O O *

Transcriptie

1 O O * Nota grondprijzen 2017

2 Inhoudsopgave 1. Nota grondprijzen Inleiding Openbaarheid Wie mag de grondprijzen vaststellen? Geldigheidsduur, prijspeil en btw Algemene economische ontwikkeling Wat doen de buren? Woningbouw Bouwkosten Conclusie grondprijzen woningbouw Bedrijventerreinen Grondprijzen per project - Bedrijventerreinen Conclusie grondprijzen bedrijventerreinen... 5 Bandbreedte grondprijzen Grondprijzen per project Grondprijzen andere functies /10 O

3 1. Nota grondprijzen 1.1 Inleiding In de jaarlijkse Nota grondprijzen staan de grondprijzen voor bouwrijpe kavels. Dit zijn kavels voor woningbouw, bedrijventerrein en kantoorkavels. De gemeenteraad heeft bepaald dat de grondprijzen marktconform moeten zijn. Daarom staan in deze Nota grondprijzen de ontwikkelingen in de markt en wat we met de grondprijzen doen. 1.2 Openbaarheid De Nota grondprijzen is openbaar. 1.3 Wie mag de grondprijzen vaststellen? Over deze Nota grondprijzen mag het college beslissen, er staan geen grote grondprijsveranderingen in. Bij de start van een woonwijk of bedrijventerrein stelt de gemeenteraad een exploitatieopzet vast. Dat is een berekening van de kosten voor de infrastructuur en de opbrengsten uit de kavelverkoop. De gemeenteraad stelt daarbij ook de grondprijzen in het project vast. Daarna mag het college de prijzen jaarlijks aanpassen aan de marktontwikkeling. Als de grondprijzen echter flink hoger of lager moeten, dan verandert de exploitatieopzet. Dat heeft meestal financiële gevolgen. In dat geval moet de gemeenteraad weer over de grondprijzen beslissen in dat project. 1.4 Geldigheidsduur, prijspeil en btw Deze Nota grondprijzen is geldig totdat er een nieuwe Nota grondprijzen is vastgesteld. De grondprijzen hebben prijspeil 1 januari 2017 en zijn geldig vanaf het moment van vaststelling door burgemeester en wethouders. De grondprijzen zijn exclusief btw. Aan de prijzen in dit document en de bijlagen kunt u geen rechten ontlenen. 1.5 Algemene economische ontwikkeling Het Centraal Planbureau voorspelt in de juniraming 2016: In 2016 en 2017 een economische groei van rond de 2% Mensen gaan meer besteden De werkloosheid neemt af 1.6 Wat doen de buren? Representatieve gemeenten in Friesland gaan verschillend om met hun grondprijzen. Een belronde en recent vastgestelde grondprijsdocumenten in de regio leren het volgende: Leeuwarden: verwachte grondprijsstijging vanwege directe koppeling tussen kavelprijs en VON-prijs, grondquote systematiek Zuidlanden Smallingerland: heeft een aantal grondprijzen verlaagd, betreft een later doorgevoerde prijscorrectie vanuit de marktontwikkeling in de crisisjaren Heerenveen: past de grondprijzen niet aan, een aantal goed gelegen kavels zijn in prijs verhoogd De Fryske Marren: geen aanpassingen in de grondprijzen 1.7 Woningbouw In onderstaande grafiek zijn het aantal transacties en de gemiddelde koopprijs in de bestaande woningbouw te zien (bron: Team Informatievoorziening SWF, Kadaster). In 2015 zijn de gemiddelde woningprijzen in heel Nederland met 3,6% gestegen, in de provincie Fryslân ook met 3,6% en in de gemeente Súdwest-Fryslân met 5,2%. In 2015 is het aantal woningverkopen in heel Nederland en in de provincie Fryslân met circa 15% gestegen, in de gemeente Súdwest-Fryslân met 3,9%. 3/10 O

