STUDENTEN- HUISVESTING IN GENT KOTEN WIJZER VERHUREN? Stad Gent Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning STEDENBOUW- KUNDIGE NORMEN.

Transcriptie

1 STUDENTEN- HUISVESTING IN GENT STEDENBOUW- KUNDIGE NORMEN KOTEN WIJZER VERHUREN? 14 juni 2014 Stad Gent Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning

2 Inhoud 1. Stedenbouwkundige vergunningsplicht 2. Geldende voorschriften 3. Welke vormen van studentenhuisvesting zijn mogelijk in Gent? 4. Samenhuizen 5. Veel voorkomende vragen 6. Formaliteiten vergunningsaanvraag Stedenbouwkundige bepalingen inzake studentenhuisvesting 2

3 1. Stedenbouwkundige vergunningsplicht Huidige vergunnigsplicht Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO): Woning opsplitsen of het wijzigen van het aantal woongelegenheden in een pand = vergunningsplichtig Geen onderscheid tussen eengezinswoning, appartement, studio of een al dan niet gemeubileerde kamer Vroeger < 1996: inrichting van studentenkamers slechts vergunningsplichtig indien ook constructieve verbouwingswerken gebeurden Sinds 96: wijziging aantal woongelegenheden door het plaatsen van sanitaire, elektrische, verwarmings-, isolerings- of verluchtingsinstallaties of door inrichtings- of geschiktmakingswerkzaamheden = vergunningsplichtig 1. Stedenbouwkundige vergunningsplicht 3

4 1. Stedenbouwkundige vergunningsplicht Gevolgen? Niet altijd duidelijk of bestaande kamerwoning als vergund kan beschouwd worden en voor hoeveel entiteiten. - Niet altijd vergunning bekend, maar was ook niet steeds nodig => gericht onderzoek nodig door dienst Bouw- en Woontoezicht - Voorafgaand aan uw plannen goed informeren wat als vergunde toestand kan beschouwd worden - Vergund(e) (geachte) toestand is basis voor beoordeling stedenbouwkundige vergunningsaanvraag, niet bestaande toestand 1. Stedenbouwkundige vergunningsplicht 4

5 1. Stedenbouwkundige vergunningsplicht Stedenbouwkundige vergunning versus conformiteitsattest - Twee afzonderlijke procedures - Conformiteitsattest kan niet geweigerd worden omdat stedenbouwkundig niet in orde is - Toets aan Vlaamse Wooncode gebeurt niet in het kader van stedenbouwkundige vergunning - Stedenbouwkundige voorschriften in bepaalde gevallen strenger (vb. oppervlakte studio) 1. Stedenbouwkundige vergunningsplicht 5

6 2. Geldende voorschriften Voorschriften - ALGEMEEN BOUWREGLEMENT: gemeentelijke stedenbouwkundige verordening, geldig voor het hele Gentse grondgebied - Gewestelijke verordening toegankelijkheid; gewestelijke verordening hemelwater - Specifieke voorschriften in BPA s, RUP s, verkavelingen voor bepaalde gebieden - Brandweernormen: binnen procedure vergunningsaanvraag steeds adviesvraag aan preventiedienst brandweer => Informeer u voorafgaand aan de aankoop van een pand goed bij Loket Stedenbouw en Openbaar domein Bij ELKE bouwaanvraag afweging van de goede ruimtelijke ordening : afhankelijk van schaal, ligging, mobiliteit, bestaande situatie, woonkwaliteit, menging van types en groottes, erfgoedwaarden, aanwezige buitenruimte, impact op de aanpalenden. => vanuit deze beoordeling kunnen bijkomende randvoorwaarden gesteld worden of kan de aanvraag geweigerd worden. 2. Geldende voorschriften 6

7 3. Welke vormen van studentenhuisvesting zijn mogelijk in Gent? A. Kamerwoning B. Hospitawonen (vanaf goedkeuring wijziging ABR) C. Grootschalige studentenhuisvesting 3. Welke vormen van studentenhuisvesting zijn mogelijk in Gent? 7

8 3. Welke vormen van studentenhuisvesting zijn mogelijk in Gent? A. Kamerwoning ALGEMEEN BOUWREGLEMENT - Kamerwoning = meergezinswoning - Kamer = woonentiteit - kamer: woonentiteit, die door de eigenaar (of houder van een zakelijk recht op het woongebouw) bestemd is om verhuurd of ter beschikking gesteld te worden (of die reeds ter beschikking gesteld of verhuurd is), én waarin één of meer van de volgende voorzieningen ontbreken: wc bad/douche kookgelegenheid, én waarbij de kamerbewoner voor de ontbrekende voorzieningen afhankelijk is van de gemeenschappelijke ruimtes in of nabij het gebouw waarvan de woonentiteit deel uitmaakt. 3. Welke vormen van studentenhuisvesting zijn mogelijk in Gent? 8

