2Kwaliteit!bestaande!voorraad!

Transcriptie

1 2Kwaliteitbestaandevoorraad DiscussienotitiewerkconferentieRegionaleWoonvisie 17maart2015 1

2 Inhoud 1 Inleiding 3 2 Vragenvoordediscussie 5 3 Indicatorenvoortoekomstwaarde 6 4 Bevolkingsontwikkeling 10 5 Interventiesindekwaliteitvandewoningvoorraad 13 Bijlage@Factsheetpergemeente 2

3 1 Inleiding Bevolkingsgroeioverzijntop DetijdvansterkebevolkingsgroeizoalsNederlanddieheeftgekendnadeTweedeWereldoorlogisover zijnhoogtepuntheen.debevolkinginderegiohartvanbrabantzalgaandeweginomvangstabiliseren. Sturingopdewoningmarktdoorhetbijbouwenvanwoningenwordtsteedsmoeilijker.Detoekomstige kwalitatieve woningvraag zal grotendeels moeten worden opgevangen in de bestaande woningg voorraad.datbetekentenerzijdsdatdekwaliteitdaarvanduurzaamoppeilmoetzijnenanderzijdsdat de voorraad zal moeten worden aangepast aan de veranderende functionele eisen en wensen van woningzoekenden.groeivandewoningbehoefteisdekomendeperiodevooreengrootdeelhetgevolg van de huishoudensverdunning die onder andere gepaard gaat met de vergrijzing. Aangezien de woningvoorraad voor het overgrote deel bestaat uit gezinswoningen, betekent dit een transformatieopgave. Moderniseringwoningvoorraad Transformaties in de woningmarkt voltrekken zich grotendeels autonoom. Eigenaren houden hun woning(en) courant door ze aan te passen aan veranderende woonwensen. Kolenkachels maakten plaatsvoorgaskachelsendaarnavoorcentraleverwarming.enkelglaswerdvervangenvoordubbelglas. Spouwmuren en daken geïsoleerd, etc. Ook toekomstige transformaties (verdere energetische verbetering,geschiktheidvoorouderen,installatiewoontechnieksystemen,etc.)zulleninhetgrootste deelvandewoningvoorraadplaatsvindenopinitiatiefvanwoningeigenarenzelf.eenkleindeelvande woningvoorraad vraagt om aandacht: woningen waarvan de eigenaren modernisering en verbetering nietzelfterhandnemen,bijvoorbeeldomdatzijdaarvoorhetgeldniethebbenofomdatzijerhetnut nietvaninzien.indezedelenvandevoorraadkanhetnodigzijnomalsoverheidtestimuleren,drukuit teoefenenofzelfsrigoureuzerintegrijpen. Ontspannendewoningmarktgebieden De woningvraag zal zich in de toekomst mogelijk niet evenwichtig verdelen over de bestaande woningvoorraad. Onder invloed van demografische en economische ontwikkelingen zullen gebieden populairderwordenofaanpopulariteitinboeten.erontstaathierdoorbinnenregio seendriedelingop dewoningmarkt:eendeelwaardrukisopdewoningmarkt,eendeeldatconsolideerteneendeeldat wordtgeconfronteerdmetkrimp. Welkewoongebiedenindetoekomsthetmeestenhetminstpopulairzullenzijn,laatzichopbasisvan dehuidigepopulariteitvanwoongebiedenalredelijkvoorspellen.ofwoningenookindetoekomstnog in trek zullen zijn bij woningzoekenden hangt verder mede af van de fysieke aanpasbaarheid van woningenaandeveranderendeeisendiewoonconsumentenstellenaanhunwoning.daarnaastisde beschikbaarheid van woningen een factor van belang. Is het aanbod groter dan de vraag, dan is de toekomstwaardevanwoningenlagerdanwanneerersprakeisvaneenflinkedrukopdewoningmarkt. Naastdeautonomebevolkingsgroei(saldovangeboortenenoverlijdens)zijnmigratiestromenbinnen deregioentussenregio shierbijvanbelang.diemigratiestromenwordenophunbeurtbeïnvloeddoor economischeontwikkelingen.isdevraagnaareenwoonmilieuofwoonsegmentlagerdandevraag,dan zullendeminstpopulairedelenvandewoningvoorraaduiteindelijk uitdemarktvallen. 3

4 Toekomstwaarde woningvoorraad Delenvandewoningvoorraadkunnendusomtweeredenenkwetsbaarzijn:omdaterindetoekomst minder vraag is naar woningen in het betreffende segment en op de betreffende plek of omdat de ontwikkelingvandekwaliteitgeengelijketredhoudtmetdewoonwensenvantoekomstigebewoners. Wegaanervanuitdatwoningen toekomstwaarde hebbenalsze(naarverwachting)zullenvoorzienin een toekomstige woningvraag. Als gemeenten in beeld hebben welke delen van de woningvoorraad potentieelkwetsbaarzijn,isdevraagwelkeinstrumentenkunnenwordeningezetomtottransformatie oftotkwaliteitsverbeteringtekomen. Leeswijzer Webeginnendezenotitiemeteenaantalvragenvoordediscussieop17maart.Inhetderdehoofdstuk beschrijven we welke kenmerken van woningen bijdragen aan een grotere kwetsbaarheid voor kwaliteitsverlies. In hoofdstuk 4 gaan we in op het effect van de bevolkingsontwikkeling op de toekomstwaardevandebestaandewoningvoorraad.inhetvijfdeenlaatstehoofdstukgevenweeen aftrapvoordediscussieovermogelijkeinterventies. Factsheets In de factsheets bij de discussienotities is per gemeente, per thema een overzicht opgenomen van relevante gegevens. De factsheets geven een lokale invulling bij de (algemene) inhoud van de discussienotities. 4

