Verkenning van de marktvraag

Transcriptie

1 WERKDOCUMENT APRIL 2015 Verkenning van de marktvraag Rondom het programma betaalbaarheid van het wonen in de regio Foodvalley

2 Colofon De verkenning van de marktvraag 2015 is een uitgave van de Stichting Vastgoedmonitor regio Food Valley. Internet: Projectmanagement FM Consultants Ontwerp en vormgeving Case Communicatie, Ede Fotografie Jac. van der Wiel Fotografie, Bennekom Oplage 100 exemplaren

3 Initiatiefnemers corporaties foodvalley Participant goud afdeling Veenendaal afdeling Zuid-West Veluwe Rabobank Vallei&Rijn: Woudenberg-Lunteren, Barneveld-Voorthuizen Participant zilver Participant brons 3

4 Inhoudsopgave Voorwoord 5 Inleiding 7 Vermogensrisico 8 Inleiding 8 Factsheet vermogensrisico s 9 Vragen vermogensrisico s 12 Betaalrisico 14 Inleiding 14 Factsheet betaalrisico s 15 Vragen betaalrisico s 20 Toegankelijkheid 22 Inleiding 22 Factsheet toegankelijkheid 23 Vragen toegankelijkheid 30 Bijlagen 36 Bijlage 1; Woningmarktonderzoeken regio Foodvalley 36 Bijlage 2; Betaalbaarheidsonderzoeken 38 Bijlage 3; Demografische gegevens bevolking 38 4 Werkdocument Verkenning van de marktvraag regio FoodValley 2015

5 Voorwoord Regionale woonagenda De Stichting Vastgoedmonitor regio Food Valley (SVGN) en de Regio FoodValley hebben besloten samen invulling te geven aan de regionale woonagenda. Deze woonagenda is bedoeld als instrument om het proces van agendering, debat en beleidsbepaling in gang te zetten en te begeleiden. Om een beeld te krijgen van ontwikkelingen en uitdagingen op de woningmarkt én van oplossingsrichtingen gaan we vanuit verschillende perspectieven met elkaar aan de slag. Hiervoor zijn vier programma s benoemd: - betaalbaarheid, - wonen, welzijn en zorg, - duurzaamheid, - kwaliteit. Programmalijn betaalbaarheid We starten met de programmalijn betaalbaarheid. De doelstelling van dit programma is als volgt gedefinieerd. Het vergroten van inzicht in de betaalbaarheid van het wonen, met in het bijzonder de inkomensontwikkeling, de positie van de kwetsbare groepen en de ontwikkeling van de koopkrachtige vraag. Voor de invulling van de doelstelling volgen we twee sporen die tegelijkertijd en integraal worden opgepakt. Zie onderstaand schema. - In spoor 1 geven we vorm aan de verkenning van de marktvraag en we vullen deze met (objectieve) gegevens over de betaalbaarheid van het wonen. - In spoor 2 mobiliseren we via een digitaal woonforum onze stakeholders (professionals en inwoners van de regio Foodvalley) en we verzamelen hun kennis en ervaring over de betaalbaarheid. De uitkomsten en resultaten van bovengenoemde acties delen we met de stakeholders tijdens een minisymposium op 23 april De uitkomsten van het symposium leiden tot een agendering en prioritering van de belangrijkste onderdelen en de in te zetten (gezamenlijke) beleidsvoering. Schema programmalijn Integrale aanpak van de programmalijn betaalbaarheid uit de regionale woonagenda en de vraagmonitor Spoor 1 Opzet en invulling verkenning van de marktvraag Spoor 2 Mobiliseren kennis en ervaring stakeholders via digitaal forum Bestaande monitoren: Woningmarktmonitor Plan- en projectenmonitor Vastgoedmonitor Rapportage voor woonagenda: Uitkomsten uit de regionale verkenning Uitkomsten uit discussie en meningsvorming Aandachtspunten en aanbevelingen Minisymposium in april 2015 Verdere invulling van de vraagverkenning met overige aandachtspunten Doorvertaling naar woningbouwprogramma's, prestatieafspraken, voorraadbeleid en woonlastenbeleid 5 Voorwoord

6 Aanpak minisymposium De verkenning van de marktvraag is geen wetenschappelijke verkenning geworden. Het is een werkdocument waarin een verkenning is gemaakt naar de marktvraag over de betaalbaarheid. De input van kennis en cijfermateriaal is vanuit en door de eigen professionals uit de regio verzameld en weergegeven. Deze verkenning van de marktvraag is, samen met de kennis en ervaringen uit het digitale woonforum, bedoeld voor het op gang brengen van de discussies en inventariseren van ideeën en oplossingsrichtingen rondom de betaalbaarheid van het wonen in de regio Foodvalley. Deze discussie voeren we met de professionals in het minisymposium op 23 april We noemen het een minisymposium. Maar wat de werkgroep betreft, krijgt het de invulling van een discussiemiddag. We gaan met elkaar in een interactieve setting vier onderwerpen bespreken. Deze onderwerpen moeten uiteindelijk leiden tot een agendering en prioritering van de belangrijkste items en de in te zetten (gezamenlijke) beleidsvoering. Het minisymposium is dus niet de afsluiting of een product, maar het begin van een verdere dialoog van de professionals in de regio FoodValley. De vier onderwerpen in het minisymposium zijn: 1. Wat zijn de gevolgen van het onder water staan van woningen voor jonge huishoudens? 2. Hoe zit het met de betaalbaarheid van woningen in de huursector? 3. Hoe werken programmering en marktwerking in de woningbouw? 4. Hoe zorgen we ervoor dat afgestudeerden en kenniswerkers zich kunnen vestigen in de regio? Namens de werkgroep Bob Dijkman (gemeente Veenendaal) Cindy van Soest (gemeente Wageningen) Dion Thielen (gemeente Ede) Gerben Hartkamp (Midden Nederland Makelaars) Hans van Heteren (Veenendaalse Woningstichting) Jannine Wessels (provincie Utrecht) Mirjam Koopman (provincie Gelderland) Rob Arends (PBD) Timo Wagteveld (gemeente Barneveld) Marije Kuppens (secretariaat Stichting Vastgoedmonitor) Hein van Corven (projectleiding FM Consultants) 7 april Werkdocument Verkenning van de marktvraag regio FoodValley 2015

