- Concept. Bijlagerapport. Detailhandelsvisie Leidschendam-Voorburg 2013

Transcriptie

1 - Concept Bijlagerapport Detailhandelsvisie Leidschendam-Voorburg november 2013

2 2

3 Inhoudsopgave Paginanummer 1. Trends en ontwikkelingen De Consument De retailer De winkelgebieden Het internet en webwinkels 6 2. Analyse huidige (ruimtelijke)detailhandelsstructuur De gemeente Leidschendam-Voorburg De detailhandelsstructuur in Leidschendam-Voorburg Kernwinkelcentra Overige winkelcentra Verspreide bewinkeling Supermarktstructuur Ambulante Handel Functioneren Leegstand Koopkrachtbinding en toevloeiing Andere aankoopkanalen Kwantitatieve en kwalitatieve ontwikkelingsruimte SWOT analyse Analyse van de kernwinkelcentra in detail Leidsenhage De Julianabaan Oud-Voorburg Leidschendam Centrum Ontwikkelingen in het krachtenveld Beleidskaders Rijksbeleid Provinciaal Beleid Regionaal Beleid Lokaal beleid Structuurvisie Ruimte voor wensen, herijking Detailhandelondersteunende horeca Terrassenbeleid Evenementenuitvoeringsbeleid Verordening Winkeltijden Leidschendam-Voorburg Verkeers- en vervoerplan Bestemmingsplannen (planologische regeling) Bestemmingsplannen in kernwinkelcentra Bestemmingsplannen in de overige winkelgebieden Bestemmingen buiten de bebouwde kom en op bedrijventerreinen 39 Bijlage 1 Geraadpleegde onderzoeken en (beleids)rapporten 41 Bijlage 2 Analyse overige buurt- en wijkvoorzieningen 43 Bijlage 3 Supermarkten in Leidschendam-Voorburg 47 Bijlage 4 Factsheets Koopstromenonderzoek 49 Bijlage 6 Uitkomsten Distributie Planologische Onderzoeken Bijlage 7 Branchering in de vier kernwinkelcentra 57 3

4 1 Trends en ontwikkelingen De winkelmarkt is aan het veranderen: er is niet langer sprake van groei, maar van een verdringingsmarkt. Dit is niet alleen een gevolg van de wereldwijde recessie van Het heeft ook te maken met trends en ontwikkelingen. In dit hoofdstuk worden trends vanuit vraag- en aanbodzijde benoemd. Het gaat om trends met betrekking tot de consument, de retail, winkelgebieden en het internet en webwinkels. 1.1 De consument Het centraal stellen van de behoeften van de consument wordt belangrijker in plaats van het traditionele beleid gericht op bevolkingsgroei. Hoe consumeert de consument, waar en wanneer, en welke factoren beïnvloeden zijn keuzen? - De consument kan en wil voor bepaalde aankopen een steeds grotere afstand afleggen. - De dagelijkse boodschappen doet de consument vooral dichtbij zijn eigen woonomgeving. - Bepaalde laagfrequente aankopen (doe-het-zelf, tuinartikelen) koopt hij in de nabijheid van de eigen woonomgeving. Grote keuze is belangrijk. Voor woninginrichting en bruin- en witgoed kijkt de consument verder weg. - Winkelen wordt steeds meer een vorm van vrijetijdsbesteding; de vraag naar beleving, avontuur en vermaak is van invloed op het koopgedrag. - Detailhandel moet concurreren met andere vormen van (vrije)tijdsbesteding en daardoor staat (recreatief) winkelen onder druk. - De consument is kritischer en stelt hogere eisen aan prijs, kwaliteit en serviceniveau. - Mede door het internet is de consument veranderd en is een expert geworden waarbij de consument altijd en direct kan kopen. - De consument wenst transparantie en wil weten waar producten vandaan komen en of het bedrijf maatschappelijk verantwoord onderneemt of hoe duurzaam het bedrijf en haar producten zijn. - De consument is een individu met specifieke wensen en behoeften. Hij wil maatwerk en is minder gevoelig voor massacommunicatie. - De consument is steeds meer internationaal georiënteerd en zoekt winkels die daar in de vorm van lokale concepten op inspelen. - De consument is steeds vaker oudere of single, als gevolg van de vergrijzing en de toename van het aandeel eenpersoonshuishoudens. - De consument koopt 24/ De retailer Ook de retailer heeft te maken met een veranderende wereld. Trends en hypes volgen elkaar in snel tempo op. Retailers proberen in te spelen op de veranderingen in het koopgedrag van de consument. - Toenemende filialisering (de aanwezigheid van de bekende landelijke winkelketens waardoor winkelstraten steeds meer op elkaar gaan lijken) en netwerkverdichting. In 2010 bestaat meer dan 50% van het winkelaanbod in Nederland uit filiaalbedrijven. Filiaalbedrijven vestigen zich ook vaker in kleinere winkelgebieden, met kleinere winkels of aangepaste formules. - Schaalvergroting: winkels worden groter. - Het aantal buitenlandse retailers (bijvoorbeeld Primark, Zara, H&M) neemt toe. - De winkel wordt meer een belevingsconcept, waarbij detailhandel integreert met horeca, vrije tijd en diensten. - Het aantal duurzame winkelformules (zoals Ekoplaza, Marqt) groeit. 4

