Ons kenmerk ML40/ Datum uw brief

Transcriptie

1 Milieu Bureau Wonen Aan de gemeenteraad van Nijmegen Korte Nieuwstraat PP Nijmegen Telefoon Telefax (024) gemeente@nijmegen.nl Postbus HG Nijmegen Datum 25 november 2014 Onderwerp Uitkomsten onderzoek stadsregio Betaalbaarheid wonen in beeld Ons kenmerk ML40/ Datum uw brief Contactpersoon Bas Böhm Doorkiesnummer (024) Geachte leden van de raad, Betaalbaarheid ziet ons college als randvoorwaarde voor een woon- en groeistad. Het onderwerp staat landelijk nadrukkelijk op de agenda en zal ook één van de thema s zijn in de nieuwe Woonvisie. Een economische crisis, stijgende werkloosheid, stijgende huren; er zijn diverse redenen die geleid hebben tot een stijging van woonlasten en betalingsproblemen. Dit is voor de Stadsregio Arnhem Nijmegen reden geweest om Companen opdracht te geven onderzoek te doen naar de betaalbaarheid van het wonen. Bij de opstelling van dit onderzoek zijn provincie, corporaties en gemeenten nauw betrokken. Bijgaand vindt u dit onderzoek. In deze brief informeren wij u over de belangrijkste uitkomsten. Tevens geven wij u aan hoe wij deze resultaten in Nijmegen zullen gebruiken en hoe wij u in de toekomst over dit onderwerp zullen blijven informeren. Verschillende woonlastenbenaderingen De betaalbaarheid van het wonen wordt in de praktijk op verschillende manieren benaderd. De woonquote- en budgetbenadering zijn de meest voorkomende. De laatste tijd wordt steeds vaker gebruik gemaakt van een budgetbenadering. Woonquotes zijn gemiddelden en zeggen niet zoveel of bepaalde groepen problemen ondervinden. Om dat in beeld te brengen heeft Companen gebruik gemaakt van de budgetbenadering. Nagegaan is welke huishoudens een woonlastenniveau hebben dat gelet op hun inkomen te hoog is. Huishoudens hebben een betaalbaarheidsrisico als de genormeerde uitgaven voor levensonderhoud en de overige, werkelijke uitgaven, hoger zijn dan de inkomsten. Daarbij zijn de kosten voor levensonderhoud gebaseerd op het Niet-Veel-Maar-Toereikend-budget (NVMT-budget) dat het Sociaal Cultureel Planbureau hanteert; dat budget houdt rekening met het basisbudget dat het NIBUD hanteert én kosten voor sociale participatie van 90 per persoon. Uitkomsten onderzoek De uitkomsten in deze brief zijn stadsregionale cijfers, tenzij anders vermeld. De belangrijkste bron voor het onderzoek is WoON % van de huishoudens in de Stadsregio heeft,

2 Gemeente Nijmegen Milieu Bureau Wonen Vervolgvel 1 uitgaande van het NVMT-budget van het SCP, een betaalbaarheidsrisico en dit betreft huishoudens. Voor Nederland ligt het aandeel huishoudens met een betaalbaarheidsrisico ook op 15%, voor Nijmegen ligt dit op 17% (bijna huishoudens). Een overzicht van Nijmeegse cijfers wordt in de bijlage van het rapport gegeven.. Het betaalbaarheidsrisico ligt in zeer overwegende mate in de huursector ( van de huishoudens) en dan in het bijzonder bij huishoudens in corporatiewoningen. Het gemiddelde inkomen van huurders bij een corporatie is dan ook flink lager dan het inkomen van huurders van een particuliere huurwoning. Het betaalbaarheidsrisico in de koopsector is beperkt (4%, huishoudens). Het vraagstuk van de betaalbaarheid wordt nogal bepaald door de gehanteerde normering. Als voor levensonderhoud uitgegaan wordt van het de normering van het NIBUD, dan ligt het aandeel huishoudens met een betaalbaarheidsrisico niet op 15%, maar aanmerkelijk lager op 9%; het gaat dan om ongeveer huishoudens en dit was huishoudens bij het NVMT-budget van het SCP. Waar en welke groepen hebben een betaalbaarheidsrisico Companen geeft aan dat zonneklaar is dat het betaalbaarheidsrisico bij de lagere inkomensgroepen ligt. In het bijzonder betreft dit dan de bijstandsgroep en de primaire tot de huurtoeslaggrens. Enkele feiten over het betaalbaarheidsrisico naar woonsituatie: De kans op een betaalbaarheidsrisico is het grootst in de huurprijsklasse boven de 524; Het betaalbaarheidsrisico in de koopsector is evenwichtig gespreid over alle koopprijsklassen; De verschillen in betaalbaarheidsrisico tussen energielabels blijken niet significant te zijn. Het maakt blijkbaar niet zo veel uit of een huurder in een slecht of in een goed geïsoleerde woning woont; de mate waarin sprake is van een betaalbaarheidsrisico is even groot. Enkele feiten over het betaalbaarheidsrisico naar en: Vooral jonge huishoudens hebben een betaalbaarheidsrisico; Vooral eenouder gezinnen en alleenstaanden hebben het vaakst een betaalbaarheidsrisico; Lager opgeleiden hebben vooral een betaalbaarheidsrisico; Allochtonen hebben voor 25% een betaalbaarheidsrisico en voor autochtonen ligt dat op 12%. Betaalgedrag Companen heeft in beeld gebracht welke huishoudensgroepen een betaalbaarheidsrisico hebben en daarbij is qua betaalmoraal onderscheid gemaakt tussen risicomijders, nonchalante betalers en spenders. Voor die groepen is de aanpak om het betaalbaarheidsrisico te verminderen ook anders. Zo kan voor de risicomijders ingezet worden op het verlagen van hun woonlasten. Dit draagt direct bij aan het verbeteren van het saldo in het huishouden. Voor de spenders kan dat ook wel, maar dan leidt de besparing op woonlasten niet automatisch tot een positief saldo in het huishoudens; zij zullen ook op betaalgedrag moeten worden aangesproken.

3 Gemeente Nijmegen Milieu Bureau Wonen Vervolgvel 2 Schematisch geeft Companen dit als volgt weer: Huishouden betaalbaarheidsrisico met Huishouden betaalbaarheidsrisico zonder De risicomijder (Woon)lastenverlichting Geen actie nodig De nonchalante betaler (Woon)lastenverlichting + Gedragsaanpak Eventueel gedragsaanpak De spender (Woon)lastenverlichting + Gedragsaanpak Eventueel gedragsaanpak Het onderzoek toont aan dat vooral in de steden Arnhem en Nijmegen er - mede - door het betaalgedrag betaalrisico s ontstaan. Bij aanpak van deze problematiek ligt, naast (woon)lastenverlichting, gedragsaanpak voor de hand. Vervolg Het rapport geeft een aantal handreikingen om de aanpak van betaalbaarheid op lokaal niveau verder uit te werken. Samenwerking tussen betrokken partners is hierbij cruciaal. Een integrale aanpak is nodig waarbij onderscheid gemaakt kan worden tussen: 1. Een betaalbaarheidsvraagstuk op huishoudenniveau De focus ligt hier op kwetsbare groepen en hoe hun situatie kan worden verbeterd. Voorlichting, een budgetcoach, interventies met betrekking tot het betaal- en/of stookgedrag, kan er gebruik gemaakt worden van sociale voorzieningen? Zijn er regelingen bij huurachterstanden mogelijk? 2. Een woningvoorraadvraagstuk Hoe groot is de vraag naar sociale huurwoningen en wat voor maximale huurprijs hoort hierbij? Kunnen bestaande woningen energetisch worden verbeterd en levert dit iets op voor de woonlasten?

4 Gemeente Nijmegen Milieu Bureau Wonen Vervolgvel 3 3. Een verdelingsvraagstuk Komen de vrijkomende goedkope woningen terecht bij de juiste personen? Zo nee, hoe kan dit worden bereikt? Zouden kwetsbare groepen een voorrangspositie moeten krijgen? Wij zullen de handreikingen uit het rapport gebruiken in gesprekken met onze samenwerkingspartners. In eerste instantie in overleggen met woningcorporaties in het kader van de woonvisie en bij de opstelling van nieuwe prestatieafspraken. Onze insteek is daarbij om tot een breed palet aan maatregelen te komen. Om een vinger aan de pols over dit onderwerp te houden zullen wij in ieder geval driejaarlijks, op basis van het WoON en andere beschikbare onderzoeken zoals het sociaal statistisch bestand en de burgerpeiling, uw raad rapporteren over de betaalbaarheid van het wonen in Nijmegen. Hoogachtend, college van Burgemeester en Wethouders van Nijmegen, De Burgemeester, De Gemeentesecretaris, drs. H.M.F. Bruls drs. B. van der Ploeg Aantal Bijlagen: Onderzoek Stadsregio Betaalbaarheid wonen in beeld

5 Stadsregio Arnhem Nijmegen Betaalbaarheid wonen in beeld 11 september 2014

6 DATUM 11 september 2014 TITEL Betaalbaarheid wonen in beeld ONDERTITEL OPDRACHTGEVER Stadsregio Arnhem Nijmegen Boulevard Heuvelink KT Arnhem Postbus BD Arnhem (026) BTW NL B01 IBAN NL95RABO KVK AUTEUR(S) Bert van het Land Jeroen Wissink Theo van der Waals PROJECTNUMMER

7

8 Voorwoord In de Stadsregio Arnhem Nijmegen is betaalbaarheid van het wonen een belangrijk thema. De stadsregio werkt aan voldoende betaalbare woonruimte voor alle inwoners. Binnen de regio worden hier ook afspraken over gemaakt. Zo geldt op dit moment een betaalbaarheidsgrens die bepaalt dat elke gemeente de helft van de woningbouw realiseert in het betaalbare segment: tot de huurtoeslaggrens of tot (v.o.n.). De woningmarkt verandert en zo verandert ook onze kijk op het woonbeleid. Meer en meer komt de focus te liggen op de bestaande voorraad en vraaggericht bouwen. In de onlangs door de regiogemeenten vastgestelde Woonagenda 2020 wordt dit uitgangspunt ook onderstreept. Belangrijk daarbij is het besef dat het overgrote deel van de woningvoorraad al gebouwd is. Het kleine deel dat je nog toevoegt, zal zoveel mogelijk complementair moeten zijn aan de huidige voorraad en in een gezonde verhouding moeten staan tot de behoefte. Daarmee rijst de vraag hoe het gesteld is met de betaalbaarheid van het wonen in de Stadsregio Arnhem Nijmegen. Zijn er betaalbaarheidsproblemen onder (specifieke) groepen huishoudens? En zo ja, bij wie en waar doen deze zich voor? En hoe groot is de behoefte aan betaalbare woningen? Nu, maar ook in de toekomst. Deze vragen vormde voor de Stadsregio Arnhem Nijmegen en de provincie Gelderland aanleiding om met het project woonlastenbenadering te starten. In dat kader is besloten tot een onderzoek om beter inzicht te krijgen in de betaalbaarheid van het wonen in de Stadsregio Arnhem Nijmegen. Dit met voorliggend onderzoek als resultaat. In de komende hoofdstukken kunt u de onderzoeksresultaten lezen. Duidelijk zal worden dat enkele kwetsbare groepen huishoudens in de stadsregio een verhoogd betaalbaarheidsrisicio heeft. Verder komt naar voren dat de discussie over betaalbaarheid een complexe en gevoelige discussie is waarbij diverse partijen waaronder gemeenten, corporaties, provincie, regio en bewoners zijn betrokken. Geen van deze partijen is volledig verantwoordelijk voor het probleem. De inzet van alle partijen is nodig om interventies te laten slagen. Het is dan ook van belang om het gesprek over de betaalbaarheid van het wonen met elkaar te voeren. Om dit gesprek richting te geven, zijn er op basis van dit onderzoek drie vraagstukken aan te wijzen. Deze vraagstukken vormen tezamen de kern van het probleem rondom de betaalbaarheid van het wonen en eventuele vervolgacties kunnen langs de lijnen van deze vraagstukken in gang worden gezet. Het gaat daarbij om een: Verdelingsvraagstuk: hierbij gaat het om de vraag hoe de beschikbare woningen worden verdeeld over de woningzoekenden. Wordt de bestaande goedkope voorraad bewoond door huishoudens met de laagste inkomens? Komt de vrijkomende goedkopere voorraad terecht bij de huishoudens met de laagste inkomens? En zo nee, waarom niet en kan dit worden veranderd. Voorraadvraagstuk: dit vraagstuk beziet de opbouw van de bestaande woningvoorraad in relatie tot de woningbehoefte. De centrale vraag is in welke mate de woningvoorraad aansluit bij de wensen van woningzoekenden? Dit voor wat betreft de prijsopbouw maar ook voor wat betreft de vraag naar bepaalde woonmilieus. Betaalbaarheidsvraagstuk: dit vraagstuk beschrijft het betaalbaarheidsprobleem op huishoudensniveau. De focus ligt bij de betaalbaarheidsriscio s van de meest kwetsbare groepen en de vraag hoe de situatie van deze huishoudens kan worden verbeterd. Van belang daarbij, ook met

9 het oog op interventies, is het besef dat een betalingsprobleem een samenspel is van woonlasten, het inkomen en het bestedingspatroon. Een effectieve aanpak vraagt dan ook om een brede benadering. De rol van de verschillende belanghebbende zal voor ieder vraagstuk verschillend zijn. Voor de regio kan ik zeggen dat de uitkomsten van dit onderzoek in de lopende trajecten rondom de huisvestingsverordening (regionaal verdelingsvraagstuk) en woonagenda (regionaal voorraadvraagstuk) zullen worden meegenomen. Voor wat betreft het betaalbaarheidsvraagstuk en het vraagstuk van de lokale woningvoorraad zijn andere partijen aan zet, zoals gemeenten en corporaties. De stadsregio ziet hierin voor zichzelf geen taak. Welke vervolgacties de komende periode worden opgepakt en door welke partijen of in welke allianties dit gebeurt, is onderwerp van gesprek. Daarbij heb ik de overtuiging dat de gedeelde inzichten die dit onderzoek verschaft een mooie basis vormen voor dit gesprek. Ik daag u allen dan ook uit dit gesprek met elkaar aan te gaan. Ik wens u veel leesplezier. Met vriendelijke groet, Marianne Schuurmans Portefeuillehouder Wonen Stadsregio Arnhem Nijmegen

10 Inhoud Voorwoord Samenvatting 1 1 Inleiding Aanleiding en projectdoelen Uitvoering van het onderzoek Leeswijzer 7 2 Hoe is het vraagstuk betaalbaarheid benaderd? Het begrip betaalbaarheidsrisico Het begrip woonlasten Het begrip betaalbaarheidsrisico en betalingsprobleem Benadering van woonlastenvraagstuk door SCP 12 3 De huidige huisvestingssituatie Samenstelling van de verschillende inkomensgroepen Samenstelling van de woningvoorraad Woonsituatie van de verschillende inkomensgroepen 17 4 De huidige woonlasten in beeld Uitgaven en inkomsten per inkomensgroep Huurquote, koopquote en woonquote Huishoudens met een betaalbaarheidsrisico Het betaalbaarheidsrisico nader gepreciseerd Het betaalbaarheidsrisico naar woonsituatie Het betaalbaarheidsrisico per gemeente 30 5 Het gezicht van de risicogroepen De kenmerken van huishoudens met een betaalbaarheidsrisico Het inzicht in het bestedingspatroon van huishoudens met betaalbaarheidsrisico s Betalingsachterstanden en schulden Wat kunnen we met deze kennis? 46 6 Ontwikkeling inkomensgroepen en woonsituatie Demografische ontwikkeling Economische scenario s Ontwikkeling inkomensgroepen Ontwikkeling woningbehoefte 49 7 Vraagstukken en discussiepunten rond betaalbaarheid van het wonen Overwegingen Vraagstukken Discussiepunten 52 Bijlage 1: Factsheets gemeenten 56 Bijlage 2: Spreiding koopquote en woonquote 76

