- Concept - Detailhandelsvisie Leidschendam-Voorburg 2013

Transcriptie

1 - Concept - Detailhandelsvisie Leidschendam-Voorburg 2013 Het toekomstbestendig maken van de retail in Leidschendam - Voorburg 12 november 2013

2 2

3 Inhoudsopgave Paginanummer Samenvatting 4 1. Inleiding Aanleiding Totstandkoming en proces Leeswijzer 2. Visie op de detailhandelsstructuur Gewenste positionering detailhandel Leidschendam-Voorburg Ambitie Positionering van de vier kernwinkelcentra Ontwikkelingsrichting voor de vier kernwinkelcentra Leidsenhage Gewenste positionering en onderscheidend vermogen Uitwerking De Julianabaan Gewenste positionering en onderscheidend vermogen Uitwerking Oud-Voorburg Gewenste positionering en onderscheidend vermogen Uitwerking Leidschendam Centrum Gewenste positionering en onderscheidend vermogen Uitwerking Uitvoering van de visie Rolverdeling Randvoorwaarden om de visie te realiseren Algemene randvoorwaarden Specifieke randvoorwaarden Doorkijk naar de gemeentelijke maatregelen en middelen Realisatie van de ontwikkelingsrichting voor de kernwinkelcentra 32 3

4 Samenvatting Voor een toekomstbestendig detailhandelsaanbod en bijpassende verzorgingsstructuur zet de gemeente in op concentratie van de winkelvoorzieningen. De gemeente richt zich daarbij op versterking van de vier kernwinkelcentra, waarbij versterking van de onderscheidende kwaliteiten van elk centrum voorop staat. De vier kernwinkelgebieden binnen de hoofdwinkelstructuur zijn: 1. Leidsenhage 2. De Julianabaan 3. Oud-Voorburg 4. Leidschendam Centrum Deze vier kernwinkelgebieden dragen substantieel bij (nu en in de toekomst) aan economie, leefbaarheid, imago en vestigingsklimaat van Leidschendam-Voorburg. Ontwikkelingen binnen deze centra worden aangemoedigd en gefaciliteerd, indien ze passen binnen het profiel en de positionering van het betreffende centrum zoals beschreven in deze beleidsnota. Daarnaast blijft er ruimte voor winkelvoorzieningen, die op wijk- en buurtniveau een ondersteunende rol vervullen, waarvan het wijkwinkelcentrum aan de Prins Frederiklaan (in de wijk Prinsenhof) het grootste is qua omvang en een compleet aanbod biedt. Dit is naast de vier kernwinkelcentra het enige centrum dat ook tot de hoofdwinkelstructuur behoort. Voor dit centrum wordt ingezet op handhaving van de functie als wijkwinkelcentrum. Verder zijn er enkele supermarktcentra, buurtwinkelcentra zonder supermarkt en verspreid liggende winkels. Bij deze centra en strips wordt ingezet op verbreding van de functies om op dit manier leegstand te voorkomen. Detailhandel is hier nog wel mogelijk, maar ook diensten, kantoren en/of maatschappelijke functies zijn mogelijk, afgestemd op de behoefte vanuit de buurt. De bescherming van de detailhandelsfunctie voor de buurt wordt voor deze gebieden als het ware losgelaten. Bewegingen op de markt bepalen of de winkelfunctie blijft bestaan. Alleen in Stompwijk blijft de detailhandelsfunctie beschermd om een supermarkt voor deze woonkern te behouden. Kern van de visie op de detailhandelsstructuur - Behouden en versterken van de kwaliteit van de hoofdwinkelstructuur (concentratie). - Voor versterking van de kernwinkelcentra focussen op complementariteit en (ontwikkelings)potentie. - Voorzieningen zoveel mogelijk in en rondom de hoofdstructuur. - In buurtcentra en -strips inzetten op verbreding van functies. - Geen nieuwe winkelcentra of winkelstrips toevoegen. - Geen toename van detailhandel in woonbuurten. - Verspreide bewinkeling mag niet structuurverstorend zijn. 4

5 Positionering van de kernwinkelcentra Uitgaande van de (ontwikkelings)potentie en specifieke kenmerken van de kernwinkelcentra, wordt bij de (kwalitatieve)versterking uitgegaan van de positionering zoals hieronder aangegeven. Leidsenhage: winkelparadijs in de regio Hoofdwinkelcentrum met regionale functie Winkelen, compleet, alles bij elkaar, winkelbeleving. Breed kwaliteitsaanbod met (internationale) retailers, en horeca, services en vermaak. De Julianabaan: gemakkelijk en volledig winkelen Dagelijks boodschappencentrum voor de stad Koopcentrum, gemak & service, persoonlijk & ambachtelijk, functioneel, snel, compact. Oud-Voorburg: luxueus en cultureel genieten Dorpscentrum met dagelijks aanbod voor de omliggende buurten, regionale functie in het nietdagelijkse aanbod. Combinatie van winkels, horeca, cultuur en luxe. Hoogwaardig, sfeer, karakter, historie. Verborgen parel aan de Vliet. Flaneren in het weekeinde. Voor een extra impuls is inmiddels een centrummanager aangesteld. Leidschendam Centrum: genieten aan de Vliet Wijkwinkelcentrum met doelgericht wijkoverstijgend aanbod Genieten rond de sluis in de zomer, dagelijkse boodschappen rond Damplein, combinatie van diensten en speciaalzaken (wijkoverstijgend) en horeca. Per kernwinkelcentrum is op basis van deze positionering de ontwikkelingsrichting nader uitgewerkt. Uitvoering van de visie De nota biedt : - een beleidskader voor de komende jaren waarmee input geleverd wordt voor op te stellen bestemmingsplannen en beleid van andere beleidsvelden en gereageerd kan worden op ontwikkelingen vanuit de markt. - een basis om met de verschillende partijen te werken aan de omschreven ontwikkelingsrichting voor de kernwinkelcentra. Hiertoe zal in de volgende fase, in overleg met de stakeholders, worden bezien, in welke kernwinkelcentra (aanvullende) plannen nodig zijn om de invulling te geven aan de gewenste positionering, waarbij iedere partij vanuit zijn eigen rol en verantwoordelijkheid een bijdrage levert. 5