5 - Retailers vestigen zicht steeds meer op locaties waar de consument zich bevindt. Dit zijn trafficlocaties zoals stations, vliegvelden en bijvoorbeeld pretparken - Steeds meer retailers openen naast de fysieke winkel een webshop. Producten kunnen opgehaald worden bij afhaalpunten. Bricks & clicks raken steeds meer verweven met elkaar. 1.3 De winkelgebieden - De kracht van binnensteden en stadsdeelcentra ligt met name in het ruime aanbod (keuze) en de winkelomgeving. Omdat vergelijkend winkelen meer via internet gebeurt, wordt beleving steeds belangrijker (recreatief winkelen). Dit vraagt in centra om verrassend en onderscheidend aanbod, kritische massa (keuze, variëteit) en een groot verzorgingsgebied. Daarnaast is een prettige, bijzondere ambiance steeds meer cruciaal. Kleinere en niet onderscheidende centra zijn kwetsbaar. Grote binnensteden en centra met karakter houden ook op termijn goede kansen. - Grotere dorps- en wijkvoorzieningen nemen de rol van buurtcentra over. De kracht van dorps- en wijkcentra is nabijheid, gemak en voldoende aanbod. Ze voorzien in de dagelijkse (vers)behoefte van de consument. Een compact centrum dat compleet en centraal gelegen is en goed bereikbaar met voldoende bevolkingsdraagvlak kan toekomstbestendig zijn. Beleving, horeca en overige voorzieningen spelen daarnaast een belangrijkere rol dan voorheen. - Schaalvergroting, afname bevolkingsdraagvlak en pensionering van ondernemers leiden vooral bij kleinere centra tot leegstand. - De buurtstrips en buurtcentra verdwijnen doordat zij veelal niet meekunnen in de schaalvergroting. Daarnaast bieden zij niet de keuzemogelijkheden die consumenten wensen. Dit geldt ook voor wijkwinkelcentra met een beperkt en/of onvolledig aanbod. Transformatie en functieverandering zijn onvermijdelijk. - In aanloopstraten van de winkelgebieden, waar veelal doelgerichte winkels gevestigd zijn, neemt het winkelbestand af en de invulling met niet-winkelfuncties toe. Aanloopstraten kunnen meer inspelen op de behoefte aan beleving en authenticiteit van de consument door samenspel van kwaliteitswinkels met speciale producten en goede service, horeca, ambachten en vastgoed met een bijzondere architectuur of een bijzondere invulling. - Aard en omvang van het (volumineuze) assortiment van perifere detailhandelsvoorzieningen (PDV) zijn sterk gewijzigd. Door toenemende leegstand door verzadiging neemt de marktdruk voor ruimere invullingsmogelijkheden toe. Er ontstaat branchevervaging (verkoop van niet tot het kernassortiment van de winkel behorende artikelen) en brancheverbreding (vestiging van meer branches dan de traditionele PDV-branches). De behoefte van retailers om zich buiten winkelcentra te vestigen zal toenemen. Daarnaast hebben de PDV-branches door de snelle groei van internet het monopolie op keuze, efficiëntie, gemak en prijs verloren. Dit betekent dat uitstekende bereikbaarheid en parkeren, voldoende kritische massa en in een aantrekkelijke, op de functie toegesneden entourage belangrijker worden. Kleine PDV-centra met doorsnee-aanbod krijgen het moeilijker. Centra met een groot verzorgingsgebied kunnen in bijzonder aanbod en aantrekkelijke entourage voorzien. - Nieuwe aanbodvormen nemen toe, zoals factory outletcentra, retailparken, leisurelocaties en overige trafficlocaties. In een factory outletcentrum worden producten verkocht van internationale merken die overjarig zijn of waar sprake is van B-keuze. Een retailpark is een cluster van grootschalige detailhandel meestal aan de rand van de stad. Trafficlocaties zijn locaties die veel bezoekersstromen weten te trekken op grond van hun functie, zoals NS-stations, tankstations, ziekenhuizen en onderwijsinstellingen. 5

6 1.4 Het internet en webwinkels - De consument doet zijn aankopen op veel verschillende plaatsen: zowel fysiek als digitaal. Hij heeft overal en altijd verschillende (digitale) communicatiemiddelen ter beschikking. - Voornamelijk aankopen in de niet-dagelijkse sector worden online gedaan: vooral schoenen, boeken, consumentenelektronica en ook kleding. - De belangrijkste reden voor internetwinkelen is gemak, tijdsbesparing en winkelen wanneer je wilt, maar ook de toegang tot producten die vaak in de regio niet voorhanden zijn, de mogelijkheden tot vergelijking, een lagere prijs en een grotere keuze. - Er is steeds meer behoefte aan afhaalpunten voor via internet bestelde producten. 6

7 2 Analyse huidige (ruimtelijke) detailhandelsstructuur op hoofdlijnen 2.1 De gemeente Leidschendam-Voorburg Leidschendam-Voorburg is een aantrekkelijke groene woongemeente met drie kernen: Leidschendam, Voorburg en Stompwijk. De gemeente ligt aan de rand van de regio Haaglanden van de metropoolregio Rotterdam-Den Haag, vlakbij de Leidse regio. In de directe omgeving is er een ruim en divers winkelaanbod, met verschillende functie en omvang. Veruit het belangrijkste centrum in de regio is de binnenstad van Den Haag. Daarnaast hebben Delft, Rijswijk (In de Boogaard), Leidsenhage en Zoetermeer een belangrijke plaats in de regionale verzorgingsstructuur. Ook Leiden en Rotterdam liggen binnen een straal van 30 kilometer. Ligging Leidschendam-Voorburg in de regio Leidschendam-Voorburg is vanuit de regio goed bereikbaar per auto, fiets en openbaar vervoer. Via de N14 is Leidsenhage vanaf de A12, A4, A44 snel te benaderen. Ook de bus, tram en Randstadrail bieden goede verbindingen naar en tussen de winkelgebieden in de gemeente. NS-station Voorburg ligt op loopafstand van Oud-Voorburg. Tabel 1 Bevolkingskenmerken gemeenten Haaglanden, 2012 Inwoners Huishouden- Inkomensindex Totaal % groei tot 2020 % 65+ grootte 2010 Delft ,6% 14% 1,8 97 Den Haag ,7% 13% 2,0 100 Leidschendam-Voorburg ,0% 21% 2,1 118 Midden-Delfland ,6% 15% 2,5 110 Pijnacker-Nootdorp ,9% 12% 2,6 106 Rijswijk ,3% 22% 2,0 113 Wassenaar ,0% 24% 2,3 152 Westland ,7% 16% 2,4 103 Zoetermeer ,6% 14% 2,3 105 Haaglanden ,4% 15% 2,1 104 Totaal Zuid-Holland ,6% 16% 2,2 103 Bron: Bureau Stedelijke Planning o.b.v. CBS Statline Belangrijke kenmerken van Leidschendam-Voorburg: inwoners in tot 2020 groeit de bevolking 4% (zie tabel 1 bevolkingskenmerken in de regio) 7

8 - meer 65-plussers dan gemiddeld in de regio - relatief hoog opgeleide bevolking - hoge koopkracht, een van de hoogste in regio en provincie (in Voorburg hoger dan Leidschendam) - vooral woongemeente - aantrekkelijke vestigingsplaats voor expats uit regio - meeste banen in de zorg, groot- en detailhandel en zakelijke dienstverlening - relatief veel onderwijsinstellingen (primair onderwijs tot mbo). 2.2 De detailhandelsstructuur in Leidschendam-Voorburg Leidschendam-Voorburg beschikt over m² winkelvloeroppervlak (wvo) verdeeld over 417 verkooppunten (Locatus, december 2012). Tabel 2 geeft een overzicht hoe het winkelvloeroppervlak in 2012 is verdeeld over de diverse centra. Tabel 2 Detailhandelsstructuur Leidschendam-Voorburg in 2012 (Bron: Locatus, 2012) Winkelgebied Kernwinkelgebieden Dagelijks m2 wvo (winkels) Nietdagelijks m2 wvo (winkels) Totaal excl. leegstand (winkels) 1 Leidsenhage (27) (117) (144) 2% 2 Julianabaan (13) (34) (47) 8% 3 Oud-Voorburg (13) (65) (78) 14% 4 Leidschendam Centrum (12) (21) (33) 27% Overig Leidschendam 5 Prins Frederiklaan (8) 886 (5) (13) 2% 6 Burg. Sweenslaan 985 (4) (4) 12% Overig Voorburg 7 Mgr van Steelaan (4) (4) 12% 8 Essesteijn (3) 50 (1) (4) 0% 9 Luifelbaan 80 (1) (9) (10) 0% 10 Van Arembergelaan 345 (8) 368 (3) 713 (11) 12% 11 Parkweg-Rembrandtlaan 333 (7) 146 (1) 479 (8) 0% 12 Bruijnings Ingenhoeslaan 87 (2) 230 (4) 317 (6) 20% 13 Prinses Mariannelaan 45 (1) 123 (3) 168 (4) 18% Verspreide bewinkeling (incl. Stompwijk) (15) (36) (51) 5% Totaal (118) (299) (417) 7% Leegstand in % m2 * * Voor de leegstand is een correctiefactor van 67% gehanteerd. De ervaring leert dat circa tweederde van de panden die Locatus als leegstand bestempelt, na invulling een winkelfunctie vervult. Eenderde krijgt een andere (veelal commerciële) invulling. Het wvo per inwoner is 1,26 m². Het gemiddelde in Haaglanden is 1,32 m² wvo per inwoner. Ook referentiegemeenten (met inwoners) hebben met 1,61 m² meer winkelruimte per inwoner blijkt uit Randstad Koopstromenonderzoek In vergelijking met het aanbod in de regio is Leidschendam-Voorburg met name sterk in de sector Mode & luxe en minder sterk in de sector Volumineus. Het dagelijks aanbod ligt iets boven het gemiddelde van de regio (zie tabel 3). 8