11 Samenvatting Aanleiding en opdracht Sterk toegenomen energielasten, huren die sneller stijgen dan de inflatie, aangescherpte hypotheekregels waardoor het moeilijker is om een woning te kopen, gestegen werkloosheid en een daling van de koopkracht. Kortom, er hebben zich tal van ontwikkelingen voorgedaan waardoor de betaalbaarheid van het wonen meer onder druk is komen te staan. Om deze reden hebben de Stadsregio Arnhem Nijmegen en de provincie Gelderland begin 2013 besloten om het project woonlastenbenadering te starten. In dat kader is besloten tot een onderzoek om beter inzicht te krijgen in de betaalbaarheid van het wonen in de Stadsregio Arnhem Nijmegen. Dit met voorliggend onderzoek als resultaat. Gezamenlijke aanpak is noodzakelijk De discussie over betaalbaarheid is een gevoelige discussie. Diverse partijen zijn actief op het terrein van (betaalbaar) wonen waaronder het rijk, gemeenten, corporaties, regio en provincie maar één duidelijke verantwoordelijke is niet aan te wijzen. Dit maakt dat bij eventuele problemen rondom dit vraagstuk de vraag van eigenaarschap een lastige is. Zeker in een tijd dat de overheid, woningcorporatie, energiebedrijven, andere instanties en woonconsumenten moeten bezuinigen. In een tijd dat de rijksoverheid hogere huren stimuleert, de sociale huursector in omvang wil verkleinen, de hypotheekmogelijkheden beperkt en de doorstroming stagneert. Het vraagstuk is complex. Eén ding staat echter vast, zo blijkt uit dit onderzoek: enkele kwetsbare groepen huishoudens heeft een groot probleem. Wie helpt hen om in bovenstaande omgeving dit probleem de baas te blijven? Verschillende benaderingen van de betaalbaarheid van het wonen De betaalbaarheid van het wonen wordt in de praktijk op verschillende manieren benaderd. De woonquotebenadering en de budgetbenadering zijn veel gebruikte invalshoeken. Geen van de benaderingen geeft een compleet beeld van de problematiek en geen van de benaderingen geeft voldoende houvast voor effectieve interventies. De centrale vraag in dit onderzoek is hoeveel, en in het bijzonder, welke groepen mensen niet rond kunnen komen met hun inkomen. Deze mensen hebben een betalingsprobleem of -risico. Belangrijk daarbij om te beseffen is dat een betalingsprobleem een samenspel is van woonlasten, het inkomen en het bestedingspatroon. Met een eenzijdige benadering (i.e. door slechts naar een of twee van deze facetten te kijken) van de woonlasten kan niet op effectieve wijze tot oplossingen voor deze mensen worden gekomen. Het woonlasten-/betaalbaarheidsprobleem kan alleen worden opgelost vanuit een breed inzicht en een goed gesprek tussen alle betrokken instanties en bedrijven. In dit onderzoek wordt het brede inzicht geboden. Breed palet aan interventies mogelijk Voordat een beschrijving gegeven wordt van de onderzoeksresultaten, wordt eerst ingegaan op de mogelijk interventies. Ook deze kunnen vanuit verschillende disciplines worden ingezet: Vanuit het vastgoed: de omvang en samenstelling van de bestaande woningvoorraad (95 % van de voorraad tot 2025 staat er al) en de aanvullende nieuwbouw. De beschikbaarheid: zijn de juiste woningen op het juiste moment beschikbaar, faciliteren van doorstroming. De kosten van het wonen: de hoogte van de huur, de koopprijs van de woning Betaalbaarheid wonen in beeld 1

12 Aanvullende maatregelen ten aanzien van de kosten van het wonen: de starterslening, de hoogte van de huur, de hypotheekrenteaftrek, de huurtoeslag. De andere woonlasten: de kosten van energie, water, OZB en andere lokale heffingen. Het inkomen: het salaris, de uitkering, AOW en toeslagen. Het bestedingspatroon: in welke mate heeft men grip op het huishoudboekje, welke prioriteit legt men bij welke uitgaven, hoe makkelijk koopt men op afbetaling, heeft men schulden of betalingsachterstanden? Dit is slechts een aantal voorbeelden van mogelijke interventies. Echter het rapport zal verduidelijken dat betaalbaarheidsproblemen om lokaal maatwerk vragen. De keuze van de Stadsregio Arnhem Nijmegen De Stadsregio Arnhem Nijmegen heeft in overleg met haar gesprekspartners (gemeenten en corporaties) gekozen voor een brede insteek van het onderzoek. Deze insteek biedt een solide basis voor het noodzakelijke overleg tussen de partners bij mogelijke interventies. Alvorens aan het eind van deze samenvatting in te gaan op dit overleg en het vervolgtraject, wordt eerst inzicht geboden in de belangrijkste resultaten. Huurquote, koopquote en woonquote Het percentage van het besteedbaar inkomen dat huurders uitgeven aan netto huurlasten (bruto huur minus eventuele huurtoeslag) ligt in de Stadsregio Arnhem Nijmegen op 22% en dit is conform het Nederlandse gemiddelde (zie tabel 4.3 op pagina 22 voor meer informatie). Ook de woonlasten zijn in beeld gebracht en daartoe worden alle woongerelateerde lasten gerekend, zoals huur, water, energie, reinigingsrecht, etc. In de Stadsregio Arnhem Nijmegen ligt de woonquote voor huurders op 34% en ook dat is vergelijkbaar met het landelijke niveau. De huurquote is uiteraard het hoogst voor de bijstandsgroep, de groep met gemiddeld het laagste inkomens. Voor de primaire (=huurtoeslaggerechtige) zijn de huurlasten gemiddeld lager dan voor de secundaire (=niethuurtoeslaggerechtige) en dit hangt samen met het feit dat de primaire wel huurtoeslag ontvangt en de secundaire niet. Verder zijn het vooral alleenstaanden die gemiddeld een hogere huurquote hebben. Eigenaren hebben een koopquote van 21% en dit ligt één procent lager dan voor de huurders. De budgetbenadering Woonquote s zijn gemiddelden en zeggen niet zoveel of bepaalde groepen problemen ondervinden met de betaalbaarheid van het wonen. Om dat in beeld te brengen is gebruik gemaakt van de budgetbenadering. Nagegaan is welke huishoudens een woonlastenniveau hebben dat gelet op hun inkomen te hoog is. Huishoudens hebben een betaalbaarheidsrisico als de genormeerde uitgaven voor levensonderhoud en de overige, werkelijke uitgaven, hoger zijn dan de inkomsten. Daarbij zijn de kosten voor levensonderhoud gebaseerd op het Niet-Veel-Maar-Toereikend-budget (NVMT-budget) dat het Sociaal Cultureel Planbureau hanteert; dat budget houdt rekening met kosten voor sociale participatie van 90 per persoon en ligt daardoor hoger dan het basisbudget dat het NIBUD hanteert. Huishoudens met een betaalbaarheidsrisico hebben niet per definitie ook een betalingsprobleem. Zij kunnen in werkelijkheid voor levensonderhoud minder uitgeven dan het normbedrag dat het NIBUD of het SCP als richtlijn hanteert, zij kunnen interen op hun financiële reserves of worden wellicht bijgestaan door derden Betaalbaarheid wonen in beeld 2

13 Omvang van het betaalbaarheidsrisico In de Stadsregio Arnhem Nijmegen beschikt 47% van de huishoudens over een inkomen dat onder de EU-grens ligt; dit betreft de bijstandsgroep (5%) plus huurtoeslaggerechtigde (23%) plus de niet-huurtoeslaggerechtigde" (19%). Landelijk ligt dit iets lager, namelijk op 45%. 15% van de huishoudens in de Stadsregio Arnhem Nijmegen heeft, uitgaande van het NVMT-budget, een betaalbaarheidsrisico en dit betreft huishoudens. Voor Nederland ligt het aandeel huishoudens met een betaalbaarheidsrisico ook op 15%. Het betaalbaarheidsrisico ligt in zeer overwegende mate in de huursector ( huishoudens) en dan in het bijzonder bij huishoudens in corporatiewoningen (ca ). Het gemiddelde inkomen van huurders bij een corporatie is dan ook flink lager dan het inkomen van huurders van een particuliere huurwoning. Het betaalbaarheidsrisico in de koopsector is zeer beperkt en ligt op 4% (7.000 huishoudens). Hanteren van normen Het vraagstuk van de betaalbaarheid wordt nogal bepaald door de gehanteerde normering. Als voor levensonderhoud uitgegaan wordt van het de normering van het NIBUD, dan ligt het aandeel huishoudens met een betaalbaarheidsrisico niet op 15%, maar aanmerkelijk lager op 9%; het gaat dan om ongeveer huishoudens en dit was huishoudens bij het NVMT-budget van het SCP. Waar en welke groepen hebben een betaalbaarheidsrisico Het is helder dat het betaalbaarheidsrisico bij de lagere inkomensgroepen ligt. In het bijzonder betreft dit dan de bijstandsgroep en de huurtoeslaggerechtige tot de huurtoeslaggrens. Enkele feiten over het betaalbaarheidsrisico naar woonsituatie: Betaalbaarheidsrisico komt het meest voor in de huurprijsklasse boven de 524. Het betaalbaarheidsrisico in de koopsector is evenwichtig gespreid over alle koopprijsklassen. De verschillen in betaalbaarheidsrisico tussen energielabels blijken niet significant te zijn. Het maakt blijkbaar niet zo veel uit of een huurder in een slecht of in een goed geïsoleerde woning woont; de mate waarin sprake is van een betaalbaarheidsrisico is even groot. De huren van goed geïsoleerde woningen zijn namelijk over het algemeen hoger en de stookkosten lager, en andersom zijn de huren van slecht geïsoleerde woningen lager en de stookkosten hoger. Het betaalbaarheidsrisico verschilt per gemeente. In tabel 4.16 op pagina 30 zijn deze verschillen weergegeven. Ook zijn de belangrijkste onderzoeksresultaten per gemeente in een factsheet gevat. Deze factsheets vindt u in de bijlage. Het gezicht van de groepen met een betaalbaarheidsrisico; welke groepen lopen risico? Niet alle groepen in de samenleving hebben een evengroot betaalbaarheidsrisico. De groepen die vooral risico lopen zijn jonge huishoudens, eenouder gezinnen, alleenstaanden en lager opgeleiden. Verder heeft de groep allochtonen een hoger betaalbaarheidsrisico (25%) dan autochtonen (12%). In dit onderzoek zijn de verschillende segmenten / en gekoppeld aan de volgende bestedingsprofielen: Risicomijders: geeft niet meer uit dan kan, zuinig en sober, spaarzaam, koopt niet op krediet. Spenders: consumptie gericht, geeft gemakkelijk geld uit, staat vaak rood. Nonchalante betalers: nonchalant en slordig in betalingen, zijn gul, staan vaak rood door slordigheid Betaalbaarheid wonen in beeld 3

14 In hoofdstuk 5 omschrijven we voor de verschillende groepen de bestedingsprofielen en de mentaliteitskenmerken. Met dit inzicht geven we aanknopingspunten voor effectieve interventies. Tevens wordt beschreven op welke wijze deze segmenten aanspreekbaar zijn op gedragsverandering en hoe de communicatie met hen zou kunnen plaats vinden. Ontwikkeling inkomensgroepen en woonsituatie Om zicht te krijgen op de ontwikkeling van de verschillende inkomensgroepen zijn twee scenario s uitgewerkt die respectievelijk uitgaan van gemiddeld 0% en +1% koopkrachtverbetering per jaar. In het 0-scenario zal de omvang van de huurtoeslaggerechtige (inclusief bijstandsgroep) en de niethuurtoeslaggerechtige nog flink toenemen. Beide groepen samen vormen de EU- en die bestaat nu uit huishoudens en dat aantal zal tot 2025 bij 0%-koopkrachtgroei nog toenemen met huishoudens; een toename met 6%. Bij 1% koopkrachtgroei zal de EU- iets afnemen met 700 huishoudens. In tabel 6.1 en 6.2 kunt u meer informatie over (de effecten van) deze scenario s vinden. Uitgaande van 0%-koopkrachtgroei is er een grotere vraag naar sociale huurwoningen tussen 2012 en 2025 van woningen; een toename van ongeveer 7%. Hierbij is aangenomen dat de goedkope scheefheid (= midden en hogere inkomens die in een sociale huurwoning wonen) constant blijft; deze ligt momenteel rond de 28% en dit betreft tussen de en huishoudens in de regio die te goedkoop wonen. Als de goedkope scheefheid afneemt van nu 28% naar 22% in 2025, dan hoeft de voorraad sociale huurwoningen niet toe te nemen en volstaat het huidige aanbod. Bij +1%- koopkrachtgroei volstaat de huidige sociale huurvoorraad. Betaalbaarheid van het wonen is meer een verdelingsvraagstuk binnen de bestaande woningvoorraad dan een nieuwbouwvraagstuk De betaalbaarheid van het wonen is niet een kwantitatief maar een kwalitatief probleem. Er zijn in principe genoeg sociale huurwoningen in de voorraad maar deze zijn in onvoldoende mate beschikbaar. Echter, gelet op het prijsniveau van deze woningen worden ze niet altijd bewoond door de mensen met een passend inkomen. Het verminderen van het betaalbaarheidsrisico kan binnen die bestaande woningvoorraad gebeuren, maar dat vraagt om een herschikking op het punt van bewoning (bewoners laten verhuizen naar een woning met een passend prijsniveau) of op het punt van huurprijsniveau (huurprijs afstemmen op het inkomen). Vervolg Het uitgevoerde onderzoek levert een beeld op hoe het met het betaalbaarheidsrisico van het wonen in de Stadsregio Arnhem Nijmegen is gesteld. De omvang hiervan komt ruwweg overeen met het landelijk beeld. Duidelijk is geworden waar en bij welke groepen de betaalbaarheidsrisico s zijn geconcentreerd. Duidelijk is dat de vermindering van het betaalbaarheidsrisico niet binnen de macht en de verantwoordelijkheid ligt van één bepaalde partij. Een effectieve aanpak vereist dat alle partijen de handen in één slaan (inclusief de consument) en bij de discussie over betaalbaarheid worden betrokken. Dit rapport biedt diverse inzichten in de problematiek rondom de betaalbaarheid van het wonen en vormt daarmee een goede basis voor dit gesprek Betaalbaarheid wonen in beeld 4