7 Inleiding Algemeen Voor de opzet van de marktvraagverkenning starten we met het onderwerp betaalbaarheid. We sluiten aan op de landelijke definities voor de betaalbaarheid, zoals deze worden benoemd in de rapportage De kwetsbaarheid van het wonen (d.d. oktober 2015) van het PlanBureau voor de Leefomgeving (PBL). In deze verkenning gaan we in op de drie onderdelen waarin de betaalbaarheid van het wonen in beeld wordt gebracht. We rapporteren zoveel als mogelijk over de gegevens van de gemeenten in de regio FoodValley. Aansluitend definiëren we (prikkelende) onderzoeksvragen en geven we een aanzet voor de verrassende antwoorden en inspirerende beelden. Betaalbaarheid In de PBL-rapportage worden drie onderdelen benoemd die gaan over de betaalbaarheid of kwetsbaarheid van de woningmarkt. 1. Vermogensrisico: het risico dat aanwezig is omdat de hypotheekschuld hoger is dan de verwachte verkoopopbrengst van de woning (het 'onder water staan'). Het risico is afhankelijk van de mate waarin eigenaar-bewoners een potentiële restschuld hebben. Hierbij wordt rekening gehouden met het vermogen van de eigenaar-bewoner. 2. Betaalrisico: het risico dat het besteedbaar huishoudinkomen onvoldoende toereikend is voor het betalen van de netto woonlasten en de noodzakelijke uitgaven voor levensonderhoud. 3. Toegankelijkheid: de mate waarin het woningaanbod financieel bereikbaar en toegankelijk is voor de woningzoekenden in relatie tot hun leencapaciteit of de inkomensgrens van de sociale verhuurders. Leeswijzer In de volgende hoofdstukken worden de drie onderdelen een voor een in beeld gebracht. Ieder hoofdstuk begint met een korte toelichting en enkele onderzoeksgegevens (factsheets). Het hoofdstuk wordt afgesloten met prikkelende vragen, verrassende antwoorden en inspirerende beelden. 7 Inleiding

8 Vermogensrisico Inleiding Het vermogensrisico 1. in Nederland is sterk gestegen van 6% in 2002 naar 23% in 2012 (bron PBL) en naar 28,4% in het eerste kwartaal van 2014 (bron Rabobank/KEO). Landelijk is 4% van de vermogensrisico s (=huishoudens) urgent door gezinsuitbreiding, scheiding of inkomensdaling. Dit percentage betekent voor Foodvalley een aantal van circa 630 huishoudens met een urgent vermogensrisico. Vermogensrisico s Foodvalley In de onderzoeksperiode (2012) wonen in de regio FoodValley huishoudens in een koopwoning. Hiervan hebben huishoudens (86%) een hypotheek. In de regio Foodvalley is het vermogensrisico met 21,2% ruim lager dan in Nederland. Het gaat in totaal om huishoudens. De huishoudens in de Gelderlandse gemeenten hebben een vermogensrisico onder en rond dit gemiddelde. De huishoudens uit de drie Utrechts gemeenten van de regio FoodValley hebben een vermogensrisico dat gelijk is aan het Nederlands gemiddelde (27,9%). Het vermogensrisico is niet voor iedereen gelijk. De grootste risico s liggen voor de huishoudens in FoodValley bij: - de eenpersoonshuishoudens, - jonge eigenaar-bewoners, - eigenaren met een korte bewoningsduur, - de huishoudens met een laag inkomen, - eigenaren van goedkope woningen. Herstelsnelheid verschilt per groep Na jaren van prijsdalingen verwacht de Rabobank voor 2014 een geringe prijsstijging en voor 2015 een prijstoename van 1 tot 3% (Rabobank, mei 2014). Hierdoor zal het aantal huishoudens, waarvan de hypotheek 'onder water staat', afnemen. De herstelpercentages zijn niet voor alle groepen hetzelfde. Opvallend is dat woningbezitters die tussen 2000 en 2008 hun woning kochten sneller herstellen dan anderen. Terwijl zij begin 2014 meer dan gemiddeld onder water staan. Dit heeft te maken met de mix aan hypotheekvormen. Gemiddeld genomen kozen zij vaker dan kopers in andere tijdvakken voor een combinatiehypotheek, waarbij een gedeelte van de hypotheek wordt afgelost of gespaard op een kapitaalrekening. Deze keuze vertaalt zich de komende jaren dus in iets hogere herstelpercentages. Huishoudens in de goedkoopste koopwoningen (minder dan euro) herstellen minder snel dan anderen. Deze groep kenmerkt zich door een groot aandeel zeer jonge huishoudens (onder de 24 jaar). Zij kozen er, ook in de recente jaren, voor om hun woning met een groot deel aflossingsvrije hypotheek te financieren. Echt snelle herstellers vinden we in de leeftijdscategorie 35- tot 44-jarigen en bij die huishoudens met een hypotheeklening die aflossen of een kapitaal opbouwen. 1. Vermogensrisico: het risico dat aanwezig is omdat de hypotheekschuld hoger is dan de verwachte verkoopopbrengst van de woning. Het risico is afhankelijk van de mate waarin eigenaar-bewoners een potentiële restschuld hebben. Hierbij wordt rekening gehouden met het vermogen van de eigenaar-bewoner. 8 Werkdocument Verkenning van de marktvraag regio FoodValley 2015

