1Betaalbaarheid, Discussienotitie,werkconferentie,Regionale,Woonvisie!!! 17!maart!2015!!!!!!!

Transcriptie

1 1Betaalbaarheid DiscussienotitiewerkconferentienaleWoonvisie 17maart2015

2 Inhoud 1 Inleiding 1 2 Vragenvoordediscussie 2 3 Wanneeriseenwoningbetaalbaar? 5 4 Omvangvoorraadsocialehuurwoningen 6 5 Betaalbaarheidsproblemen Betaalbaarheidsrisicohuur<enkoopsector Welkegroepenlopenrisico? Bestedingsgedrag 10 BijlageEFactsheetpergemeente

3 1 Inleiding Jarenlangisersprakegeweestvaneeninflatievolgendhuurbeleid.In2013werdditlosgelatenmetals gevolgdatdehuren(gemiddeld)meerstijgendandeinkomens.deafgelopenjarenzijndeinkomens minder gestegen dan de inflatie. Per saldo is er voor de meeste huishoudens sprake geweest van koopkrachtverlies. Tevens is de werkloosheid toegenomen. Het inkomen van de huishoudens die dit betreftishoedanookflinkafgenomen.destijgendewoonquotesentegelijkdeafnamevanhetaantal goedkope huurwoningen (door huurbeleid verkoop en investeringen in kwaliteit) hebben ervoor gezorgd dat het onderwerp `betaalbaarheid van het wonen zowel bij gemeenten als bij woningcorporatieshoogopdeagendastaat. Hetonderwerpbetaalbaarheidkanlangstweekantenwordenbenaderd: < De voorraadkant: zijn er voldoende betaalbare woningen voor de doelgroep en komen er voldoendebetaalbarewoningenbeschikbaarvoornieuwetoetredersopdewoningmarkt? < De betaalbaarheidskant: welke huishoudens hebben woonlasten die hoger zijn dan wat zij kunnenbetalenenwelkeinstrumentenkunnenwordeningezetombetaalbaarheidsproblemen tebeperken? Leeswijzer Webeginnendenotitieinhoofdstuk2meteenaantalvragenvoordediscussieop17maart.Vervolgens behandelenweindenotitiebeideaspectenvanhet betaalbaarheidsvraagstuk.eerstgaanweinopde vraaghoewedebetaalbaarheidvanhetwonendefiniëren.wanneeriswonen betaalbaar enwanneer niet? (hoofdstuk 3). In hoofdstuk 4 beschrijven we de voorraadkant. We gaan in op ontwikkelingen binnen de doelgroep huishoudens met lage inkomens en de ontwikkelingen op de woningmarkt. In hoofdstuk5gaanweinopbetaalbaarheidsrisico s.waardoendiezichvoorwelkegroepenlopeneen groot risico en welke aanpak kan effectief zijn in het voorkomen en aanpakken van betaalbaarheidsproblemen? Factsheets In de factsheets bij de discussienotities is per gemeente per thema een overzicht opgenomen van relevante gegevens. De factsheets geven een lokale invulling bij de (algemene) inhoud van de discussienotities. 1

4 2 Vragen'voor'de'discussie We beginnen deze notitie met een aantal vragen voor de discussie over de aanpak van betaalbaarheidsrisico sen problemenop17maart. 1. Is het probleem van de betaalbaarheid van het wonen van dien aard dat het moet wordenaangepakt? Metdezevraagbegintdediscussieoverbetaalbaarheidvanhetwonen. 2. Ishetwenselijkomdeaanpakvandebetaalbaarheidvanhetwonenteconcentrerenop dehuursector? Relevant in dit kader is het Advies Bestuursadviescommissie discussie betaalbaarheid dat in maart 2014 is opgesteld door Aedes en waarmee 94% van de corporaties heeft ingestemd. Het advies beschrijftdeinzetvandecorporatiestenaanzienvanhetvraagstukvandebetaalbaarheid.daarbijis hetstandpuntvanaedesalsvolgt: Wijvindendebetaalbaarheidbeschikbaarheidenkwaliteitvanhetwonenvoordedoelgroep eengezamenlijkeverantwoordelijkheidvanhuurderscorporatiesenoverheid. Corporatieszorgenhierbijvoorvoldoendegoedebetaalbarewoningen. Hetrijklegtheldervastwatvoordedoelgroepbetaalbaarisenbrengtdebetaalbaarheidvan dezegroepvoorwoningenonderdeaftoppingsgrenstotstandviadehuurtoeslag. Corporaties en gemeenten leggen in de prestatieafspraken minimaal vast hoeveel woningen onderdeaftoppingsgrenserindiegemeentemoetenzijn(geziendeomvangvanhethuidige aanbod en de huidige vraag) én of deze bestaande woningen van voldoende kwaliteit zijn. Daarbijwordtookgekekennaarhetaanbodtotdeliberalisatiegrenseninsommigeregio shet aanbodaanwoningenvoormiddeninkomens. Corporaties maken zichtbaar wat de consequenties van keuzes zijn voor lagere woonlasten meerbeschikbaarheidofhogerekwaliteit.uitgangspuntdaarbijiseenbedrijfsmodelwaarbijde verantwoordelijkheden van corporaties voor de doelgroep ook op langere termijn kunnen wordengerealiseerd. Metdehuurdersstemmencorporatiesdekeuzesvandeinzetvanmiddelenendeomvangen kwaliteitvandewoningvoorraadaf. Samen met in ieder geval het rijk en de Woonbond gaan corporaties onderzoeken wat de effectenzijnvandeopwaartsespiraalvanverhuurdersheffinghogerehurenhogereuitgaven huurtoeslag nog hogere verhuurdersheffing etc. en hoe een toekomstbestendig bestel ontstaat waarin de betaalbaarheid de beschikbaarheid en de kwaliteit voor huishoudens blijvendkanwordengegarandeerd. 3. Wanneervindenwewonenbetaalbaar? Op welke manier kunnen we de betaalbaarheid van het wonen meten? Wat zeggen huur< en woonquotes en wat zegt de budgetbenadering (zie hoofdstuk 3.2)? Hoe definiëren we betaalbaar wonenindehuurenindekoop? 4. Moeten gemeenten en corporaties afspraken maken over de benodigde voorraad goedkopesocialehuurwoningen?zojawelke? vandehuurdersheefttemakenmeteenbetaalbaarheidsrisico.zijzoudenmogelijkgeholpenzijn als zij een lagere huur zouden betalen. Het SCP hanteert in het kader van de armoedemonitor een 2