9 Tabel 3: Detailhandelsaanbod per inwoner naar sector in Haaglanden, in m2 wvo in 2012 Dagelijks Mode & Luxe Vrije Tijd & El. Volumineus Overig Totaal** Delft 0,30 0,27 0,12 0,75 0,19 1,63 Den Haag 0,31 0,32 0,13 0,32 0,14 1,23 Leidschendam-Voorburg 0,34 0,49 0,14 0,15 0,15 1,26 Midden-Delfland 0,22 0,03 0,08 0,04 0,25 0,63 Pijnacker-Nootdorp 0,28 0,20 0,08 0,17 0,33 1,06 Rijswijk 0,39 0,71 0,23 0,13 0,14 1,60 Wassenaar 0,31 0,25 0,10 0,19 0,42 1,26 Westland 0,27 0,27 0,10 0,67 0,31 1,62 Zoetermeer 0,30 0,27 0,14 0,31 0,28 1,30 Haaglanden 0,31 0,32 0,13 0,36 0,20 1,32 Bron: Bureau Stedelijke Planning o.b.v. Locatus Verkooppunt Verkenner (december 2012) **Exclusief leegstand Kernwinkelcentra De kernwinkelcentra zijn Leidsenhage, De Julianabaan, Oud-Voorburg en Leidschendam Centrum. Leidsenhage is het enige regionaal verzorgende winkelcentrum. Het is omvangrijk vergeleken met de andere winkelcentra en omvat bijna de helft van het totale winkeloppervlak van de gemeente. Oud-Voorburg is een historische kern die zich voor het dagelijks winkelaanbod op de omliggende buurten en wijken richt. Het niet-dagelijks aanbod heeft een groter (regionaal) verzorgingsbereik, vanwege de winkels gericht op het hoge segment. De Julianabaan is het (planmatig ontwikkeld) boodschappencentrum van Voorburg met twee supermarkten en een groot ketenaanbod. Leidschendam Centrum is een historische kern die zich op de omliggende buurten en wijken richt. Het biedt dagelijks aanbod voor de omliggende wijken, aangevuld met speciaalzaken met een wijkoverstijgende (regionale) functie Overige winkelcentra Naast de vier kernwinkelcentra heeft Leidschendam-Voorburg winkelvoorzieningen die op wijk- en buurtniveau een ondersteunende rol vervullen. Deze winkelcentra hebben een omvang van 168 m² tot m² wvo (zie ook tabel 2). Winkelgebieden in Leidschendam-Voorburg Bij de meeste kleine winkelvoorzieningen ligt de nadruk op de dagelijkse sector. Bij de winkels aan de Mgr. van Steelaan, Essesteijn, Burgemeester Sweenslaan en de Prins Frederiklaan vervullen supermarkten een dragende rol. Het wijkwinkelcentrum aan de Prins Frederiklaan (Prinsenhof) is hiervan de grootste, met een vrij compleet dagelijks aanbod. 9

10 Bij de andere winkelvoorzieningen in de gemeente is geen supermarkt. Het buurtwinkelcentrum aan de Parkweg/Rembrandtlaan is qua omvang beperkt, maar heeft wel een gevarieerd aanbod dagelijkse speciaalzaken die elkaar aanvullen.bij de Luifelbaan, Prinses Mariannelaan en de Bruijnings Ingenhoeslaan is het dagelijks aanbod en daarmee de buurtfunctie geleidelijk verdwenen. Andere functies zijn ervoor in de plaats gekomen (zie bijlage 2, Analyse overige buurt- en wijkvoorzieningen) Verspreide bewinkeling In de gemeente bevindt zich m² wvo aan verspreide bewinkeling, waarvan 6.749m² binnen de bebouwde kom en m² wvo buiten de bebouwde kom (zie tabel 1). Stompwijk (2.529 m² wvo) valt volgens de definities van Locatus onder verspreide bewinkeling, met winkels binnen en buiten de bebouwde kom. Winkels in de gemeente buiten de bebouwde kom betreffen onder meer enkele vestigingen langs de Stompwijkseweg (meubelbedrijf en tuincentrum) en de Veursestraatweg (tuincentrum en bouwmarkt). Verspreide bewinkeling binnen de bebouwde kom betreft onder meer een vestiging van de kringloopwinkel op bedrijventerrein De Star, een meubelzaak en antiekwinkel op het bedrijventerrein aan de Huijsitterweg in Stompwijk en winkels in woonwijken Supermarktstructuur In de gemeente zijn 13 supermarkten gevestigd. In de inventarisatie is de AH City formule in Oud- Voorburg niet meegenomen. De verdeling is als volgt: 2 in Leidsenhage, 2 aan De Julianabaan, 2 aan de Prins Frederiklaan, 2 aan de Mgr. van Steelaan, 1 in Oud Voorburg, 1 in Leidschendam Centrum,1 aan de Burgemeester Sweenslaan, 1 in Essesteijn, en 1 supermarkt in Stompwijk (zie bijlage 3, Supermarkten in Leidschendam-Voorburg, Locatus december 2012). De grootste supermarkt is de AH in Leidsenhage (2.822 m² wvo), gevolgd door de Jumbovestigingen aan De Julianabaan (2.180 m² wvo) en Leidsenhage (2.123 m² wvo). De kleinste supermarkt ligt in Stompwijk (456 m² wvo). De AH city formule die in mei 2013 in Oud-Voorburg is gevestigd bedraagt 700 m² wvo. Het totale supermarktoppervlak bedraagt m² wvo. Dit komt neer op 0,23 m² wvo per inwoner, gelijk aan het landelijk gemiddelde. De gemiddelde omvang van de supermarkten in Leidschendam- Voorburg is met m² wvo groter dan het gemiddelde oppervlakte in Nederland (876 m² wvo) Ambulante handel Er zijn twee warenmarkten in de gemeente. Op zaterdag in Oud-Voorburg met maximaal toegestaan 45 standplaatsen en op dinsdag in Leidsenhage met 60 standplaatsen. Daarnaast zijn er verspreid over de gemeente nog 6 losse standplaatsen aangewezen volgens een maximumstelsel. 2.3 Functioneren Leegstand Van de 417 verkooppunten in Leidschendam-Voorburg staan er in leeg, 14% van het totaal. Het leegstaande oppervlak van 9.799m² wvo komt overeen met 10% van het totaal. Het aantal leegstaande panden is in de periode gestegen van 46 naar 68 panden en van m² naar m². Naast deze absolute cijfers wordt normaal gesproken rekening gehouden met een correctiefactor. 10

