Dynamiek in de steden, stilte aan de randen van het land

Transcriptie

1 Dynamiek in de steden, stilte aan de randen van het land Eigen huis verliest gouden glans De regionale huizenmarkten tot 2025 Visie op de Nederlandse huizenmarkt ING Economisch Bureau ING April Economisch 2015 Bureau Maart 2015

2 Grote verschillen tussen regionale woningmarkten Conclusies Huizenkopers doen er verstandig aan rekening te houden met de huizenprijsontwikkeling. De gemiddelde Nederlandse huizenprijzen stijgen tot 2025 minder snel dan vroeger: zo n twee procent per jaar. De verschillen tussen provincies en binnen provincies worden steeds groter. Verwachte prijsontwikkeling regio s ten opzichte van landelijke prijsontwikkeling van gemiddeld 2% per jaar Drie grote steden, Amsterdam, Utrecht en Den Haag en de regio s daar omheen ontwikkelen zich het meest positief. Ook Haarlem, Leiden, Arnhem-Nijmegen en Groningen-Stad hebben een bovengemiddeld groeipotentieel. Dit zijn steden met een regionale functie en een sterke onderwijsfunctie. De bevolking is er jonger en de dynamiek op de huizenmarkt is er groter. De Rotterdamse regio is de enige grootstedelijke regio waar de huizenprijzen niet bovengemiddeld zullen stijgen. Drenthe, Limburg en Zeeland zijn de provincies waar alle regio s, dus ook de relatief stedelijke, achterblijven bij het landelijk gemiddelde. In de jonge provincie Flevoland ontwikkelde de huizenprijs zich de afgelopen jaren negatief, maar de verwachting is dat de huizenprijzen daar de komende tien jaar het landelijk gemiddelde voorblijven. Regio s waar de huizenprijzen achterblijven kunnen gezien de prijs/kwaliteitverhouding nog steeds aantrekkelijk zijn voor kopers. Lage maandlasten vormen immers een compensatie voor de geringe waardestijging. 2

3 De regionale huizenmarkt op weg naar 2025 Inleiding en achtergrond In het ING-rapport Eigen huis verliest gouden glans is de visie op de huizenmarkt voor de periode beschreven. In deze publicatie onderzoeken we hoe dit op regionaal niveau uitpakt voor de 40 Nederlandse regio s in de 12 provincies.landelijke conclusies zijn: - De tijd van forse prijsstijgingen op de Nederlandse huizenmarkt is voorbij. De verwachting is dat de huizenprijzen in de komende 10 jaarslechts 2% per jaar zullen stijgen. Een koophuis is geen investering meer, maar gewoon om in te wonen. - De prijzen aan de randen van het land staan extra onder druk door vergrijzing. - De regionale woningmarkt wordt gedreven door de regionale dynamiek: 60% van de verhuizers blijft binnen de gemeente, 85% binnen de provincie. - De steden blijven groeien en ook hogere huren en bouwkosten stuwen er de prijzen. Conclusie: prijsverschil nog groter In deze verdieping op regionaal niveau staan twee vragen centraal: - Hoe gaan de provincies zich de komende 10 jaar ten opzichte van de landelijke verwachting van 2% prijsstijging per jaar ontwikkelen? - In welke mate wijken de ontwikkelingen op de huizenmarkt van de diverse regio s binnen de provincie van elkaar af? Populariteit stad, huren en bouwkosten stuwen prijzen De In twaalf huizenprijzen provinciebijdragen de steden analyseert worden ING Economisch door relatief Bureau veel wat factoren de kracht van de regionale positief woningmarkt beïnvloed is geweest vergeleken in de afgelopen met de 5 randen jaar maken van het we land. een inschatting Meer voor de toekomst met behulp van het landelijke denkmodel woningmarkt, dat bestaat uit drie onderdelen:, hogere inkomensgroei, bouwkosten en huren leiden behoefte, beschikbaarheid en betaalbaarheid*. tot hogere prijzen. De vraag is in hoeverre de beleidsmakers in steden ervoor zullen kiezen de toestroom te accommoderen: als grootschalig bouwen mogelijk wordt gemaakt kan dit tegenwicht bieden aan de prijsstijgingen in de stad. Randen van het land meer prijsdrukkende effecten Aan de randen van het land geldt het spiegelbeeld: beperkte groei van het aantal, lagere inkomensgroei en een groter * Voor details van de analyse, zie verantwoording aanbod van volledig afgeloste woningen zorgen voor neerwaartse druk 3 op de prijzen. Dit prijseffect zal bij grotere huizen groter zijn dan bij kleinere huizen. Ook hier kunnen beleidsmakers besluiten te compenseren, bijvoor- In het algemeen is gunstig voor de prijzen: - Als het aantal groeit. - Dat huren duurder wordt en nieuwbouw achterblijft, zeker de eerste jaren. - Als de inkomens in de regio groeien, ook al verloopt dit proces langzamer dan in eerdere decennia. In het algemeen is nadelig voor de prijzen: - Als de regio sterk vergrijst; hierdoor komen steeds meer afgeloste woningen te koop. - Als er veel grote vrijstaande woningen staan, want door nieuwe regels is er meer eigen geld nodig en is er minder renteaftrek. - Als een groot deel van de bevolking op flexibele basis werkt, want hierdoor neemt de kans op gedwongen verkoop toe. Meeste kans op prijsdalingen voor grote huizen aan rand van het land Verschillen in prijsontwikkeling per type woning en regio