9 Factsheet vermogensrisico s bron: WoON 2012, bewerking Rabobank/KEO 35% van de eenpersoonshuishoudens met een hypotheek. In absolute zin is het vermogensrisico het meest aanwezig bij de meerpersoonshuishoudens met (6.200) en zonder (5.600) minderjarige kinderen. Vermogensrisico naar huishoudsamenstelling 62% van de jonge eigenaar bewoners tot 34 jaar. Het aantal jonge eigenaren met een vermogensrisico is circa huishoudens groot. Vermogensrisico naar leeftijd 9 Vermogensrisico

10 56% van de eigenaren met een korte bewoningsduur (vanaf 2008). In absolute zin is het vermogensrisico het meest aanwezig bij de eigenaren die een woning tussen 2000 en 2008 hebben gekocht. Vermogensrisico naar jaar van aankoop 30% van de eigenaren met een beneden modaal inkomen. In absolute zin zijn de vermogensrisico s onder alle inkomens redelijk verdeeld. Vermogensrisico naar inkomen 10 Werkdocument Verkenning van de marktvraag regio FoodValley 2015

11 70% van de eigenaren in een woning met een lage WOZ-waarde (tot euro). Vermogensrisico naar inkomen 11 Vermogensrisico

12 Vragen vermogensrisico s Vraag Wat willen jonge huishoudens van wie het koopappartement onder water staat? Antwoord Een grote groep jonge eigenaren (ruim huishoudens) heeft een woning die onder water staat. Een groot gedeelte van deze woningen is goedkoop (WOZ-waarde minder dan euro) en bestaat uit appartementen. De jonge huishoudens zijn geblokkeerd in hun wooncarrière en nog erger, in het stichten van een gezin. Is de vraag van deze huishoudens een grondgebonden huurwoning in de vrije sector (700 tot 850 euro) of een gelijkwaardige koopwoning waar de restschuld in wordt meegenomen? Oplossingsrichtingen: - De corporaties dragen bij aan deze vraag door de appartementen over te nemen en toe te voegen aan de sociale huurvoorraad. - De overheid en de banken moeten aan de slag met restschuldfinanciering. - Nieuwbouw moet flexibel zijn qua prijs, grootte en uitbreidingsmogelijkheden. Vermogensrisico naar leeftijd Vermogensrisico naar WOZ-waarde 12 Werkdocument Verkenning van de marktvraag regio FoodValley 2015

13 Vraag Is het de taak van de gemeente om starters met een starterslening te helpen bij de aankoop van hun eerste koopwoning? Antwoord Koopstarters krijgen steeds minder hypothecaire leenruimte. Dat is niet erg. Hierdoor ontstaat vanzelf een prijscorrectie van de vele koopappartementen die te koop staan. Door leningen aan te bieden, wordt de prijscorrectie alleen maar uitgesteld. Een alternatief is de blijverslening. De gemeente verstrekt de bij SVn verkregen blijverslening en krijgt in ruil daarvoor het recht van eerste hypotheek. Het onderpand zit in de woning. Bij verkoop krijgt de gemeente de investering terug en kan dat bedrag weer gebruiken voor een volgende aanvraag tot een woningaanpassing. Een revolving fund dus. Ook een oplossing voor restschuldfinanciering kan voor nieuwe dynamiek zorgen. 13 Vermogensrisico

14 Betaalrisico Inleiding Het betaalrisico 2. voor huurders in Nederland is sterk gestegen van 5% in 2002 naar 13% in Met name: - de huurders met een laag inkomen (22%), - de huurders in vrijesectorwoningen (17%). De redenen voor de betaalrisico s zijn volgens het PBL niet de huurlasten, maar vooral de inkomens- en koopkrachtontwikkelingen zoals toenemende werkeloosheid, stijgende zorgpremies en negatieve reële loonontwikkeling. De betaalrisico s voor eigenaarbewoners zijn de afgelopen tien jaar stabiel gebleven (circa 3%). Nederland heeft hoogste woonlasten van Europa Van alle EU-lidstaten heeft Nederland de hoogste woonlasten. Van het besteedbaar inkomen gaat in Nederland gemiddeld 30,9 procent op aan woonlasten, terwijl dat in Europa gemiddeld 22,2% is. Met name de huishoudens met het laagste inkomen geven relatief veel uit aan wonen: zij besteden gemiddeld 47,4 procent van hun besteedbaar inkomen aan wonen (Bron: onderzoek 'Housing and Social Inclusion' in opdracht van de Europese Commissie). 2. Betaalrisico: het risico dat het besteedbaar huishoudinkomen onvoldoende toereikend is voor het betalen van de netto woonlasten en de noodzakelijke uitgaven voor levensonderhoud. 14 Werkdocument Verkenning van de marktvraag regio FoodValley 2015

15 Factsheet betaalrisico s Huishoudinkomens Circa 35% van de huishoudens heeft een laag inkomen. Bijna 7% van de huishoudens heeft een inkomen onder of rond het sociaal minimum. Dit zijn circa huishoudens in de regio Foodvalley (6,9% van huishoudens). Huishoudinkomens Inkomen Aantal Huishouden met Huishouden met Huishoudens onder of huishoudens laag inkomen lage koopkracht rond sociaal minimum % % % Barneveld Ede Nijkerk Scherpenzeel Wageningen Renswoude Rhenen Veenendaal Totaal ,4 6,7 6,9 62% van de huishoudens met een laag inkomen bestaat uit alleenstaanden. 17% bestaat uit tweepersoonshuishoudens en 11% van de huishoudens bestaat uit gezinnen. (Regio Gelderland Vallei) Lage inkomens naar huishoudenssamenstelling 15 Betaalrisico