11 Het leegstandscijfer voor Leidschendam-Voorburg is volgens die berekening 7%, ligt op het landelijk gemiddelde en is lager dan het gemiddelde in de regio (bijna 8%). Het leegstandspercentage wordt sterk beïnvloed door de hoge leegstand in Oud-Voorburg (14%) en Leidschendam Centrum (27%) Koopkrachtbinding en toevloeiing Het Randstad Koopstromenonderzoek 2011 laat zien dat de koopkrachtbinding voor Leidschendam- Voorburg 67% is, en de toevloeiing 37%. In is de koopkrachtbinding afgenomen van 78% naar 67% (zie bijlage 4, Factsheet koopstromenonderzoek Leidschendam-Voorburg). De koopkrachtbinding in de dagelijkse sector ligt op 84% (zie tabel 3). Dit betekent dat 16% van de dagelijkse bestedingen van inwoners van de gemeente buiten de gemeente plaatsvindt. Bij referentiegemeenten (met inwoners) is dat 11%. In is de koopkrachtbinding in de dagelijkse sector 8% gedaald. De koopkrachtbinding in de niet-dagelijkse sector is gedaald van 65% in 2004 naar 49% in In referentiegemeenten is de koopkrachtbinding in de niet-dagelijkse sector gemiddeld 60%. De toevloeiing in de dagelijkse sector vanuit Den Haag is 16% en is groter dan de afvloeiing naar Den Haag (12%). Ook de toevloeiing in de niet-dagelijkse sector uit Den Haag is met 24% groter dan de afvloeiing naar Den Haag (20%). De toevloeiing in de niet-dagelijkse sector totaal is hoog met 52%. De toevloeiing komt met name door de sector mode en luxe. Tabel 3 Binding en toevloeiing per sector Binding Toevloeiing dagelijks 84% 24% niet-dagelijks 49% 52% mode en luxe 57% 61% In/om huis 45% 42% vrije tijd 44% 45% Bron: Koopstromenonderzoek 2011 De afvloeiing in de niet-dagelijkse sector vindt met name plaats naar Den Haag (20%) en naar internet (17%). Ook vindt afvloeiing plaats naar Rijswijk, Delft en Zoetermeer (ieder 3%) en naar overige Nederland (6%) Andere aankoopkanalen Uit het Koopstromenonderzoek 2011 blijkt verder dat de consumenten in Leidschendam-Voorburg enkele andere voorkeuren hebben dan de consumenten in referentiegemeenten (met inwoners). Onze inwoners doen fors meer aankopen via internet en minder aankopen op warenmarkten dan in referentiegemeenten. Het aandeel woonwerkaankopen ligt hoger. Vooral opvallend is het hoge percentage supermarktbezoeken op zondag en overige koopzondagen, beide 19% hoger in vergelijking met referentiegemeenten. De voorkeur voor winkelen op zondag verklaart een deel van de lage binding, zeker in combinatie met de nabijheid van andere winkelcentra. In Den Haag zijn alle winkels altijd op zondag geopend, en Leidschendam-Voorburg kent in 2013 maximaal 12 koopzondagen en 3 zondagavondsupers. 11

12 2.4 Kwantitatieve en kwalitatieve ontwikkelingsruimte In 2013 is volgens een standaard rekenmethode berekend wat de mogelijke theoretische marktruimte (ontwikkelingsruimte) is die in specifieke winkelgebieden in de gemeente nog kan worden benut. Deze wijze van berekenen wordt uitgewerkt in een distributieplanologisch onderzoek (DPO). In een DPO wordt geen rekening gehouden met (kwalitatieve) ambtities en consumentenbehoeften. Het uitgangspunt tot 2020 is dat er bevolkingsgroei en een verhoging van de regionale toevloeiing is. In het bijlagerapport zijn in bijlagen 5a, 5b en 5c de verschillende DPO s op een rij gezet waarbij men voor Leidschendam-Voorburg tot 2020 de volgende conclusies kan trekken: Er is beperkte ruimte in de dagelijkse sector. Er is zeer veel ruimte in de niet-dagelijkse sector (onderdelen in en om het huis, volumineus). Er is aanzienlijke ruimte in de niet-dagelijkse sector in het onderdeel mode en luxe. Er is geen ruimte in de sector vrije tijd en elektro. Kwantitatief: marktruimte mode en luxe Bij de verdeling van de marktruimte over de winkelgebieden wordt duidelijk dat er vooral marktruimte in Leidsenhage is. Doordat de marktruimte in mode en luxe in Leidsenhage volledig wordt benut, is er in de andere winkelgebieden een teveel aan winkelvloeroppervlakte (wvo). Dit geldt vooral in Oud-Voorburg dat een groot deel van het aanbod in de hoogwaardige mode en luxe (46%) biedt en in De Julianabaan waar het aanbod in de mode en luxe zich voor een groot deel in het middensegment (30%) bevindt. De theoretisch mogelijke ontwikkelingsruimte wordt in de eerste plaats ingezet voor de versterking van de regionale functie van Leidsenhage. Er wordt echter kritisch gekeken en getoetst, welke ontwikkelingen noodzakelijk zijn om de kernwinkelcentra kwalitatief te versterken. Door versterking van de kwaliteit van de drie andere kernwinkelcentra naast Leidsenhage, door hun complementariteit te versterken en in te spelen op trends en ontwikkelingen, kan het bestaande aanbod behouden blijven. Daarnaast ondersteunt de gemeente de verplaatsing van ondernemers die niet meer in het profiel van Leidsenhage passen naar de andere kernwinkelcentra. 12