5 2 Vragen'voor'de'discussie Webeginnendezenotitiemeteenaantalvragenvoordediscussieoverdeaanpakvandekwaliteitvan dewoningvoorraadop17maart. 1. Hoezullenmigratiestromenbinnenderegiozichindetoekomstontwikkelen? Debehoefteaanverschillendewoonmilieusopverschillendelocatiesisafhankelijkvanmigratiestromen. Bijsterke treknaardestad neemtdevraagnaarperiferewoonmilieusaf.bijsuburbanisatieontstaat meer vraag naar rustige woonmilieus om de steden heen. Welke ontwikkelingen zijn op dit punt te verwachten?trektderegioookbuitenlandsemigratiestromenaan?zoja,totwelkewoningvraagleidt dat?watisdeinvloedvan(dekwaliteitvan)hetvoorzieningenniveauopmigratiestromen? 2. Welke delen van de woningvoorraad in de regio zijn meer en welke zijn minder kwetsbaarvoorkwaliteitsverlies? Nietalledelenvandewoningvoorraadzijnaantemerkenals kwetsbaar.inhetgrootstedeelvande woningvoorraadiskwaliteitsverbeteringeenautonoomproces.watenwaarzijndemeestkwetsbare delenvandewoningvoorraadalshetgaatombehoud(enverbetering)vankwaliteitenwaarom? 3. Welke delen van de woningvoorraad in de regio zijn meer en welke zijn minder kwetsbaarvoorvraaguitval? Welke delen van de woningvoorraad in de regio zijn het meest kwetsbaar voor vraaguitval in en ontspannendewoningmarktenwaarom? 4. Moetdelokaleoverheidsturenopdekwaliteitvandewoningvoorraad? Woningeigenaren zijn primair verantwoordelijk voor het onderhouden en moderniseren van hun woning(en). Heeft de overheid een verantwoordelijkheid als het gaat om de kwaliteit van de woningvoorraad?zoja,welkeenwaarom? 5. Welkeinstrumentenzijneffectiefomkwaliteitsverbeteringtestimuleren? Daadwerkelijkeinvesteringeninwoningenzullenmoetenwordengedaandoordeeigenarendaarvan. Deoverheidkanstimulerenenfaciliteren.Welkeinstrumentenkunnendaarbijwordeningezet? 6. Welkeverantwoordelijkheiddragenwoningcorporaties? Woningcorporaties bezitten als private instellingen met een publieke taak een groot deel van de woningvoorraad.valthetverduurzamenvanwoningenonderdiepublieketaak?watmageropditvlak vanwoningcorporatiesverwachtworden?veelgoedkopekoopwoningenzijnvoormaligcorporatiebezit? Hoe kunnen corporaties voorkomen dat na de verkoop van woningen kwaliteitsverlies plaatsvindt? Hebbencorporatiesdaarineenverantwoordelijkheid? 5

6 3 Indicatoren+voor+toekomstwaarde Duurzaamheidentoekomstigewoningvraag:toekomstwaardewoningvoorraad Hetbegrip duurzaamheid wordtoptweemanierengebruiktalshetgaatomdewoningvoorraad: de mate waarin de woningvoorraad het milieu belast (zowel bij het bouwproces als bij het gebruik) de bruikbaarheid van de woningvoorraad op langere termijn (de mate waarin de woningvoorraadaansluitbijdewoningwensenvantoekomstigewoonconsumentenofaandie wensenisaantepassen). Ervanuitgaandedatdeenergetischekwaliteitvanwoningenindetoekomsteenbelangrijkcriteriumis voorwoonconsumenten,hangendezetweedefinitiesvan duurzaamheid nauwsamen.achterdevraag naardekwaliteitvandebestaandewoningvoorraad,ligtdevraaghoeervoorkanwordengezorgddat dewoningvoorraadookindetoekomstvoorwoningzoekendenvoldoendeaantrekkelijkis.devraagis met andere woorden: wat is de 'toekomstwaarde' van de woningvoorraad? De vraag die hieruit voortkomt is welke delen van de woningvoorraad in het licht van hun kwaliteit en de verwachte ontwikkeling van de vraag om interventies vragen (zoals energetische en woontechnische verbeteringen)enwievoordezeinterventiesverantwoordelijkis. Indicatoren voor de toekomstwaarde van woningen zijn de bouwtechnische en de woontechnische kwaliteitvanwoningen,maarooknaardepopulariteitvanwoongebiedennuenindetoekomst. Depopulariteitvanwoongebiedenalsindicatorvoortoekomstwaarde NaastdehuidigebouwGenwoontechnischekwaliteitisookdehuidigemarktpositie('courantheid')van woningen(envandewoongebiedenwaarinzeliggen)eensterkeindicatorvoordetoekomstwaardevan woningen. In de eerste plaats zijn er doorgaans aanwijsbare redenen waarom delen van de woningg voorraadopditmomentbeterindemarktliggendananderedelen.datkangaanomdelocatieende omgeving, de stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit, een positief imago, etc. Dergelijke kwaliteitsaspectenzijnnietstatisch(consumentenvoorkeurenkunnenveranderen),maarwelvoldoende duurzaamdatnietteverwachtenisdateenwijkdienubehoorttothettopsegmentvandewoningg marktindekomendevijftienjaar'afglijdt'enindeproblemenraakt. In de tweede plaats is de aanpassing van de woningvoorraad aan veranderende wensen van consug menteningewildewijkenofdorpenmetcourantewoningenenvermogendeeigenareneen(vrijwel) autonoomproces.bewonersmoderniserenhunwoningopgezettetijden,waardoordekwaliteitvande woningengelijketredhoudtmetdeeisenvanwoningzoekenden.inmindergewildewijkenofdorpen metmindercourantewoningenenmetmindervermogendebewonersisditnietvanzelfsprekend.er kunnen kwaliteitsproblemen ontstaan als investeringen uitblijven omdat eigenaren onvoldoende draagkrachtigzijn.investeringenwordensteedsminder(snel)ofhelemaalnietterugverdiendinstijging vandewaardevandewoning.geldlenenomdewoningtemoderniserenisdaaromnietaltijdmogelijk. Uiteindelijk kan het uitblijven van modernisering van en onderhoud aan woningen ertoe leiden dat gezinnen met hogere opleiding en inkomens (sociale stijgers) wegtrekken. Deze wijken en dorpen kenmerken zich dan ook vaak door een hoge mate van vergrijzing en een lage sociaalgeconomische positievanbewoners.interventieskunnenhiernodigzijnomhettijtekeren. 6