16 22% van de huishoudens met een midden inkomen bestaat uit alleenstaanden. 41% bestaat uit tweepersoonshuishoudens en 29% van de huishoudens bestaat uit gezinnen. Midden inkomens naar huishoudensamenstelling Woonquote De gemiddelde woonquote is voor de lage inkomens met 37% relatief hoog. De afgelopen vijftien jaar is de woonquote redelijk stabiel gebleven. De woonquote voor de midden- en hoge inkomens is enkele procentpunten gestegen. (regio Gelderland Vallei). Nibud geeft een bovengrens voor de woonquote aan van 35%. Netto woonquote per huishouden Regio Gelderland Vallei 16 Werkdocument Verkenning van de marktvraag regio FoodValley 2015

17 Werkgelegenheid Het aantal banen blijft ondanks de crisis stabiel (regio Gelderland Vallei). Werkgelegenheid (aantal banen) Regio Gelderland Vallei Het aantal werkeloosheidsuitkeringen is met 70% gestegen. In de acht gemeenten van de regio FoodValley is het aantal uitkeringen gestegen van in 2009 naar in 2012 (bron CBS). Aantal WW uitkeringen Inkomen Aantal huishoudens Barneveld Ede Nijkerk Scherpenzeel Wageningen Renswoude Rhenen Veenendaal Totaal Betaalrisico

18 Particuliere verhuur en betaalrisico s De afgelopen drie jaar zijn er door Midden Nederland Makelaars in totaal 235 particuliere woningen in de gemeente Barneveld verhuurd. Hiervan heeft 63,4% een huur vanaf 700 euro en 36,6% een huur tot 700 euro. Wat betreft de particuliere huur zijn er 45 woningen in 2012, 34 woningen in 2013 en 70 woningen in 2014 verhuurd. Als het gaat om de sociale huur, dan zijn er 7 appartementen in 2012, 40 appartementen in 2013 en 39 appartementen in 2014 verhuurd. De sociale huurwoningen zijn dan ook allen appartementen. Verhouding particuliere huur tot sociale huur 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 87% 64% 54% 46% 14% % Parqculiere huur in procenten Sociale huur in procenten Exclusief verhuur van corporatiewoningen Als gekeken wordt naar gezinssamenstelling en leeftijd per prijsklasse, dan valt op dat dit per jaar verschilt. Wel is te zien dat de duurste huurwoningen (vanaf 900 euro) voornamelijk gehuurd worden door meerpersoonshuishoudens vanaf circa 35 jaar. Gezinssamenstellingen verdeeld over prijsklassen 2012 t/m 2014 Exclusief verhuur van corporatiewoningen 18 Werkdocument Verkenning van de marktvraag regio FoodValley 2015

19 Bij huurders met een betaalrisico wordt een garantstelling door een ouder of andere bevoegde gevraagd. Degenen waarvoor een garantiestelling van toepassing is, zijn vrijwel allemaal jonger dan 30 jaar. Dit is te verklaren door de tijdelijke arbeidscontracten waarmee jongeren/starters vaak te maken hebben. Verder gaat het hier voornamelijk om huurders van appartementen die onder de sociale huur vallen. In percentages uitgedrukt gaat het om 3% van de huurders in 2012, 14% van de huurders in 2013 en 3% van de huurders in Betaalrisico Totaal aantal huurders Huurders met garantstelling 19 Betaalrisico

20 Vragen betaalrisico s Vraag Wat doen de corporaties gezamenlijk tegen de stijgende betalingsachterstanden van haar huurders? Antwoord Met name in de laatste drie jaar is de huurachterstand van huurders toegenomen. Ondanks de ingezette individuele acties van corporaties zien we een steeds grotere groep huurders die de huur en/of servicekosten niet meer kan betalen. Opvallend is ook het aantal nieuwe huurders dat in betalingsproblemen komen. Doordat de huren al een aantal jaren harder stijgen dan de inflatie, is het voor een aantal huurders steeds lastiger om aan hun betalingsverplichtingen te voldoen. Oplossingsrichting: De corporaties passen de huren voor de huishoudens met de laagste inkomens aan via maatwerk. De corporaties gaan passender toewijzen. Huurachterstand = brutohuur (inclusief service- en stookkosten) minus voorstand uitgedrukt in een percentage van de netto jaarhuur. 20 Werkdocument Verkenning van de marktvraag regio FoodValley 2015

21 Vraag Hebben de gemeenten eigenlijk wel invloed op de betaalbaarheid van het wonen? Antwoord De woonlasten worden in de koopsector zeer sterk bepaald door de hoogte van de rentestand. Bij 1% rentestijging gaat de rentelast met 25% omhoog! Rente stijging van 2% leidt tot een 50% hogere netto rentelast! Hypotheek Rente % 4% 5% 6% Belastingaftrek % 25% 25% 25% Bruto rente Netto rente Bij een netto inkomen van euro moet je bij een rentestijging van 2% eigenlijk 10 % meer gaan verdienen om hetzelfde over te houden. De druk van woonlasten wordt dus bepaald door het netto inkomen. De prijs van koopwoningen kan omlaag door alle facetten in het woningbouwproces sneller en efficiënter te regelen: het voorafgaand overleg, de procedures, de grondkosten, bijkomende kosten en de bouwkosten. Alleen door samenwerking en vertrouwen tussen overheid en markt gaan we daarin slagen. Vraag Hebben de corporaties eigenlijk wel invloed op de betaalbaarheid van het wonen? Antwoord De woonlasten worden zeer sterk bepaald door de hoogte van de jaarlijkse huurverhoging. Om een jaarlijkse huurstijging van 4% te compenseren is een jaarlijkse loonsverhoging van eveneens 4% nodig. Alleen met een dergelijke loonsverhoging blijft de woonquote gelijk. 4% huurstijging Huurprijs Stijging Inkomen Woonquote Huidig 4 580,00 0,0% ,8% Na 1 jaar 4 603,20 4,0% ,8% Na 2 jaar 4 627,33 8,2% ,8% Na 3 jaar 4 652,42 12,5% ,8% Na 4 jaar 4 678,52 17,0% ,8% Na 5 jaar 4 705,66 21,7% ,8% Na 6 jaar 4 733,89 26,5% ,8% Na 7 jaar 4 763,24 31,6% ,8% De corporaties hebben wel degelijk invloed op de woonquote. Zij mogen de huren niet meer verhogen dan de verhoging van de lonen en uitkeringen. 21 Betaalrisico

