Collegevoorstel. Zaaknummer Onderwerp Grondprijzen 2016

Transcriptie

1 Zaaknummer Onderwerp Grondprijzen 2016 Collegevoorstel Feitelijke informatie Hierbij treft u een raadsvoorstel aan over de grondprijzen voor Alle informatie leest u in dit raadsvoorstel. Voorgenomen besluit Het voorstel is om bijgaand besluit vast te stellen. 1

2 Zaaknummer Onderwerp Grondprijzen 2016 BESLUIT Het college van Heusden heeft in de vergadering van 10 november 2015 besloten: de raad voor te stellen om: het college de bevoegdheid te geven om voor de projectmatig te bouwen woningen per bouwplan een grondprijs uit te onderhandelen binnen de marktconforme marges voor residuele grondprijzen; de grondprijzen (exclusief btw, bouwrijpe grond) en voorwaarden per 1 januari 2016 vast te stellen zoals hierna verwoord: sociale woningbouw: voor een meergezinswoning met een maximale woonoppervlakte van 90 m², voor een eengezinswoning met een maximale kavelgrootte van 150 m² en een maximaal woonoppervlak van 90 m²; kavels voor particulier opdrachtgeverschap: een basisprijs van 351 per m² kavel. De mogelijkheid bestaat voor het college om een maximaal 15% hogere dan wel lagere grondprijs te hanteren als dit leidt tot een betere benadering van de actuele marktwaarde op die locatie; kantoren en bedrijven: van 141 tot 237 per m², afhankelijk van ligging, bereikbaarheid, grootte en faciliteiten. De grondprijs wordt over de kavel of over het aantal m² b.v.o. gerekend, afhankelijk van welke getal hoger is. De mogelijkheid bestaat voor het college om een maximaal 15% hogere dan wel lagere grondprijs te hanteren per soort kavel als dit leidt tot een betere benadering van de actuele marktwaarde op die locatie. Voor een bedrijfswoning wordt een toeslag van berekend; voorzieningen van algemeen belang: 138 per m² kavel; bij verkoop van groenstroken aan particulieren met een directe bouwmogelijkheid dezelfde grondprijs met afwijkingsmogelijkheid te hanteren als geldt bij de verkoop van kavels voor particulier opdrachtgeverschap; bij verkoop van groenstroken aan particulieren zonder directe bouwmogelijkheid een grondprijs te hanteren van 75 m² met een meerwaardeclausule; bij verkoop van groenstroken aan bedrijven geldt dezelfde methodiek en bevoegdheden als bij de uitgifte van bouwkavels aan kantoren en bedrijven. Als er geen basisprijs voor het betreffende gebied is, dan zal een taxatie worden uitgevoerd om tot een verkoopprijs te komen. De taxatiekosten komen voor rekening van de aanvrager; bij verkoop van groenstroken aan nutsbedrijven geldt de gemiddelde grondprijs van bouwkavels voor bedrijven; geen vaste grondprijs te hanteren voor commerciële voorzieningen (bijvoorbeeld winkels en horeca), maar per uitgifte een markconforme grondprijs laten bepalen; een marktconforme huurprijs voor de verhuur van paardenweiden van 663,07 per hectare per jaar voor nieuwe overeenkomsten; een verhoging van de huurprijs voor paardenweiden voor bestaande overeenkomsten met 50% per jaar tot de marktconforme huur is bereikt; de marktconforme verhuurprijs voor groenstroken aan particulieren vast te stellen op 3,06 per m² per jaar en de verhuurprijs van groenstroken voor al bestaande overeenkomsten te verhogen met 50% per jaar totdat er sprake is van een marktconforme verhuurprijs; de verhuurprijs voor groenstroken aan bedrijven vast stellen op 4,5% van de grondprijs die geldt op het betreffende bedrijventerrein. Als er geen grondprijs is vastgesteld voor het bedrijventerrein, dan wordt de gemiddelde prijs van grond voor bedrijventerreinen gehanteerd; bestaande afspraken over grondprijzen te respecteren en de grondprijzen voor projecten, waarvan de onderhandelingen voor 1 januari 2016 zijn begonnen en in 2016 leiden tot schriftelijke overeenstemming, niet te indexeren met CPI totaal bestedingen ; 2

3 Zaaknummer Onderwerp Grondprijzen 2016 de prijzen te hanteren in de grondexploitatieherzieningen per 1 januari 2016 en in nieuwe en bestaande huurovereenkomsten. namens het college van Heusden, de secretaris, mr. J.T.A.J. van der Ven 3

4 f. GZ BIJ grondprijsontwikkeling-o_2 In deze bijlage werken wij de prognose van de ontwikkeling van de grondprijzen van WONINGEN en BEDRIJVEN over de korte en lange termijn uit. Wij gaan in op de ontwikkeling van de woningprijzen en de kosten. Ontwikkeling woningprijzen Historie van prijsdaling, daling transacties en productie woningen Het is evident dat de opeenvolgende crises, de banken- en eurocrisis vanaf 2008, een enorme uitwerking hadden op de woningmarkt met als gevolg daling van prijzen, van aantal transacties en de productie van nieuwbouwwoningen. 1. In de periode 2008 tot heden daalden de prijzen van woningen in heel Nederland met 17%. De prijsdaling was het sterkst in de duurdere segmenten. De prijzen van vrijstaande woningen daalden in dezelfde periode met ruim 22%. 2. Ook het gemiddelde aantal transacties per maand daalde sterk. In Noord Brabant vonden in de hoogtijdagen vóór de crisis gemiddeld tussen de en transacties per maand plaats. In Q was dat aantal nog geen Inmiddels trekt het aantal transacties weer aan naar ongeveer per maand. Het Noord- Brabantse beeld is iets gunstiger dan het landelijke.

5 3. De productie- en verkoopcijfers van nieuwbouwwoningen geven een vergelijkbaar beeld. In Noord Brabant werden in 2007 nog bijna woningen verkocht, in 2013 werden een kleine woningen verkocht. In 2015 nam het aantal verkochte woningen weer toe tot De productie in 2013 is in Noord-Brabant 42% van die in Voor Nederland is dat cijfer 39% 1. Is 2014 een keerpunt op de woningmarkt? Uit de cijfers blijkt dat begin 2014 een record dieptepunt is bereikt op de woningmarkt op alle hierboven genoemde punten. In de loop van 2014 ontstond, ook in de publieke en professionele opinie, een keerpunt: de jarenlange neerwaartse trend stopte. Dat blijkt ook uit de cijfers: 1. Voor Noord Brabant stond de PBK 2 begin 2014 op een dieptepunt van 83,4. In augustus 2015 was de PBK gestegen naar 85,2, een prijsstijging van 2,1% over deze periode. 2. Ook de gemiddelde koopsom volgt een stijgende tendens. Op het hoogtepunt in 2008 was de gemiddelde koopsom in Noord Brabant bijna In 2013 was die gedaald tot en inmiddels is deze weer gestegen tot , een stijging van ruim 4% op jaarbasis. 3. Vonden in Noord Brabant in 2013 nog gemiddeld ruim transacties per maand plaats, in augustus 2014 steeg dit aantal tot ruim Gemiddeld vonden in 2014 per maand transacties plaats, een stijging van 10%. 1 Bron: Monitor Nieuwe Woningen, NEPROM najaar PBK: Prijsindex Bestaande Koopwoningen, geproduceerd door het Kadaster en CBS.