6 6

7 1 Inleiding 1.1 Aanleiding Constante veranderingen en ontwikkelingen in vraag- en aanbod vragen om een actief en dynamisch beleid van de retailsector. De invloed van internet stijgt nog steeds en er is een toenemende concurrentie tussen winkelgebieden. De consument stelt steeds hogere eisen aan aanbod, kwaliteit, keuzemogelijkheid, prijsstelling, bereikbaarheid, parkeren, beleving en vermaak. Voor een toekomstbestendig detailhandelsaanbod en bijpassende verzorgingsstructuur is het nodig lokaal beleid te formuleren dat voortvloeit uit het bestaande regionale en provinciale beleid. Beleid dat ondernemers duidelijkheid biedt over de mogelijkheden om te ondernemen in de gemeente. Daarnaast worden de onderscheidende waarden van de vier kernwinkelgebieden helder en wordt inzichtelijk gemaakt hoe zij zich nu en in de toekomst - tot elkaar en de andere winkellocaties verhouden. Het detailhandelsbeleid stimuleert een attractief winkelaanbod voor de inwoners van Leidschendam-Voorburg en daarmee een aantrekkelijk woon- en leefklimaat in de gemeente. Daarnaast is het de intentie de regionale aantrekkingskracht te vergroten en nieuw type ondernemers aan te trekken voor een breed en divers aanbod in retail. Detailhandel levert een belangrijke economische bijdrage aan Leidschendam-Voorburg. Daarnaast is detailhandel een vliegwiel voor andere bedrijvigheid wat van belang is voor een aantrekkelijk voorzieningenniveau in de stad. Zo vestigen horecagelegenheden zich in de buurt van winkels en ook is winkelen een vorm van recreatie. De detailhandel speelt ook een belangrijke rol in de leefbaarheid van wijken. Activiteiten in de winkelgebieden bevorderen sociale cohesie. De aantrekkingskracht van verschillende voorzieningen zorgt voor levendigheid in een gebied en daarmee voor een gevoel van veiligheid. Het verbeteren van economische kansen en voorzieningenstructuur is dan ook een van de pijlers voor duurzame stedelijke ontwikkeling zoals geformuleerd in de structuurvisie Ruimte voor Wensen 2040, herijking De nota: - biedt een visie op de detailhandelsstructuur die aansluit bij de behoeften van onze inwoners en bezoekers (wat willen we); - beschrijft een ontwikkelingsrichting voor de vier kernwinkelcentra, rekening houdend met de continue dynamiek van de retailsector; - biedt een strategie om de visie te realiseren (hoe doen we dat); - en geeft een doorkijk naar de (gemeentelijke) maatregelen en middelen om de visie te bereiken (wat kunnen we). De analyse van de huidige stand van zaken van de detailhandel (waar staan we nu), trends en ontwikkelingen en beleidskaders zijn opgenomen in een bijlagerapport. De visie komt voort uit de analyses in dit bijlagerapport. 1.2 Totstandkoming en proces De ondernemers onderschrijven de noodzaak voor lokaal beleid voor een toekomstbestendig detailhandelsaanbod en bijpassende verzorgingsstructuur. Het Platform Economie, Onderwijs & Arbeidsmarkt Leidschendam-Voorburg, waarin overheid, onderwijs en ondernemers samenwerken, heeft daarom detailhandel benoemd als een van de belangrijke thema s. Vanuit het Platform is eind 7

8 2011 een eerste bijeenkomst georganiseerd over trends in de retail om ondernemers te helpen innoveren. Ook is afgesproken om de kennis en ervaring die is gebundeld in het Platform te benutten bij het proces om te komen tot een toekomstbestendige winkelstructuur in de gemeente. Dit betekent dat winkeliers(verenigingen) actief zijn betrokken bij de beleidsvorming. Ondernemers hebben in de eerste plaats meegedacht over de opzet van de detailhandelsnota. Samen is besloten het beleid zelf te ontwikkelen en geen gebruik te maken van externe adviesbureaus; samen was de benodigde kennis al voorhanden. Tijdens het proces is naast de kennis en ervaring van ondernemers gebruik gemaakt van externe (strategische) sparringpartners. In december 2012 is met de hulp van de winkeliersverenigingen en Kamer van Koophandel Den Haag een ondernemersenquête georganiseerd. De resultaten van de enquête zijn inbreng geweest om de sterkte, zwakte, kansen en bedreigingen in kaart te brengen (SWOT-analyse). De conceptanalyse is in een bijeenkomst in maart met vertegenwoordigers van de winkeliersverenigingen en ondernemers getoetst. Op 8 en 16 april 2013 zijn met de Kamer van Koophandel Den Haag strategieworkshops georganiseerd voor winkeliersverenigingen en ondernemers. Vervolgens is op 30 september 2013 een conceptvisie besproken met de vertegenwoordigers van de verschillende winkeliersverenigingen, de Kamer van Koophandel, de centrummanagers en het MKB Leidschendam-Voorburg. Het benutten van de kennis en ervaring van de ondernemers heeft een impuls gegeven aan het beleid. Ook heeft het winkeliers aangezet om na te denken over de toekomst van de retail en hoe zij daar zelf het beste op kunnen inspelen. 1.3 Leeswijzer Hoofdstuk 2 geeft de visie op de detailhandelsstructuur weer. Hierin wordt ingegaan op de positionering van de detailhandel, de ambitie en uitgangspunten voor de detailhandelsstructuur en de positionering van de kernwinkelcentra op hoofdlijnen. In hoofdstuk 3 wordt deze positionering per kernwinkelcentrum nader uitgewerkt in een ontwikkelingsrichting. Hoofdstuk 4 beschrijft ten slotte kort de strategie om te komen tot de gewenste detailhandelsstructuur. Daarbij wordt ingegaan op de rolverdeling tussen de diverse partijen, de randvoorwaarden om de visie te realiseren en er wordt een doorkijk gegeven naar de gemeentelijke maatregelen en middelen. 8

