Nieuwsbrief 4. April Contactgegevens. Tel Fax Mob

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1 Nieuwsbrief 4 April 2013 Verhuurdersheffing zorgt voor forse verhoging bedrijfslasten. O p 1 3 f e b r u a r i h e e ft minister Blok het Woonakkoord g e p r e s e n t e e r d o v e r d e i n k o m e n s a f h a n k el i j k e h u u r v e r h o g i n g e n d e v e r h u u r d e r h e f f i ng. H e t w e t s v o o r s t e l i s i n m i d d e l s o p 1 2 m a a r t d o o r d e E e r s t e K a m e r a a n g e n o m e n. V o o r d e v e r h u u r d e r s h e f f i n g k e n d e n 6 0 corporaties (16%) netto b e d r i j f s l a s t e n l a g e r d a n p e r v erhuureenheid. Na de i n v o e r i n g v a n d e v erhuurderheffing is dat aantal afgenomen tot 8 ( 2 % ). I n d i e n h e t a a n t a l c o r p o r a t i e s m e t n e t t o b e d r i j f s l a s t e n l a g e r d a n be s c h o u w d w o r d t, d a n b e t r e f t h e t ( 81%) r e s p e c t i e v e l i j k 5 1 (1 3 % ) c o r p o r a t i e s. Contactgegevens Benthink B.V. Kerksingel GE ALBLASSERDAM Tel Fax Mob info@benthink.nl W i j w i l l e n u i n d e z e nieuwsbrief attenderen op h o e u u w k o s t e n s t r u c t u u r t e n o p z i c h t e v a n a n d e r e c o r p o r a t i e s e n a n d e r e v a s t g o e d b e l e g g e r s k u n t v e r g e l i j k e n. Stappenplan Z o n d e r u i t z o n d e r i n g z u l l e n c o r p o r a t i e s h u n m e e r j a r e n b e l e i d m o e t e n e v a l u e r e n e n b i j s t e l l e n. V o o r d e z e e v a l u a t i e z a l e e n a a n t a l s t a p p e n m o e ten worden doorlopen: 1. W a t i s h e t e f f e c t v a n d e v e r h u u r d e r h e f f i n g o p m i j n k o s t e n s t r u c t u u r? 2. H o e i s m i j n k o s t e n s t r u c t u u r t e n o p z i c h t e v a n a n d e r e c o r p o r a t i e s? 3. I n w e l k e i n k o m e n s c a t e g o r i e ë n v a l l e n d e z i t t e n d e h u u r d e r s? 4. W a t z i j n d e m a r k t h u r e n v a n d e v e r h u u r d e e e n h e d e n? 5. W a t z i j n d e m a c r o - e c o n o m i s c h e o n t w i k k e l i n g e n i n m i j n m a r k t? 6. I n h o e v e r r e k a n d e v e r h u u r d e r h e f f i n g w o r d e n d o o r b e l a s t a a n h u u r d e r s? 7. W a t i s d e m a r k t w a a r d e v a n m i j n b e z i t? 8. H o e v e r h o u d t d e m a r k t w a a r d e z i c h m e t d e b e l e i d s w a a r d e v a n m i j n b e z i t? 9. H o e k a n e r g e s t u u r d w o r d e n o p r e n d e m e n t? 10. W e l k e k o s t e n b e s p a r i n g e n k u n n e n n u e n o p t e r m i j n g e r e a l i s e e r d w o r d e n? 11. W e l k b e l e i d i s f i n a n c i e e l a a n t r e k k e l i j k b i j h e t s c h e i d e n v a n D A E B e n n i e t - D A E B? 12. D i e n t h e t v e r k o o p b e l e i d a a n g e p a s t t e w o r d e n? 13. W e l k e z a k e n z i j n v a n b e l a n g b i j v e r k o o p v a n c o m p l e x e n? 14. O p w e l k e w i j z e k a n d e r a p p o r t a g e a a n i n t e r n e e n e x t e r n e t o e z i c h t h o u d e r s u i t g e b r e i d w o r d e n? 15. O p w e l k e w i j z e k a n d e h u u r s o m b e n a d e r i n g h e t m e e s t e f f e c t i e f i n g e z e t w o r d e n? ADVIES ONDERSTEUNING OBJECTIEVE TOETS RISICOSCAN I n d e z e n i e u w s b r i e f aandacht voor Uw kostenstructuur ten opzichte van andere corporaties en andere vastgoedbeleggers I n o n z e v o r i g e n i e u w s b r i e v e n k w a m en a a n d e o r d e : F e b r u a r i : H e t e f f e c t v a n d e v e r h u u r d e r h e f f i n g o p u w k o s t e n s t r u c t u u r M a a r t : U w r e ë l e h u u r p o t e n t i e e l W i l t u z i c h a f m e l d e n v o o r d e z e n i e u w s b r i e f? K l i k o p d e v o l g e n d e l i n k :

