Verkenning van de marktvraag

Transcriptie

1 WERKDOCUMENT APRIL 2015 Verkenning van de marktvraag Rondom het programma betaalbaarheid van het wonen in de regio Foodvalley

2 Colofon De verkenning van de marktvraag 2015 is een uitgave van de Stichting Vastgoedmonitor regio Food Valley. Internet: Projectmanagement FM Consultants Ontwerp en vormgeving Case Communicatie, Ede Fotografie Jac. van der Wiel Fotografie, Bennekom Oplage 100 exemplaren

3 Initiatiefnemers corporaties foodvalley Participant goud afdeling Veenendaal afdeling Zuid-West Veluwe Rabobank Vallei&Rijn: Woudenberg-Lunteren, Barneveld-Voorthuizen Participant zilver Participant brons 3

4 Inhoudsopgave Voorwoord 5 Inleiding 7 Vermogensrisico 8 Inleiding 8 Factsheet vermogensrisico s 9 Vragen vermogensrisico s 12 Betaalrisico 14 Inleiding 14 Factsheet betaalrisico s 15 Vragen betaalrisico s 20 Toegankelijkheid 22 Inleiding 22 Factsheet toegankelijkheid 23 Vragen toegankelijkheid 30 Bijlagen 36 Bijlage 1; Woningmarktonderzoeken regio Foodvalley 36 Bijlage 2; Betaalbaarheidsonderzoeken 38 Bijlage 3; Demografische gegevens bevolking 38 4 Werkdocument Verkenning van de marktvraag regio FoodValley 2015

5 Voorwoord Regionale woonagenda De Stichting Vastgoedmonitor regio Food Valley (SVGN) en de Regio FoodValley hebben besloten samen invulling te geven aan de regionale woonagenda. Deze woonagenda is bedoeld als instrument om het proces van agendering, debat en beleidsbepaling in gang te zetten en te begeleiden. Om een beeld te krijgen van ontwikkelingen en uitdagingen op de woningmarkt én van oplossingsrichtingen gaan we vanuit verschillende perspectieven met elkaar aan de slag. Hiervoor zijn vier programma s benoemd: - betaalbaarheid, - wonen, welzijn en zorg, - duurzaamheid, - kwaliteit. Programmalijn betaalbaarheid We starten met de programmalijn betaalbaarheid. De doelstelling van dit programma is als volgt gedefinieerd. Het vergroten van inzicht in de betaalbaarheid van het wonen, met in het bijzonder de inkomensontwikkeling, de positie van de kwetsbare groepen en de ontwikkeling van de koopkrachtige vraag. Voor de invulling van de doelstelling volgen we twee sporen die tegelijkertijd en integraal worden opgepakt. Zie onderstaand schema. - In spoor 1 geven we vorm aan de verkenning van de marktvraag en we vullen deze met (objectieve) gegevens over de betaalbaarheid van het wonen. - In spoor 2 mobiliseren we via een digitaal woonforum onze stakeholders (professionals en inwoners van de regio Foodvalley) en we verzamelen hun kennis en ervaring over de betaalbaarheid. De uitkomsten en resultaten van bovengenoemde acties delen we met de stakeholders tijdens een minisymposium op 23 april De uitkomsten van het symposium leiden tot een agendering en prioritering van de belangrijkste onderdelen en de in te zetten (gezamenlijke) beleidsvoering. Schema programmalijn Integrale aanpak van de programmalijn betaalbaarheid uit de regionale woonagenda en de vraagmonitor Spoor 1 Opzet en invulling verkenning van de marktvraag Spoor 2 Mobiliseren kennis en ervaring stakeholders via digitaal forum Bestaande monitoren: Woningmarktmonitor Plan- en projectenmonitor Vastgoedmonitor Rapportage voor woonagenda: Uitkomsten uit de regionale verkenning Uitkomsten uit discussie en meningsvorming Aandachtspunten en aanbevelingen Minisymposium in april 2015 Verdere invulling van de vraagverkenning met overige aandachtspunten Doorvertaling naar woningbouwprogramma's, prestatieafspraken, voorraadbeleid en woonlastenbeleid 5 Voorwoord