5 normhuurdievooreenalleenstaanderondde 403ligt(prijspeil 2015). In werkelijkheid betaalt de bijstandsgroep in Nederland gemiddeld een brutohuur van ruim 460 de huurtoeslaggerechtige doelgroep een huur van 449 en de secundaire groep een huur van 473. De werkelijke huurlasten liggendusforsbovendescp<normhuur.opgrondhiervanmagwordenaangenomendatertheoretisch gezien een behoorlijke reductie van het betaalbaarheidsrisico kan worden gerealiseerd als huurders meteenbetaalbaarheidsrisicoineengoedkoperehuurwoningzoudenwonen. 5. Welke partijen investeren (nog) in goedkope koopwoningen en middeldure huurwoningen? Woningcorporaties hebben in het verleden naast sociale huurwoningen vaak ook goedkope koopwoningenenmiddeldurehuurwoningengebouwd.deherzieningswetbeperktdemogelijkheden vanwoningcorporatiesomdergelijkewoningenteontwikkelen.zijnerpartijendieinhetgatspringen dat hierdoor ontstaat? Zo niet wat is daarvan het effect op de doorstroming vanuit de sociale huursector(endaarmeeopdebeschikbaarheidvansocialehuurwoningen)?welkemogelijkhedenzijn er om de doorstroming vanuit de sociale huurwoningmarkt naar de koopwoningmarkt of de vrije huursectortebevorderen? 6. Is het vanuit woonlastoptiek wenselijk om sterker te sturen in het verdelen van schaarste? BijdeverhuurvansocialehuurwoningenwordtenkeldeeisgehanteerddathetinkomenonderdeEU< grensmoetliggen.nadereinkomenseisenwordennauwelijksmeergehanteerd.voorheenwashetin Nederlandmeerregeldanuitzonderingdatcorporatiesbijdewoningtoewijzinggebruikmaaktenvan eenuitgebreidehuur<inkomenstabel. Naast het hanteren van betaalbaarheidsnormen bij het toewijzen van woningen kunnen woningzoekendenookbetergeïnformeerdwordenoverdewoonlastendiezijkunnenverwachten.dit zodat ze zelf een meer bewuste woningkeuze kunnen maken. Een mogelijkheid hiervoor is betere voorlichtingindeadvertentiesvanwoningenophetwoonruimteverdeelsystemen. 7. Is het treffen van energiebesparende maatregelen een oplossing voor het betaalbaarheidsprobleem of vooral een investering in de vastgoedwaarde van de woningvoorraad? Energiebesparendemaatregelenleidentotlagereenergielasten.Wanneerdemaatregelenindehuur wordendoorbelastofleidentoteenhogerhypotheek(voorzoverdatmogelijkis)leidendemaatregelen niet tot lagere woonlasten. Uiteraard is dit in de toekomst afhankelijk van de stijging van zowel de huurlastendehypotheekrenteendeenergielasten. 3

6 Uit:Betaalbaarheidin6dilemma s(aedes) 8. Heeftheteffectomdeuitgavenvoorreinigingsrechtafvalstoffenheffingenrioolheffing teverlagen? Degroottevanheteffectlijktbeperktwantdebijstandsgroepheeftalrechtheeftopcompensatievan dezekosten.bovendienmoetinaanmerkingwordengenomendatdezekostenslechts2%uitmakenvan detotaleuitgavenvaneenhuishouden. 9. Welke rol kunnen stimuleringsinstrumenten spelen in het verbeteren van de betaalbaarheidvanhetwonen Gemeenten hebben de laatste jaren verschillende instrumenten ingezet om de woningmarkt te stimuleren. Denk hierbij aan startersleningen verlaagde grondprijzen (voor sociale woningbouw) duurzaamheidsleningenetc.welkerolkunnendergelijkeinstrumentenspeleninhetverbeterenvande betaalbaarheidvanhetwonen? 10. Watisheteffectvaninterventiesmetbetrekkingtothetbetaalgedragvannonchalante betalersenspenders? In het kader van de schuldhulpsanering zijn gemeenten actief om consumenten met een betalings< achterstandtebegeleiden.ookhebbenveelcorporatiesindeafgelopenjarenhuninspanningenophet gebied van incasso geïntensiveerd. Wat is er nodig om te voorkomen dat betaalbaarheidsrisico s onnodig vaak leiden tot betalingsproblemen of dat huishoudens zonder betaalbaarheidsrisico betaalbaarheidsproblemenkrijgen? 4