7 Flexibiliteitenaanpasbaarheidalsindicatorvoortoekomstwaarde Woningen kunnen gedurende hun levenscyclus huisvesting bieden aan verschillende doelgroepen (al dan niet met aanpassingen). Een stijging in sociaal segment wordt vaak aangeduid met het begrip 'gentrification'. Dit fenomeen treedt vooral op bij welvaartsgroei en trek naar de stad. Jonge (meer welvarende) doelgroepen kopen woningen in wijken rondom stadscentra die traditioneel bewoond wordendoorlagereinkomensgroepen.doorgaansstartditprocesmeteenvoorhoedevanstudentenen creatievelingendiezichnietlatenafschrikkendoordereputatievandewijkenvooralopzoekzijnnaar een betaalbare woning dichtbij het centrum (de rode groepen in het woonbehoefteonderzoek van SmartAgent).Alsdewijkvervolgenseen hip imagokrijgt,komenookanderehuishoudenserwonen. Stijging van wijken in sociaal segment is/wordt in veel gemeenten bewust gestimuleerd met herstructureringvandelenvandewoningvoorraad.ookanderetransformatiesvindendoordetijdheen plaats. Woningen die ooit zijn gebouwd voor middenklasse gezinnen, kunnen na verloop van tijd aantrekkelijkwordenvoorkleinehuishoudensinlagereinkomensgroepen.eendalingvaneenwijkin sociaalsegmentbetekentnietnoodzakelijkerwijsdateenwijkgeentoekomstwaardeheeft.welishet zaakeendergelijkeontwikkelingte'begeleiden'omtevoorkomendateendalinggevolgenheeftvoorde fysiekekwaliteitvanwoningen,daterstagnatieoptreedtdoornegatievewaardeontwikkelingofdater socialespanningenontstaantussen'oude'en'nieuwe'bewoners. Figuur12:1Doelgroep1middenklassewoning m 21 1 Omtebeoordelenoferookindetoekomstvoldoendevraagzalzijnnaarwoningen,moetenwedusniet alleenkijkennaardebouwkundigekwaliteitvanwoningenendeontwikkelingvandeomvangvande doelgroepdaarvanindetijd,maarooknaardeflexibiliteitvanwoningen:zijnwoningeninzetbaarvoor verschillende doelgroepen of (fysiek) aanpasbaar aan de wensen van verschillende doelgroepen. Hoe makkelijk woningen en wijken zich laten aanpassen aan de wensen van nieuwe doelgroepen, des te groterisdekansdatzeookoplangeretermijnkunnenblijvenvoorzienineenwoningvraag.datveel vooroorlogse woningen tot de meest courante delen van de woningvoorraad horen, heeft mede te maken met het feit dat de woningen doorgaans relatief eenvoudig kunnen worden samengevoegd, gesplitstenaangepast,alnaargelangdeactuelewoningvraag.dewijkenwaarindezewoningenstaan zijn naar gebruik van woningen doorgaans ook multifunctioneler (vaak een mix van wonen, werken, horecaenwinkeltjes). Met name in het lagere segment kunnen van tijd tot tijd interventies nodig zijn om wisseling van doelgroep te faciliteren. In het bijzonder de veranderende woningvraag die het gevolg is van de vergrijzingendetrendvanhetlangerzelfstandigwonen,vraagtomaandacht. Energetischekwaliteitalsindicatorvoortoekomstwaarde Hoeweldeolieprijsdeafgelopentijdisgedaald,isdeverwachtingdatmethetschaarserwordenvan fossiele brandstoffen (o.a. het Nederlandse aardgas) stookkosten een steeds belangrijker onderdeel 7

8 gaanuitmakenvandetotalewoonlastenvanhuishoudens.isolatieenandereingrependieleidentot energiebesparing drukken de woonlasten en vergroten daarmee de aantrekkelijkheid van woningen. Zeker als de woningmarkt in de toekomst ontspant, zal de vraag naar slecht geïsoleerde woningen afnemen. 8