15 1 Inleiding 1.1 Aanleiding en projectdoelen Betaalbaarheid van het wonen staat onder druk De Stadsregio Arnhem Nijmegen heeft diverse inhoudelijke overwegingen gehad om onderzoek te doen naar de betaalbaarheid van het wonen. In de eerste plaats werd vastgesteld dat de discussie rond betaalbaarheid zich landelijk en ook in de Stadsregio Arnhem Nijmegen beperkte tot de hoogte van de huur- en hypotheeklasten. Echter, in het afgelopen decennium is sprake geweest van een sterke stijging van de energielasten en dit heeft een flink effect gehad op de ontwikkeling van de woonlasten. Maar er speelt meer. Jarenlang is er sprake geweest van een inflatievolgend huurbeleid, maar dit is sinds enige tijd losgelaten, met als gevolg dat de huren meer stijgen dan de inkomens. Door nieuwe hypotheekregels is het moeilijker om een woning te kopen. Verder zijn in de afgelopen jaren de inkomens minder gestegen dan de inflatie; per saldo is sprake geweest van koopkrachtverlies. Tevens is de werkloosheid fors toegenomen en is het inkomen van die huishoudens flink afgenomen. Geconcludeerd kan worden dat er zich diverse ontwikkelingen hebben voorgedaan, waardoor de betaalbaarheid van het wonen meer onder druk is komen te staan. Daarom hebben de Stadsregio Arnhem Nijmegen en de provincie Gelderland begin 2013 besloten om het project woonlastenbenadering te starten. Doel van het project is aandacht en draagvlak voor denken in woonlasten te creëren en te onderzoeken welke mogelijkheden er zijn om met een woonlastenbenadering aan de slag te gaan. In dat kader is een eerste onderzoek afgerond. Door Rigo is een handreiking woonlasten opgesteld op basis waarvan de twintig regiogemeenten de te nemen vervolgacties hebben bepaald. Één van die acties is het uitvoeren van een onderzoek om beter inzicht te krijgen in de hoogte van de woonlasten in de Stadsregio Arnhem-Nijmegen. Doelen van het onderzoek en onderzoeksvragen Het uit te voeren onderzoek naar de betaalbaarheid van het wonen moet de volgende doelen dienen: 1. Het onderzoek moet inzicht bieden in de hoogte en samenstelling van de woonlasten in de regio Arnhem Nijmegen. 2. Het onderzoek moet gezicht geven aan de betaalbaarheid van het wonen, zodat duidelijk is wie en waar sprake is van een betaalbaarheidsrisico. 3. Het onderzoek moet bijdragen tot gedeelde inzichten over de woonlastenproblematiek bij de betrokken partijen (onder andere: gemeenten en corporaties) en het gesprek stimuleren tot het inzetten van vervolgacties. Samengevat hebben de volgende onderzoeksvragen richting gegeven aan de analyse: 1. Wat is de omvang, samenstelling en woonsituatie van de verschillende inkomensgroepen en hoe ontwikkelt deze zich? Hoe is de bestaande voorraad opgebouwd? 2. Hoe hoog zijn de woonlasten van de verschillende inkomensgroepen en huishoudtypen en hoe ontwikkelt deze zich? 3. Hoe is de match tussen woningvoorraad en woningbehoefte voor wat betreft betaalbaarheid? Zijn er voldoende betaalbare woningen voor de verschillende inkomensgroepen? En zijn deze woningen beschikbaar? Betaalbaarheid wonen in beeld 5

16 4. Gezicht geven aan betaalbaarheid: Hoe zijn de en met een betaalbaarheidsrisico en de en met een dreigend betaalbaarheidsrisico te typeren (naar leeftijd, opleidingsniveau, leefstijl, etc.)? 5. Gezicht geven aan de betaalbaarheid: Waar zijn de en met een betaalbaarheidsrisico en met een dreigend betaalbaarheidsrisico te vinden (de risicobuurten)? 1.2 Uitvoering van het onderzoek De gevolgde werkwijze Het onderzoek is op de volgende wijze uitgevoerd. Benaderingswijze: woonquotebenadering of budgetbenadering Gekozen is om het vraagstuk van de betaalbaarheid van het wonen in beeld te brengen via de budgetbenadering. Dit betekent dat nagegaan wordt hoe de inkomsten en uitgaven zijn; uit het saldo blijkt of er wel of niet sprake is van een betaalbaarheidsrisico. Dit wordt nader toegelicht in hoofdstuk 2. Analyse WoON2012 De Stadsregio Arnhem Nijmegen heeft oversampeld en daardoor omvat het WoON2012-bestand bijna respondenten. Op respondentniveau is nagegaan hoeveel de inkomsten en uitgaven zijn, zodat per huishouden bepaald kon worden of er sprake was van een betaalbaarheidsrisico of niet. Deze analyse is uitgevoerd op de zelfstandig wonende huishoudens en de studenten zijn daarbij buiten beschouwing gelaten omdat zij veelal in onzelfstandige woonruimten wonen en niet volledig worden meegenomen in het WoON. Gezicht geven aan het vraagstuk van de betaalbaarheid van het wonen Om het vraagstuk van de betaalbaarheid van het wonen een gezicht te geven, zijn drie invalshoeken gevolgd: o In eerste instantie is het WoON2012 geanalyseerd en zijn de huishoudenskenmerken in beeld gebracht. Zodoende is duidelijk geworden welk soort huishoudens in het bijzonder te maken heeft met betaalbaarheidsrisico s en waar die betaalbaarheidsrisico s zijn geconcentreerd. o In tweede instantie is gebruik gemaakt van gegevensbestanden van Direct Pay, over de kredietwaardigheid en betalingsachterstanden van huishoudens in de Stadsregio Arnhem Nijmegen. o In derde instantie is een segmentatie aangebracht op basis van betaalbaarheidsrisico s. Die segmenten zijn gekoppeld aan bestanden van Motivaction. Via deze koppeling geven we meer inzicht in de onderscheidende mentaliteitskenmerken en de bestedingsprofielen. Het proces De Stadsregio Arnhem Nijmegen is opdrachtgever voor dit onderzoek. Ten behoeve van de opzet van het onderzoek is afstemming gezocht met een vertegenwoordiging van gemeenten en woningcorporaties in de Stadsregio Arnhem Nijmegen en met de Provincie Gelderland. Tussentijds is de werkwijze van het onderzoek besproken in het Platform Wonen Stadsregio Arnhem Nijmegen (het overleg van de ambtenaren wonen van de 20 gemeenten). Tevens zijn de eerste uitkomsten van het onderzoek gepresenteerd Betaalbaarheid wonen in beeld 6

17 1.3 Leeswijzer De inhoud van het rapport is als volgt: In Hoofdstuk 2 wordt beschreven hoe het vraagstuk van de betaalbaarheid van het wonen is aangepakt. Tevens worden gehanteerde definities beschreven. In Hoofdstuk 3 worden voor de Stadsregio Arnhem Nijmegen informatie gepresenteerd over de omvang een samenstelling van de en, de woningvoorraad en de woonsituatie. Hoofdstuk 4: Daarin wordt inzicht geboden in de woonlasten en de mate waarin huishoudens in de Stadsregio Arnhem Nijmegen te maken hebben met een betaalbaarheidsrisico. Hoofdstuk 5: Daarin krijgt het vraagstuk van de betaalbaarheid gezicht. Welk soort huishoudens heeft vooral te maken met een betaalbaarheidsrisico? Wat zijn hun gedragskenmerken en betaalmoraal en welk soort interventies per is functioneel? Hoofdstuk 6: Daarin wordt inzicht geboden in de toekomstige ontwikkeling van de verschillende inkomensgroepen en wordt de toekomstige behoefte aan sociale huurwoningen geraamd. In hoofdstuk 7 worden aanknopingspunten aangereikt voor de vervolgdiscussie over de betaalbaarheid van het wonen in de Stadsregio Arnhem Nijmegen. Dit gebeurt in de vorm van discussievragen. Voor in het rapport is een samenvatting opgenomen Betaalbaarheid wonen in beeld 7

18 2 Hoe is het vraagstuk betaalbaarheid benaderd? Er is voor gekozen om het vraagstuk van de betaalbaarheid van het wonen uit te werken op basis van de budgetbenadering en niet op basis van de woonquotebenadering. Die keuze wordt in dit hoofdstuk toegelicht. Tevens worden in dit hoofdstuk enkele relevante begrippen / definities toegelicht. 2.1 Het begrip betaalbaarheidsrisico Ook voor de Stadsregio Arnhem Nijmegen is de betaalbaarheid van het wonen altijd een belangrijk onderwerp geweest. Daarbij is de aandacht tot nu toe vooral uitgegaan naar het waarborgen dat er voldoende goedkope huur- en koopwoningen in de voorraad beschikbaar zijn. De Stadsregio Arnhem Nijmegen wil het inzicht in de betaalbaarheid van het wonen verdiepen en zicht krijgen op de huishoudens die in de problemen zouden kunnen komen. Dit vraagstuk wordt in Nederland traditioneel weergegeven in de vorm van een quote die aangeeft welk deel van het besteedbaar inkomen van een huishouden opgaat aan wonen. Men spreekt dan over huurquote of woonquote. Een dergelijke quote is een gemiddelde voor een bepaalde groep huurders of eigenaarbewoners en uit die quote kan niet direct worden afgeleid of die groep te maken heeft met een probleem ten aanzien van de betaalbaarheid van het wonen. Immers, voor een bijstandsgerechtigde is een woonlastenquote van 30% een groot probleem, terwijl een miljonair misschien een woonlastenquote van meer dan 80% zonder problemen kan opbrengen. Voor het beantwoorden van de vraag wat betaalbaar wonen is, heeft men dus meer nodig dan alleen een relatie tussen inkomen en woonuitgaven en een willekeurige norm voor betaalbaarheid. Dit wordt niet alleen in wetenschappelijke kring 1, maar in toenemende mate ook in de praktijk ervaren. Daarom is de woonlastenproblematiek en het begrip betaalbaarheid van het wonen vooral benaderd vanuit het gezichtspunt van de consument. Simpel gezegd komt deze benadering er in de praktijk op neer dat hij / zij moet eten, leven, verzekeren, gemeentelijke heffingen betalen, energiekosten betalen en hetgeen resteert, in principe voor de woning kan worden ingezet. Als dat restbedrag hoger is dan de werkelijke huur- of kooplasten, dan blijkt of mensen in de problemen komen. Hiermee lijkt het dat de woonlasten als sluitpost worden gezien. Dat is echter nadrukkelijk niet de bedoeling van de onderzoekers, het is een benaderingswijze om de problematiek inzichtelijk te maken. Schematisch komt dit op het volgende neer. 1 Zie artikel Wat is betaalbaar wonen? van onder meer Mariette Haffner (TU Delft) in het Tijdschrift voor de Volkshuisvesting Betaalbaarheid wonen in beeld 8

19 Huursector Persoon A Persoon B Netto inkomen per maand Uitgaven Uitgaven levensonderhoud volgens NIBUD en SCP OPL-heffingen Water Servicelasten Energie Uitgaven lager dan inkomsten: geen betaalbaarheidsrisico: Uitgaven hoger dan inkomsten: betaalbaarheidsrisico Huurtoeslag bruto huur Huursector Dit schema kan als volgt worden toegelicht. Aan de linkerkant (groen) staan de inkomsten, bestaande uit het besteedbaar inkomen per maand. In het besteedbaar inkomen is rekening gehouden met zorgtoeslag, kinderbijslag, kindgebondenbudget en huurtoeslag. Aan de rechterkant (rood) staan de uitgaven die de volgende componenten omvatten: 1. Allereerst betreft dat de uitgaven voor levensonderhoud. Het NIBUD hanteert hiervoor uitgavennormen per. Dit betreft het basisniveau en dit is het minimaal noodzakelijke niveau van uitgaven voor levensonderhoud. Tevens wordt gebruik gemaakt van het Niet-Veel-Maar-Toereikend-budget dat het Sociaal Cultureel Planbureau (SCP) hanteert bij het bepalen van de armoedegrens. In dit budget wordt naast de uitgaven voor levensonderhoud ook rekening gehouden met een budget van ongeveer 90 per persoon dat ingezet kan worden voor participatie in de samenleving (lidmaatschap verenigingen, etc.). 2. Zorgpremie. Deze premie voor de zorgverzekering wordt betaald per persoon van 18 jaar en ouder. 3. OPL-heffingen. Dit zijn de heffingen van Openbaar Publiekrechtelijke Lichamen, zoals reinigingsrecht en afvalstoffenheffing, rioolrecht, etc. en zijn gekoppeld aan de WOZ. 4. Energielasten. Dit betreft de werkelijke kosten voor gas en elektra. 5. Servicelasten. Een deel van de huurders, met name van meergezinswoningen, betaalt servicelasten voor schoonmaken galerijen, verlichting, etc. 6. Huur. Dit is de werkelijke bruto huur die wordt betaald, exclusief huurtoeslag (de huurtoeslag is verwerkt in het besteedbaar inkomen) Betaalbaarheid wonen in beeld 9

20 Koopsector Persoon A Persoon B Netto inkomen per maand Uitgaven Uitgaven levensonderhoud volgens NIBUD en SCP OPL-heffingen Gemeentelijke OZB Opstalverzekering Onderhoudskosten Water Energie Werkelijke woonlasten lager dan budget: geen / beperkt risico Werkelijke woonlasten hoger dan budget: Risicogroep Bruto hypotheeklasten Belastingteruggave (rente + aflossing) De betaalbaarheid van het wonen voor eigenaar-bewoners wordt op eenzelfde wijze benaderd. Dit schema kan als volgt worden toegelicht. Aan de linkerkant (groen) staan de inkomsten, bestaande uit het besteedbaar inkomen per maand. In het besteedbaar inkomen is rekening gehouden met zorgtoeslag, kinderbijslag, kindgebondenbudget en belastingteruggave in verband met renteaftrek. Aan de rechterkant (rood) staan de uitgaven die de volgende componenten omvatten: 1. Allereerst betreft dat de uitgaven voor levensonderhoud. Het NIBUD hanteert hiervoor uitgavennormen per. Dit betreft het basisniveau en dit is het minimaal noodzakelijke niveau van uitgaven voor levensonderhoud. Tevens wordt gebruik gemaakt van het Niet-Veel-Maar-Toereikend-budget dat het Sociaal Cultureel Planbureau hanteert bij het bepalen van de armoedegrens. In dit budget wordt naast de uitgaven voor levensonderhoud ook rekening gehouden met een budget van ongeveer 90 per persoon dat ingezet kan worden voor sociale participatie (familiebezoek, lidmaatschap verenigingen, etc.). 2. Zorgpremie. Deze premie voor de zorgverzekering wordt betaald per persoon van 18 jaar en ouder. 3. OPL-heffingen. Dit zijn de heffingen van Openbaar Publiekrechtelijke Lichamen, zoals reinigingsrecht en afvalstoffenheffing, rioolrecht, etc. en zijn gekoppeld aan de WOZ. 4. Onroerendezaakbelasting. Eigenaren betalen de gemeentelijke onroerendzaakbelasting, die voor huurders impliciet in de huurprijs is verwerkt. 5. Opstalverzekering. Eigenaren betalen een opstalverzekering, die voor huurders impliciet in de huurprijs is verwerkt. 6. Onderhoudskosten. De onderhoudskosten zijn genormeerd op 0,5% van de WOZ-waarde van de woning. 7. Energielasten. Dit betreft de werkelijke kosten voor gas en elektra. 8. Rente en aflossing. Niet alleen de rentelasten maar ook de aflossing is als een kostenpost aangehouden. De aflossing of spaarpremie voor de hypotheek moet de eigenaar betalen uit zijn liquide middelen. Hierbij moet wel worden aangetekend dat de aflossing op de hypotheek of de betaling van het niet aftrekbare premiedeel bij een spaarhypotheek leidt tot vermogensopbouw of een vermindering van de waardedaling Betaalbaarheid wonen in beeld 10