7 3 Wanneeriseenwoningbetaalbaar? De vraag wanneer een woning betaalbaar is is niet eenduidig te beantwoorden. Elke maatstaf gaat mank aan het feit dat huishoudens verschillende bestedingspatronen hebben en verschillende prioriteitenstellen.eenhuishoudenkankiezenvoorkwaliteitenbereidzijndaarvoortebetalenookals datbetekentdaterdaardoorminderruimteisvoorandereuitgaven.objectiefwoontdithuishouden misschienteduurmaardatisuitvrijekeuze.andersligtdatalseenhuishoudeneenwoninghuurtdie eigenlijkteduurisomdatergeengoedkoperewoningbeschikbaaris(en/ofhetinkomenzeerlaagis). Huurquotekoopquoteenwoonquote DevraagofwoonlastenacceptabelzijnwerdinNederlandlangweergegevenindevormvaneenquote die aangeeft welk deel van het besteedbaar inkomen van een huishouden opgaat aan wonen. Men spreektdanoverhuurquoteofwoonquote.dehuurquoteligtinnederlandgemiddeldopca..als ook andere woonlasten worden betrokken (zoals huur water energie reinigingsrecht etc.) ligt de woonquotevoorhuurdersopca.35%.dehuurquoteisuiteraardhethoogstvoordebijstandsgroepde groepmetgemiddeldhetlaagsteinkomens.voordeprimairedoelgroep(degroepdierechtheeftop huurtoeslag) is de huurquote als gevolg van de huurtoeslag gemiddeld lager dan voor de secundaire (niet<huurtoeslaggerechtige) doelgroep. De woonquote voor eigenaar<bewoners ligt gemiddeld iets lagerdanvoorhuurders.alleenstaandenhebbengemiddeldeenrelatiefhogewoonquote. Debudgetbenadering Dehuur<ofwoonquotezegtuiteindelijkweinigoverdebetaalbaarheidvanhetwonen.Immersvoor een bijstandsgerechtigde is een woonquote van een groot probleem terwijl een miljonair in theorie een woonquote van meer dan 8 zonder problemen kan opbrengen. Een alternatieve benadering is om de betaalbaarheid van het wonen te bekijken vanuit het gezichtspunt van de noodzakelijkeuitgavenvanhuishoudens.eenhuishoudenheefteenaantalnoodzakelijkeuitgaven:eten kledingverzekeringengemeentelijkeheffingenenergiekostenenwonen.alshetbeschikbarebudget lagerisdandesomvandezekostenisersprakevaneenbetaalbaarheidsrisico. Er zijn verschillende normen in omloop om de minimale uitgaven van huishoudens te bepalen. Het NIBUD hanteert voor de kosten van levensonderhoud uitgavennormen per doelgroep. Het SCP hanteert het Niet7veel7maar7toereikend7budget bij het bepalenvandearmoedegrens.inditbudgetwordtnaastdeuitgavenvoorlevensonderhoudookrekeninggehoudenmeteen budgetvanongeveer 90perpersoondatingezetkanwordenvoorparticipatieindesamenleving(lidmaatschapverenigingen etc.) Bijdebudgetbenaderingwordtnagegaanwelkehuishoudenseenuitgavenniveauhebbendatgeletop hun inkomen te hoog is (uitgaande van de minimale kosten van de onvermijdelijke uitgaven). Huishoudenshebbeneenbetaalbaarheidsrisicoalsdegenormeerdeuitgavenvoorlevensonderhouden de overige werkelijke uitgaven hoger zijn dan hun inkomsten. Huishoudens met een betaalbaarheidsrisicohebbennietperdefinitieookeenbetalingsprobleem.zijkunneninwerkelijkheid voor levensonderhoud minder uitgeven dan het normbedrag dat het NIBUD of het SCP als richtlijn hanteertzijkunneninterenophunfinanciëlereservesofwordenwellichtbijgestaandoorderden.uit onderzoek blijkt bijvoorbeeld dat ca. 25% van de huishoudens met lage inkomens bezuinigt op ziektekostenenverzekeringen. AlswedeSCP<normhanterenligthetaandeelNederlandsehuishoudensmeteenbetaalbaarheidsrisico opca.15%.hanterenwedenibud<normdanisditca.9%. 5