9 2 Visie op de detailhandelsstructuur Dit hoofdstuk beschrijft de visie op de detailhandelsstructuur voor Leidschendam-Voorburg. Er wordt ingegaan op gewenste positionering van de detailhandel. Ook wordt de ambitie en uitgangspunten voor de detailhandelsstructuur benoemd. Daarnaast wordt ingegaan op de positionering van de kernwinkelcentra op hoofdlijnen. 2.1 Gewenste positionering van de detailhandel Leidschendam-Voorburg Voor het verbeteren van de positionering van onze gemeente in de regio zijn in de Structuurvisie Ruimte voor wensen, herijking 2012, drie pijlers geformuleerd waarmee de ontwikkeling van de stad op een evenwichtige en duurzame wijze vorm kan krijgen. 1. Het versterken van de groene woonstad; 2. Het verbeteren van de economische kansen en voorzieningenstructuur; 3. Het beter benutten en verbeteren van de (regionale) bereikbaarheid. De tweede pijler vormt een belangrijk vertrekpunt bij het formuleren van een visie op de detailhandel. Tegelijkertijd draagt de visie ook bij aan de andere pijlers van de Structuurvisie. Als aantrekkelijke groene woongemeente wil Leidschendam-Voorburg haar inwoners een compleet en gevarieerd retail- en voorzieningenaanbod blijven bieden. Ook wil de gemeente haar positie op het gebied van recreatief winkelen (met name mode en luxe) in de regio behouden. Het behouden van de recreatieve winkelfunctie van de stad wordt ondersteund door goede bereikbaarheid en parkeermogelijkheden, veiligheid en een aantrekkelijke omgeving. Ook het aanbod op het gebied van horeca, evenementen, cultuur en historie draagt hieraan bij. Voor het behouden en versterken van haar (regionale) winkelfunctie kiest de gemeente voor concentratie op de hoofdwinkelstructuur, waarbij versterking van de onderscheidende kwaliteiten van de vier kernwinkelcentra voorop staat. De winkelcentra moeten meer onderscheidend worden in sfeer, uitstraling en inrichting en in hoogwaardig, specialistisch aanbod. Er kan gebruikgemaakt worden van de bestaande context en eigenheid: Leidsenhage en De Julianabaan zijn overzichtelijk opgezet en bieden een compleet en gevarieerd aanbod. Leidsenhage heeft als enige een sterke regionale functie en ontwikkelt zich tot hét winkelparadijs in de regio. De Julianabaan is en blijft het boodschappencentrum van de stad. De twee winkelcentra in de historische dorpskernen, Oud-Voorburg en Leidschendam Centrum, benutten hun cultuurhistorische context en de nabijheid van de Vliet voor de recreatieve winkelfunctie die zij hebben naast de functie voor de (omliggende) wijken en buurten. 2.2 Ambitie De gemeente streeft naar een toekomstbestendig detailhandelsaanbod en bijpassende verzorgingsstructuur waarbij de gemeente inzet op concentratie van winkelvoorzieningen en verbetering van de complementariteit van de vier kernwinkelcentra. Dit zijn de winkelgebieden die substantieel bijdragen (nu en in de toekomst) aan economie, leefbaarheid, imago en vestigingsklimaat van Leidschendam-Voorburg. Zij behoren tot de hoofdstructuur van de gemeente. 9

10 De vier kernwinkelgebieden binnen de hoofdwinkelstructuur zijn: 1. Leidsenhage 2. De Julianabaan 3. Oud-Voorburg 4. Leidschendam Centrum De Ontwikkelingen binnen deze centra worden aangemoedigd en gefaciliteerd, indien ze passen binnen het profiel en de gewenste positionering van het betreffende centrum zoals beschreven in deze visie. Concentratie biedt een aantal voordelen, zoals: Grotere aantrekkingskracht op de consument, door breder en dieper aanbod Betere economische basis voor ondernemers door grotere reikwijdte en synergie Bevordering herkenbaarheid en onderscheidend vermogen Meer combinatiebezoek Kansen om winkelgebieden diverser te ontwikkelen Betere sturingsmogelijkheden Lokt investeringen uit doordat hiermee een zekere schaarste van locaties wordt gecreëerd. Voor het behouden en versterken van haar (regionale) winkelfunctie kiest de gemeente voor concentratie op de hoofdwinkelstructuur, waarbij versterking van de onderscheidende kwaliteiten van de vier kernwinkelcentra voorop staat. Ontwikkelingen in de vier kernwinkelcentra die bijdragen aan de onderscheidende positionering worden daarom aangemoedigd. De vestiging van voorzieningen in en rondom de kernwinkelcentra wordt gefaciliteerd. Winkelgebieden in Leidschendam-Voorburg. Daarnaast blijft er ruimte voor winkelvoorzieningen, die op wijk- en buurtniveau een ondersteunende rol vervullen, waarvan het wijkwinkelcentrum aan de Prins Frederiklaan (in de wijk Prinsenhof) het grootste is qua omvang en een compleet aanbod biedt. Dit is naast de vier kernwinkelcentra het enige 10