6 Aanpak minisymposium De verkenning van de marktvraag is geen wetenschappelijke verkenning geworden. Het is een werkdocument waarin een verkenning is gemaakt naar de marktvraag over de betaalbaarheid. De input van kennis en cijfermateriaal is vanuit en door de eigen professionals uit de regio verzameld en weergegeven. Deze verkenning van de marktvraag is, samen met de kennis en ervaringen uit het digitale woonforum, bedoeld voor het op gang brengen van de discussies en inventariseren van ideeën en oplossingsrichtingen rondom de betaalbaarheid van het wonen in de regio Foodvalley. Deze discussie voeren we met de professionals in het minisymposium op 23 april We noemen het een minisymposium. Maar wat de werkgroep betreft, krijgt het de invulling van een discussiemiddag. We gaan met elkaar in een interactieve setting vier onderwerpen bespreken. Deze onderwerpen moeten uiteindelijk leiden tot een agendering en prioritering van de belangrijkste items en de in te zetten (gezamenlijke) beleidsvoering. Het minisymposium is dus niet de afsluiting of een product, maar het begin van een verdere dialoog van de professionals in de regio FoodValley. De vier onderwerpen in het minisymposium zijn: 1. Wat zijn de gevolgen van het onder water staan van woningen voor jonge huishoudens? 2. Hoe zit het met de betaalbaarheid van woningen in de huursector? 3. Hoe werken programmering en marktwerking in de woningbouw? 4. Hoe zorgen we ervoor dat afgestudeerden en kenniswerkers zich kunnen vestigen in de regio? Namens de werkgroep Bob Dijkman (gemeente Veenendaal) Cindy van Soest (gemeente Wageningen) Dion Thielen (gemeente Ede) Gerben Hartkamp (Midden Nederland Makelaars) Hans van Heteren (Veenendaalse Woningstichting) Jannine Wessels (provincie Utrecht) Mirjam Koopman (provincie Gelderland) Rob Arends (PBD) Timo Wagteveld (gemeente Barneveld) Marije Kuppens (secretariaat Stichting Vastgoedmonitor) Hein van Corven (projectleiding FM Consultants) 7 april Werkdocument Verkenning van de marktvraag regio FoodValley 2015

7 Inleiding Algemeen Voor de opzet van de marktvraagverkenning starten we met het onderwerp betaalbaarheid. We sluiten aan op de landelijke definities voor de betaalbaarheid, zoals deze worden benoemd in de rapportage De kwetsbaarheid van het wonen (d.d. oktober 2015) van het PlanBureau voor de Leefomgeving (PBL). In deze verkenning gaan we in op de drie onderdelen waarin de betaalbaarheid van het wonen in beeld wordt gebracht. We rapporteren zoveel als mogelijk over de gegevens van de gemeenten in de regio FoodValley. Aansluitend definiëren we (prikkelende) onderzoeksvragen en geven we een aanzet voor de verrassende antwoorden en inspirerende beelden. Betaalbaarheid In de PBL-rapportage worden drie onderdelen benoemd die gaan over de betaalbaarheid of kwetsbaarheid van de woningmarkt. 1. Vermogensrisico: het risico dat aanwezig is omdat de hypotheekschuld hoger is dan de verwachte verkoopopbrengst van de woning (het 'onder water staan'). Het risico is afhankelijk van de mate waarin eigenaar-bewoners een potentiële restschuld hebben. Hierbij wordt rekening gehouden met het vermogen van de eigenaar-bewoner. 2. Betaalrisico: het risico dat het besteedbaar huishoudinkomen onvoldoende toereikend is voor het betalen van de netto woonlasten en de noodzakelijke uitgaven voor levensonderhoud. 3. Toegankelijkheid: de mate waarin het woningaanbod financieel bereikbaar en toegankelijk is voor de woningzoekenden in relatie tot hun leencapaciteit of de inkomensgrens van de sociale verhuurders. Leeswijzer In de volgende hoofdstukken worden de drie onderdelen een voor een in beeld gebracht. Ieder hoofdstuk begint met een korte toelichting en enkele onderzoeksgegevens (factsheets). Het hoofdstuk wordt afgesloten met prikkelende vragen, verrassende antwoorden en inspirerende beelden. 7 Inleiding