22 Toegankelijkheid Inleiding In de koopsector is in Nederland de toegankelijkheid 3. in de afgelopen tijd marginaal verbeterd. Met name voor starters en voor de middelste middeninkomens is dit van toepassing. In de sociale huursector is de toegankelijkheid iets verslechterd. Netto hypotheeknormen De tabellen hieronder geven weer wat er vanaf januari 2015 kan worden geleend in vergelijking met het jaar Voor hypotheken met een rentevast termijn van tien jaar of langer is de gemiddelde rente op het ogenblik ongeveer 3,25%. Voor hypotheken met een kortere rentevaste termijn, moet getoetst worden bij een rentestand van 5%. Verschil leencapaciteit bij een gelijke rentestand van 3,25% Bruto jaarinkomen Rentestand 3,25% (2014) ,25% (2015)* Verschil Verschil leencapaciteit bij een gelijke rentestand van 5% Bruto jaarinkomen Rentestand 5% (2014) % (2015)* Verschil Verschil leencapaciteit bij een rentestand van 4,25% en 3,25% Bruto jaarinkomen Rentestand 4,25% (2014) ,25% (2015)* Verschil *gemiddelde loonsverhoging van 1,5% 3. Toegankelijkheid: de mate waarin het woningaanbod financieel bereikbaar en toegankelijk is voor de woningzoekenden in relatie tot hun leencapaciteit of de inkomensgrens van de sociale verhuurders. 22 Werkdocument Verkenning van de marktvraag regio FoodValley 2015

23 Factsheet toegankelijkheid Huurwoningen Circa 60% van de actief woningzoekenden bestaat uit jongeren tot 35 jaar. Het aandeel 55-plussers dat actief een huurwoning zoekt is 14%. Bron: Woningnet. Actief woningzoekenden naar leeftijd In de gemeente Barneveld zijn relatief minder jongeren en meer ouderen actief als woningzoekende. De gemeenten Ede, Rhenen en Veenendaal volgen op hoofdlijnen het gemiddelde. In de gemeente Scherpenzeel zijn relatief veel ouderen actief op zoek naar een huurwoning. In Wageningen zijn relatief meer jongeren en minder ouderen actief als woningzoekende. Actief woningzoekenden per gemeente Circa 55% van de actief woningzoekenden bestaat uit eenpersoonshuishoudens. Het aandeel gezinnen dat actief een huurwoning zoekt is 20%. Bron: Woningnet. 23 Toegankelijkheid

24 Actief woningzoekenden naar huishoudsamenstelling Actief woningzoekenden per gemeente In de gemeente Scherpenzeel zijn relatief weinig gezinnen actief op zoek naar een woning (9%) en relatief veel tweepersoonshuishoudens. De overige gemeenten verhouden zich rond het gemiddelde. 24 Werkdocument Verkenning van de marktvraag regio FoodValley 2015

25 Circa 60% van de actief woningzoekenden hebben een inkomen tot euro. Dit is de inkomensgrens voor huurtoeslag voor eenpersoonshuishoudens. Circa 20% heeft een inkomen tussen en euro. Dit is de inkomensgrens voor huurtoeslag voor meerpersoonshuishoudens. Bron: Woningnet. Actief woningzoekenden naar inkomensklasse Actief woningzoekenden per gemeente De huishoudinkomens hebben een relatie met de huishoudsamenstelling. Het aanbod huurwoningen is als volgt: tot aftoppingsgrens vanaf aftoppingsgrens 25 Toegankelijkheid

26 Woningvoorraad Bron: Woningmarktmonitor Utrecht 2014 en Informatieblad Woningmarkt FoodValley (Gelderse gemeenten) Bijna 60% van de woningvoorraad bestaat uit koopwoningen. Woningvoorraad naar eigendom Koop Huurcorporatie Huur overig Onbekend Woningvoorraad naar gemeente en eigendom Koop Huurcorporatie Huur overig Onbekend Noot: voor Renswoude, Rhenen en Veenendaal zijn alleen de WOZ-waarden van de koopwoningen bekend. Voor de Gelderlandse gemeenten betreft het huur- en koopwoningen. Met name in de kleinere gemeenten is het aandeel koopwoningen groter. In de gemeente Wageningen is de koopvoorraad het kleinst. De woningvoorraad van particuliere verhuurders is daarentegen relatief hoog. 26 Werkdocument Verkenning van de marktvraag regio FoodValley 2015

27 26% van de woningvoorraad is goedkoop (tot euro). Het aandeel gemiddeld geprijsde woningen (van tot euro) is eveneens 40%. Woningvoorraad naar prijsklasse Woningvoorraad naar gemeente en prijsklasse Noot: voor Renswoude, Rhenen en Veenendaal zijn alleen de WOZ-waarden van de koopwoningen bekend. Voor de Gelderlandse gemeenten betreft het huur- en koopwoningen. Het aandeel goedkope woningen in Ede en Wageningen is met 31% respectievelijk 36% relatief hoog. In Scherpenzeel is de goedkope voorraad beperkt tot nog geen 15%. 27 Toegankelijkheid

28 Huishoudinkomens 35% van de huishoudens heeft een laag inkomen. Huishoudens naar inkomen Huishoudens naar gemeente en inkomen Bron: CBS Statline 2014 Laag inkomen: De indeling vindt plaats nadat alle particuliere huishoudens zijn gerangschikt van laag naar hoog besteedbaar huishoudensinkomen. Bij de laagste 40-procent-groep worden de eerste (laagste) veertig procent huishoudens met een besteedbaar inkomen meegenomen. De meeste huishoudens met een laag inkomen bevinden zich in Veenendaal en Ede (circa 35%) en in Wageningen (43%). 28 Werkdocument Verkenning van de marktvraag regio FoodValley 2015