6 De gemiddelde woningprijs in zeer sterk stedelijk gebied is, sinds het dieptepunt van de woningmarkt in 2013, al met meer dan 10% gestegen. Hiermee is dit segment van de woningmarkt voor het eerst de crisis te boven. Buiten de verstedelijking is het herstel nog broos. Specifiek voor Heusden is er, op basis van de rapportage van woningmarktcijfers.nl 3, qua prijsontwikkeling een gunstiger beeld dan gemiddeld landelijk. In Heusden dalen de prijzen in 2013 flink, om zich in 2014 en het eerste en tweede kwartaal van 2015 te herstellen. De cijfers laten ook een toename zien in het aantal transacties. In 2013 was dat aantal met nog geen 70 transacties per kwartaal nog relatief laag. Gegevens woningmarkt Heusden Bron: woningmarktcijfers.nl 2015 kwartaal 2 Periode Gemiddelde Index woningprijs Transacties VON-prijs (2007 = 100) op jaarbasis , , , , , , , , Q ,7 414 Gegevens woningmarkt Noord Brabant Bron: woningmarktcijfers.nl 2015 kwartaal 2 Periode Gemiddelde Index woningprijs Transacties VON-prijs (2007 = 100) op jaarbasis , , , , , , , , Q , De prijsontwikkeling in Heusden in de afgelopen jaren is fors, maar desondanks gunstiger dan die van Midden Brabant en van Noord-Brabant. De prijzen in Heusden liggen bovendien gemiddeld hoger dan gemiddeld in de regio Midden Brabant en hoger dan gemiddeld in de provincie Noord-Brabant; Gegevens woningmarkt Midden Brabant Bron: woningmarktcijfers.nl 2015 kwartaal 2 Periode Gemiddelde Index woningprijs Transacties VON-prijs (2007 = 100) op jaarbasis , , , , , , , , Q , Conclusie: De cijfers geven aan dat in 2014 een keerpunt plaats vond. De dalende trend van de afgelopen jaren is gestopt. Er is echter nog steeds sprake van een enorm verschil met de cijfers vóór de crisis en het herstel is broos en voorzichtig. Zo is de huidige gemiddelde koopsom wel hoger dan het dieptepunt, maar vertoont die in Q weer een dalende lijn. Zo is de prijsindex van woningen weliswaar hoger dan het dieptepunt, maar blijft die vervolgens relatief vlak. Specifiek voor Heusden is dat de prijsontwikkeling in 2015 gunstig is en dat ook het aantal transacties relatief sterker toeneemt. 3 Bron: Woningmarktcijfers.nl, rapport gemeente Heusden 2015 tweede kwartaal. Woningmarktcijfers ontleent veel cijfers aan de NVM.

7 Prognose prijsontwikkeling woningen Er is inmiddels consensus dat de neerwaartse trend op de woningmarkt is gestopt. Die conclusie trekken wij ook in de vorige paragraaf. Er is echter geen consensus over de snelheid waarmee de woningmarkt qua productie en prijsontwikkeling uit dit dal omhoog komt. Zo verwacht ING in 2016 een voorzichtig groeiende bouwproductie (vanwege onder meer de doorlooptijd van vergunningen). 4 Het OTB 5 verwacht dat de groei van het aantal verkochte woningen doorzet naar per jaar. De Rabobank 6 geeft haar kwartaalbericht als titel Groei Nederlandse woningmarkt houdt aan. De prognose van de prijsontwikkeling is 2,5 tot 4,5% in Rabobank wijst op het verschil tussen sterke en minder sterke gebieden, maar geeft aan dat ook regio s buiten de randstad aanhaken bij het landelijk herstel. ABN AMRO 7 voorspelt een gemiddelde prijsstijging van 3% voor Calcasa 8 is verwacht voor 2015 voor Zuid-Nederland een gemiddelde prijsstijging van 2,9%. Over de jaren daarna doet Calcasa geen uitspraak. Onze eigen prognose baseren wij ook op situaties en ontwikkelingen/trends die enerzijds een positieve, en anderzijds een negatieve invloed hebben op de prijsontwikkeling van woningen. De belangrijkste positieve aspecten zijn: 1. Het vertrouwen van de consument is gestegen (maar gezien de geo-politieke instabiliteit en recente economische berichten kwetsbaar). 2. De regelgeving rond de woningmarkt, bezien vanuit overheidsperspectief, is momenteel stabiel: de consument weet grotendeels waar hij/zij aan toe is. 3. Demografie: de groei en verdunning van huishoudens zet zich voort, wat leidt tot een spanning tussen vraag en aanbod op de woningmarkt, hoewel niet duidelijk is hoe die vraag wordt ingevuld. Zo kiezen potentiële starters (1-persoons huishoudens) bijvoorbeeld voor niet-zelfstandige woningen: thuis of op kamers blijven wonen. 4. De hypotheekrente is historisch laag en blijft laag. Voor nieuwe hypotheken bedroeg de gemiddelde rente in ,2%, in het tweede kwartaal van 2105 was dat 2,7%, 1½ - procent punt lager De prijsdaling van woningen over de afgelopen periode heeft woningen aanmerkelijk betaalbaarder gemaakt. 4 ING Kwartaalbericht, april OTB, Monitor Koopwoningenmarkt, Q Rabobank, Kwartaalbericht woningmarkt, 6 augustus ABN AMRO, Woningmarktmonitor, 29 juni Calcasa, WOX Quarterly, 2015-Q2 9 Bron: DNB, zoals opgenomen in Rabobank Kwartaalbericht Woningmarkt, 13 mei 2014

8 De belangrijkste negatieve aspecten zijn: 1. De koopkracht ontwikkeling van de gemiddelde Nederlander is de afgelopen jaren negatief en is nog zeer mager. 2. De verwachtingen rond de economische ontwikkeling en groei binnen de Eurozone en Nederland zijn gematigd. De tijd van hoge groeicijfers is voorbij. Een groei van het BBP met 2,1% in 2015 lijkt de bovengrens. In 2016 is de verwachte groei van het BBP 1,8% De voorwaarden rond hypotheken beperken de financieringscapaciteit van consumenten: op termijn zal slechts 100% gefinancierd kunnen worden, de gewijzigde voorwaarden voor twee-verdieners verlagen de financieringscapaciteit van twee-verdieners. Deze effecten worden deels gecompenseerd door de lage rente en de prijsdaling van woningen. 4. Door de restschuldproblematiek stagneert de doorstroming. Volgens cijfers van het CBS Restschulproblematiek Bron: Woon2012, CBS gaat het per 1 januari 2013 om 1,4 miljoen woningen 11, dat is een derde van alle koopwoningen. Dat de doorstroming stagneert blijkt ook uit cijfers die uit het WoON voortkomen: in de periode is het aantal verhuizingen binnen deze groep gehalveerd. Het zijn de doorstromers die in het verleden een groot deel van de vraag creëerden in het middeldure en dure prijssegment. Die vraag valt grotendeels weg en er is een algemene verschuiving naar het lage prijssegment. Daarnaast speelt er een regionaal effect: het herstel van de woningmarkt vindt momenteel vooral plaats in sterk stedelijke agglomeraties als de Randstad en de regio Eindhoven. De gebieden daarbuiten laten deels wel een stabilisatie zien, maar het herstel is nog heel voorzichtig. Wij zien momenteel geen aanleiding een meer optimistisch scenario uit te werken; het herstel is nog broos én Heusden ligt niet in de sterk verstedelijkte gebieden die een sneller herstel laten zien. Wij adviseren om periodiek en minstens 1 keer per jaar de woningmarkt te monitoren en te bezien of er ruimte en aanleiding is voor een optimistischer scenario. 10 Bron: Consensus Forecast augustus Bron: CBS, zoals opgenomen in Rabobank Kwartaalbericht Woningmarkt, 13 mei Bron: WoON 2012, ministerie BZK/ABF, informatie op