8 Vermogensrisico Inleiding Het vermogensrisico 1. in Nederland is sterk gestegen van 6% in 2002 naar 23% in 2012 (bron PBL) en naar 28,4% in het eerste kwartaal van 2014 (bron Rabobank/KEO). Landelijk is 4% van de vermogensrisico s (=huishoudens) urgent door gezinsuitbreiding, scheiding of inkomensdaling. Dit percentage betekent voor Foodvalley een aantal van circa 630 huishoudens met een urgent vermogensrisico. Vermogensrisico s Foodvalley In de onderzoeksperiode (2012) wonen in de regio FoodValley huishoudens in een koopwoning. Hiervan hebben huishoudens (86%) een hypotheek. In de regio Foodvalley is het vermogensrisico met 21,2% ruim lager dan in Nederland. Het gaat in totaal om huishoudens. De huishoudens in de Gelderlandse gemeenten hebben een vermogensrisico onder en rond dit gemiddelde. De huishoudens uit de drie Utrechts gemeenten van de regio FoodValley hebben een vermogensrisico dat gelijk is aan het Nederlands gemiddelde (27,9%). Het vermogensrisico is niet voor iedereen gelijk. De grootste risico s liggen voor de huishoudens in FoodValley bij: - de eenpersoonshuishoudens, - jonge eigenaar-bewoners, - eigenaren met een korte bewoningsduur, - de huishoudens met een laag inkomen, - eigenaren van goedkope woningen. Herstelsnelheid verschilt per groep Na jaren van prijsdalingen verwacht de Rabobank voor 2014 een geringe prijsstijging en voor 2015 een prijstoename van 1 tot 3% (Rabobank, mei 2014). Hierdoor zal het aantal huishoudens, waarvan de hypotheek 'onder water staat', afnemen. De herstelpercentages zijn niet voor alle groepen hetzelfde. Opvallend is dat woningbezitters die tussen 2000 en 2008 hun woning kochten sneller herstellen dan anderen. Terwijl zij begin 2014 meer dan gemiddeld onder water staan. Dit heeft te maken met de mix aan hypotheekvormen. Gemiddeld genomen kozen zij vaker dan kopers in andere tijdvakken voor een combinatiehypotheek, waarbij een gedeelte van de hypotheek wordt afgelost of gespaard op een kapitaalrekening. Deze keuze vertaalt zich de komende jaren dus in iets hogere herstelpercentages. Huishoudens in de goedkoopste koopwoningen (minder dan euro) herstellen minder snel dan anderen. Deze groep kenmerkt zich door een groot aandeel zeer jonge huishoudens (onder de 24 jaar). Zij kozen er, ook in de recente jaren, voor om hun woning met een groot deel aflossingsvrije hypotheek te financieren. Echt snelle herstellers vinden we in de leeftijdscategorie 35- tot 44-jarigen en bij die huishoudens met een hypotheeklening die aflossen of een kapitaal opbouwen. 1. Vermogensrisico: het risico dat aanwezig is omdat de hypotheekschuld hoger is dan de verwachte verkoopopbrengst van de woning. Het risico is afhankelijk van de mate waarin eigenaar-bewoners een potentiële restschuld hebben. Hierbij wordt rekening gehouden met het vermogen van de eigenaar-bewoner. 8 Werkdocument Verkenning van de marktvraag regio FoodValley 2015

9 mogensrisico s 12, bewerking Rabobank/KEO Factsheet vermogensrisico s bron: WoON 2012, bewerking Rabobank/KEO 35% van de eenpersoonshuishoudens met een hypotheek. In absolute zin is het vermogensrisico het meest aanwezig bij de meerpersoonshuishoudens met (6.200) en zonder (5.600) minderjarige kinderen. ishoudens met een mogensrisico s s 12, het bewerking Rabobank/KEO het meest uishoudens met een er (5.600) s deren. het het meest Vermogensrisico naar huishoudsamenstelling uishoudens met er (5.600) deren. ge eigenaar 4 jaar. eigenaren met een is ca ot. ge eigenaar 4 jaar. eigenaren met een is ca ot. 62% van de jonge eigenaar bewoners tot 34 jaar. Het aantal jonge eigenaren met een vermogensrisico is circa huishoudens groot. Vermogensrisico naar leeftijd naren met een sduur (vanaf 2008). s het het meest eigenaren die een 000 naren met 2008 een. sduur (vanaf 2008). s het het meest eigenaren die een 9 Vermogensrisico