11 centrum dat ook tot de hoofdwinkelstructuur behoort. Voor dit centrum wordt ingezet op handhaving van de functie als wijkwinkelcentrum. Er worden geen winkelcentra, winkelstrips en winkels in woonbuurten toegevoegd. Bij de overige buurtwinkelcentra- en strips supermarktcentra, buurtwinkelcentra zonder supermarkt en verspreid liggende winkels wordt ingezet op verbreding van de functies om op dit manier leegstand te voorkomen. Detailhandel is hier nog wel mogelijk, maar ook diensten, kantoren en/of maatschappelijke functies zijn mogelijk, afgestemd op de behoefte vanuit de buurt. De bescherming van de detailhandelsfunctie voor de buurt wordt voor deze gebieden als het ware losgelaten. Bewegingen op de markt bepalen of de winkelfunctie blijft bestaan. Alleen in Stompwijk blijft de detailhandelsfunctie beschermd om een supermarkt voor deze woonkern te behouden. 2.3 Positionering van de vier kernwinkelcentra De inzet op concentratie en complementariteit betekent voor elk van de vier kernwinkelcentra iets anders. Het aanbod moet verbreed en verdiept worden door bepaalde toevoegingen, en mogelijk ook verhuizingen. De winkelbeleving vraagt toevoeging van passende horeca, services en vermaak. Hieronder wordt dat in hoofdlijnen toegelicht. Voor Leidsenhage is daarbij uitgegaan van de versterking van Leidsenhage tot Winkelparadijs en de vertaling zoals in het Ruimtelijk Kader en Gebiedsvisie voor de herontwikkeling Leidsenhage is opgenomen, vastgesteld door de gemeenteraad, juli De ambitie die uitgesproken is voor Leidsenhage heeft mede invloed gehad op de (nadere uitwerking van de) positionering en onderscheidend vermogen van de andere winkelcentra. Voordat ingegaan wordt op de afzonderlijke winkelcentra wordt eerst stilgestaan bij de noodzaak tot versterking van Leidsenhage en de effecten hiervan op de overige kernwinkelcentra. Leidsenhage is de laatste jaren sterk achteruit gegaan en is niet meer het sterke regionale winkelcentrum van voorheen. Doordat Leidsenhage niet onderscheidend genoeg meer is, wordt Leidsenhage steeds meer een concurrent van de andere lokale winkelcentra. Het doorontwikkelen van Leidsenhage tot een Top Regionaal winkelcentrum, maakt van Leidsenhage weer een aantrekkelijke regionale speler. Versterking van Leidsenhage zal ook effecten op de lokale winkelcentra hebben. De effecten zullen beperkt zijn naarmate de kernwinkelcentra hun eigen onderscheidende positie weten te versterken. Door een duidelijke profilering ontstaan er ook kansen voor de overige centra voor vestiging van winkels die niet meer in het profiel van Leidsenhage passen. Tegelijkertijd met de versterking van Leidsenhage, wordt daarom ingezet op versterking van de overige kernwinkelcentra. Om het onderscheidend vermogen zoveel mogelijk te versterken wordt uitgegaan van het volgende functionele ideaalbeeld voor de kernwinkelcentra: - Leidsenhage wordt een top regionaal winkelcentrum met een eigen karakter. Het bedient straks jong en oud op maat met een breed kwaliteitsaanbod in het middenhoge segment en er is ruimte voor vernieuwend aanbod. Gemak en service staan centraal. Door een breed ketenaanbod en toevoeging van een aantal internationale retailers en een uitbreiding met maximaal m2 wvo, versterkt Leidsenhage zijn onderscheidend vermogen ten opzichte van de andere 11

12 winkelcentra. Het toevoegen van horeca, services en vermaak, onder meer door activiteiten en evenementen, zal bijdragen aan een aangenaam en langer verblijf. De inrichting van de openbare ruimte in en rondom het winkelcentrum, met een eenduidige routing en bijzondere ontmoetingsruimtes, draagt ook bij aan de positionering als hét winkelparadijs in de regio. - De Julianabaan is en blijft het boodschappencentrum van de stad waar men de dagelijkse boodschappen kan doen. Er zijn nu ongeveer evenveel bekende ketens als zelfstandige ondernemers; zij bieden een breed en compleet aanbod zodat een groot deel van de bevolking snel zijn inkopen kan doen. Dat sterke punt van De Julianabaan moet verder versterkt worden: een goed, volledig aanbod van landelijke (franchise)ketens met het accent op dagelijks en frequent benodigde artikelen en zelfstandige ondernemers op enig niveau met een gespecialiseerd assortiment. Met service en ambachtelijkheid zijn de speciaalzaken een aantrekkelijke aanvulling op het aanbod van de ketens. - Oud-Voorburg heeft een onderscheidend verblijfsklimaat door zijn historische uitstraling met veel kleinschalige, monumentale panden. Het winkelcentrum richt zich met het dagelijks winkelaanbod op de omliggende buurten en wijken. Het niet-dagelijks aanbod, voornamelijk gericht op mode en luxe, en moeders en kinderen, heeft een groter (regionaal) verzorgingsbereik. De dubbelfunctie blijft bestaan, met bijzondere aandacht voor het aantrekken van speciaalzaken. De sterke punten van het centrum moeten als kans benut worden in plaats van ze als bedreiging te zien. De kleinschalige, monumentale panden zijn minder geschikt voor schaalvergroting, maar juist goed voor speciaalzaken en kleine franchiseondernemers. Het grote aandeel zelfstandige ondernemers heeft mogelijk niet de marketingkracht van ketens, maar biedt wel ruimte voor persoonlijke aandacht, service en kwaliteit. Oud-Voorburg komt te staan voor hoogwaardige kwaliteit op het gebied van winkelen, food, wellness en cultuur; hier komt men om te flaneren en genieten. - Winkelcentrum Leidschendam Centrum biedt dagelijks aanbod voor de omliggende wijken, aangevuld met speciaalzaken met een wijkoverstijgende functie. Leidschendam Centrum is winkel- én recreatiegebied met een horecaconcentratiegebied bij de historische sluis. Het streven is door te groeien naar een volwaardig wijkwinkelcentrum met volledig basisaanbod rond het Damplein. Wijkoverstijgend aanbod door (super)specialisaties en specifieke consumentgerichte diensten, bijvoorbeeld gericht op duurzaamheid of de recreatieve omgeving, komen aan de Damlaan. Met vakmanschap en persoonlijke aandacht onderscheiden de speciaalzaken van Leidschendam Centrum zich van de andere kernwinkelcentra. De eerste jaren vraagt de beperkte koopkracht in het directe verzorgingsgebied aandacht. De positionering en het onderscheidend vermogen van de kernwinkelcentra wordt in het volgende hoofdstuk nader uitgewerkt in een ontwikkelingsrichting. 12