29 Woningvoorraad versus huishoudinkomens De woningvoorraad tot euro is in theorie voldoende groot om alle huishoudens met een laag inkomen te huisvesten. Mits geen rekening wordt gehouden met scheefwoners. Alleen in Scherpenzeel is dit niet het geval. Hierbij is geen rekening gehouden met het vermogen van huishoudens. Lage inkomens t.o.v. goedkope woningvoorraad Noot: voor Renswoude zijn geen gegevens over de huurvoorraad bekend. Noot: voor Rhenen en Veenendaal is aangehouden dat de woningen met een huur tot 700 euro een WOZ-waarde hebben tot euro. Het aandeel scheefwoners lag in 2011 op circa 40%. Ruim 30% voor de corporatiewoningen en circa 50% voor de overige huurwoningen. Het aandeel scheefwoners (in huurwoningen) is in de gemeenten Barneveld, Renswoude en Scherpenzeel het grootst. Scheefwoners corporaties, overige verhuurders en totaal Bron: CBS juli 2012, peildatum Toegankelijkheid

30 Vragen toegankelijkheid Vraag Is grootschalige nieuwbouw van goedkope woningen een goede oplossing voor het betaalbaarheidsvraagstuk? Antwoord De toegankelijkheid van betaalbare woningen kan worden vergroot door de doorstroming te bevorderen. Of door veel goedkope woningen toe te voegen. Wat dat laatste betreft, is voorzichtigheid geboden. Zoals onderstaand schema laat zien, komen op termijn veel betaalbare woningen op de markt. Eenzijdige, goedkope uitbreidingswijken hebben weinig toekomstwaarde. Dat neemt niet weg dat er snel oplossingen moeten komen voor (kwetsbare) groepen die op dit moment niet aan een geschikte woning kunnen komen. Tijdelijke oplossingen en flexibel en aanpasbaar bouwen zijn hiervoor de oplossing. 30 Werkdocument Verkenning van de marktvraag regio FoodValley 2015

31 Vraag Willen oudere eigenaar-bewoners en huurders eigenlijk wel verhuizen? Antwoord Het beeld is vaak dat senioren krakkemikkig en weerloos zouden zijn. Dat iedereen vanaf 55 jaar gehuisvest dient te worden in ernstig aangepast woningen met een stoet aan zorgen dienstverleners naast de voordeur. Dat beeld doet geen recht aan de diversiteit binnen de groep senioren. Driekwart van de groep is tussen de 55 en 75 jaar en vaak nog erg fit. Het is juist deze fitte leeftijdsgroep die de komende decennia fiks groeit. De zorgbehoefte begint meestal vanaf 75 jaar en ook die grens schuift naar boven. En zelfs deze oude senioren kunnen nog regelmatig goed uit de voeten. De senior bestaat niet. Drie groepen senioren zijn voor de woningvoorraad van belang: 1. De blijvers: de grootste groep senioren zijn de blijvers. Zij zijn zeer honkvast en blijven in het eigen huis wonen. 2. De kiezers: zij vormen een deel van de snelgroeiende groep 55 tot 75 jaar. Deze jonge senioren zijn vaak nog erg fit. Een groep van zo n 3% tot 6% van de 55+ers kiest uit eigener beweging om te verhuizen. 3. De moeters: uiteindelijk komen we dan bij de groep moeters terecht. Mensen die zo lang mogelijk in het eigen huis hebben gewoond, maar daar vanwege hun gezondheid op enig moment uit moeten. Woonsituatie huishoudens in Nederland van 55 jaar en ouder Bron: CBS, peildatum Toegankelijkheid

32 Vraag Kunnen oudere eigenaar-bewoners en huurders eigenlijk wel verhuizen? Antwoord Ouderen kunnen hun koopwoning of huurwoning dikwijls niet verruilen voor een geschikt appartement om verzorgd te wonen. De eigen woning is (grotendeels) afbetaald en de nieuwe (huur)woning legt dan ineens een groot beslag op de woonlasten. Daarnaast zijn de eigenaar-bewoners nog niet gewend aan de lagere verkoopprijzen. Verkopen van hun woning tegen de lagere verkoopprijs willen of kunnen zij niet. Voor de huurders betekent een overstap dikwijls dat zij een kleinere woning moeten gaan huren tegen een hogere huurprijs. Doordat zij al lang in hun woning wonen, is de huurprijs relatief laag en niet aangepast op het huidige niveau. Bij vrijkomende huurwoningen wordt de huur geharmoniseerd. Hierdoor is de nieuwe woning verhoudingsgewijs (veel) duurder. De hogere woonlasten en het inleveren op kwaliteit betekent dat veel ouderen hun verhuizing uitstellen en uiteindelijk afstellen. Daarnaast zijn voor ouderen de kosten in het levensonderhoud opgelopen en zien ze op tegen de rompslomp die een verhuizing met zich meebrengt. Als de gemeenten en corporaties vinden dat ouderen hun woningen moeten vrij maken voor de doorstroming, zullen zij hiermee actief aan de slag moeten. Bron: RIGO, rapport Betaalbaarheid in beeld 32 Werkdocument Verkenning van de marktvraag regio FoodValley 2015

