Leegstand kantoren. Syllabus. Een inspirerende bundeling van theorie en praktijk, tips en ervaringen, kansen en bedreigingen

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "Leegstand kantoren. Syllabus. Een inspirerende bundeling van theorie en praktijk, tips en ervaringen, kansen en bedreigingen"

Transcriptie

1 Syllabus Leegstand kantoren Een inspirerende bundeling van theorie en praktijk, tips en ervaringen, kansen en bedreigingen Met artikelen over financiële, juridische en strategische aspecten bij leegstaande kantoren

2 Inhoud Voorwoord 3 Financiële en juridische aspecten bij leegstaande kantoren Juridische aspecten van kantorenleegstand Ruimtelijk of financieel probleem? Maastricht: schone lei dankzij forse afboeking Energiekosen besparen bij leegstand Grote financiële risico s bij leegstand Strategische aspecten bij leegstaande kantoren Adequate aanpak leegstand kantoren Leegstaande kantoren: wiens probleem is het eigenlijk? Blijven of verhuizen? Van leeg kantoor naar zorgwoning Van suboptimalisatie naar win-winsituatie Vastgoedwereld in beweging Aanpak leegstand geeft Heerlen nieuw zelfbewustzijn Woningen als duurzaam antwoord op kantorenoverschot Waarom geen full service verlangen? Minder kantoren meer woningen Strategische huisvestingskeuzes

3 Voorwoord Leegstand van kantoren is het onvermijdelijke vastgoedthema van deze tijd. Ongeremde nieuwbouw heeft tot op heden tot bijna acht miljoen vierkante meters aan kantoorleegstand geleid. Welke consequenties heeft dit voor een nieuw te voeren beleid? Hoe gaan we om met het probleem? Slopen? Afwaarderen? Renoveren? Decennialang konden beleggers, ontwikkelaars en vastgoedeigenaren de markt leiden. Nu evenwel kantelt de vastgoedmarkt naar de vraagzijde. Meer en meer wordt geluisterd naar eindgebruikers en gebouwbeheerders. Hoe moet een al dan niet nieuw gebouw eruitzien? Wat hebben gebouwgebruikers nodig? Logische vragen die tot gevolg hebben dat gebouwen functioneel worden gebruikt. Dat moet garant staan voor duurzame huisvesting. Met recht kan worden gesproken van een metamorfose in de markt. In deze syllabus kunt u diverse artikelen lezen over deze problematiek. Vanuit strategische, juridische en financiële invalshoek wordt de problematiek benaderd. Wim Kooyman Hoofdredacteur 3

4 Financiële en juridische aspecten bij leegstaande kantoren 4

5 Juridische aspecten van kantorenleegstand mr. Joost Hoekstra en mr. Marc Wintgens De cijfers liegen er niet om. In Nederland staat anno 2012 bijna 7 miljoen vierkante meter kantoorruimte leeg. Het landelijk gemiddelde bedraagt bijna 14 procent, terwijl 5 procent in het algemeen als een gezonde frictieleegstand wordt ervaren. De oorzaken zijn divers: is er door marktpartijen én overheid te veel aanbod gecreëerd? Verhuizen huurders te graag en te vaak? Heeft het te maken met Het Nieuwe Werken en de ontwikkelingen op ICT-gebied? De auteurs zullen in deze bijdrage niet (verder) stil staan bij de (mogelijke) oorzaken, maar zich richten op enkele in het oog springende juridische aspecten van leegstand van kantoren. Op 25 mei 2010 vond de Kantorentop plaats, waarbij vertegenwoordigers van marktpartijen en overheden plechtig beloofden de kantorenleegstand met vereende krachten aan te pakken. Minister Schultz van Haegen (Infrastructuur en Milieu) zond de Tweede Kamer een klein jaar later het Actieprogramma Aanpak Leegstand Kantoren. De minister kondigde aan de mogelijkheden om planologische, juridische en fiscale regels beter te benutten om leegstand aan te pakken te zullen bekijken en te zullen zoeken naar kansen om belemmeringen in huidige wetten en regels voor sloop en transformatie (kantoren gebruiken voor andere doeleinden) weg te nemen. Het door de rijksoverheid aangekondigde onderzoek heeft uiteindelijk (onder meer) zijn beslag gekregen in de uitgave Transformatie van kantoren gaat niet vanzelf, Onderzoek in opdracht van Ministerie van Binnenlands Zaken en Koninksrijksrelaties in samenwerking met acht Nederlandse gemeenten. Voorts heeft de Vereniging Nederlands Gemeenten eind maart 2011 de Handreiking Leegstand te lijf uitgebracht, waarin enkele oplossingen om leegstand aan te pakken, in beeld zijn gebracht. Ondergetekenden brachten de door de rijksoverheid en de VNG aangedragen oplossingen eerder in beeld. 1 Een deel daarvan is gebaseerd op bestaande wet- en regelgeving, zoals Wet kraken en leegstand (hierna: Wkl ) welke dienen ter bestrijding van leegstand, ofwel de Wet ruimtelijke ordening en aanverwante wetgeving welke transformatie van leegstaande kantoren kan bevorderen. Andere geopperde oplossingen hebben geen (uitdrukkelijke) wettelijke grondslag. Gedacht kan hierbij worden aan (al dan niet verhandelbare) ontwikkelrechten, de leegstandtaks en de verwijderingsbijdrage. Het gebrek aan wettelijke grondslag betekent in principe dat de overheid deze oplossingen niet kan afdwingen, behalve wanneer een wetswijziging plaatsvindt. Wij voegden voorts enkele oplossingen aan het debat toe. Een oplossing voor de leegstandproblematiek kan ons inziens gevonden worden in fondsvorming (door middel van een Leegstandonttrekkingsfonds), waarmee binnen een bepaalde gemeente, regio of provincie leegstaande kantoorgebouwen tegen marktwaarde kunnen worden opgekocht. Ook samenwerking door middel van een publiek private samenwerking (PPS) en de mogelijkheid om in grond- en erfpachtuitgifteovereenkomsten een exploitatieverplichting voor de eigenaar c.q. erfpachter op te nemen, kunnen naar onze mening uitkomst bieden. De meest recente stapt in het debat over kantorenleegstand betreft het Convenant aanpak leegstand kantoren, dat op 27 juni 2012 werd ondertekend door het Rijk, het IPO, de VNG en enkele brancheorganisaties, waaronder de IVBN en de NEPROM. Onderdeel van het convenant is dat het Rijk zal onderzoeken welke wettelijke mogelijkheden er zijn voor een verplichte afdracht aan regionale kantorenfondsen die financiële compensatie kunnen bieden aan eigenaren die hun bestaande kantoren willen saneren, dan wel slopen. Een dergelijk fonds moet wel draagkracht hebben onder een forse meerderheid van de eigenaren in het gebied. 2 5

6 Wij bespreken thans enkele in het oog springende juridische aspecten van leegstand. Wij beperken ons daarbij binnen het bestek van dit artikel tot drie actuele onderwerpen: allereerst de Wkl, vervolgens leegstand en ruimtelijke ordening en tot slot fondsvorming. Wet kraken en leegstand De Wkl is per 1 oktober 2010 opgenomen in de Leegstandswet. Het doel van de wet is tweeledig: enerzijds wordt kraken strafbaar gesteld, anderzijds krijgen gemeenten een nieuw instrument om leegstand van kantoren te bestrijden: de leegstandverordening. De gemeenteraad kan in een leegstandverordening aangeven van welke soort gebouwen (niet zijnde woningen) in welke delen van de gemeente de leegstand gemeld moet worden. Wie nalaat leegstand te melden, kan door B&W een boete van ten hoogste opgelegd krijgen. Binnen drie maanden na melding vindt er overleg plaats tussen de gemeente en de eigenaar. Na dit overleg kunnen B&W in een leegstandbeschikking vaststellen of het pand (of een gedeelte daarvan) geschikt is voor gebruik. Vervolgens kunnen B&W (bij een leegstand van langer dan twaalf maanden) een gebruiker voordragen. Tegelijkertijd met de voordracht kan de eigenaar verplicht worden om binnen een door B&W te bepalen termijn de door hen aan te geven voorzieningen te treffen. Binnen drie maanden na de voordracht moet de eigenaar de voorgedragen gebruiker een redelijke huur- of gebruiksovereenkomst voorleggen. Wanneer de eigenaar dit nalaat, kan de gemeente een last onder dwangsom opleggen. Tot op heden hebben slechts drie gemeente- (raden) een leegstandverordening vastgesteld: Amsterdam, Tilburg en Brunssum. Hoe komt het dat zo weinig gebruik wordt gemaakt van dit instrument? Een eerste mogelijke reden is gelegen in de kosten, welke verband houden met het formuleren van leegstandbeleid, het aanleggen en bijhouden van de lijst met leegstaande gebouwen en het voeren van overleg met de eigenaren. Bovendien valt sterk te betwijfelen of gemeenten wel nieuwe gebruikers kunnen vinden, gelet op het feit, dat de markt daar zelf kennelijk niet (altijd) in slaagt. Dit pleit ervoor, dat gemeenten voorafgaande aan de vaststelling van de leegstandverordening goed nagaan welke gebieden en gebouwen geschikt zijn voor herbestemming om vervolgens alleen díe gebieden en gebouwen op de leegstandlijst te plaatsen. Indien toegepast als maatwerk, kan de leegstandverordening op die manier naar onze mening een bijdrage leveren aan de bestrijding van leegstand. De Wkl bevat enkele juridische oneffenheden. Wij bespreken enkele daarvan. Als gezegd kunnen B&W de eigenaar verplichten tot het treffen van voorzieningen om het gebouw geschikt te maken voor (het door B&W bepaalde) gebruik. Kan de eigenaar ook daartoe worden verplicht, indien voor dat gebruik een bestemmingswijziging nodig is? Indien die vraag bevestigend wordt beantwoord, wordt de eigenaar in feite verplicht de door de gemeente gewenste bestemming te realiseren. Dat staat op gespannen voet met het in het Nederlandse ruimtelijke ordeningsrecht verankerde principe van toelatingsplanologie. Een ander punt betreft de vraag wat onder een redelijke overeenkomst moet worden verstaan. In de systematiek van de Wkl is het de bestuursrechter die daarover moet oordelen. Aangezien het doorgaans om huurrechtelijk georiënteerde vragen zal gaan, lijkt de civiele rechter daar beter voor geoutilleerd. Tot slot is er de (benarde) rol van de hyptheekhouder in de Wkl. Vaak bevatten hypotheekakten een huurbeding, op basis waarvan de hypotheekhouder moet instemmen met verhuur ten behoeve van een andere dan de overeengekomen bestemming. In de praktijk kan zo de kans bestaan dat een door de eigenaar op aandrang van B&W te sluiten huurovereenkomst in strijd is met dat huurbeding. Aldus ontstaat een botsing van plichten, welke er toe zou kunnen leiden dat de huurder met wie de eigenaar op voordracht van B&W heeft gecontracteerd, bij executie van het hypotheekrecht op vordering van de hypotheekhouder het gebouw zal moeten verlaten. 6