8 4 Omvang'voorraad'sociale'huurwoningen Omvanggoedkopevoorraad Debetaalbaarheidvanhetwonenheefteendirectverbandmetdeomvangvandevoorraadgoedkope huurwoningen en de mate waarin er goedkope huurwoningen beschikbaar komen voor nieuwe toetreders op de woningmarkt met een laag inkomen. Als gevolg van huurbeleid (boven<inflatoire huurstijging)investeringenindekwaliteitvanwoningen(energieprestaties)ensloop<enverkoopbeleid slinkt de voorraad goedkope huurwoningen. Bureau Rigo heeft deze ontwikkeling voor de Tilburgse woningmarkt in beeld gebracht. In dit hoofdstuk gebruiken we de resultaten van het Tilburgse onderzoekalsillustratievandeactueleontwikkelingenrondomdebetaalbaarheidinderegio.lokaal kunnenzichvanzelfsprekendverschillenvoordoentussengemeentenentussenwoningcorporaties. HetaantalcorporatiewoningenisinTilburgtoegenomenmaarde kernvoorraad (huurwoningenmet eenhuurtotdetweedeaftoppingsgrens)istussen2009en2013afgenomenvan28.300naar woningen.indezelfdeperiodeishetaantalhuishoudensmetlageinkomensintilburgtoegenomen.de totale groep huishoudens met een inkomen onder de is gestegen van in 2009 naar in2013.Binnendezegroepisdeomvangvandeprimairedoelgroepnogveelhardergestegen namelijkmet6.200huishoudens. Het tekort aan goedkope huurwoningen is deels het gevolg van het scheefwonen. Het aantal scheefwoners (huishoudensmethogereinkomensdiewonenineensocialehuurwoning)isindezelfde periodeafgenomen.eengroterdeelvandevoorraadsocialehuurwoningenwordtdusbewoonddoor huishoudens met een laag inkomen. Tegelijkertijd ziet Rigo het aantal huishoudens uit de primaire doelgroepinduurderehuurwoningentoenemen.omhettekortaangoedkopesocialehuurwoningenin de komende jaren op te vangen zou de goedkope scheefheid met nog eens 24% moeten worden teruggedrongen.luktdatnietdanzijnextragoedkopesocialehuurwoningennodigomdewoningvraag vanhuishoudensmetlagereinkomensteaccommoderen. Hoeweler11.000huishoudensuitdeprimairedoelgroepwonenineenkoopwoningconstateertRigo dat de Tilburgse koopsector voor huishoudens die behoren tot de primaire doelgroep geen echt alternatiefbiedt. Woonlasten DegemiddeldehuurlastenliggeninTilburgmet 535ietslagerdaninbijvoorbeeldBreda( 555)en DenBosch( 565).DenettohuurlastenenenergielastenindesocialehuurvoorraadzijninTilburglicht gestegen ten opzichte van Voor de primaire doelgroep worden huurlastenstijgingen (deels) gecompenseerddoordehuurtoeslag.nietteminheeft48%vandehuurdersvancorporatiewoningenuit deprimairedoelgroepen17%vandeoverigehuurdersmeteeninkomenonderde tehoge woonlasten als wordt gekeken naar acceptabele woonquotes. Deze percentages liggen hoger dan in 2009.IntotaalgaathetinTilburgom8.800huishoudensbijna1.500meerdanin2009.Opbasisvande budgetbenadering (NIBUD<normen) heeft 14% van de huurders van woningcorporaties te hoge woonlasten. Het grootste deel (87%; huishoudens) van deze huurders behoort tot de primaire doelgroep. 6

9 AcceptabelehuurquotesvolgensdegemeenteendewoningcorporatiesinTilburg Alleenstaanden Samenwonenden Gezinnen Primairedoelgroep 35% Inkomenstotmodaal 45% 35% Beschikbaarheidgoedkopewoningenvoornieuwetoetreders Het Tilburgse onderzoek geeft inzicht in de mate waarin de ontwikkeling van de sociale huurwoningvoorraadaansluitbijdeontwikkelingvandedoelgroep(zowelinomvangalsininkomens). Een ander knelpunt vormt de beschikbaarheid van het aantal vrijkomende goedkope huurwoningen voornieuwetoetreders.woningcorporatiesgebruikenhetmomentdateenwoningvrijkomtvaakomde huur te harmoniseren (doorgaans te verhogen). Gezien het feit dat er relatief weinig goedkope huurwoningen zijn huren worden geharmoniseerd en de mutatiegraad laag is (en een deel van de vrijkomende woningen moet worden toegewezen aan statushouders en andere bijzondere doelgroepen)accepterenveelwoningzoekendennoodgedwongenhuurwoningenmeteenhuurdie(te) hoogisinrelatietothuninkomen.omdieredenishetvanbelangnietalleentekijkennaardehoogte van huren op voorraadniveau in relatie tot de inkomens van de bewoners en de omvang van de doelgroepmaarooknaardehoogtevandehurenvanaangebodenwoningeninrelatietotdeinkomens vanwoningzoekenden. 7

10 5 Betaalbaarheidsproblemen 5.1 BetaalbaarheidsrisicohuurEenkoopsector Nemenbetaalbaarheidsproblementoe? De problematiek van de betaalbaarheid van het wonen komt zowel in de huur< als in de koopsector voormaarisgeconcentreerdindehuursector.zo nvandenederlandsehuurdersheeftopbasis van de normen van het NIBUD te maken met een betaalbaarheidsrisico (niet perse een betaalbaarheidsprobleem).devraagrijstofditprobleemindeafgelopenjarenistoegenomen.harde cijfers hierover ontbreken. Niettemin is het aannemelijk dat het aantal huishoudens met een betaalbaarheidsrisicoistoegenomen.dekoopkrachtvanhuishoudensisimmersafgenomenterwijlde huurverhogingdelaatstejarenhogerwasdandeinflatie.dehurenstegenin2013metgemiddeldmet 47%;eenstijgingvan22%bovendeinflatie.In2014stegendehurengemiddeldmet43%terwijlde inflatie098%bedroeg.eenverschilvan332%.hetonderzoekvanrigointilburgbevestigtditbeeld. Deextraruimtevoorhuurverhogingmoetdehuurprijzenvanwoningenmeerinevenwichtbrengenmet de vraag van de markt. Zo wil de overheid de doorstroming op de woningmarkt bevorderen. De vooruitzichten voor de komende jaren zijn door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) in beeldgebrachtineentrendanalyse.hetwswkomttotdeconclusiedatdehurenindekomendevijf jaarmetgemiddeld42%perjaarzullenstijgenruimbovendeverwachteinflatie.ditbetekentdathet wonen duurder wordt. Logischerwijs zal dit leiden tot een groeiend aantal huishoudens met een betaalbaarheidsrisico. Diverse andere ontwikkelingen hebben invloed op de vraag naar betaalbare woningen voor diverse doelgroepen.degroepmiddeninkomensdieopgrondvandeeuropeserichtlijnnietmeerinaanmerking komtvooreensocialehuurwoningzoektnaarbetaalbarehuurwoningenindevrijesectorenbetaalbare koopwoningen. Een groep ouderen zoekt naar betaalbare appartementen. De flexibilisering van de arbeidsmarktheeftinvloedopdezekerheidenbestedingsruimtevanhuishoudens. Betaalbaarheidsrisico sindesocialehuursector Huishoudensmeteenbetaalbaarheidsrisicowoneninzeeroverwegendemateindehuursectorendan inhetbijzonderincorporatiewoningen.hetgemiddeldeinkomenvanhuurdersbijeencorporatieisdan ookflinklagerdanhetinkomenvanhuurdersvaneenparticulierehuurwoningofeenkoopwoning. Uitbetaalbaarheidsonderzoekblijktdathuishoudensmetbetaalbaarheidsrisicorelatiefvaakwonenin eenwoningindehuurprijsklassebovende 577(eersteaftoppingsgrens). Tabel1:Nederlandsehuishoudensenhuurderscorporatiewoningennaarinkomensgroep(2012).Bron:CBS Huishoudens % Ineen corporatiewoning Bijstandsgroep % % Huurtoeslaggerechtigedoelgroep % % Niet<huurtoeslaggerechtigedoelgroep % % Middeninkomens( en ) % % Hogereinkomens( ) % % Totaal % 8

