Verzoekschrift tot ruling

Transcriptie

1 1 Verzoekschrift tot ruling Met verzoekschrift vraagt verzoeker een voorafgaande beslissing overeenkomstig de Wet van 24 december 2002 tot wijziging van de vennootschapsregeling inzake inkomstenbelastingen en tot instelling van een systeem van voorafgaande beslissingen in fiscale zaken. Verzoeker : DE OKELAAR cvba-so, ondernemingsnr , met maatschappelijke zetel te 1861 Wolvertem (Meise), Oppemstraat 8 ; Prefiling : Verzoeker heeft reeds eerder een profiling-dossier ingediend. Dit prefilingdossier draagt het nr. P2014/317 DE OKELAAR Een woon- en werkgemeenschap in Wolvertem Projectbeschrijving 1. DOEL VAN HET PROJECT Een groep mensen wil een woongemeenschap (cohousing) tot stand brengen, met 18 wooneenheden, ecologisch, sociaal en spiritueel geïnspireerd, in een oud klooster (annex school) te Wolvertem, aangekocht van de parochie.

2 2 2. HET CONCEPT IN EEN NOTENDOP We willen een woongemeenschap oprichten met 18 wooneenheden voor gezinnen en alleenstaanden, intergenerationeel, mensen die enerzijds ieder hun privéwoonst hebben en anderzijds willen meewerken aan een gemeenschap, gebaseerd op drie pijlers: Ecologisch Dit betekent concreet : bio-ecologisch verbouwen, een autodeelproject, sterke beperking van het energie- en materiaalverbruik, gebruik van milieuvriendelijke producten, gemeenschappelijke voorzieningen,. Sociaal A. We willen een open woongemeenschap zijn, ingebed in het sociale en culturele leven van Wolvertem. B. We willen een aantal sociale projecten op het getouw zetten, al naargelang de noden die zich aandienen en daarbij samenwerken met lokale welzijnsorganisaties. C. Enkele minder draagkrachtige mensen (sociaal, emotioneel, fysiek ) kunnen in de gemeenschap wonen. Dit kan op 2 manieren : als permanente medebewoners en/of op kamers met zorg voor tijdelijk verblijf en ondersteuning. D. We organiseren sociaal huren : ook een aantal financieel minder draagkrachtige mensen kunnen in de gemeenschap wonen. E. Vorming/educatie en culturele activiteiten : aanbod van ruimte waar andere culturele - en vormingsorganisaties gebruik van maken. Zelf willen we ook vormingen en culturele activiteiten organiseren. Spiritueel Spiritualiteit léven en beleven betekent voor ons bewust leven, met respect voor ieders levensbeschouwing, voor elke mens, voor de aarde. De andere twee pijlers zijn een gevolg van deze levenshouding : zorg en respect voor de aarde (ecologische pijler), zorg en respect voor andere mensen (sociale pijler). 3. EEN COHOUSINGGEMEENSCHAP 3.1. In functie van de ruling is het belangrijk op te merken dat het hier om een cohousinggemeenschap gaat, wat een nieuw woonconcept is. In essentie gaat het om een nieuwe vorm van wonen, waarvan nog maar weinig andere voorbeelden te vinden zijn (de bekendste projecten zijn : La Grande Sense in Clabecq en de cohousinggemeenschap in Vinderhoute).

3 3 De bestaande cohousingprojecten en de projecten die momenteel in ontwikkeling zijn, nemen verschillende juridische vormen aan. Er is nog geen standaardpraktijk die zich ontwikkeld heeft. Ook de wetgever houdt nog geen rekening met deze nieuwe woonvorm. Deze woonvorm inspireert zich op (oude) vormen van gemeenschappelijk wonen, zoals kloosters Ten overvloede benadrukt verzoeker dat de functie van de hele site in hoofdzaak wonen betreft. Een deel van de woonfunctie blijft privé, een ander deel wordt - in afwijking van wat momenteel in onze samenleving gangbaar is, maar vroeger gemeengoed was, bijv. in kloosters - collectief georganiseerd (nl. het paviljoen - zie verder : punt 4.2). Een deel van de woonfunctie wordt gedelegeerd naar de collectieve voorzieningen, zodat het privéwoongedeelte kleiner is in oppervlakte. De juridische vorm waarin dit collectieve deel wordt georganiseerd, in dit geval via een coöperatieve vennootschap, is slechts een middel dat de woonfunctie moet helpen organiseren. 4. INFRASTRUCTUUR IN WOLVERTEM, OPPEMSTRAAT Bestaande toestand : een verlaten klooster met twee naastliggende schoolgebouwen en een overdekte speelplaats, op een perceel van 30 are. Sinds het jaar 2004 worden deze gebouwen gebruikt als woningen (met een 20-tal verschillende domicilie-adressen). Deze site is momenteel eigendom van de vzw Verenigde Parochiale Werken van het Gewest Londerzeel (hierna : de VPW ) Nieuwe toestand : de drie gebouwen worden grondig gerenoveerd. In het kloostergebouw zijn 9 wooneenheden voorzien (op de 1 ste en 2 de verdieping). De gemiddelde oppervlakte van een wooneenheid in dit gebouw is 75 vierkante meter. In de kleuterschool en in de lagere school komen respectievelijk 4 en 5 grotere wooneenheden. De eigendom van de site wordt opgedeeld in 18 individuele wooneenheden (waarvan de VPW er 2 behoudt) en het paviljoen, dat eigendom wordt van cvba-so De Okelaar. Via de bestaande lift en nieuwe passerelles wordt de infrastructuur toegankelijk gemaakt voor personen met een handicap en oudere bewoners. Elke wooneenheid heeft een keukentje en een badkamer.