9 Aanpasbaarheidnaarbouwperiode Gebouwdvoor1920 In de periode voor 1920 zijn zowel woningen gebouwd van goede kwaliteit met fraaie architectuur als woningen van (zeer) slechtekwaliteit.deeerstetypewoningenzijnoverhetalgemeennogaltijdzeerintrek.deslechtstedelenvandevoorraadvan voor 1920 zijn afgebroken in de jaren zeventig (krotopruiming) en de jaren tachtig (stadsvernieuwing). Toch zijn er nog altijd wijken waar bouwkundig en architectonisch matige woningen staan van voor In de steden zijn deze wijken vaak aantrekkelijk(temaken)voorstarters(dichtbijhetstadscentrum,makkelijkteverbouwen).insubgstedelijkoflandelijkgebiedis dezevoorraadkwetsbaar.alsdemarktwaardevandezewoningenrelatieflaagis,isdateensterkeindicatiedatzenognietof onvoldoende gemoderniseerd zijn. De kosten van aanpassing en modernisering wegen dan vaak niet (meer) op tegen de waardestijgingendeverbeteringvanhetcomfort.dezevoorraadkannietofmoeilijkmeerconcurrerenmetalternatiefaanbod. Gebouwdtussen1920en1945 Woningengebouwdinhetinterbellumzijnbouwkundigvanbeterekwaliteitdandewoningenvanvoor1920.Indejarentwintig werdonderanderedespouwmuurgeïntroduceerd.dewijkengebouwdindezeperiodeliggendoorgaansdichttegenhetstadsg ofdorpscentrumenhebbenvaakruimetuinen.doordedegelijkebouwmethodenzijndemeestevandezewoningennogsteeds structureelgoedenbovendienrelatiefeenvoudigaandewenseneneisenvannieuwebewonersaantepassen. Gebouwdtussen1945en1970 Indezeperiodewerdeningroteaantallenvooralflatgebouwenendoorzonwoningengebouwd.Ineenpogingbouwkostente besparenwerdennieuwebouwmethodeningezet(veelbetonenstaal).dezebouwmethodenmakendewoningenminder flexibel.bovendienisdekwaliteitvanhetgewapendbetonvaakslecht.deslechteisolatieincombinatiemetgroteramenen uitkragendebetonelementenleidentothogestookkosten.tenslotteisinveelvandezewoningenasbesttoegepastwat verbouwenduurmaakt.veelwoningenuitdezeperiodezijnalweerafgebroken(herstructurering).demeergezinswoningendie uitdezeperiodenogbestaan,zijndoorgaansslechtaanpasbaar.bijeengezinswoningenisdatmakkelijker. Gebouwdtussen1970en1980 Indezeperiodekregenveelwijkeneennieuweopzetmethofjesenwoonervenlangscentrale(ringvormige)ontsluitingswegen. Dewoningenzijntechnischdoorgaansvangoedekwaliteit.Erwerdveelhardhoutenandereonderhoudsarmematerialen gebruikt.ookindezeperiodewerdnoggewerktmetasbest.dewoningenentuinenzijnvaakruim.dewijkengebouwdinde jaren 70liggenvaakverderafvanhetstadsGofdorpscentrumwatdeaantrekkelijkheidvermindertvoordedoelgroepen jongerenenouderen.ookwordtdestedenbouwkundigeopzetvandewijkensomsalsgedateerdervaren. Dekwaliteitvandezewoningenissterkbeïnvloeddoordecrisisopdewoningmarktendeoliecrisis.Demeestewoningendiein dezeperiodezijngebouwdwerdengesubsidieerddoordeoverheid.beperkingvanbouwkostenstonddaarbijhooginhet vaandel.indezewoningenisveelaandachtbesteedaanenergiebesparing.dewoningenzijndaardoorveelalkleinensmal,met kleineramen.ditbeperktdeaanpasbaarheid.bouwmaterialenzijnduurzaam,maarwelsober:veelkunststofelementen.in woningenuitdezeperiodekomtsomsbetonrotvanvloerplatenvoordoorhetgebruikvanzoutinhetbeton(kwaaitaalgen Mantavloeren).Dezewoningenhebbendoorgaansdubbelglas(zekeropdebeganegrond)endakGenspouwisolatie.Deopzet vandewijkeniskrapperdanindeperiodeervoor.dewijkenliggenvaakperifeertenopzichtevanhetstadsgofdorpscentrum. Architectonischzijndewoningendoorgaansweinigaantrekkelijk. Gebouwdna1990 Debouwkundigekwaliteitvandewoningengebouwdnadejaren 90isgoed.Erisgewerktmetonderhoudsarmematerialen.De isolatievandewoningenisgoed.dooringewikkeldeinstallatietechniekendikkeisolatiepakkettenisverbouwennietaltijd makkelijk.instedelijkensubgstedelijkgebiedstaandewoningendoorgaansopkleinekavelsmetweinigbuitenruimte(metname dewoningengebouwdna2000).inlandelijkgebiedzijnmeervrijstaandewoningenentweekappersgebouwd.de stedenbouwkundigeopzetvandewijkensluitmeestalbeteraanbijdewensenvanbewonersdanbijwijkenuitdejaren 70en 80.Dewijkenliggenvaakperifeer,maareriswelveelaandachtbesteedaandeontsluiting. 9

10 4 Bevolkingsontwikkeling- Voordevraagwelkedoelgroepenindekomendeperiodeopdewoningmarktactiefzullenzijn,kunnen wekijkennaardeprognosevandehuishoudensontwikkeling.bevolkingsontwikkelingishetgevolgvan geboorten,sterfteenmigratiestromen. Bevolkingsontwikkeling DebevolkingvanderegiogroeitvolgensdemeestrecentebevolkingsprognosevandeprovincieNoordG Brabantdekomendetienjaarinvrijweldeheleregio.Na2024zaldebevolkingindemeestegemeenten in de regio krimpen. Een krimpende bevolking betekent een ontspannende woningmarkt. Op een ontspannen woningmarkt heeft de woonconsument meer keuze. De vraag naar minder courante woningenzalhierdoorafnemen. Bevolkingsontwikkeling1in1NoordABrabant1(bron:1bevolkingsprognose120141provincie1NoordABrabant) G G2039 Binnenlandseenbuitenlandsemigratie Een aantal trends kunnen we als een gegeven beschouwen. Onder andere door de vergrijzing zal de gemiddeldewoningbezettingbijvoorbeelddekomendedecenniaafnemen.stabilisatieenafnamevan de bevolkingsomvang is daarom niet of moeilijk te beïnvloeden. Onzekerheden in demografische prognoseshebbenvaaktemakenmetmigratie.migratiestromenzijnmoeilijkertevoorspellen.alswe kijkennaarhetbinnenlandsgenhetbuitenlandsmigratiesaldovandeprovincienoordgbrabantzienwe danookeengrilligverloop.deeerstehelftvandejarentachtigtrokkeninwonersweguitdeprovincie. Vanafdetweedehelftvandejarentachtigtothetjaar2000washetmigratiesaldovandeprovincie positief om de tien jaar daarna weer onder de nullijn te duiken. Momenteel is het binnenlands migratiesaldoweerpositief.deprovincialebevolkingsprognose2014gaatervanuitdatdit(gemiddeld) zoblijft.noordgbrabantheeftindemeesteperiodensinds1980eenpositiefbuitenlandsmigratiesaldo gekend.ookhiervanverwachtdeprovinciedatditzoblijft. Binnenlandse migratiestromen worden beïnvloed door verschillende factoren. Trek van bedrijvigheid naarderandstadzorgtvooreenuitstroomvan(jonge)huishoudensindewerkendefasevanhunleven. Bevolkingskrimp op het platteland zorgt voor een toestroom van huishoudens naar regionale economischecentra,etc.buitenlandsemigratiestromennementoeenafmethetaantalconflicteninde wereldenmetverschillenininkomensniveauenwerkgelegenheidbinneneuropa