21 2.2 Het begrip woonlasten Woonlasten Tot voor kort werd landelijk bij de betaalbaarheid van de woningen alleen gekeken naar de huur- en hypotheeklasten. Inmiddels wordt breed gedragen dat het juister is om te letten op alle woonlasten, dus te letten op alle kosten die gemaakt worden als men een woning bewoond. Dit betreft een ruime definitie en concreet worden de volgende componenten tot woonlasten gerekend: Netto huurlasten of kooplasten, dus na aftrek van eventuele huurtoeslag en fiscale voordelen (denk aan de hypotheekrenteaftrek). De heffingen van Openbaar Publiekrechtelijke Lichamen, zoals reinigingsrecht en afvalstoffenheffing, rioolrecht, etc. Aan deze component zijn ook de kosten voor water toegerekend. Onroerendezaakbelasting voor eigenaar-bewoners. Opstalverzekering voor eigenaar-bewoners. Onderhoudskosten voor eigenaar-bewoners. Energielasten. Huur- en woonquote Hiervoor is al toegelicht dat de betaalbaarheid van het wonen in dit onderzoek hoofdzakelijk beschreven wordt op basis van de budgetbenadering. Maar uit informatief oogpunt, wordt ook inzicht geboden in de huur- en woonquotes van de verschillende en. Die begrippen zijn als volgt afgebakend: Huurquote is het deel van het besteedbaar inkomen dat een huurder uitgeeft aan netto huurlasten (= bruto huur + servicekosten - huurtoeslag). Koopquote is het deel van het besteedbaar inkomen dat een eigenaar uitgeeft aan netto kooplasten (= bruto rente en aflossing huur + onderhoud - renteaftrek). Woonquote is het deel van het besteedbaar inkomen dat een bewoner uitgeeft een de netto woonlasten. 2.3 Het begrip betaalbaarheidsrisico en betalingsprobleem In paragraaf 2.1. is beschreven wat onder een betaalbaarheidsrisico wordt verstaan. Het betreft huishoudens waarvan de genormeerde uitgaven voor levensonderhoud en de overige, werkelijke uitgaven hoger zijn dan de inkomsten. Dit hoeft niet te betekenen dat het betreffende huishouden in de praktijk ook een betalingsprobleem heeft, want zij kunnen in werkelijkheid voor levensonderhoud minder uitgeven dan het normbedrag dat het NIBUD en het SCP als normaal achten; zij kunnen minder uitgeven aan eten, participatie, etc. Ook is het mogelijk dat zij interen op hun spaarsaldo. Er is dus een verschil tussen een betaalbaarheidsrisico en een betalingsprobleem Betaalbaarheid wonen in beeld 11

22 Huishoudens met een betaalbaarheidsrisico Huishoudens hebben een betaalbaarheidsrisico als de genormeerde uitgaven voor levensonderhoud en de overige, werkelijke uitgaven hoger zijn dan de inkomsten. Dat betaalbaarheidsrisico is niet aanwezig als de uitgaven lager zijn dan de inkomsten. Huishoudens met een betalingsprobleem Huishoudens met een betalingsprobleem zijn huishoudens die meer uitgeven dan zij zich financieel kunnen veroorloven en daardoor een concrete betalingsachterstand hebben. 2.4 Benadering van woonlastenvraagstuk door SCP Hiervoor is beschreven dat het woonlastenvraagstuk geanalyseerd wordt op basis van de budgetbenadering en daarbij wordt onder meer uitgegaan van de werkelijke kosten die een huishouden maakt voor het huren of kopen van een woning. Het SCP doet dat op een iets andere manier. De kern van het verschil zit hem in dat het SCP in haar benadering een normhuur hanteert in plaats van dat de werkelijke huur als uitgangspunt wordt genomen. De gedachte hierbij is, dat huishoudens geacht worden een huurwoning te bewonen met een huurprijs / kwaliteitsniveau dat past bij het inkomen. Impliciet betekent dit dat het SCP aanneemt dat huurders ook daadwerkelijk kunnen beschikken over een woning met een passende huurprijs. Echter, in de praktijk is dat lang niet altijd mogelijk omdat in de meeste toewijzingssystemen keuzevrijheid bieden aan de woningzoekende. Daardoor komen de goedkope en betaalbare huurwoningen niet bij voorkeur terecht bij de huishoudens met de laagste inkomens en komen soms ook duurdere huur woningen bij mensen met een lager inkomen. In dit onderzoek naar de betaalbaarheid van het wonen wordt uitgegaan van de werkelijke huur die betaald wordt en niet van een genormeerde huur. Daarmee wordt de werkelijkheid het beste benaderd en wordt voorkomen dat het onderzoek een theoretisch exercitie betreft Betaalbaarheid wonen in beeld 12

23 3 De huidige huisvestingssituatie Dit hoofdstuk heeft vooral een informatieve betekenis, waarbij achtereenvolgens ingegaan wordt op de volgende aspecten: Hoe zijn de verschillende inkomensgroepen samengesteld? Hoe is de woningvoorraad in hoofdlijnen samengesteld? Hoe wonen de verschillende inkomensgroepen? 3.1 Samenstelling van de verschillende inkomensgroepen De onderscheiden inkomensgroepen Om de betaalbaarheid van het wonen in beeld te brengen, zijn de volgende en onderscheiden: Bijstandsgroep. Dit zijn de huishoudens met een inkomen tot het bijstandsniveau. Overigens ook huurtoeslag gerechtigd. Huurtoeslaggerechtigde. Dit zijn de huishoudens met een belastbaar jaarinkomen en vermogen tot de grens waarop men in aanmerking kan komen voor huurtoeslag, maar dat inkomen is hoger dan de bijstandsgrens. De inkomensgrenzen voor huurtoeslag waren in 2012 als volgt: o Een- en tweepersoonshuishoudens < 65 jaar: ; o Een- en tweepersoonshuishoudens >= 65 jaar: ; o Drie en meerpersoonshuishoudens < 65 jaar: ; o Drie en meerpersoonshuishoudens >= 65 jaar: Niet-huurtoeslaggerechtigde : Dit zijn de huishoudens die niet in aanmerking komen voor huurtoeslag en een belastbaar jaarinkomen hebben tot (prijspeil 2012). De bijstandsgroep, de huurtoeslaggerechtige en de niet-huurtoeslaggerechtige samen worden de van beleid genoemd. Middeninkomens. Dit zijn de huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen en Hogere inkomens. Dit zijn de huishoudens met een belastbaar jaarinkomen van meer dan Omvang inkomensgroepen Tabel 3.1: Stadsregio Arnhem Nijmegen. Omvang inkomensgroepen, 2012 Stadsregio Arnhem-Nijmegen Nederland Absoluut % Absoluut % Bijstandsgroep % % Huurtoeslaggerechtige % % Niet-huurtoeslaggerechtige % % Middeninkomens % % Hogere inkomens % % Totaal % % Bron: RIO 2011, WoON2012, bewerking Companen. Voor het bepalen van de omvang van de huurtoeslaggerechtige (inclusief bijstandsgroep) is gebruik gemaakt van gegevens uit het Regionaal Inkomens Onderzoek 2011 (RIO2011) van het CBS. Deze informatie is gebaseerd op belastinggegevens. Uit tabel 3.1. blijkt dat 47% van de huishoudens in de Stadsregio Arnhem Nijmegen over een inkomen beschikt dat onder de EU-grens ligt; dit betreft de Betaalbaarheid wonen in beeld 13

24 bijstandsgroep plus de huurtoeslaggerechtige plus de niet-huurtoeslaggerechtige. Landelijk ligt dit iets lager, namelijk op 45%. Ongeveer 5% van de huishoudens in de Stadsregio Arnhem Nijmegen behoort tot de bijstandsgroep en dit komt overeen met het landelijke beeld. De groep die recht heeft op huurtoeslag (bijstandsgroep plus huurtoeslaggerechtige ) bedraagt 28% en dit is iets hoger dan het landelijk gemiddelde (26%). Inkomensgroepen naar leeftijd Tabel 3.2: Stadsregio Arnhem Nijmegen. Huishoudens naar leeftijd en inkomensgroepen, 2012 Tot 35 jaar 35 tot 50 jaar 50 tot 65 jaar 65 jaar e.o. Totaal N = Bijstandsgroep 15% 34% 36% 12% 100% Huurtoeslaggerechtige Niethuurtoeslaggerechtige 14% 20% 16% 50% 100% % 22% 25% 39% 100% Middeninkomens 19% 28% 26% 28% 100% Hogere inkomens 14% 35% 37% 13% 100% Totaal 15% 28% 28% 28% 100% N = X In de bijstandsgroep is de leeftijdsklasse van jaar sterker vertegenwoordigd. Onder de huurtoeslaggerechtige zijn met name de senioren zeer sterk vertegenwoordigd en dat geldt in iets mindere mate ook voor de niet-huurtoeslaggerechtige. Het aandeel hogere inkomens is gemiddeld sterker vertegenwoordigd onder de jarigen. Inkomensgroepen naar huishoudenstype Tabel 3.3: Stadsregio Arnhem Nijmegen. Huishoudens naar huishoudenstype en inkomensgroepen, 2012 Alleenstaand Paar Gezin Eenouder gezin Totaal N = Bijstandsgroep 63% 14% 7% 16% 100% Huurtoeslaggerechtige 54% 27% 7% 12% 100% Niet-huurtoeslaggerechtige 61% 22% 10% 8% 100% Middeninkomens 43% 33% 16% 7% 100% Hogere inkomens 12% 40% 44% 3% 100% Totaal 38% 31% 23% 7% 100% N = X Uit tabel 3.3 blijkt dat in de bijstandsgroep verhoudingsgewijs veel alleenstaanden en eenouder gezinnen voorkomen. Paren en gezinnen hebben, omdat er vaak sprake is van tweeverdieners, een hoger inkomen. Die groepen komen verhoudingsgewijs het meeste voor onder de hogere inkomens Betaalbaarheid wonen in beeld 14

25 Inkomensgroepen naar opleidingsniveau Tabel 3.4: Stadsregio Arnhem Nijmegen. Huishoudens naar opleidingsniveau en inkomensgroepen, 2012 Geen / lager onderwijs Lbo / vmbo Havo / vwo / mbo Hbo / universiteit Totaal N = Bijstandsgroep 15% 25% 33% 27% 100% Huurtoeslaggerechtige 21% 37% 29% 13% 100% Niet-huurtoeslaggerechtige 9% 35% 34% 22% 100% Middeninkomens 4% 31% 30% 35% 100% Hogere inkomens 3% 17% 32% 48% 100% Totaal 9% 27% 32% 32% 100% N = X Het behoeft geen betoog dat er een duidelijke relatie is tussen het opleidingsniveau en het inkomen. Toch is de samenstelling van de bijstandsgroep opmerkelijk. Enerzijds is het aandeel met een lage en middelbare opleiding oververtegenwoordigd en naar verwachting zal het grootste deel van deze groep structureel te maken krijgen met een laag inkomen. Anderzijds heeft 27% van de bijstandsgroep een hbo of universitaire opleiding en dit betreft vermoedelijk grotendeels net afgestudeerde studenten die (nog) geen baan hebben; dit zal veelal een tijdelijke situatie betreffen. Inkomensgroepen naar etniciteit Tabel 3.5: Stadsregio Arnhem Nijmegen. Huishoudens naar etniciteit en inkomensgroepen, 2012 Autochtoon Allochtoon Totaal N = Bijstandsgroep 66% 34% 100% Huurtoeslaggerechtige 77% 23% 100% Niet-huurtoeslaggerechtige 81% 19% 100% Middeninkomens 83% 17% 100% Hogere inkomens 84% 16% 100% Totaal 81% 19% 100% N = X Allochtonen zijn oververtegenwoordigd in de lagere inkomensgroepen. Die oververtegenwoordiging doet zich met name voor in de bijstandsgroep. 3.2 Samenstelling van de woningvoorraad Huurvoorraad naar huurprijs Tabel 3.6: Stadsregio Arnhem Nijmegen. Samenstelling voorraad huurwoningen naar huurprijs (prijsgrenzen 2012), 2012 Corporatiehuur Particuliere huur Totaal N = < % 11% 15% tot % 31% 53% tot % 33% 22% > 664 3% 24% 10% Totaal 100% 100% 100% N = Betaalbaarheid wonen in beeld 15

26 De voorraad huurwoningen in de Stadsregio Arnhem Nijmegen omvat ruim woningen. Deze woningen zijn voor ruim 70% eigendom van de corporaties. De woningen 2 in het van de corporaties hebben gemiddeld lagere huren dan de woningen van particuliere verhuurders. Ongeveer 90% van alle huurwoningen valt onder de liberaliseringsgrens, dus onder de grens van 664 (prijspeil 2012) waarvoor in principe huurtoeslag kan worden verkregen. Koopvoorraad naar koopprijs Tabel 3.7: Stadsregio Arnhem Nijmegen. Samenstelling voorraad koopwoningen naar koopprijs, 2012 < % tot % tot % > % Totaal 100% N = Bijna 60% van de totale koopvoorraad ( ) heeft een prijs onder de In totaal gaat het om koopwoningen. Woningvoorraad naar woningtype Tabel 3.8: Stadsregio Arnhem Nijmegen. Samenstelling woningvoorraad naar woningtype, 2012 Koop Corporatiehuur Particuliere huur Koop Totaal N = Eengezins 56% 43% 87% 71% Meergezins met lift 22% 23% 6% 13% Meergezins zonder lift 22% 34% 8% 16% Totaal 100% 100% 100% 100% N = Ruim 70% van de voorraad bestaat uit eengezinswoningen en verhoudingsgewijs komen die het meest voor in de koopsector. Het aandeel meergezinswoningen zonder lift komen het meest voor bij particuliere verhuurders. Huurbezit corporaties naar energielabel Tabel 3.9: Stadsregio Arnhem Nijmegen. Samenstelling van het woningbezit van de corporaties naar energielabel, 2012 Corporatiehuur Label A 2% Label B 10% Label C 32% Label D 31% Label E 16% Label F + G 8% Totaal 100% N = De hier onderscheiden prijsgrenzen (prijspeil 2012) in de huurvoorraad zijn belangrijk voor het krijgen van huurtoeslag. Tot 366 = kwaliteitskortingsgrens; Tot 524 = eerste aftoppingsgrens voor een- en tweepersoonshuishoudens boven de 23 jaar; Boven 664 = huurtoeslaggrens of liberaliseringsgrens Betaalbaarheid wonen in beeld 16

27 In tabel 3.9 wordt voor de corporatiehuurwoningen het energielabel weergegeven; voor de particuliere huursector en de koopsector is deze informatie niet beschikbaar. Uit tabel 3.9 blijkt dat de energielabels C en D het meest voorkomen. Bijna twee derde van het corporatiebezit heeft een label C of D. 3.3 Woonsituatie van de verschillende inkomensgroepen Inkomensgroepen naar huur/koop Tabel 3.10: Stadsregio Arnhem Nijmegen. Woonsituatie van zelfstandig wonende huishoudens naar inkomensgroepen, 2012 Huur corporatie Huur particulier Koop Totaal N = Bijstandsgroep 57% 22% 21% 100% Huurtoeslaggerechtige Niethuurtoeslaggerechtige 57% 13% 30% 100% % 18% 42% 100% Middeninkomens 27% 16% 57% 100% Hogere inkomens 12% 9% 79% 100% Totaal 32% 13% 55% 100% N = X Totaal EU 75% 57% 29% 47% X Bron: RIO 2011, WoON2012, bewerking Companen Het spreekt voor zich dat de lagere inkomensgroepen vooral aangewezen zijn op de huurwoningen. Naarmate het inkomen hoger is, wonen er meer huishoudens in een koopwoning. Voorts blijkt uit tabel 3.10 dat 75% van de corporatiewoningen door de EU- wordt bewoond. In de koopsector ligt dit percentage op 29%. Tabel 3.11: Stadsregio Arnhem Nijmegen. Bewoning van de huursector van corporaties naar inkomensgroepen, 2012 Stadsregio Arnhem-Nijmegen Nederland Absoluut % Absoluut % Bijstandsgroep % % Huurtoeslaggerechtige % % Niet-huurtoeslaggerechtige % % Middeninkomens % % Hogere inkomens % % Totaal % % Totaal EU % % Bron: RIO 2011, WoON2012, bewerking Companen Tabel 3.11 laat zien dat de corporatiewoningen voor 50% bewoond worden door de bijstandsgroep en de huurtoeslaggerechtige ; dit zijn de huishoudens die recht hebben op huurtoeslag. Dit ligt iets hoger dan landelijk (46%) Betaalbaarheid wonen in beeld 17