4 Gemiddelde koopsom en aantal transacties bestaande koopwoningen Koopsom Nederland Friesland Súdwest-Fryslân Aantal verkochte woningen SWF Aantal transacties De NVM, de Nederlandse Vereniging van Makelaars, ziet in de NVM-regio Zuidwest-Friesland het aantal woningverkopen sinds 2013 tot nu toe elk jaar toenemen. De gemiddelde transactieprijs per vierkante meter woonoppervlak is volgens de NVM in 2015 en in 2016 tot nu toe jaarlijks met één tot enige procenten gestegen. De drie grootste hypotheekverstrekkers Rabobank, ING en ABN AMRO verwachten allen meer woningverkopen en stijgende woningprijzen voor de komende tijd. De hypotheekrente blijft voorlopig laag is de verwachting. De NVM en de hypotheekverstrekkers zien wel een tweedeling. In de gewilde steden stijgen de prijzen weer als vanouds. In het minder stedelijke gebied waar SWF toe behoort trekt de woningmarkt wel aan, maar niet zo snel als in de centrumsteden in West-Nederland. Vraag en aanbod zijn in onze gemeente beter in evenwicht Bouwkosten De bouwkosten voor woningbouw zijn in 2015 en in 2016 jaarlijks gestegen met 1% tot 2%. De verwachting van bouwkostenindex.nl is dat de bouwkosten in 2017 blijven stijgen. Overige woningbouw Geen aanleiding tot wijzigingen Conclusie grondprijzen woningbouw We indexeren de grondprijzen in alle woningbouwlocaties met 1,00% over de gehele linie. Kavels met vaste prijsafspraken zijn hiervan uitgezonderd. Motivering: Gezien de stijgende woningprijzen is een indexatie op zijn plaats. We zitten in de marktconforme bandbreedte. Nieuwbouw is na de voorgestelde indexatie van de huidige grondprijzen haalbaar. Mits er een redelijke mix is van de grondprijs, de woninggrootte en kwaliteit en de bijbehorende bouw- en bijkomende kosten. Doorberekenen van prijsstijgingen. Vergeleken met de stijging van het algemene prijsniveau, de inflatie, blijft de grondprijs al jaren achter door deze niet te indexeren. Op termijn is het niet vol te houden om prijsstijgingen voor eigen rekening te nemen. In de gemeentelijke grondexploitaties worden de kosten jaarlijks geïndexeerd. 1.8 Bedrijventerreinen Het aantal door de gemeente Súdwest-Fryslân (2011 en verder) en de gemeenten daarvoor (tot en met 2010) verkochte hectaren bedrijventerrein over de afgelopen tien jaren staat in de grafiek hier onder. Deze grafiek is exclusief de verkopen van particulier ontwikkeld bedrijventerrein. 4/10 O

5 Verkopen bedrijventerreinen door gemeente SWF Hectare 20,0 18,0 16,0 14,0 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2, De afgelopen jaren is er nauwelijks bedrijventerrein verkocht. Van een aantrekkende vraag is nog geen sprake. Behalve de marktomstandigheden kan dit ook liggen aan het gemeentelijk aanbod van bedrijfskavels, dat momenteel vrij beperkt is Grondprijzen per project - Bedrijventerreinen Geen aanleiding tot wijzigingen Conclusie grondprijzen bedrijventerreinen We indexeren de grondprijzen met 1,00% voor alle bedrijventerreinen. Kavels met vaste prijsafspraken zijn hiervan uitgezonderd. Motivering: Doorberekenen van prijsstijgingen, gelijk aan de motivering bij woningbouw. Na indexatie lopen de grondprijzen voor bedrijventerreinen nog steeds in de pas met andere gemeenten in de regio. 5/10 O

6 Bandbreedte grondprijzen De bandbreedte van grondprijzen in de gemeente staat in de kaart hier onder. Deze prijzen gelden voor grond die gemeente zelf verkoopt, andere partijen die grond verkopen stellen uiteraard zelf hun prijs vast. Deze bandbreedten zijn openbaar. Deze prijzen zijn de marktconforme standaard. Maatwerk in afwijking van deze standaard kan: Als er een goede en transparante motivering voor is. Als het college zich houdt aan het grondprijsbeleid dat de raad heeft vastgesteld in de Nota grondbeleid, hoofdstuk 7. 6/10 O

7 Grondprijzenkaart gemeente Súdwest-Fryslân Algemeen: Prijzen voor gemiddeld aantrekkelijke locatie en kavelgrootte: Vrijstaand tot 500 m 2 Twee-onder-een-kap tot 300 m 2 Tussen/geschakeld tot 220 m 2 Woningkavel aan vaarwater + 36 / m 2 Bedrijfskavel aan vaarwater + 21 / m 2 Bodemprijs woningkavel 125 /m 2 = grondprijs sociale huurwoning voor maximaal 160 m 2 kavel, verkoop groter oppervlak tegen marktconforme grondprijs. Bouwgrond op locaties met lagere marktwaarde mogen altijd voor taxatiewaarde verkocht worden. Bouwgrond op kwalitatief bijzondere locaties kunnen boven de bandbreedte verkocht worden. Legenda /m 2 (aan vaarwater tot 304 /m 2 ) /m 2 (aan vaarwater tot 117 /m 2 ) /m 2 (aan vaarwater tot 238 /m 2 ) /m 2 (aan vaarwater tot 102 /m 2 ) /m 2 (aan vaarwater tot 218 /m 2 ) /m 2 (aan vaarwater tot 87 /m 2 ) /m 2 (aan vaarwater tot 223 /m 2 ) /m 2 (aan vaarwater tot 87 /m 2 ) De grondprijzen voor woningbouw van de overige (niet met kleur aangegeven) gebieden worden bepaald door taxatie; voor bedrijventerreinen gelden de prijzen van 36,- tot 66,- per m2 (aan vaarwater tot 87 /m2). * Alle prijzen zijn exclusief btw. * Aan deze kaart kunt u geen rechten ontlenen.

