Strategie oude haven Drimmelen

Transcriptie

1 Gemeentelijke eigendommmen: koop, erfpacht, huur of anderszins Versie : Concept-strategie, versie 2 Datum : Juni 2015 Samengesteld door : K.J. van der Spek-van den Burg

2 pagina 2 van 16

3 pagina 3 van 16 Inhoudsopgave 1 Inleiding Aanleiding: project Havens Drimmelen Aanpak concept-strategie Opbouw concept-strategie Nulsituatie oude haven Drimmelen Eigendomssituatie gemeente Huurders Gebruik gehuurde percelen Uitgangspunten strategie Respecteren huidige rechten van huidige huurders De strategie moet in lijn liggen met de Visie en het Beleidsplan Gemeenschappelijk water en openbare kades blijven eigendom van de Gemeente Drimmelen Orde op zaken stellen Advies: koop, erfpacht, huur? Vervolg Bijlagen Kadastrale tekening oude haven Drimmelen Rapport nulsituatie oude haven Drimmelen, versie november

4 pagina 4 van 16 1 Inleiding 1.1 Aanleiding: project Havens Drimmelen In het havengebied van Drimmelen spelen allerlei ontwikkelingen zoals: Verkoop van de nieuwe jachthaven aan Yacht Havens en verkoop van de camping aan De Koninggroep; De raad stelde op 18 april 2013 de Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie voor Drimmelen vast; De raad stelde op 19 december 2013 het Beleidsplan Vrijetijdseconomie (het Beleidsplan) vast; In het havengebied zijn nog veel oude huurovereenkomsten. Met misschien niet altijd marktconforme tarieven. Het gemeentebestuur gaf met de KTD de opdracht om deze tarieven marktconform te maken. Ook zit de kennis hierover op verschillende plekken in de gemeentelijke organisatie en bij Moerhave; De gemeente denkt na over haar positie in het gebied (terugtredende overheid). Hoe gaat zij om met haar eigendommen daar? In 2028 vindt de financiële afronding in dit gebied plaats. Waarschijnlijk blijft de gemeente zitten met een tekort. Het gemeentebestuur wil graag weten of er een reserve is in het gebied (met name in de oude havens). Dit was aanleiding voor het college van burgemeester en wethouders van Drimmelen in mei 2014 om het project Havens Drimmelen te starten. Doelstellingen van dit project zijn: 1. De situatie rond de oude havens oude haven, oude jachthaven en camping De Beverburcht - is in beeld met als eindresultaat een waardebepaling en verkoopstrategie (juiste afweging tussen verkoop, erfpacht, verhuur of anderszins) voor het gebied. De verkoopstrategie sluit aan bij de visies voor dit gebied: Drimmelen, ruimtelijke ontwikkelingsvisie (vastgesteld 18 april 2013), Nadere kaders op de ruimtelijke ontwikkelingsvisie Drimmelen (aanvulling op de ruimtelijke visie Drimmelen) en Beleidsplan Vrijetijdseconomie