4 Demografie bepalend voor stijging huizenprijzen De top 5 best en slechtst scorende regio s voor drie demografische indicatoren Vijf oudste regio s in 2025 Gem. leeftijd Zeeuws-Vlaanderen 47,0 Delfzijl en omgeving 46,4 Oost-Groningen 46,1 Achterhoek 46,0 Zuid-Limburg 45,8 De vijf regio s waar het aantal tot 2025 het snelst groeit Snelste groei Flevoland 15,6% Delft en Westland 11,3% Overig Groningen 10,8% Utrecht 9,6% Agglomeratie Leiden en Bollenstreek 9,0% De vijf regio s waar de omvang van de (aantal personen) het minst krimpt Minste krimp Delft en Westland 0,0% Agglomeratie Haarlem -0,6% Groot-Amsterdam -0,9% Agglomeratie s-gravenhage -1,2% Groot-Rijnmond -1,2% Vijf jongste regio s in 2025 Gem. leeftijd Flevoland 39,5 Delft en Westland 40,1 Groot-Amsterdam 40,3 Agglomeratie s-gravenhage 40,5 Utrecht 40,8 De vijf regio s waar het aantal tot 2025 het langzaamst groeit Minste groei Delfzijl en omgeving -2,7% Zeeuws-Vlaanderen -1,4% Oost-Groningen -0,9% Zuid-Limburg 0,0% Zuidoost-Drenthe 2,4% De vijf regio s waar de omvang van (aantal personen) het meest krimpt. Meeste krimp Zuidwest-Gelderland -6,1% Achterhoek -6,0% 59% Zuidoost-Drenthe -5,2% Noord-Drenthe -5,1% Zuid-Limburg -5,0% 4