13 3 Ontwikkelingsrichting voor de vier kernwinkelcentra In dit hoofdstuk wordt op basis van de gewenste positionering en het onderscheidend vermogen de ontwikkelingsrichting voor de vier kernwinkelcentra nader uitgewerkt in aanbod, (ruimtelijke) structuur, ontwikkelingsruimte en overige aspecten, waaronder parkeren en bereikbaarheid. 3.1 Leidsenhage Gewenste positionering en onderscheidend vermogen (DNA) HET WINKELPARADIJS Leidsenhage is het top regionaal winkelcentrum met personality en uitstraling, het heeft een eigen karakter en bedient jong en oud op maat, in de breedte, met ruimte voor vernieuwend aanbod. Leidsenhage is in dit perspectief hét winkelcentrum voor deze regio. Voor de consument die niet alleen op zoek is naar gemak en service, maar ook naar een winkelcentrum met sfeer en personality. In zowel het dagelijkse als niet dagelijkse segment is sprake van een breed kwaliteitsaanbod in het middenhoog segment. Het winkelparadijs is groter dan de plek die zij nu heeft in haar huidige hoedanigheid. De relatie met de het park en de vijver wordt meer versterkt en benut. Zichtbaarheid en uitstraling zijn sterk verbeterd nu Leidsenhage een extravert gezicht krijgt. Services worden vanuit het winkelcentrum aangeboden, waaronder een servicebalie, kinderspeelhoek, kinderopvang, WIFI, afhaalloket voor internetaankopen en een bezorgservice. Beleving is in het hele winkelgebied waarneembaar, door verrassend aanbod, tastbare internetbeleving, winkeluitstraling, inrichtingselementen, (horeca)ontmoetingsruimten. Een evenemententerrein maakt vast onderdeel uit van het centrum dat moet bruisen van de activiteiten. Het winkelcentrum is bovendien uitstekend bereikbaar via de weg en het openbaar vervoer Uitwerking a) Aanbod - Bij de omvorming van het winkelcentrum van Koopfabriek naar Winkelparadijs ligt de nadruk meer op recreatief winkelen. Om hierop in te spelen is een verbreding en verdieping van het aanbod nodig en toevoeging van meer winkelbeleving. - Er is behoefte aan beperkte schaalvergroting van het bestaande dagelijkse aanbod. Zo wordt de bestaande Albert Heijn omgevormd tot een AH-XL. Er wordt niet ingezet op vestiging van een extra (derde) supermarkt, omdat dit mogelijk lijdt tot verschraling van het aanbod in de lokale winkelcentra. Bovendien is verdere versterking van het dagelijks aanbod niet wezenlijk van belang voor het functioneren van het vernieuwde Leidsenhage. - In het niet-dagelijks aanbod is aanvulling nodig in het midden, midden hoog en hoge segment, waarbij gestreefd wordt naar een goede balans tussen lokale, nationale en internationale retailers. Daarbij vraaggericht aanbod vanuit de consument invullen voor jonge mensen trendy en bruisend 13

14 met ruimte voor fun en sport, voor ouderen gericht op gemak en vertrouwde kwaliteitszaken. Behoefte aan versterking is er met name in de sector mode en luxe, enerzijds door schaalvergroting van bestaande aanbieders, anderzijds door ruimte te bieden aan opkomende formules ( must haves retailers ), speciaalzaken en invulling met enkele aansprekende internationale trekkers ( preferred retailers ). Door het bieden van een breed ketenaanbod en toevoeging van een aantal internationale retailers maakt Leidsenhage zich onderscheidend van de andere lokale centra. Verbreding in de overige detailhandel kan gezocht worden in een grootschalige trekker op het gebied van sport, bruin en witgoed en schaalvergroting van bestaande aanbieders. - Ook is versterking nodig met aanvullende voorzieningen zoals een uitgebreider en diverse horecaaanbod en andere publieksfuncties zoals services gericht op het winkelend publiek en vermaak (fitness, bioscoop). Deze veraangenamen het winkelen en stimuleren het langer verblijven in het winkelcentrum en de nabije omgeving en dragen bij aan de belevingswaarde van het winkelcentrum. Daarnaast is het aanbieden van een afwisselend en verblijfsduur verhogend programma van activiteiten en evenementen essentieel. b) (Ruimtelijke) structuur Verblijfsklimaat en zonering - Het revitaliseren van het winkelcentrum om te komen tot de herpositionering, met op (middel)lange termijn een mogelijke doorgroei tot gemengd stedelijk gebied is uitgangspunt voor de ruimtelijke structuur. Inzet daarbij (integrale uitgangspositie 2011) is: - Verbeteren routing en positionering trekkers. - Verbeteren uitstraling van de randen van het winkelgebied - Vergroten zichtbaarheid en uitstraling (van introvert naar extrovert), versterken relatie met de omgeving (park, water, Bach-as). - Verbeteren uitstraling en aankleding van het openbaar gebied dragen (naast winkelaanbod en events) bij aan de beleving in het winkelcentrum. De gebiedsvisie en het masterplan geven hiervoor de volgende ontwikkelingsrichting aan: - Een volledig overkapt winkelcentrum, waarbij de bestaande overkapping geïntegreerd en aangepast zal worden. - Een eenduidige routing, middels het realiseren van een achtvorming winkelcircuit. Om het winkelcentrum daadwerkelijk aantrekkelijk te maken voor consumenten en retailers is een goed winkelcircuit van cruciaal belang. De huidige winkelstructuur van Leidsenhage dient daarom ingrijpend aangepast te worden door middel van doorbraken van bestaande bouwblokken en het toevoegen van nieuwe bouwvolumes aan de randen om tweezijdig winkelen te kunnen bewerkstelligen. De herontwikkeling zal zich daarom niet beperken tot de kantoorlocatie aan de Duindoorn (gelegen binnen de huidige bebouwingscontour). De omliggende parkeerterreinen p 4-5 (Banninglaan) en p 7-8 (Heuvelweg) dienen bij het winkelcentrum betrokken te worden teneinde de ambitie van Topregionaal winkelcentrum te kunnen waarmaken. De nieuwe bebouwingscontour van het winkelcentrum wordt daarmee begrensd door de Noordsingel, Burg. Banninglaan, Heuvelweg en de Weigelia. - Winkelformules die door hun omvang, naamsbekendheid en/of specialistische aanbod als trekker kunnen fungeren worden op strategische locaties aan het winkelcircuit gesitueerd, zodat sprake zal zijn van een natuurlijke loop door het winkelcentrum. Deze worden ondersteund door 14