9 Ontwikkeling kosten Historie: bouwmarkt onder zware druk De bouw- en ontwikkelmarkt stond de afgelopen periode onder zware druk. Zoals eerder gezegd is 2014 ook nog een zwaar jaar voor deze sector, mede omdat het aantal afgegeven bouwvergunning voor 2014 dramatisch laag is. Over de afgelopen jaren heeft dat geleid tot een grote toename in faillissementen van bouw- en ook van ontwikkelbedrijven. Grote aannemers als BAM en Ballast Nedam moeten saneren, personeel ontslaan en grondposities afwaarderen. Het effect van de ontwikkeling op de bouwmarkt, en dus ook de nieuwbouwmarkt voor woningbouw, is af te lezen uit twee indicatoren. 1. De inputindex geeft aan hoe in de loop der tijd de bouwkosten zich ontwikkelen bezien vanuit de loon- en materiaalkosten. Elk van deze twee componenten telt ca. 50% mee in de inputindex en deze index geeft daarmee weer hoe de kale aanneemsom zich ontwikkelt. 2. Naast deze aanneemsom rekenen aannemers zogenaamde staartkosten door. Dit zijn de opslagen over de kale bouwsom voor AK (algemene bedrijfskosten) en winst en risico. Deze staartkosten komen tot uitdrukking in de outputindex, ook wel de aanbestedingsindex genoemd. In de onderstaande grafiek geven wij beiden indexen historisch weer. Wij baseren ons daarbij op de gegevens van Bouwkostenkompas. (De cijfers van het CBS geven ongeveer hetzelfde beeld). Uit deze grafiek lezen wij het volgende af: 1. Vlak voor het moment in 2008 dat de crisis tot uiting kwam, stijgt de inputindex maar vooral de outputindex. In die periode was de vraag naar bouwcapaciteit groot en die vraag leidde tot een aanmerkelijke stijging van de bouwkosten. De wet van vraag en aanbod komt hier tot uiting.

10 2. Vanaf 2008 dalen beide indexen, maar daalt ook de outputindex aanmerkelijk sterker. Aannemers leveren de opslagen in om de opdrachtportefeuille op een minimum niveau te houden en leveren bijvoorbeeld winst en risico in, of soms zelfs de AK. In 2011 wordt een dieptepunt bereikt. De vraag naar bouwcapaciteit loopt vanaf dit moment sterk terug. 3. Voor de meest recente periode geldt dat de outputindex in 2012 en 2013 op hetzelfde lage niveau blijft en vanaf begin 2014 een stijging vertoont. In de laatste maanden van 2014 daalde de outputindex. Bouwbedrijven zitten nog steeds in zeer zwaar weer en proberen koste wat kost hun portefeuille op peil te houden. Wellicht is dit een verklaring van de daling. Prognose ontwikkeling bouwkosten Voor onze prognose van de ontwikkeling van de bouwkosten hanteren wij de volgende uitgangspunten: 1. De komende 2 jaren blijven voor de bouwsector zware jaren. Wij verwachten dat de bouwkosten in die periode niet of slechts gering zullen stijgen. 2. De bouwsector ijlt altijd na: als de vraag naar nieuwbouw stijgt, dan komt dat pas een jaar of twee jaar later tot uiting in de prijsvorming op de bouwmarkt. 3. Een sterke prijsstijging zoals wij in de periode 2005 tot 2008 in de grafiek zien, is gebaseerd op een grote vraag in die periode naar bouwcapaciteit. Een dergelijke sterke toename van de vraag ligt volgens ons niet in de lijn der verwachting. Aantrekken van de productie, en daarmee prijsvorming, zal geleidelijk plaatsvinden. Wij verwachten de volgende ontwikkeling van de stichtingskosten: Anders bouwen: de concept-woning Er is nog een belangrijke andere factor die een rol speelt in de hoogte van de bouw- en van de ontwikkelkosten. Gedurende de crisis concentreerde de vraag naar nieuwbouw zich vooral op woningen in het lage prijssegment. Aannemers speelden op die vraag in door te innoveren en de zogenaamde concept-woningen te ontwikkelen. De bouw- en ontwikkelkosten van deze woningen zijn aanmerkelijk lager dan van een traditionele woningen. Dit wordt bereikt door een hoge mate van standaardisatie, pre-fabricage, beperken van faalkosten, een zeer korte bouwtijd en een zeer lean-and-mean bouwproces, met behoud van voldoende kwaliteit. De besparing op de bouwkosten bedragen al gauw enkele tienduizenden euro s, afgezet tegen traditionele bouw. Daarnaast wijzigde per 1 januari 2015 het Bouwbesluit De wijzigingen hebben betrekking op de minimale energieprestatiecoëfficiënt (EPC) en thermische isolatie (Rc-waarde) van daken en gevels van nieuwbouwwoningen. De minimale EPC-eis van een nieuwbouwwoning daalt van 0,6 naar 0,4. Dit betekent dat de energiezuinigheid van nieuwbouwwoningen toeneemt. Arcadis en W/E adviseurs onderzochten de gevolgen van het aanscherpen van de EPC-norm en concluderen dat de bouwkosten van nieuwbouwwoningen tussen 2.300,- en 6.500,- toenemen. Dit komt neer op een stijging van 20,- tot 40,- per m² BVO (Arcadis/ W/E Adviseurs, Aanscherpingsstudie EPC woningbouw en utiliteitsbouw 2015).