7 Leegstand en ruimtelijke ordening Bestemmingsplannen vormen het voornaamste juridische kader voor het stellen van gebruiksregels ten aanzien van gronden en gebouwen. De centrale norm bij de toekennen van bestemmingen zoals ten behoeve van de realisatie van nieuwe kantoren is de goede ruimtelijke ordening. Een steeds vaker in ruimtelijke ordeningsprocedures naar voren gebracht argument is dat het bestemmingsplan of de verlening van de omgevingsvergunning bijdraagt aan de kantorenleegstand en daarmee strijdig is met de goede ruimtelijke ordening. Een aansprekend voorbeeld daarvan betreft de procedure inzake het nieuwe kantoor van Capgemini te Utrecht. 3 B&W van de gemeente Utrecht hebben daarvoor een omgevingsvergunning verleend, waarbij B&W gebruik maakten van de in het bestemmingsplan opgenomen bevoegdheid tot doorbreking van een ter plaatse geldend bouwverbod. De eigenaar/verhuurder van het huidige kantoor van Capgemini (op een andere locatie in Utrecht) kan zich daar niet mee verenigen, maakte bezwaar en diende een schorsingsverzoek in, waarbij hij zich op het standpunt stelde dat de verleende omgevingsvergunning bijdraagt aan de leegstand en aldus sprake is van strijd met de goede ruimtelijke ordening. B&W weerleggen dit standpunt met de stelling dat geen sprake zal zijn van leegstand, omdat reeds een huurder is gevonden, namelijk Capgemini. De Voorzitter van de Rechtbank Utrecht kijkt hier wat genuanceerder tegen aan en geeft B&W nadrukkelijke vingerwijzingen voor de beslissing op bezwaar: B&W mogen niet zomaar voorbij gaan aan actuele leegstandcijfers deze zijn ruimtelijk relevant en de vergunningverlening past niet bij de gemeentelijke gedragslijn ten aanzien van het voorkomen van leegstand. Wordt vervolgd, derhalve. Uit de tot op heden bekende rechtspraak volgt dat nieuwe kantoorbestemmingen de toets van de goede ruimtelijke ordening in de regel doorstaan, mits de concrete behoefte aan de specifieke kantoorruimte die met de bestemming is voorzien voldoende wordt onderbouwd, bijvoorbeeld aan de hand van deskundigenrapportages. 4 Ook een belangrijke rol spelen logischerwijs de lokale, actuele leegstandcijfers: uit een tweetal uitspraken kan worden afgeleid dat bij een percentage van 6 à 7 procent, niet snel zal worden aangenomen dat nieuwe kantoorbestemmingen leiden tot onaanvaardbare leegstand. 5 Gezien het voorgaande is de kans dat de ruimtelijke bestuursrechter de komende tijd de rem op de nieuwbouw van kantoren zet, niet zo groot te achten. Dit sluit aan bij een van de uitgangspunten van het eerder genoemde Convenant: nieuwbouw mits verantwoord moet mogelijk blijven. 6 Fondsvorming Eén van de kernpunten van het Convenant aanpak leegstand kantoren is als gezegd dat diverse partijen binnen een bepaalde regio verplicht kunnen worden financiële bijdragen te betalen aan het zogenoemde sloopfonds, mits voldoende draagvlak daarvoor binnen die regio aanwezig is. Vervolgens worden die gelden gebruikt om eigenaren die hun kantoor willen slopen of saneren financiële compensatie te geven. Op deze wijze zullen zo lijkt ons de meest kansloze kantorenlocaties worden gesloopt respectievelijk gesaneerd. Men zou zich de vraag kunnen stellen, of dat wel een juiste en efficiënte aanpak is. Het fonds biedt aldus een incentive aan eigenaren, om nagenoeg waardeloze kantoorgebouwen te slopen respectievelijk saneren. Men zou wellicht ook de stelling kunnen innemen dat een waardeloos kantoor feitelijk reeds aan de kantorenpopulatie is onttrokken, nu er geen gebruikers meer voor te vinden zullen zijn. Een tweede punt van aandacht is dat aldus de financiële compensatie deels betaald wordt door de belastingbetaler en deels door de eindgebruiker. En dat voor een gebouw dat feitelijk al aan de kantorenhoeveelheid is onttrokken en op termijn hoogstwaarschijnlijk toch gesloopt of gesaneerd zal worden. Tot slot wordt voor wat betreft het sloopfonds er nog op gewezen, dat de Nederlandse 7

8 Mededingings Autoriteit vraagtekens heeft geplaatst of een en ander wel in overeenstemming is met de Mededingingswetgeving. Ons inziens is een mogelijke (en betere) oplossing om leegstand van kantoren tegen te gaan respectievelijk te verminderen, de oprichting van een zogenaamd Leegstandonttrekkingsfonds. Een dergelijk fonds zou binnen een bepaalde regio of gemeente, oude (lang) leegstaande kantoorgebouwen kunnen opkopen. Het doel van een Leegstandonttrekkingsfonds is om op korte (en vanzelfsprekend ook op langere) termijn leegstand tegen te gaan en op de langere termijn onder meer het maken van winst door bijvoorbeeld herontwikkeling of verkoop. Een dergelijk fonds richt zich dan ook juist niet op waardeloze kantoorgebouwen, maar op leegstaande kantoorgebouwen waarmee op termijn winst ten opzichte van de te betalen koopprijs kan worden gemaakt. Ons inziens zouden gemeenten daarin het voortouw moeten nemen. Zij zouden gericht de structuur voor dergelijke fondsen kunnen opstellen en vervolgens aan private partijen kunnen vragen of zij mee willen doen. Juist samenwerking tussen publiek en privaat zou ertoe moeten leiden dat enerzijds de maatschappelijke belangen in het oog worden gehouden, maar ook anderzijds een en ander op de lange termijn niet ten koste gaat van de belastingbetaler. Het Leegstandonttrekkingsfonds vergt op de korte termijn een grotere investering, dan waarschijnlijk een sloopfonds met zich zal brengen. Op de lange termijn is juist de bedoeling van een Leegstandonttrekkingsfonds, dat het de overheid en vanzelfsprekend ook de private partijen geen geld kost. Ook de eindgebruiker wordt bij een Leegstandonttrekkingsfonds niet extra belast. De pijn wordt dan meer dan bij het sloopfonds geleden door de eigenaar die belegd heeft in een kantoorgebouw dat nu waardeloos is. Dat is ons inziens ook niet onredelijk. Hij heeft immers bewust het risico genomen. Noten 1. Zie Een verkenning van de mogelijkheden om leegstand van kantoren te bestrijden, anno 2011, M.A. Wintgens en J.J. Hoekstra, Tijdschrift voor Bouwrecht, 2011, 95, p , en J.J. Hoekstra en M.A. Wintgens, Leegstand en ruimte, in het bijzonder van kantoren, Berghauser Pont Publishing, april Een dergelijk instrument heeft trekken van de zogenoemde BIZ-regeling voor bedrijventerreinen, op basis waarvan, na instemming van de meerderheid van de eigenaren in het gebied, deze eigenaren een afdracht doen welke wordt benut voor investeringen in de ruimtelijke omgeving van het bedrijventerrein. 3. Zie de uitspraak van de Voorzitter van de Rechtbank Utrecht van 17 april 2012, LJN: BW2931, te downloaden via 4. Zie de uitspraak van de Voorzitter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 27 april 2012 over het First gebouw in Rotterdam, zaaknummer /2/R2, te downloaden van 5. Zie de uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 18 juli 2012, zaaknummer /1/ R1 en 22 augustus 2012, zaaknummer /1/R4, over Heerlen respectievelijk Emmen, te downloaden van 6. Wij deden hiervoor een pleidooi in (onder meer) onze bijdrage in Property.NL Magazine nr. 8, 17 mei 2011, Rekening leegstand niet voor ontwikkelaar. Joost Hoekstra is advocaat en partner bij Straatman Koster Advocaten. Marc Wintgens is advocaat en partner bij AKD Advocaten & Notarissen. Joost Hoekstra is advocaat en partner bij Straatman Koster Advocaten. 8

9 Ruimtelijk of financieel probleem? Hanneke Vreman-Woutersen en Leonie Janssen-Jansen Na jarenlange ontkenning staat de problematiek van kantorenleegstand inmiddels volop in de belangstelling. Het probleem wordt echter vaak of vanuit ruimtelijke perspectief benaderd, of vanuit financieel perspectief. Juist het combineren van deze perspectieven is nodig voor het vinden van een oplossing voor het probleem. Dan wordt ook snel duidelijk dat generieke oplossingen niet bestaan. Kantoor te huur, gerenoveerd pand, mét 50 parkeerplaatsen. Wie in de stad langs of over de werklocaties rijdt, ziet op sommige plekken meer te huur staande panden, dan verhuurde. Op diverse locaties is intussen sprake van meer dan 50 procent leegstand, zonder vooruitzicht op verhuur of transformatie. Verderop liggen stukken braakliggende grond al tijden te wachten op de bouw van nog meer nieuwe kantoren. De omvang van de geplande nieuwe ontwikkelingen omvat plaatselijk tot wel vier keer het huidige aantal in gebruik zijnde meters kantoor in een gemeente. Er is dus nog veel extra ruimte gereserveerd voor nieuwe ontwikkelingen, waarbij de eigenaar van de grond een groot belang heeft om daar ook daadwerkelijk te ontwikkelen. Deels is deze grond in handen van een gemeente, deels in handen van marktpartijen. Deze partijen gaan nu gebukt onder rentelasten, zonder dat er inkomsten tegenover staan. Oplopende leegstand, neerwaartse spiraal Waar 4-8 procent leegstand nog gezien kan worden als tijdelijke leegstand, duiden hogere percentages op een structureel probleem. Gemiddeld staat in Nederland nu ongeveer vijftien procent van de kantorenvoorraad leeg (bron: DTZ Zadelhoff).1 Dit percentage is al jaren erg hoog, en groeit nog steeds. Deze groei wordt versterkt 9

10 doordat bedrijven steeds meer overstappen op andere kantoorconcepten die aansluiten bij het zogenaamde Nieuwe Werken. Per werknemer worden minder kantoormeters gebruikt en bij het aflopen van de huurperiode, wordt massaal ingezet op het terughuren van een kleiner oppervlak in hetzelfde pand als dat geschikt is voor het kantoorconcept, of op verhuizen naar een kleiner voor hun geschikter pand op een aantrekkelijkere locatie. Vanuit het bedrijfseconomische perspectief is dit laatste vaak een aantrekkelijke optie, omdat dan de huisvestingskosten voor een bedrijf dalen. Dit veranderende gebruik van kantoorpanden leidt tot verhuiswegingen in de stad. Vooral op de minder gunstige locaties zijn de laatste jaren grote panden leeg komen te staan. Dit proces blijft doorgaan. Amsterdam heeft in vergelijking met andere Europese steden een zeer hoog kantorenleegstandpercentage (zie figuur 1). Buitenlandse investeerders en makelaars beoordelen de Nederlandse kantorenmarkt intussen als een van de slechtste in Europa, wat ook blijkt uit de problemen die eigenaren ondervinden bij het herfinancieren van de leningen op de leegstaande panden. Figuur 1. Kantorenleegstandspercentage Europese kantoorsteden, Q Bron: BNP Paribas Real Estate, Leegstand en economie De structurele leegstand van kantoorpanden is geen nieuw probleem. De afgelopen 10 jaar is het leegstandspercentage in Amsterdam nooit onder de 10 procent geweest; de voorlopige piek van 23 procent was in 2006 (Janssen-Jansen, 2006). Het werd echter door niemand als probleem beschouwd. Zowel ontwikkelaars, bouwbedrijven, architecten, beleggers, bedrijven als gemeenten bleven plannen maken voor de ontwikkeling van nieuwe kantoren, in onderlinge concurrentie met elkaar. Niemand bekommerde zich op de leegstaande kantoren, vanuit het geloof dat het leegstandsprobleem vanzelf opgelost zou worden, net als tijdens eerdere perioden met veel leegstand. Het paradoxale van de kantorenoverproductie is ook dat alle partijen daar belang bij hadden en soms nog hebben: bedrijven kregen een beter kantoor tegen lagere kosten; overheden verwelkomden de economische groei, konden geld verdienen via grondbeleid en dit herinvesteren in voorzieningen voor hun burgers, pensioenfondsen konden goede rendementen halen voor hun klanten, ontwikkelaars haalden prachtige bedrijfsresultaten en zorgden voor veel werkgelegenheid (Janssen-Jansen, 2012). Bij de ontwikkelingen gaat het vooral om de investering; ruimte en kwaliteit kregen veel minder aandacht. Niemand had er belang bij op de ontwikkelrem te trappen en eigenlijk duurt deze situatie nog steeds voort. De meeste partijen hebben geen last van leegstand, 10