10 56% van de eigenaren met een korte bewoningsduur (vanaf 2008). In absolute zin is het vermogensrisico het meest aanwezig bij de eigenaren die een woning tussen 2000 en 2008 hebben gekocht. ren met een uur (vanaf 2008). et t meest enaren die een 0 en 2008 Vermogensrisico naar jaar van aankoop 30% van de eigenaren met een beneden modaal inkomen. In absolute zin zijn de vermogensrisico s onder alle inkomens redelijk verdeeld. ren met een komen. de nder alle erdeeld. 6 Regio Foodvalley Vermogensrisico naar inkomen ren in een ge WOZ- waarde 10 Werkdocument Verkenning van de marktvraag regio FoodValley 2015

11 70% van de eigenaren in een woning met een lage WOZ-waarde (tot euro). naren in een lage WOZ- waarde o). Vermogensrisico naar inkomen 7 Regio Foodvalley 11 Vermogensrisico

12 Vragen vermogensrisico s Vraag Wat willen jonge huishoudens van wie het koopappartement onder water staat? Antwoord Een grote groep jonge eigenaren (ruim huishoudens) heeft een woning die onder water staat. Een groot gedeelte van deze woningen is goedkoop (WOZ-waarde minder dan euro) en bestaat uit appartementen. De jonge huishoudens zijn geblokkeerd in hun wooncarrière en nog erger, in het stichten van een gezin. Is de vraag van deze huishoudens een grondgebonden huurwoning in de vrije sector (700 tot 850 euro) of een gelijkwaardige koopwoning waar de restschuld in wordt meegenomen? Oplossingsrichtingen: - De corporaties dragen bij aan deze vraag door de appartementen over te nemen en toe te voegen aan de sociale huurvoorraad. - De overheid en de banken moeten aan de slag met restschuldfinanciering. - Nieuwbouw moet flexibel zijn qua prijs, grootte en uitbreidingsmogelijkheden. Vermogensrisico naar leeftijd Vermogensrisico naar WOZ-waarde 12 Werkdocument Verkenning van de marktvraag regio FoodValley 2015

13 Vraag Is het de taak van de gemeente om starters met een starterslening te helpen bij de aankoop van hun eerste koopwoning? Antwoord Koopstarters krijgen steeds minder hypothecaire leenruimte. Dat is niet erg. Hierdoor ontstaat vanzelf een prijscorrectie van de vele koopappartementen die te koop staan. Door leningen aan te bieden, wordt de prijscorrectie alleen maar uitgesteld. Een alternatief is de blijverslening. De gemeente verstrekt de bij SVn verkregen blijverslening en krijgt in ruil daarvoor het recht van eerste hypotheek. Het onderpand zit in de woning. Bij verkoop krijgt de gemeente de investering terug en kan dat bedrag weer gebruiken voor een volgende aanvraag tot een woningaanpassing. Een revolving fund dus. Ook een oplossing voor restschuldfinanciering kan voor nieuwe dynamiek zorgen. 13 Vermogensrisico

14 Betaalrisico Inleiding Het betaalrisico 2. voor huurders in Nederland is sterk gestegen van 5% in 2002 naar 13% in Met name: - de huurders met een laag inkomen (22%), - de huurders in vrijesectorwoningen (17%). De redenen voor de betaalrisico s zijn volgens het PBL niet de huurlasten, maar vooral de inkomens- en koopkrachtontwikkelingen zoals toenemende werkeloosheid, stijgende zorgpremies en negatieve reële loonontwikkeling. De betaalrisico s voor eigenaarbewoners zijn de afgelopen tien jaar stabiel gebleven (circa 3%). Nederland heeft hoogste woonlasten van Europa Van alle EU-lidstaten heeft Nederland de hoogste woonlasten. Van het besteedbaar inkomen gaat in Nederland gemiddeld 30,9 procent op aan woonlasten, terwijl dat in Europa gemiddeld 22,2% is. Met name de huishoudens met het laagste inkomen geven relatief veel uit aan wonen: zij besteden gemiddeld 47,4 procent van hun besteedbaar inkomen aan wonen (Bron: onderzoek 'Housing and Social Inclusion' in opdracht van de Europese Commissie). 2. Betaalrisico: het risico dat het besteedbaar huishoudinkomen onvoldoende toereikend is voor het betalen van de netto woonlasten en de noodzakelijke uitgaven voor levensonderhoud. 14 Werkdocument Verkenning van de marktvraag regio FoodValley 2015