5 Groningen Verschillen tussen regio s grootst van heel het land Trek naar de stad zorgt voor uiteenlopend prijzenperspectief Zowel het uitgangspunt als het toekomstperspectief is prima voor Groningen-Stad, maar somber voor krimpregio s Oost-Groningen en Delfzijl en omgeving. Oost-Groningen kenmerkt zich door een relatief hoog en toenemend aanbod van koopwoningen en de hoogste aanbodtijd tot verkoop van het land. In Delfzijl e.o. is het aanbod recent flink toegenomen en is de aanbodtijd in tegenstelling tot vrijwel alle andere regio s in het land nog niet teruggelopen. Bovendien zijn in beide regio s de gemiddelde WOZ-waardes de laagste van het land en lijkt in tegenstelling tot de rest van het land het dieptepunt van de prijzen nog niet bereikt. De demografische ontwikkeling is ongunstig, met de hoogste krimp van het aantal van het land en de op één na hoogste gemiddelde leeftijd. Ook blijft het inkomenspeil achter en hebben duizenden woningen aardbevingsschade, waardoor huizenbezitters te kampen hebben met moeilijker (en tegen lagere prijzen) te verkopen of zelfs onverkoopbare woningen. Herstelbouw en sloop van woningen lijken hier belangrijker thema s dan nieuwbouw. Tot 2025 zullen de prijzen naar verwachting niet of nauwelijks stijgen. Het beeld in Overig Groningen (Stad Groningen en Eemshaven) wijkt hier sterk van af. Het aandeel van aangeboden koopwoningen en ook de ontwikkeling ervan zijn beneden-gemiddeld, wat gunstig is voor het prijsperspectief. Ook de komst naar de Eemshaven van bedrijven als Google is positief voor de woningmarkt. De hoofdstad is een magneet voor de noordelijke bevolking en bedrijven. De hiermee gepaard gaande demografische ontwikkeling (11% meer ) is gunstig voor de woningprijzen. Voor de stad ligt dan ook een prijsstijging van boven de 2% per jaar in het verschiet. Overig Groningen Delfzijl en omgeving Oost-Groningen Oost-Groningen -0,9% 2,19 2,11 43,8 46,1 Delfzijl en omgeving -2,7% 2,17 2,10 44,0 46,4 Overig Groningen 10,8% 1,92 1,85 39,2 40,2 Delfzijl en omgeving Overig Groningen Oost-Groningen * Gemiddelde prijsstijging per jaar. 5

6 Friesland Friese woningmarkt ruim, op Leeuwarden na Ruime woningmarkt dempt prijsstijging in grootste deel Friesland In Friesland blijft de woningmarkt ruim. In vergelijking met Nederland is de groei van het aantal de komende tien jaar lager, evenals de ontwikkeling van het aantal eenpersoons. Bovendien is de gemiddelde leeftijd van de bevolking hoger en ligt het inkomenspeil lager dan gemiddeld in Nederland. Doorstroming en dynamiek blijven daardoor achter en het aanbod iets hoger dan nationaal. In Noord-Friesland ligt Leeuwarden en deze provinciehoofdstad kent een iets jongere bevolking en ook meer eenpersoons. De prijzen van koophuizen kunnen in Leeuwarden tot 2025 naar verwachting met gemiddeld circa 2% per jaar stijgen. In Noordoost-Friesland en de zuidelijke regio s zal de prijsstijging minimaal zijn. Gunstig voor Zuidwest-Friesland is wel dat het aantal hier dankzij migratie iets sneller groeit dan in de andere twee Friese regio s. De WOZ waardes - die in Friesland na Groningen de laagste waardes kennen - zijn in het zuidwestelijk deel iets hoger en bovendien minder gedaald dan in Zuidoost- en Noord-Friesland (Leeuwarden uitgezonderd). Wel is in Zuidwest-Friesland het aanbod van koopwoningen verhoudingsgewijs hoog en is de gemiddelde aanbodtijd tot het moment van verkoop aan de hoge kant (26 maanden in februari 2015). Ook in deze regio blijft de woningmarkt naar verwachting dan ook ruim. Zuidwest- Friesland Noord-Friesland Zuidoost-Friesland Noord-Friesland Noord-Friesland 4,4% 2,18 2,09 41,2 43,4 Zuidwest-Friesland 5,8% 2,29 2,19 42,1 45,2 Zuidoost-Friesland 3,4% 2,26 2,16 42,1 44,7 Zuidwest- Friesland Zuidoost-Friesland * Gemiddelde prijsstijging per jaar. 6