11 VolgensAedeshadin2010ongeveer8%vandehuurderseenachterstandmethetbetalenvandehuur. Hetgrootstedeelvandehuurachterstandwordtindepraktijkuiteindelijktochbetaald.Hetoninbare deelbedraagtslechts13%. Deverschilleninbetaalbaarheidsrisicotussenenergielabelsblijkenopvallendgenoegnietsignificantte zijn.hetmaaktblijkbaarnietzoveeluitofeenhuurderineenslechtofineengoedgeïsoleerdewoning woont. De mate waarin sprake is van een betaalbaarheidsrisico is even groot. De huren van goed geïsoleerdewoningenzijnoverhetalgemeenhogerendestookkostenlagerenandersomzijndehuren van slecht geïsoleerde woningen lager en de stookkosten hoger. Wel neemt het aantal goedkope huurwoningenafalsgevolgvanhuurharmonisatienainvesteringeninenergieprestaties. Betaalbaarheidsrisico sindekoopsector Hetbetaalbaarheidsrisicoindekoopsectoriszeerbeperkt.Bijdeniet<huurtoeslaggerechtigedoelgroep ishetgemiddeldeinkomeninprincipetoereikendomeenkoopwoningtekopen.voorhuishoudensmet eenhogerinkomengeldtdatdeinkomstengemiddeldgenomen(ruim)toereikendzijnomdeuitgaven te dekken. Alleen het gemiddelde inkomen van de huurtoeslaggerechtige doelgroep die in een koopwoningwoontisniettoereikendopgrondvandebudgetnormenvanhetscpenhetnibud.deze huishoudenskomenmaandelijkstussende 250en 1.100tekort. Uit cijfers van het Bureau Krediet Registratie (BKR) blijkt dat ca huiseigenaren een betalingsachterstandhebbenophunhypotheek(25%vanallehuiseigenaren).hetaantalhuiseigenaren met betalingsachterstand op de hypotheek neemt nog wel toe als gevolg van werkloosheid en echtscheiding de toename wordt echter per jaar minder. Betaalbaarheidsrisico in de koopsector is evenwichtiggespreidisoverallekoopprijsklassen. Delastendiegemoeidzijnmetenergiezijnvooreigenarenhogerdanvoorhuurders.Ditverschilblijkt niet een gevolg van verschillen in isolatiegraad van woningen. Koopwoningen zijn in Nederland gemiddeld genomen beter geïsoleerd dan huurwoningen. De verschillen kunnen het gevolg zijn van verschilleningroottevandewoningverschilleninstookgedragofverschilleninapparaatgebruik. 5.2 Welkegroepenlopenrisico? Nietallegroepenindesamenlevinghebbeneenevengrootbetaalbaarheidsrisico.Degroependiehet grootsterisicolopenzijnjongehuishoudenseenoudergezinnenalleenstaandenenlageropgeleiden. Jongehuishoudens Hetbetaalbaarheidsrisiconeemtafmethettoenemenvandeleeftijd.17%vandehuishoudenstot35 jaarbeschiktoveronvoldoendeinkomstenterdekkingvandenormuitgavenvoorlevensonderhouden dewerkelijkeoverigekosten.onderde65<plussersligtditnogmaarop13%. Vandekoopwoningendie onderwaterstaan is7eigendomvaneenhuishoudenindeleeftijdsgroep 25tot45jaar. Eenoudergezinnenenalleenstaanden Eenoudergezinnen en alleenstaanden hebben het het moeilijkst. Die groepen hebben het vaakst een betaalbaarheidsrisico. Voor gezinnen en tweepersoonshuishoudens ligt het aandeel met een 9