13 2.5 SWOT-analyse In de SWOT-analyse worden sterktes en zwaktes in kaart gebracht. Er is bewust gekozen om bij de SWOT-analyse de kansen en bedreigingen concreet in kaart te brengen in plaats van (macro economische) trends en ontwikkelingen - die in hoofdstuk 1 zijn beschreven - te herhalen. In hoofdstuk 3 treft u de SWOT-analyses van de vier kernwinkelcentra in Leidschendam-Voorburg. Sterk Centrale positie/ligging in de regio Goede bereikbaarheid auto, OV en fiets Gratis parkeren Aantrekkelijke en veilige groene woonstad Buitengebied en Vliet trekken recreanten Historie en cultuur, (vaak) ook onderdeel van de winkelgebieden, brengen sfeer en ambiance Veel werkgelegenheid in groot- en detailhandel, zorg en zakelijke dienstverlening. Onderwijs goed vertegenwoordigd Hoge koopkracht Woonplaats voor expats/internationale bewoners Detailhandel verspreid over diverse centra met verschillend profiel Aanwezigheid hoofdwinkelcentrum en (delen) winkelgebieden met regionale aantrekkingskracht Kernwinkelcentra nemen steeds meer functie van buurcentra/strips over Ruimere bestemmingen (o.a. kantoren, diensten, medisch) voor buurtcentra/strips Toevloeiing uit de regio is omvangrijk, met name in de sector mode en luxe (61%) Leegstand gemiddeld en vergelijkbaar met Nederland en Zuid-Holland, iets lager dan regio Sector mode en luxe sterk vertegenwoordigd Dagelijkse sector in evenwicht Supermarktaanbod per inwoner gelijk aan landelijk gemiddelde, supermarktomvang ruim boven het landelijk gemiddelde Beperkt aanbod detailhandel in de periferie Aantrekkingskracht horeca, met name in de historische centra en bij vijver Zijdepark Detailhandelondersteunende horeca in de kernwinkelcentra toegestaan en toegepast Promotie op diverse vlakken Zwak Parkeren in blauwe zones kan verblijfsduur beperken Vergrijzing (consumenten en retailers) Beperkte bevolkingsgroei (4% tot 2020) Beperkt aanbod grote culturele voorzieningen (voorzieningen zoals groot theater, bioscoop of congreslocatie en grote evenementenlocaties waar culturele activiteiten plaatsvinden). Weinig vestigingsmogelijkheden voor grotere nieuwe bedrijven (werkgelegenheid beperkt) Beperkte ruimte schaalvergroting detailhandel Koopkrachtbinding in dagelijkse en niet- dagelijkse sector relatief laag Aanzienlijke leegstand in met name Oud-Voorburg en Leidschendam Centrum en delen overige winkelgebieden Opbouw detailhandel in gemeente niet in balans Hoofdwinkelcentrum gedateerd Detailhandelondersteunende horeca beperkt aanwezig door begrenzing omvang Minder koopzondagen mogelijk dan in omgeving Organisatiegraad winkeliers in diverse delen van de gemeente Nieuwe winkelen nog weinig toegepast Ontbreken van centraal geregelde (stads)promotie 13

14 Kans Behoud van gratis parkeren op diverse locaties Verwachte bevolkingsgroei in gemeente en regio Buitengebied wordt beter toegankelijk gemaakt waardoor recreatieve functie wordt versterkt Uitbreiden aanlegplaatsen voor recreatievaart bij winkelgebieden in historische centra Arrangementen die recreatie-cultuur-historiewinkelen combineren/benutten Versterken onderscheidende positie van de verschillende centra (complementair aan elkaar) Versterken (kwantitatief en kwalitatief) van de kernwinkelcentra door beschikbare marktruimte hiervoor in te zetten Meer gebruik detailhandelondersteunende horeca in winkels Wijziging Winkeltijdenwet waardoor beperking aantal koopzondagen vervalt; gemeente bepaalt zelf aantal koopzondagen in verordening Winkelgebieden en individuele ondernemers kunnen inspelen op trends en ontwikkelingen: Behoefte consument aan leisure, door water, groen, winkelen en cultuur te combineren, vanuit propositie van intimiteit Behoefte consument aan keuze waarop divers aanbod kan inspelen Vestiging in centra van webwinkels, afhaalplaatsen, consumentgerichte dienstverlenende concepten of andere concepten gericht op beleving en een combinatie van service, diensten en gemak Samenwerken en promoten van de sterke punten en activiteiten binnen Leidschendam- Voorburg; ontwikkeling Leidsenhage biedt kans voor profilering gemeente in regio Bedreiging Parkeerbeleid (betalen, parkeerschijf) Bezuinigingen bij gemeente (minder investeringen en sterke prioritering) Bezuinigingen bij consument (minder bestedingen) en retailer (minder investeringen) De consument heeft veel keuze; koopkracht verdwijnt makkelijker naar andere steden Provinciaal en regionaal beleid scherp op overprogrammering, wat ontwikkelingen in Leidschendam-Voorburg mogelijk beperkt Omliggende gemeenten met groot winkelaanbod zetten in op integraal beleid en profilering rond leisure en detailhandel om bezoekers te trekken Gebrekkige en moeilijke samenwerking binnen de winkelgebieden (financiering, promotie) Concentratie aandacht op hoofdwinkelcentrum Onvoldoende in staat zijn (winkelgebied als geheel en individuele ondernemer) om in te spelen op autonome trends en ontwikkelingen 14

15 3. Analyse van de kernwinkelcentra in detail 3.1 Leidsenhage Leidsenhage is een in de jaren 70 planmatig ontwikkeld koopcentrum dat tussen Leidschendam en Voorburg strategisch aan de regionale hoofdinfrastructuur ligt. Het is een compact, overzichtelijk en deels overdekt (hoofd)winkelcentrum met een regionale functie. Er is breed en divers aanbod in zowel dagelijkse als niet dagelijkse aankopen met de nadruk op mode en luxe. Horeca en evenementen zijn ondersteunend aan de detailhandelsfunctie aanwezig. a) Bereikbaarheid en parkeren - De bereikbaarheid is uitstekend per auto, bus, tram en fiets. - Het centrum kan vanuit drie verschillende zijdes worden benaderd waar voldoende gratis parkeerplaatsen aanwezig zijn. b) Aanbod - Leidsenhage is het hoofdwinkelcentrum van de gemeente en omvat bijna de helft van het aantal winkelmeters in Leidschendam-Voorburg. - Van de 144 winkels in 2012 zijn er 27 in dagelijkse sector (8.031m² wvo), waaronder 2 grote supermarkten en 117 winkels in de niet-dagelijkse sector (35.265m² wvo). Voor verdere onderverdeling naar branches (zie bijlage 6). - Het winkelbestand bestaat voor 75% uit (franchise)ketens, met name in het (lage) middensegment en enkele ketens in het (midden) hoge segment. - Er bevinden zich diverse horecagelegenheden verspreid over het winkelcentrum en een cluster aan de rand, bij de vijver van het Zijdepark. - Diensten zijn beperkt aanwezig, met name banken, kappers en reisbureaus. Er is een aantal publiekgerichte voorzieningen. - Elke dinsdag is er een warenmarkt op de parkeerplaats aan de oostzijde van het winkelcentrum, voor V&D. - Door de dominantie van een grote eigenaar (Unibail Rodamco) is (financiële) samenwerking vrij goed geregeld. De organisatiegraad van de ondernemers in Leidsenhage is hoog. Ondernemers die zich in het gebied vestigen, zijn verplicht lid van de winkeliersvereniging. Door het verplichte lidmaatschap zijn er voldoende middelen voor marketing en evenementen, en een centrummanager. Er zijn het hele jaar door activiteiten voor het winkelend publiek. c) Functioneren en ruimtelijke structuur - Er is weinig leegstand. Absoluut: 7 panden, 1.641m² wvo (5%). Het leegstandpercentage (met correctiefactor) is 2% en ligt ver beneden het landelijk en gemeentelijk gemiddelde. - Het Koopstromenonderzoek 2011 (zie bijlage 4 Factsheet koopstromenonderzoek Leidsenhage) constateert een koopkrachtbinding in de dagelijkse sector van 25% (was 32% in 2004) en in de niet-dagelijkse sector 33% (45% in 2004). - De omzet is in flink gedaald. De omzet komt voor een belangrijk deel van bezoekers uit de eigen gemeente: 62% voor dagelijks aanbod en 43% voor niet-dagelijkse aanbod. De toevloeiing in de niet-dagelijkse sector is met 57% hoog en is vooral afkomstig uit Den Haag. - De vloerproductiviteit in de dagelijkse en niet-dagelijkse ligt hoger dan het landelijke gemiddelde, maar is in de niet-dagelijkse sector minder dan die van Zoetermeer-Stadshart. - De vloerproductiviteit in Leidsenhage is hoger dan die van Rijswijk-In de Boogaard. 15