11 Binnenlands1 en1 buitenlands1 migratiesaldo1 provincie1 NoordABrabant1 (bron:1 bevolkingsprognose1 1 provincie1 NoordA Brabant12014)1 Welkedelenvandewoningvoorraadzijnhetmeestkwetsbaar? Terugkijkendzienwedoordetijdheenverschillendetrendsinurbanisatieensuburbanisatie,treknaar destadentreknaarhetdorp.hieraanliggensociaalgeconomischeenculturelefactorentengrondslag. VoordetoekomstwaardevandebestaandewoningvoorraadzijntrendsinbinnenGenbovenregionale migratieontwikkelingen van groot belang. Veranderende patronen zijn van grote invloed op de plek waaropwoningvraagzichmanifesteert. De kwaliteit van de woningvoorraad is hierop ook van invloed. Woongebieden met een minder aantrekkelijkewoningvoorraadineenminderaantrekkelijkewoonomgevingzullenineenontspannende woningmarktalseerstetemakenkrijgenmetvraaguitval.dekwaliteitvandewoonomgevingisdeels eengegeven(afstandtoteconomischecentra,liggingtenopzichtevandehoofdinfrastructuur).deelsis dekwaliteitooktebeïnvloeden(onderhoudeninrichtingopenbareruimte,landschappelijkekwaliteit, investeringenindegeschiktheidendeenergetischekwaliteitvanwoningen). Het is dus interessant om na te gaan waar naar verwachting ontspanning op de woningmarkt zal optredenenwelkegebiedenalsgevolgdaarvankwetsbaarzijnvoorvraaguitval.tijdiginvestereninde slechtere delen van de woningvoorraad kan problemen voorkomen. Waar huishoudenskrimp onafwendbaaris,vraagtditomhetonttrekkenvandeminstcourantedelenvandewoningvoorraad. Substitutie@effecten Alsdevraagindelenvanderegioofonderbepaaldegroepenwoningzoekendenafneemt,zaldemarkt er uiteindelijk voor zorgen dat de minst aantrekkelijke delen van de woningvoorraad uit de markt vallen.doorprijsdalingenkomendebeterewoningenbinnenbereikvanlagereinkomensgroepen,die kleinere,slechterewoningenachterlaten.doordergelijke substitutiegeffecten concentreertleegstand enverloederingzichuiteindelijkindeminstcourantedelenvandewoningvoorraad.alswekijkennaar dekrimpgebiedeninnederlanddanzijndatwijkenmethogeconcentratiesgoedkopenaoorlogsekoopg en huurwoningen. Op het platteland vormen ook grote woonhuizen en oude boerderijen die hun agrarische functie hebben verloren een risico, zeker als deze matig of slecht zijn onderhouden. De kosten om dergelijke objecten (weer) voor bewoning geschikt te maken (en te houden), zijn vaak te hooginverhoudingmetdemarktwaarde. 1 11

12 Het Planbureau voor de Leefomgeving (BPL) wees in 2013 nog op een ander risico: als de babyboomgeneratie een leeftijd heeft bereikt dat zij niet meer zelfstandig kunnen wonen (of overlijden),komenerinkortetijdveelkoopwoningenvrij. Opditmomentkomeneralsgevolgvande uitstroomvanouderehuishoudensjaarlijkscirca30.000koopwoningenvrij.in2030zalhetaantaldoor uitstroomvanouderenvrijkomendekoopwoningenstijgennaarongeveer tervergelijking:datis ongeveer evenveel als de totale jaarlijkse nieuwbouwproductie aan koopwoningen van vóór de kredietcrisis,aldushetpbl. Schematische1weergave1van1substitutieAeffecten1in1een1ontspannende1markt1(bron:1PBL)1 1 12