33 Vraag Het bevorderen van de doorstroming is geen doel op zich. Welk probleem willen we eigenlijk oplossen? Antwoord De verhuisdynamiek neemt al sinds begin jaren negentig af onder invloed van de ontgroening van de bevolking. Het grootste deel van Nederland is gesetteld en tevreden. Laat de zogenaamde scheefwoners gewoon in hun huur- of koopwoning wonen. Laat de ouderen als zij dat willen in hun eengezinswoning wonen. Waarom zouden ze moeten verhuizen? Toetreders tot de woningmarkt (starters, herstarters en vestigers) hebben wel behoefte aan dynamiek, maar ook dat probleem moet niet worden overschat. Vrijwel overal in FoodValley staan momenteel tientallen woningen te koop en zelfs leeg, ook in de betaalbare prijsklassen. Ook in de huursector geldt dat wie niet al te hoge eisen stelt, binnen acceptabele tijd aan een woning kan komen. Wel moet worden geconstateerd dat de mooiste woningen niet vrij komen en bewoond worden door 'insiders'. Mensen die in sommige gevallen 'te weinig' betalen (scheefheid) en/of 'niet meer in de woning passen' (lege-nesters in grote gezinswoningen). Als het gaat om schaarse woningen in de sociale voorraad kan dit als onrechtvaardig en ondoelmatig worden beschouwd. Verhuisgeneigdheid naar vermogensrisico 33 Toegankelijkheid

34 Vraag Hoe komen de starters op de woningmarkt aan een woning? Door de doorstroming te bevorderen of door nieuw te bouwen? Antwoord Om aantrekkelijk te blijven voor jonge doelgroepen moet continu nagegaan worden welke woontypen en woonmilieus passend en betaalbaar zijn. Dit kan vermoedelijk voor een groot deel in de bestaande woningvoorraad. Nieuwbouwlocaties zijn enkel complementair en bieden woningtypen die niet of te weinig voorhanden zijn voor bepaalde doelgroepen. Hiermee worden ook woningen of woonmilieus bedoeld voor jonge doelgroepen die nu nog niet woonachtig zijn in deze regio (kenniswerkers, expats). In de bestaande bouw is voor de jongere doelgroepen keuze uit allerhande typen woningen. Van betaalbaar tot duur (grote woningen die nu nog bewoond zijn door senioren) en van klein (studio, appartement) tot groot (tweekapper, vrijstaand, villa). De nieuwbouwlocaties worden ingezet voor verrassende nieuwe woningbouwconcepten en woonmilieus (met andere sfeer) in plaats van meer van hetzelfde. Het ontwikkelen van kantoorlocaties is een opkomend alternatief voor nieuwbouw. 34 Werkdocument Verkenning van de marktvraag regio FoodValley 2015

35 Vraag Welk effect heeft het sociaal leenstelsel voor studenten om een betaalbare kamer te vinden? Antwoord Door het vervallen van de basisbeurs en de invoering van het sociaal leenstelsel neemt het percentage studenten dat op kamers gaat wonen af. Bovendien krijgen studenten die nog wel voor een aanvullende beurs in aanmerking komen, anders dan nu bij de basisbeurs het geval is, geen hoger bedrag meer als zij uitwonend zijn. Voor studenten is het vinden van een betaalbare kamer daarom steeds meer van belang. Landelijk is de verwachting dat 20% van de studenten niet meer op kamers gaat (bron ABF). De WUR, gemeente Wageningen en Idealis verwachten dat de vraag naar kamers mogelijk wat gaat afnemen, maar dat de vraag naar kamers met lagere woonlasten naar verwachting zal toenemen. Figuur 1 Overzicht markt studentenhuisvesting Bron: OCW, 2013, Sevills, 2014 Hoe krijgen we voor expats en kenniswerkers voldoende betaalbare woningen beschikbaar? 35 Toegankelijkheid

36 Vraag Wie zijn de expats die in Wageningen komen promoveren en wat willen zij voor woonruimte? Antwoord Het Expat Center Food Valley te Wageningen is een nieuw servicepunt voor organisaties in de regio die internationale medewerkers bij hun organisatie willen laten werken. Het Expat Center helpt met het aanvragen van de formaliteiten. In het overheidsloket vindt inschrijving bij de gemeente plaats en kunnen verblijfsdocumenten worden afgehaald. In samenwerking met partners wordt bovendien hulp geboden bij het vinden van huisvesting, belastingadvies, verzekeringen, trainingen en cursussen etc. Doelgroepen van het Expat Center zijn kennismigranten (inkomen > per jaar) en wetenschappelijke onderzoekers. Internationals en wonen Binnen de groep internationals die in de regio Food Valley werkzaam zijn vormen de wetenschappelijk onderzoekers veruit de grootste groep. Tot de categorie wetenschappelijk onderzoekers behoren onder meer Philosophiæ Doctors (PhD s). Binnen de groep PhD s zijn verschillende categorieën te onderscheiden: - PhD s die op een beurs naar Nederland komen en hier promoveren; - PhD s die op een beurs naar Nederland komen maar bij een andere universiteit promoveren; - PhD s die in loondienst komen bij een instituut of universiteit. In de regio Food Valley staat Wageningen UR garant voor de grootste instroom van internationale en wetenschappelijk onderzoekers. Buitenlandse PhD s (net als buitenlandse studenten) van de WUR met een beurs hebben een bedgarantie voor een single student room. PhD s op een beurs, die niet promoveren bij Wageningen UR en PhD s die in loondienst komen bij Wageningen UR hebben géén bed garantie. Binnen het aanbod dat via de WUR en Idealis wordt aangeboden is slechts zeer beperkt aantal woonruimten met meer dan 1 slaapkamer. Ook op de particuliere markt is zeer weinig aanbod van goedkope appartementen/eengezinswoningen. Met name beurs-phd s die met partner/gezin komen en een lage beurs hebben, PhD s die op een beurs komen, maar hier niet promoveren en een lage beursvergoeding hebben en buitenlandse PhD s die in loondienst komen bij Wageningen UR (al dan niet met partner en kinderen) hebben moeite hebben met vinden van betaalbare woonruimte met 1 of meer slaapkamers. Door schaarste op de woningmarkt komt een deel van de (single) PhD s terecht op de illegale huizenmarkt, vaak als onderhuurder zonder contract. Daarmee kunnen zij niet ingeschreven worden bij gemeente, geen bankrekening aanvragen of verzekeringen regelen. Een ongewenste situatie. Er is daarom met name behoefte aan gestoffeerde, dan wel gemeubileerde appartementen/ eengezinswoningen met minimaal 1 slaapkamer met een totale kostprijs (incl. gas, water, elektra) tussen de 300 en 650 euro all in bij voorkeur in de gemeente Wageningen. 36 Werkdocument Verkenning van de marktvraag regio FoodValley 2015