15 in/-uitgangen naar de parkeervoorzieningen, die als belangrijke bronpunten dienen binnen het winkelcircuit. - Een overdekt centraal plein, inclusief terrassen, waar omheen het horeca-aanbod is geconcentreerd dat fungeert als een centrale ontmoetings- en verblijfplek met mogelijkheden voor evenementen en activiteiten. - Middels aantrekkelijke looproutes tussen het winkelcentrum, Groot Zijdepark en de vijver worden deze functies aan elkaar verbonden en wordt een extra binnen-buiten belevingsdimensie aan het centrum toegevoegd. - Renovatie van bestaande delen om een eenzelfde uitstraling te krijgen tussen bestaand en nieuw; - Een aantrekkelijk in de openlucht gelegen plein voor evenementen en activiteiten van diverse aard en de wekelijkse warenmarkt. c) Kwantitatieve en kwalitatieve ontwikkelingsruimte Uit de DPO s (zie bijlagerapport, bijlage 5a, 5b en 5c) blijkt dat er met name (theoretische) uitbreidingsruimte in Leidsenhage is. De ruimte in de dagelijkse sector is circa m2 wvo en in de sector mode en luxe circa m2 wvo zonder rekening te houden met het ambitieniveau van Leidsenhage als top regionaal centrum. Ambitieniveau De ambitie van Leidsenhage is om als top regionaal centrum te functioneren waarbij: Wordt ingespeeld op toekomstige consumentenbehoeften en gewenste ruimtelijke kwaliteit Het een toekomstbestendig winkelcentrum wordt Er een uitbreiding in aanbod plaatsvindt dat kwalitatief toegevoegde waarde biedt en onderscheidend in de regio is En afvloeiing van de eigen inwoners wordt beperkt en tevens aantrekkingskracht op de regio wordt vergroot. Bij dit ambitieniveau is een toevoeging van circa m2 wvo retail (zie bijlagerapport, bijlage 5c) totaal noodzakelijk. In de volgende tabel wordt een overzicht geschetst van de toevoegingen die in het indicatieve programma zijn opgenomen en maximaal volgens het Ruimtelijk Kader winkelcentrum Leidsenhage zijn toegestaan. Het winkelcentrum blijft in volume ongeveer gelijk (ca m2 bvo). Binnen het programma zal echter een verschuiving plaatsvinden van kantoren (nu een derde van het vloeroppervlak) naar detailhandel, horeca en leisure. De uitbreiding retail en gerelateerde functies is hierin gemaximeerd tot m2 wvo. 15

16 Versterking van Leidsenhage zal effecten op de lokale winkelcentra hebben. Uitgangspunt is dat uitbreiding van Leidsenhage geen uitholling van de andere lokale winkelcentra mag opleveren. Bij de versterking van Leidsenhage wordt sterk ingezet op uitbreiding van het aanbod in de mode en luxe. Vooral het kernwinkelcentrum Oud-Voorburg met een sterk aanbod is in de hoogwaardige mode en luxe (46%) en De Julianabaan, die met name aanbod heeft in het middensegment, waaronder mode (30%), zullen dit gaan merken. De effecten zullen beperkter zijn naarmate de centra een eigen onderscheidende positie hebben en zich blijven ontwikkelen vanuit hun eigen kracht. Daarom is tegelijkertijd met de ontwikkeling van Leidsenhage versterking van deze centra nodig. d) Overige aspecten Bereikbaarheid en parkeren Voorwaarde is dat de goede bereikbaarheid per auto, fiets en openbaar vervoer gehandhaafd blijft. Uitgangspunt daarbij blijft voldoende (vooralsnog) gratis parkeerplaatsen. Voor het optimaal oplossen van parkeren is een meervoudig ruimtegebruik van belang. Ingezet wordt op een gebalanceerde verdeling van de parkeerfaciliteiten rond het winkelcentrum om het winkelcentrum evenwichtig te voeden met bezoekers. Aandachtspunt is behoud van een goede doorstroming op de Heuvelweg/Noordsingel/ Banninglaan. Het met de auto parkeren via parkeerbegeleidingssystemen is een voorwaarde, evenals het aanbrengen van voldoende stallingsmogelijkheden voor fietsen bij alle entrees. De rol van internet Leidsenhage is al enigszins actief met de nieuwe media en Nieuwe Winkelen. Hier zal nog sterker op ingezet moeten worden. Dit kan door typische cross channel -functionaliteiten te integreren in het winkelgebied. Dit betreft niet alleen specifieke formules en allerhande digitale toepassingen, maar ook servicepunten en afhaallocaties voor online aankopen. Ambulante handel Een warenmarkt heeft regionale aantrekkingskracht en past daarom in de profilering van Leidsenhage. Er is zeker wat voor te zeggen om de markt wederom een plek te geven binnen het topregionale winkelcentrum. Zeker als het profiel van de markt (doelgroep, aanbod, kwaliteit, activiteiten) past bij het profiel van het winkelcentrum en om die reden toegevoegde waarde biedt. De 16