11 Verschillende bouwbedrijven bieden woningen in verschillende EPC-categorieën aan. Wij vergeleken de prijzen waarvoor bouwbedrijven nieuwbouwwoningen met EPC-norm 0,6 en 0,4 aanbieden. Hieruit komt een gemiddelde stijging in bouwkosten van 4.500,- naar voren, bij een tussenwoning met een oppervlakte van 110 tot 150 m² GBO (exclusief btw). Uit raadpleging van het Kengetallenkompas Bouwkosten 2014 maken wij op dat het verschil tussen EPC 0,6 en EPC 0,4 voor conceptwoningen tussen 21,- en 32,- per m² BVO bedraagt voor respectievelijk rijwoningen. Wij verwachten dat bouwbedrijven hun conceptwoningen op de aanscherping van de EPC-norm aanpassen en hun concepten verder optimaliseren. Dit betekent dat de bouwkosten voor conceptwoningen direct na het aanscherpen van de EPC norm per 1 januari 2015 iets zijn toegenomen, maar inmiddels geleidelijk weer afnemen door verdere optimalisatie. De vraag is moeilijk te beantwoorden welke invloed deze ontwikkelingen hebben op de grondprijs. Door de lagere kosten (door verdere optimalisatie) wordt het residu groter, maar het is niet duidelijk wie dit residu toucheert: de grondeigenaar, de koper of de ontwikkelaar. Indien een ontwikkelaar via concept-bouw bouwkosten reduceert en die vervolgens vertaald ziet in een hogere grondprijs, dan verdwijnt de prikkel om de bouwkosten te reduceren. Het is dan ook de vraag hoe lagere bouwkosten tot uiting komen in de grondprijs. De waarheid ligt zoals vaak in het midden: een deel zal ten goede komen aan de ontwikkelaar, een deel ten gunste van de grond. Conclusies ten aanzien van te hanteren grondprijsontwikkeling woningbouw Op basis van deze berekening komen wij tot het volgende advies: Wij gaan uit van een voorzichtig herstel. Dat achten wij het meest waarschijnlijk gezien het feit dat het marktherstel nog broos is en het feit dat Heusden niet is gelegen in één van de sterkere verstedelijkte gebieden. Bovendien heeft Heusden een ambtieuze productieopgave, zodat er geen gespannen marktsituatie zal optreden. Wij hanteren de volgende (gemiddelde) index voor de grondprijsontwikkeling: 2016: 1,0% 2017 en 2018: 1,5% 2019 en verder: 2,0%

12 Bedrijventerreinen De markt voor bedrijventerreinen is volatiel. Ook betreft het een markt die, anders dan bij de woningmarkt, meer landelijk is. Er zijn grote schommelingen in zowel het jaarlijkse aanbod als de jaarlijkse opname. Op basis van marktinformatie zien wij een aantal ontwikkelingen. Bedrijfsruimtemarktratio: een lichte stijging te zien in 2015 (t.o.v. 2014) De bedrijfsruimtemarktratio geeft de verhouding weer tussen het aanbod en bedrijfsruimte en de opname daarvan. Een hogere bedrijfsruimtemarktratio betekent een hogere opname. Uit cijfers van Dynamis 13 blijkt dat de bedrijfsruimtemarktratio de afgelopen jaren stevig is gedaald. In 2014 bedroeg de bedrijfsruimtemarktratio 22%. In 2015 is de bedrijfsruimtemarktratio toegenomen tot 33%. Ontwikkeling opbrengsten (huurprijzen en BAR): stabiel beeld in 2015 (t.o.v. 2014) Voor wat betreft opbrengsten zien wij de afgelopen jaren een gestage daling van de gemiddelde huurprijs per m 2 en een stijging van (de bovenkant van) de bandbreedte in het BAR 14, met name in de overige locaties. Door beide ontwikkelingen dalen de opbrengsten. Het beeld van 2015 blijft nagenoeg gelijk aan het jaar daarvoor. Periode Gemiddelde huur per m² BAR min (toplocatie) 8,7% 8,5% 8,5% 9,0% 7,8% 7,7% BAR max (toplocatie) 10,3% 10,3% 11,5% 12,8% 12,8% 12,8% BAR min (overige locaties) 9,5% 9,0% 9,5% 9,8% 9,8% 9,8% BAR max (overige locaties) 11,3% 11,0% 12,0% 13,0% 13,0% 13,0% Ontwikkeling stichtingskosten: vergelijkbaar beeld met de woningbouw index De ontwikkeling van de stichtingskosten van utiliteitsbouw vertoont een verloop dat terugkijkend vergelijkbaar is met de ontwikkeling van de index voor woningbouw. In 2015 is de outputindex meer gestegen dan de inputindex. Daarmee lijken algemene kosten en winst en risico weer langzaam toe te nemen. In projecten waar wij betrokken zijn, zien wij dit beeld nog niet altijd 13 Dynamis (2015) Sprekende Cijfers Bedrijfsruimtemarkten, DTZ (2015) Factsheets Kantoren- en bedrijfsruimtemarkt januari 2015

13 terug. Recente aanbestedingsresultaten blijven gunstig; de verhoging van de prijzen is nog niet merkbaar over de volledige breedte van de markt. Advies grondprijsindex bedrijventerreinen De ontwikkeling van de opbrengstenkant blijft vooralsnog vlak, terwijl aan de kostenkant een stijging zichtbaar is. Hoe de grondprijzen zich vanaf 2021 zullen ontwikkelen is zeer locatieafhankelijk (top of overige locaties) en afhankelijk van de economische situatie. Echter, er is geen reden te veronderstellen dat de waarde van bouwgrond achterblijft bij de inflatie. Een index van 1,0 % is derhalve een redelijke aanname. Wij adviseren jaarlijks te bezien in hoeverre aanpassing op basis van de dan bekende ontwikkelingen nodig is.

14 CONCEPT Raadsvoorstel Zaak : Onderwerp Grondprijzen 2016 Portefeuillehouder Dhr. dr. M.G.M. van der Poel Datum raadsvergadering 22 december 2015 Samenvatting Dit voorstel actualiseert de grondprijzen en voorwaarden voor de verkoop en verhuur van gemeentelijke gronden die moeten gaan gelden bij het doen van grondaanbiedingen in De berekeningswijze is conform de Kadernota Grondbeleid. Op basis van marktonderzoek, adviezen en taxaties en de gerealiseerde verkopen in 2015, worden de grondprijzen 2016 voor alle functies verhoogd met 1% ten opzichte van de grondprijzen Het voorstel gaat verder gedetailleerd per specifieke functie/categorie gronden in op de onderbouwing en actualisatie van de grondprijs. Aanleiding De gemeente stelt jaarlijks de grondprijzen voor verkoop en verhuur van gemeentelijke gronden vast. Feitelijke informatie Voorgeschiedenis De methoden van grondprijsbepaling zijn in de Kadernota grondbeleid (zaaknummer OOPHdK05, besloten op 30 november 2010) vastgelegd. Bijlage 2 bij de Kadernota geeft uitleg aan de methoden bij de berekening van grondprijzen. De nu voorgestelde grondprijzen zijn volgens deze methoden bepaald. Kaders (beleid en wettelijk) De Kadernota grondbeleid vraagt om jaarlijkse actualisatie van de tarieven en voorwaarden voor de uitgifte van (bouwrijpe) grond in een uitvoeringsnota grondprijzen. Met dit besluit wordt uitvoering gegeven aan de uitvoeringsnota grondprijzen zoals deze in de Kadernota grondbeleid wordt bedoeld. U stelt de tarieven en voorwaarden voor 2016 vast, zowel van de verkoop als verhuur van (bouwrijpe) grond. Overige informatie Wij zijn bevoegd om gedurende het jaar gronden uit te geven of te verhuren conform de in het te nemen besluit opgenomen prijzen, bandbreedten en voorwaarden. Als wij het wenselijk vinden om af te wijken van de in dit besluit genoemde prijzen, bandbreedten en voorwaarden, bent u beslissingsbevoegd. Marktinformatie Onderzoek grondprijzen Er is op een aantal manieren onderzoek gedaan naar de marktconformiteit van de grondprijzen. Wij geven regelmatig extern opdracht voor onderzoek naar grondprijzen. Ook in 2015 is over de grondprijzen voor een aantal grote bouwlocaties (woningbouw en bedrijventerrein) geadviseerd. In voorkomende gevallen is voor een specifieke functie aanvullend grondprijsadvies ingewonnen. Daarnaast worden landelijke trends en economische berichten bijgehouden, aangezien zij een indicatie van de ontwikkeling van de grondprijzen zijn. Inflatiecijfers, bouwkostenontwikkeling, trends op de vastgoedmarkt, opnamedata zijn data die worden meegenomen in het advies over de grondprijzen. De gerealiseerde verkopen in het afgelopen jaar zijn geanalyseerd. Er zijn in 2015 diverse woningbouwprojecten bij ontwikkelaars in de verkoop gegaan, waarbij de gemeente bouwrijpe grond heeft verkocht. De afgeleide grondquotes zijn daarmee een indicatie voor de grondprijzen vanaf Ook de verkoop van kavels voor particulier opdrachtgeverschap wordt meegenomen in de prijsstelling voor