4 4 Er worden op de site een aantal ruimten voorzien die door alle bewoners kunnen worden gebruikt (= het PAVILJOEN). De hele gelijkvloerse verdieping van het klooster wordt paviljoen. Er komen ondermeer een grote keuken, een eetzaal, een polyvalente zaal (voor vorming, feesten, vergaderingen ), een wassalon annex café, een ontspanningskamer, een atelier, parkeerplaatsen voor auto s en fietsbergingen, twee gemeenschappelijke gastenkamers, een kleine winkelruimte, een kantoorruimte voor thuiswerk. De tuin wordt door de bewoners gemeenschappelijk gebruikt. De bewoners zullen vrij van deze gemeenschappelijke voorzieningen gebruik kunnen maken, mits afspraken met de andere bewoners, dus conform een huishoudelijk reglement, eventueel mits vergoeding. Dit is een bijzonder aspect van een cohousingproject : de bewoners kiezen voor een kleinere privéwoning terwijl ze bepaalde woonfuncties gemeenschappelijk maken : een ontspanningskamer, een eetzaal, gastenkamers, een goed uitgeruste keuken, het wassalon, enz Het paviljoen hoort dus ook tot het woongedeelte Beschrijving van de werken (Zie voor details de bouwplannen - bijlage 3) Algemeen (zie plannen 2 en 3) - In de 3 gebouwen worden volgende voorzieningen volledig verwijderd : alle binnenbekleding (wand- en vloerbekleding, plafonds, alle niet-dragende wanden), alle nutsvoorzieningen (alle leidingen van elektriciteit, gas, water, verwarming, alarm..), alle schrijnwerk (binnen- en buitenschrijnwerk), de dakbedekking (nl. leien en pannen). - Worden afgebroken : alle schouwen, de 4 toiletten met het bijhorende afdak op de open speelplaats, de serre aan de voordeur, de verbinding tussen gebouw A en B (de overdekte speelplaats), de uitbouw van gebouw B (naar de binnentuin) en de tuinmuurtjes aan de straatkant (cfr. plan 2). - Blijven behouden : de funderingen, de kelders, alle buitengevels (mits aanpassingen van vensteropeningen), de meeste vloerniveaus, de meeste dragende binnenmuren, de dakstructuur, de verhardingen van de speelplaats in functie van de parking. - De gangen in de gebouwen worden bij de wooneenheden gevoegd, de circulatie zal via nieuw te bouwen buitenpasserelles gebeuren. - De volumes van de 3 gebouwen worden volledig behouden maar wel uitgedikt met een isolerende laag van 40cm (afwerking inbegrepen). Funderingen, gevels en daken worden zo geïsoleerd. Ook de vloeren van het gelijkvloers worden geïsoleerd. - Alle buitenschrijnwerk wordt vervangen. - Alle binnenschrijnwerk en alle nutsvoorzieningen worden opnieuw aangelegd. - De dakbedekking (leien en pannen) wordt vervangen door een extensief groendak (geplaatst op geprofileerde PE-pannen). - Er worden nergens extra verdiepingen of stukken bijgebouwd (behoudens kleine tussenverdiepen in gebouw C). - Er worden geen nieuwe delen bijgevoegd en het geheel van de gerenoveerde gebouwen zal zelfs kleiner zijn dan het geheel van de oorspronkelijke gebouwen.

5 5 Gebouw A : het klooster (zie plannen 12 tot 31) - Worden gewijzigd : de raamopeningen in de voorgevel worden kleiner gemaakt, de raamopeningen in de achtergevel worden groter gemaakt. Het vloerniveau van de helft van de tweede verdieping wordt 82 cm verlaagd. - Blijven behouden : de liftkoker (maar wel verlaagd - de lift zelf wordt vervangen), het trapgeveltje aan de straat, de circulatiegang op het gelijkvloers. - Worden afgebroken : de interne trappen. - Worden toegevoegd : 2 nieuwe dragende muren binnenin om wooneenheden te scheiden ; een grote dakluifel aan de tuingevel, geschraagd door 7 houten palen ; 2 externe trappen die toegang geven tot de passerelles ; een terras aan de oostgevel (8m 2 ). Gebouw B : de kleuterschool (zie plannen 32 tot 44) - Wordt afgebroken : de uitbouw naar de binnentuin (vóór 2002 : sanitair blok). - De 3 huidige appartementen worden omgevormd tot 2 grote en 2 kleinere wooneenheden. De huidige indeling wordt volledig behouden, behalve één appartement dat verticaal wordt verdeeld. In de grote wooneenheden komt er een interne trap. - Overal worden de raamopeningen gewijzigd (meestal kleiner). - De vloer van de zolder wordt 75 cm verlaagd. Gebouw C : de lagere school (zie plannen 45 tot 62) - In dit gebouw zijn er weinig wijzigingen aan de structuren en de raamopeningen. Er komen kleine tussenverdiepen (omdat de hoogte van de lokalen dat toelaat). De grote centrale trap wordt vervangen door kleinere trappen in de wooneenheden. Nieuwe indelingen worden gevormd door lichte wanden. - Aan de noordoostzijde komt er een nieuw terras Organisatie van de werken De (toekomstige) bewoners hebben Cvba-so De Okelaar opgericht (zie : bijlage 1 - statuten). Deze vennootschap zal namens de eigenaars van de individuele kavels als bouwheer optreden voor de renovatie. Daartoe zullen alle betrokkenen een basisovereenkomst ondertekenen (zie : bijlage 2). Bij de verbouwing organiseert cvba De Okelaar de volgende werken : - de grote, gemeenschappelijke infrastructuurwerken (buitenschilisolatie, nutsvoorzieningen- en leidingen, de beperkte structurele aanpassingen, lift, passerelles, aanleg tuin ) - de inrichting en afwerking van het paviljoen - de inrichting van de particuliere wooneenheden tot casco - de inrichting en afwerking van 2 wooneenheden van de VPW Via de cvba zullen de meeste wooneenheden casco worden gerenoveerd. De afwerking gebeurt door de individuele eigenaars. Casco betekent dat de ruimtes, wind- en waterdicht worden afgewerkt, met nutsvoorzieningen tot aan de voordeur, maar dat de bewoners-eigenaars ze verder zelf kunnen inrichten.