11 ook niet de eigenaren van de panden zelf. Het leegstaande vastgoed maakt over het algemeen deel uit van een beleggingsportefeuille en zolang die als geheel goed genoeg rendeert, of als pakket verkoopbaar is, wordt het financieel niet gevoeld. Hoewel dit laatste moeilijker wordt, is de financiële nood bij veel eigenaren nog steeds niet hoog genoeg om in beweging te komen en bijvoorbeeld in te zetten op transformatie naar een andere functie, vooral niet op de wat moeilijkere locaties. Veel partijen hebben meer last van het stilliggen van nieuwe ontwikkelingen, dan van de leegstand. Op de nieuwe ontwikkelingen zijn namelijk hogere rendementen te halen. Ook geldt vaak dat de nieuwe ontwikkeling gekoppeld is aan andere vastgoedontwikkelingen die heel gewenst zijn. Daarnaast drukken de rentelasten die over de gronden worden betaald, zwaar op de betrokken partijen. Leegstand en ruimtegebruik In de kantorenontwikkelmarkt rekent men zelf de structureel leegstaande dode kantoren allang niet meer mee, en ook sommige gemeenten verwijderen leegstaande kantoren die toch nooit meer als kantoor gebruikt gaan worden uit de leegstandstatistieken. Zowel overheid als markt hebben een financieel belang bij de ontwikkeling van nieuwe kantoren. Dit belang is op de korte termijn sterker dan de kosten van leegstand. Voor de ruimtelijke kwaliteit van een gebied is de leegstand wel een heel zichtbaar probleem, wat nieuwe bedrijven en investeerders afstoot. Dit heeft uiteindelijk negatieve gevolgen voor steden, die op de langere termijn de aantrekkelijkheid van het investeringsklimaat en vestigingsklimaat zien verminderen (TNO, 2009). Ook begint het ruimtelijke probleem van de leegstand de maatschappelijke gemoederen te roeren. Vaak wordt er daarbij op gewezen dat het zonde van de ruimte is dat er lege kantoren staan in steden waar veel vraag is naar goedkope woningen. Het paradoxale is dat juist in steden waar veel vraag naar goedkope woningen was, de plannen voor deze woningen niet zelden dichtgerekend zijn met het toevoegen van lucratieve kantoormeters. Dat maakte onderdeel uit van de betreffende gebiedsontwikkeling; voor het verkrijgen van een bestuurlijk akkoord dient de grondexploitatie ten minste een neutraal maar bij voorkeur een positief saldo te hebben. Door extra kantoren in de plannen op te nemen werd dit financieel mogelijk. Voor de keerzijde van overproductie van kantoren was geen aandacht. Leegstand, meer dan alleen een afwaarderingsprobleem Na jarenlange ontkenning, krijgt de problematiek van de leegstaande kantoren nu wel aandacht. Niet zozeer vanwege de ruimtelijke problemen, maar vooral omdat de leegstand steeds vaker financieel gevoeld wordt. Door de problemen op de kantorenmarkt zijn de rendementen voor de eigenaren teruggelopen; ook de nieuwbouwproductie is ingezakt. Ontwikkelaars hebben hier last van, evenals de grondeigenaren (gemeenten, investeerders) die vaak al rekenden op de opbrengsten. Hoewel er gezien de belangen op het speelveld nog steeds ingezet wordt op nieuwbouw, groeit tegelijkertijd het besef dat veel van de leegstaande kantoren nooit meer in de huidige vorm als kantoor gebruikt zullen gaan worden. Transformatie van deze panden wordt gezien als dé oplossing. Echter, de kantorentransformatie komt nauwelijks van de grond. Er is een aantal op zichzelf staande voorbeelden van succesvolle tijdelijke omzetting van een leegstaand kantoor naar studentenhuisvesting, of een meer permanente transformatie naar woningen, maar dit heeft nog niet geleid tot structurele daling van het areaal leegstand. Er zijn bottlenecks om kantoren te transformeren en om de transformatieprocessen op gang te brengen. Kantoren hebben een hoge economische waarde, en zijn daardoor moeilijk vervangbaar maar ook lastig te herstructureren. De exploitatie van een herontwikkeling is moeilijk rond te krijgen omdat de waarde van de grond niet stijgt 11

12 doordat er vaak een functie voor in de plaats komt die minder financiële waarde heeft. De transformatiekosten zijn hoog, waardoor de kosten van de transformatie of herontwikkeling soms zelfs hoger zijn dan de opbrengst. Dan is ook met het oog op het risico het laten voortbestaan van de leegstand veiliger. Momenteel krijgt daarom de vastgoedafwaarderingsproblematiek veel aandacht (Van Gool & Rodermond, 2011). De stelling is dat de te hoge boekwaarden de verkoop en herontwikkeling van panden in de weg staan. Er klinken geluiden om eigenaren verplicht te laten af waarderen om zo transformatie op gang te krijgen. Er wordt soms bij de waardering voor de boeken vanuit gegaan dat de panden in de nabije toekomst nog voor een goede huurprijs verhuurd zullen worden, ook al staan zal al jaren leeg. In werkelijkheid zijn de panden veel minder waard. Door realistisch te waarderen komen boekwaarde en werkelijke waarde in balans, waardoor de transformatie van het pand financieel makkelijker haalbaar zou kunnen worden. Afwaarderen is echter niet populair bij de eigenaren. Vaak zijn de panden een beleggingsobject, bijvoorbeeld van een pensioenfonds. Afwaarderen zet de dekkingsgraad in de toekomst onder druk, met gevolgen voor het gehele financiële systeem. En ook hier geldt dat het lang niet zeker is of het pand na afwaardering wel te verkopen of te herfinancieren is voor transformatie of voor herstructurering. Het is dan ook de vraag of afwaardering van panden, hoe noodzakelijk ook voor transformatie, een voldoende voorwaarde is om transformatie op gang te brengen. Het is vaak niet duidelijk welke functies op deze locatie teruggebouwd kunnen worden: er zijn te veel kantoren, in veel gebieden is de woningvraag sterk tanende, of er zijn locaties voorhanden waar woningen goedkoper te realiseren zijn, of het transformeren naar bedrijventerrein is niet mogelijk vanwege milieueisen. De meeste locaties voldoen evenmin aan de eisen die de marktpartijen aan locaties voor hotels, woningen of studentenwoningen stellen in relatie tot de marktvraag. Dat maakt het ook vrijwel onmogelijk de herontwikkeling te financieren. Juist op de locaties die nog veel potentie hebben, is de neiging tot afwaardering geringer, dan op locaties die geen potentie meer hebben. Daarmee houdt het probleem zichzelf in stand. Verplicht afwaarderen zal niet vanzelf leiden tot meer transformaties op pandniveau, en al helemaal niet op gebiedsniveau, waar het ruimtelijke probleem zich manifesteert. Een andere benadering noodzakelijk Elke actor die bij de kantorenleegstand betrokken is, heeft een ander probleem en daardoor andere financiële belangen. Deze (financiële) belangen zijn onderling strijdig en verlammen elkaar. Waar de een baat heeft bij afwaardering, heeft de andere partij dat juist niet. Het is duidelijk dat de tot nu toe gebruikte verdienmodellen niet meer werken, maar bij de zoektocht naar nieuwe financieringsmodellen is de focus nog vooral financieel, en op individuele panden gericht. Het ruimtelijke probleem van hoge percentages leegstand op werklocaties en de lange termijn effecten voor de stad zijn veel duidelijker (EIB, 2011: 80). Welk beeld, welk werk- en woon- en leefmilieu gaan de leegstaande kantoren opleveren? Is dit hoe we als Nederlanders willen leven? Welke effecten heeft dit op het investeringsklimaat in een stad? Door het probleem óf vanuit ruimtelijk perspectief te benaderen, óf vanuit financieel perspectief is te eenzijdig. Bij het zoeken van een oplossing is juist het combineren van beide perspectieven belangrijk, en daarbij een verbinding te maken tussen panden en gebieden. Dan wordt ook snel duidelijk dat generieke oplossingen niet bestaan. De ene leegstand is de andere niet, de ene locatie is de andere niet. Zo gedifferentieerd als het probleem van de leegstand is, zo zal ook de mogelijke oplossing ruimtelijk variëren, tussen locaties binnen een gemeente, tussen locaties tussen gemeenten onderling. De aanpak zal ook afhangen van problematiek op woning-, bedrijventerrein- en winkelmarkt in een gebied. Een one size fits all oplossing is er niet, terwijl daar in veel van 12

13 de globalere rapportages wel op in wordt gezet. Juist inzoomen op een lager schaalniveau, een locatie, is nodig om het ruimtelijke en financiële perspectief te kunnen verbinden, en deze tegelijkertijd aan de vraag in het gebied te koppelen om te weten waar enerzijds de potentiële kansen liggen gerelateerd aan de meerwaarde op een locatie, en anderzijds de barrières te identificeren. Pas als de potentie helder wordt, heeft het zin op zoek te gaan naar inventieve financiële oplossingen die passen bij het investeringsplaatje. Afwaarderen zal alsnog nodig zijn, maar dan is wel meteen duidelijk waarvoor er afgewaardeerd wordt, en wat de risico s en (mogelijke) rendementen zijn. Het gaat dan niet alleen om boekhoudkundige berekeningen, maar om maatwerk waarbij werkelijke waarde en berekeningen goed op elkaar zijn afgestemd. Een aantal van de oplossingen zal wellicht ook breder toepasbaar blijken bij vergelijkbare type locaties. Kadaster aanpak bedrijventerreinen als voorbeeld Kadaster, afdeling Ruimte en Advies, heeft in de afgelopen jaren geïnvesteerd in de ontwikkeling van een monitor voor bedrijventerreinen (figuur 2) waarmee de ontwikkeling van één of meerdere locaties in beeld gebracht kan worden, zowel ruimtelijk als financieel. Met behulp van deze monitor wordt antwoord gegeven op de vragen: hoe ontwikkelt een locatie zich?, wijzen de ontwikkelingen op een gezonde trendlijn of op een neerwaartse spiraal?, wat zijn de zwakke punten en wat de sterke van de locatie?, hoe verhoudt een locatie zich ten opzichte van andere locaties? en welke vraag is er, welk gebruik neemt toe en welk gebruik neemt af? Figuur 2. Voorbeeldkaart uit een bedrijventerreinmonitor: gemiddeld aantal fte s per pand Op basis van de informatie die met deze monitor voor bedrijventerreinen wordt gegenereerd, kan vervolgens gericht worden gestuurd of ingegrepen in de ontwikkeling van een locatie. Op deze manier kan met relatief weinig kosten de locatie aantrekkelijk worden gehouden of worden gerevitaliseerd. De monitor wordt momenteel geschikt gemaakt om ook toe te passen op specifiek de problematiek van leegstaande kantoren. 13