5 pagina 5 van Het totale havengebied van Drimmelen is in beeld gebracht voor wat betreft eigendommen, overeenkomsten/afspraken, organisatiestructuur, ontwikkelingen. Deze kennis is ondergebracht op één plek in de gemeentelijke organisatie. Dit project wordt in fases uitgevoerd: 1. Inventarisatiefase (fase is afgerond): In beeld brengen van de nulsituatie in de oude haven en de oude jachthaven. Het gaat dan om de eigendomssituaties, huur, erfpacht, vergunningen, overeenkomsten en dergelijke. 2. Planfase: In deze fase worden de gemeentelijke eigendommen getaxeerd. Ook worden de juridische, fiscale en financiële aspecten in beeld gebracht. Uiteindelijk heeft dit geresulteerd in deze concept-strategie. 3. Realisatiefase: In deze fase vindt de besluitvorming plaats over de concept-strategie. Ook wordt dan de uitvoering van de strategie geborgd. 4. Organisatiefase: In deze fase wordt ook de nulsituatie van de nieuwe jachthaven in beeld gebracht. Deze kennis, de kennis over de oude haven en de oude jachthaven en alle geldende overeenkomsten worden ondergebracht op één plek in de gemeentelijke organisatie. 5. Nazorgfase: Evaluatie en afronding van het project. Met deze verkoopstrategie wordt voldaan aan de eerste doelstelling van het project. De strategie is een afweging tussen verkoop, erfpacht en huur. Daarom wordt in de rest van de tekst gesproken over de (concept-)strategie. De strategie is echter beperkt tot de oude haven. De oude jachthaven is wel (bloot) eigendom van de gemeente, maar is in erfpacht bij Moerhave (vroeger: BMD). Moerhave is daarom belast met de verkoop van de oude jachthaven. Dit valt daarom niet onder deze strategie. 1.2 Aanpak concept-strategie Input voor de concept-strategie bestaat uit: 1. Gesprekken met de ondernemers/bewoners/verenigingen in de oude haven van Drimmelen; 2. Ruimtelijke ontwikkelingsvisie Drimmelen (de Visie); 3. Beleidsplan Vrijetijdseconomie (het Beleidsplan); 4. Resultaten opinieronde 12 maart 2015 (wensen ondernemers/bewoners/verenigingen in de oude haven versus de Visie en het Beleidsplan); 5. Taxaties gemeentelijke eigendommen oude haven; 6. Juridische, fiscale en financiële aspecten. Aan de hand van deze gegevens zijn uitgangspunten geformuleerd en is een denkrichting opgenomen voor verkoop, uitgifte in erfpacht en verhuur. Deze denkrichting, de strategie, willen wij toelichten tijdens een informatiebijeenkomst voor alle betrokkenen bij de havens Drimmelen. Daarna volgen gesprekken met een aantal betrokkenen in de oude haven van Drimmelen. Met de input van deze gesprekken kan de strategie worden aangepast, uitgewerkt/verfijnd. Het proces wordt afgesloten met de besluitvorming over de strategie door de raad.

6 pagina 6 van Opbouw concept-strategie In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de nulsituatie met betrekking tot de gemeentelijke eigendommen in de oude haven. In hoofdstuk 3 worden de uitgangspunten genoemd voor de strategie. Waar dit gevolgen heeft, wordt dit benoemd. In hoofdstuk 4 worden de voor- en nadelen van verkoop, in erfpacht uitgeven en verhuur genoemd en wordt een denkrichting voor verkoop, in erfpacht uitgeven of verhuur aangegeven. Hoofdstuk 5 geeft aan wat het vervolgtraject is: procedure strategie, uitvoering en borging hiervan in de organisatie.

7 pagina 7 van 16 2 Nulsituatie oude haven Drimmelen 2.1 Eigendomssituatie gemeente De gemeente heeft vooral water in de oude haven in eigendom. Zo is het hele havenbekken eigendom van de gemeente. In de tekening hieronder zijn de eigendommen van de gemeente aangegeven. 2.2 Huurders In de tekening op bladzijde 8 is aangegeven welke huurders wat huren van de gemeente. Omdat enkele huurovereenkomsten ontbreken zijn voor enkele gehuurde percelen de perceelgrenzen niet helemaal duidelijk (aan de tekening kunnen dus geen rechten worden ontleend).

8 pagina 8 van 16 De oude haven kent dus acht huurders: 1. Zijlmans Drimmelen; 2. Van Dulst Watersport; 3. Watersport Botenverhuur; 4. Café-Botenverhuur van den Diepstraten; 5. Camping De Beverburcht; 6. Vereniging Oude Haven; 7. Mevrouw Vos-Pellicaan (en onderverhuurd aan camping De Beverburcht); 8. Scheepswerf Van der Hoeven. Daarnaast zijn er enkele percelen grond/water om niet in gebruik: Biesboschweg 8a: Vereniging Oude Haven en kanovereniging De Biesboschbevers. Het gebouw wordt gebruikt als verenigingsgebouw; Water tussen Watersport Botenverhuur (de heer Ebert) en Zijlmans: de Endenkooi en PostNL. Beiden gebruiken dit als ligplaats. Beiden geven aan deze ligplaats met (mondelinge) goedkeuring van de gemeente in gebruik te hebben. Volgens Zijlmans vallen beide ligplaatsen echter onder het deel dat Zijlmans huurt van de gemeente. Uitgebreide informatie over de nulsituatie in de oude haven is terug te vinden in het rapport Nulsituatie oude haven Drimmelen, november 2014 (bijlage bij deze strategie). 2.3 Gebruik gehuurde percelen De huurders zouden het gehuurde water/grond volgens de huurovereenkomsten als volgt moeten gebruiken: 1. Zijlmans Drimmelen: voor watersportsector gerichte reparatie-, verkoop- en servicebedrijf. 2. Van Dulst Watersport: oliehandel en watersportbedrijf.