7 Drenthe Honkvaste oudere Drent doet woningmarkt verstillen Assen heeft beste uitgangspositie op ruime Drentse woningmarkt De uitgangspositie voor de Drentse woningmarkt is in Noord-Drenthe iets beter dan in het zuidelijk deel van de provincie. Assen biedt als provinciehoofdstad de nodige regionale voorzieningen en werkgelegenheid en ligt bovendien op minder dan 30 kilometer afstand van de stad Groningen. Opmerkelijk is dat deze regio na Zeeuws-Vlaanderen relatief de meeste koop- ten opzichte van huurwoningen heeft (2,0 versus 1,3 in Nederland). Ook de inkomens zijn de hoogste van Noord-Nederland. De gemiddelde WOZ waarde ligt 25% hoger dan in het grotere Emmen in Zuidoost-Drenthe. Ook de daling van de WOZ waarde in de afgelopen jaren en de ontwikkeling van de verkoopprijzen steekt gunstig af bij die in de rest van de regio. De aanbodtijd tot verkoop is lager dan het nationale gemiddelde. In Zuidoost-Drenthe ligt de aanbodtijd juist hoger en is ook het aanbod van koopwoningen als percentage van de totale voorraad sterk opgelopen. Zuidwest-Drenthe heeft overigens gelijkwaardige WOZ-waardes als Noord-Drenthe (en buurprovincie Overijssel). De gunstige ligging nabij Zwolle, dat veel werkgelegenheid biedt, speelt hierbij een rol. Het toekomstperspectief voor de woningmarkt is vanwege de ongunstige demografische ontwikkelingen matig. Zuidwest-Drenthe scoort op de diverse indicatoren ondermaats. Er is hier dan ook weinig dynamiek op de woningmarkt te verwachten. De prijsstijging zal tot 2025 beperkt blijven tot circa 1% per jaar. Dat geldt eveneens voor Noord- en Zuidoost-Drenthe. Vooral in de steden Assen en Emmen is de toename van kleinere hoog. Dit zou kunnen wijzen op relatief veel oudere alleenstaande vrouwen. Dit heeft weinig invloed op de prijzen van koopappartementen. Zuidwest- Drenthe Noord-Drenthe Zuidoost- Drenthe Noord-Drenthe 4,8% 2,25 2,13 42,9 45,2 Zuidoost-Drenthe 2,4% 2,24 2,12 43,1 45,7 Zuidwest-Drenthe 4,2% 2,29 2,17 42,2 44,5 * Gemiddelde prijsstijging per jaar. Zuidwest- Drenthe Noord-Drenthe Zuidoost- Drenthe 7

8 Overijssel Stad-platteland tegenstelling woningmarkt groeit Verschillen binnen regio s nemen toe De Overijsselse woningmarkt laat een moeilijke periode achter zich. Net als in de rest van Nederland stegen de huizenprijzen in 2014 licht (0,6%). Binnen de provincie loopt de ontwikkeling uiteen. Daarbij is niet alleen het onderscheid stad en platteland van belang. De woningmarkt in Zwolle en Deventer presteert beter dan die van de Twentse steden Almelo, Hengelo en Enschede. Twente kende tijdens de crisis de sterkste prijsdalingen, terwijl in de regio Deventer-Raalte (Zuidwest-Overijssel) de afname kleiner bleef. De prijsstijgingen sinds het dal midden 2013 zijn in Twente dan ook sterker. De komende jaren neemt het aantal in Overijssel naar verwachting toe. In Noord- Overijssel is de toename bovengemiddeld, de bevolking is er relatief jong. Binnen Overijssel zijn het met name de Twentse landelijke gemeenten, die een daling in het aantal laten zien, maar ook voor een stad als Almelo is dat mogelijk. Vanuit de provincie wordt, via samenwerking tussen gemeenten, aangestuurd op beperking van de bouwplannen. Met name in Noord- en Zuidwest-Overijssel bestaan meer bouwplannen dan er vraag is. In de steden Zwolle, Deventer en Enschede benadert de prijsstijging wel de 2%, maar vanwege achterblijvende vraag nemen woningprijzen in andere delen met minder dan het gemiddelde van 2% toe. In deze gebieden verstilt de woningmarkt. Hierdoor groeit de kloof tussen stad en platteland binnen de provincie en binnen een regio. Noord-Overijssel Zuidwest- Overijssel Twente Noord-Overijssel 7,9% 2,34 2,25 39,4 41,5 Zuidwest-Overijssel 5,8% 2,27 2,21 40,7 42,8 Twente 5,2% 2,29 2,19 40,7 42,9 * Gemiddelde prijsstijging per jaar. Noord-Overijssel Zuidwest- Overijssel Twente 8