14 Sleutelwoorden Voordat de leegstand van kantoren gaat afnemen is er nog een lange weg te gaan. Zowel vanuit de financiële hoek als vanuit de ruimtelijke beleidskant ziet het er op dit moment somber uit. De financiële kant is nog niet geneigd om het ruimtelijke probleem van leegstaande kantoren op te gaan lossen, het ruimtelijk beleid wordt momenteel verder gedecentraliseerd waardoor centrale sturing voorlopig niet meer binnen handbereik lijkt te liggen. Stilzitten en nietsdoen zal echter leiden tot een verdere neerwaartse spiraal door de inzet op de korte termijn belangen van alle partijen: meer nieuwe kantoren, nog meer leegstand en een nog groter ruimtelijk probleem, waardoor vervolgens een verdere waardedaling van het vastgoed zal plaatsvinden. De bodem van de neerwaartse spiraal zal ooit een keer bereikt worden, maar niet zolang op papier de overwaardering van de kantoorbebouwing in stand gehouden wordt, omdat er geen perspectief is op een andere invulling. Wachten tot de andere partij het probleem oplost en het naar elkaar wijzen als verantwoordelijke partij, zal evenmin iets oplossen: het is een gezamenlijk probleem dat ook alleen in gezamenlijkheid opgelost kan worden, met het oog op de lange termijn effecten. Sleutelwoorden die hierbij gelden zijn: samenwerking tussen partijen, afstemmen van hoger en lager schaalniveau van ruimtelijke planning en programmering, regionaal ruimtelijk beleid, gezamenlijk verantwoordelijkheid nemen voor de ruimtelijke inrichting van Nederland en daarmee het bewerkstelligen van een economisch gezond investeringsklimaat, gezamenlijk de juiste investeringen doen waarbij zowel de economie en het ruimtegebruik op lange termijn zijn gediend. Daarnaast is het van belang te weten hoe groot de leegstand ter plaatse daadwerkelijk is. Cijfers waarin leegstaande gebouwen wordt weggelaten omdat ze structureel leegstaan en naar verwachting niet meer worden verhuurd, dragen niet bij aan een objectief inzicht in de werkelijke grootte van het leegstandsprobleem. Ook globale analyses kunnen een vertekend beeld geven; leegstand kan zeer lokaal bepaald zijn. Maatwerk op het schaalniveau van een locatie, in combinatie met afstemming op hoger schaalniveau, waarbij zowel aandacht is voor het financiële aspect als het ruimtelijke, geeft meer kans op een goede oplossing van de kantorenleegstand op de langere termijn en daarmee op een rendabele investering in transformatie. De waarde van een objectieve analyse kan daarbij een handig hulpmiddel zijn. Als duidelijk is wat er mogelijk of juist niet mogelijk is op een bepaalde locatie, is het van groot belang dat ruimte en exploitatie goed op elkaar worden afgestemd en dat er voldoende flexibiliteit is naar de toekomst toe. Een waardevolle omgeving voor alle belanghebbenden kan bereikt worden, mits het plan met alle actoren aan tafel wordt gemaakt, en door daadwerkelijk vraaggericht en voor de langere termijn te ontwikkelen. Definiëren van het begrip vraaggericht kan al aardig wat discussie opleveren! En ook hier geldt dat er zeker geen sprake zal zijn van generieke oplossingen. Belangen verschillen, maar ook transformatiepotentie. Het bijeen brengen van alle belangen tot een goede mix die voor iedere belanghebbende partij voordeel oplevert is complex, maar niet onmogelijk en zeker cruciaal om een stap dichter bij een oplossing te komen. Heeft één belanghebbende partij een groter belang elders dan. komt er voorlopig nog geen oplossing, hoeveel er ook wordt afgewaardeerd. Maar om daar achter de komen, blijft het van belang het probleem van onderop, vanuit financieel en ruimtelijk perspectief, te benaderen. 14

15 Noot 1. DTZ Zadelhoff stelt 14,1 procent in januari 2012 (DTZ Zadelhoff (2012), Factsheet kantoren- en bedrijfsruimtemarkt, januari 2012, Amsterdam: DTZ Zadelhoff). Hanneke Vreman-Woutersen werkt bij de afdeling Ruimte & Advies van Het Kadaster. Leonie Janssen-Jansen is universitair hoofddocent planologie aan de Universiteit van Amsterdam. 15

16 Maastricht: schone lei dankzij forse afboeking Peter Bekkering Maastricht besloot in 2010 in een klap voor tientallen miljoenen aan de geplande exploitaties van woningbouw, bedrijventerreinen en kantoren af te waarderen. Een forse ingreep, maar volgens de wethouders John Aarts en Gerdo van Grootheest onvermijdelijk. Bovendien zitten er ook voordelen aan. We kunnen met een schone lei beginnen. In het fraaie Stadhuis op de Markt in het centrum van Maastricht schetsen de twee wethouders de voorgeschiedenis van het ingrijpende besluit. Een aantal jaren geleden liepen we er mede door de crisis tegen aan dat we een veelheid aan programma s op de plank hadden liggen op het gebied van woningbouw, kantoren en bedrijventerreinen, vertelt Gerdo van Grootheest, wethouder Ruimtelijke Ordening, Natuur en Sport. Fundamentele ommezwaai Tegelijkertijd kwamen ze in Maastricht tot de overtuiging dat de tijd van grote demografische groei voorbij is. Daarom moet ons systeem fundamenteel om, want ons hele denken en ons ruimtelijk en financieel instrumentarium is volledig gebaseerd op groei. Met dichtgetimmerde bestemmingsplannen en wet- en regelgeving om de groei ruimtelijk in goede banen te leiden. Financieel worden de grondopbrengsten van woningen, bedrijventerreinen en kantorenlocaties gebruikt om mooie zaken als zwembaden, scholen en parken te financieren. En het is momenteel zelfs zo dat leegstand fiscaal wordt beloond. Volgens Van Grootheest moet er een cultuuromslag komen met een andere mindset. Hij is ervan overtuigd dat Maastricht daarbij op de goede weg is. Alvorens de stappen te noemen die Maastricht heeft genomen, schetst hij de situatie aan het begin van de omslag: in 2010 had Maastricht te maken met een kantorenleegstand 1 van circa 14 procent ( vierkante meter), die in 2011 opliep naar 17 procent ( vierkante meter). Inmiddels lijkt de situatie zich in 2012 te stabiliseren. Er is wel een grote dynamiek onderling, maar het leegstandsvolume neemt niet toe. Guido van Grootheest 16

17 Fors naar beneden De eerste stap die Maastricht nam, in 2010, was het fors naar beneden bijstellen van de programma s voor woningbouw, bedrijventerreinen en kantoren. Zo werd samen met onder meer projectontwikkelaars en woningcorporaties het aantal te realiseren woningen tot 2020 teruggebracht van naar en het aantal vierkante meters bedrijfskavels van circa 100 hectare naar circa 45 hectare netto bedrijfskavels. Daarbij werd onder meer Lanakerveld on hold gezet (36 hectare netto) en Panneslager (20 hectare netto) geschrapt. Bij de kantorenlocaties werd in totaal vierkante meter geschrapt van de circa vierkante meter harde en zachte plannen: op de Belvédère werd vierkante meter geschrapt en op de Geusselt vierkante meter. Van Grootheest: Dat bijstellen was een intensief proces, want vanzelfsprekend wilde geen van de partijen zijn verlies nemen. De tweede stap was om de financiële consequenties aan het naar beneden bijstellen van de programma s te verbinden. Dat heeft ertoe geleid dat Maastricht in 2011 in een klap 55 miljoen euro heeft afgeboekt. Dat deed pijn, maar het was noodzakelijk. En ik ben nu blij dat we het hebben gedaan. John Aarts, wethouder Economie, Werkgelegenheid, Toerisme en Evenementen, Financiën en organisatie, vult aan: Je moet die afboeking niet zien als pure grondprijs, maar als planexploitaties. Daarin zitten niet alleen de grondprijs, maar ook de kosten om de plannen te ontwikkelen en de ambtelijke uren. Een andere kanttekening die ik wil maken is dat de 55 miljoen euro ook de 9 miljoen afboeking Vinkenslag bevatte, die nodig was voor de herstructurering van het woonwagenkamp. De resterende 46 miljoen betreft afboekingen planexploitaties voor woning- en kantorenlocaties en bedrijventerreinen: circa 40 miljoen voor woningbouw en kantoren en 6 miljoen voor bedrijventerreinen. Van Grootheest en Aarts benadrukken dat de stappen noodzakelijk waren om schoon schip te maken. Alleen dan konden we verder met het ontwikkelen van wel reële plannen voor de toekomst en de daarbij horende dynamiek behouden. Plannen die voor niet-reële bedragen in de boeken staan worden niet meer gerealiseerd. Afscheid van PPS-constructies Het nieuwe beleid betekende ook dat de gemeente in 2011 afscheid nam van de PPS-constructies, waar Maastricht rond de eeuwwisseling nog een voorloper mee was. Aarts: We ontdekten dat onze private partners er anders in zaten: voor de crisis keken ze alleen naar de lange termijn en accepteerden onrendabele gebiedsinvesteringen op korte termijn vanwege de te verwachten winst op lange termijn. Na de crisis was hun houding eerder: hoe kunnen we het verlies beperken. Dat leidde ertoe dat we ons op een gegeven moment alleen nog bezighielden met boekhoudkundige en juridische zaken. Dat wilden we niet meer. We wilden weer een klimaat met dynamiek, aanvaardbare risico s en ondernemingsdrang. Van Grootheest vult aan: We konden het ons ook niet permitteren. We hebben een stad te runnen, die perspectief geboden moest worden. De PPS-constructies, die ons voor de crisis soms in staat stelden mooie plannen te realiseren zoals de woon- en kantorenwijk Céramique, waren na de crisis een blok aan het been geworden, omdat de hele stad ermee was dichtgetimmerd. Aarts: Gelukkig zagen de private partijen ook in dat deze stap nodig was. Want ook voor hen betekende het dat ze bij bepaalde projecten forse afboekingen moesten doen. Van Grootheest wijst erop dat na het afboeken Maastricht een derde stap nam: het programma opnieuw definiëren. Dat hebben we gedaan door acht brandpunten in de stad aan te wijzen 2, zoals kantorenlocatie Randwyck, de ondertunneling en vastgoedontwikkeling van de A2, de Belvédère en de herstructureringswijken. De filosofie erachter is dat dit plekken zijn waar we als gemeente tot 2020 prioriteit aan geven. Grootschalige woning- of kantorenbouw is buiten die acht brandpunten niet aan de orde. De brandpunten, waar de gemeente in totaal zo n 250 miljoen euro in investeert, zijn ook vastgelegd in de Structuurvisie3, die voor de zomer door de raad is vastgesteld. 17

18 In de Structuurvisie heeft de gemeente twee zaken gedaan: allereerst focussen op het raamwerk. Van Grootheest: Dat betekent focussen op infrastructuur, groenstructuur, waterstructuur et cetera. Binnen dat raamwerk weten we, met uitzondering van de acht brandpunten, nog niet hoe we elke locatie concreet gaan invullen. We nemen dus afstand van het blauwdrukdenken, waarbij alles van tevoren precies is ingevuld. John Aarts Maastricht-LAB Het tweede element in de Structuurvisie is het vastleggen van sleutelbegrippen als herbestemming, tijdelijkheid en flexibiliteit. Om die concreet in te vullen is Maastricht op 22 juni van start gegaan met het Maastricht-LAB 4. Van Grootheest: In het Maastricht-LAB zitten we de komende twee jaar met alle partijen aan tafel die op de een of andere manier met de ruimtelijke ontwikkeling van de stad bezig zijn: projectontwikkelaars, woningcorporaties, advocaten, banken, actieve buurtbewoners. Uitgangspunt daarbij is dat het blauwdrukdenken en de traditionele verhoudingen niet meer werken en dat we op zoek moeten naar nieuwe verhoudingen. Elk jaar gaan we aan de hand van vier of vijf thema s de nieuwe vorm van stadsontwikkeling onderzoeken. Bijvoorbeeld hoe we een tijdelijk en flexibel bestemmingsplan kunnen opstellen. Maar ook hoe we omgaan met verwachtingsmanagement en hoe we de bevolking erbij kunnen betrekken. Kop in het zand Van Grootheest ziet dat de heroriëntatie op ruimtelijk gebied, het zoeken naar nieuwe manieren van stadsontwikkeling en de daarmee samenhangende benodigde financiële ingrepen nog erg zeldzaam zijn in Nederland: Veel gemeenten steken nog de kop in het zand, schuiven de problemen vooruit en gaan ervanuit dat ze het geld weer terugverdienen als het economisch beter gaat. Ik ben er echter van overtuigd dat het op dit gebied niet goed komt en dat je nu door de zure appel heen moet bijten. Als je dat niet doet, neem je een positie in die ten koste gaat van de leefbaarheid en de toekomstbestendigheid van je stad. Het rapport Visie bedrijventerreinen en kantorenlocaties 5 dat Buck Consultants International in november 2010 uitbracht, onderschreef de veranderende werkelijkheid en de noodzaak van de ingrepen. Zo stelde het rapport 18