12 betaalbaarheidsrisico ver onder het gemiddelde. Binnen de koopsector hebben eenoudergezinnen relatief veel kans op een betaalbaarheidsrisico. De oorzaak hiervan is vaak dat na echtscheiding de woonlastenopeeninkomendrukkeninplaatsvanoptwee. Laagopgeleiden Eriseensterkverbandtussenbetaalbaarheidsrisicoenopleiding.Relatiefgezienhebbenmensenmet een lagere opleiding vaker een betaalbaarheidsrisico. Naarmate de opleiding hoger is neemt het betaalbaarheidsrisicoaf. Allochtonen Allochtonen lopen verhoudingsgewijs vaak een betaalbaarheidsrisico. 25% van deze groep heeft een betaalbaarheidsrisico. Voor autochtonen ligt dat op 12%. Dit verschil hangt direct samen met inkomensverschillen.hetaandeellagereinkomensgroepenonderallochtonenligtaanzienlijkhogerdan onderautochtonen. 5.3 Bestedingsgedrag Betaalbaarheidsproblemen kunnen voortkomen uit de hoogte van de woonlasten maar ook uit het bestedingspatroonvaneenhuishouden.eenhuishoudendatopgrondvandebudgetbenaderinggeen betaalbaarheidsrisico loopt kan in de praktijk best betaalbaarheidsproblemen hebben. De oorzaak daarvanligtdannietindehoogtevandewoonlastenmaarinhetbestedingspatroon.ofhuishoudens met een betaalbaarheidsrisico betaalbaarheidsproblemen kennen hangt ook mede af van hun bestedingspatroon. Wanneerliggenbetaalbaarheidsproblemenaanhetbestedingspatroon? Tussen huishoudens bestaan grote verschillen in bestedingspatronen. Het soort interventies dat effectiefisbijhetbestrijdenvanbetaalbaarheidsproblemenverschiltperhuishouden.eenhuishouden meteensoberuitgavenpatrooneneengoedebetalingsmoraalkanbijbetalingsproblemenvaakweinig veranderen aan het bestedingspatroon. Er zijn echter ook huishoudens waarbij de oorzaken van betaalbaarheidsproblemen bij het eigen bestedingspatroon liggen. We onderscheiden drie bestedingsprofielen : Risicomijders geven niet meer uit dan kan zijn zuinig en sober sparen ondanks hun lage inkomenkopennietopkrediet Nonchalantebetalers zijnslordigmetbetalingenzijngulgevenmakkelijkgeldofspullenwegstaan vaakrooddoorgebrekaanorganisatieenstructuur 10

13 Spenders hechten aan het bezit van dure consumptiegoederen zijn statusgevoelig gevengemakkelijkgelduitstaanvaakrood Als een risicomijder in de betalingsproblemen komt is dat vrijwel zeker te wijten aan te hoge onvermijdelijke lasten (waaronder woonlasten). Dat geldt niet voor een spender of een nonchalante betaler. Wat effectieve interventies zijn om huishoudens met betaalbaarheidsproblemen te helpen hangtdanookinbelangrijkemateafvanhunbestedingsprofiel.datzelfdegeldtvoordewijzewaarop huishoudensmetbetaalbaarheidsproblemenwordenaangesprokendoorinstanties(bijvoorbeelddoor dewoningcorporatie).bijeennonchalantebetalerpasteenfermehouding.hijofzijisslordigenbrengt zichzelfdaarmeeindeproblemen.bijeenrisicomijderiseendergelijkestrengheidnietnodig.hijofzij hoeftniettewordenovertuigddaterfinanciëleproblemenzijn. 11

14 Dongen Huishoudensnaarinkomensklasse Dongen HartvanBrabant < % 48% % 7% 8% 7% > 45% 39% Corporatiebezitnaarprijsklasse(1<1<2015) Dongen HartvanBrabant < % 21% (1 e aftoppingsgrens) 61% 59% (2 e aftoppingsgrens) 12% 8% (liberalisatiegrens) 8% > 710 1% 3% Tekort/overschotsocialehuur Dongen HartvanBrabant Aantalhuishoudens< (A) Waarvanwoonachtigineenkoopwoning(B) Waarvanwoonachtigineenhuurwoning(C) Aantalwoningen< 618(2 e aftoppingsgrens)(d) Tekort/overschotsocialehuur(D<C) <320 <2.215 Aanbodkoopwoningen(< ) Dongen HartvanBrabant (Peildatum:26februari2015) Rijwoning 27(47%) 55(34%) Hoekwoning 7(12%) 22() 2OonderO1kap/geschakeld 6(11%) 18(4%) Vrijstaand 2(4%) 11(1%) Appartement 15(26%) 868(52%) Koopkrachthuishoudens Dongen HartvanBrabant Huishoudensmeteenlagekoopkracht( 9.250) 5% 8% Huishoudensonder/rondsociaalminimum 6% 9% Gemiddeldbesteedbaarinkomen

15 GilzeenRijen Huishoudensnaarinkomensklasse GilzeenRijen HartvanBrabant < % 48% % 7% 7% 7% > 46% 39% Corporatiebezitnaarprijsklasse(1<1<2015) GilzeenRijen HartvanBrabant < % 21% (1 e aftoppingsgrens) 58% 59% (2 e aftoppingsgrens) 11% 8% (liberalisatiegrens) 11% 8% > 710 2% 3% Tekort/overschotsocialehuur GilzeenRijen HartvanBrabant Aantalhuishoudens< (A) Waarvanwoonachtigineenkoopwoning(B) Waarvanwoonachtigineenhuurwoning(C) Aantalwoningen< 618(2 e aftoppingsgrens)(d) Tekort/overschotsocialehuur(D<C) +285 < Huishoudens*in*huurwoning*(naar*inkomensklasse) < Aanbodkoopwoningen(< ) GilzeenRijen HartvanBrabant (Peildatum:26februari2015) Rijwoning 34(59%) 55(34%) Hoekwoning 9(16%) 22() 2OonderO1kap/geschakeld 4(7%) 18(4%) Vrijstaand 0() 11(1%) Appartement 11(19%) 868(52%) Koopkrachthuishoudens GilzeenRijen HartvanBrabant Huishoudensmeteenlagekoopkracht( 9.250) 5% 8% Huishoudensonder/rondsociaalminimum 6% 9% Gemiddeldbesteedbaarinkomen > GilzeRijen 8 7 Huishoudens*in*koopwoning*(naar*inkomensklasse) < > GilzeRijen 2