15 CONCEPT Raadsvoorstel Zaak : Een aantal bedrijfskavels is verkocht en er is een beeld van de vraag naar bepaalde typen bedrijfskavels. Deze informatie is mede van invloed op de beantwoording van de vraag of de gehanteerde bandbreedte in grondprijzen voldoende is om alle bedrijfskavels van een realistische grondprijs te voorzien. De gerealiseerde verkopen geven een realistisch beeld van wat de markt wil betalen voor de locaties. Er kunnen echter ook overwegingen zijn om gebruik te maken van de ruimte die de uitvoeringsnota grondprijzen biedt, bijvoorbeeld behoud van werkgelegenheid of het snel kunnen uitgeven van een grote kavel. Daarmee kan het zijn dat gerealiseerde verkopen niet een volledige afspiegeling zijn van de objectieve grondprijs. Met dit voorstel worden de grondprijzen en voorwaarden vastgesteld die moeten gaan gelden bij het doen van nieuwe grondaanbiedingen in Deze grondprijzen en voorwaarden zijn niet van toepassing op al aangegane grondverkopen of onderhandelingen die voor 2015 zijn gestart. Alle bedragen in dit voorstel zijn exclusief btw en betreffen bouwrijpe grond, tenzij anders vermeld. Inzet van middelen Geen. De financiële effecten van aanpassingen in grondprijzen vindt u in de paragraaf Procedure / vervolgstappen. Risico's De vastgoedmarkt lijkt over het dieptepunt heen te zijn. Er is meer vertrouwen in de economie en dat vertaalt zich onder andere in aantrekkende woningverkopen. De voorgestelde grondprijzen zijn gebaseerd op diverse onderzoeken, gerealiseerde verkopen en zijn vergeleken met die in de regio. Deze methodiek leidt niet tot bijzondere risico s in de grondexploitaties. In de grondexploitaties 2016 wordt uitgegaan van de grondprijzen binnen de marges van deze uitvoeringsnota grondprijzen. Het is de bedoeling dat wij onze mogelijkheid om af te wijken slechts in uitzonderlijke gevallen hanteren. De kortingen worden dan ook niet expliciet in de grondexploitaties opgenomen. Bij de bepaling van de toereikendheid van ons weerstandsvermogen wordt wel met een scenario gerekend dat uitgaat van een maximale korting van 15% op alle prijzen. De effecten van een dergelijk scenario op ons weerstandsvermogen vindt u in de paragraaf weerstandsvermogen van de begroting Afweging De vastgoedmarkt, en daarmee de markt voor bouwgrond, kent een voorzichtig herstel. Conform de bij de herziening van de grondexploitatie te hanteren uitgangspunten, waarvoor wij verwijzen naar het separate geagendeerde voorstel, stellen wij voor om de grondprijzen met 1% te verhogen. Zowel de marktonderzoeken als de gerealiseerde verkopen geven geen aanleiding om onze grondprijzen en de marges aan te passen, behoudens een indexering met 1% die gelet op de ontwikkeling van de woningmarkt zeer bescheiden is. Dit percentage is enerzijds bepaald op basis van een inschatting van de toekomstige bouwkostenontwikkeling en vastgoedprijzen, en anderzijds op basis van inflatieverwachtingen (zie de bijlage voor een onderbouwing, opgesteld door Fakton). De bandbreedte waarbinnen wij kunnen afwijken van richtprijzen, handhaven wij op plus en minus 15%. Deze bandbreedte is nodig om courante en incourante woningbouwkavels goed te kunnen beprijzen en kan bijdragen aan de haalbaarheid van de ontwikkeling van bedrijventerreinen (extra werkgelegenheid, verkoop restkavels). De kadernota Grondbeleid benoemt de verschillende functies waarvoor een grondprijs is vastgesteld. Evenals vorig jaar is een categorie toegevoegd: de categorie commerciële voorzieningen. Onderstaand volgt per categorie de methodiek en de voorgestelde grondprijs: 2

16 CONCEPT Raadsvoorstel Zaak : woningbouw vrije sector (projectmatig); woningbouw en particuliere kavels voor sociale huur en koop; vrije sector woningbouw op particuliere kavels; voorzieningen van algemeen belang (niet-commercieel); kantoren en bedrijven; commerciële voorzieningen (niet zijnde kantoren en bedrijven); huurprijs paardenweiden; verkoopprijs groenstroken; huurprijs groenstroken; overige bestemmingen. In de kadernota Grondbeleid is per bestemming de methode van grondprijsvaststelling vastgelegd. Deze methode vindt u in onderstaande paragrafen herhaald. Woningbouw (projectmatig) vrije sector Methode conform kadernota Grondbeleid De prijzen voor projectmatige vrije sector woningen worden per bouwplan residueel bepaald, in de vorm van een genormeerde grondquote over de vrij-op-naam-(von)-prijs. Toelichting Bij de residuele grondwaardemethode is de waarde van de grond het verschil tussen de opbrengsten en kosten van het vastgoed (exclusief grond) voor de ontwikkelende partij. Van de VON-prijs of gekapitaliseerde huur worden de btw, bouw- en bijkomende kosten afgehaald. Wat overblijft (het residu) is de prijs die de ontwikkelaar moet betalen voor bouwrijpe grond voor de bouw van zijn programma. Vooraf wordt met de ontwikkelaar een bouwprogramma en bijbehorende prijsklassen overeengekomen. Op grond hiervan wordt de grondprijs residueel uitonderhandeld en betaald bij levering van de bouwrijpe grond. Goede definities van de diverse prijzen en begrippen (VON-prijs, bouwkosten, bijkomende kosten, etcetera) zijn nodig om te voorkomen dat enerzijds de gemeente grondopbrengsten misloopt en anderzijds de gewenste woonkwaliteit niet wordt gehaald. Een aanbieding is voor een afgesproken termijn geldig. In iedere aanbieding wordt gemeld, dat de definitieve grondprijs op het moment van de overdracht wordt bepaald en kan afwijken van de aanbieding. De definitieve grondprijs is nooit lager dan de grondprijs uit de aanbieding. Aangezien ieder bouwplan een ander bouwprogramma kent met andere VON-prijzen, kavel- en woninggrootten en kwaliteitsniveaus, kan op voorhand geen grondprijs worden vastgesteld die algemeen toepasbaar is. Om toch inzicht te krijgen in de grondprijzen die zullen gelden, en om grondexploitaties te kunnen opstellen, zijn indicatieve grondprijzen bepaald. Deze grondprijzen zijn uitgedrukt als percentage van de VON-prijs exclusief btw; de grondquote. Zonder in de initiatieffase zicht te hebben op de bouw- en bijkomende kosten kan dan ook met behulp van de grondquote een grondprijs worden berekend voor de grondexploitatieraming. Woningbouw en particuliere kavels voor sociale huur en koop Methode conform kadernota Grondbeleid Voor deze categorie geldt een vaste grondprijs per wooneenheid. Voor 2016 gelden de volgende prijzen: 3