19 (hier betreft het Buck-rapport) dat de vraag naar bedrijventerreinen en kantorenlocaties stagneerde c.q. afnam. Ook liet het aan de aanbodzijde zien dat ongewijzigd beleid zou leiden tot een nog grotere en dus ongewenste overcapaciteit. Aarts: Het probleem in deze discussie is de lange periode, zeven tot tien jaar, die het kost om bedrijventerreinen en kantorenlocaties te ontwikkelen. Tien tot vijftien jaar geleden was er een enorme druk op het college vanuit de raad, de provincie, het bedrijfsleven en de journalistiek om ze bedrijfslocaties te ontwikkelen vanwege de enorme vraag ernaar. En er was niemand die wees op de risico s of die riep dat het beter was om te stoppen met grondaankopen. Maar nu het eenmaal zover is, is de economische situatie drastisch gewijzigd en de vraag ingestort. Ik heb daarom wel moeite met sommige kritische kanttekeningen in het Rekenkamerrapport, waarin gesteld wordt dat wanneer we eerder gestopt waren met grondaankopen de schade geringer was geweest. Het is gemakkelijk scoren met de kennis van nu. Bovendien zijn we in Maastricht al in 2004, dus nog voor de crisis, gestopt met grondaankopen. Het Buck-rapport was vooral een bevestiging van de lijn waar we zelf al voor hadden gekozen. Het heeft wel geholpen om andere partijen politiek en maatschappelijk dit ook te laten inzien en om ons gevoel nog beter met feiten te onderbouwen. Sparen, versoberen en creativiteit Ondanks de forse financiële ingreep in 20116, merkten de inwoners er financieel amper wat van. Aarts: Ten eerste omdat we hadden gespaard. Zo hadden we voor de grote gebiedsontwikkeling van Belvédère 20 miljoen euro gereserveerd, die nu goed van pas kwamen. Ten tweede hebben we bepaalde wensen uit bestaande planexploitaties geschrapt of versoberd. En ten derde hebben we alle creativiteit uit de kast getrokken. Bijvoorbeeld door 1 miljoen euro die we structureel n de begroting hadden opgenomen voor het afdekken van planrisico s te kapitaliseren naar 17 miljoen euro in een keer. Door deze maatregelen hebben we, ondanks de forse ingrepen, de lasten voor inwoners en bedrijven niet hoeven te verhogen. Hoe nu verder? Ook al is de waarde nu afgeboekt, feit blijft dat Maastricht anno 2012 nog steeds kampt met een forse kantorenleegstand. Volgens Aarts wordt het met name een gemeentelijk probleem op het moment dat het leidt tot verloedering en verlies van werkgelegenheid. Hij is er echter geen voorstander van dat de overheid in deze private partijen al te zeer de hand reikt: Toen er winst gemaakt werd, kwamen de private partijen ook niet naar ons toe met de boodschap hier is tien procent van de winst, dus waarom zouden we als overheid het verlies nu wel moeten nemen? Uiteindelijk zal de markt, net als wij als gemeente hebben gedaan, haar verlies moeten nemen. Aarts ziet dat afboekingen vaak moeilijk zijn voor private partijen. Neem de winkelleegstand. Die leidt vaak niet tot lagere huren, omdat de panden voor een bepaald bedrag in de boeken staan. Een lagere huur betekent dus automatisch ook een afwaardering. Eigenlijk was het vroeger eenvoudiger: je had schaarste aan alles: woningbouw, kantoren en bedrijventerreinen. Ruimtelijke ordening diende om dat alles in goede banen te leiden. Nu heb je te maken met overschotten en veel partijen die het nog niet los durven te laten. Inmiddels pleitten vastgoedgoeroes ervoor dat de overheid zo min mogelijk ingrijpt. Ze zijn ervan overtuigd dat de markt uiteindelijk zelf het evenwicht herstelt. Aarts heeft er gemengde gevoelens bij: Op macroniveau heb ik sympathie voor hun standpunt. Als wethouder heb je echter te maken met het microniveau, met de menselijke maat. En dus ook met de menselijke drama s van bijvoorbeeld een winkelier die zijn hoofd amper boven water kan houden. 19

20 Noten 1. De aantallen zijn exclusief de verborgen leegstand en betreffen alleen de panden die actief worden aangeboden door makelaars en eigenaren. 2. De acht brandpunten. Op het gebied van kennis, cultuur en wonen: 1. Belvedere. 2. Herstructurering West en Noord-Oost. 3. Randwyck. 4. Binnenstad Overig (Palace, Wonen boven Winkels en aanloopstraten). Op het gebied van infrastructuur: 5. A2. 6. Maaskruisend verkeer. Op het gebied van bovenlokale voorzieningen: 7. Maastricht- Valkenburg (inclusief Geusselt). 8. Beatrixhaven. 3. Structuurvisie Maastricht 2030; Ruimte voor ontmoeting. Gemeente Maastricht, juli De eerste vier thema s van Maastricht-LAB: 1. Park van de toekomst. 2. Flexibel bestemmingsplan Tapijn. 3. Brandweerkazerne Belvedere. 4. Herbestemming en transformatie grote monumentale panden. 4. Visie bedrijventerreinen en kantorenlocaties Maastricht; Een nieuwe koers. Uitgevoerd in opdracht van de gemeente Maastricht door Buck Consultants International. November Naast de incidentele 55 miljoen euro afboeking moest Maastricht in 2011 ook 22 miljoen euro structureel bezuinigen vanwege de crisis, 35 miljoen euro bijdragen aan de verbouwing van de Noorderbrug en 20 miljoen euro reserveren voor Maastricht Culturele Hoofdstad. 20

Leegstand kantoren. Syllabus. Een inspirerende bundeling van theorie en praktijk, tips en ervaringen, kansen en bedreigingen

Leegstand kantoren. Syllabus. Een inspirerende bundeling van theorie en praktijk, tips en ervaringen, kansen en bedreigingen Syllabus Leegstand kantoren Een inspirerende bundeling van theorie en praktijk, tips en ervaringen, kansen en bedreigingen Met artikelen over financiële, juridische en strategische aspecten bij leegstaande

Nadere informatie

Leegstand Kantoren. Jobinside 5 november 2010. Sacha Klinkhamer Floor Schipper

Leegstand Kantoren. Jobinside 5 november 2010. Sacha Klinkhamer Floor Schipper Leegstand Kantoren Jobinside 5 november 2010 Sacha Klinkhamer Floor Schipper Presentatie Jobinside Inleiding door Sacha Klinkhamer (Infrastructuur & Milieu) Aanleiding, cijfers, probleemanalyse, oorzaken,

Nadere informatie

Huisvestingsmanagement

Huisvestingsmanagement Syllabus Huisvestingsmanagement Een inspirerende bundeling van theorie en praktijk, tips en ervaringen, kansen en bedreigingen. Inclusief best practices bij onder meer de Rijksgebouwendienst, KPN, de gemeente

Nadere informatie

KENNISNEMEN VAN Onze gemeentelijke inzet ter stimulering van de economische ontwikkeling en herinvulling of transformatie van kantoorpanden.

KENNISNEMEN VAN Onze gemeentelijke inzet ter stimulering van de economische ontwikkeling en herinvulling of transformatie van kantoorpanden. RAADSINFORMATIEBRIEF Van : Burgemeester en Wethouders Reg.nr. : 4375297 Aan : Gemeenteraad Datum : 1 juli 2013 Wethouder P. van den Berg Wethouder G.J. van der Werff Programma : 10. Economie en wonen Portefeuillehouder

Nadere informatie

VERZONDEN - 4.11.13 uw brief van uw kenmerk ons kenmerk datum 1101231 31 oktober 2013

VERZONDEN - 4.11.13 uw brief van uw kenmerk ons kenmerk datum 1101231 31 oktober 2013 gemeentebestuur,..,.. r^fw Postbus 15 PURMEREND JSj 1440 AA Purmerend V telefoon 0299-452452 telefax 0299-452124 Afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling Team Economie Aan de gemeenteraad van Purmerend VERZONDEN

Nadere informatie

Leegstand vraagt om rigoureuze aanpak

Leegstand vraagt om rigoureuze aanpak Leegstand vraagt om rigoureuze aanpak Het fenomeen Leegstand van ongekende omvang Landelijk 15% en groeiend Van de ruim 15.000 kantoren in Nederland staan er bijna 900 volledig en 1.900 gedeeltelijk leeg.

Nadere informatie

Kantorenleegstand. Hoe groot is het probleem? Amersfoort 18 mei 2011 Gregor Heemskerk

Kantorenleegstand. Hoe groot is het probleem? Amersfoort 18 mei 2011 Gregor Heemskerk Hoe groot is het probleem? Amersfoort 18 mei 2011 Gregor Heemskerk Agenda 1. Opening 2. Leegstand in Nederland 3. Leegstand in Amsterdam 4. Stellingen 5. Einde presentatie 2 CV Gregor Heemskerk Management

Nadere informatie

Programma. 9.30-10.00 uur Inloop met koffie en thee.

Programma. 9.30-10.00 uur Inloop met koffie en thee. Programma 9.30-10.00 uur Inloop met koffie en thee. 10.00-10.15 uur Welkom en introductie op de dag door Gerdo van Grootheest, Frank Strolenberg en Frans Pollux 10.15-10.45 uur Introductie Maastrichtse

Nadere informatie

Kwaliteitsimpuls kantoren

Kwaliteitsimpuls kantoren 10 maart 2014, Festival Leegstaand Vastgoed Kwaliteitsimpuls kantoren Sjef de Pont, hoofd afdeling Economische Zaken, sector Stadsontwikkeling Opzet workshop Situatie s-hertogenbosch Onze aanpak: Impuls

Nadere informatie

De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA Den Haag

De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA Den Haag > Retouradres Postbus 20201 2500 EE Den Haag De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA Den Haag Directie Algemene Fiscale Politiek Korte Voorhout 7 2511 CW Den Haag Postbus

Nadere informatie

TOELICHTING Kaders compensatiefonds NB een verkorte tekst zal in het convenant worden opgenomen. A. De werking van het fonds

TOELICHTING Kaders compensatiefonds NB een verkorte tekst zal in het convenant worden opgenomen. A. De werking van het fonds TOELICHTING Kaders compensatiefonds NB een verkorte tekst zal in het convenant worden opgenomen A. De werking van het fonds 1. Een compensatiefonds is een regionaal fonds dat bedoeld is om de sanering

Nadere informatie

VNG festival leegstaand vastgoed

VNG festival leegstaand vastgoed VNG festival leegstaand vastgoed Jan Nabers, hoofd ruimte en economie Gemeente Zwolle, 10 maart 2014 11-3-2014 1 Inhoud interactieve presentatie Kennismaken met Zwolle Leegstand op de Zwolse kantorenmarkt

Nadere informatie

Inleiding. Wat is het probleem 1? Waar willen we naar toe? Actieprogramma Aanpak Leegstand Kantoren

Inleiding. Wat is het probleem 1? Waar willen we naar toe? Actieprogramma Aanpak Leegstand Kantoren Inleiding De grote omvang van de structurele leegstand van kantoren in Nederland neemt problematische vormen aan. Een hoge structurele leegstand is verspilling van ruimte en kapitaal en is ook voor de

Nadere informatie

Structurele leegstand van kantoren en het ruimtelijk ordeningsrecht. Mr. M.H.J. van Driel LL.M.