13 5 Interventies)in)de)kwaliteit)van)de) woningvoorraad Kwaliteitsverbeteringcourantevoorraadautonoomproces Demoderniseringendekwaliteitsverbeteringvandewoningvoorraadisdeelseenautonoomproces.In courantewoonwijkenmetkoopkrachtigewoningeigenarenvindtmoderniseringvaakplaatsnaverkoop van een woning. Ook investeren eigenaren in hun wooncomfort in de periode dat ze hun woning bewonen.indergelijkewoongebiedenzijngeenofweinigexterneimpulsennodigomdekwaliteitvan de woningvoorraad mee te laten ontwikkelen met de veranderende wensen en eisen van woonconsumenten. Kwaliteitsverbeteringcorporatiebezit:(prestatie)afspraken Een groot deel van de woningvoorraad is in Nederland eigendom van woningcorporaties. Uit het oogpuntvankwaliteitisdateenbelangrijkvoordeel.indeeersteplaatsisdekwaliteitvandesociale huurwoningvoorraaddoordebandgenomenhoog(zekerininternationaalperspectief).anderzijdsbiedt hetgroteaantalcorporatiewoningendegelegenheidominrelatiefkorttijdsbestekforseverbeterslagen te maken in de woningkwaliteit. Bij woningcorporaties staat het onderwerp van (energetische) kwaliteitsverbeteringookhoogopdeagenda.brancheorganisatieaedessprakmethetkabinetafflink te investeren in de energieprestaties van huurwoningen. Het rijk trekt 400 miljoen Euro uit voor woningcorporatiesomenergiebesparendemaatregelentetreffen.afgesprokenisookomhetcollectief opwekken van energie voor eigen stroomverbruik (Duurzame Decentrale Energie) te stimuleren. Zo komencollectieveopwekinstallatiesinaanmerkingvooreenkortingopenergiebelasting. Eendeelvanhetcorporatiebezitdatnietineentoekomstigevraagvoorzietendatmoeilijkaanpasbaar is, kan op termijn worden gesloopt. Gemeenten kunnen met woningcorporaties (prestatie)afspraken makenoverinvesteringeninbestaandvastgoedenoverdedelenvanhetbezitdatmethetoogopde verwachte toekomstige woningvraag en de huidige kwaliteit op termijn zal worden gesloopt. Hierin hoeftniettewordengeïnvesteerd. Kwetsbaredelenvandevoorraad:wieisverantwoordelijk Beperktedelenvandewoningvoorraadzijnkwetsbaar.Hetgaathierombezitwaarnaaropbasisvande verwachte woningbehoefte in de toekomst minder vraag zal zijn en waarbij modernisering en verbetering geen autonoom proces is. Het gaat met name om goedkope koopwoningen waarvan de eigenarentotdelagereinkomensgroepenhoren.dezegroepenhebbenweinigfinanciëlereserves.de strengerehypotheekregelsendestagnatievandewaardeontwikkelingopdewoningmarktmakenhet voordezegroepenmoeilijk(grote)investeringentedoenindekwaliteitvanhunwoning.devergrijzing van dergelijke wijken leidt tot extra kwetsbaarheid. Enerzijds omdat oudere huishoudens minder geneigdzijnteinvestereninhunwoning,anderzijdsvanwegededoordeverwachtesnelleuitstroom van huishoudens op termijn. Ook appartementengebouwen met slecht functionerende VVE s en particuliere huurwoningen blijken in de praktijk kwetsbaar voor kwaliteitsverlies. De vraag is wie er verantwoordelijkisvoordekwaliteitsverbetering van deze delen van de woningvoorraad. Zijn dat de eigenarenzelf?heeftdegemeentedaarineenrol?endragendecorporatieseenverantwoordelijkheid alsdezewoningeneerderdoorhenwerden uitgepond? 13

14 Welkeinterventieszijneffectief? Detoekomstwaardevandewoningvoorraadwordtbepaalddoordekenmerkenvandewoningenzelf, maarookdooromgevingsfactoren( belevingswaarde ).Alshetgaatomwoningenuitdejarenzeventig inzogenaamde bloemkoolwijken wordteenverminderdepopulariteitmeestalmeergewetenaande achterhaalderuimtelijkestructuurendesleetseopenbareruimtedanaandekwaliteitvandewoningen (dieisdoorgaansgoed).om afglijden tevoorkomen,zijnindezewijkenvooralinvesteringennodigin dekwaliteitvandeopenbareruimte.inwijkendiehoogwordengewaardeerd,maarwaardewoningen vanlagebouwkundigekwaliteitzijn,zijnvooralinvesteringennodigindewoningen.inwijkenmeteen lage belevingswaarde en kwalitatief slechte woningen zijn mogelijk meer ingrijpende maatregelen nodig. 1 Hoge1belevingswaarde1 Lage1belevingswaarde1 1 Hoge1 gebouwde1 kwaliteit1 Lage1 gebouwde1 kwaliteit1 14

15 Dongen Woningvoorraadnaartypeeneigendom Dongen HartvanBrabant Omvangwoningvoorraad(2014) Aandeelvanregionalewoningvoorraad 6% 100% Aandeelkoopwoningen 67% 58% Eengezinskoop 64% 53% Meergezinskoop 3% 5% Aandeelhuurwoningen 31% 42% Eengezinshuur(sociaal) 14% 15% Meergezinshuur(sociaal) 10% 15% Eengezinshuur(particulier) 8% 7% Meergezinshuur(particulier) 2% 5% Aandeelhuur/kooponbekend 0% 0% Woningvoorraadnaarbouwjaar Dongen HartvanBrabant <1900 2% 3% % 6% % 5% % 9% % 18% % 18% % 16% > % 24% 35% 30% 25% 20% 15% 10% WOZHwaarde Dongen HartvanBrabant GemiddeldeWOZOwaarde(2013) OntwikkelingWOZOwaarde(2009O2013) O3% O5% Gemiddeldem²Oprijs(2013) % 0% Woningvoorraadnaarenergielabel A B C D E F G Dongen Mutatiegraad(CasadeH2014) Dongen Eengezinswoning 5% Appartementmetlift 11% Appartementzonderlift 24% Onzelfstandigeeenheid 7% Gemeentetotaal 7,5% Leefbaarheid Dongen HartvanBrabant Scoreopdeleefbaarometer(2012) Gemiddeld Gemiddeld HartvanBrabant 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% CorporaRebezitnaarenergielabel A B C D E F G Dongen HartvanBrabant 1

16 GilzeenRijen Woningvoorraadnaartypeeneigendom GilzeenRijen HartvanBrabant Omvangwoningvoorraad(2014) Aandeelvanregionalewoningvoorraad 6% 100% Aandeelkoopwoningen 61% 58% Eengezinskoop 58% 53% Meergezinskoop 3% 5% Aandeelhuurwoningen 38% 42% Eengezinshuur(sociaal) 21% 15% Meergezinshuur(sociaal) 8% 15% Eengezinshuur(particulier) 7% 7% Meergezinshuur(particulier) 1% 5% Aandeelhuur/kooponbekend 1% 0% Woningvoorraadnaarbouwjaar GilzeenRijen HartvanBrabant <1900 1% 3% % 6% % 5% % 9% % 18% % 18% % 16% > % 24% 40% 30% 20% 10% 0% Woningvoorraadnaar energielabel A B C D E F G 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% CorporaRebezitnaarenergielabel A B C D E F G GilzeRijen HartvanBrabant GilzeenRijen HartvanBrabant WOZHwaarde GilzeenRijen HartvanBrabant GemiddeldeWOZOwaarde(2013) OntwikkelingWOZOwaarde(2009O2013) O4% O5% Gemiddeldem²Oprijs(2013) Mutatiegraad(Leystromen) GilzeenRijen Gilze 7%(2012),6%(2013),9%(2014) Rijen 7%(2012),10%(2013),6%(2014) Molenschot 0%(2012),17%(2013),4%(2014) Gemeentetotaal 7%(2012),9%(2013),7%(2014) Leefbaarheid GilzeenRijen HartvanBrabant Scoreopdeleefbaarometer(2012) Kleinenegatieveafwijking Gemiddeld 2