28 Inkomensgroepen naar huurprijs Tabel 3.12: Stadsregio Arnhem Nijmegen. Woonsituatie van huurders naar huurprijs en inkomensgroepen, 2012 (rode arcering = goedkope scheefheid) Tot Vanaf 664 Totaal N = Bijstandsgroep 15% 66% 15% 5% 100% Huurtoeslaggerechtige 20% 60% 18% 3% 100% Niethuurtoeslaggerechtige 18% 57% 19% 6% 100% Middeninkomens 19% 47% 25% 10% 100% Hogere inkomens 6% 50% 26% 18% 100% Totaal 14% 54% 22% 10% 100% N = Van de bijstandsgerechtigden die huren, woont 81% in een woning met een huurprijs onder de 524 (eerste aftoppingsgrens) en voor de huurtoeslaggerechtige ligt dit op 80%. Daarnaast valt op dat 75% van de niet-huurtoeslaggerechtige, met een inkomen boven de huurtoeslaggrens en onder de EU-grens, in een woning met een huurprijs onder de 524 woont. Dit is een relatief hoog aandeel. Huishoudens die over een inkomen beschikken dat hoger is dan de EU-grens, kunnen sinds 1 januari 2011 in principe geen aanspraak maken op een sociale huurwoning. Zij worden geacht in een huurwoning boven de huurtoeslaggrens van 664 (prijspeil 2012) of in een koopwoning te wonen. Deze huishoudens met een midden- en hoger inkomen in een sociale huurwoning worden aangemerkt als goedkope scheefwoners. Inkomensgroepen naar koopprijs Tabel 3.13: Stadsregio Arnhem Nijmegen. Woonsituatie van eigenaren naar koopprijs per inkomensgroep, 2012 < tot tot > Totaal N = Bijstandsgroep 59% 23% 8% 10% 100% Huurtoeslaggerechtige 54% 26% 10% 11% 100% Niet-huurtoeslaggerechtige 52% 23% 10% 16% 100% Middeninkomens 39% 32% 11% 18% 100% Hogere inkomens 15% 23% 20% 42% 100% Totaal 36% 25% 14% 25% 100% N = Uit tabel 3.13 kan worden afgeleid dat er een duidelijke relatie is tussen het inkomen en de koopprijs van de woning: bij een hoger inkomen wordt een duurdere koopwoning bewoond Betaalbaarheid wonen in beeld 18

29 Inkomensgroepen naar woningtype Tabel 3.14: Stadsregio Arnhem Nijmegen. Woonsituatie van alle huishoudens naar woningtype per inkomensgroep, 2012 Eengezins Meergezins met lift Meergezins zonder lift Totaal N = Bijstandsgroep 51% 17% 32% 100% Huurtoeslaggerechtige 60% 20% 20% 100% Niet-huurtoeslaggerechtige 60% 20% 20% 100% Middeninkomens 68% 13% 19% 100% Hogere inkomens 86% 6% 7% 100% Totaal 71% 13% 16% 100% N = Uit tabel 3.13 kan worden afgeleid dat er een ook duidelijke relatie is tussen het inkomen en het woningtype dat men bewoond. De lagere inkomensgroepen wonen verhoudingsgewijs vaker in een meergezinswoning zonder lift (het goedkopere deel van de woningvoorraad) en de hogere inkomens bewonen vaker een eengezinswoning Betaalbaarheid wonen in beeld 19

30 4 De huidige woonlasten in beeld Voor de huurders en eigenaar-bewoners wordt in beeld gebracht hoe het patroon van inkomsten en uitgaven eruit ziet. Gemiddeld geeft een huurder 22% en een koper 21% van zijn inkomen uit aan respectievelijk de huur of koop van een woning. De totale woonlasten liggen hoger, namelijk voor een huurder op 34% en voor een koper op 31%. Dit zijn gemiddelden en deze kunnen per huishouden aanzienlijk verschillen. Voor een deel van de huurders en eigenaren zijn die woonlasten dermate hoog, dat zij eigenlijk financieel gezien niet rond kunnen komen. In de Stadsregio Arnhem Nijmegen blijkt dat 15% van de huishoudens te maken heeft met een betaalbaarheidsrisico. Voor huurder ligt dit op 30% en voor kopers op 4%. In dit hoofdstuk wordt de situatie voor woonlasten en huishoudens met een betaalbaarheidsrisico verder geanalyseerd voor de gehele Stadsregio Arnhem Nijmegen. In Bijlage 1 zijn factsheets per gemeente opgenomen, met een beperktere gegevensset. 4.1 Uitgaven en inkomsten per inkomensgroep Huurders In tabel 4.1 worden de uitgaven en inkomsten van huurders voor de verschillende inkomensgroepen weergegeven. Dit zijn bedragen per maand. Tabel 4.1: Stadsregio Arnhem Nijmegen. Uitgaven en inkomsten (maandbedragen) van zelfstandig wonende huurders naar inkomensgroepen, 2012 Bijstandsgroep Huurtoeslaggerechtige Niet- huurtoeslag- gerechtige Middeninkomens Hogere inkomens Alle huishou NVMT-budget levensonderhoud Zorgpremie OPL / water Energie Servicelasten Huur Totale uitgaven Besteedbaar inkomen w.v. huurtoeslag Saldo inkomsten en uitgaven dens Allereerst wordt het NVMT-budget voor levensonderhoud gepresenteerd. De in tabel 4.1 weergegeven cijfers zijn gemiddelde bedragen per huishouden. Voorbeeld: een gemiddeld huishouden met maximaal een bijstandsinkomen heeft volgens het NVMT-budget 699 nodig voor levensonderhoud. Hierbij is dus rekening gehouden met de grootte van het huishouden en dit verklaart ook de verschillen in bedragen tussen de inkomensgroepen: de gemiddelde huishoudensgrootte verschilt namelijk per inkomensgroep. De bijstandsgroep bestaat verhoudingsgewijs veel meer uit alleenstaanden, terwijl de hogere inkomens veel meer uit gezinnen bestaat (zie hiervoor hoofdstuk 3). Deze laatste groep bestaat gemiddeld uit meer personen en heeft dan ook meer geld nodig voor levensonderhoud. Uit tabel 4.1. kan verder worden afgeleid dat het gemiddelde inkomen voor de bijstandsgroep niet toereikend is om alle uitgaven te dekken. Gemiddeld komt deze groep per maand een bedrag van Betaalbaarheid wonen in beeld 20

31 te kort. De gemiddelde uitgaven zijn voor de bijstandsgroep echter zoveel hoger dan het beschikbare inkomen, dat 100% (zie vervolg) van de bijstandsgerechtigden een betaalbaarheidsrisico heeft. Opmerkelijk is dat de bijstandsgroep in de Stadsregio Arnhem Nijmegen een wat hogere huur betaalt dan de huurtoeslaggerechtige die over een gemiddeld flink hoger inkomen beschikt. Dit betekent dat er in principe goedkopere huurwoningen beschikbaar zijn, maar dat deze niet altijd worden door mensen uit de bijstandsgroep. Waarom wonen zij niet vaker in een goedkopere huurwoning? Hiervoor kunnen verschillende verklaringen worden aangevoerd. Een deel van de bijstandsgroep is door werkloosheid of echtscheiding in de bijstand gekomen; deze huurders beschikten bij de toewijzing van de woning welllicht over een hoger inkomen waarmee de hogere huurprijs zonder problemen kon worden opgebracht. Een ander deel wilde wel goedkoper wonen, maar goedkopere woningen waren op het moment van toewijzing niet beschikbaar. Verder heeft ook een deel van de bijstandsgroep bewust gekozen voor de duurdere huurwoning. Dit omdat zij uitgingen van een inkomensverbetering of de woonlasten konden opbrengen omdat zij bespaarden op het budget voor levensonderhoud. Eigenaren In tabel 4.2. worden de uitgaven en inkomsten van eigenaren voor de verschillende inkomensgroepen weergegeven. Dit zijn bedragen per maand. Tabel 4.2: Stadsregio Arnhem Nijmegen. Uitgaven en inkomsten (maandbedragen) van zelfstandig wonende eigenaren naar inkomensgroepen, 2012 Bijstands- groep 1) Huurtoeslaggerechtige Niet- Hogere inkomens Alle NVMT-budget levensonderhoud zorgpremie OPL / water OZB Opstalverzekering Onderhoud Energie Rente + aflossing Totale uitgaven Besteedbaar inkomen W.v. renteaftrek Saldo inkomsten en uitgaven ) Beperkt aantal respondenten, waardoor de cijfers minder betrouwbaar zijn. huurtoeslag- gerechtige Middeninkomens huishoudens Uit tabel 4.2. blijkt dat het gemiddelde inkomen van de bijstandsgroep en de huurtoeslaggerechtige die in een koopwoning wonen niet toereikend is. Zij komen respectievelijk en 262 per maand te kort. Bij de niet-huurtoeslaggerechtige is het gemiddelde inkomen in principe toereikend om een koopwoning te kopen. Voor huishoudens met een hoger inkomen geldt dat de inkomsten gemiddeld genomen (ruim) toereikend zijn om de uitgaven te dekken. De lasten die gemoeid zijn met energie zijn voor eigenaren hoger dan voor huurders. Dit verschil is niet een gevolg van verschillen in isolatiegraad van woningen, aangezien koopwoningen in Nederland gemiddeld genomen beter zijn geïsoleerd dan huurwoningen. De verschillen kunnen het gevolg zijn van verschillen in grootte van de woning, verschillen in stookgedrag of verschillen in apparaatgebruik Betaalbaarheid wonen in beeld 21

32 4.2 Huurquote, koopquote en woonquote Uit informatief oogpunt is ervoor gekozen om ook enig inzicht te bieden in de huurquote / koopquote en woonquote van de verschillende inkomensgroepen. Die informatie wordt in tabel 4.3. gepresenteerd. Tabel 4.3: Huurders Stadsregio Arnhem Nijmegen. Huurquote / koopquote en woonquote van zelfstandig wonende huurders en eigenaren naar inkomensgroepen, 2012 Bijstandsgroep Huurtoeslaggerechtige Niethuurtoeslaggerechtige Middeninkomens Hogere inkomens Huurquote 35% 23% 27% 23% 17% 22% Woonquote 50% 33% 35% 30% 23% 34% Eigenaren Koopquote 87% 36% 26% 26% 18% 21% Woonquote 129% 53% 37% 37% 26% 31% Totaal Het percentage van het besteedbaar inkomen dat huurders uitgeven aan huurlasten ligt in de Stadsregio Arnhem Nijmegen op 22% en dit is conform het Nederlands gemiddelde. De woonlasten voor huurders liggen op 34% en landelijk ligt dit op een vergelijkbaar niveau. De huurquote is uiteraard het hoogst voor de bijstandsgroep, de groep met gemiddeld het laagste inkomen. Voor de huurtoeslaggerechtige zijn de huurlasten gemiddeld lager dan voor de niet-huurtoeslaggerechtige en dit hangt samen met het feit dat de huurtoeslaggerechtige wel huurtoeslag ontvangt en de niethuurtoeslaggerechtige niet. Eigenaren hebben gemiddeld een koopquote van 21% en dit ligt een procent lager dan voor de huurders. Bijstandsgerechtigden die in een koopwoning wonen, hebben buitengewoon hoge koopquote van 87%. Ook de huurtoeslaggerechtige heeft een relatief hoge koopquote (36%). Voor de niet-huurtoeslaggerechtige liggen de huur- en koopquotes op een vergelijkbaar niveau en vanaf dat inkomensniveau is kopen een serieuze optie. Tabel 4.4: Huurders Stadsregio Arnhem Nijmegen. Spreiding van huurquote / koopquote en woonquote van zelfstandig wonende huurders en eigenaren, 2012 < 20% 20-40% 40-60% 60-80% >80% Totaal Huurquote 37% 56% 5% 1% 1% 100% Woonquote 9% 66% 21% 2% 2% 100% Eigenaren Koopquote 68% 25% 4% 1% 2% 100% Woonquote 40% 47% 8% 3% 2% 100% Uit de spreiding van de huurquotes blijkt dat 93% een huurquote heeft van minder dan 40%. Dit geldt ook voor de koopquotes. De spreiding van woonquotes verschilt tussen huurders en eigenaren. 75% van de huurders heeft een woonquote die lager is dan 40% en voor kopers ligt dat aandeel fors hoger, namelijk op 87%. In tabel 4.5 en 4.6. wordt de spreiding van de huurquotes en woonquotes gepresenteerd voor verschillende huishoudenstypen die een woning huren. Dezelfde tabellen voor de koopsector zijn in Bijlage 2 opgenomen. De segmentering naar de onderscheiden huishoudenstypen wordt in hoofdstuk 5 nader toegelicht Betaalbaarheid wonen in beeld 22

33 Tabel 4.5: Stadsregio Arnhem Nijmegen. Spreiding van huurquote van zelfstandig wonende huurders naar huishoudenstype, 2012 < 20% 20-40% 40-60% 60-80% >80% Totaal alleen + lager/middel onderwijs + <50 jaar 15% 79% 5% 0% 1% 100% alleen + lager/middel onderwijs jaar 12% 78% 10% 0% 0% 100% alleen + lager/middel onderwijs + >65 jaar 19% 68% 11% 2% 0% 100% alleen + hoger onderwijs + <50 jaar 29% 63% 2% 4% 1% 100% alleen + hoger onderwijs + >50 jaar 23% 71% 3% 0% 3% 100% paar + lager/middel/hoger onderwijs + >50 jaar 47% 50% 2% 0% 1% 100% 1-ouder + lager/middel onderwijs + <35 jaar 45% 55% 0% 0% 0% 100% 1-ouder + lager/middel onderwijs + >35 jaar 64% 32% 4% 0% 0% 100% gezin + lager onderwijs + <65 jaar 75% 20% 2% 3% 0% 100% gezin + middel onderwijs 71% 23% 4% 0% 2% 100% gezin + hoger onderwijs 79% 21% 0% 0% 0% 100% (1-ouder)gezin + >65 jaar 80% 15% 5% 0% 0% 100% paar + lager/middel/hoger onderwijs + <50 jaar 55% 40% 5% 0% 0% 100% 1-ouder + hoger onderwijs 49% 42% 0% 5% 4% 100% Totaal 37% 56% 5% 1% 1% 100% Uit tabel 4.5 blijkt dat het vooral alleenstaanden zijn die gemiddeld een hogere huurquote hebben. De overige huishoudenstypen (gezinnen en eenouder gezinnen) hebben een huurquote die lager is dan gemiddeld. In het vervolg (zie hoofdstuk 5) zal echter blijken dat ook onder die groepen relatief vaak sprake is van een betaalbaarheidsrisico. Tabel 4.6: Stadsregio Arnhem Nijmegen. Spreiding van woonquote van zelfstandig wonende huurders naar huishoudenstype, 2012 < 20% 20-40% 40-60% 60-80% >80% Totaal alleen + lager/middel onderwijs + <50 jaar 3% 57% 35% 2% 3% 100% alleen + lager/middel onderwijs jaar 0% 47% 50% 3% 0% 100% alleen + lager/middel onderwijs + >65 jaar 5% 60% 27% 5% 3% 100% alleen + hoger onderwijs + <50 jaar 7% 65% 21% 2% 5% 100% alleen + hoger onderwijs + >50 jaar 4% 70% 21% 2% 3% 100% paar + lager/middel/hoger onderwijs + >50 jaar 9% 82% 6% 1% 2% 100% 1-ouder + lager/middel onderwijs + <35 jaar 0% 68% 32% 0% 0% 100% 1-ouder + lager/middel onderwijs + >35 jaar 11% 68% 19% 2% 0% 100% gezin + lager onderwijs + <65 jaar 18% 72% 4% 2% 4% 100% gezin + middel onderwijs 19% 72% 6% 1% 2% 100% gezin + hoger onderwijs 28% 64% 9% 0% 0% 100% (1-ouder)gezin + >65 jaar 22% 68% 10% 0% 0% 100% paar + lager/middel/hoger onderwijs + <50 jaar 30% 58% 7% 5% 0% 100% 1-ouder + hoger onderwijs 2% 76% 14% 0% 8% 100% Totaal 9% 66% 21% 2% 2% 100% Ook als de woonlasten als uitgangspunt worden genomen, blijkt dat vooral alleenstaanden te maken hebben met hogere woonlasten. In vergelijking tot de andere huishoudenstypen hebben alleenstaanden vaker een woonquote tussen de 40% en 60%. Dit geldt overigens ook voor jonge eenouder gezinnen met een lagere opleiding Betaalbaarheid wonen in beeld 23