Structurele leegstand van kantoren en het ruimtelijk ordeningsrecht. Mr. M.H.J. van Driel LL.M. Structurele leegstand van kantoren en het ruimtelijk ordeningsrecht Mr. M.H.J. van Driel LL.M. Structurele leegstand van kantoren Massale leegstand van kantoren: ca. 6 miljoen m2 leeg ca. 2 miljoen m2

Nadere informatie

Werkconferentie Vastgoedmarkt Midden-Nederland. 21 juni 2012

Werkconferentie Vastgoedmarkt Midden-Nederland. 21 juni 2012 Werkconferentie Vastgoedmarkt Midden-Nederland 21 juni 2012 Luc Dietz dagvoorzitter Michaël Kortbeek Voorzitter KvK Midden-Nederland Het probleem Kantorenmarkt: leegstand, fors aanbod Bedrijventerreinen:

Nadere informatie

b Onvermijdelijk Ambtelijke huisvesting is onvermijdelijk onderdeel van het ambtelijke apparaat.

b Onvermijdelijk Ambtelijke huisvesting is onvermijdelijk onderdeel van het ambtelijke apparaat. gemeente Eindhoven Inboeknummer 14bst00096 Beslisdatum B&W 28 januari 2014 Dossiernummer 14.05.451 Raadsvoorstel Ambtelijke huisvesting lange termijn vanaf 2020 Inleiding In juni 2012 heeft de raad besloten

Nadere informatie

Leegstand en ruimte. in het bijzonder van kantoren

Leegstand en ruimte. in het bijzonder van kantoren Leegstand en ruimte in het bijzonder van kantoren Leegstand en ruimte in het bijzonder van kantoren mr. M.A.Wintgens, advocaat bij AKD mr. J.J. Hoekstra, advocaat bij Straatman Koster mr. T.H.H.A. van

Nadere informatie

HerontwikkelLAB VALUE ENGINEERING

HerontwikkelLAB VALUE ENGINEERING HerontwikkelLAB VALUE ENGINEERING DATUM : 28-11-2012 OVER Het HerontwikkelLAB Introductie 2 VISIE Het overaanbod van kantoorruimte en de veranderde vraag ernaar hebben een omvangrijke en veelal structurele

Nadere informatie

Kenmerken van een vastgoedfinanciering 13-6-2014 AGENDA. De herontwikkelingsopgave vanuit financieringsoptiek

Kenmerken van een vastgoedfinanciering 13-6-2014 AGENDA. De herontwikkelingsopgave vanuit financieringsoptiek AGENDA I. Kenmerken van een vastgoedfinanciering II. De vastgoedfinancieringsmarkt in Nederland III. Herontwikkelingsopgave De herontwikkelingsopgave vanuit financieringsoptiek IV. Financiering bij transformatie

Nadere informatie

Visie kantorenlocaties Nieuwegein

Visie kantorenlocaties Nieuwegein Postbus 1 3430 AA Bezoekadres Martinbaan 2 3439 NN www..nl Economische zaken Visie kantorenlocaties Nieuwegein Datum 20 december 2011 Auteur Gemeente Nieuwegein (Ec. Zaken) Versie vastgesteld door B&W

Nadere informatie

Aan het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam p/a Dienst Wonen, Zorg en Samenleven Antwoordnummer 10011 1000 PA AMSTERDAM

Aan het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam p/a Dienst Wonen, Zorg en Samenleven Antwoordnummer 10011 1000 PA AMSTERDAM Aan het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam p/a Dienst Wonen, Zorg en Samenleven Antwoordnummer 10011 1000 PA AMSTERDAM Amsterdam, 9 maart 2011 Betreft: inspraak aanpak leegstand

Nadere informatie

OUD GEBOUW, NIEUW GEBRUIK

OUD GEBOUW, NIEUW GEBRUIK PROJECT UITGELICHT: HET GROOT ZIEKENGASTHUIS IN S-HERTOGENBOSCH OUD GEBOUW, NIEUW GEBRUIK Maakt werk van leegstand Hoofdkantoor Dr. Kuyperstraat 9 2514 BA Den Haag T: 070 335 20 30 F: 070 347 07 77 3 Oud

Nadere informatie

Bevolkings- en woningbehoeftenprognoses provincie Noord-Brabant en regio West-Brabant

Bevolkings- en woningbehoeftenprognoses provincie Noord-Brabant en regio West-Brabant VERSLAG BETREFT Bouwberaad West-Brabant DATUM 1 maart 2012 VOORZITTER J.P. Schouw VERSLAG Bijeenkomst Bouwberaad West-Brabant Opening en toelichting De voorzitter van het Bouwberaad, de heer J.P. Schouw,

Nadere informatie

SAMENVATTING RAADSVOORSTEL 11G200479 420138 / 420138. J.W. Hofman T.H. Timmers. Lease kantoorgebouw Hazenweg (stadskantoor). 08 Inwoners en bestuur

SAMENVATTING RAADSVOORSTEL 11G200479 420138 / 420138. J.W. Hofman T.H. Timmers. Lease kantoorgebouw Hazenweg (stadskantoor). 08 Inwoners en bestuur SAMENVATTING RAADSVOORSTEL CASENUMMER BEHANDELEND AMBTENAAR SECTOR PORT. HOUDER 11G200479 420138 / 420138 J.W. Hofman T.H. Timmers PF Mu ONDERWERP AGENDANUMMER Lease kantoorgebouw Hazenweg (stadskantoor).

Nadere informatie

De financiële legpuzzel bij herbestemmen. Rick Meijer (MSc) r.meijer@bureaurekenruimte.nl

De financiële legpuzzel bij herbestemmen. Rick Meijer (MSc) r.meijer@bureaurekenruimte.nl De financiële legpuzzel bij herbestemmen Rick Meijer (MSc) r.meijer@bureaurekenruimte.nl Inhoud Het probleem: leegstand in cijfers Herbestemmen Keuzes huidige eigenaar Keuzes initiatiefnemer Keuzes gemeente

Nadere informatie

Manifeste lokale woningbehoefte. Vraag zoekt locatie

Manifeste lokale woningbehoefte. Vraag zoekt locatie Manifeste lokale woningbehoefte Vraag zoekt locatie 10-3-2015 Inleiding In de gemeentelijke Visie op Wonen en Leefbaarheid (2012) is uitgesproken dat de gemeente in principe in alle kernen ruimte wil zoeken

Nadere informatie

Congres 2013 Nieuw elan

Congres 2013 Nieuw elan Congres 2013 Nieuw elan Workshop Creëren van financiële betrokkenheid bij transformaties Eric Thelen, Ron Karssing Remco Jutstra Gemeente Amsterdam 14 november 2013 Creëren van financiële betrokkenheid

Nadere informatie

Structureel aanbod op de Nederlandse kantorenmarkt

Structureel aanbod op de Nederlandse kantorenmarkt Analyse Structureel aanbod op de Nederlandse kantorenmarkt DO Research 1 Structureel aanbod op de kantorenmarkt Het aanbod van kantoorruimte in Nederland loopt nog altijd op. In totaal wordt momenteel

Nadere informatie

Trendbreuk? Netto kwantitatieve opgave 2023. Wonen 1.800 7.100. Bedrijventerreinen 18 (+30) ha 156 ha. (gemeentelijk + privaat) 248.000-323.

Trendbreuk? Netto kwantitatieve opgave 2023. Wonen 1.800 7.100. Bedrijventerreinen 18 (+30) ha 156 ha. (gemeentelijk + privaat) 248.000-323. Maastricht Maastricht 120.000 inwoners, stabilisatie Centrum van de regio (600.000-550.000) Universiteit Meer dan 20 miljoen bezoekers waarvan 2/3 uit Nederland, winkelen belangrijkste bezoekmotief Compacte

Nadere informatie

provinsje fryslân provincie frys1n

provinsje fryslân provincie frys1n Voor Er provinsje fryslân provincie frys1n postbus 20120 8900 hm leeuwarden tweebaksmarkt 52 telefoon: (058) 292 59 25 telefax: (058) 292 51 25 Provinciale Staten van de Provincie Fryslan Postbus 20120

Nadere informatie

Inkoop en contractmanagement

Inkoop en contractmanagement Syllabus Inkoop en contractmanagement Een inspirerende bundeling van theorie en praktijk, tips en ervaringen, kansen en bedreigingen. Inclusief best practices bij onder meer Universiteit Twente, ING, provincie

Nadere informatie

VAN ELKAAR LEREN ELKAAR INSPIREREN SAMEN INNOVEREN

VAN ELKAAR LEREN ELKAAR INSPIREREN SAMEN INNOVEREN PRAKTIJKSIMULATIE LEEGSTANDVERORDENING VAN ELKAAR LEREN ELKAAR INSPIREREN SAMEN INNOVEREN OPLOSSINGEN VOOR EEN ONDERNEMENDE WINKELSTAD POSITIE winkelleegstand neemt toe ondanks visie - beleid -acties TOEKOMST

Nadere informatie

Bestedingskader middelen Stedelijke Herontwikkeling

Bestedingskader middelen Stedelijke Herontwikkeling Bestedingskader middelen Stedelijke Herontwikkeling Inleiding Stedelijke herontwikkeling Voor de ruimtelijke ontwikkeling van Utrecht is de Nieuwe Ruimtelijke Strategie opgesteld die in 2012 door de Raad

Nadere informatie

Zuidwest-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Zuidwest-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Zuidwest-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Zuidwest-Nederland (*1. m²) 35.536 13.629 459 Overig Nederland In Zuidwest-Nederland ligt circa 29%

Nadere informatie

RAADSVOORSTEL. Raadsvergadering. Onderwerp Financiële compensatie Hof van Bunnik. Aan de raad, Onderwerp Financiële compensatie Hof van Bunnik

RAADSVOORSTEL. Raadsvergadering. Onderwerp Financiële compensatie Hof van Bunnik. Aan de raad, Onderwerp Financiële compensatie Hof van Bunnik RAADSVOORSTEL Raadsvergadering Nummer 23-06-2016 16-037 Onderwerp Financiële compensatie Hof van Bunnik Aan de raad, Onderwerp Financiële compensatie Hof van Bunnik Gevraagde beslissing 1. Een bedrag van

Nadere informatie

AAN de voorzitter van de commissie Ruimte. Geachte voorzitter, ter afhandeling van de motie 11M41

AAN de voorzitter van de commissie Ruimte. Geachte voorzitter, ter afhandeling van de motie 11M41 uw datum ons nummer onze datum verzonden inlichtingen bij sector/afdeling doorkiesnr. M. Evers RU/Stedelijke Ontwikkeling 0475-359 395 AAN de voorzitter van de commissie Ruimte bijlage(n) betreffende commissie-informatiebrief

Nadere informatie

Gebiedsgerichte aanpak oplossing voor leegstand

Gebiedsgerichte aanpak oplossing voor leegstand Gebiedsgerichte aanpak oplossing voor leegstand ir. Alexander Schütte en ir. Timon Bruggema Van de leegstaande kantoren is 62 procent meer dan achttien jaar geleden gebouwd 1. In deze gebouwen staat gezamenlijk

Nadere informatie

Leegstand, herbestemming en verzorgingshuizen: een verkenning door de oogharen heen

Leegstand, herbestemming en verzorgingshuizen: een verkenning door de oogharen heen Lars Brugman Lars Brugman is projectadviseur/onderzoeker bij Kadaster Ruimte & Advies. Hij legt zich toe op complexe maatwerkvraagstukken vanuit de bij het Kadaster beschikbare ruimtelijke informatie.

Nadere informatie

Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Utrecht H.. ' '.. I .',, ...I ..'

Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Utrecht H.. ' '.. I .',, ...I ..' ..' H.. ' '.. %.',,...... Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Utrecht d Erfpacht is het recht op het 'vol genot. iet onroerend goed van iemand anders. Voor dat recht moet de erfpachter een vergoeding betalen

Nadere informatie

Zaaknummer: 2014/54782 Referentie: 2014/55085. Raadsvergadering d.d. 1 juli 2014 agendapunt 15. Aan: De Gemeenteraad. Vries, 16 juni 2014

Zaaknummer: 2014/54782 Referentie: 2014/55085. Raadsvergadering d.d. 1 juli 2014 agendapunt 15. Aan: De Gemeenteraad. Vries, 16 juni 2014 Raadsvergadering d.d. 1 juli 2014 agendapunt 15 Zaaknummer: 2014/54782 Referentie: 2014/55085 Aan: De Gemeenteraad Vries, 16 juni 2014 Portefeuillehouder: mevr. N. Hofstra Behandelend ambtenaar: mevr.