15 Factsheet betaalrisico s Huishoudinkomens Circa 35% van de huishoudens heeft een laag inkomen. Bijna 7% van de huishoudens heeft een inkomen onder of rond het sociaal minimum. Dit zijn circa huishoudens in de regio Foodvalley (6,9% van huishoudens). Huishoudinkomens Inkomen Aantal Huishouden met Huishouden met Huishoudens onder of huishoudens laag inkomen lage koopkracht rond sociaal minimum % % % Barneveld Ede Nijkerk Scherpenzeel Wageningen Renswoude Rhenen Veenendaal Totaal ,4 6,7 6,9 62% van de huishoudens met een laag inkomen bestaat uit alleenstaanden. 17% bestaat uit tweepersoonshuishoudens en 11% van de huishoudens bestaat uit gezinnen. (Regio Gelderland Vallei) Lage inkomens naar huishoudenssamenstelling 15 Betaalrisico

16 22% van de huishoudens met een midden inkomen bestaat uit alleenstaanden. 41% bestaat uit tweepersoonshuishoudens en 29% van de huishoudens bestaat uit gezinnen. Midden inkomens naar huishoudensamenstelling Woonquote De gemiddelde woonquote is voor de lage inkomens met 37% relatief hoog. De afgelopen vijftien jaar is de woonquote redelijk stabiel gebleven. De woonquote voor de midden- en hoge inkomens is enkele procentpunten gestegen. (regio Gelderland Vallei). Nibud geeft een bovengrens voor de woonquote aan van 35%. onquote is voor et 37% relatief vijftien jaar is lijk stabiel Netto woonquote per huishouden Regio Gelderland Vallei r de midden- en nkele tegen. allei). vengrens voor van 35%. lijft ondanks de Gelderland 16 Werkdocument Verkenning van de marktvraag regio FoodValley 2015

17 an van 35%. d blijft ondanks de io Gelderland Werkgelegenheid Het aantal banen blijft ondanks de crisis stabiel (regio Gelderland Vallei). Werkgelegenheid (aantal banen) Regio Gelderland Vallei eloosheidsuitkeringen is met 70% gestegen. nten van de regio FoodValley is het aantal uitkeringen gestegen van in 2009 (bron CBS). 2 (bron CBS). Het aantal werkeloosheidsuitkeringen is met 70% gestegen. In de acht gemeenten van de regio FoodValley is het aantal uitkeringen gestegen van in 2009 naar in 2012 Aantal WW uitkeringen Inkomen Aantal huishoudens Barneveld Ede Nijkerk Scherpenzeel Wageningen Renswoude Rhenen Veenendaal Totaal Regio Foodvalley 17 Betaalrisico