6 6 Eventueel - maar daar is geen enkele verplichting toe - kunnen de individuele bewoners ook cvba De Okelaar gebruiken om de volledige binnenafwerking te organiseren Bouwbudget De kostprijs van de verbouwing van de hele site wordt geschat op 1,9 MIO euro (inclusief BTW), exclusief de inrichtingskosten (= afwerking) van de private wooneenheden. Hierin is ook niet de aankoopkost van de site begrepen (deze bedraagt euro, meer de aankoopkosten) Wijziging KI? Het is momenteel onduidelijk of het KI van de site na de renovatiewerken zal gewijzigd worden. De hele eigendomsstructuur zal immers wijzigen. Momenteel wordt er een KI geheven op het geheel van de site. Na de aankoop en de renovatie van de site zal het KI door de bevoegde ambtenaren moeten worden bepaald voor elke wooneenheid en het paviljoen afzonderlijk. 5. TIJDSVERLOOP VAN HET PROJECT Tot 1990 : functioneren van de vrije basisschool (meisjesschool) van Wolvertem, geleid door de zustergemeenschap Dochters van Maria van Willebroek. 6 september 1993 : de VPW, eigenaar van de site, geeft de site in erfpacht aan de vzw VIVO, voor een periode van 29 jaar, voor de uitbating van een bezinningscentrum : de vzw VIVO stopt het bezinningscentrum, en bouwt de site om tot een opvang- en begeleidingscentrum voor alleenstaande mannen. Het klooster en de scholen worden omgebouwd tot wooneenheden en studio s voor gezinnen en alleenstaanden. Ombouwing met beperkte middelen : totale investeringskost bedraagt slechts euro. Vzw VIVO verhuurt een twintigtal wooneenheden. De bewoners zijn er gedomicilieerd. De lagere school wordt uitsluitend bewoond door Christine Van Couillie (2 klaslokalen), haar exechtgenoot (2 klaslokalen), en hun 2 gezamenlijke dochters (elk 1 klaslokaal). September 2011 : de vzw VIVO wordt ontbonden (waardoor ook de erfpachtovereenkomst ophoudt te bestaan). De verantwoordelijke van de vzw, nl. Christine Van Couillie, blijft evenwel de wooneenheden verder verhuren, in persoonlijke naam. December 2011 : Omdat zij de uitbating organisatorisch en financieel niet meer de baas kan, laat Christine Van Couillie de site ontruimen door de bewoners. Zij verlaat zelf ook de site. Ze blijft wel nog 4 wooneenheden in gebouw B (kleuterschool) verhuren. Dit gebouw, meest recent gebouwd, bevindt zich in betere staat dan de andere gebouwen. Januari 2012 : eerste contacten tussen Mia Vranken - Joost Callebaut en de VPW (nl. via pastoor Jan Lagae) in functie van de oprichting van een cohousing-gemeenschap.

7 7 Februari 2012 : start van de onderhandelingen om de site te erfpachten. Maart 2012 : eerste prestaties van architect Maarten Martens : opmetingen en schetsmatige plannen in functie van de onderhandelingen met de VPW en het gemeentebestuur en in functie van de komende informatievergaderingen. Mei 2012 : de eerste informatievergaderingen worden georganiseerd in Leuven, Aalst en Wolvertem, om mensen te vinden die willen meewerken aan een cohousinggemeenschap. Vanaf deze eerste info-vergaderingen sluit een aantal mensen aan. Zomer 2012 : voor de cohousinggemeenschap in oprichting wordt een naam gekozen : De Okelaar. 1 oktober 2012 : cvba-so De Okelaar (in oprichting) neemt, met toestemming van de VPW, het beheer over van de site en ontvangt vanaf die datum de huurgelden van de 3 nog overblijvende huurders. Eind oktober 2012 : Mia Vranken en Joost Callebaut verhuizen naar de site (gebouw C). 23 november 2012 : oprichting van CVBA-SO De Okelaar, akte verleden door notaris Anne Verhaeghe te Meise (publicatie in het BS : 12 december 2012). Oprichters zijn : Mia Vranken, Christiaan Mertens, Christine Leyns, Erik Liekens, Marie-José (Zus) Vermeeren, Marleen De Geest en Joost Callebaut. Januari 2013 : stopzetting van de onderhandeling van de VPW om de site te erfpachten. Deze onderhandelingen hebben bijna één jaar aangesleept. Er kon echter geen akkoord worden bereikt over de erfpachtcijns. Er werd met de VPW overeengekomen om de site te laten schatten, op gemene kosten, en te onderzoeken of een aankoop mogelijk was. Maart 2013 : mede-oprichters Erik Liekens en Zus Vermeeren verhuizen naar de site (maar zullen in december 2013 het project verlaten en verhuizen). Juni 2013 : mondelinge afspraak met de VPW dat de bewoners en cvba-so De Okelaar het grootste deel van de site kunnen aankopen op basis van de geschatte waarde ( euro). Er wordt overeengekomen dat er bij aankoop euro dient betaald te worden terwijl de VPW twee wooneenheden zal behouden. Cvba De Okelaar dient deze wooneenheden te renoveren en af te werken. Augustus 2013 : mede-oprichters Christiaan Mertens en Christine Leyns verhuizen naar de site. Zomer-najaar 2013 : de 3 laatste huurders die nog waren overgebleven van het vroegere project (VIVO), verhuizen. 27 december 2013 : op het kantoor van notaris Anne Verhaeghe te Meise wordt de compromis tot aankoop van de site ondertekend tussen cvba-so De Okelaar en de VPW (vooralsnog geen

