursector een tekort en in de dure koop. Nuances per deelgebied Per deelgebied worden in het rapport van Companen een aantal nuances gemaakt. Reiderland Met uitzondering van nultredenwoningen is in alle marktsegmenten het risico van een te groot aanbod. Een uitzondering is de groep dorpsgebonden senioren die in Reiderland een nultredenwoning vraagt. Volgens de enquête van Companen zou de komende 14 jaar in dit segment ruim 150 huurwoningen moeten worden toegevoegd. Scheemda/kern Hier is de markt redelijk in evenwicht. Er is beperkt behoefte aan toevoeging van nultredenwoningen (250) en duurdere koopwoningen (75) 12

36 Hoe duur is goedkoop? Scheemda- buitendorpen In de buitenkernen is beperkt behoefte aan nultredenwoningen (75) en duurdere koopwoningen (2^1 kap en vrijstaand 150) Winschoten-centrum In Winschoten centrum wordt tot 2020 alleen een toevoeging van 100 nultredenwoningen geraamd. Winschoten-overig In de buitenwijken van Winschoten zijn veel potentiële overschotten in de huursector, en in de koopsector aan rijwoningen en goedkope appartementen. Tekorten zijn er in de nultredenwoningen (huur) en meer luxe koopwoningen (2^1kap). Strategie voor afstemming vraag en aanbod Het Companen rapport beschrijft een genuanceerde strategie om tot een betere afstemming tussen aanbod en vraag te komen. De kwalitatieve fricties worden volgens dit onderzoek het best aangepakt door een combinatie van: - Transformatie van rijtjeswoningen door sloop/nieuwbouw, opplussen en verbouw tot tweekappers en of gelijkvloerse woningen. - Transformatie van eenvoudige koopwoningen, waarbij de aandacht wordt gevestigd op de eigendomsverhouding en slecht onderhoud, maar ook de risico s van verpaupering, en verschuiven van de vraag uit de huursector waardoor de opgave nog groter wordt. - Forse toevoeging nultrede woningen (1000 tot 2020). - Toevoeging luxe koopwoningen: 650 tot 2020 in de Blauwe Stad (bestaande plannen). - Wonen met zorg; deconcentratie van woonzorg aanbod. Per deelgebied liggen er verschillende accenten. Reiderland en de buitenwijken van Winschoten hebben de grootste kwalitatieve fricties. De belangrijkste opgave die hieruit volgt is door transformatie van woonmilieus nieuwe woongebieden te ontwerpen. Door onttrekking van woonmilieus die hun aantrekkingskracht verliezen en vervanging door ruime en luxe (recreatieve) woonmilieus en anderzijds meer servicegericht woonmilieus. 2.3 Conclusies voor de goedkope koop Op grond van beide regionale onderzoeken kunnen de volgende conclusies getrokken worden. De krimp heeft in deze regio veel gevolgen voor de woningmarkt en vooral in de goedkope koop- en de huursector. Tegelijkertijd zien we dat de behoefte aan wonen met zorg toeneemt. Deze ontwikkeling heeft een groot effect op de kwalitatieve woningvraag en stelt de regio voor een transformatie opgave, die vooral in de huursector en goedkope koopsector zal moeten plaatsvinden. Ondanks de krimp wordt ook voor deze regio een welvaartsstijging verwacht die mogelijkheden biedt voor een kwaliteitsslag. De woningen die straks teveel blijken te zijn kunnen wellicht omgevormd worden, maar ook de waardering van de woonomgeving kan een aanknopingspunt zijn voor nieuwe woonmilieus. 13