9 Gelderland Woningmarkt Gelderse regio s loopt verder uiteen Achterhoek en Arnhem-Nijmegen tegenpolen De woningmarkt in Gelderland presteert minder dan elders, maar onder de huizenprijsdaling van 0,3% in 2014 gaan flinke verschillen tussen regio s schuil. Zo stegen de prijzen in Zuidwest- Gelderland meer dan op de Veluwe. De afgelopen jaren zijn de prijzen in Zuidwest-Gelderland harder gedaald, waardoor het herstel nu krachtiger is. In de steden Arnhem en Nijmegen heeft de huizenmarkt zich beter ontwikkeld dan daarbuiten. De kloof in prijsontwikkeling van huizen neemt de komende jaren naar verwachting toe. Vanwege de grotere vraag naar woningen stijgen de prijzen in en rond Arnhem en Nijmegen boven het gemiddelde van 2%. De prijzen in de Achterhoek zullen de komende tien jaar naar verwachting juist flink achterblijven. Dit komt door de beperkte groei van het aantal en de vergrijsde bevolking met bijbehorende beperkte dynamiek. De gemiddelde inkomens ligger er lager dan landelijk. Steeds minder huizen zullen van eigenaar wisselen. De woningmarkt verstilt er. Zuidwest-Gelderland en de Veluwe nemen een tussenpositie in, waarbij het aantal in Zuidwest-Gelderland wel flink stijgt. In de meeste regio s zijn ruim voldoende woningbouwplannen om aan de vraag te voldoen. Zo dreigt in de regio Stedendriehoek (Apeldoorn-Deventer-Zutphen) eerder overcapaciteit dan een tekort. Zuidwest- Gelderland Veluwe Arnhem/ Nijmegen Achterhoek Veluwe Veluwe 6,8% 2,34 2,22 40,6 42,7 Arnhem-Nijmegen 6,4% 2,09 2,01 40,9 42,9 Achterhoek 2,8% 2,29 2,16 43,1 46,0 Zuidwest-Gelderland 8,4% 2,46 2,32 40,4 43,1 Zuidwest- Gelderland Arnhem/ Nijmegen Achterhoek * Gemiddelde prijsstijging per jaar. 9

10 Flevoland Huizenmarkt Flevoland houdt jong potentieel Huizenmarkt Flevoland komt uit een dal, maar houdt potentieel Door de bevolkingsgroei is de huizenmarkt in de jonge provincie Flevoland de afgelopen decennia dynamisch geweest. De markt werd gedreven door aanbod vanuit nieuwbouw en vraag vanuit nieuwe huizenkopers. De economische crisis en de daarmee fors gestegen werkloosheid hebben dit beeld na 2009 veranderd. Dit was vooral te merken op de huizenmarkt van Almere (48% van de woningvoorraad), waar de woningbouwproductie sterk is teruggevallen. Op provincieniveau werden in nieuwe huizen opgeleverd, dat is minder dan de helft dan voor Hoewel de woningbouwproductie met onder meer de ontwikkeling van het project Oosterwold tussen Almere en Zeewolde weer zal aantrekken, heeft dit de komende jaren een beperkende werking op het aanbod. De geplande schaalsprong van Almere (bouw woningen tot 2030) is voorlopig uit zicht, maar de vraag naar woningen blijft groeien in Flevoland. De jonge bevolking zorgt de komende 10 jaar voor een toestroom van starters op de woningmarkt (ook al kiezen ze, in eerste instantie, vaker dan elders voor een huurwoning). Wel heeft de huizenmarkt (vooral in Almere) meer dan voorheen last van gezinnen die in Amsterdam blijven wonen. Iets wat ook nog kan tegenwerken is de betaalbaarheid van een huis voor een doorsnee huishouden. De inkomens van Flevolanders liggen lager dan elders en het aantal woningen dat onderwater staat is in Flevoland met 50% het hoogst van Nederland wat de doorstroming beperkt. Daar staat tegenover dat de gemiddelde verkoopprijs in 2014 met beduidend lager lag dan gemiddeld in Nederland ( ). Al met al was de gemiddelde prijsstijging in 2014 met 1% vergelijkbaar met het landelijk gemiddelde. Nu de hoge werkloosheid de piek achter zich laat, komt er weer meer ruimte voor stijging. Per saldo is de verwachting dat de huizenprijzen in Flevoland het gemiddelde het komende decennium zullen voorblijven. Flevoland Flevoland Flevoland Flevoland Flevoland 15,6% 2,39 2,27 37,1 39,5 * Gemiddelde prijsstijging per jaar. 10