8 8 vermelding van de particuliere kopers - om pragmatische redenen). Aankoop onder de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een bouwvergunning. 27 december 2013 : Architect Maarten Martens dient op 27 december 2013 een bouwaanvraag in. Januari 2014 : afsluiten van een intentie-overeenkomst (zie : bijlage 4) tussen cvba-so De Okelaar en de dan reeds gekende particuliere eigenaars (allen vennoot van de cvba) : de particuliere eigenaars zullen hun wooneenheid aankopen van de VPW en zullen met de cvba een overeenkomst afsluiten bij het verlijden van de notariële akten (zie bijlage 2 : ontwerp van basisovereenkomst). Het bedrag dat alle deelnemers zullen moeten investeren, wordt reeds afgesproken. Om de werkingskosten van de cvba te financieren worden er al voorschotten betaald. 3 maart 2014 : start van de verbouwingswerken (nl. de niet-vergunningsplichtige). Cvba-so De Okelaar neemt 2 bouwvakarbeiders (1,5 FTE) in dienst. 1 april 2014 : activering van het BTW-nummer van cvba-so De Okelaar. 28 april 2014 : het CBS van Wolvertem kent een gedeeltelijke bouwvergunning toe. Er moet een nieuwe bouwaanvraag worden ingediend voor de passerelles, de parkeerplaatsen en een voetgangersdoorgang. 17 mei 2014 : algemene vergadering van cvba-so De Okelaar waarop beslist wordt om aan elke vennoot een principieel gebruiksrecht van het paviljoen toe te staan, verder te detailleren (rechten én eventuele vergoedingen) in een huishoudelijk reglement. Begin september 2014 : algemene vergadering van cvba-so De Okelaar waarop beslist zal worden om de statuten aan te passen, namelijk om C-aandelen te creëren (zie verder : punt *). 29 september 2014 : - Vrijwillige ontbinding van de compromis van 27 december 2013 tussen de VPW en cvba-so De Okelaar. - Ondertekening van de notariële akte waarbij de VPW de site verkoopt aan en cvba-so De Okelaar én (minstens) 11 anderen (natuurlijke personen). Cvba-so De Okelaar koopt het paviljoen, de tuingrond en de parkeerplaatsen aan, en ook de 5 wooneenheden in gebouw C (waarvoor er nu nog geen eigenaars zijn). De 11 andere kopers kopen elk hun particuliere wooneenheid in gebouw A of B aan. In de notariële akte wordt bedongen dat elke eigenaar op de site vennoot moeten zijn van cvba-so De Okelaar. Elke vennoot heeft gebruiksrecht t.a.v. het paviljoen - Verlijden van de basisakte van VME De Okelaar die noodzakelijk moet worden opgericht omdat gedwongen mede-eigendom is in de zin van art B.W... - Ondertekenen van een basisovereenkomst, waarbij 11 eigenaars cvba-so De Okelaar aanstellen om namens hen als bouwheer op te treden bij de renovatie van de site (zie 2 - ontwerp van basisovereenkomst). -

9 9 - Ondertekenen van een overeenkomst waarbij cvba-so De Okelaar zich ertoe verbindt om de 2 wooneenheden van de VPW te renoveren en af te werken. Vanaf zomer 2014 verbouwt cvba-so De Okelaar het klooster en de kleuterschool (vergunningsplichtige werken), waarbij beroep wordt gedaan op geregistreerde aannemers. Voorjaar 2015 : indienen van een aanvullende bouwaanvraag voor passerelles, parkeerplaatsen en voetgangersdoorgang. Eind 2015 : oplevering van het klooster en de kleuterschool, in casco-toestand aan de particuliere eigenaars (11 wooneenheden), in afgewerkte toestand aan de VPW (2 wooneenheden), terwijl ook het paviljoen (eigendom van cvba-so De Okelaar) zal afgewerkt zijn. Begin 2016 : start van de renovatie van gebouw C (lagere school). Eind 2016 : oplevering van 5 wooneenheden, in casco-toestand, aan de particuliere eigenaars (nu nog niet gekend). 6. JURIDISCHE ORGANISATIE 6.1. Cvba-so De Okelaar Om hun individuele belangen collectief vorm te geven, met inachtneming van de 3 pijlers, hebben de (toekomstige) bewoners, een coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid mét sociaal oogmerk (CVBA-SO) DE OKELAAR opgericht. Notaris Anne Verhaeghe te Meise heeft de akte verleden op 23 november 2012 (B.S. : 12 december 2012). Zie bijlage 1. Volgens de statuten heeft elke vennoot, één stem, ongeacht het aantal aandelen. Nieuwe aandeelhouders kunnen gemakkelijk toetreden. Eén aandeel kost 500,00 euro. Er kan een jaarlijks dividend uitgekeerd worden aan de aandeelhouders van maximum 6 %. In de besluitvorming wordt consensus nagestreefd. Het sociaal doel van de cvba is : een woongemeenschap ( cohousing ) tot stand brengen en bestendigen, met ecologische, sociale en spirituele inspiratie, en de site met dat doel te verbouwen, gemeenschappelijke ruimtes te onderhouden en te beheren, bepaalde wooneenheden te verhuren, en later een structuur te bieden voor alle economische activiteiten van de gemeenschap (zie hieronder : punt 8). Door het sociaal oogmerk is het onmogelijk dat de aandeelhouders aanspraak maken op de winst of de meerwaarde (met uitzondering van het dividend van 6%). De cvba heeft geen winstbejag als doel De leden van de cvba Hieronder een overzicht van de huidige leden van de cvba. Ook de VPW zal vennoot worden.