Nadere informatie

Aan de gemeenteraad, 1. Gevraagd raadsbesluit Bij de herontwikkeling van Bergwijkpark Noord te streven naar een multifunctioneel gebied

Aan de gemeenteraad, 1. Gevraagd raadsbesluit Bij de herontwikkeling van Bergwijkpark Noord te streven naar een multifunctioneel gebied RAADSVOORSTEL Nr.: 07-39 Onderwerp: Rapportage Bergwijkpark Noord Diemen, 1 mei 2007 Aan de gemeenteraad, 1. Gevraagd raadsbesluit Bij de herontwikkeling van Bergwijkpark Noord te streven naar een multifunctioneel

Nadere informatie

Aanpak kantoren leegstand in Barneveld

Aanpak kantoren leegstand in Barneveld Aanpak kantoren leegstand in Barneveld Aanleiding Bij de behandeling van de kadernota in mei 2011 heeft de gemeenteraad een motie aangenomen waarin het college wordt verzocht om beleid te ontwikkelen voor

Nadere informatie

Handreikingen steden. Frank Wassenberg. frank.wassenberg@nicis.nl. Delft, 23 juni 2011

Handreikingen steden. Frank Wassenberg. frank.wassenberg@nicis.nl. Delft, 23 juni 2011 Handreikingen steden Frank Wassenberg Delft, 23 juni 2011 frank.wassenberg@nicis.nl Noodzaak herprogrammering Crisis woningmarkt Discrepantie vraag en aanbod Aanzienlijke overprogrammering Tekorten en

Nadere informatie

Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar

Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar drs. O.J. van der Heijden o.heijden@marma.nl www.evbinnenstad.nl 1 Belang van Wonen in de Binnenstad Een juiste combinatie van functies in de binnen

Nadere informatie

Zuid-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Zuid-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Zuid-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Zuid-Nederland (*1. m²) 42.2 2.15 5.518 Overig Nederland Het totale oppervlak aan kantoormeters in en

Nadere informatie

Noordwest-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Noordwest-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Noordwest- Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Noordwest- (*1. m²) 38.116 11.59 Overig In Noordwest- ligt circa 23% van de landelijke kantorenvoorraad.

Nadere informatie

Detailhandel in Brabant: Werk aan de winkel Sfeerbeeld symposium 16 januari 2013. Provincie Noord-Brabant

Detailhandel in Brabant: Werk aan de winkel Sfeerbeeld symposium 16 januari 2013. Provincie Noord-Brabant Detailhandel in Brabant: Werk aan de winkel Sfeerbeeld symposium 16 januari 2013 Provincie Noord-Brabant Volle bak, dat was het in de Bois le Duczaal van het provinciehuis op 16 januari 2013. Van begin

Nadere informatie

Samenvatting ... 7 Samenvatting

Samenvatting ... 7 Samenvatting Samenvatting... Concurrentie Zeehavens beconcurreren elkaar om lading en omzet. In beginsel is dat vanuit economisch perspectief een gezond uitgangspunt. Concurrentie leidt in goed werkende markten tot

Nadere informatie

Van kantoren naar wonen aan de gracht

Van kantoren naar wonen aan de gracht Joost Zonneveld Zelfstandig journalist en onderzoeker, onder meer voor Het Parool en Nul20 26 november 2014 PROJECT ARCHITECTUUR HERONTWIKKELING KANTOREN WONEN WONINGBOUW Van kantoren naar wonen aan de

Nadere informatie

Leegstand van kantoren, 1991-2013

Leegstand van kantoren, 1991-2013 Leegstand van kantoren, 1991-2013 Conclusie In Nederland is een overaanbod van kantoorvloeroppervlakte. Gemiddeld 16% van het kantoorvloeroppervlakte staat leeg in 2013. Dit percentage neemt nog steeds

Nadere informatie

Nieuwe aanpak van de woningbouwproductie in Den Haag

Nieuwe aanpak van de woningbouwproductie in Den Haag Nieuwe aanpak van de woningbouwproductie in Den Haag Henk Harms, gemeente Den Haag Directeur Ontwikkeling en Realisatie Internationale stad van Vrede en Recht Den Haag: na New York, tweede VN stad Wereldstad

Nadere informatie

Gemeente Oegstgeest. Onderbouwing Ladder voor duurzame verstedelijking Oude Vaartweg. 11 maart 2015

Gemeente Oegstgeest. Onderbouwing Ladder voor duurzame verstedelijking Oude Vaartweg. 11 maart 2015 Gemeente Oegstgeest Onderbouwing Ladder voor duurzame verstedelijking Oude Vaartweg 11 maart 2015 DATUM 11 maart 2015 TITEL Onderbouwing Ladder voor duurzame verstedelijking Oude Vaartweg OPDRACHTGEVER

Nadere informatie

Exploitatie van huisvesting

Exploitatie van huisvesting Syllabus Exploitatie van huisvesting Een inspirerende bundeling van theorie en praktijk, tips en ervaringen, kansen en bedreigingen. Inclusief artikelen over investeringen versus exploitatiekosten, vastgoedmanagement

Nadere informatie

Noord-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Noord-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Noord-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Noord-Nederland (*1. m²) 46.787 643 973 1.222 Drenthe Friesland Groningen Overig Nederland De drie noordelijke

Nadere informatie

Deze laatste begroting van de huidige bestuursperiode nodigt uit tot vooruitkijken.

Deze laatste begroting van de huidige bestuursperiode nodigt uit tot vooruitkijken. Geacht college, raad en toehoorders, Ik wil graag beginnen met een compliment voor deze begroting, die naar het schijnt in een bijzonder korte tijd is opgesteld. En daarnaast voor de uiterst overzichtelijke

Nadere informatie

b Kerntaak gekoppeld aan het werkprogramma van het college Financiën helder en op orde

b Kerntaak gekoppeld aan het werkprogramma van het college Financiën helder en op orde gemeente Eindhoven Inboeknummer 12bst01585 Dossiernummer 12.38.651 18 september 2012 Commissienotitie Betreft startnotitie over Sturen met normen: domein 'flexibiliteit'. Inleiding Op 28 augustus is in

Nadere informatie

Kantorenvisie Netwerkstad Twente. Aanbevelingen en beleidsafspraken Februari 2012

Kantorenvisie Netwerkstad Twente. Aanbevelingen en beleidsafspraken Februari 2012 Kantorenvisie Netwerkstad Twente Aanbevelingen en beleidsafspraken Februari 2012 1 Inleiding: Het doel van deze Kantorenvisie Netwerkstad is een beter beeld krijgen van het functioneren van de Kantorenmarkt

Nadere informatie

De dip duurt niet eeuwig

De dip duurt niet eeuwig De dip duurt niet eeuwig Remko Nods (Elsevier) redactie.emedia@reedbusiness.nl De dip duurt niet eeuwig De Nederlandse bouw is in crisis door bezuinigingen van overheden en de problemen op de woningmarkt.

Nadere informatie

Supermarkten & de ladder voor duurzame verstedelijking. Sascha Stavenuiter Houten, 24 juni 2015

Supermarkten & de ladder voor duurzame verstedelijking. Sascha Stavenuiter Houten, 24 juni 2015 Supermarkten & de ladder voor duurzame verstedelijking Sascha Stavenuiter Houten, 24 juni 2015 Introductie Plaats van de Ladder binnen het wettelijk kader Agenda Ladder duurzame verstedelijking Jurisprudentie

Nadere informatie

downloadbaar document, behorende bij bijlage I

downloadbaar document, behorende bij bijlage I Monitor Uitvoeringsstrategie Plabeka Voortgangsrapportage 2009-2010 downloadbaar document, behorende bij bijlage I Definities monitor B.V. en verschillen met andere bronnen Om een foute interpretatie van

Nadere informatie

Langjarige gebiedsontwikkelingen Project Watertorenberaad. Rapportage, 30 april 2014

Langjarige gebiedsontwikkelingen Project Watertorenberaad. Rapportage, 30 april 2014 Langjarige gebiedsontwikkelingen Project Watertorenberaad Rapportage, 30 april 2014 Langjarige gebiedsontwikkelingen Project Watertorenberaad Rapportage, 30 april 2014 Opdrachtgevers: Ministerie van Binnenlandse

Nadere informatie

Beleidsregels Leegstandwet

Beleidsregels Leegstandwet Beleidsregels Leegstandwet Datum: 28 april 2009 Burgemeester en wethouders van Soest; Gelet op artikel 1.3, vierde lid Algemene Wet Bestuursrecht en artikel 15, eerste lid van de Leegstandwet; Overwegende

Nadere informatie

Speech Annet Bertram,DG Wonen, namens de minister van VROM bij Jubileumbijeenkomst SVN 5 oktober 2006 te Rotterdam

Speech Annet Bertram,DG Wonen, namens de minister van VROM bij Jubileumbijeenkomst SVN 5 oktober 2006 te Rotterdam Speech Annet Bertram,DG Wonen, namens de minister van VROM bij Jubileumbijeenkomst SVN 5 oktober 2006 te Rotterdam thema; financiering van de woningmarkt Ik ben blij dat ik deze bijeenkomst kan bijwonen

Nadere informatie

Schiedamse aanpak biedt basis voor. goede samenwerking

Schiedamse aanpak biedt basis voor. goede samenwerking Schiedamse aanpak biedt basis voor goede samenwerking 1 2 Schiedamse aanpak biedt basis voor goede samenwerking Medio 2019 moet Nieuw-Mathenesse een modern, gemengd bedrijventerrein zijn waarmee de gemeente

Nadere informatie

Nr.: 06-45 Diemen, 20 juni 2006 Onderwerp: Samenwerkingsovereenkomst voor de ontwikkeling van woningbouwlocatie De Sniep

Nr.: 06-45 Diemen, 20 juni 2006 Onderwerp: Samenwerkingsovereenkomst voor de ontwikkeling van woningbouwlocatie De Sniep RAADSVOORSTEL EN -BESLUIT Nr.: 06-45 Diemen, 20 juni 2006 Onderwerp: Samenwerkingsovereenkomst voor de ontwikkeling van woningbouwlocatie De Sniep Aan de raad 1. Gevraagd raadsbesluit In te stemmen met

Nadere informatie

De Molenzoom. Kantoorlocaties in centrum van Houten. Kantoorvestiging in de gemeente Houten

De Molenzoom. Kantoorlocaties in centrum van Houten. Kantoorvestiging in de gemeente Houten De Molenzoom Kantoorlocaties in centrum van Houten Kantoorvestiging in de gemeente Houten Kwaliteiten Molenzoom Centrale ligging in Houten Zichtlocatie langs spoorlijn Nabij centrumvoorzieningen op het

Nadere informatie

Startdia met foto Ruimte. De toekomst van Amersfoort centrum & de rol van de vastgoedsector

Startdia met foto Ruimte. De toekomst van Amersfoort centrum & de rol van de vastgoedsector Startdia met foto Ruimte De toekomst van Amersfoort centrum & de rol van de vastgoedsector Wie ben ik? Stefan van Aarle: Adviseur Retail & Centrummanagement Coördinator Platform Binnenstadsmanagement Organisatie

Nadere informatie

Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar

Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar drs. O.J. van der Heijden o.heijden@marma.nl www.evbinnenstad.nl 1 Belang van Wonen in de Binnenstad Een juiste combinatie van functies in de binnen

Nadere informatie

Johan Lukkes; Projectmanager en business-developer bij Grontmij Nederland

Johan Lukkes; Projectmanager en business-developer bij Grontmij Nederland Johan Lukkes; Projectmanager en business-developer bij Grontmij Nederland Betrokkenheid o.a.; Projectmanager Energiesprong SWF Projectmanager Blok voor blok Utrecht Label B of meer? Opgave - Focus Financieel

Nadere informatie

Vastgoed en zorg. Syllabus. Een inspirerende bundeling van theorie en praktijk, tips en ervaringen, kansen en bedreigingen.