34 4.3 Huishoudens met een betaalbaarheidsrisico Uitgaande van het NVMT-budget In tabel 4.7. wordt het aantal huishoudens weergegeven met een betaalbaarheidsrisico in de Stadsregio Arnhem Nijmegen. Hierbij is het Niet-Veel-Maar-Toereikend-budget van het SCP als referentie aangehouden. In Tabel 4.8. wordt een uitsplitsing gemaakt naar inkomensgroepen. Tabel 4.7: Stadsregio Arnhem Nijmegen. Zelfstandig wonende huishoudens met en zonder betaalbaarheidsrisico naar huur- en koopwoningen op basis van het NVMT-budget, 2012 Basis NVMT-budget Corporatiehuur Particuliere huur Koop Totaal N = Huishoudens met betaalbaarheidsrisico Huishoudens zonder betaalbaarheidsrisico 32% 23% 4% 15% % 77% 96% 85% Totaal 100% 100% 100% 100% N = Nederland 31% 26% 4% 15% In de Stadsregio Arnhem Nijmegen heeft 15% van de huishoudens een betaalbaarheidsrisico en dit betreft huishoudens. Zij beschikken feitelijk over onvoldoende inkomsten ter dekking van de normuitgaven voor levensonderhoud en de werkelijke overige kosten (overwegend woonlasten). Voor Nederland ligt het aandeel huishoudens met een betaalbaarheidsrisico ook op 15%. Ten opzichte van het landelijke beeld is het aandeel huishoudens met een betaalbaarheidsrisico voor corporatiewoningen iets groter in de Stadsregio Arnhem Nijmegen. Het betaalbaarheidsrisico ligt in zeer overwegende mate in de huursector ( huishoudens) en dan in het bijzonder bij huishoudens in corporatiewoningen. De opdracht aan de corporaties is juist ook zorg te dragen voor adequate huisvesting voor mensen die niet zelf in hun woonbehoefte kunnen voorzien. Het gemiddelde inkomen van huurders bij een corporatie is dan ook flink lager dan het inkomen van huurders van een particuliere huurwoning. Het betaalbaarheidsrisico bij eigenaren is zeer beperkt en ligt op 4% (7.000 huishoudens). Zij kunnen dus in de knel komen. Een deel van deze huishoudens lost hun probleem op door daadwerkelijk minder uit te geven aan levensonderhoud of onderhoud aan de woning. Betalingsproblemen huurders Volgens Aedes zou in 2010 ongeveer 8% van de huurders een achterstand hebben met het betalen van de huur. Het grootste deel van de huurachterstand wordt uiteindelijk toch betaald. Het oninbare deel bedraagt slechts 1,3%. Betalingsproblemen eigenaren Uit recente cijfers van het Bureau Krediet Registratie (BKR) blijkt dat er ca huiseigenaren zijn met een betalingsachterstand op hun hypotheek; dit komt overeen met 2,5% van alle huiseigenaren. Het aantal huiseigenaren met betalingsachterstand op de hypotheek neemt nog wel toe als gevolg van werkloosheid en echtscheiding, de toename wordt echter per jaar minder. in de Stadsregio Arnhem Nijmegen zou dit neerkomen op ruim eigenaren van een koopwoning. Tabel 4.8 biedt inzicht in de mate waarin sprake is van een betaalbaarheidsrisico voor de verschillende inkomensgroepen Betaalbaarheid wonen in beeld 24

35 Tabel 4.8: Stadsregio Arnhem Nijmegen. Zelfstandig wonende huishoudens met en zonder betaalbaarheidsrisico naar inkomensgroepen op basis van het NVMT-budget, 2012 Basis NVMT-budget Huishoudens met betaalbaarheidsrisico Huishoudens zonder betaalbaarheidsrisico Bijstandsgroep Huurtoeslaggerechtige Niethuurtoeslag -gerechtige Midden inkomens Hogere inkomens Totaal N = 100% 39% 5% 1% 0% 15% % 61% 95% 99% 100% 85% Totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% N = Het is zonneklaar dat het betaalbaarheidsrisico relatief gezien vooral bij de lagere inkomensgroepen ligt. In het bijzonder betreft dit dan de bijstandsgroep en de huurtoeslaggerechtige tot de huurtoeslaggrens. Feitelijk kan worden geconcludeerd dat bijstandsgerechtigden over onvoldoende inkomsten beschikken om fatsoenlijk rond te komen. Qua omvang is de grootste groep huishoudens met een betaalbaarheidsrisico te vinden bij de huishoudens met een inkomen tussen de bijstandsgrens en de huurtoeslaggrens. Uitgaande van het NIBUD-basisbudget Uit het voorgaande blijkt dat ongeveer huishoudens in de Stadsregio Arnhem Nijmegen een betaalbaarheidsrisico heeft. Daarbij is de normering aangehouden die door het SCP wordt gehanteerd. Als uitgegaan wordt van een wat luxere norm voor levensonderhoud, neemt het aantal huishoudens met een betaalbaarheidsrisico toe. Wordt een soberdere norm voor levensonderhoud gehanteerd, dan ligt het aantal huishoudens met een betaalbaarheidsrisico lager. Kortom: de gehanteerde norm voor levensonderhoud bepaalt de uitkomst. Om gevoel te krijgen voor de betekenis van de gehanteerde norm, is ook een analyse uitgevoerd op basis van het minder luxe NIBUD-basisbudget. Het NIBUD houdt geen rekening met kosten voor participatie en het benodigde budget voor levensonderhoud ligt dus lager dan bij het NVMT-budget dat het SCP hanteert. De uitkomsten van de analyse op basis van het NIBUD-basisbudget worden In tabel 4.9. weergegeven. Tabel 4.9: Stadsregio Arnhem Nijmegen. Zelfstandig wonende huishoudens met en zonder betaalbaarheidsrisico naar huur- en koopwoningen op basis van het NIBUD-basisbudget, 2012 NIBUD-basisbudget Corporatiehuur Particuliere huur Koop Totaal N = Huishoudens met betaalbaarheidsrisico Huishoudens zonder betaalbaarheidsrisico 20% 16% 3% 9% % 84% 97% 91% Totaal 100% 100% 100% 100% N = Het NIBUD houdt in het basisbudget geen rekening met participatiekosten. Die kosten bedragen ongeveer 90 per persoon en dit betekent dat de benodigde uitgaven voor levensonderhoud lager liggen dan bij het NVMT-budget. Het aandeel huishoudens met een betaalbaarheidsrisico ligt dan ook flink lager, als het NIBUD-basisbudget als uitgangspunt wordt aangehouden. Dat aandeel zakt van 15% (NVMT-budget SCP) tot 9% (NIBUD-basisbudget) en die afname is absoluut en relatief gezien het grootst onder de huurders van een corporatiewoning. Het aantal huishoudens met een betaalbaarheidsrisico bedraagt ongeveer huishoudens en dit was huishoudens bij het NVMT-budget Betaalbaarheid wonen in beeld 25

36 Tabel 4.10: Stadsregio Arnhem Nijmegen. Zelfstandig wonende huishoudens met en zonder betaalbaarheidsrisico naar inkomensgroepen op basis van het NIBUD-basisbudget, 2012 NIBUD-basisbudget Huishoudens met betaalbaarheidsrisico Huishoudens zonder betaalbaarheidsrisico Bijstands -groep Huurtoeslag gerechtige Niet- Midden inkomens Hogere inkomens Totaal N = 93% 19% 1% 0% 0% 9% % 81% 99% 100% 100% 91% Totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% N = De genormeerde uitgaven voor levensonderhoud liggen voor het NIBUD-basisbudget op een lager niveau dan voor het NVMT-budget. Als het NIBUD-basisbudget als uitgangspunt wordt genomen, is het betaalbaarheidsrisico kleiner en daarmee wordt de kern van de problematiek rond betaalbaarheid zichtbaar. Dan blijkt dat die geheel geconcentreerd is bij de bijstandsgroep en de huurtoeslaggerechtige. 4.4 Het betaalbaarheidsrisico nader gepreciseerd Uit het voorgaande is gebleken dat ongeveer 15% van de huishoudens in de Stadsregio Arnhem Nijmegen te maken heeft met een betaalbaarheidsrisico. Maar hoe groot is dat risico? In welke mate overstijgen de uitgaven de inkomsten? En hoe verschilt dat per inkomensgroep? Die nadere duiding gebeurt in deze paragraaf. Tabel 4.11: Stadsregio Arnhem Nijmegen. Mate waarin de uitgaven het inkomen overschrijden per inkomensgroep voor huishoudens met een betaalbaarheidsrisico op basis van het NVMT-budget, 2012 huurtoeslag- gerechtige Bijstandsgroep Huurtoeslaggerechtige Niet- huurtoeslag- gerechtige Midden inkomens Hogere inkomens Totaal N = 0 tot 100 8% 80% 12% 1% 0% 100% tot % 66% 6% 3% 0% 100% tot % 52% 4% 0% 0% 100% euro en meer 62% 31% 7% 2% 0% 100% Totaal 32% 58% 7% 2% 0% 100% N = Van de huishoudens met een betaalbaarheidsrisico hebben huishoudens het grootste probleem; hun uitgaven zijn maandelijks minimaal 300 hoger dan hun inkomsten. Verder blijkt dat de omvang van het betaalbaarheidsrisico het grootst is bij de bijstandsgroep en de huurtoeslaggerechtige. Zij hebben verhoudingsgewijs het vaakst te maken met uitgaven die per maand 300 (en meer) hoger zijn dan de inkomsten. Hier ligt dan ook de kern van het betaalbaarheidsrisico. Huishoudens waarvan de uitgaven minder dan 100 per maand hoger zijn dan de inkomsten, kunnen er namelijk theoretisch gezien nog wel in slagen om de werkelijke uitgaven te beperken tot het inkomstenniveau Betaalbaarheid wonen in beeld 26

37 Figuur 4.1: Stadsregio Arnhem Nijmegen. Mate waarin de uitgaven het inkomen overschrijden naar woningsector voor huishoudens met een betaalbaarheidsrisico op basis van het NVMT-budget, tot 100 euro 67% 18% 15% 100 tot 200 euro 71% 17% 13% 200 tot 300 euro 81% 13% 6% 300 euro of meer 41% 25% 34% Totaal 62% 19% 19% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Soc. Huur Part. Huur Koop Uit figuur 4.1. blijkt dat de overschrijding vooral bij de huurders van de sociale huursector voorkomt. Bij de hoge overschrijding van 300 of meer per maand zijn ook eigenaren fors vertegenwoordigd. Figuur 4.2: Stadsregio Arnhem Nijmegen. Mate waarin de uitgaven het inkomen overschrijden naar huurprijs voor huurders met een betaalbaarheidsrisico op basis van het NVMT-budget, tot 100 euro 20% 53% 12% 9% 6% 100 tot 200 euro 15% 59% 11% 11% 4% 200 tot 300 euro 7% 72% 8% 12% 1% 300 euro of meer 7% 34% 7% 27% 24% Totaal 14% 53% 10% 14% 9% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% tot 366 euro 366 tot 524 euro 524 tot 561 euro 561 tot 664 euro 664 euro of hoger Als ingezoomd wordt op de huurders met een betaalbaarheidsrisico van minimaal 300 per maand, dan blijkt dat bijna 60% van hen in een huurwoning woont met een huurprijs boven de 524 (de eerste aftoppingsgrens). Zij wonen dus echt te duur. Het voorgaande toont aan dat 30% van de huurders een betaalbaarheidsrisico heeft en dus in werkelijkheid een hogere huurprijs betaalt dan zij zich kunnen veroorloven gelet op het NVMT-budget. In het kader van de betaalbaarheid van het wonen is het ook relevant om na te gaan welke bruto huurprijs deze groep huurders zich wel kan veroorloven. Dit wordt In tabel 4.12 weergegeven. Daarin wordt de informatie over de huurprijs die men zich kan veroorloven (= de theoretische huurruimte) afgezet tegenover de werkelijke huurprijs. Deze confrontatie van de huurruimte en de werkelijke huur heeft in zekere mate een theoretisch karakter en dat geldt in het bijzonder voor de huurruimte in het geliberaliseerde huursegment. In de praktijk zal het overgrote deel van deze huurders de theoretische huurruimte aanwenden voor andere uitgaven dan een hogere huurprijs Betaalbaarheid wonen in beeld 27

38 Tabel 4.12: theoretisch Stadsregio Arnhem Nijmegen. Confrontatie van de theoretische huurruimte (kolommen) en de werkelijke huur (rijen), uitgaande van het NVMT-budget, 2012 werkelijk < >664 Totaal < > Totaal In bovenstaande tabel 4.12 kunnen we zien welke huur mensen daadwerkelijk betalen en welke theoretische huurruimte zij hebben. De groen gearceerde aantallen geven de huurders weer die passend wonen volgens dit model. De licht roze cellen geven de aantallen weer die volgens deze norm te goedkoop wonen en de grijze cellen geven de aantallen weer van de huurders die te duur wonen. Uit de tabel worden geconcludeerd dat ongeveer huurders zich een huur kunnen veroorloven onder de eerste aftoppingsgrens voor de huurtoeslag ( 524), terwijl de voorraad veel omvangrijker is en bijna huurwoningen omvat. Theoretisch gezien is deze voorraad huurwoningen ruim toereikend, maar dan wordt van de huurders wel verlangd dat zij hun financiële ruimte maximaal in gaan zetten voor het wonen. Anderzijds betekent het eerder geconstateerde betaalbaarheidsrisico onder huurders, dat een omvangrijk deel van de huurders in een huurwoning onder de 524 die huur niet kan opbrengen. Daarbij moet overigens nog in aanmerking worden genomen dat een groot deel van de voorraad goedkope huurwoningen bewoond wordt door huishoudens die zich een veel hogere huur kunnen veroorloven. 4.5 Het betaalbaarheidsrisico naar woonsituatie Tabel 4.13: Stadsregio Arnhem Nijmegen. Aandeel huishoudens met een betaalbaarheidsrisico op basis van het NVMT-budget naar huurprijs (prijsgrenzen 2012), 2012 Corporatiehuur Particuliere huur Totale huursector N = < % 11% 27% tot % 20% 29% tot % 24% 35% > % 24% 28% Totaal 32% 21% 30% N = Tabel 4.13 laat zien dat 30% van alle huurders te maken heeft met een betaalbaarheidsrisico en dit betreft huurders. De kans op een betaalbaarheidsrisico is het grootst in de huurprijsklasse van 524 tot 664. In die huurprijsklasse ontvangt men voor het hogere huurdeel vaak minder huurtoeslag en dit vergroot de kans op een betaalbaarheidsrisico Betaalbaarheid wonen in beeld 28