10 De aankoop van de site - eigendomsstructuur Op 29 september 2014 wordt de site aangekocht van de VPW, namelijk als volgt : - De 13 wooneenheden in klooster/kleuterschool : * 11 wooneenheden worden door particulieren gekocht, rechtstreeks van de VPW * 2 wooneenheden worden behouden door de VPW : er is dus m.b.t. die 2 wooneenheden geen eigendomsoverdracht - de 5 wooneenheden in de lagere school worden aangekocht door cvba De Okelaar (omdat de toekomstige eigenaars nu nog niet gekend zijn) - het paviljoen (tuinen, parkeerplaatsen, kelders, de door de bewoners gemeenschappelijk gebruikte ruimten) wordt aangekocht door cvba De Okelaar - de gemeenschappelijke delen (in de zin van art e.v. B.W. m.b.t. gedwongen mede-eigendom) blijven beperkt tot de noodzakelijke toegangswegen, het dak en de andere delen die in verplichte mede-eigendom moeten blijven. De door een particulier aangekochte wooneenheid kan worden doorverkocht, vererfd, verhuurd, enz In de koopovereenkomst van een wooneenheid wordt echter bedongen dat cvba De Okelaar een voorkooprecht heeft en dat de cvba zijn instemming moet geven met de verkoop, en dit om te garanderen dat de geest van de gemeenschap behouden blijft De aankoopprijs van de site De site werd in juni 2013 door landmeter-schatter Herwig De Smedt te Merchtem geschat op ,00 euro. De VPW verkoopt de site echter niet volledig : zij behoudt 2 appartementen. Er werd overeengekomen dat de prijs die aan de VPW moet betaald worden als volgt is : ,00 euro + de renovatie en afwerking van de 2 wooneenheden die in eigendom blijven van de VPW. De prijs werd dus opgesplitst in de betaling van een geldsom en de prestatie van een dienst. De waarde van de dienst kan geschat worden op ongeveer euro per appartement (marktwaarde appartement ad min waarde grondkavel ad ). Dit bedrag is inclusief BTW Het gebruik van het paviljoen Elke eigenaar en elke bewoner van een particuliere wooneenheid is verplicht vennoot te worden van de CVBA. Elke vennoot heeft recht op gebruik van het paviljoen, zoals dit nader wordt omschreven in een huishoudelijk reglement. (En enkel een vennoot heeft dit gebruiksrecht.)

11 11 Cvba De Okelaar kan het paviljoen of delen ervan ook ter beschikking stellen of verhuren aan derden, op voorwaarde dat het gebruiksrecht van de bewoners gerespecteerd wordt. Het gebruiksrecht van de bewoners heeft voorrang op het gebruik door de cvba. Het paviljoen zal dus een gemengd gebruik kennen : enerzijds door de bewoners en anderzijds, voor zover het gebruik van de bewoners dat toelaat, door externen. Het is echter duidelijk dat het (privé-)gebruik door de bewoners de hoofdzaak is, en dat het gebruik door externen slechts een bijzaak is Investeerders die hun wooneenheid verhuren Er zijn ook investeerders : niet-bewoners die een wooneenheid aankopen en deze verhuren in samenspraak met cvba De Okelaar. De VPW kan beschouwd worden als de eerste investeerder omdat ze de twee wooneenheden die ze behoudt, sociaal zal verhuren Gedwongen mede-eigendom - VME - syndicus Aangezien er gedwongen mede-eigendom is in de zin van art e.v. B.W., moet er een VME worden opgericht. In de basisakte wordt cvba De Okelaar aangesteld als syndicus. Vanzelfsprekend zullen alle wettelijke regels m.b.t. de gedwongen mede-eigendom moeten worden nageleefd. Maar de rol van de VME zal beperkt zijn, gelet op de rol van cvba en de bewonersraad Bewonersraad Er wordt een bewonersraad opgericht waar alle permanente bewoners deel van uitmaken. De functie van de bewonersraad is : het organiseren van het samenleven. 7. FINANCIERING VAN HET COHOUSINGPROJECT 7.1. De werking van CVBA De Okelaar wordt als volgt gefinancierd: Er worden zowel A-aandelen als B-aandelen verkocht waarvoor een dividend kan worden uitgekeerd (max = 6 %). (A-aandeel voor bewoners, B-aandeel voor niet-bewoners). De prijs van een aandeel bedraagt 500,00 euro (zowel A- als B-aandeel). Het is de bedoeling dat cvba De Okelaar aan het renovatieproject een financiële reserve overhoudt zodat daarmee verder sociaal-economische initiatieven kunnen worden opgezet. Daarnaast is het belangrijk dat cvba De Okelaar financieel sterk genoeg is om, indien nodig, het voorkooprecht te kunnen uitoefenen. Zodra de wooneenheden kunnen bewoond worden, betalen de bewoners een beperkte maandelijkse vergoeding aan cvba De Okelaar voor het gebruik en onderhoud van het paviljoen (naar evenredigheid van de woonoppervlakte en in relatie met hun gebruik ; vergoeding vastgelegd in het huishoudelijk reglement) De aankoop van het paviljoen en de renovatie van de volledige site worden als volgt gefinancierd:

12 12 De bewoners/investeerders hebben onderling afspraken gemaakt over het totale budget dat cvba-so De Okelaar mag besteden aan de hele onderneming (aankoop van het paviljoen + renovatie van zowel de particuliere wooneenheden als van het paviljoen). Zie bijlage 2 : basisovereenkomst. Dit totale budget wordt verdeeld over de 18 wooneenheden, naar evenredigheid van de oppervlakte (en met invloed van een aantal andere parameters, bijv. gunstigere ligging ). Zo heeft elke kavel een projectwaarde gekregen. (Zie bijlage 5 : overeenkomst m.b.t. de projectwaarden). Bij aankoop van de wooneenheid betalen de bewoners (of de investeerders) 60 % van de totale projectwaarde van hun wooneenheid : - een deel van dit bedrag is de koopsom van hun grondaandeel, te betalen aan de VPW - een ander deel is een betaling van C-aandelen aan de cvba, gelden waarmee de cvba het grondaandeel van het paviljoen zal aankopen en het paviljoen zal renoveren - het kleinste deel is een bedrag om de renovatie van de particuliere kavels te kunnen uitvoeren (dit bedrag via facturatie). Naarmate de renovatiewerken worden uitgevoerd betalen de eigenaars bijkomende bedragen aan de cvba (via facturatie), tot voltooiing van de renovatie. In functie van de renovatiewerken zal de cvba eventueel een krediet aangaan bij een bank De kostprijs van een wooneenheid Volgens de afspraken die de bewonersgroep heeft gemaakt, wordt de kostprijs van een wooneenheid bepaald door de aankoop- en verbouwingskosten voor het geheel, met inbegrip van het paviljoen en de andere delen die eigendom zijn van de cvba, verdeeld over de wooneenheden naar evenredigheid van de woonoppervlakte (+ enkele andere parameters, maar met beperkte impact). Zo krijgt elke wooneenheid een projectwaarde (zie bijlage 5). De registratierechten op de individuele kavels zijn niet inbegrepen in de projectwaarde. 8. DE COHOUSINGGEMEENSCHAP NA DE RENOVATIE Na de verbouwingswerken (en ook al tijdens), kunnen de bewoners activiteiten ontwikkelen en organiseren en daarbij gebruik maken van de cvba-so. Bijv. : wascafé met muntwasmachines, organisatie van ecologische energiewinning, samenwerking met een bioboer met zelfoogstboerderij, eventueel de ontwikkeling van een zorgboerderij, een slow food -winkeltje (verkoop van groentenpakketten van de bioboer en fairtrade producten, bijv. in samenwerking met Oxfam-Wereldwinkel), het beheer van de vormings- en vergaderruimten, de aanwerving van onderhouds- of verzorgingspersoneel, een fietsenatelier, de organisatie van auto- en fietsdelen, het onderhoud van de tuin, het uitbaten van de eetzaal, de gastenkamers en de polyvalente ruimten, enz Dit zijn mogelijkheden, geen zekerheden. De realisatie van deze ideeën hangt van de goesting van de bewoners van de site.

13 13 Deze activiteiten zullen in de eerste plaats gericht zijn op de bewoners van het cohousingproject, en pas in tweede instantie op buurtbewoners of anderen. Deze activiteiten zullen zonder twijfel eerst op basis van vrijwilligerswerk worden opgestart. Indien zij succes kennen, kan er eventueel tewerkstelling uit voorvloeien. 9. HET PROJECT EN DE TOEPASSING VAN DE FISCALE REGLEMENTERING 9.1. Aankoop van de site - deel klooster (A) en kleuterschool (B) Op het moment van de aankoop (299 september 2014) zijn alle nieuwe eigenaars gekend voor 11 wooneenheden ingebouwen A en B. De VPW blijft eigenaar van 2 wooneenheden. Elke particuliere eigenaar betaalt de prijs van zijn grondaandeel rechtstreeks aan de VPW. Zo betaalt ook cvba-so De Okelaar, als particuliere eigenaar van de binnentuin, de parkeerplaatsen, en het paviljoen, de prijs daarvan aan de VPW. Op de aankoopbedragen wordt er registratierecht geheven. Aankoop onder het BTW-stelsel is niet mogelijk Aankoop van de site - deel lagere school (C) Op het moment van de aankoop (zomer 2014) zijn er nog geen eigenaars gekend voor de 5 wooneenheden in dit gebouw. Cvba-so De Okelaar koopt de kavels van de VPW en betaalt er registratierecht op. Aankoop onder het BTW-stelsel is niet mogelijk Aankoop van de site - betaling van de bewoners/investeerders aan de cvba Bij aankoop van de site kopen de bewoners bijkomende C-aandelen (naar evenredigheid met de afgesproken projectwaarde) van cvba-so De Okelaar. Deze kapitaalsverhoging zal cvba De Okelaar in staat stellen om zijn grondaandelen te kopen, nl. door betaling van : - het grondaandeel van de Okelaar aan de VPW - de registratierechten op het grondaandeel van De Okelaar - de notariskosten m.b.t. het grondaandeel van De Okelaar Door deze kapitaalsverhoging zal cvba De Okelaar ook voldoende middelen ter beschikking hebben om het paviljoen te renoveren Bij de renovatie van de site (1 ste fase : klooster en kleuterschool) a. Cvba-so De Okelaar, vereniging van de bewoners en eigenaars, treedt op als bouwheer voor de renovatie van de site, in opdracht van de bewoners en eigenaars. b. Op alle werken die slaan op het woongedeelte, particulier of collectief, is er een BTW-voet van 6% van toepassing. Het gaat immers over werken in onroerende staat, aan een gebouw van meer dan 100 jaar oud, het doel is privé-bewoning organiseren (ook in hoofdzaak voor het paviljoen), en er wordt aan de eindgebruikers gefactureerd : voor de individuele kavels door cvba-so De Okelaar aan de particuliere