9 pagina 9 van Watersport Botenverhuur: botenverhuur en opslag voor boten (waarschijnlijk, overeenkomsten ontbreken). 4. Café-Botenverhuur van den Diepstraten: botenverhuurbedrijf (verhuur boten aan toeristen en dagrecreanten). 5. Camping de Beverburcht: kampeerbedrijf. 6. Vereniging Oude Haven: ligplaatsen voor de leden van de vereniging. Het gaat om afmeren kleine (vissers)bootjes. 7. Mevrouw Vos: botenverhuurbedrijf, vanaf 2001 met toestemming van gemeente onderverhuurd aan camping De Beverburcht. Camping gebruikt perceel water als ligplaatsen voor de campinggasten. 8. Scheepswerf Van der Hoeven: in huurovereenkomst niets opgenomen over gebruik. In sommige situaties komt de feitelijke situatie niet overeen met de situatie in de huurovereenkomst.

10 pagina 10 van 16 3 Uitgangspunten strategie 3.1 Respecteren huidige rechten van huidige huurders De oude haven kent diverse functies: botenverhuur, horeca, camping, havengebonden bedrijvigheid en verenigingen. Dit past in de Visie en in het vigerende bestemmingsplan. De huidige ondernemers en verenigingen passen dus in de oude haven. Zij zitten daar vaak al jaren en huren ook al jaren van de gemeente. Daarom geldt dit uitgangspunt. Het hanteren van dit uitgangspunt heeft wel enkele gevolgen: 1. In de oude haven ligt een braakliggend perceel (achter Havenkade 25). Het water om dit perceel wordt echter door een ander gehuurd dan de eigenaar van het perceel. Bij het volgen van dit uitgangspunt betekent dit dat het water van een ander is dan de eigenaar van het aangrenzend perceel grond. Dit heeft tot gevolg dat dit terrein lastig te ontwikkelen is. Dit komt niet ten goede aan de kwaliteit van het gebied. 2. De huidige huurders hebben ook wensen aangegeven voor uitbreiding. Door ruimtegebrek in de oude haven kunnen deze wensen niet overal gehonoreerd worden. Of partijen moeten hier samen aan uit komen. 3.2 De strategie moet in lijn liggen met de Visie en het Beleidsplan Dit uitgangspunt is eigenlijk al bij de start van het project geformuleerd. Dit uitgangspunt is, naar aanleiding van enkele wensen van betrokkenen in de oude haven, aan de orde gesteld in de opinieronde van de gemeenteraad op 12 maart Het uitgangspunt is daarin als volgt uitgewerkt: 1. Functie oude haven: Huidige functiemenging behouden en versterken. Dit heeft tot gevolg dat commerciële ligplaatsen (soort stalling voor boten in het water) niet passen in de oude haven en dus afgebouwd moeten worden.