8 1.9 Grondprijzen per project In de tabel hier onder staan de grondprijzen per gemeentelijke grondexploitatie. Woningbouw en bedrijventerreinen Grondprijzen Exclusief btw, per m2 of per woning, prijspeil Laagste Hoogste Woningbouw* Witmarsum - De Dôle Tjerkwerd - De Dorpsrand 129 Folsgare - fase Easthim - Âld Rien 132 Oudega W - Tjerkemar Blauwhuis - Sylroede 2 fase Blauwhuis - Sylroede 2 fase Sneek - De Oudvaart - grondgebonden appartementen Warns - Zuideind 122 Ysbrechtum - De Râne Sneek - Harinxmaland 1e fase Sneek - Houkepoort** Sneek - Waterstad fase 1 - grondgebonden appartementen Sneek - IJlsterkade** - grondgebonden appartementen Sneek - Boschplein** - appartementen Bedrijventerreinen Nat en/of watersportgebonden Woudsend - De Welle II 71 Workum - Burevaart Droog Witmarsum - De Potstal 46 Koudum - De Poel 46 Sneek - Duinterpen Zonnedauw 33 Sneek - Hemdyk V verkoop op termijn Sneek - De Hemmen II Sneek - Woudvaart 101 Kantoren Sneek - De Loten II Kantoren 76 * Mee te verkopen water bij woningkavels heeft een prijs van 125/m2 ** Uitzonderingen op het maximum zijn mogelijk 8/10 O

9 1.10 Grondprijzen andere functies De grondprijzen voor andere functies dan woningbouw en bedrijventerreinen staan in de tabel hier onder. De beschrijvingen van de functies in deze tabel staan in de vastgestelde Nota grondbeleid, hoofdstuk 7 Grondprijsbeleid. 9/10 O

10 Andere functies Grondprijzen Exclusief btw, prijspeil Laagste Hoogste Woningbouw Sociale huur grondgebonden Per kavel tot 160 m Kaveloppervlak boven 160 m2 marktconform Sociale huur appartement Per woning Sociale koop Per m2 uitgeefbare kavel marktconform Bedrijventerrein Bedrijfswoning Minimaal per m2 uitgeefbare kavel 100 Woon-werklocaties Minimaal per m2 uitgeefbare kavel 150 Kantoren Minimaal per m2 uitgeefbare kavel 75 Sociaal-maatschappelijk Commercieel Minimaal per m2 uitgeefbare kavel 110 Niet-commercieel bebouwd Minimaal per m2 BVO */** 110 Per m2 kavel buiten bouwvlak 50 Niet-commercieel niet bebouwd Prijs per m2 uitgeefbare kavel tot m2 *** 50 Nutsvoorzieningen en zendmasten Verkoop: minimaal per m2 uitgeefbare kavel 150 Verhuur: rente% x verkoopwaarde, 4,00% minimaal grondwaarde op basis van 10 m2 Parkeren In bouwexploitatie, openbare parkeerplaatsen verkopen we niet n.v.t. Overhoeken en openbaar groen Geen bouwmogelijkheden, per m2 40 Wel bouwmogelijkheden, per m2 80 Grond met economisch belang, maatwerk bv. in winkelstraat of naast bedrijfskavel Meerwaarde, bv. ligging aan water, vrij uitzicht maatwerk * Uitgaan van maximaal mogelijke m2 BVO in bestemmingsplan ** Als het oppervlak BVO van het gebouw groter is dan het oppervlak van de kavel, rekenen we het oppervlak BVO van het gebouw maal de grondprijs *** Bij zeer grote kavel is een afwijkende grondprijs mogelijk **** Verwachte prijsaanpassingen met ingang van /10 O