16 Goirle Huishoudensnaarinkomensklasse Goirle HartvanBrabant < % 48% % 7% 9% 7% > 29% 39% Corporatiebezitnaarprijsklasse(1<1<2015) Goirle HartvanBrabant < % 21% (1 e aftoppingsgrens) 62% 59% (2 e aftoppingsgrens) 6% 8% (liberalisatiegrens) 4% 8% > 710 3% 3% Tekort/overschotsocialehuur Goirle HartvanBrabant Aantalhuishoudens< (A) Waarvanwoonachtigineenkoopwoning(B) Waarvanwoonachtigineenhuurwoning(C) Aantalwoningen< 618(2 e aftoppingsgrens)(d) Tekort/overschotsocialehuur(D<C) +785 < Huishoudens*in*huurwoning*(naar*inkomensklasse) < Aanbodkoopwoningen(< ) Goirle HartvanBrabant (Peildatum:26februari2015) Rijwoning 13(39%) 55(34%) Hoekwoning 1(3%) 22() 2OonderO1kap/geschakeld 4(12%) 18(4%) Vrijstaand 0() 11(1%) Appartement 15(45%) 868(52%) Koopkrachthuishoudens Goirle HartvanBrabant Huishoudensmeteenlagekoopkracht( 9.250) 5% 8% Huishoudensonder/rondsociaalminimum 6% 9% Gemiddeldbesteedbaarinkomen > Goirle 8 7 Huishoudens*in*koopwoning*(naar*inkomensklasse) < > Goirle 3

17 Heusden Huishoudensnaarinkomensklasse Heusden HartvanBrabant < % % 7% 7% 7% > 46% 39% Corporatiebezitnaarprijsklasse(1<1<2015) Heusden HartvanBrabant < % (1 e aftoppingsgrens) 54% 59% (2 e aftoppingsgrens) 14% 8% (liberalisatiegrens) 16% 8% > 710 6% 3% Tekort/overschotsocialehuur Heusden HartvanBrabant Aantalhuishoudens< (A) Waarvanwoonachtigineenkoopwoning(B) Waarvanwoonachtigineenhuurwoning(C) Aantalwoningen< 618(2 e aftoppingsgrens)(d) Tekort/overschotsocialehuur(D<C) <170 < Huishoudens*in*huurwoning*(naar*inkomensklasse) < Aanbodkoopwoningen(< ) Heusden HartvanBrabant (Peildatum:26februari2015) Rijwoning 23(35%) 55(34%) Hoekwoning 5(8%) 22() 2OonderO1kap/geschakeld 5(8%) 18(4%) Vrijstaand 1(2%) 11(1%) Appartement 31(48%) 868(52%) Koopkrachthuishoudens Heusden HartvanBrabant Huishoudensmeteenlagekoopkracht( 9.250) 6% 8% Huishoudensonder/rondsociaalminimum 7% 9% Gemiddeldbesteedbaarinkomen > Heusden 8 7 Huishoudens*in*koopwoning*(naar*inkomensklasse) < > Heusden 4

18 Hilvarenbeek Huishoudensnaarinkomensklasse Hilvarenbeek HartvanBrabant < % 48% % 7% 7% 7% > 52% 39% Corporatiebezitnaarprijsklasse(1<1<2015) Hilvarenbeek HartvanBrabant < % 21% (1 e aftoppingsgrens) 54% 59% (2 e aftoppingsgrens) 15% 8% (liberalisatiegrens) 11% 8% > 710 4% 3% Tekort/overschotsocialehuur Hilvarenbeek HartvanBrabant Aantalhuishoudens< (A) Waarvanwoonachtigineenkoopwoning(B) Waarvanwoonachtigineenhuurwoning(C) Aantalwoningen< 618(2 e aftoppingsgrens)(d) Tekort/overschotsocialehuur(D<C) +5 < Huishoudens*in*huurwoning*(naar*inkomensklasse) < Aanbodkoopwoningen(< ) Hilvarenbeek HartvanBrabant (Peildatum:26februari2015) Rijwoning 2(39%) 55(34%) Hoekwoning 1(3%) 22() 2OonderO1kap/geschakeld 1(12%) 18(4%) Vrijstaand 0() 11(1%) Appartement 8(45%) 868(52%) Koopkrachthuishoudens Hilvarenbeek HartvanBrabant Huishoudensmeteenlagekoopkracht( 9.250) 5% 8% Huishoudensonder/rondsociaalminimum 6% 9% Gemiddeldbesteedbaarinkomen > Hilvarenbeek 8 7 Huishoudens*in*koopwoning*(naar*inkomensklasse) < > Hilvarenbeek 5