39 Tabel 4.14: Stadsregio Arnhem Nijmegen. Aandeel huishoudens met een betaalbaarheidsrisico op basis van het NVMT-budget naar koopprijs, 2012 Koop < % tot % tot % > % Totaal 4% N = Tabel 4.14 geeft het aandeel huishoudens met een betaalbaarheidsriscio weer in de koopsector. Omdat het aantal respondenten beperkt is, zijn de verschillen in betaalbaarheidsrisico s naar koopprijsklassen niet significant zijn. Tabel 4.15: Stadsregio Arnhem Nijmegen. Aandeel huishoudens in huurwoningen met een betaalbaarheidsrisico op basis van het NVMT-budget naar energielabel, 2012 Abs Label A 31% Label B 28% Label C 32% Label D 34% Label E 30% Label F + G 34% Totaal 32% N = In tabel 4.15 wordt voor huurders het betaalbaarheidsrisico naar energielabel gepresenteerd. Dan blijkt dat de verschillen in betaalbaarheidsrisico per energielabel niet significant zijn. Het maakt blijkbaar niet zo veel uit of een huurder in een slecht of in een goed geïsoleerde woning woont; de mate waarin sprake is van een betaalbaarheidsrisico is even groot. Dit kan verklaard worden uit het feit dat huurders in een slecht geïsoleerde woning een lagere huurprijs maar hogere energiekosten betalen. Dit in vergelijking tot een huurder in een goed geïsoleerde woning, die gemiddeld een hogere huurprijs betaalt maar lagere energiekosten heeft. Het woonlastenniveau verschilt niet sterk en dat is ook begrijpelijk omdat verhuurders de kosten voor energiemaatregelen veelal doorberekenen in de huurprijs en veel corporaties maken daarbij gebruik van het instrument woonlastenwaarborg Betaalbaarheid wonen in beeld 29

40 Het is dan ook de vraag of woningisolatie voor huurders wel resulteert in lagere lasten. In haar Magazine van februari 2014 signaleert Aedes dit punt als een dilemma. 4.6 Het betaalbaarheidsrisico per gemeente Tabel 4.16: Stadsregio Arnhem Nijmegen. Het aandeel huishoudens met een betaalbaarheidsrisico op basis van het NVMTbudget naar huur- en koopwoningen per gemeente, 2012 Basis NVMT-budget Aandeel huishoudens in huurwoningen met betaalbaarheidsrisico Aandeel huishoudens in koopwoningen met betaalbaarheidsrisico Aandeel huishoudens met betaalbaarheidsrisico (huur+koop) Arnhem 33% 5% 19% Beuningen 24% 3% 11% Doesburg 1) 31% 4% 15% Duiven 27% 3% 11% Groesbeek 28% 4% 11% Heumen 22% 3% 10% Lingewaard 25% 3% 11% Millingen aan de Rijn 1) 28% 4% 14% Montferland 30% 4% 13% Mook en Middelaar 23% 3% 9% Nijmegen 32% 5% 17% Overbetuwe 24% 3% 11% Renkum 26% 3% 11% Rheden 30% 4% 15% Rijnwaarden 1) 29% 4% 15% Rozendaal 0% 0% 0% Ubbergen 28% 4% 10% Westervoort 1) 26% 4% 13% Wijchen 26% 4% 11% Zevenaar 28% 4% 12% Totaal 30% 4% 15% 1) Betreft een schatting, vanwege een te beperkte aantal respondenten in het WoON2012. Het aandeel huishoudens met een betaalbaarheidsrisico is het hoogst in de gemeenten Arnhem (19%) en Nijmegen (17%) en ligt boven het regionale gemiddelde van 15%. Het aandeel huishoudens met een betaalbaarheidsrisico rond en iets onder het regionaal gemiddelde doet zich voor in de gemeenten Rijnwaarden, Doesburg, Millingen aan de Rijn en Rheden. Het betaalbaarheidsrisico per gemeente is voor de huur- en koopsector weergegeven in twee kaartbeelden Betaalbaarheid wonen in beeld 30

41 Figuur 4.3: Stadsregio Arnhem Nijmegen. Het aandeel huishoudens met een betaalbaarheidsrisico in huur en koop per gemeente op basis van het NVMT-budget, Betaalbaarheid wonen in beeld 31

42 Uit figuur 4.3. blijkt dat het betaalbaarheidsrisico in de huursector het hoogst is in de gemeenten Arnhem en Nijmegen. Daarna volgen de gemeenten in de Liemers en de gemeenten Groesbeek, Ubbergen en Millingen aan de Rijn. Deze verschillen in betaalbaarheidsrisico s tussen gemeenten hangen vooral samen met inkomensverschillen en kunnen niet verklaard worden uit verschillen in prijsopbouw van het huurbestand. In de koopsector heeft 4% van de eigenaren een betaalbaarheidsrisico. Dit is het percentage voor de gehele Stadsregio Arnhem Nijmegen, maar de verschillen tussen gemeenten zijn beperkt en niet significant. In Figuur 4.4. wordt voor de huursector het betaalbaarheidsrisico per wijk weergegeven. Figuur 4.4: Stadsregio Arnhem Nijmegen. Het aandeel huishoudens met een betaalbaarheidsrisico in huur naar CBS-wijken op basis van het NVMT-budget, Betaalbaarheid wonen in beeld 32

43 5 Het gezicht van de risicogroepen Het betaalbaarheidsrisico is in de voorgaande hoofdstukken gekwantificeerd en gelokaliseerd. Het betaalbaarheidsrisico is meer dan een rekenexercitie waarbij bepaald wordt dat het inkomensniveau te laag is voor het uitgavenniveau. Voor de juiste interventies is het van belang om inzicht te krijgen in de groepen die te maken hebben met een betaalbaarheidsrisico. Daarbij spelen ook aspecten als gezinsuitgaven, bestedingsgedrag en betaalcultuur een rol. Daarom wordt in dit hoofdstuk meer aandacht besteed aan de mens / het huishouden achter het risico. Het inzicht dat hiermee wordt geboden geeft meer houvast bij het ontwikkelen van effectieve interventies. 5.1 De kenmerken van huishoudens met een betaalbaarheidsrisico Tabel 5.1: Stadsregio Arnhem Nijmegen. Huishoudens naar leeftijd met een betaalbaarheidsrisico op basis van het NVMTbudget, 2012 Corporatiehuur Particuliere huur Koop Totaal N = Tot 35 jaar 36% 24% 4% 17% tot 50 jaar 40% 26% 4% 16% tot 65 jaar 33% 22% 4% 14% jaar e.o. 22% 22% 4% 13% Totaal 32% 23% 4% 15% N = Uit tabel 5.1. blijkt dat het betaalbaarheidsrisico afneemt met het toenemen van de leeftijd. 17% van de huishoudens tot 35 jaar beschikt feitelijk over onvoldoende inkomsten ter dekking van de normuitgaven voor levensonderhoud en de werkelijke overige kosten (overwegend woonlasten); deze groep heeft dus een betaalbaarheidsrisico. Onder de 65-plussers ligt dit op 13%. Tabel 5.2: Stadsregio Arnhem Nijmegen. Huishoudens naar huishoudenstype met een betaalbaarheidsrisico op basis van het NVMT-budget, 2012 Corporatiehuur Particuliere huur Koop Totaal N = Alleenstaand 39% 31% 7% 26% Paar 14% 10% 3% 6% Gezin 28% 12% 3% 7% Eenouder gezin 40% 27% 10% 28% Totaal 32% 23% 4% 15% N = Eenouder gezinnen en alleenstaanden hebben het het moeilijkst. Die groepen hebben het vaakst een betaalbaarheidsrisico. Voor gezinnen en tweepersoonshuishoudens ligt het aandeel met een betaalbaarheidsrisico ver onder het gemiddelde. Binnen de koopsector zijn het relatief gezien vooral eenouder gezinnen die een betaalbaarheidsrisico hebben. Door echtscheiding zijn zij in de problemen gekomen Betaalbaarheid wonen in beeld 33

44 Tabel 5.3: Stadsregio Arnhem Nijmegen. Huishoudens naar opleidingsniveau met een betaalbaarheidsrisico op basis van het NVMT-budget, 2012 Corporatiehuur Particuliere huur Koop Totaal N = Geen / lager onderwijs 41% 41% 4% 33% Lbo / vmbo 31% 26% 3% 17% Havo / vwo / mbo 31% 23% 5% 15% Hbo / universiteit 25% 18% 3% 8% Totaal 32% 23% 4% 15% N = Het verband tussen betaalbaarheidsrisico en opleiding is overduidelijk. Relatief gezien hebben mensen met een lagere opleiding vaker een betaalbaarheidsrisico. Naarmate de opleiding hoger is, neemt het betaalbaarheidsrisico af. Tabel 5.4: Stadsregio Arnhem Nijmegen. Huishoudens naar autochtoon / allochtoon met een betaalbaarheidsrisico op basis van het NVMT-budget, 2012 Corporatiehuur Particuliere huur Koop Totaal N = Autochtoon 28% 21% 4% 12% Allochtoon 41% 31% 7% 25% Totaal 32% 23% 4% 15% N = Uit tabel 5.4. blijkt dat allochtonen verhoudingsgewijs een groot betaalbaarheidsrisico lopen. Van hen heeft 25% een betaalbaarheidsrisico en voor autochtonen ligt dat op 12%. Dit verschil hangt direct samen met inkomensverschillen. Het aandeel lagere inkomensgroepen onder allochtonen ligt aanzienlijk hoger dan onder autochtonen. 5.2 Het inzicht in het bestedingspatroon van huishoudens met betaalbaarheidsrisico s Uit bovenstaande paragraaf blijkt dat de betaalbaarheidsrisico s zich relatief veel voordoen bij: jongere huishoudens; alleenstaande huishoudens; lager opgeleide huishoudens. Om beter zicht te krijgen op het bestedingspatroon van de huishoudens met een betalingsrisico hebben we, via een segmentatie op basis van de hoogste betalingsrisico s, een koppeling gemaakt tussen het WoON-bestand en de mentality-milieus van Motication. Motivaction doet continu onderzoek naar de belevingswereld van Nederlanders. Dit om inzicht te krijgen in wat mensen beweegt en in welke bredere context zij opereren. Op deze manier kunnen we meer diepgang geven in de verklaring van het gedrag van woonconsumenten en in de onderscheidende mentaliteitskenmerken en bestedingsprofielen. Deze aanvullende informatie is van waarde voor effectieve, mensgerichte interventies. In onderstaande tabel wordt per segment weergegeven welk aandeel een betaalbaarheidsrisico heeft. In de donkerrood gekleurde segmenten komen relatief veel huishoudens voor met betaalbaarheidsrisico s. In de licht rood gekleurde segmenten is dat aandeel minder en in de licht groene segmenten zijn relatief (en meestal ook in absolute zin) weinig huishoudens met een betaalbaarheidsrisico Betaalbaarheid wonen in beeld 34

45 Tabel 5.5: Stadsregio Arnhem Nijmegen. Profilering van huishoudens met betaalbaarheidsrisico op basis van het NVMT-budget, 2012 Met betaalbaarheids risico Zonder betaalbaarheids risico Totaal 1 alleen + lager/middel onderwijs + <50 jaar 34% 66% 100% 2 alleen + lager/middel onderwijs jaar 38% 62% 100% 3 alleen + lager/middel onderwijs + >65 jaar 25% 75% 100% 6 alleen + hoger onderwijs + <50 jaar 16% 84% 100% 7 alleen + hoger onderwijs + >50 jaar 15% 85% 100% paar + lager/middel/hoger onderwijs + >50 jaar 6% 94% 100% 4 1-ouder + lager/middel onderwijs + <35 jaar 56% 44% 100% 5 1-ouder + lager/middel onderwijs + >35 jaar 32% 68% 100% 8 gezin + lager onderwijs + <65 jaar 15% 85% 100% gezin + middel onderwijs 7% 93% 100% gezin + hoger onderwijs 3% 97% 100% (1-ouder)gezin + >65 jaar* 11% 89% 100% paar + lager/middel/hoger onderwijs + <50 jaar 6% 94% 100% 1-ouder + hoger onderwijs* 17% 83% 100% Totaal 15% 85% 100% *deze groepen hebben wel een betaalbaarheidsrisico van meer dan 10%, maar zijn in omvang verwaarloosbaar, en worden daarom verder in deze rapportage niet verder gespecificeerd. De segmenten met het grootste aandeel huishoudens met een betaalbaarheidsrisico zijn: 1. Alleenstaande met lager/middelbaar onderwijs en jonger dan 50 jaar; 2. Alleenstaande met lager/middelbaar onderwijs en tussen de 50 en 65 jaar; 3. Alleenstaande met lager/middelbaar onderwijs en ouder dan 65 jaar; 4. 1-oudergezinnen met lager /middelbaaronderwijs en jonger dan 35 jaar; 5. 1-oudergezinnen met lager /middelbaaronderwijs en ouder dan 35 jaar; Wat meer verrassende segmenten met een redelijk aandeel huishoudens met een betaalbaarheidsrisico zijn: 6. Alleenstaanden met hoger onderwijs tot 50 jaar; 7. Alleenstaanden met hoger onderwijs boven de 50 jaar; 8. Gezinnen met lager onderwijs tot 65 jaar; Door onderscheid te maken in bestedingsprofielen kan inzicht ontstaan in de wijze waarop de huishoudens met hun geld omgaan. Ook kan met dit onderscheid een duiding worden gegeven van de effectiviteit van mogelijk interventies. In dit onderzoek onderscheiden wij de volgende bestedingsprofielen: Risicomijders: geeft niet meer uit dan kan, zuinig en sober, spaarzaam, koopt niet op krediet. Spenders: consumptie gericht, geeft gemakkelijk geld uit, staat vaak rood, Nonchalante betalers: nonchalant en slordig in betalingen, zijn gul, staan vaak rood door slordigheid Betaalbaarheid wonen in beeld 35