18 Particuliere verhuur en betaalrisico s De afgelopen drie jaar zijn er door Midden Nederland Makelaars in totaal 235 particuliere woningen in de gemeente Barneveld verhuurd. Hiervan heeft 63,4% een huur vanaf 700 Particuliere euro en 36,6% verhuur een en huur betaalrisico s tot 700 euro. De afgelopen drie jaar zijn er door Midden Nederland Makelaars in totaal 235 particuliere woningen in Wat de gemeente betreft de Barneveld particuliere verhuurd. huur Hiervan zijn er heeft 45 woningen 63,4% een huur in 2012, vanaf woningen euro 36,6% in 2013 een en 70 huur tot 700 euro. woningen in 2014 verhuurd. Als het gaat om de sociale huur, dan zijn er 7 appartementen Wat in 2012, betreft 40 de appartementen particuliere huur zijn in er woningen 39 appartementen in 2012, 34 woningen 2014 in 2013 verhuurd. en 70 woningen De sociale in 2014 Particuliere huurwoningen verhuurd. verhuur zijn en betaalrisico s dan ook allen appartementen. Als De afgelopen het gaat om drie de jaar sociale zijn huur, er door dan Midden zijn er Nederland 7 appartementen Makelaars in 2012, in totaal 40 appartementen 235 particuliere in woningen in de appartementen gemeente Barneveld in 2014 verhuurd. Hiervan De sociale heeft huurwoningen 63,4% een huur zijn dan vanaf ook 700 allen euro appartementen. en 36,6% een huur tot 700 euro. Verhouding particuliere huur tot sociale huur Verhouding paraculiere huur tot sociale huur Wat betreft de particuliere huur zijn er 45 woningen in 2012, 34 woningen in 2013 en 70 woningen in 2014 verhuurd. Als het gaat om de 87% sociale huur, dan zijn er 7 appartementen in 2012, 40 appartementen in 2013 en 39 appartementen 90% in 2014 verhuurd. De sociale huurwoningen zijn dan ook allen appartementen. 80% 64% 70% 54% 60% Verhouding 46% paraculiere huur tot sociale huur 50% 36% Parqculiere huur in procenten 40% 30% 87% Sociale huur in procenten 20% 90% 14% 10% 80% 64% 70% Exclusief verhuur van 54% corporatiewoningen 60% 46% 50% % Parqculiere huur in procenten 40% Sociale huur in procenten 30% 14% Als gekeken 20% wordt naar gezinssamenstelling en leeftijd per prijsklasse, dan valt op dat dit per jaar verschilt. 10% Wel is te zien dat de duurste huurwoningen (vanaf 900 euro) voornamelijk Exclusief verhuur gehuurd van worden door meerpersoonshuishoudens 0% vanaf circa 35 jaar. corporatiewoningen Als gekeken wordt naar gezinssamenstelling en leeftijd per prijsklasse, dan valt op dat dit per jaar verschilt. Wel is te zien dat de duurste huurwoningen (vanaf 900 euro) voornamelijk gehuurd worden door meerpersoonshuishoudens vanaf circa 35 jaar. Als gekeken wordt naar gezinssamenstelling en leeftijd per prijsklasse, dan valt op dat dit per jaar verschilt. Wel is te zien dat de duurste huurwoningen (vanaf 900 euro) voornamelijk gehuurd worden door meerpersoonshuishoudens vanaf circa 35 jaar. Gezinssamenstellingen verdeeld over prijsklassen 2012 t/m 2014 Exclusief verhuur van corporatiewoningen Exclusief verhuur van Werkdocument 13 corporatiewoningen Regio Foodvalley Werkdocument 13 Regio Foodvalley 18 Werkdocument Verkenning van de marktvraag regio FoodValley 2015

19 Bij huurders met een betaalrisico wordt een garantstelling door een ouder of andere Bij bevoegde huurders gevraagd. met een Degenen betaalrisico waarvoor wordt een een garantiestelling garantstelling van door toepassing een ouder is, zijn of andere vrijwel bevoegde gevraagd. allemaal jonger Degenen dan waarvoor 30 jaar. Dit een is te garantiestelling verklaren door de van tijdelijke toepassing arbeidscontracten is, zijn vrijwel allemaal jonger dan 30 waarmee jaar. Dit jongeren/starters is te verklaren door vaak te de maken tijdelijke hebben. arbeidscontracten Verder gaat het waarmee hier voornamelijk jongeren/starters om vaak te maken huurders hebben. van appartementen Verder gaat het die onder hier voornamelijk de sociale huur om vallen. huurders In percentages van appartementen uitgedrukt die onder de sociale gaat het huur om 3% vallen. van de In percentages huurders in 2012, uitgedrukt 14% van gaat de het huurders om 3% in van 2013 de en huurders 3% van de in 2012, 14% van de huurders in in en 3% van de huurders in Betaalrisico Betaalrisico Totaal aantal huurders Huurders met garantstelling Werkdocument 14 Regio Foodvalley 19 Betaalrisico

20 Vragen betaalrisico s Vraag Wat doen de corporaties gezamenlijk tegen de stijgende betalingsachterstanden van haar huurders? Antwoord Met name in de laatste drie jaar is de huurachterstand van huurders toegenomen. Ondanks de ingezette individuele acties van corporaties zien we een steeds grotere groep huurders die de huur en/of servicekosten niet meer kan betalen. Opvallend is ook het aantal nieuwe huurders dat in betalingsproblemen komen. Doordat de huren al een aantal jaren harder stijgen dan de inflatie, is het voor een aantal huurders steeds lastiger om aan hun betalingsverplichtingen te voldoen. Oplossingsrichting: De corporaties passen de huren voor de huishoudens met de laagste inkomens aan via maatwerk. De corporaties gaan passender toewijzen. Huurachterstand = brutohuur (inclusief service- en stookkosten) minus voorstand uitgedrukt in een percentage van de netto jaarhuur. 20 Werkdocument Verkenning van de marktvraag regio FoodValley 2015