14 14 eigenaars, voor het paviljoen door aannemers aan cvba-so De Okelaar als samenwerkingsvorm van de particuliere eigenaars. In het paviljoen zijn er enkele ruimtes die mogelijk ook een meer zakelijk karakter kunnen krijgen in de toekomst : nl. de vormingsruimte, de winkelruimte, het thuiskantoor, het wassalon, nl. ruimtes die door de cvba De Okelaar aan derden zouden kunnen worden verhuurd (cfr. supra : punten 6.5 en 8). Maar dat is bijkomend. Deze ruimten worden hoofdzakelijk door de bewoners gebruikt, de hoofdfunctie is wonen. Bovendien zijn de bewoners indirect (nl. via hun aandeelhoudersschap in de cvba : C-aandelen) eigenaars van het paviljoen. Dus is voor de renovatie van het paviljoen een BTW-voet van 6% van toepassing. Er zou eventueel kunnen gesteld worden - vanuit een zeer theoretisch perspectief - dat het paviljoen voor cvba-so De Okelaar zelf een beroepsmatige aangelegenheid is, maar de bewoners gebruiken de vennootschap slechts als een instrument om hun samenwonen te organiseren. De grote meerderheid van de vennoten zijn de bewoners en zij kunnen volgens de statuten nooit in de minderheid gesteld worden door de niet-bewoners. Het woonbelang primeert dus steeds. Verdere verantwoording : De toepassing van het verlaagd tarief van 6% kan volgens KB 20, rubriek XXXI, 1, onder volgende voorwaarden : 1 de handelingen moeten de omvorming, renovatie, rehabilitatie, verbetering, herstelling of het onderhoud, met uitsluiting van de reiniging, geheel of ten dele van een woning tot voorwerp hebben; 2 de handelingen moeten betrekking hebben op een woning die, na de uitvoering ervan, hetzij uitsluitend, hetzij hoofdzakelijk, als privé-woning wordt gebruikt; 3 eerste ingebruikneming ten minste vijftien jaar vooraf 4 de handelingen moeten worden verstrekt en gefactureerd aan een eindverbruiker; 5 (factuurvereisten) Ook het paviljoen is (hoofdzakelijk) bestemd voor het privé-gebruik van de bewoners van de cohousinggemeenschap, zij het in een gemeenschappelijk verband. Er wordt aanvaard dat ook de delen van kloosters, die niet openstaan voor het brede publiek, als privé-woning moeten worden beschouwd : Nummer 37/1547 Een abdijgebouw, een priorij of een kloostergebouw kan als een privé-woning in de zin van rubriek XXXI van Tabel A worden beschouwd en dit ongeacht of het gebouwen zijn die bestaan uit één blok of gebouwen met

15 15 zijvleugels, dan wel dat het een complex betreft van alleenstaande en/of aangrenzende gebouwen. Dit in de mate dat het een complex betreft van alleenstaande en/of aangrenzende gebouwen en in de mate dat ze lokalen bevatten die door de leden van de kloostergemeenschap als privé-woning worden gebruikt (cellen, slaapkamers of slaapzaal, eetzaal, kapittelzaal, galerij, spreekvertrek, bibliotheek hoofdzakelijk gebruikt voor privé-doeleinden, ziekenzaal en werkplaatsen, hoofdzakelijk gebruikt voor privé-doeleinden, enz.). Dit in tegenstelling tot de lokalen die niet als zodanig worden gebruikt. Inzonderheid de lokalen bestemd voor de landbouw, de nijverheid, de handel, de uitoefening van vrije beroepen of elke andere beroeps- of administratieve werkzaamheid (veestal, bierbrouwerij, kaasbereiding, verkooplokaal, drinkgelegenheid, restaurant, hotel, lokalen voorbehouden voor retraitanten, school, museum, tehuis, ziekenhuis, dispensarium, enz.). In dit opzicht kan een kerk of kapel niet gerangschikt worden bij de privé-woning, aangezien het een gebouw betreft dat niet ontworpen en gebouwd is met het oog op bewoning. Nochtans kan de privé-kapel, geïntegreerd in een abdijgebouw, priorij of kloostergebouw en voorbehouden voor de leden van de kloostergemeenschap, wel beschouwd worden als onderdeel van de privé-woning. (Zie : 5a3341e657d2&disableHighlightning=true#findHighlighted) Het paviljoen kan derhalve als een privé-woning worden beschouwd. Ook aan de vierde voorwaarde is voldaan : de handelingen worden verstrekt en gefactureerd aan een eindverbruiker. De bewoners van de cohousinggemeenschap zijn immers diegenen in wiens belang de werken worden uitgevoerd. Zij hebben zich enkel verenigd in een cvba-so, waarvan zij verplicht vennoot zijn, omdat de coöperatieve vorm soepeler is dan een VME (Vereniging van Mede-Eigenaars) en meer rechtszekerheid biedt dan een feitelijke vereniging. Een gelijkaardige organisatie van kloosters wordt aanvaard : Nummer 37/1647 De vereniging zonder winstoogmerk die de kloostergebouwen beheert, kan als een eindverbruiker worden aangemerkt in de mate dat zij een zakelijk recht (eigendom, vruchtgebruik, enz.) of een recht van genot (als huurder bijvoorbeeld) bezit op de woningen en deze geheel of gedeeltelijk als privé-woning gebruikt en dit zonder van die woning een specifieke exploitatie of bijhorigheid van een beroepswerkzaamheid te maken (Besl. nr. ET van 19 juli 1982, onuitg.). (Zie : c. De totale waarde van de site zal, na renovatie, ongeveer euro bedragen : euro aankoopkost en euro renovatiekost meer belastingen en diensten (architect, boekhouding, enz ). De renovatiekost bedraagt minder dan 60% van de totale waarde van de site zodat de BTWvoet van 6% van toepassing blijft.