9 3. Welke vormen van studentenhuisvesting zijn mogelijk in Gent? A. Kamerwoning ALGEMEEN BOUWREGLEMENT (vervolg) - Geen onderscheid tussen studentenkamers of andere kamers - Belangrijk principe vastgelegd in AB: eengezinswoning < 250m² = TBE => te behouden als ééngezinswoning - Meergezinswoningen: minimum 1 woonentiteit van 80m² => enkel kamers niet langer mogelijk sinds 2004 WOONBELEID Streven naar mix in groottes en samenstelling (aantal slaapkamers) van woongelegenheden (= mix in meergezinswoningen) Woningtypetoets: instrument dat adhv aantal criteria bepaalt welk woningtype op welk perceel past - geen uitspraak over kamerwoning als woontypologie; enkel onderscheid EGW/SCHAKELWONING/MGW 3. Welke vormen van studentenhuisvesting zijn mogelijk in Gent? 9

10 3. Welke vormen van studentenhuisvesting zijn mogelijk in Gent? A. Kamerwoning ALGEMEEN BOUWREGLEMENT: meest relevante voorschriften Kamers slechts toegelaten indien minstens 2 1 kamer is niet mogelijk => studio Verplichte gemeenschappelijke bergruimte voor fietsen (1m²/kamer of studio; 2m²/appartement + 1m² vanaf 2 de slpk) Opp. kamer 12m² + 3m²/voorziening Kamer: minstens 1 voorziening gemeenschappelijk Toilet: 1 per 4 zonder Bad/douche: 1 per 4 zonder Gemeenschappelijke keuken min. 8m² Studio (alle voorzieningen op kamer): min. 30m² Oppervlakte enkel meegeteld onder vrije hoogte 2,2m (verbouwing)/ 2,5m (nieuwbouw) Natuurlijke verlichting Elke entiteit rechtstreeks toegankelijk vanop openbare weg 3. Welke vormen van studentenhuisvesting zijn mogelijk in Gent? 10

11 3. Welke vormen van studentenhuisvesting zijn mogelijk in Gent? B. Hospitawonen Nieuwe woonvorm ingeschreven in ABR; wijziging vastgesteld in gemeenteraad mei van toepassing na goedkeuring deputatie en na publicatie Staatsblad (vermoedelijk najaar 2014) WAT? Gedeelde gebruik van een zelfstandige woning/woonentiteit, waarbij de eigenaar van de zelfstandige woonentiteit (bijv. een eengezinswoning of appartement) zijn hoofdverblijfplaats behoudt in die zelfstandige woning, en hij één kamer in die zelfstandige woning verhuurt aan een persoon die geen deel uitmaakt van het gezin van de eigenaar. Het kan hierbij gaan om een student, maar ook om een alleenstaande niet-student 3. Welke vormen van studentenhuisvesting zijn mogelijk in Gent? 11

12 3. Welke vormen van studentenhuisvesting zijn mogelijk in Gent? B. Hospitawonen VOORWAARDEN? - 1 kamer - Eigenaar (of een andere zakelijk gerechtigde) van de zelfstandige woning, moet gedomicilieerd zijn in de hospitawoning (bewijs toe te voegen aan het aanvraagdossier) dus niet voor huurders - Oppervlaktenorm identiek aan kamerwoning= min. 12m² + 3m²/voorziening - Gemeenschappelijke voorzieningen: voor elke ontbrekende voorziening (respectievelijk wc, bad/douche, kookgelegenheid) in de kamer moet in de hoofdwoning van de hospitawoning een gemeenschappelijke voorziening aanwezig zijn die ook ter beschikking staat van de kamerbewoner. - Te beschermen eengezinswoning waarin hospitawonen wordt toegestaan, blijft TBE en kan dus niet omgevormd worden tot meergezinswoning PROCEDURE? Vergunningsplichtig geldigheidsduur steeds beperkt tot vijf jaar 3. Welke vormen van studentenhuisvesting zijn mogelijk in Gent? 12

13 3. Welke vormen van studentenhuisvesting zijn mogelijk in Gent? C. Grootschalige collectieve huisvesting - Worden vergund als gemeenschapsvoorziening en valt niet onder bepalingen van woongebouwen - Minimaal 50 entiteiten (30 bij verbouwing van niet woongebouwen) - Niet ter vervanging van een TBE - Diverse kwaliteitseisen zowel van units zelf als collectief - Goed uitgebouwd beheer noodzakelijk - Geen individuele verkoop mogelijk, aangezien nadruk op collectieve karakter van de gemeenschapsvoorziening 3. Welke vormen van studentenhuisvesting zijn mogelijk in Gent? 13