21 Vraag Hebben de gemeenten eigenlijk wel invloed op de betaalbaarheid van het wonen? Antwoord De woonlasten worden in de koopsector zeer sterk bepaald door de hoogte van de rentestand. Bij 1% rentestijging gaat de rentelast met 25% omhoog! Rente stijging van 2% leidt tot een 50% hogere netto rentelast! Hypotheek Rente % 4% 5% 6% Belastingaftrek % 25% 25% 25% Bruto rente Netto rente Bij een netto inkomen van euro moet je bij een rentestijging van 2% eigenlijk 10 % meer gaan verdienen om hetzelfde over te houden. De druk van woonlasten wordt dus bepaald door het netto inkomen. De prijs van koopwoningen kan omlaag door alle facetten in het woningbouwproces sneller en efficiënter te regelen: het voorafgaand overleg, de procedures, de grondkosten, bijkomende kosten en de bouwkosten. Alleen door samenwerking en vertrouwen tussen overheid en markt gaan we daarin slagen. Vraag Hebben de corporaties eigenlijk wel invloed op de betaalbaarheid van het wonen? Antwoord De woonlasten worden zeer sterk bepaald door de hoogte van de jaarlijkse huurverhoging. Om een jaarlijkse huurstijging van 4% te compenseren is een jaarlijkse loonsverhoging van eveneens 4% nodig. Alleen met een dergelijke loonsverhoging blijft de woonquote gelijk. 4% huurstijging Huurprijs Stijging Inkomen Woonquote Huidig 4 580,00 0,0% ,8% Na 1 jaar 4 603,20 4,0% ,8% Na 2 jaar 4 627,33 8,2% ,8% Na 3 jaar 4 652,42 12,5% ,8% Na 4 jaar 4 678,52 17,0% ,8% Na 5 jaar 4 705,66 21,7% ,8% Na 6 jaar 4 733,89 26,5% ,8% Na 7 jaar 4 763,24 31,6% ,8% De corporaties hebben wel degelijk invloed op de woonquote. Zij mogen de huren niet meer verhogen dan de verhoging van de lonen en uitkeringen. 21 Betaalrisico

22 Toegangelijkheid Inleiding In de koopsector is in Nederland de toegankelijkheid 3. in de afgelopen tijd marginaal verbeterd. Met name voor starters en voor de middelste middeninkomens is dit van toepassing. In de sociale huursector is de toegankelijkheid iets verslechterd. Netto hypotheeknormen De tabellen hieronder geven weer wat er vanaf januari 2015 kan worden geleend in vergelijking met het jaar Voor hypotheken met een rentevast termijn van tien jaar of langer is de gemiddelde rente op het ogenblik ongeveer 3,25%. Voor hypotheken met een kortere rentevaste termijn, moet getoetst worden bij een rentestand van 5%. Verschil leencapaciteit bij een gelijke rentestand van 3,25% Bruto jaarinkomen Rentestand 3,25% (2014) ,25% (2015)* Verschil Verschil leencapaciteit bij een gelijke rentestand van 5% Bruto jaarinkomen Rentestand 5% (2014) % (2015)* Verschil Verschil leencapaciteit bij een rentestand van 4,25% en 3,25% Bruto jaarinkomen Rentestand 4,25% (2014) ,25% (2015)* Verschil *gemiddelde loonsverhoging van 1,5% 3. Toegankelijkheid: de mate waarin het woningaanbod financieel bereikbaar en toegankelijk is voor de woningzoekenden in relatie tot hun leencapaciteit of de inkomensgrens van de sociale verhuurders. 22 Werkdocument Verkenning van de marktvraag regio FoodValley 2015