Vastgoed en zorg. Syllabus. Een inspirerende bundeling van theorie en praktijk, tips en ervaringen, kansen en bedreigingen. Syllabus Vastgoed en zorg Een inspirerende bundeling van theorie en praktijk, tips en ervaringen, kansen en bedreigingen. Inclusief artikelen over strategisch vastgoedbeleid in de zorg, investeren in zorgvastgoed

Nadere informatie

De verbouw en uitbreiding van het pand Baroniestraat 54 mogelijk te maken voor vestiging van een kleinschalige zorginstelling met dienstwoning.

De verbouw en uitbreiding van het pand Baroniestraat 54 mogelijk te maken voor vestiging van een kleinschalige zorginstelling met dienstwoning. Datum: Onderwerp Vaststelling bestemmingsplan waarbij de bestemming van het kantoor Baroniestraat 54 zodanig gewijzigd wordt dat het pand verbouwd en gebruikt kan worden voor een kleinschalige zorginstelling

Nadere informatie

Leegstand & transformatie

Leegstand & transformatie Leegstand & transformatie Trends & ontwikkelingen Frank Strolenberg Nationaal Programma Herbestemming/Rijksdienst Cultureel Erfgoed 5 december 2013 Herbestemming is van alle tijden Grote kerk van Veere

Nadere informatie

actueel fout met vastgoed? 16 FORUM #05/08.03.12

actueel fout met vastgoed? 16 FORUM #05/08.03.12 goed actueel fout met vastgoed? 16 De Nederlandsche Bank waarschuwt voor een nieuwe financiële crisis. Oorzaak: de uit de hand gelopen vastgoedmarkt. Er is niet gebouwd voor de toekomst, maar voor de leegstand.

Nadere informatie

KANTORENVISIE REGIO AMSTERDAM JANUARI 2012

KANTORENVISIE REGIO AMSTERDAM JANUARI 2012 Amsterdam Zuidoost Daling opnameniveau 2011 Aanbod en leegstand Huurprijzen verder onder druk Beleggingsmarkt; Afname transactievolume Toekomstverwachting Deelgebieden Regio Amsterdam Onze jaarlijkse kantorenvisie

Nadere informatie

Onderwijshuisvestingsbeleid gemeente Utrecht. Onderzoeksplan

Onderwijshuisvestingsbeleid gemeente Utrecht. Onderzoeksplan Onderwijshuisvestingsbeleid gemeente Utrecht Onderzoeksplan Rekenkamer Utrecht 16 februari 2009 1 Inleiding Vanuit de raadsfracties van het CDA en de VVD kwam in 2008 de suggestie aan de Rekenkamer om

Nadere informatie

KANTOREN NOORD-NEDERLAND Drenthe, Friesland en Groningen

KANTOREN NOORD-NEDERLAND Drenthe, Friesland en Groningen Landelijke marktontwikkelingen Mede dankzij enkele grote transacties in diverse steden bereikte de opname van kantoorruimte de eerste maanden van 2012 een (onverwacht) hoog niveau. Deze goede start zette

Nadere informatie

Raadsvoorstel agendapunt

Raadsvoorstel agendapunt Raadsvoorstel agendapunt Aan de raad van de gemeente IJsselstein Zaaknummer : 157518 Datum: 1 juni 2015 Programma : Sport Blad: 1 van 5 Cluster : Samenleving Portefeuillehouder: mw. M.J.T.G. van Beurkering-Huijbregts

Nadere informatie

gelet op het Woonplan 2013-2023, vastgesteld door de gemeenteraad van Haren op 30 september 2013;

gelet op het Woonplan 2013-2023, vastgesteld door de gemeenteraad van Haren op 30 september 2013; HET COLLEGE VAN BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN DE GEMEENTE HAREN, gelet op het Woonplan 2013-2023, vastgesteld door de gemeenteraad van Haren op 30 september 2013; overwegende dat het vanwege regionale

Nadere informatie

Nota Zienswijzen. Samenvatting en beantwoording zienswijzen. Ontwerpbestemmingsplan Partiële herziening Palenstein, Winkelcentrum Croesinckplein e.o.

Nota Zienswijzen. Samenvatting en beantwoording zienswijzen. Ontwerpbestemmingsplan Partiële herziening Palenstein, Winkelcentrum Croesinckplein e.o. Nota Zienswijzen Samenvatting en beantwoording zienswijzen Ontwerpbestemmingsplan Partiële herziening Palenstein, Winkelcentrum Croesinckplein e.o. Gemeente Zoetermeer Juli 2015 1. Inleiding Op 21 april

Nadere informatie

Markt functioneert nu mondjesmaat, er is meer potentieel dan nu wordt gerealiseerd, want:

Markt functioneert nu mondjesmaat, er is meer potentieel dan nu wordt gerealiseerd, want: Marktanalyse Markt functioneert nu mondjesmaat, er is meer potentieel dan nu wordt gerealiseerd, want: Onbekendheid gebouweigenaren & gebruikers met de mogelijkheden en winst die te behalen valt Ondoorzichtige

Nadere informatie

Actualiteiten vanuit de praktijk. Bouw en Vastgoedcursus 12-6-2014

Actualiteiten vanuit de praktijk. Bouw en Vastgoedcursus 12-6-2014 Actualiteiten vanuit de praktijk Bouw en Vastgoedcursus 12-6-2014 Algemeen PT Finance Actualiteiten Toegenomen aandacht tijdelijk beheer. Toenemende aandacht voor exploitatie. Fiscale optimalisatie door

Nadere informatie

Opfrissen van de Zeeuws- Vlaamse woningmarkt. Bijeenkomst VNG, 27 maart 2013 Marco van Dorst marco@moveo.nu, 0114-630998 / 06-22110077

Opfrissen van de Zeeuws- Vlaamse woningmarkt. Bijeenkomst VNG, 27 maart 2013 Marco van Dorst marco@moveo.nu, 0114-630998 / 06-22110077 Opfrissen van de Zeeuws- Vlaamse woningmarkt Bijeenkomst VNG, 27 maart 2013 Marco van Dorst marco@moveo.nu, 0114-630998 / 06-22110077 Intentieverklaring UPGRADE 24 januari 2013 ondertekende groot aantal

Nadere informatie

Kantorenleegstand@breda. - Concept Plan van Aanpak

Kantorenleegstand@breda. - Concept Plan van Aanpak Kantorenleegstand@breda - Concept Plan van Aanpak Directie Ontwikkeling, Afdeling Ruimte, 5 februari 2012 1 Inhoudsopgave 1. 2. 3. 4. 5. Inleiding Aanleiding Ambities en doelstelling Aanpak (stappenplan)

Nadere informatie

Leegstand als kans voor de lokale economie?

Leegstand als kans voor de lokale economie? Leegstand als kans voor de lokale economie? NVBO congres 13 april 2011 Arnhem Simon Hiemstra Senior consultant MKB Adviseurs Leegstand als kans voor de lokale economie Voorstellen Simon Hiemstra 35 jaar

Nadere informatie

Onderwerp: Krediet t.b.v. aankoop pand Kerkstraat 20. Subsidie in de huisvestingskosten Duiventil.

Onderwerp: Krediet t.b.v. aankoop pand Kerkstraat 20. Subsidie in de huisvestingskosten Duiventil. Onderwerp: Krediet t.b.v. aankoop pand Kerkstraat 20. Subsidie in de huisvestingskosten Samenvatting: Voorgesteld wordt om een krediet beschikbaar te stellen van 325.000,- voor de aankoop van de benedenverdieping

Nadere informatie

Oost-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Oost-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Oost-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Oost-Nederland (*1. m²) 43.8 4.136 2.481 Overig Nederland In de oostelijke provincies is ruim 13% van

Nadere informatie

Collegevoorstel. Zaaknummer 00450275. Beslissing op bezwaar van Stichting Scala over stichtingskosten

Collegevoorstel. Zaaknummer 00450275. Beslissing op bezwaar van Stichting Scala over stichtingskosten Zaaknummer 00450275 Onderwerp Beslissing op bezwaar van Stichting Scala over stichtingskosten Collegevoorstel Aanleiding / voorgeschiedenis Op 1 april 2015 gaf u Stichting Scala (hierna: de stichting)

Nadere informatie

Parapluherziening Terrassen

Parapluherziening Terrassen Ontwerpbestemmingsplan Parapluherziening Terrassen Opgesteld door Stadsontwikkeling Ruimte en Wonen Bureau Bestemmingsplannen Galvanistraat 15 Postbus 6575 3002 AN ROTTERDAM. Vastgesteld d.d Onherroepelijk

Nadere informatie

Grip op de zaak Huurprijsherziening bij winkelvastgoed

Grip op de zaak Huurprijsherziening bij winkelvastgoed Grip op de zaak Huurprijsherziening bij winkelvastgoed Huurprijsherziening bij winkelvastgoed De huurwetgeving voor detailhandelsbedrijfsruimte biedt een hoge mate van huurdersbescherming. Deze huurdersbescherming

Nadere informatie

Opfrissen van de Zeeuws- Vlaamse woningmarkt. Wooncongres 25 april 2013 Marco van Dorst

Opfrissen van de Zeeuws- Vlaamse woningmarkt. Wooncongres 25 april 2013 Marco van Dorst Opfrissen van de Zeeuws- Vlaamse woningmarkt Wooncongres 25 april 2013 Marco van Dorst Inten%everklaring UPGRADE 24 januari 2013 ondertekende groot aantal publieke en private pardjen intendeverklaring

Nadere informatie

Transformatie van kantoren

Transformatie van kantoren Transformatie van kantoren Het kan. Het moet. Projectpartners Het kan. Het moet. Een handvol tips voor gemeenten en initiatiefnemers De kantorenmarkt is een regionale markt en in de provincie Utrecht is

Nadere informatie

Raadsvoorstel gemeente Coevorden

Raadsvoorstel gemeente Coevorden Raadsvoorstel gemeente Coevorden Datum raadsvergadering 3 maart 2015 Versie Agendapunt Naam rapporteur Rv.nr. Openbaar Portefeuillehouder Onderwerp Definitief L. Sakkers Ja Dhr. J. Brink Voorgenomen concept

Nadere informatie

Leegstand treft SPECIAL. 22 28 oktober 2011 Binnenlands Bestuur

Leegstand treft SPECIAL. 22 28 oktober 2011 Binnenlands Bestuur SPECIAL KANTOREN > Ontwikkelaars, beleggers, bouwers en gemeenten zijn rijk geworden van de kantorenbouw. Nu de leegstand dramatische vormen aanneemt, is er geen geld voor een oplossing. Zo slagvaardig

Nadere informatie

Ladderen: svz RvS & regio s

Ladderen: svz RvS & regio s Ladderen: svz RvS & regio s Sessie met provincie Zuid-Holland, 31 augustus 2015 Ladder: laatste rijksbelang goede RO, geborgd door provincie Zuid-Holland 2. De toelichting bij een bestemmingsplan dat een

Nadere informatie

Slimme zet! Vindingrijk in vastgoedopgaven!

Slimme zet! Vindingrijk in vastgoedopgaven! Slimme zet! Vindingrijk in vastgoedopgaven! Postbus 711 3900 AS Veenendaal Kerkewijk 26 3901 EG Veendaal (T) 0318-55 19 60 (F) 0318-55 19 61 (M) info@ingeniousvastgoed.nl (I) www.ingeniousvastgoed.nl Haar

Nadere informatie

Wie zitten in het netwerk van Refill?

Wie zitten in het netwerk van Refill? Wat is Refill? Refill is een netwerk van vooraanstaande grote, innovatieve en kleinere bedrijven dat leegstaande kantoorgebouwen in kennissteden voorziet van een duurzame, multifunctionele invulling. Refill

Nadere informatie

Parkmanagement in groei traject

Parkmanagement in groei traject Parkmanagement in groei traject Leergang PM 2014 Utrecht, 25 maart 2014 www.clok.nl e-mail info@clok.nl telefoon 035-695 41 44 StichtingCLOK Auteur achter, voornaam Levenscyslus bedrijventerrein Programma

Nadere informatie