14 4. SAMENHUIZEN WAT? In Gent verstaan we onder samenhuizen: samen een woning of appartement huren. Alle bewoners zijn huurder van de woning. SAMENWONEN VERSUS OPDELEN (vergunningsplicht) Indien de samenwonende personen kunnen beschouwd worden als gezin => samenhuizen Indien niet: wijzigen van het aantal woongelegenheden en dus vergunningsplichtig Daarom definitie verfijnt: Meerdere personen die op duurzame wijze in dezelfde woning samenwonen en daar hun hoofdverblijfplaats hebben VOORWAARDEN? - alle bewoners zijn huurder - er is één huurcontract waarop alle huurders vermeld staan (geen onderverhuur); - alle bewoners zijn gedomicilieerd op het adres van de huurwoning - er is geen fysieke opdeling van de woning gebeurd Stad Gent beschouwt de bewoners als een gezin en de woning als een eengezinswoning, waarin op een duurzame wijze wordt samengewoond. 4. Samenhuizen 14

15 4. SAMENHUIZEN VAN TOEPASSING OP STUDENTEN? Neen Samenwonende studenten worden niet als een gezin beschouwd. Meestal is de hoofdverblijfplaats van studenten bij de ouders Samenwonen eerder van korte duur (= niet of minder duurzaam) Groot verloop van medebewoners Studenten kunnen dus niet samenwonen in eengezinswoning (of appartement) want ze worden niet beschouwd als gezin. 4. Samenhuizen 15

16 5. Veel gestelde vragen U wenst 1. Een bestaande meergezinswoning/kamerwoning aan te kopen en te verbouwen 2. Kamers, studio s in een bestaande eengezinswoning inrichten 3. Eén of meerdere kamers in uw eigen woning verhuren 5. Veel gestelde vragen 16

17 5. Veel gestelde vragen 1. Een bestaande meergezinswoning/kamerwoning aan te kopen en te verbouwen Informeer u goed: is de kamerwoning geregistreerd? is de kamerwoning vergund (geacht)? voor hoeveel entiteiten? zijn er specifieke voorschriften van toepassing, Verbouwing met behoud van het aantal entiteiten of daling: in overeenstemming brengen met AB (en Vlaamse Wooncode): vb. Oppervlaktenormen, fietsenberging, gemeenschappelijke voorzieningen, 5. Veel gestelde vragen 17

18 5. Veel gestelde vragen 1. Een bestaande meergezinswoning/kamerwoning aan te kopen en te verbouwen Verbouwing waarbij aantal entiteiten vermeerdert: steeds min. 1 van 80m² realiseren Uiteraard ook volledig pand in overeenstemming te brengen met AB (en kamerdecreet) Behoort veelal niet tot de mogelijkheden Bij elke bouwaanvraag steeds afweging van de goede ruimtelijke ordening Mogelijks kunnen vanuit deze beoordeling bijkomende randvoorwaarden gesteld worden of kan de aanvraag geweigerd worden 5. Veel gestelde vragen 18

19 5. Veel gestelde vragen Kamers, studio s in een bestaande eengezinswoning inrichten Woning < 250m² = TBE => geen opdeling mogelijk Woning > 250m² - nieuwe kamerwoning met alleen (studenten)kamers niet mogelijk, steeds minstens 1 van 80m² - Toets aan voorschriften ABR en eventuele andere voorschriften (BPA, RUP, ) - Brandweervoorschriften - Afweging goede ruimtelijke ordening (o.a. woningtypetoets) - Afweging van de mix binnen meergezinswoningen => enkel mogelijk als onderdeel van meergezinswoning 5. Veel gestelde vragen 19

20 5. Veel gestelde vragen Eén of meerdere kamers in uw eigen woning verhuren Nu huidig ABR - Is uw woning een TBE? niet mogelijk - Is uw woning > 250m²? haalbaar mits Min. 1 ent. van min.80m² (uw privaat gedeelte zal hieraan voldoen) Alle entiteiten én het geheel moeten aan de normen voldoen kan impliceren dat bijkomende verbouwingswerken nodig zijn 1 kamer is niet mogelijk studio Na goedkeuring wijziging ABR vermoedelijk najaar kamer: mogelijk via aanvraag voor hospitawonen, indien voldaan wordt aan voorwaarden - Meerdere kamers: idem huidige reglementering 5. Veel gestelde vragen 20

21 Formaliteiten vergunningsaanvraag /stedenbouw/bouwen en verbouwen Overzicht van de procedures Overzicht van de geldende bestemmingsplannen Stappenplan stedenbouwkundige vergunning Link naar de geldende verordeningen Vragen over procedures, voorschriften, dossiersamenstelling, medewerking architect,. loket stedenbouw en openbaar domein Tel.: Fax: Openingsuren: maandag tot en met vrijdag van 8 tot 13 uur en op woensdag ook van 14 tot 18 uur. 21

22 Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning Stedelijk Administratief Centrum - Zuid Woordow Wilsonplein Gent stedenbouwkundigevergunningen@gent.be