16 - Het Koopstromenonderzoek 2011 (bijlage 4) laat zien dat Leidsenhage een hoge consumentenwaardering heeft. Leidsenhage scoort ver boven gemiddelde (van centra van vergelijkbare omvang) op veiligheid, parkeermogelijkheden en bereikbaarheid auto, en iets bovengemiddeld op compleetheid, sfeer en uitstraling, daghoreca en bereikbaarheid OV. - Het winkelcentrum functioneert door veroudering en het niet kunnen inspelen op nieuwe trends en ontwikkelingen echter al jaren niet als voorheen en staat (zwaar) onder druk. d) Ontwikkelingen - Uitbreiding AH supermarkt naar een AH XL format. - Voor de vernieuwing van Leidsenhage heeft eigenaar Unibail Rodamco, mede namens de winkeliers en eigenaren, een Gebiedsvisie opgesteld die inzet op regionale versterking (in kwantitatieve en kwalitatieve zin). De ambitie die de gemeenteraad in de Integrale Uitgangspuntennotitie voor Leidsenhage heeft meegegeven, is de ontwikkeling van Koopfabriek naar Winkelparadijs met inzet op uitstraling, service en verbreding en versterking van de winkelfunctie, waardoor Leidsenhage hét winkelcentrum in de regio wordt, complementair aan het bestaande aanbod. Zichtbaarheid, kwaliteit en fun (beleving) zijn kenbegrippen. Op 2 juli 2013 heeft in de gemeenteraad de Gebiedsvisie Herontwikkeling Leidsenhage en de Haalbaarheidstoets, zoals omschreven in de Haalbaarheidstoets Gebiedsvisie Leidsenhage en het Ruimtelijk Kader vastgesteld. 16

17 e) SWOT analyse Sterk Ligging aan de hoofdinfrastructuur van de regio Goede bereikbaarheid per auto, OV en fiets Gratis parkeren Groot, dichtbevolkt verzorgingsgebied met relatief hoge koopkracht Ziekenhuis in directe omgeving Compacte opzet winkelcentrum Gemiddelde omzet hoger dan gemiddelde in Nederland en Randstad Tweederde omzet uit niet-dagelijks Toevloeiing grotendeels niet-dagelijks Grootste omzet aandeel komt uit Leidschendam- Voorburg en Den Haag Hoge consumentenwaardering Ruim aanbod aan winkels Grote diversiteit in aanbod Twee grote supermarkten als basis Wekelijkse warenmarkt op dinsdag Groot aandeel mode en luxe Groot aandeel (laag) middensegment Hoge filialiseringsgraad (75%) Weinig leegstand (2%) Eén grote eigenaar (2/5 in eigendom) Hoge organisatiegraad ondernemers Voldoende budget voor marketing en evenementen; hele jaar door activiteiten Al enigszins actief met de nieuwe media en Nieuwe Winkelen Veilig Zwak Verouderd winkelcentrum Naar binnen gekeerd Randen rommelig, zwakke uitstraling Routing niet optimaal, consument moet veel lopen door blokstructuur Geen duidelijke ontmoetingsplek/ horecaplein Koopkrachtbinding neemt af Vrij compleet aanbod, maar variatie in segment en naar doelgroepen is vrij beperkt Toename Outletwinkels Gericht op middensegment, lage segment neemt toe, hoog segment beperkt Horeca lijkt onvoldoende door versnipperde ligging met kleine concentratie aan de vijver Toename leegstand (o.a. kantorenblok) Minder koopzondagen mogelijk dan in omgeving Interactie activiteiten, beleving en sfeer matig Geen samenwerking Leidsenhage en gemeentebrede promotie 17

18 Kansen Regionale versterking door uitvoering gebiedsvisie Op lange termijn mogelijkheden voor ontwikkeling tot gemengd stedelijk gebied Mogelijke hogere omzet door verwachte bevolkingsgroei in verzorgingsgebied Centrale huisvesting van de gemeente op loopafstand Versterken relatie met de omgeving door verbetering routing en uitstraling randen Sterker inzetten op uitstraling, hogere service, verbreding en versterking van de winkelfunctie, complementair aan bestaande aanbod (kernbegrippen zichtbaarheid, kwaliteit en fun) Van efficiënt en doelgericht kopen ontwikkelen naar meer recreatief winkelen Duidelijker profilering als regionaal centrum, met winkels die passen in dit profiel Inspelen (als winkelgebied als geheel en individuele ondernemer) op trends en ontwikkelingen: Behoefte consument aan makkelijke bereikbaarheid, gratis parkeren en alles onder één dak Combinatie funshoppen en runshoppen door kansen te benutten van internetwinkelen en bereikbaarheid/ligging Bedreigingen Autonome ontwikkelingen (e-commerce, economie) waardoor omzet (extra) kan afnemen Concurrentie in de regio neemt toe en biedt de consument meer keuze Ontwikkeling en promotie van oude binnensteden die mix van cultuur, historie, beleving en divers winkelaanbod bieden Afvloeiing naar andere centra neemt toe Afgenomen betekenis als regionaal centrum. Als er niets gebeurt, wordt het een lokaal centrum, waardoor het een concurrent wordt van de andere kernwinkelgebieden. Beperkt draagvlak voor ontwikkelingen Leidsenhage bij specifieke stakeholders, waardoor plannen vertragen en centrum verder achteruitgaat Onvoldoende in staat zijn (winkelgebied als geheel en individuele ondernemer) om in te spelen op autonome trends en ontwikkelingen 3.2 De Julianabaan De Julianabaan is het boodschappencentrum van Voorburg en ligt tussen twee belangrijke doorgaande wegen (de Prins Bernardlaan en de Mgr. van Steelaan). Naast de diverse (franchise) ketens zoals Blokker, Kruidvat en onder andere de Hema - die zijn gericht op de dagelijkse aankopen - zijn twee supermarkten de grote trekkers. Aanvullend is vooral daghoreca aanwezig. Aan de randen van het gebied liggen ook de bibliotheek, het Werkplein Corbulo, een theater, overige dienstverlening en avondhoreca aanwezig. Diverse onderwijsinstellingen liggen in de buurt. a) Bereikbaarheid en parkeren - Het centrum is redelijk bereikbaar met het openbaar vervoer en zeer goed bereikbaar per auto. - Er is geen doorgaande weg door het winkelgebied. De weg eindigt bij het Koningin Julianaplein waar een grote centrale parkeerplaats met parkeerregime is. Deze is van twee kanten te benaderen. - Er is ook een openbare parkeergarage en verspreid rondom het gebied liggen diverse parkeerplaatsen. 18