2 H o e i s m i j n k o s t e n s tructuur ten opzicht e v a n a n d e r e c o r p o r a t i e s e n a n d e r e v a s t g o e d b e l e g gers? V i a h e t C e n t r a a l F o nd s V o l k s h u i s v es t i n g ontvangt u jaarlijks de uitgave Corporatie in P e r s p e c t i e f. D a a r i n w o r d e n d i v e r s e k e n g e t a l l e n v a n u w o r g a n i s a ti e v e r g e l e k e n m e t r e f e r e n t i e c o r p o r a t i e s e n h e t l a n d e l i j k g e m i d d e l d e. D e z e n i e u w s b r i e f b e v a t i n f o r ma t i e o v e r d e n e t t o b e d r i j f s l a s t e n v o o r e n n a i n v o e r i n g v a n de v e r h u u r d e r h e f f i n g. N u, n a i n v o e r i n g v a n d e v e r h u u r d e r h e f f i n g, o n t s t a a n s t r u c t u r e l e w i j z i g i n g e n i n d e k o stenstructuur voor u en uw c o l l e g a s. W a a r s c h i j n l i j k h e e f t u i n m i d d e l s a l d e e f f e c t e n v a n d e v e r h u u r d e r h e f f i n g o n d e r d i v e r s e s c e n a r i o s be r e k e n d. H o e u w p o s i t i e is ten opzichte van uw collega s op landelijk n i v e a u o f d e i n s ti t u t io n e l e b e l e g g e r s d i e o o k i n h e t g e r e g u l e e r d e s e g m e n t b e l e g g e n, w e e t u w a a r s c h i j n l i j k n o g n iet. In dez e n i e u w s b r i e f w o r d e n u e n i g e o v e r z i c h t e n a a n g e r e i k t. D e o n t w i k k e l i n g v a n d e n e t t o b e d r i j f s l a s t e n i n h e t r e c e n t e verleden O p b a s i s v a n g e g e v e n s v a n h e t C F V i s d e ( o n g e w o g e n ) g e m i d d e l d e s t i j g i n g va n d e n e t t o b e d r i j f s l a s t e n t e b e r e k e n e n v o o r d e p e r i o d e D e z e b e d r a a g t 9, 4 %, r u i m b o v e n i n f l a t i e. D e s p r e i d i n g v a n d e o n t w i k k e l i ng i n d e n e t t o b e d r i j f s l a s t e n i s e c h t e r z e e r g r o o t. H e t v o l g e n d e o v e r z i c h t i l l u s t r e e r t d a t. Z o a l s a f t e l e z e n i s uit de grafiek hebben 156 corporaties (41%) een stijging van d e n e t t o b e d r i j f s l a s t e n v a n m e e r d a n 1 0 %, 8 7 c o r p o r a t i e s ( 2 3 % ) k e n n e n z e l f s een stijging van de n e t t o b e d r i j f s l a s t e n v a n m e e r d a n 2 0 %. E e n e n a n d e r z a l o n g e t w i j f e l d t e m a k e n h e b b e n m e t d e i n v o e r i n g v an d e i n t e g r a l e v e n no o t s c h a p s b e l a s t i n g i n U i t d e g r a f iek is verder a f t e l e i d e n d a t 1 45 corpo r a t i e s ( 3 8 % ) e e n d a l i n g v a n d e n e tto bedrijfslasten heeft weten t e r e a l i s e r e n.

3 H e t e ffect van de verhuurde r h e f f i n g o p d e n e t t o b e d r i j f s l a s t e n T e r i l l u s t r a t i e v a n h e t e f f e c t v a n d e v e r h u u r d e r h e f f i n g o p d e n e t t o b e d r i j f s l a s t e n v o o r w o r d e n d e n e t t o b e d r i j f s l a s t e n o v e r a l s u i t g a n gspunt gehanteerd. Volgens het CFV b e d r a g e n d e g e m i d d e l d e n e t t o b e d r i j f s l a s t e n o v e r p e r v e r h u u r e e n h e i d. I n d i e n d e z e b e d r i j f s l a s t e n w o r d e n g e ï n d e x e e r d m e t i n f l a t i e ( : 1, 7 5 %, : 2 % ) e n i n d i e n u i t s l u i t e n d d e v e r h u u r d e r h e f f i n g o v e r a l s ex t r a l a s t w o rd t t o e g e v o e g d d a n o n t s t a a n n e t t o b e d r i j f s l a s t e n v a n p e r e e n h e i d. D a t k o m t n e e r o p e e n t o e n a m e v a n d e b e d r i j f s l a s t e n v a n p e r e e n h e i d, o f w e l 4 4 %. D e v o l g e n d e t a b e l g e e f t e e n i l l u s t r a t i e f b e e l d v a n d e s p r e i d i n g v a n d e n e t t o b e d r i j f s l a s t e n v a n c o r p o ra t i e s vo o r e n n a v e r h u u r d e r h e f f i n g. Z o a l s a f t e l e z e n v a l t u i t d e g r a f i e k k e nden 60 corporaties (16%) netto bedrijfslasten lager d a n p e r v e r h u u r e e n h e i d v o o r d e v e r h u u r d e r h e f f i n g. Na de invoering van de v e r h u u r d e r h e f f i n g i s dat aantal afgenomen tot 8 (2%). I n d i e n h e t a a n t a l c o r p o r a t i e s m e t n e t t o b e d r i j f s l a s t e n l a g e r d a n b e s c h o u w d w o r d t, d a n b e t r e f t h e t (81%) respectievelijk 51 (13%) corporaties. A l s h e t e f f e c t v a n d e i n v o e r i n g va n d e v e r h u u r d e r h e f f i n g o p d e n e t t o b e d r i j f s l a s t e n u i t g e d r u k t w o r d t i n h e t a a n t a l w o n i n g e n d a n o n t s t a a t h e t vo l g e n d e b e e l d.