19 LoonopZand Huishoudensnaarinkomensklasse LoonopZand HartvanBrabant < % 48% % 7% 9% 7% > 26% 39% Corporatiebezitnaarprijsklasse(1<1<2015) LoonopZand HartvanBrabant < 403 9% 21% (1 e aftoppingsgrens) 69% 59% (2 e aftoppingsgrens) 8% (liberalisatiegrens) 8% > 710 3% 3% Tekort/overschotsocialehuur LoonopZand HartvanBrabant Aantalhuishoudens< (A) Waarvanwoonachtigineenkoopwoning(B) Waarvanwoonachtigineenhuurwoning(C) Aantalwoningen< 618(2 e aftoppingsgrens)(d) Tekort/overschotsocialehuur(D<C) <115 < Huishoudens*in*huurwoning*(naar*inkomensklasse) < Aanbodkoopwoningen(< ) LoonopZand HartvanBrabant (Peildatum:26februari2015) Rijwoning 17(24%) 55(34%) Hoekwoning 7() 22() 2OonderO1kap/geschakeld 3(4%) 18(4%) Vrijstaand 1(1%) 11(1%) Appartement 42() 868(52%) Koopkrachthuishoudens LoonopZand HartvanBrabant Huishoudensmeteenlagekoopkracht( 9.250) 5% 8% Huishoudensonder/rondsociaalminimum 7% 9% Gemiddeldbesteedbaarinkomen > LoonopZand 8 7 Huishoudens*in*koopwoning*(naar*inkomensklasse) < > LoonopZand 6

20 Oisterwijk Huishoudensnaarinkomensklasse Oisterwijk HartvanBrabant < % 48% % 7% 7% 7% > 47% 39% Corporatiebezitnaarprijsklasse(1<1<2015) Oisterwijk HartvanBrabant < % 21% (1 e aftoppingsgrens) 58% 59% (2 e aftoppingsgrens) 8% (liberalisatiegrens) 11% 8% > 710 4% 3% Tekort/overschotsocialehuur Oisterwijk HartvanBrabant Aantalhuishoudens< (A) Waarvanwoonachtigineenkoopwoning(B) Waarvanwoonachtigineenhuurwoning(C) Aantalwoningen< 618(2 e aftoppingsgrens)(d) Tekort/overschotsocialehuur(D<C) <210 < Huishoudens*in*huurwoning*(naar*inkomensklasse) < Aanbodkoopwoningen(< ) Oisterwijk HartvanBrabant (Peildatum:26februari2015) Rijwoning 3(7%) 55(34%) Hoekwoning 0() 22() 2OonderO1kap/geschakeld 2(4%) 18(4%) Vrijstaand 1(2%) 11(1%) Appartement 39(87%) 868(52%) Koopkrachthuishoudens Oisterwijk HartvanBrabant Huishoudensmeteenlagekoopkracht( 9.250) 6% 8% Huishoudensonder/rondsociaalminimum 8% 9% Gemiddeldbesteedbaarinkomen > Oisterwijk 8 7 Huishoudens*in*koopwoning*(naar*inkomensklasse) < > Oisterwijk 7

21 Tilburg Huishoudensnaarinkomensklasse Tilburg HartvanBrabant < % 48% % 7% 8% 7% > 41% 39% Corporatiebezitnaarprijsklasse(1<1<2015) Tilburg HartvanBrabant < % 21% (1 e aftoppingsgrens) 57% 59% (2 e aftoppingsgrens) 7% 8% (liberalisatiegrens) 6% 8% > 710 3% 3% Tekort/overschotsocialehuur Tilburg HartvanBrabant Aantalhuishoudens< (A) Waarvanwoonachtigineenkoopwoning(B) Waarvanwoonachtigineenhuurwoning(C) Aantalwoningen< 618(2 e aftoppingsgrens)(d) Tekort/overschotsocialehuur(D<C) <2.105 < Huishoudens*in*huurwoning*(naar*inkomensklasse) < Aanbodkoopwoningen(< ) Tilburg HartvanBrabant (Peildatum:26februari2015) Rijwoning 399(34%) 55(34%) Hoekwoning 108(9%) 22() 2OonderO1kap/geschakeld 28(2%) 18(4%) Vrijstaand 1() 11(1%) Appartement 646(55%) 868(52%) Koopkrachthuishoudens Tilburg HartvanBrabant Huishoudensmeteenlagekoopkracht( 9.250) 8% Huishoudensonder/rondsociaalminimum 11% 9% Gemiddeldbesteedbaarinkomen > Tilburg 8 7 Huishoudens*in*koopwoning*(naar*inkomensklasse) < > Tilburg 8

22 Waalwijk Huishoudensnaarinkomensklasse Waalwijk HartvanBrabant < % % 7% 7% 7% > 36% 39% Corporatiebezitnaarprijsklasse(1<1<2015) Waalwijk HartvanBrabant < % 21% (1 e aftoppingsgrens) 65% 59% (2 e aftoppingsgrens) 8% 8% (liberalisatiegrens) 8% > 710 3% 3% Tekort/overschotsocialehuur Waalwijk HartvanBrabant Aantalhuishoudens< (A) Waarvanwoonachtigineenkoopwoning(B) Waarvanwoonachtigineenhuurwoning(C) Aantalwoningen< 618(2 e aftoppingsgrens)(d) Tekort/overschotsocialehuur(D<C) <80 <2.215 Aanbodkoopwoningen(< ) Waalwijk HartvanBrabant (Peildatum:26februari2015) Rijwoning 55(34%) 55(34%) Hoekwoning 22(14%) 22() 2OonderO1kap/geschakeld 18(11%) 18(4%) Vrijstaand 5(3%) 11(1%) Appartement 61(38%) 868(52%) Koopkrachthuishoudens Waalwijk HartvanBrabant Huishoudensmeteenlagekoopkracht( 9.250) 6% 8% Huishoudensonder/rondsociaalminimum 8% 9% Gemiddeldbesteedbaarinkomen Huishoudens*in*huurwoning*(naar*inkomensklasse) < > Waalwijk 8 7 Huishoudens*in*koopwoning*(naar*inkomensklasse) < > Waalwijk 9