19 b) Aanbod - Er zijn 47 winkels, of m 2 wvo; 45% of 4.904m 2 wvo is dagelijkse sector, met het grootste aandeel van de Jumbo en AH. De niet-dagelijkse sector vormt 55% of 6.028m 2 wvo. In het winkelgebied bestaat globaal de helft uit bekende winkelketens (Blokker, Kruidvat, Hema e.d.) en de helft uit zelfstandige ondernemers. - De branche kleding en mode is goed vertegenwoordigd (zie voor detaillering branches bijlage 6). - Er zijn verschillende dienstverleners als kappers en reisbureaus gevestigd in het kernwinkelgebied. Banken, makelaars en hypotheekverstrekkers bevinden zich aan de randen. - De dag- en avondhoreca bestaat uit een mix van fastfood, detailhandelondersteunende horeca, afhaal en enkele restaurants. - Groot deel van winkelgebied is in handen van één eigenaar. In zijn panden is lidmaatschap van de winkeliersvereniging verplicht. Er zijn 90 ondernemers lid (80%). De financiële middelen zijn beperkt en gaan grotendeels op aan een beperkt aantal grote (jaarlijks terugkerende) activiteiten. - Er is weinig saamhorigheid onder de ondernemers. c) Functioneren en ruimtelijke structuur - Het kernwinkelgebied bestaat uit het Koningin Julianaplein, het aangrenzende ronde plein plus voetgangersstraat (donkerblauw). Hier vormen de winkels een aaneengesloten winkelfront. Rond het kernwinkelgebied liggen randen waar geen detailhandel is toegestaan (lichtblauw) en aanloopgebieden (groen), waar naast detailhandel meerdere functies, zoals diensten en kantoren zijn toegestaan. - De Julianabaan is een vrij compleet boodschappencentrum dat redelijk functioneert. - Consumenten bezoeken functioneel of doelgericht een paar winkels. De verblijfsduur is daardoor beperkt. Het centrum lijkt niet aantrekkelijk genoeg voor langer verblijf. - De leegstand van 2.669m 2 wvo (11 panden) vertegenwoordigt een gemiddeld leegstandspercentage van 8% en is de laatste jaren licht toegenomen. - De leegstand bevindt zich met name bij de meer verscholen liggende winkels en in het zigzagaanloopgebied. - De consument loopt eerder heen en weer tussen de trekkers in het centrale gebied dan rond het plein. Het gebied kent door zijn ruimtelijke structuur dan ook gewilde en minder gewilde panden. d) Ontwikkelingen - De eigenaar, die vele panden in het winkelgebied heeft, is actief in gesprek met diverse (franchise) organisaties en ondernemers om een goede invulling voor de leegstande panden te vinden. 19

20 e) SWOT analyse Sterk Goede bereikbaarheid auto Voldoende (gratis) parkeergelegenheid Koopkracht verzorgingsgebied is hoog Vergrijzing primair verzorgingsgebied Bibliotheek in het centrum, theater en onderwijs in omgeving Grote diversiteit (in grootte van) panden Centrum is breed gepositioneerd (laag tot middenhoog) Vrij compleet boodschappencentrum Groot aandeel dagelijks aanbod, met twee supermarkten Relatief groot aanbod niet-dagelijks Goede mix van (franchise)ketens en zelfstandige ondernemers Aantal goede speciaalzaken Relatief veel dienstverlening, met name aan de randen Voldoende horeca-aanbod bestaande uit mix van fastfood, detailhandelondersteunende horeca en afhaal aan de randen Leegstand is relatief laag en versnipperd Voor groot deel één eigenaar Hoge organisatiegraad ondernemers (80%) Zwak Vergrijzing primair verzorgingsgebied Ruimtelijke structuur ongunstig: delen liggen verscholen en sluiten niet op elkaar aan, waardoor consument neiging heeft alleen centrale deel te bezoeken Kiosken belemmeren het zicht Gesloten gevel Jumbo aan het KJ plein Relatief veel leegstand buiten het centrale deel (B en C locaties) Verblijfsduur per bezoek beperkt, centrum net niet aantrekkelijk genoeg voor langer verblijf Centrum is functioneel, gemiddeld en identiteitloos Aanbod wellicht niet specifiek en duidelijk genoeg voor de consument, passend bij de gewenste profilering Beperkt aanbod in activiteiten Beperkte bereidheid van ondernemers om actief te zijn (lijkt door economische crisis erger geworden) 20

21 Kans Bereikbaarheid, gratis parkeren en overzichtelijkheid compleet aanbod promoten Optimaliseren ruimtelijke structuur Specifieke (B) locaties herbestemmen tot bijv. specifieke detailhandel zodat ander type ondernemers wordt aangetrokken Identiteit terugkrijgen door als centrum onderscheidend te zijn in food, meer richten op persoonlijke en ambachtelijke foodspeciaalzaken (versstraat in kiosken van 40-50m2) Doelgericht winkelen meer benutten door aantrekken van landelijk (franchise)ketens en zelfstandig ondernemers op iets hoger niveau die een wat gespecialiseerder assortiment bieden afgestemd op de specifieke doelgroep of superspecialisatie Vestiging van een laag segment supermarkt Samenwerking in winkelgebied Inspelen (als winkelgebied als geheel en individuele ondernemer) op trends en ontwikkelingen: service concepten, diverse diensten en afhaalpunten voor vergrijzende doelgroep op specifieke locaties versterking binding door extra services en klantgerichtheid multi- of omnichannel (combi website, webshop en fysiek) Bedreiging Autonome ontwikkelingen (o.a. internet en de economie) Ontwikkelingen in de regio waarbij enkele winkelgebieden zich onderscheidend doorontwikkelen waardoor consumenten steeds meer keuze hebben en wegtrekken uit dergelijke centra Ontwikkeling Leidsenhage, De Julianabaan moet naast Leidenhage een eigen positie innemen. Consumenten zoeken onderscheidende winkelgebieden (in gemak, beleving of sterk functioneel) wat betekent dat Julianabaan zich sterk moet gaan focussen om onderscheidend te blijven Onvoldoende in staat zijn (winkelgebied als geheel en individuele ondernemer) om in te spelen op trends en ontwikkelingen 3.3 Oud-Voorburg De Oude Dorpskern Voorburg is het historische (dorps) centrum van Voorburg en ligt naast de A12. Het heeft een onderscheidend verblijfsklimaat door zijn historische uitstraling met veel kleinschalige (monumentale) panden en ligt nabij de Vliet. Het dagelijkse aanbod van winkels is gericht op de direct omliggende buurten. Daarnaast is er een divers aanbod van speciaalzaken in voornamelijk het segment mode en luxe en kinderen met een regionale functie. Galeries, musea en horeca veraangenamen het verblijfsklimaat van het centrum. a) Bereikbaarheid en parkeren - Winkelcentrum Oud-Voorburg is goed bereikbaar met auto, OV en fiets. Het ligt tussen de Vliet en de Parkweg, vlakbij de afrit van de A12 en NS-station Voorburg. De Herenstraat is ook regionale fietsroute en autoverkeer mag de Herenstraat op één plek oversteken. - Er is een beperkt aanbod van parkeerplaatsen direct bij het centrum. Deze worden gedeeld door bewoners, bezoekers en ondernemers en daarom geldt er een parkeerregime. Op loopafstand liggen twee grote parkeerplaatsen (Westvliet en onder viaduct A12) en een parkeergarage. 21