4 V o o r d e v e r h u u r d e r h e f f i n g k e n d e n w o n i n gen (7%) netto bedrijfslasten lager dan p e r v e r h u u r e e n h e i d. N a d e i n v o e r i n g v a n d e v e r h u u r d e r h e f f i n g i s d a t a a n t a l a f g e n o m e n t o t (2%). I n d i e n h e t a a n t a l w o n i n g e n m e t n e t t o b edrijfslasten lager dan b eschouwd wordt, d a n b e t r e f t h e t (72%) respecti e v e l i j k (9%) woningen. B e d r i j f s l a s t e n v a n c o r p o r a t i e s v e r s u s i n s t i t u t i o n e l e b e l e ggers U i t e e n p u b l i c a t i e v a n C. V a n d e n H o o g e n ( ) wa a r i n o n d e r z o e k g e d a a n w o r d t n a a r d e v e r s c h i l l e n i n e x p l o i t a t i e k o s t e n t u s s e n R O Z / I P D d e e l n e m e r s e n a e D e x d e e l n e m e r s k o m t n a a r v o r e n d a t e r g r o t e v e r s c h i l l e n b e s t a a n i n e x p l o i t a t i e n o r m e n t u s s e n d e z e t w e e g r o e p e n v a s tg o e d e x p l o i t a n t e n. V o o r b l i j k e n d e t o t a l e e x p l o i t a ti e k o s t e n a l s % va n d e b r u t o i n k o m s t e n v o o r h e t g e r e g u l e e r d e b e z i t 2 3, 7 % t e b e d r a g e n. V o o r d e c o r p o r a t i e s d i e d e e l n e m e n a a n d e a e D e x b e d r a a g t d i t p e r c e n t a g e 5 2 %. Z o a l s a f t e l e i d e n i s uit bovenstaande grafiek, z i j n d e e x p l o i t a t i e k o s t e n n i e t alleen voor o n d e r h o u d s i g n i f i c a n t h o g e r ( % ) m a a r v o o r a l d e b e h e e r k o s t e n ( % ) a a n m e r k e l i j k h o g e r. D e v a s t e l a s t e n z i j n g e m i d d e l d 3 3 % h o g e r m a a r d i e w o r d e n n u j u i s t a l s g e v o l g v a n d e i n v o e r i n g v a n d e v e r h u u r d e r h e f f i n g fors hoge r. D e s t i j g i n g va n d e n e t t o b e d r i j f s l a s t e n m e t g e m i d d e l d 4 4 % v e r e i s e n z e k e r i n d i t l i c h t e e n s e r i e u z e b e z i n n i n g o p d e k o s t e n s t r u c t u u r e n d e a m b i t i e s.

5 V o l g e n d e s t a p p e n i n uw analyses H e t v e r g e l i j k e n v a n u w k o s t e n s t r u c t u u r n a i n v o e r i n g v a n d e v e r h u u r d e r h e f f i n g i s l a n g s d i v e r s e a n d e r e d i m e n s i e s t e b e r e k e n e n. Z o k a n o o k e e n v e r g e l i j k i n g w o r d e n g e m a a k t t e n o p z i c h t e v a n d e c o r p o r a t i e s i n e e n b e p a a l d e r e g i o, g e m e e n t e o f g r o o t t e k l a sse. Nog veel belangrijker blijkt w e l d e v e r g e l i j k i n g v a n d e e x p l o i t a t i e n o r m e n t e n o p z i c h t e v a n i n s t i t u t i o n e l e b e l e g g e r s i n h e t g e r e g u l e e r d e s e g m e n t. D e g e m i d d e l d e c o r p o r a t i e z o u z i j n e x p l o i t a ti e k o s t e n n o r m m e t c i r c a 5 0 % t e r u g m o e t e n b r e n g e n o m e n i g s z i n s in de buurt te komen v a n d e n o r m e n v a n i n s t i t u t io n e l e b e l e g g e r s. I n d i e n u b e h o e f t e h e e f t a a n e e n v e r d e r e a n a l y s e o f i n d i e n u o n d e r s t e u n i n g z o e k t b i j h e t i n z i c h t e l i j k k r i j g e n v a n u w k o s t e n s t r u c t u u r t e n b e h o e v e v a n h e t h e r i j k e n v a n u w s t r a t e g i s c h e b e l e i d, d a n k u n t u c o n t a c t o p n e m e n m e t B e n t h i n k A d v i e s. W i l t u z i c h a f m e l d e n v o o r d e z e n i e u w s b r i e f? K l i k o p d e v o l g e n d e l i n k :