37 Lange tijd was verkoop van huurwoningen een van de strategieën voor corporaties om vraag en aanbod meer met elkaar in evenwicht te brengen. De onderzoeken van ABF Research en Companen laten zien dat verkoop van huurwoningen vooral invloed heeft op de goedkope koop sector. In het krimpscenario leidt verkoop van huurwoningen vooral in de landelijke perifere woonmilieus ertoe dat de goedkope koopsector op de lange termijn verder onder druk komt te staan. Het is de vraag welke oplossingen hiervoor gevonden kunnen worden. Van belang is daarbij dat de behoefte aan (particuliere) goedkope koop vooral in centrum dorps milieus tot 2015 nog wel toeneemt (ABF, 2006, figuur 1). Het is de vraag naar werk type goedkope koopwoningen behoefte is. Ook relevant is de verwachting van het ABF dat er vooral in centrum dorpse milieus ook na 2015 nog behoefte is aan goedkope koopwoningen maar dat dan in dorpse en landelijk perifere woonmilieus in toenemende mate een overaanbod wordt verwacht. Redenen genoeg voor nader onderzoek naar de goedkope koopsector in Oldambt en Pekela, waar overheersend dorpse en landelijk perifere woonmilieus zijn. De vraag die opkomt, is hoe de eigenaren van goedkope koopwoningen zelf hun situatie beoordelen. Is er in deze sector inderdaad een grote verhuisbehoefte en voldoen deze woningen niet meer aan de wensen? Zijn de woningen naar de mening van de eigenaren geschikt voor aanpassingen en hoe kijken bewoners aan tegen de gewildheid van de woning op de markt? 14

38 Hoe duur is goedkoop? 3. HET ONDERZOEK In de eerste paragraaf is de onderzoeksaanpak beschreven. De tweede paragraaf beschrijft de respons en de representativiteit. 3.1 Aanpak Het onderzoek vond plaats in de maanden mei en juni De adressen van de woningen met een WOZwaarde tot en met euro zijn uit het OZB-bestand (Wet onroerende Zaak) van de deelnemende gemeenten gefilterd. We hebben de grens van de goedkope koop bij gelegd. Hierbij wordt aangesloten op de grensstelling van de onderzoeken van Companen en ABF. Dit leverde een selectie op van adressen: de populatie. Deze mensen kregen een brief waarin werd gevraagd om medewerking te verlenen aan het onderzoek en een vragenlijst. In Bijlage 1 is de vragenlijst opgenomen. In de enquête ligt de nadruk op de kenmerken en woonwensen van mensen die geneigd zijn om binnen 2 jaar te verhuizen. Aan deze mensen zijn ook vragen gesteld over de verwachtingen over de verkoopbaarheid van de woning. In de enquête konden de huiseigenaren aangeven of men mee wilde werken aan een mondeling interview. Hieraan hebben 72 mensen 2 meegewerkt: In Winschoten 27, in Pekela 25, in Scheemda 13 en in Reiderland 7. Deze mensen zijn in juni en juli geïnterviewd door medewerkers van Heins Advies en ambtenaren van de gemeenten en de Provincie Groningen. Het gaat bij de mondelinge enquête natuurlijk niet om een representatieve steekproef, maar om een kwalitatieve verdieping van de antwoorden. De uitkomsten van die gesprekken zijn aan de schriftelijke beantwoording toegevoegd en spelen vooral een rol bij de analyse van de uitkomsten. Deze vragenlijst is in de Bijlage 2 opgenomen. 3.2 Respons Van het aantal van adressen in de populatie hebben mensen, cq huishoudens de schriftelijke enquête teruggestuurd. Deze respons is gemiddeld 21% en is gelijk verdeeld over de gemeenten. Dit is in de onderstaande tabel weergegeven. 2 Er hadden zich via de schriftelijke enquête 133 mensen opgegeven, uiteindelijk is het gelukt met 72 een afspraak te maken, de overigen waren of toch niet bereid een gesprek aan te gaan of konden telefonisch niet bereikt worden om een afspraak te maken 15