22 b) Aanbod - Het winkelaanbod heeft een dubbelfunctie: voor de direct omliggende buurten biedt het dagelijks aanbod en voor de regio niet-dagelijks aanbod met een relatief hoogwaardige uitstraling. - Oud-Voorburg heeft 78 winkels, in totaal 8.162m² wvo. Er zijn 13 winkels in de dagelijkse sector (1.635m²) en 65 in de niet-dagelijkse sector (6.627m 2 wvo). Op een enkele uitzondering na zijn het allemaal winkelpanden van m². - Het merendeel van de winkels is van zelfstandige ondernemers, slechts 9% is filiaalbedrijf. Dit maakt Oud-Voorburg uniek ten opzichte van grotere winkelgebieden in de omgeving. - Het winkelgebied heeft slechts een beperkt aantal trekkers. - De branches kleding en mode & luxe zijn sterk vertegenwoordigd. Ook is er een vrij breed, kleinschalig aanbod woninginrichting. Enkele zaken richten zich speciaal op kinderen. Voor verdere onderverdeling naar branches (zie bijlage 6). - Het horeca-aanbod ligt verspreid in het gebied en is divers met dag- en avondhoreca. Consumenten verwachten mogelijk meer horeca dat past bij de functie en uitstraling van het gebied (mogelijke locatie horeca(pleinen) en meer detailhandelondersteunende horeca). - Op zaterdag is er sfeervolle warenmarkt op het Oosteinde (het verlengde van de Herenstraat). - Er is sprake van versnipperd eigendom van de kleinschalige panden. Enkele eigenaren hebben weinig binding met het gebied. Sommige ondernemers ervaren de huren als hoog. - De organisatiegraad van de ondernemers en de samenwerking tussen ondernemers in het gebied is laag, waardoor er onvoldoende middelen zijn en professionele mankracht is voor aansturing van activiteiten, promotie en administratie. Er worden diverse activiteiten in het winkelcentrum georganiseerd, waaronder het modeweekend, kaarsjesavond, kinderjaarmarkt e.d. c) Functioneren en ruimtelijke structuur - De winkels bevinden zich hoofdzakelijk aan de Herenstraat, het Wielemakersslop, de Van Schagenstraat, de Franse Kerkstraat en aan beide zijden van de Parkweg ter hoogte van de Oude Dorpskern. De langgerekte Herenstraat nodigt echter uit tot flaneren en genieten door zijn afwisseling van kleinschalige woon- en winkelpanden - Aan de doorgaande Parkweg vestigen zich met name de meer doelgerichte winkels waardoor deze (deels) als aanloopstraat functioneert. Doordat de winkels in de monumentale Herenstraat enigszins verscholen liggen, rijdt men er over de Parkweg gemakkelijk voorbij. - Ondanks het onderscheidende verblijfsklimaat staat het economisch functioneren onder druk door concurrentie in de omgeving (voor consumenten én retailers). De kleinschalige monumentale panden zijn minder geschikt voor schaalvergroting, maar vormen ook een unique selling point. - Het leegstandspercentage van 14% (12 panden) in 2012 ligt ver boven het gemiddelde van de gemeente en is de laatste jaren sterk toegenomen. - Het relatief grote aandeel mode & luxe in Oud-Voorburg voelt de teruggelopen consumentenbestedingen meer dan andere branches. Diverse ondernemers hebben aangegeven een beperkt vertrouwen te hebben in de toekomst. - De vloerproductiviteit is laag. Door de week is er weinig loop in het winkelgebied. - Het niveau van de winkels daalt, de kwaliteit van de openbare ruimte is afgenomen en het aantal niet-commerciële functies neemt toe. 22

23 d) Ontwikkelingen - In juli 2013 is de vernieuwde stationsomgeving opgeleverd en er zal (naar verwachting in 2014) een nieuw parkeerregime gaan gelden waardoor de mix tussen lang en kort parkeren verbetert. De looproute tussen winkelgebied, station en de kantoren aan de Binckhorst is sterk verbeterd, evenals is de verblijfsfunctie door de herinrichting van het Stationsplein versterkt. e) SWOT analyse Sterk Goede bereikbaarheid auto, fiets en OV Gratis parkeren Historisch karakter Herenstraat met gevarieerd gevelbeeld Monumentale panden in beschermd dorpsgezicht Ligging nabij de Vliet Intieme omgeving, sfeer Onderscheidend verblijfsklimaat met een mix aan stedelijke functies: winkels, cultuur, horeca, wonen en dienstverlening Huygensmuseum Hofwijck trekt (inter)nationaal publiek Relatief hoog inkomen in primair verzorgingsgebied met relatief veel expats als inwoners Promenadegebied in het weekeinde Veel kleine winkelpanden, aantrekkelijk voor hoogwaardig niet-dagelijkse aanbod Dubbelfunctie: dagelijks aanbod gerelateerd aan woonfunctie; niet-dagelijks aanbod gerelateerd aan uitstraling Veel hoogwaardige aanbod in de mode, luxe, delicatessen en lifestyleproducten Redelijk sterk in woninginrichting 2 supermarkten aanwezig Veel persoonlijke dienstverlening (kappers, nagelstudio s) Gevarieerd (dag/avond)horeca-aanbod en detailhandelondersteunende horeca in winkels Weekmarkt op zaterdag Veel zelfstandige ondernemers Prettig en veilig verblijfsklimaat Zwak Kruisende route voor autoverkeer en fietsroute door het promenadegebied leveren verstoring op Beperkt aantal parkeerplaatsen direct bij centrum Onbekendheid met parkeermogelijkheden en gebrek aan overzicht zorgen voor parkeerdruk Laden en lossen op straat zorgt voor opstoppingen Beperkte samenhang tussen de straten in routing en inrichting Verscholen ligging Herenstraat Herenstraat is langgerekt, rondlopen beperkt Onvoldoende relatie met de Vliet en de Parkweg Ontbreken centrale ontmoetingsruimte, pleinruimte Inrichting en gevelbeeld niet in overeenstemming met hoogwaardige kwaliteit gebied Weinig grote panden, beperkte mogelijkheden schaalvergroting Veel mutaties en relatief veel leegstand Gebrek aan doordeweekse (kwalitatieve) traffic Beperkte differentiatie van branches Toename minder hoogwaardige winkels en winkels zonder commercie Beperkte filialisering, weinig grote ketens die veel middelen aan marketing besteden Horeca-aanbod passend bij de beleving van het gebied is (te) beperkt aanwezig Beperkte organisatiegraad en samenwerking ondernemers De wijze van organisatie van de ondernemersvereniging waardoor continuïteit niet is gewaarborgd Beperkt draagvlak en financiële middelen winkeliersvereniging Versnipperd eigendom, eigenaren onvoldoende betrokken bij het gebied, ervaring van hoge huren 23