17 Goirle Woningvoorraadnaartypeeneigendom Goirle HartvanBrabant Omvangwoningvoorraad(2014) Aandeelvanregionalewoningvoorraad 5% 100% Aandeelkoopwoningen 69% 58% Eengezinskoop 64% 53% Meergezinskoop 5% 5% Aandeelhuurwoningen 31% 42% Eengezinshuur(sociaal) 15% 15% Meergezinshuur(sociaal) 11% 15% Eengezinshuur(particulier) 4% 7% Meergezinshuur(particulier) 1% 5% Aandeelhuur/kooponbekend 1% 0% Woningvoorraadnaarbouwjaar Goirle HartvanBrabant <1920 2% Geeninfo % Geeninfo % Geeninfo % Geeninfo % Geeninfo > % 24% WOZHwaarde Goirle HartvanBrabant GemiddeldeWOZOwaarde(2013) OntwikkelingWOZOwaarde(2009O2013) O4% O5% Gemiddeldem²Oprijs(2013) % 40% 30% 20% 10% 0% Mutatiegraad(Leystromen) Goirle Goirle 5%(2012),8%(2013),7%(2014) Riel 2%(2012),4%(2013),3%(2014) Gemeentetotaal 5%(2012),8%(2013),7%(2014) Leefbaarheid Goirle HartvanBrabant Scoreopdeleefbaarometer(2012) Kleinepositieveafwijking Gemiddeld Woningvoorraadnaar energielabel A B C D E F G Goirle HartvanBrabant 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% CorporaRebezitnaarenergielabel A B C D E F G Goirle HartvanBrabant 3

18 Heusden Woningvoorraadnaartypeeneigendom Heusden HartvanBrabant Omvangwoningvoorraad(2014) Aandeelvanregionalewoningvoorraad 10% 100% Aandeelkoopwoningen 64% 58% Eengezinskoop 60% 53% Meergezinskoop 4% 5% Aandeelhuurwoningen 36% 42% Eengezinshuur(sociaal) 18% 15% Meergezinshuur(sociaal) 8% 15% Eengezinshuur(particulier) 8% 7% Meergezinshuur(particulier) 2% 5% Aandeelhuur/kooponbekend 0% 0% Woningvoorraadnaarbouwjaar Heusden HartvanBrabant <1920 5% Geeninfo % Geeninfo % Geeninfo % Geeninfo % Geeninfo > % 24% Woningvoorraadnaarenergielabel CorporaRebezitnaarenergielabel 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% A B C D E F G 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% A+ A B C D E F G Heusden HartvanBrabant Heusden HartvanBrabant WOZHwaarde Heusden HartvanBrabant GemiddeldeWOZOwaarde(2013) OntwikkelingWOZOwaarde(2009O2013) O6% O5% Gemiddeldem²Oprijs(2013) Mutatiegraad(Woonveste) Heusden Gemeentetotaal 6,3%(2012),6,9%(2013),7,1%(2014) Leefbaarheid Heusden HartvanBrabant Scoreopdeleefbaarometer(2012) Kleinenegatieveafwijking Gemiddeld 4

19 Hilvarenbeek Woningvoorraadnaartypeeneigendom Hilvarenbeek HartvanBrabant Omvangwoningvoorraad(2014) Aandeelvanregionalewoningvoorraad 3% 100% Aandeelkoopwoningen 74% 58% Eengezinskoop 72% 53% Meergezinskoop 2% 5% Aandeelhuurwoningen 25% 42% Eengezinshuur(sociaal) 10% 15% Meergezinshuur(sociaal) 5% 15% Eengezinshuur(particulier) 8% 7% Meergezinshuur(particulier) 2% 5% Aandeelhuur/kooponbekend 1% 0% Woningvoorraadnaarbouwjaar Hilvarenbeek HartvanBrabant <1900 2% 3% % 6% % 5% % 9% % 18% % 18% % 16% > % 24% 40% 30% Woningvoorraadnaarenergielabel 40% 30% CorporaRebezitnaar energielabel 20% 20% 10% 10% 0% A B C D E F G Hilvarenbeek HartvanBrabant 0% A B C D E F G Hilvarenbeek HartvanBrabant WOZHwaarde Hilvarenbeek HartvanBrabant GemiddeldeWOZOwaarde(2013) OntwikkelingWOZOwaarde(2009O2013) O5% O5% Gemiddeldem²Oprijs(2013) Mutatiegraad(Leystromen) Hilvarenbeek Hilvarenbeek 2%(2012),14%(2013),8%(2014) Diessen 3%(2012),13%(2013),8%(2014) BiestHoutakker 0%(2012),37%(2013),3%(2014) Esbeek 0%(2012),8%(2013),10%(2014) Haghorst 11%(2012),0%(2013),11%(2014) Gemeentetotaal 2%(2012),14%(2013),8%(2014) Leefbaarheid Hilvarenbeek HartvanBrabant Scoreopdeleefbaarometer(2012) Grotepositieveafwijking Gemiddeld 5