46 Tabel 5.6: Stadsregio Arnhem Nijmegen. Het bestedingsprofiel voor de groepen met de meeste betaalbaarheidsrisico s, 2012 Nonchalante Risicomijders Spenders betalers Totaal 1 Alleenstaande met lager/middelbaar onderwijs en jonger dan 50 jaar 2 Alleenstaande met lager/middelbaar onderwijs en tussen de 50 en 65 jaar 3 Alleenstaande met lager/middelbaar onderwijs en ouder dan 65 jaar 4 1-oudergezinnen met lager / middelbaar onderwijs en jonger dan 35 jaar 5 1-oudergezinnen met lager / middelbaaronderwijs en ouder dan 35 jaar 25% 33% 42% 100% 47% 18% 35% 100% 62% 15% 23% 100% 12% 16% 71% 100% 30% 7% 64% 100% 6 Alleenstaanden met hoger onderwijs tot 50 jaar 42% 37% 22% 100% 7 Alleenstaanden met hoger onderwijs boven de 50 jaar 42% 27% 31% 100% 8 Gezinnen met lager onderwijs tot 65 jaar 67% 23% 9% 100% Bron: Motivaction, bewerking Companen. Uit bovenstaande tabel blijkt bijvoorbeeld, dat zich in segment 1 een relatief hoog aandeel huishoudens dat zich kenmerkt als nonchalante Betalers bevindt. Interventies in de woonlasten zullen waarschijnlijk niet direct resulteren in een verbetering van de financiële situatie van het huishouden en in minder betalingsachterstanden, omdat het overwegend spenders en nonchalante betalers zijn. Een kwetsbare groep als segment 3 bestaat overwegend uit risicomijders. Deze groep komt niet snel in de schulden omdat zij zorgvuldig zijn met hun uitgaven, de administratie veelal goed op orde hebben maar toch te maken hebben met een aanmerkelijk betaalbaarheidsrisico omdat zij een laag inkomen hebben. In onderstaande beschrijvingen van de relevante segmenten geven we richtingen aan de wijze van gedragsbeïnvloeding en de communicatie. Segment 1: Alleenstaande, lager/middelbaar opgeleid en <50 jaar Omvang: Het is een gedifferentieerde groep met een relatief hoog betaalbaarheidsrisico. In absolute aantallen is dit een grote groep in de Stadsregio Arnhem Nijmegen. Bijna 1/5 deel van alle huishoudens met een betaalbaarheidsrisico bevindt zich in dit segment. Dit segment heeft de minst eenduidige mentaliteitskenmerken Betaalbaarheid wonen in beeld 36

47 Mentaliteitskenmerken van dit segment: De huishoudens in dit segment leiden over het algemeen een druk en gehaast leven en voor huishoudelijke bezigheden als boodschappen doen en koken is weinig tijd. Over het algemeen zijn mensen binnen dit segment vrij statusgevoelig en dit uit zich in het belang van materiële luxe en statussymbolen (te dure auto of TV). Men is gericht op consumeren, avontuur beleven en vermaak. Men is sterk stedelijk georiënteerd, en gericht op de horeca en cultuur van de grotere steden. Men bezoekt horeca van allerlei pluimage en gaat graag uit. In de vrije tijd wordt soms geklust om bij te verdienen en verder doen zij zo veel mogelijk andere dingen om de sleur van het dagelijkse leven te kunnen doorbreken, zoals uitgaan met vrienden, computergames spelen of een film kijken. Men besteedt veel geld aan dure kleding en shopt vaak om de huidige trends bij te houden. Veel waarde wordt gehecht aan uiterlijk vertoon. Zij wonen veelal in buurten nabij het centrum van een stad. Betaalmoraal: In deze groep zijn de nonchalante betalers en de spenders oververtegenwoordigd. In de groep jarigen zijn de nonchalante betalers oververtegenwoordigd en in de leeftijdsklasse tot 35 jaar komen de spenders meer voor. Deze groep is het slechtst op de hoogte van de hoeveelheid geld die zij per maand waaraan uitgeven. Zij komen dus ook regelmatig maandelijks geld te kort. Dit lijkt vooral voort te komen uit een nonchalante houding ten aanzien van betalingsgedrag en de wens aan materialistische status. Men administreert slecht, maar voelt zich ook minder gebonden om zich bij uitgaven te houden aan de regel wat ik niet heb moet ik niet uitgeven. Zij maken het meest gebruik van financieringsmogelijkheden, zoals op krediet kopen, geld lenen bij familie of vrienden of spaargeld Betaalbaarheid wonen in beeld 37

48 gebruiken voor andere zaken dan waarvoor het bedoeld was. Door op deze manier met geld om te gaan, komen zij regelmatig in de problemen en hebben zij te maken gehad met incassobureaus. Segment 2 + 3: Alleenstaande, lager/middelbaar opgeleid en boven de 50 jaar Omvang: Dit is een samenvoeging van twee segmenten. Wij voegen deze samen omdat de mentaliteitskenmerken dicht bij elkaar liggen. Samen vormen zij maar liefst 1/3 deel van alle huishoudens met een betaalbaarheidsrisico. Het zijn huishoudens met een moralistische, plichtsgetrouwe mentaliteit. Zij zijn gericht op behoud van het bestaande, zij houden vast aan tradities en materiële bezittingen. Mentaliteitskenmerken van dit segment: De nadruk van dit samengevoegde segment ligt op het genieten in de huiselijke kring en in rustige vormen van recreatie zoals lezen, knutselen en TV kijken. Dit segment heeft een voorkeur voor overzichtelijke situaties en evenementen. Ze hebben behoefte aan collectieve gebeurtenissen zonder hectiek en platheid en zijn vaak te vinden op evenementen en locaties waarbij men gezellig samen met familie of vrienden een leuke dag kan doorbrengen Ze gaan liever wandelen, een stukje fietsen of zij bezoeken een museum. De familiebanden zijn belangrijk. Men vindt het dan ook fijn om familie te bezoeken of te ontvangen. Daarnaast zijn zij erg maatschappelijk betrokken en verrichten zij in hun vrije tijd vaak vrijwilligerswerk. Zij hechten veel waarde aan authenticiteit en hebben een lokale oriëntatie. Ze Betaalbaarheid wonen in beeld 38

49 zijn sterk gericht op hun eigen buurt / dorp en hechten aan sociale controle in de wijk en solidariteit met buurtgenoten. Betaalmoraal: Risicomijders met een plichtsgetrouwe betaalmoraal De tering naar de nering zetten is het adagium van mensen in dit milieu. Men is over het algemeen zuinig en sober ingesteld. Als men toch meer geld zou verdienen, is het overgrote deel van plan dit apart te zetten om te sparen. Men koopt weinig op krediet en schaft weinig producten aan op uitgestelde betaling. Ook spreekt men minder vaak spaargeld aan dat daar eigenlijk niet voor bedoeld is. Als deze groep in betaalproblemen komt, dan is dit veelal door onvoorziene omstandigheden. Zij hebben hier dan ook slapeloze nachten van en schamen zich daarvoor. Door schaamte zijn zij ook minder geneigd om externe hulp in te roepen. Deze groep is vrij zorgvuldig met de administratie en houdt nauwlettend bij wat er binnenkomt en wat er uitgaat. Hoewel men over het algemeen tijdig de rekeningen betaalt, vindt men het vaak lastig om alle financiële informatie goed te begrijpen. Segment 4 +5: Jonge eenouder gezinnen met een laag en middelbaar opleidingsniveau Omvang: Dit is een samenvoeging van twee segmenten. Wij voegen deze samen omdat de mentaliteitskenmerken dicht bij elkaar liggen. Samen vormen zij ongeveer 10% van de huishoudens met een betaalbaarheidsrisico. Het is een segment met het hoogste aandeel in betaalbaarheidsrisico s. Dus in omvang een kleine groep maar wel met een hoog aandeel en een hardnekkig betaalbaarheidsrisico. Mentaliteitskenmerken van dit segment: Dit milieu is minder maatschappelijk betrokken en meer op hun eigen leven gericht. Zij denken minder in plichten en meer in de rechten die zij hebben als burger en als consument. Van de overheid (en ook corporaties) verlangen ze dat die opkomt voor hun rechten, maar in de praktijk hebben ze vaak het gevoel dat hun rechten onvoldoende worden geborgd. Zo vinden zij dat de overheid/corporatie hun koopkracht, de veiligheid, de ontslagbescherming en de kwaliteit van de zorg niet goed bewaakt. Dit leidt tot een sterk wantrouwen jegens instanties. Die houden in hun ogen te weinig rekening met hun belangen en ze voelen zich daardoor vaak niet erkend en vertegenwoordigd Betaalbaarheid wonen in beeld 39

50 Dit segment brengt veel tijd door in huis, voor de TV, met de kinderen en met gamen. De familie speelt een minder traditionele rol, maar is daarom niet minder belangrijk. Het geld dat men verdient of waar men over beschikt wordt veelal direct uitgegeven. Nieuwe producten kopen en uitproberen maken het leven aantrekkelijk. Gezellig winkelen in de stad is dan ook een favoriete bezigheid. Betaalmoraal: Spenders met risicomijdend gedrag Dit segment kent ten opzichte van het gemiddelde een sterke vertegenwoordiging van spenders en risicomijders. Dit segment valt daarom het beste te typeren als spenders, met een risicomijdend betaalmoraal. Financiële zekerheid is belangrijk voor dit segment. Over het algemeen kan men maar net rondkomen met het huidige gezinsinkomen en is men pessimistisch ingesteld over de eigen financiële positie. Als men toch meer geld zou verdienen of over zou houden, dan geeft men dit eerder uit dan dat men het spaart. Doordat men relatief snel geld uitgeeft, heeft men ook vaker betaalproblemen en staat men ook vaak rood. Deze groep komt ook het vaakst in aanraking met incassobureaus. Men maakt zich veel zorgen om de financiële situatie: rekeningen en aanmaningen kunnen hun humeur ernstig beïnvloeden. Dit segment is geneigd om de oorzaak van hun betaalproblemen bij anderen te leggen. Zo geeft men vaak aan dat men in de betaalproblemen is gekomen doordat de kosten van het dagelijks levensonderhoud zijn gestegen (schuldigen zijn de overheid, woningcorporatie en de belastingdienst). Hierdoor wordt hen recht op een comfortabel leven ontnomen. Kenmerkend bij correspondentie met dit segment is dat zij vaak gefrustreerd en boos zijn. Segment 6: Alleenstaande, hoogopgeleide in de leeftijd 18 tot 50 jaar Omvang: Dit segment is een redelijk homogene groep met een beperkt aandeel huishoudens met een betaalbaarheidsrisico. In absolute aantallen is dit een kleine groep in de Stadsregio Arnhem Nijmegen. Ongeveer 7% van alle huishoudens met een betaalbaarheidsrisico bevinden zich in dit segment. Opvallend is dat er zich, ondanks het hoge opleidingsniveau, toch betaalbaarheidsrisico s voordoen Betaalbaarheid wonen in beeld 40

51 Mentaliteitskenmerken van dit segment: De leefstijl van dit profiel is actief en veelzijdig. Kwaliteit van leven staat hoog in het vaandel. Men is zeer uithuizig en sterk gericht op de uitgaansgelegenheden in de plaats waar men woont en / of werkt. Intellectuele verrijking is erg belangrijk voor dit segment. Dit doet men door veel te lezen en het bezoeken van cultuurpodia, maar ook door veel te experimenteren en het opdoen van nieuwe ervaringen. In de vrije tijd doet men relatief vaak een zelfstudie en houdt men zich bezig met creatieve hobby s zoals grafische vormgeving, dansen, zingen of het maken van muziek. Door alle drukte in het werk en vrije tijd zoeken zij soms ook het andere uiterste op: onthaasten en ontspannen, bijvoorbeeld door te mediteren, of te lezen. Materiële zaken spelen geen primaire rol. Ze wonen veelal in buurten met veel levendigheid, authenticiteit en historie. Betaalmoraal: Nonchalante betalers Dit segment is overwegend positief ingesteld over de eigen financiële situatie. Men verwacht vaak dat het beter zal gaan. Vanwege de positieve instelling (omdat men het over het algemeen voor de wind gaat) heeft men weinig moeite met het lenen van geld, spaargeld aanspreken en kopen op afbetaling. Met name het kopen op afbetaling leidt bij deze groep snel tot schulden. Door de positieve instelling, het drukke leven en de vergeetachtigheid en slordige administratie betaalt dit segment relatief vaak de rekeningen te laat. Dit segment heeft over het algemeen weinig moeite met het doorgronden van rekeningen, brieven en andere geschreven documenten. Ook neemt dit segment bij betaalproblemen zelf het initiatief om betalingsregelingen te treffen. Een positieve stimulans voor deze groep zou goed werken. Een groot deel van de groep geeft aan rekeningen sneller te betalen als een beloning in het vooruitzicht wordt gesteld Betaalbaarheid wonen in beeld 41

52 Segment 7: Alleenstaande, hoogopgeleide van 50 jaar en ouder Omvang: Ook dit segment is een redelijk homogene groep met een beperkt aandeel huishoudens met een betaalbaarheidsrisico. Het vertoont grote overeenkomsten met de vorige groep, maar er is ook een opvallend verschil. Deze groep is minder individualistisch en meer maatschappelijk gedreven, verbeter de wereld, begin bij jezelf. In absolute aantallen is dit een kleine groep in de Stadsregio Arnhem Nijmegen. Ongeveer 5% van alle huishoudens met een betaalbaarheidsrisico bevindt zich in dit segment. Opvallend is dat er zich ondanks het hoge opleidingsniveau toch betaalbaarheidsrisico s voordoen. Mentaliteitskenmerken van dit segment: Solidariteit en harmonie kenmerken de mensen binnen dit milieu. Men is kritisch ten opzichte van de hedendaagse maatschappij. Het streven naar een onderlinge verbondenheid, het nemen van verantwoordelijkheden en het werken aan sociaal-maatschappelijke verbeteringen, spelen in dit milieu een prominente rol. Verantwoord leven, zonder verspilling, winstbejag en aantasting van het milieu, is belangrijk binnen deze groep. Zij zijn dan ook vaak te vinden op rommel- of vlooienmarkten, en boekenmarkten. Men heeft grote interesse in anderen, ook in niet-westerse culturen. Bij voorkeur werkt men bij instellingen of organisaties die een bijdrage leveren aan het maatschappelijk welzijn. Mensen binnen dit segment zetten zich graag in voor verbetering; voldoening in het werk wordt belangrijk gevonden en afgelezen aan het maatschappelijk nut. Werk en privéleven worden met elkaar in evenwicht gebracht. Mensen uit dit milieu werken veelal parttime en verrichten relatief vaak vrijwilligerswerk Betaalbaarheid wonen in beeld 42

53 Betaalmoraal: Kritische nonchalante betalers De betaalmoraal in dit segment wordt gekenmerkt door nonchalance en slordigheid. Tegelijkertijd is men goed bekend met de verplichtingen die men aangaat (in het hoofd heeft men een redelijk goed plaatje van inkomsten en uitgaven) en het geen van hen wordt verwacht t.a.v. te betalen rekeningen. De kritische houding van dit segment komt ook terug in hun betaalmoraal. Kenmerkend voor dit segment is dat zij relatief vaak in verweer komen tegen incassokosten en vaker dan andere milieus de rechtmatigheid / correctheid van rekeningen in twijfel trekken. Zij hebben dan ook vaker betaalachterstanden, omdat men de rekeningen niet betaald omdat men het hiermee oneens is (niet altijd terecht). Dit segment denkt goed na voordat men uitgaven doet. Zij verwachten dat rekeningen goed worden onderbouwd en toegelicht. Segment 8: Gezinnen, laagopgeleid tot 65 jaar Omvang: In absolute aantallen is dit een grote groep in de Stadsregio Arnhem Nijmegen. Het aandeel mensen met een betaalbaarheidsrisico in deze groep ligt op 15%, het gemiddelde niveau. Mentaliteitskenmerken van dit segment: Betaalmoraal: Risicomijders Men maakt een gemiddeld gebruik van financieringsmogelijkheden, zoals een banklening of lenen bij vrienden. Hierbij zegt een bovengemiddeld percentage in de financieringsproblemen te zijn gekomen doordat men geld heeft geleend. Men kan ingewikkelde informatie soms moeilijk verwerken. Financiële zekerheid is belangrijk voor deze groep. Men laat rekeningen niet slingeren, en administreert ze over het algemeen Betaalbaarheid wonen in beeld 43