17 CONCEPT Raadsvoorstel Zaak : type maximale gebruiksoppervlak vaste grondprijs per wooneenheid meergezins 90m² n.v.t. eengezins 90m² m² Tabel 1: grondprijzen sociale huur of koop maximale kaveloppervlak Toelichting De hoogte van deze vaste grondprijs is afhankelijk van het type woning (eengezins- of meergezinswoning), de grootte van de woning en, in het geval van eengezinswoningen, de grootte van de kavel. In dit voorstel blijven de voorwaarden voor de verschillende categorieën gehandhaafd zoals deze in 2015 zijn vastgesteld (zie bovenstaande tabel 1). Genoemde grondprijzen bij sociale huurwoningen gelden alleen bij uitgifte aan of voor een toegelaten instelling als bedoeld in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH), voor woningen waarvan de maximale huursom per maand door het Rijk wordt vastgesteld (per 1 januari 2016 is dit maximaal 710,68). De genoemde grondprijs bij een sociale eengezinskoopwoning geldt alleen als op de kavel een woning mogelijk is met een maximale gebruiksoppervlakte van 90 m². De grondprijs wordt met 1% geïndexeerd voor inflatie. Het startjaar van een onderhandeling is uitgangspunt. Op het moment van een jaarovergang worden de grondprijzen geïndexeerd met het CPI totaal bestedingen 1. Dit gebeurt tot aan het moment van schriftelijke overeenstemming. Voor onderhandelingen die zijn gestart in 2015 zullen de grondprijzen niet geïndexeerd worden als in 2016 tot schriftelijke overeenstemming wordt gekomen. Vrije sector woningbouw op particuliere kavels Methode conform kadernota Grondbeleid Vaste prijs per m² met mogelijkheid van differentiatie. De basisprijs voor 2016 bedraagt 351 per m² kavel (exclusief btw). Toelichting Om tegemoet te komen aan prijsverschillen tussen de locaties en om flexibel in te kunnen spelen op de marktvraag, hanteren wij een basis m²-prijs, waarop wij zowel naar boven als naar beneden beperkt kunnen afwijken. De basisprijs wordt ten opzichte van 2015 geïndexeerd met 1%. Wij kunnen deze prijs maximaal 15% verhogen voor uitzonderlijke locaties en in kernen waar deze prijs in de markt toelaatbaar is. Wij kunnen de prijs met maximaal 15% verlagen voor percelen die gezien de grootte en/of de ligging in de omgeving en ten opzichte van voorzieningen hierom vragen, of voor collectiefparticulier-opdrachtgeverschapsinitiatieven. Bij voorzieningen kan gedacht worden aan winkels, scholen, sport- en speelvoorzieningen, openbaar vervoer en groenvoorzieningen. Als richtprijs voor de diverse locaties worden daarnaast m 2 -prijzen door ons vastgesteld waar momenteel kavels worden aangeboden. De richtprijs per m 2 kavel (exclusief btw) voor het jaar 2016 wordt hier als volgt: Geerpark (Vlijmen): 300 (restkavels) tot 355 (goede ligging) De Grassen (Vlijmen): 355 Willy van den Berkstraat (Haarsteeg): 298 Chrysantenstraat (Drunen): Consument prijsindex cijfer. Een door het Centraal Bureau voor de Statistiek gepubliceerd inflatiecijfer. 4

18 CONCEPT Raadsvoorstel Zaak : Deze richtprijs geeft aan dat de locaties onderling verschillen in kwaliteit, ligging, kavelgrootte en dergelijke. Ook binnen een groter project zoals Geerpark is sprake van prijsverschil door de ligging en kavelgrootte. De richtprijs is de basis voor de kavelprijzen die via de Kavelwinkel worden aangeboden. De prijzen liggen binnen de bandbreedte van 15% boven en onder 351 per m 2. De toets, wanneer de m²-prijs van een kavel kan of moet afwijken van de basisgrondprijs, vindt plaats bij de concrete aanbieding van de kavels. Kavels waar verhoogde duurzaamheideisen gelden, zullen eenzelfde basisgrondprijs kennen als standaardkavels. Ten eerste omdat de gemeente zelf al via andere wegen investeert in duurzaamheid, bijvoorbeeld in de openbare ruimte van bouwplannen. Ten tweede is de verwachting dat hogere duurzaamheideisen geen negatieve invloed hebben op de grondprijs. Immers, de woonlasten voor bewoners van een duurzame woning zijn gelijk of zelfs lager dan die van een traditionele woning. Het startjaar van een onderhandeling is uitgangspunt. Op het moment van een jaarovergang worden de grondprijzen geïndexeerd met het CPI totaal bestedingen. Dit gebeurt tot aan het moment van schriftelijke overeenstemming. Voor onderhandelingen die zijn gestart in 2015 zullen de grondprijzen niet geïndexeerd worden als in 2016 tot schriftelijke overeenstemming wordt gekomen. Voorzieningen van algemeen belang (niet-commercieel) Hieronder vallen de volgende categorieën: huisvesting van een functie met een publiek karakter (openbaar en semi-openbaar, zoals scholen, wijkcentra, etcetera); huisvesting van instellingen zonder winstoogmerk; huisvesting van gesubsidieerde instellingen; huisvesting van instellingen met een sociaal-maatschappelijk karakter. Methode conform kadernota Grondbeleid Vaste grondprijs per m² kavel. Een grondprijs van 138 per m² kavel (exclusief btw). Toelichting De grondprijs van 2015 is met 1% geïndexeerd met de inflatie. Het startjaar van een onderhandeling is uitgangspunt. Op het moment van een jaarovergang worden de grondprijzen geïndexeerd met het CPI totaal bestedingen. Dit gebeurt tot aan het moment van schriftelijke overeenstemming. Criteria voor afwijking: als meer dan 70% van de grond niet wordt bebouwd, kan er een lagere grondprijs worden gehanteerd. Dit is het geval bij bijvoorbeeld buitensportvoorzieningen of kinderboerderijen. Voor onderhandelingen die zijn gestart in 2015 zullen de grondprijzen niet geïndexeerd worden als in 2016 tot schriftelijke overeenstemming wordt gekomen. Kantoren en bedrijven Methode conform kadernota Grondbeleid Comparatief per m² grond of per m² b.v.o. (bruto vloeroppervlak). Afhankelijk van de ligging, bereikbaarheid (over de weg of met het openbaar vervoer), kavelgrootte en beschikbare faciliteiten ligt de basisgrondprijs tussen 141 en 237 per m² (exclusief btw). Voor een bedrijfswoning wordt een toeslag van (exclusief btw) in rekening gebracht. 5