17 mogelijkheid blijft aanwezig om in samenwerking met de marktkooplui te zoeken naar alternatieven binnen de gemeente. Voorlopig is het uitgangspunt dat Leidsenhage de standplaats voor de weekmarkt blijft. 3.2 De Julianabaan Gewenste positionering en onderscheidend vermogen (DNA)` GEMAKKELIJK EN VOLLEDIG WINKELEN De Julianabaan is het compacte en volledige boodschappencentrum van de stad waar men de dagelijkse boodschappen kan doen. Een goed en zeer volledig aanbod in dagelijkse aankopen en overige voorzieningen waarbij men goed kan parkeren, met (detailhandelondersteunende)horeca, zorgt ervoor dat een groot deel van de gemeente hier (snel) haar boodschappen doet. Doordat de speciaalzaken uitblinken in (persoonlijke) serviceverlening en ambachtelijkheid, vormen deze een goede aanvulling op de (franchise)ketens. Promotie en activiteiten in en van dit centrum zijn ondersteunend aan de boodschappenfunctie Uitwerking a) Aanbod - Focus blijft liggen op het basisaanbod dagelijkse en frequent benodigde artikelen (dagelijkse boodschappen en food) dat beperkt kwantitatief vergroot kan worden, mits dit kwalitatief voor een versterking van het profiel van het centrum zorgt en aanvullend is. - Het profiel kan worden versterkt door persoonlijke (als ambachtelijk) food-speciaalzaken toe te voegen. Dit versterkt het centrum als het boodschappencentrum van de stad. - Doelgerichte speciaalzaken die veel persoonlijke service bieden aan oud en jong - zoals de huidige sportzaak, lampenzaak, mode e.d. - geven sfeer aan het winkelgebied. Deze zijn van belang om de aantrekkelijkheid te verhogen. Zeker als de service nog meer verschuift richting omni-channeling. - Functionele voorzieningen en organisaties als een sportschool, bibliotheek (met mogelijke verbreding van functies in de toekomst) passen goed in het gebied en zorgen voor loop in het winkelgebied. - Ook in de toekomst blijft het voor dergelijke centra van belang dat er voldoende (detailhandelondersteunende) horeca aanwezig is wat past bij de doelgroep van het centrum. 17

18 b) (Ruimtelijke) structuur Verblijfsklimaat en zonering - Leegstand moet worden beperkt dan wel voorkomen aan de winkelgalerij aan het Koningin Julianaplein bij de Herman Gortersstraat door hier versterkende functie(s) te vestigen, waardoor het aantrekkelijker wordt dit deel van het kernwinkelgebied te bezoeken. Optimalisatie van de ruimtelijke structuur blijft een aandachtspunt. Voorwaarde is dat het centrum compact en overzichtelijk blijft. - Het advies blijft de huidige zonering van kernwinkelgebied, randzone en aanloopgebied, zoals opgenomen in het vigerende bestemmingsplan, te behouden en het centrum niet verder op te rekken. c) Kwantitatieve en kwalitatieve ontwikkelingsruimte Uit de DPO (zie bijlagerapport, bijlage 5a) blijkt dat er in de huidige situatie in mode en luxe theoretisch teveel aanbod is qua wvo. De visie is echter dat als het functioneren van het centrum met diverse maatregelen wordt versterkt - en deze concepten kwalitatief worden aangepast door beter in te spelen op trends en ontwikkelingen het aantal wvo behouden kan blijven. Eventueel kan de beperkte marktruimte voor de gemeente in de dagelijkse artikelensector in dit winkelgebied benut worden. d) Overige aspecten Bereikbaarheid en parkeren De Corbulogarage kan mogelijk beter benut worden, waarbij ook parkeren van werknemers van de bedrijven in het winkelgebied en parkeren van de ondernemers in het gebied zelf nader bekeken moeten worden. Bij faciliteren van initiatieven is behoud van voldoende parkeerplaatsen en goede bereikbaarheid (logistieke afhandeling) van belang. De rol van internet Kansen in dit centrum liggen verder op het vlak van service concepten en diensten die zich richten op de toenemende oudere doelgroep, waarbij mengvormen van fysieke en internetpunten of afhaalpunten met extra services en klantgerichtheid, de binding en het profiel kunnen versterken. Ambulante handel Een warenmarkt die aanvullend en complementair aanbod biedt, past in principe bij het profiel van het centrum. Er zijn echter al weekmarkten in Leidsenhage en in de Oud-Voorburg. Een derde weekmarkt is niet haalbaar. Bij mogelijke verplaatsing of heroverging van andere locaties is De Julianabaan qua positionering een goed alternatief. De fysieke mogelijkheden in De Julianabaan zijn echter beperkt. Een markt zou ten koste gaan van parkeerplaatsen. Voldoende parkeervoorzieningen dicht bij de winkels is van wezenlijk belang voor het goed functioneren van het winkelcentrum. Een weekmarkt lijkt in die zin niet haalbaar. 18