11 pagina 11 van Laad/loskade en water tussen Café-Botenverhuur van den Diepstraten en Watersport Botenverhuur moet open gehouden worden. Voor het gewenste passantensteigertje moet gezocht worden naar een andere locatie in de oude haven. Lukt dit niet, dan kan gekeken worden naar de mogelijkheden bij de laad/loskade. Hierbij moet het openhouden van kade/water wel gewaarborgd zijn. De ondernemers is gevraagd om in overleg met de gemeente met een plan te komen. 3. Gebouwen of bouwwerken in water of op land: a. In de Havenverordening moet een maatvoering komen om een veilige doorvaart in de oude haven te garanderen; b. In de westelijke havenkom geen bebouwing in het water; c. In de oostelijke havenkom is bebouwing in water en op land mogelijk. Aan de zijde van de Biesboschweg zijn de mogelijkheden hiervoor beperkt als gevolg van de zichtlijnen en een losse bebouwingsstructuur; d. Voor de specifieke wensen betekenen a t/m e het volgende: Droogdok en bedrijfshal Van der Hoeven mogelijk; Zichtlijnen Biesboschweg prevaleren boven wens van Watersport Botenverhuur voor een overdekte stalling op zijn opslagterrein. Een lage overkapping is wel mogelijk. Maar hier spelen ook beperkingen van het waterschap omdat het opslagterrein naast een waterkering ligt. Permanente bebouwing is daarom niet toegestaan. Vernieuwing gebouw verenigingen mogelijk en wenselijk. Verenigingen moet behouden blijven. 4. Een opknapbeurt van de openbare ruimte is nodig. Wel moeten ook de ondernemers in het gebied de eigen verantwoordelijkheid nemen om hun terrein op orde te brengen. 5. Eventuele opbrengsten uit de oude haven moeten worden geïnvesteerd in de oude haven. Dit uitgangspunt inclusief de uitwerking hiervan op 12 maart 2015 heeft de volgende gevolgen: 1. Watersport Botenverhuur kan geen permanente en hoge overkapping realiseren op zijn opslagterrein. 2. Het water tussen Café-Botenverhuur van den Diepstraten en Watersport Botenverhuur moet vrij gehouden worden. Uitbreiding in die richting is voor beide ondernemers dus niet mogelijk. 3.3 Gemeenschappelijk water en openbare kades blijven eigendom van de Gemeente Drimmelen Op 12 maart 2015 heeft de gemeenteraad aangegeven dat in de Havenverordening een maatvoering moet worden opgenomen voor een veilige doorvaart in de oude haven. Dit kan beschouwd worden als een kerntaak van de gemeente: het zorgen voor een goede (op voldoende diepte) en veilige doorvaart. Om dit te waarborgen is het van belang dat het gemeenschappelijk water eigendom blijft van de gemeente. Verder moet er een financiële regeling worden getroffen met de aanpalende gebruikers waarmee het onderhoud van het gemeenschappelijk water bekostigd kan worden. In een havengeldverordening wordt dit dan opgenomen. Daarnaast zijn er enkele kades in de oude haven die grenzen aan openbare ruimte ofwel openbare kades. Ook hier is het van belang dat de staat van deze openbare ruimtes inclusief kades in orde blijft. Ofwel ook dit is een kerntaak van de gemeente. In de tekening hieronder (aan de tekening kunnen geen rechten worden ontleend) zijn het gemeenschappelijk water en de openbare kades aangegeven.

12 pagina 12 van Orde op zaken stellen Tijdens het project zijn er ook zaken naar voren gekomen, die niet gaan over koop/erfpacht/huur, maar die wel op orde gebracht moeten worden. Daar is nu ook het goede moment voor.