23 gankelijkheid e actief en bestaat uit jaar. plussers dat actief zoekt is 14%. t. Factsheet toegankelijkheid Huurwoningen Circa 60% van de actief woningzoekenden bestaat uit jongeren tot 35 jaar. Het aandeel 55-plussers dat actief een huurwoning zoekt is 14%. Bron: Woningnet. Actief woningzoekenden naar leeftijd Factsheet toegankelijkheid Huurwoningen Circa 60% van de actief woningzoekenden bestaat uit jongeren tot 35 jaar. Het aandeel 55- plussers dat actief een huurwoning zoekt is 14%. Bron: Woningnet. Barneveld zijn relatief minder jongeren en meer ouderen actief als woningzoekende. de, Rhenen en Veenendaal In de gemeente volgen Barneveld op hoofdlijnen zijn relatief minder het gemiddelde. jongeren en meer ouderen actief als woningzoekende. De gemeenten Ede, Rhenen en Veenendaal volgen op hoofdlijnen het Scherpenzeel zijn relatief gemiddelde. veel ouderen In gemeente actief Scherpenzeel op zoek zijn naar relatief een veel huurwoning. ouderen actief op zoek naar ijn relatief meer jongeren en minder ouderen actief als woningzoekende. In de gemeente Barneveld zijn relatief minder jongeren en meer ouderen actief als woningzoekende. De een gemeenten huurwoning. Ede, Rhenen In Wageningen Veenendaal zijn relatief volgen op meer hoofdlijnen jongeren het en gemiddelde. minder ouderen actief als In woningzoekende. gemeente Scherpenzeel zijn relatief veel ouderen actief op zoek naar een huurwoning. In Wageningen zijn relatief meer jongeren en minder ouderen actief als woningzoekende. Actief woningzoekenden per gemeente Circa 55% van de actief woningzoekenden bestaat uit eenpersoonshuishoudens. Het aandeel gezinnen dat actief een huurwoning zoekt is 20%. Bron: Woningnet. Werkdocument 18 Regio Foodvalley 23 Toegangekijkheid

24 actief bestaat uit oudens. nen dat actief een is 20%. Actief woningzoekenden naar huishoudsamenstelling Circa 55% van de actief woningzoekenden bestaat uit eenpersoonshuishoudens. Het aandeel gezinnen dat actief een huurwoning zoekt is 20%. Bron: Woningnet. Actief woningzoekenden per gemeente In de gemeente Scherpenzeel zijn relatief weinig gezinnen actief op zoek naar een woning (9%) en relatief veel tweepersoonshuishoudens. De overige gemeenten verhouden zich rond het gemiddelde. In de gemeente Scherpenzeel zijn relatief weinig gezinnen actief op zoek naar een woning (9%) en relatief veel tweepersoonshuishoudens. De overige gemeenten verhouden zich rond het gemiddelde. herpenzeel zijn relatief weinig gezinnen actief op zoek naar een woning (9%) en ersoonshuishoudens. De overige gemeenten verhouden zich rond het gemiddelde. Werkdocument 19 Regio Foodvalley 24 Werkdocument Verkenning van de marktvraag regio FoodValley 2015

25 Circa 60% van de actief woningzoekenden hebben een inkomen tot euro. Dit is de inkomensgrens voor huurtoeslag voor eenpersoonshuishoudens. Circa 20% heeft een inkomen tussen en euro. Dit is de inkomensgrens voor huurtoeslag voor meerpersoonshuishoudens. Bron: Woningnet. n de actief nden hebben een euro. mensgrens voor voor huishoudens. eft een inkomen 0 en euro. mensgrens voor voor shuishoudens. gnet. Actief woningzoekenden naar inkomensklasse Circa 60% van de actief woningzoekenden hebben een inkomen tot euro. Dit is de inkomensgrens voor huurtoeslag voor eenpersoonshuishoudens. Circa 60% 20% van heeft de een actief inkomen tussen woningzoekenden en hebben euro. een Dit inkomen is de inkomensgrens tot euro. voor huurtoeslag Dit is de inkomensgrens voor voor meerpersoonshuishoudens. huurtoeslag voor eenpersoonshuishoudens. Bron: Woningnet. Circa 20% heeft een inkomen tussen en euro. Actief woningzoekenden per gemeente Dit is de inkomensgrens voor huurtoeslag voor meerpersoonshuishoudens. Bron: Woningnet. inkomens hebben een relatie met de huishoudsamenstelling. uurwoningen is als volgt: De huishoudinkomens hebben een relatie met de huishoudsamenstelling. Het aanbod huurwoningen is als volgt: De huishoudinkomens hebben een relatie met de huishoudsamenstelling. Het aanbod huurwoningen is als volgt: De huishoudinkomens hebben een relatie met de huishoudsamenstelling. Het aanbod huurwoningen is als volgt: tot aftoppingsgrens vanaf aftoppingsgrens Werkdocument 20 Regio Foodvalley 25 Toegangekijkheid Werkdocument 20 Regio Foodvalley