19 3.3 Oud-Voorburg Gewenste positionering en onderscheidend vermogen (DNA) LUXUEUS EN CULTUREEL GENIETEN Oud-Voorburg is het oude en historische (dorps)centrum van Voorburg. Door haar uitstraling en de kleine (monumentale) panden waarin zowel (hoogwaardige) speciaalzaken, als horeca als voorzieningen zijn gevestigd biedt het een dusdanig verblijfsklimaat, dat men op diverse vlakken luxueus en cultureel kan genieten. Grenzend aan de Vliet is het een verborgen parel. Winkelen, wellness, eten en drinken en cultuur opsnuiven en deelnemen aan evenementen en andere activiteiten maken dit winkelgebied voor een brede (regionale) doelgroep een aantrekkelijk centrum om naar toe te gaan. Ook al is het maar om lekker te flaneren en te verblijven Uitwerking a) Aanbod - Recreatief winkelen is één van de pijlers van Oud-Voorburg naast de dagelijkse aankopen. Om meer traffic te genereren zal er meer hoogwaardig en divers aanbod moeten komen, passend bij het profiel van het centrum. Dit geldt ook voor de niet-dagelijkse aankopen. Gezien het huidige aanbod in mode en luxe, woninginrichting, food en wellness lijkt het logisch het aanbod kwalitatief hierin uit te breiden (moeder en kind, (woon)accessoires, cadeau, delicatessen, traiteurs et cetera). Het is wenselijk dat er zich ook beperkt een aantal filiaalbedrijven vestigt bij voorkeur vanuit franchiseformules. Dergelijke winkels hebben over het algemeen vanuit de organisatie meer marketing budget dat vaak regionaal wordt ingezet waardoor men traffic kan genereren voor het hele gebied. - Gezien de ontwikkeling naar en behoefte aan meer schaalvergroting is het voor specifieke trekkers en ketens wenselijk grote panden in te zetten voor de partijen die met nieuwe retailconcepten traffic genereren. Denk aan invulling waarin detailhandel en overige functies worden gemengd. Bijvoorbeeld horeca (een grand café), gecombineerd met cultuur, een wellness functie met horeca, een groot kinderwarenhuis e.d. - Toename van enkele horecabedrijven die ondersteuning bieden aan de winkelfunctie in de vorm van daghoreca (lichte horeca) of detailhandelondersteunende horeca in winkels, in combinatie met een terras, kunnen het belevingskarakter van het winkelgebied versterken. De ambitie dat de horeca meer ondersteuning moet bieden aan de winkelfunctie is ook in de structuurvisie opgenomen. Zowel panden met horecabestemming als zonder horeca bestemming kunnen in aanmerking komen. In het laatste geval zijn criteria als (zicht)locatie en de kwaliteit van het concept van belang om te toetsen. - Zoals hierboven beschreven kunnen nieuwe consumentgerichte (retail) concepten waarin diensten op het gebied van wellness, schoonheid of gezondheid (bijvoorbeeld bijzondere specialistische medische functies (geen arts, tandarts e.d.) worden gecombineerd met de verkoop van producten - extra traffic genereren. Deze kunnen onderscheidend vermogen creëren en passen bij het gewenste profiel van het centrum. 19

20 - Strategische (retail) concepten op zichtpunten of op strategische (zichtbare) locaties kunnen de aantrekkelijkheid van het gebied verhogen en het gebied zichtbaarder maken voor (toevallig) passerende automobilisten, fietsers en wandelaars en overige passanten. b) (Ruimtelijke) structuur Verblijfsklimaat en zonering De inrichting van het centrum kan beter aansluiten bij de architectonische waarden, historie en uitstraling winkelaanbod. Mede hierdoor wordt het verblijfsklimaat verbeterd en verblijfsduur gestimuleerd. Hiervoor zijn in de Ontwikkelingsvisie Oude Dorpskern van 2004 en het onderzoeksrapport herijking visie op de detailhandel Oude Dorpskern Voorburg 2009, van BRO Consultants, de volgende suggesties gedaan: - Visualiseren uitgestrektheid van de Herenstraat (rode loper ) en de grenzen van het kernwinkelgebied. - Creëren van pleinen onder andere rondom de kerk (voorwaarde opheffen verkeersroute Van Schagenstraat-Vlietstraat) en aan het einde van de Herenstraat bij het station. - Versterken onderlinge verbanden en routing, inclusief die naar de Vliet. Ook is bijzondere aandacht nodig voor omgevings- en beeldkwaliteiten (o.a. gevels, uitstallingen en reclameobjecten, terrassen). - De Parkweg behoudt, doordat het een doorgaande weg is en er grotere panden aanwezig zijn, een andere functie dan de Herenstraat en de verbindende straatjes naar de Parkweg. Voor de uitstraling van het winkelgebied als geheel is het van belang hier ook aantrekkelijke doelgerichte winkels te vestigen, zoals bijvoorbeeld de sanitairwinkel en de fietsenspeciaalzaak. Dit geldt met name voor het deel van de Parkweg ter hoogte van het kernwinkelgebied (tussen de Franse Kerkstraat en de Wielemakersslop). De herprofilering van 2011 had tot doel dit deel van de Parkweg meer te betrekken bij het kernwinkelgebied. Om deze relatie verder te versterken en de zichtfunctie van de Parkweg beter te benutten, is het wenselijk hier enkele functies te vestigen, die voor loop naar de Herenstraat en de rest van het kernwinkelgebied kunnen zorgen en aansluiten bij de positionering van het winkelgebied. Bij deze positionering passen functies die beleving toevoegen en aantrekkingskracht hebben op de specifieke doelgroep. - Het deel van de Parkweg (zuidzijde) tussen de Franse Kerkstraat, de Franse Kerkstraat zelf en het Wielemakersslop blijven samen met de Herenstraat het kernwinkelgebied (bestemmingsplan 2011). Om de leegstand hier op te lossen dan wel te beperken is het advies elke aanvraag op deze locatie te toetsen op het concept en de kwalitatieve omschrijving ervan. Criteria als wat is de vernieuwende factor, wat voegt het toe aan het profiel van het centrum, past het in de positionering en in welke mate wordt er (kwalitatieve) traffic gegenereerd voor de rest van het centrum, zijn beoordelingspunten. c) Kwantitatieve en kwalitatieve ontwikkelingsruimte Uit de DPO (zie bijlagerapport, bijlage 5a) blijkt dat er in de huidige situatie in mode en luxe theoretisch teveel aanbod is qua wvo. De visie is echter dat als het functioneren van het centrum met diverse maatregelen wordt versterkt en deze concepten kwalitatief worden aangepast door beter in te spelen op trends en ontwikkelingen het aantal wvo behouden kan blijven. Er blijkt ook dat er qua wvo juist veel kansen zijn op in en om het huis (woninginrichting) in te spelen. Hier geldt wel voor dat het type concepten ook moet passen bij de positionering van het centrum. Een algemeen advies is aanvragen die afwijken van de bestemming goed te toetsen op kwalitatieve invulling. 20