11 Utrecht Utrechtse woningmarkt groeit bovengemiddeld Huishoudensgroei redelijk gespreid over provincie Utrecht In de provincie Utrecht herstelt de woningmarkt sneller dan in de rest van Nederland, waarbij de verschillen binnen de provincie niet uitgesproken groot zijn. De gemeente Utrecht kende in 2014 weliswaar een huizenprijsstijging van 2,4%, maar de rest van de provincie blijft daar met gemiddeld 1,7% niet ver bij achter. Ook de afgelopen jaren heeft de huizenmarkt in steden als Amersfoort, Woerden en Zeist het nauwelijks minder gedaan dan in Utrecht. De provincie Utrecht kent veel gemeenten waar de gemiddelde woningprijs boven de euro ligt. Naar verwachting zal de komende jaren het verschil in prijsontwikkeling iets groeien. Met een grotere vraag naar woningen stijgen de prijzen in de provincie Utrecht boven het Nederlandse gemiddelde van 2%. Gezien de groei van met name het aantal kan de gemeente Utrecht op de snelste stijging rekenen. Utrecht is volgens de Atlas voor Gemeenten na Amsterdam de meest aantrekkelijke woongemeente van Nederland. Extra woningen zullen dan ook nodig zijn. Er bestaan momenteel harde en zachte plannen voor ongeveer koopwoningen. De prijzen in de rest van Utrecht nemen de komende tien jaar naar verwachting ook met meer dan 2% toe, maar blijven dus iets achter bij die van de hoofdstad. De in de provincie Utrecht aanwezige duurdere woningen hebben daarbij te maken met een drukkend effect op de prijs, vanwege de versobering van de hypotheekrenteaftrek. De groei van het aantal is in de hele provincie sterk, al is de bevolking nergens zo jong als in de stad Utrecht, wat voor extra dynamiek zorgt. De vraag naar (klein)stedelijke woningen groeit de komende jaren het sterkst. Utrecht Utrecht 9,6% 2,19 2,12 39,1 40,8 * Gemiddelde prijsstijging per jaar. Utrecht 11

12 Noord-Holland Amsterdam steeds meer submarkt binnen Noord-Holland Noorden en Zuiden gaan elk hun eigen weg De Noord-Hollandse huizenmarkt blijft beter presteren dan elders, maar kent ook twee gezichten. Zo stegen de prijzen in Amsterdam in 2014 gemiddeld weer met 5%, maar was dit in de rest van de provincie vergelijkbaar met de landelijke ontwikkeling (+1%). Verder valt het op dat de huizenmarkt zich de afgelopen jaren rond steden als Alkmaar, Haarlem en ook Zaandam beter heeft ontwikkeld dan daarbuiten. Naar verwachting zal de kloof in de Noord- Hollandse huizenprijzen de komende jaren groeien. Met een grotere vraag naar woningen stijgen de prijzen in en rond Amsterdam en Haarlem naar verwachting boven het landelijk gemiddelde van 2% en dit geldt ook voor een nabijgelegen regio als Zaanstreek. De prijzen in de kop van Noord-Holland en IJmond zullen de komende tien jaar naar verwachting juist achterblijven. In het stedelijke zuiden pakt de sterkere groei van het aantal positief uit voor de huizenmarkt, vooral in de regio Amsterdam zorgt de jonge bevolking voor een grotere dynamiek. De aantrekkingskracht van de hoofdstad klinkt in Noord-Holland dan ook sterk door. Ook is de verwachting dat er binnen de regio s en zelfs binnen de stad Amsterdam grotere verschillen tussen woongebieden zullen ontstaan dan voorheen. De markt is hier door het geringe aanbod in 2015 alweer krap en de woningbouw komt pas de komende jaren weer op gang. Voor aantrekkelijke locaties hebben kopers geld over. 12 Kop van Noord-Holland 5,3% 2,28 2,18 41,5 44,5 Alkmaar en omgeving 7,6% 2,24 2,15 41,5 43,9 IJmond 5,8% 2,25 2,15 42,0 43,8 Zaanstreek 8,9% 2,26 2,21 40,5 41,9 Groot-Amsterdam 8,9% 1,99 1,97 39,0 40,3 Agglomeratie Haarlem 7,4% 2,11 2,10 41,5 42,2 Gooi- en Vechtstreek 7,8% 2,19 2,12 42,3 43,4 * In vergelijking met de gemiddelde ontwikkeling in Nederland. IJmond Zaanstreek Agglomeratie Haarlem Kop van Noord-Holland Alkmaar en omgeving Groot- Amsterdam Kop van Noord-Holland Alkmaar en omgeving IJmond Zaanstreek Agglomeratie Haarlem Groot- Amsterdam Het Gooi en Vechtstreek * Gemiddelde prijsstijging per jaar. Het Gooi en Vechtstreek