19 CONCEPT Raadsvoorstel Zaak : Toelichting De grondprijs van 2015 is met 1% geïndexeerd met de inflatie. Bij bedrijven wordt de m²-prijs berekend over de kaveloppervlakte. Bij kantorenlocaties wordt rekening gehouden met de Floor-Space-Index (FSI). Dit is de verhouding tussen het b.v.o. en het terreinoppervlak. Bij een FSI gelijk aan 1,0 is het aantal m² b.v.o. gelijk aan het aantal m² van de totale kavel. Als het b.v.o. groter is dan de kavel (er zijn per definitie meer bouwlagen), dan is de FSI groter dan 1,0. Voor het bepalen van de grondprijs van een kavel geldt, dat als de FSI groter of gelijk is aan 1,0, gerekend wordt met een prijs per m² b.v.o. Als de FSI kleiner is dan 1,0 wordt er gerekend met een prijs per m² terreinoppervlak. Om adequaat en snel in te kunnen spelen op de actuele marktsituatie is het wenselijk om in individuele gevallen te kunnen afwijken van de genoemde basisprijzen. Situaties waarin dit wenselijk is, zijn bijvoorbeeld het aantrekken van zogenaamde pioniers (de eerste bedrijven op een locatie), bij de verkoop van restkavels, als bedrijven grote oppervlakten wensen af te nemen of bij het aantrekken van bedrijven uit een specifieke sector. Wij stellen u daarom voor, om ons in dergelijke individuele gevallen, toe te staan om ook een bandbreedte van 15% te hanteren op de door u vast te stellen kavelprijzen zoals opgenomen in de grondexploitatie. In het geval van zwaarwegende gemeentelijke belangen (verplaatsen van bedrijven uit stedelijke gebieden, bedrijven met een groot aantal werknemers, bedrijven die aanzienlijke geldstromen genereren voor de gemeente, zoals toeristenbelasting en werkgelegenheid) kan het wenselijk zijn om meer dan 15% af te wijken van de genoemde basisprijzen. In dergelijke gevallen bent u beslissingsbevoegd. Het startjaar van een onderhandeling is uitgangspunt. Op het moment van een jaarovergang worden de grondprijzen geïndexeerd met het CPI totaal bestedingen. Dit gebeurt tot aan het moment van schriftelijke overeenstemming. Voor onderhandelingen die zijn gestart in 2015 zullen de grondprijzen niet geïndexeerd worden als in 2016 tot schriftelijke overeenstemming wordt gekomen. Commerciële voorzieningen (niet zijnde kantoren of bedrijven) Methode conform kadernota Grondbeleid Comparatief per m² grond of per m² v.v.o. (verhuurbaar vloeroppervlak). Geen vastgestelde basisgrondprijs. Toelichting Deze categorie is niet opgenomen in de Kadernota grondbeleid, maar omvat alle commerciële functies die niet vallen onder één van de overige categorieën. Hieronder vallen onder andere winkelvoorzieningen, horeca, leisure, telecom, zorg, particulier onderwijs. Omdat deze categorie zeer divers is, kan geen grondprijs worden afgegeven voor de categorie als geheel. Per uit te geven kavel zal een marktconforme grondprijs worden bepaald. Huurprijs paardenweiden Bij de verhuur van paardenweiden is het uitgangspunt dat hier omwille van tijdelijkheid toe over wordt gegaan (conform de Kadernota grondbeleid). Daarnaast zijn er lopende overeenkomsten uit het verleden. Hierbij werd een huurprijs gehanteerd van 250 per hectare. Deze huurprijs is niet marktconform. Vergelijkbare geliberaliseerde pachtgrond kost in de gemeente maximaal 840 per hectare. Aangezien bij paardenweitjes geen sprake is van bedrijfsmatig gebruikte grond, is het voorstel om overeenkomstig de in uw besluit van 2013 vastgelegde koers, een lagere huursom per jaar in rekening te brengen, namelijk 650 6

20 CONCEPT Raadsvoorstel Zaak : per hectare voor nieuwe overeenkomsten. Geïndexeerd met 1% leidt dit tot een prijs per 2016 van 663,07 per hectare. Gezien de flinke stijging is in 2013 besloten om de verhoging gestaffeld te laten verlopen voor bestaande huurovereenkomsten. De huurprijs wordt jaarlijks met 125 en een index van 1% verhoogd. Dit leidt in vier jaar tijd tot de gewenste marktconforme benadering. Conform deze staffel is de huurprijs in ,50 per hectare. Verkoopprijs groenstroken Bij de uitgifte van groenstroken ter uitbreiding van een voor woningbouw bestemde kavel, worden twee tarieven gehanteerd. Voor groenstroken met directe bouwmogelijkheden geldt dezelfde vaste prijs per m², met de mogelijkheid van differentiatie, die ook voor bouwkavels van toepassing is. Voor percelen met een indirecte bouwmogelijkheid wordt 75 per m² kavel gerekend. Hiermee is de prijs van 2015 met 15 verhoogd. Dit past goed binnen de bandbreedte in de regio van verkoopprijzen voor groenstroken zonder directe bouwmogelijkheid, 70 tot 150 per m² kavel. Er wordt in de verkoopovereenkomst van percelen met indirecte bouwmogelijkheden een meerwaardeclausule opgenomen. Met deze clausule wordt de koper verplicht om bij te betalen wanneer er alsnog bouwmogelijkheden komen op het perceel. Bij de meerwaardeclausule wordt uitgegaan van de prijs voor bouwkavels in het jaar van aankoop van de groenstrook. De meerwaardeclausule werkt niet langer dan vijftien jaar door. Als de groenstrook wordt verkocht voor kantoren of bedrijven geldt de basisprijs voor bedrijven met mogelijkheid tot afwijking, conform dezelfde methodiek en bevoegdheden als bij de uitgifte van bouwkavels aan kantoren en bedrijven. Als er geen basisprijs voor het betreffende gebied is, dan zal een taxatie uitgevoerd worden om tot een verkoopprijs te komen. De taxatiekosten komen voor rekening van de aanvrager. Bij verkoop voor een nutsbedrijf geldt de gemiddelde grondprijs voor bouwkavels van bedrijven. Huurprijs groenstroken In de Kadernota grondbeleid staat dat er enkel tot verhuur van groenstroken wordt overgegaan als daarvoor een maatschappelijke rechtvaardiging bestaat. Het bijdragen aan het oplossen van parkeerproblemen kan zo een reden zijn om groenstroken te verhuren aan bedrijven. Op basis van taxatie is een marktconforme huur vastgesteld van 3 per m² per jaar voor particulieren. Voor nieuwe overeenkomsten van verhuur aan particulieren wordt de verhuurprijs vastgesteld op 3,06 per m². Dit is de prijs van 2015, geïndexeerd met 1%. Er zijn nog huurovereenkomsten uit het verleden waar een relatief lage huurprijs in rekening wordt gebracht. Voor bestaande overeenkomsten wordt de verhuurprijs met 50% per jaar verhoogd totdat er sprake is van een marktconforme verhuurprijs. Bij verhuur aan bedrijven bedraagt de huurprijs 4,5% van de grondprijs die geldt op het betreffende bedrijventerrein. Als er geen grondprijs is vastgesteld voor het bedrijventerrein, dan wordt de gemiddelde prijs voor bedrijventerreinen gehanteerd. Overige bestemmingen Uitgifte van gronden voor bestemmingen die niet onder een van de voorgaande categorieën vallen of die vanwege hun aard en omvang maatwerk vergen, zullen tegen marktconforme prijzen worden verkocht. De bepaling van een dergelijke prijs zal bijvoorbeeld door een taxateur kunnen gebeuren. In het overzicht op de volgende pagina is het voorgaande qua prijzen weergegeven. 7