16 16 d. De aannemers zullen factureren aan De Okelaar met 21% BTW met verlegging van BTW, zodat De Okelaar die niet effectief moet betalen. (Update dd. 2015: Dit bleek achteraf gezien niet correct: Bij verlegging van BTW moet wé BTW betaald worden. Voor het paviljoen moet er 21% gerekend worden, voor de wooneenheden wordt er 6% gerekend.) e. Nu cvba De Okelaar BTW-plichtig is kan alle BTW die zij effectief moet betalen, bijv. op aankoop van materialen, ook gerecupereerd worden. (Aanvulling dd. 2015: De bewoners hebben geen BTW-vrijstelling. De facturatie aan de bewoners is aan 6% BTW, maar voor de werken aan het paviljoen is er 21% verschuldigd door de cvba, BTW die voorlopig niet kan gerecupereerd worden (nl. niet tot wij aan de BTW administratie bewijzen dat er BTW-plichtige activiteiten in het paviljoen plaats vinden. Dat is ten vroegste binnen een jaar mogelijk.) f. Naarmate de renovatie van de particuliere wooneenheden het vereist, zal cvba De Okelaar voorschotfacturen uitschrijven aan de eigenaars van de woongelegenheden. g. De maatstaf van heffing voor de BTW van 6% BTW is de projectwaarde, verminderd met de waarde van het grondaandeel (betaald aan de VPW, met registratierecht) en de waarde van de C- aandelen. h. M.b.t. de twee VPW-appartementen (renovatie en afwerking van 2 appartementen) is de situatie anders : de maatstaf van heffing voor de BTW is het verschil tussen de afgesproken waarde ( euro per appartement) en de waarde van het grondaandeel. Cvba De Okelaar moet pas bij oplevering BTW afdragen Bij de renovatie en verkoop van de 5 wooneenheden van de lagere school (C) - 2 de fase De vijf wooneenheden in gebouw C worden op 29 september 2014 aangekocht door cvba De Okelaar omdat de toekomstige bewoners/investeerders nog niet gekend zijn. Op de aankoop van deze wooneenheden zal cvba De Okelaar een registratierecht van 4 % betalen als beroepsverkoper. Als beroepsverkoper in wording zal cvba De Okelaar een beroepsverklaring indienen en de nodige zekerheid volgens art 70. W.Reg. stellen. De cvba geniet 4% registratierecht indien ze blijk geeft van minstens 3 wederverkopen binnen de 5 jaar vanaf indiening van de beroepsverklaring. Er werd nog geen contact opgenomen met de lokale ontvanger hieromtrent. Na de renovatie zal de cvba De Okelaar deze wooneenheden casco verkopen, met registratierecht. Aangezien de gebouwen als oud kunnen worden beschouwd, zal cvba De Okelaar BTW betalen op de gefactureerde renovatiekosten voor de lagere school. De BTW is niet recupereerbaar Activiteiten van cvba-so De Okelaar na de verbouwing De renovatie van de site zal ongeveer 3 jaar duren. Na de renovatie, maar ook al tijdens, naarmate de infrastructuur beschikbaar is, zal De Okelaar sociaal-economische activiteiten ontwikkelen ten dienste van de bewoners en van de buurt. Een aantal van die activiteiten vallen in principe onder de BTW-wetgeving, zoals :

17 17 - verhuur gastenkamers - verhuur parkeerplaatsen - verhuur van auto s (autodeelproject) - verhuur van café- en eetruimte/of winkelruimte - verhuur van bergruimte - verhuur keuken met eetzaal of vormingsruimte - verkoop van jetons voor de wasmachines enz zowel intern (bewoners) als extern (buurt) De bewoners zullen een maandelijks huurgeld betalen aan cvba-so De Okelaar als vergoeding voor het onderhoud van het paviljoen. Op onroerende verhuur moet er geen BTW gerekend worden. ( onroerende verhuur : met uitzondering van parkeerplaatsen (tenzij gelinkt aan verhuur van een wooneenheid), gastenkamers, kampeerplaatsen, opslagruimte, seminarieruimte). De bewoners hebben een principieel gebruiksrecht op het paviljoen, namelijk omdat zij vennoot zijn. Het gebruiksrecht wordt bedongen in de statuten van de vennootschap (beslissing van de algemene vergadering dd. 17 mei nog te publiceren). Een huishoudelijk reglement kan vergoedingen bepalen. Op deze vergoedingen is er BTW verschuldigd. Ook na de renovatie zal cvba-so De Okelaar waarschijnlijk een omzet hebben van > /jaar waardoor geen vrijstelling kan bekomen worden voor kleine ondernemingen. 10. VRAGEN AAN DE DIENST VOOR VOORAFGAANDE BESLISSINGEN 1. Kan het gebouw als een oud gebouw worden beschouwd zodat cvba-so De Okelaar de renovatiekosten van de individuele kavels kan factureren aan de respectievelijke eigenaars met toepassing van het verlaagd BTW-tarief van 6 %? (toepassing van KB nr 20 rubriek XXXI). 2. Kan ook voor de renovatiekosten aan het paviljoen, waarvoor aannemers zullen factureren aan cvba-so De Okelaar, het verlaagd BTW-tarief van 6 % worden toegepast? (toepassing van KB nr 20 rubriek XXXI 1, 2 en 4 ). Wolvertem, 15 augustus 2014 namens cvba-so De Okelaar : Joost Callebaut

18 18 Inventaris van de bijlagen 1. Statuten cvba-so De Okelaar - zie ook : BS 12/12/ Ontwerp van basisovereenkomst tussen alle deelnemers en cvba-so De Okelaar 3. Bouwplannen : zie het prefilingdossier 4. Voorbeeld van een intentie-overeenkomst 5. Overeenkomst van projectwaarde van elke individuele kavel