13 Zuid-Holland Huizenmarkt relatief sterk in stedelijk Zuid-Holland Stedelijke aantrekkingskracht drijft de Zuid Hollandse huizenmarkt De verstedelijking werkt in het voordeel van de huizenprijzen in dichtstbevolkte provincie van Nederland. Met uitzondering van de Zuid-Hollandse Eilanden (onderdeel Groot-Rijnmond) is de dynamiek op de huizenmarkt in het grootste deel van de provincie groter of gelijk als gemiddeld. De regio s Leiden en Delft profiteren als onderwijs- en onderzoekscentra van de aantrekkingskracht op jonge mensen. Daarnaast draagt de toestroom van migranten naar het Westland bij aan een relatief sterke verwachte groei van het aantal bijbehorende behoefte aan woonruimte. In de stad Leiden is de huizenmarkt zelfs het krapst van de 25 grote steden. Net als in de regio Den Haag zijn de prijzen hier in de afgelopen vijf jaar minder gedaald dan landelijk en is ook het herstel steviger. Wel komen er zowel in de regio Leiden (locatie Valkenburg) als Den Haag met onder andere de ombouw van ministeries de komende tijd veel woningen bij, maar in deze steden zijn er ook veel kapitaal-krachtige kandidaat kopers. Ten opzichte van de drie andere grote steden is de verwachting voor de huizenmarkt in Rotterdam gematigder. Het aanbod van te koop staande woningen is hier met zo n 6% naar verhouding aan de hoge kant. De huizenprijzen in Groot- Rijnmond zullen de komende jaren gelijke tred houden met het landelijke niveau, al wordt de stedelijke aantrekkingskracht van de stad Rotterdam met de toenemende allure steeds groter. Terwijl de steden het goed doen groeit het contrast met de gebieden buiten de steden in Zuid-Holland. De huizenmarkt in de omliggende gebieden blijft daarmee juist achter bij het landelijk gemiddelde. Agglomeratie s-gravenhage Delft en Westland Agglomeratie Leiden en Bollenstreek Groot-Rijnmond Oost- Zuid- Holland Zuidoost- Zuid-Holland Aggl. Leiden en Bollenstreek 9,0% 2,19 2,11 40,6 42,2 Agglomeratie s-gravenhage 8,4% 2,10 2,07 39,4 40,5 Delft en Westland 11,3% 2,15 2,15 39,5 40,1 Oost-Zuid-Holland 6,3% 2,35 2,25 40,7 43,2 Groot-Rijnmond 4,7% 2,16 2,13 40,2 41,7 Zuidoost-Zuid-Holland 5,6% 2,33 2,25 40,5 42,5 Agglomeratie s-gravenhage Delft en Westland * Gemiddelde prijsstijging per jaar. Agglomeratie Leiden en Bollenstreek Groot-Rijnmond Oost- Zuid- Holland Zuidoost- Zuid-Holland 13