21 CONCEPT Raadsvoorstel Zaak : Grondprijzen exclusief btw woningbouw sociaal per woning of kavel meergezins eengezins projectmatig per kavel residueel vrije kavels per m2 kavel, basisprijs minimum maximum Richtprijs voor: Geerpark (Vlijmen), restkavels 300 Geerpark (Vlijmen), goede ligging De Grassen (Vlijmen) Willy van den Berkstraat Chrysantenstraat voorzieningen van algemeen belang per m 2 kavel kantoren en bedrijven per m 2 kavel of b.v.o. minimum maximum woning bij bedrijf (toeslag per woning) huurprijs paardenweiden per ha per jaar bestaande contracten 501,25 627,50 nieuwe contracten 656,50 663,07 verkoop groenstroken per m 2 kavel met directe bouwmogelijkheid met indirecte bouwmogelijkheid 60,60 75 huurprijs groenstroken per m 2 per jaar bestaande contracten met particulieren 50% verhoging 50% verhoging nieuwe contracten met particulieren 3,03 3,06 contracten met bedrijven 4,5% van grondprijs 4,5% van grondprijs 8

22 CONCEPT Raadsvoorstel Zaak : Procedure / vervolgstappen Als u volgens dit voorstel besluit, zullen de grondprijzen op de gemeentelijke website worden aangepast. Dit voorstel heeft eveneens consequenties voor de grondprijzen die wij hanteren in de grondexploitaties van 2016 (verkoopprijzen bouwrijpe grond). Ook worden zij verwerkt in de administratie van de gemeentelijke eigendommen (huurprijzen, verkoopprijs groenstroken en erfpachtcontracten). Voorgenomen besluit Wij stellen u voor bijgaand besluit vast te stellen. Het college van Heusden, de secretaris, de burgemeester, mr. J.T.A.J. van der Ven drs. J. Hamming 9

23 CONCEPT Raadsvoorstel Zaak : De raad van Heusden in zijn openbare vergadering van 22 december 2015; gezien het voorstel van het college van 10 november 2015, gelet op de beraadslaging; b e s l u i t : het college de bevoegdheid te geven om voor de projectmatig te bouwen woningen per bouwplan een grondprijs uit te onderhandelen binnen de marktconforme marges voor residuele grondprijzen; in te stemmen met de grondprijzen (exclusief btw, bouwrijpe grond) en voorwaarden per 1 januari 2016 zoals hierna verwoord: sociale woningbouw: voor een meergezinswoning met een maximale woonoppervlakte van 90 m², voor een eengezinswoning met een maximale kavelgrootte van 150 m² en een maximaal woonoppervlak van 90 m²; kavels voor particulier opdrachtgeverschap: een basisprijs van 351 per m² kavel. De mogelijkheid bestaat voor het college om een maximaal 15% hogere dan wel lagere grondprijs te hanteren als dit leidt tot een betere benadering van de actuele marktwaarde op die locatie; kantoren en bedrijven: van 141 tot 237 per m², afhankelijk van ligging, bereikbaarheid, grootte en faciliteiten. De grondprijs wordt over de kavel of over het aantal m² b.v.o. gerekend, afhankelijk van welke getal hoger is. De mogelijkheid bestaat voor het college om een maximaal 15% hogere dan wel lagere grondprijs te hanteren per soort kavel als dit leidt tot een betere benadering van de actuele marktwaarde op die locatie. Voor een bedrijfswoning wordt een toeslag van berekend; voorzieningen van algemeen belang: 138 per m² kavel; bij verkoop van groenstroken aan particulieren met een directe bouwmogelijkheid dezelfde grondprijs met afwijkingsmogelijkheid te hanteren als geldt bij de verkoop van kavels voor particulier opdrachtgeverschap; bij verkoop van groenstroken aan particulieren zonder directe bouwmogelijkheid een grondprijs te hanteren van 75 m² met een meerwaardeclausule; bij verkoop van groenstroken aan bedrijven geldt dezelfde methodiek en bevoegdheden als bij de uitgifte van bouwkavels aan kantoren en bedrijven. Als er geen basisprijs voor het betreffende gebied is, dan zal een taxatie uitgevoerd worden om tot een verkoopprijs te komen. De taxatiekosten komen voor rekening van de aanvrager; bij verkoop van groenstroken aan nutsbedrijven geldt de gemiddelde grondprijs van bouwkavels voor bedrijven; geen vaste grondprijs te hanteren voor commerciële voorzieningen (bijvoorbeeld winkels en horeca), maar per uitgifte een markconforme grondprijs laten bepalen; een marktconforme huurprijs voor de verhuur van paardenweiden van 663,07 per hectare per jaar voor nieuwe overeenkomsten; een verhoging van de huurprijs voor paardenweiden voor bestaande overeenkomsten met 50% per jaar tot de marktconforme huur is bereikt; de marktconforme verhuurprijs voor groenstroken aan particulieren vast te stellen op 3,06 per m² per jaar en de verhuurprijs van groenstroken voor al bestaande overeenkomsten te verhogen met 50% per jaar totdat er sprake is van een marktconforme verhuurprijs; de verhuurprijs voor groenstroken aan bedrijven vast stellen op 4,5% van de grondprijs die geldt op het betreffende bedrijventerrein. Als er geen grondprijs is vastgesteld voor het bedrijventerrein, dan wordt de gemiddelde prijs van grond voor bedrijventerreinen gehanteerd; 10