20 LoonopZand Woningvoorraadnaartypeeneigendom LoonopZand HartvanBrabant Omvangwoningvoorraad(2014) Aandeelvanregionalewoningvoorraad 6% 100% Aandeelkoopwoningen 60% 58% Eengezinskoop 57% 53% Meergezinskoop 3% 5% Aandeelhuurwoningen 39% 42% Eengezinshuur(sociaal) 16% 15% Meergezinshuur(sociaal) 8% 15% Eengezinshuur(particulier) 9% 7% Meergezinshuur(particulier) 5% 5% Aandeelhuur/kooponbekend 1% 0% Woningvoorraadnaarbouwjaar LoonopZand HartvanBrabant <1900 1% 3% % 6% % 5% % 9% % 18% % 18% % 16% > % 24% Woningvoorraadnaarenergielabel CorporaRebezitnaarenergielabel 40% 40% 30% 30% 20% 20% 10% 10% 0% A B C D E F G 0% A+ A B C D E F G LoonopZand HartvanBrabant LoonopZand HartvanBrabant WOZHwaarde LoonopZand HartvanBrabant GemiddeldeWOZOwaarde(2013) OntwikkelingWOZOwaarde(2009O2013) O5% O5% Gemiddeldem²Oprijs(2013) Mutatiegraad(CasadeH2014) LoonopZand Eengezinswoning 7% Appartementmetlift 13% Appartementzonderlift 12% Onzelfstandigeeenheid 3% Gemeentetotaal 8,4% Leefbaarheid LoonopZand HartvanBrabant Scoreopdeleefbaarometer(2012) Kleinenegatieveafwijking Gemiddeld 6

21 Oisterwijk Woningvoorraadnaartypeeneigendom Oisterwijk HartvanBrabant Omvangwoningvoorraad(2014) Aandeelvanregionalewoningvoorraad 6% 100% Aandeelkoopwoningen 64% 58% Eengezinskoop 58% 53% Meergezinskoop 6% 5% Aandeelhuurwoningen 35% 42% Eengezinshuur(sociaal) 15% 15% Meergezinshuur(sociaal) 8% 15% Eengezinshuur(particulier) 8% 7% Meergezinshuur(particulier) 5% 5% Aandeelhuur/kooponbekend 1% 0% Woningvoorraadnaarbouwjaar Oisterwijk HartvanBrabant <1900 2% 3% % 6% % 5% % 9% % 18% % 18% % 16% > % 24% Woningvoorraadnaarenergielabel CorporaRebezitnaarenergielabel 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% A B C D E F G 40% 30% 20% 10% 0% A B C D E F G Oisterwijk HartvanBrabant Oisterwijk HartvanBrabant WOZHwaarde Oisterwijk HartvanBrabant GemiddeldeWOZOwaarde(2013) OntwikkelingWOZOwaarde(2009O2013) O5% O5% Gemiddeldem²Oprijs(2013) Mutatiegraad(Leystromen) Oisterwijk Oisterwijk 10%(2012),5%(2013),5%(2014) Moergestel 2%(2012),7%(2013),8%(2014) Gemeentetotaal 9%(2012),5%(2013),6%(2014) Leefbaarheid Oisterwijk HartvanBrabant Scoreopdeleefbaarometer(2012) Positieveafwijking Gemiddeld 7

22 Tilburg Woningvoorraadnaartypeeneigendom Tilburg HartvanBrabant Omvangwoningvoorraad(2014) Aandeelvanregionalewoningvoorraad 49% 100% Aandeelkoopwoningen 54% 58% Eengezinskoop 47% 53% Meergezinskoop 7% 5% Aandeelhuurwoningen 46% 42% Eengezinshuur(sociaal) 15% 15% Meergezinshuur(sociaal) 20% 15% Eengezinshuur(particulier) 5% 7% Meergezinshuur(particulier) 6% 5% Aandeelhuur/kooponbekend 0% 0% Woningvoorraadnaarbouwjaar Tilburg HartvanBrabant <1900 4% 3% % 6% % 5% % 9% % 18% % 18% % 16% > % 24% Woningvoorraadnaarenergielabel CorporaRebezitnaarenergielabel 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% A B C D E F G 40% 30% 20% 10% 0% A B C D E F G Tilburg HartvanBrabant Tilburg HartvanBrabant WOZHwaarde Tilburg HartvanBrabant GemiddeldeWOZOwaarde(2013) OntwikkelingWOZOwaarde(2009O2013) O6% O5% Gemiddeldem²Oprijs(2013) Reactiesenweigeringen Saldo % Aantalreactiestotaal O % Aantalweigeringentotaal % Mutatiegraadgemeente(Tiwos?) 690(10,4%) 778(11,5%) 760(11,2%) % Leefbaarheid Tilburg HartvanBrabant Scoreopdeleefbaarometer(2012) Geeninfo Gemiddeld 8

23 Waalwijk Woningvoorraadnaartypeeneigendom Waalwijk HartvanBrabant Omvangwoningvoorraad(2014) Aandeelvanregionalewoningvoorraad 11% 100% Aandeelkoopwoningen 56% 58% Eengezinskoop 51% 53% Meergezinskoop 5% 5% Aandeelhuurwoningen 44% 42% Eengezinshuur(sociaal) 19% 15% Meergezinshuur(sociaal) 14% 15% Eengezinshuur(particulier) 9% 7% Meergezinshuur(particulier) 3% 5% Aandeelhuur/kooponbekend 0% 0% Woningvoorraadnaarbouwjaar Waalwijk HartvanBrabant <1900 2% 3% % 6% % 5% % 9% % 18% % 18% % 16% > % 24% Woningvoorraadnaarenergielabel CorporaRebezitnaarenergielabel 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% A B C D E F G 40% 30% 20% 10% 0% A B C D E F G Waalwijk HartvanBrabant Waalwijk HartvanBrabant WOZHwaarde Waalwijk HartvanBrabant GemiddeldeWOZOwaarde(2013) OntwikkelingWOZOwaarde(2009O2013) O4% O5% Gemiddeldem²Oprijs(2013) Mutatiegraad(CasadeH2014) Waalwijk Eengezinswoning 5% Appartementmetlift 11% Appartementzonderlift 14% Gemeentetotaal 7,7% Leefbaarheid Waalwijk HartvanBrabant Scoreopdeleefbaarometer(2012) Grotenegatieveafwijking Gemiddeld 9