13 pagina 13 van 16 4 Advies: koop, erfpacht, huur? Het gaat hier om de strategie voor de gemeentelijke eigendommen, die op dit moment verhuurd worden of in gebruik zijn bij derden. De strategie geldt ook voor eventuele uitbreidingswensen, voor zover mogelijk en voor zover niet in strijd met de uitgangspunten. Het gemeenschappelijk water en de openbare kades (zie paragraaf 3.5) vallen hier dus niet onder. De denkrichting voor verkoop, in erfpacht geven of verhuur gaat uit van de volgende voorkeursvolgorde: 1. Eerst verkoop aan de huidige huurders/gebruikers; 2. Lukt dat niet, in erfpacht uitgeven aan de huidige huurders/gebruikers; 3. Lukt dat niet, verhuren aan de huidige huurders/gebruikers. Hieronder lichten we in algemene zin de voor- en nadelen van de verschillende opties, verkoop, in erfpacht uitgeven en verhuur, toe. Deze afweging lag ten grondslag aan de strategie (denkrichting), zoals hierboven aangegeven. Optie Argumenten voor Argumenten tegen Verkoop Volgens taxaties beter dan erfpacht/verhuur. Levert direct financiële middelen op huuropbrengsten). die (deels) ingezet kunnen worden voor een opknapbeurt van de openbare ruimte (cf. wens raad). In erfpacht uitgeven Periodieke onderhoudskosten voor het verkochte vervallen permanent. Meer zekerheid voor de ondernemers/verenigingen: kan positief effect hebben op ontwikkelingen. Ondernemers/verenigingen dan makkelijker geneigd om te investeren. Komt ten goede aan kwaliteit van het gebied. Ondernemers kunnen makkelijker financiering krijgen. Geen discussies meer over onderhoud steigers/taluds en wat behoort tot verhuurde en wat niet: wordt meegenomen in koopovereenkomst. Gemeente ontvangt structureel geld dat gereserveerd kan worden voor onderhoud (baggeren havens e.d.). Erfpacht is een zakelijk recht. Dit biedt meer mogelijkheden en meer zekerheid: ondernemers/verenigingen meer geneigd om te investeren. Goed voor de kwaliteit van het gebied. Ondernemers kunnen makkelijker financiering krijgen. Meer zeggenschap voor gemeente mogelijk via toestemmingsvereisten, indien nodig. Verhuur Gemeente ontvangt structureel geld dat gereserveerd kan worden voor onderhoud. Wel incidenteel meteen geld, maar niet structureel (wegvallende Geen directe zeggenschap meer in de oude haven, dus minder directe zelfsturing op realisatie van de Visie. Maar is dit een kerntaak van de gemeente? Bovendien blijft de Visie wel leidend voor eenieder evenals het bestemmingsplan. Kan voor enkele situaties leiden tot ongewenste situaties: Kadastrale inmetingskosten. Niet meteen geld beschikbaar voor opknapbeurt oude haven. Dit betekent dat uitvoeren opknapbeurt nog jaren kan duren. Afsluiten erfpachtovereenkomst, beheer en actualisatie: kost tijd en geld. Erfpachtovereenkomsten gelden vaak voor lange tijd. Dit is niet altijd wenselijk. Kunnen dan ook niet inspelen op tussentijdse ontwikkelingen. Kadastrale inmetingskosten. Niet meteen geld beschikbaar voor opknapbeurt oude haven. Dit betekent dat uitvoeren opknapbeurt nog jaren kan duren. Komt niet ten goede aan kwaliteit gebied. Minder zekerheid voor huidige

14 pagina 14 van 16 huurders t.o.v. verkoop/erfpacht. Huurders waarschijnlijk minder geneigd om te investeren, komt niet ten goede aan kwaliteit gebied. Discussie over staat onderhoud taluds en steigers (wie verantwoordelijk) blijft. Nieuwe huurovereenkomsten, beheer en actualisatie nodig: kost tijd en geld. Kadastrale inmetingskosten.

15 pagina 15 van 16 5 Vervolg Begin juli worden alle betrokkenen bij de havens Drimmelen geïnformeerd over de strategie. Daarna volgen gesprekken met een aantal bewoners/ondernemers/verenigingen in de oude haven met overlappende wensen (of waar knelpunten zijn). Met deze gesprekken stellen we de betreffende ondernemers/bewoners/verenigingen in de gelegenheid zelf met een oplossing te komen voor de overlappende wensen c.q. knelpunten. Dit is beter dan dat de gemeente hiervoor een oplossing moet geven. De gemeente heeft maar beperkte mogelijkheden. Deze zijn namelijk beperkt tot de eigen eigendommen, terwijl de ondernemers/bewoners/verenigingen wellicht ruimere mogelijkheden hebben. Lukt dit niet, dan stellen we aan de raad de denkrichting volgens de strategie voor. Maar we hopen dat partijen er toch zelf aan uit komen en dat dit niet nodig is. Met de resultaten van de bijeenkomst van begin juli, de input uit de aanvullende gesprekken, financiële en juridische aspecten kan de strategie verder worden verfijnd, aangepast en aangevuld. Daarna gaat de strategie de besluitvorming in volgens de vaste cyclus: informatieronde, opinieronde, raad. In de loop van 2016 volgt dan de uitvoering van de vastgestelde strategie. Uitvoering van de strategie hoort niet bij het project, maar moet wel geborgd worden. Pas invullen als de strategie nagenoeg klaar is. In apart uitvoeringsprogramma opnemen (inclusief de uit te voeren activiteiten om orde op zaken te stellen, uitgangspunt 3.4.).

16 pagina 16 van 16 6 Bijlagen 6.1 Kadastrale tekening oude haven Drimmelen Nu nog apart toegevoegd. 6.2 Rapport nulsituatie oude haven Drimmelen, versie november 2014 Nu nog apart toegevoegd.