37 37 Toegankelijkheid

38 Bijlagen Bijlage 1. Woningmarktonderzoeken regio Foodvalley Woningmarktonderzoeken gemeenten Foodvalley Opdrachtgever Rapporten Datum Onderzoeksbureau betaalbaarheid/woonwensen barneveld Gemeente Barneveld Betaalbaarheid van het wonen Juni 2014 Gemeente Barneveld in Barneveld 2014 Gemeente Barneveld Woningmarktonderzoek Maart 2010 Companen Barneveld ede Gemeente Ede Analyse woonvraag en woonaanbod gemeente Ede Nov Onderzoeksbureau Gemeente Ede Gemeente Ede Wonen in Ede 2011 Sept Onderzoeksbureau Gemeente Ede nijkerk Woningstichting Nijkerk Wonen en inkomen in Nijkerk Sept Atrivé Gemeente Nijkerk Woonaantrekkelijkheidsscan 2011 Bureau Louter Nijkerk 2011 renswoude Gemeente Renswoude Quick scan woningmarktonderzoek Maart 2013 FM Consultants gemeente Renswoude rhenen scherpenzeel Gemeente Scherpenzeel Woningbehoefte-onderzoek plan Juni 2010 Companen Zuid in Scherpenzeel Vallei Wonen Quick scan woningmarktonderzoek Mei 2013 FM Consultants gemeente Scherpenzeel 38 Werkdocument Verkenning van de marktvraag regio FoodValley 2015

39 Opdrachtgever Rapporten Datum Onderzoeksbureau betaalbaarheid/woonwensen veenendaal Gemeente Veenendaal Wonen in Veenendaal Onderzoeksbureau gemeente Ede Patrimonium Sociale huurvoorraad 2030, Sept FM Consultants woonstichting voor Patrimonium in de gemeente Veenendaal Huurdersvereniging Woonlastenonderzoek, Maart 2014 Companen Patrimonium de huurder in beeld wageningen Gemeente Wageningen Woningmarktprognose Wageningen Sept ABF research Vraag en aanbod studentenhuisvesting Juni 2014 WUR, gemeente in Wageningen Wageningen en Idealis regio amersfoort Samenwerkende Verkenning woningbouw-programmering Mei 2014 Economisch instituut gemeenten regio regio Amersfoort voor de bouw (EIB) Amersfoort Lange termijn Samenwerkende Verkenning woningbouw-programmering Juli 2013 Economisch instituut gemeenten regio regio Amersfoort voor de bouw (EIB) Amersfoort Lange termijn Samenwerkende Woningmarkt in regionaal perspectief Sept Companen en gemeenten regio bureau Louter Amersfoort Samenwerkende Ontwikkeling van de doelgroep in de? Gemeente Amersfoort gemeenten regio regio Amersfoort Amersfoort regio gelderland, vallei Provincie Gelderland Kernrapport CitaVista Dec Citavista WoON 2012 Regio Gelderland: Vallei, Bijlagen

40 Bijlage 2. Betaalbaarheidsonderzoeken Betaalbaarheidsonderzoeken Opdrachtgever Rapporten betaalbaarheid/woonwensen Datum Onderzoeksbureau Planbureau voor de Kwetsbaarheid van regionale Okt Planbureau voor de Leefomgeving woningmarkten Leefomgeving Kennisplatform Corpovenista Betaalbaar Wonen, Woonlasten Juli 2014 Rigo en kwaliteit in de sociale huursector Kennisplatform Corpovenista Meer beweging op de woningmarkt Juni 2014 Rigo VNG Betaalbaarheid van wonen, inzicht en Juni 2014 Rigo handvatten voor lokale bestuurders ASRE Research Center, Kopers in de knel? Betaalbaarheid April 2014 ASRE Research Center, Amsterdam in de koopsector Amsterdam Gewest Gooi en Vechtstreek Meer zicht op betaalbaarheid Sept Rigo Stadsregio Arnhem Nijmegen De Woonlastenbenadering Okt Rigo Provincie Gelderland 40 Werkdocument Verkenning van de marktvraag regio FoodValley 2015

41 Bijlage 3. Demografische gegevens bevolking Totaal Foodvalley jarigen jarigen jarigen jarigen jarigen plus Totaal Bevolkingsontwikkeling naar leeftijd 41 Bijlagen

42 Barneveld Barneveld Barneveld 2015 Barneveld 2030 Ede Ede Ede 2015 Ede Werkdocument Verkenning van de marktvraag regio FoodValley 2015

43 Nijkerk Nijkerk Nijkerk 2015 Nijkerk 2030 Renswoude Renswoude Renswoude 2015 Renswoude Bijlagen

44 Rhenen Rhenen Rhenen 2015 Rhenen 2030 Scherpenzeel Scherpenzeel Scherpenzeel 2015 Scherpenzeel Werkdocument Verkenning van de marktvraag regio FoodValley 2015

45 Veenendaal Veenendaal Veenendaal 2015 Veenendaal 2030 Wageningen Wageningen Wageningen 2015 Wageningen Bijlagen

46 46 Werkdocument Verkenning van de marktvraag regio FoodValley 2015

47

48 Postbus 4, 6740 AA Lunteren T e info@vastgoedmonitorfoodvalley.nl