39 Tabel 1. Verdeling populatie en respons naar gemeente Populatie Respons Gemeente huishoudens abs perc Pekela % Reiderland % Scheemda % Winschoten % Totaal % Aan de bewoners is gevraagd of zij aan wilden geven in welke bouwperiode de woning gebouwd was. Aangenomen dat deze antwoorden correct zijn is de verdeling van de respons vergeleken met die van de populatie. Zoals blijkt uit tabel 2 geeft de respons een goede afspiegeling van de opbouw van de woningvoorraad in bouwperiodes. De woningen die gebouwd zijn tussen 1961 en 1980 komen iets meer voor onder de respondenten en die van voor de oorlog iets minder. Tabel 2. Verdelingen populatie en respons naar bouwperiode Bouwperiode Populatie Respons Voor % 33% % 13% % 44% % 7% Vanaf % 1% Weet ik niet 3% Totaal 100% 100% Gemeten naar de geografische spreiding over de gemeenten en de bouwperiode is de respons van de schriftelijke enquête representatief te noemen. De procentuele afwijkingen tussen beide verdelingen van de respons en de gehele populatie zijn klein. 16

40 Hoe duur is goedkoop? 4. DE UITKOMSTEN In dit hoofdstuk worden de uitkomsten van het onderzoek over de responsgroep van 1348 mensen beschreven. De antwoorden op de schriftelijke en mondelinge enquête zijn beschreven en geanalyseerd. De enquêtevragen zijn afgeleid van de volgende onderzoeksvragen. Deze vragen zijn erop gericht meer inzicht te krijgen in de woonwensen van eigenaren in de goedkope sector in de gemeenten Pekela en Oldambt. Dit is uitgesplitst in de volgende onderzoeksvragen: Wat zijn de kenmerken van bewoners van goedkope koopwoningen? Wat is de huidige woonsituatie? Hoe beoordeelt men de leefbaarheid van de eigen buurt of wijk? Hoe groot is de verhuisgeneigdheid? Wat zijn de woonwensen en redenen om te verhuizen? Wat zijn de verwachtingen ten aanzien van de verkoopbaarheid? Wat is de financiële draagkracht van de bewoners en hoe wil men de toekomstig gewenste woning financieren? 4.1 Kenmerken van de bewoners van goedkope koopwoningen De woonwensen van mensen veranderen vaak met de levensfase waarin men verkeert. Leeftijd, inkomen en omvang van het huishouden zijn belangrijke indicatoren voor de keuzes die mensen maken op de woningmarkt. In deze paragraaf worden de bewoners van de goedkope koopwoningen gekenschetst. De veronderstelling is dat het hier zou gaan over voornamelijk oudere bewoners met lage inkomens, die allang in hun woning wonen en aan het eind van hun wooncarrière zijn Leeftijd en grootte van het huishouden Veel van de huishoudens in de goedkope koop zijn klein en op leeftijd. De leeftijdverdeling en huishoudenomvang zijn in de onderstaande tabel weergegeven. Hieruit blijkt dat gezinnen van middelbare leeftijd de grootste subgroep vormen, maar ook dat de groep kleine seniorenhuishoudens omvangrijk is. Jongeren tot 25 jaar komen weinig voor. Dit is grotendeels te verklaren uit het feit dat veel jongeren, als starters op de woningmarkt, meestal een woning huren. Jonge huishoudens van 25 tot 35 vormen 15% van de bewoners. Van deze groep heeft bijna 60% een 1 of 2-persoonshuishouden. Senioren vanaf 55 jaar vormen samen circa 45% van de bewoners, opgebouwd uit 22% mensen tussen 55 en 65 jaar, 15% mensen tussen 65 en 75 en 7% van 75 jaar of ouder. In de groep 55 tot 65 jaar komen bij 15% nog huishoudens van meer dan 3 personen voor, 85% bestaat uit een of tweepersoonshuishoudens. Het aandeel kleine huishoudens loopt op tot bijna 100% vanaf 65 jaar. Tussen 65 en 75 jaar is nog maar een kwart alleenstaand, vanaf 75 is dit aantal opgelopen tot de helft. Onder de bewoners van de goedkope koopwoningen 17