14 Zeeland Verstilling van de Zeeuwse huizenmarkt Afnemende dynamiek speelt duurdere woningen parten In de neergaande markt van 2009 tot en met 2013 bleek de daling van de verkoopprijzen van woningen in Zeeland ieder jaar kleiner te zijn dan landelijk. De ommekeer in de prijsontwikkeling (+1%) vond landelijk al in 2014 plaats, in Zeeland daalden de woningprijzen echter nog verder. Ook in de opgaande markt van de komende jaren is de verwachting dat de prijsontwikkeling in Zeeland het landelijke niveau (+2% per jaar) niet kan volgen. Dit komt onder andere door de aanhoudende vergrijzing. Zo kent Zeeuws-Vlaanderen in 2025 gemiddeld de oudste bevolking van alle veertig Nederlandse regio s. Ook in de regio Overig Zeeland ligt de gemiddelde leeftijd relatief hoog. Die ontwikkeling zet een rem op het aantal verhuizingen, er is weinig doorstroming omdat ouderen honkvast zijn. Dit maakt Zeeland ten opzichte van veel andere regio s tot een verstilde woningmarkt, een ontwikkeling waar vooral eigenaren van duurdere vrijstaande woningen last van hebben. Extra activiteit vindt wel plaats door Nederlandse, Duitse of Belgische huizenkopers die in Zeeland een (vakantie)huis kopen. Vraag en aanbod lijken beter op elkaar aan te sluiten dan in veel andere delen van het land, vooral in Zeeuws-Vlaanderen. Gemiddeld staat een Zeeuwse woning 21 maanden te koop (19 maanden in Zeeuws- Vlaanderen), dat is korter dan het landelijk gemiddelde van 23 maanden. Overig Zeeland Zeeuws-Vlaanderen Overig-Zeeland 3,7% 2,23 2,14 42,5 44,5 Zeeuws-Vlaanderen -1,4% 2,16 2,07 44,7 47,0 * Gemiddelde prijsstijging per jaar. Overig Zeeland Zeeuws-Vlaanderen 14

15 Noord-Brabant Brabantse regio s vertonen geen uitschieters Toekomstige prijsontwikkeling ligt rond landelijke niveau Van de totale koopwoningvoorraad in Noord-Brabant staat circa 5% te koop. Dit is in lijn met het landelijke niveau. De spreiding tussen de vier Brabantse regio s op dit aspect is klein. In Midden-Brabant is het woningaanbod tijdens de crisis minder snel opgelopen, vooral doordat in Tilburg vraag en aanbod beter op elkaar lijken aan te sluiten. De vier Brabantse regio s verschillen qua vooruitzicht van de woningmarkt weinig van elkaar. In iedere regio is wel sprake van een onderscheid tussen stad en land, onder andere door de diversiteit in samenstelling en prijs van de woningvoorraad. Daarbij kennen woningen in het landelijke gebied tussen Den Bosch en Eindhoven gemiddeld de hoogste woningwaarde. De prijzen in Noord-Brabant herstelden zich in 2014 met 0,4% waarbij appartementen een sterker herstel toonden dan eengezinswoningen. Het is waarschijnlijk dat de prijsontwikkeling in landelijk Brabant het komende decennium minder sterk is dan in de steden. In de steden stijgen de prijzen sterker door toename van het aantal, hogere bouwkosten en huurniveaus. In de landelijke gebieden komen door de vergrijzing juist veel grote woningen op de markt en drukken nieuwe regelgeving en de lagere hypotheekrenteaftrek het prijsniveau. Uiteindelijk betekent dit dat de prijzen in de vier Brabantse regio s de komende tien jaar gemiddeld met circa 2% per jaar stijgen. Door de combinatie van een sneller groeiende en jongere bevolking steekt Midden-Brabant daar iets bovenuit. West-Noord-Brabant Midden- Noord-Brabant Noordoost-Noord-Brabant Zuidoost-Noord-Brabant Noordoost-Noord-Brabant 7,9% 2,34-2,23 41,3 43,5 Zuidoost-Noord-Brabant 6,6% 2,23 2,16 41,5 43,3 Midden-Noord-Brabant 7,7% 2,22 2,13 40,7 42,5 West-Noord-Brabant 6,3% 2,22 2,13 41,8 43,6 West-Noord-Brabant * Gemiddelde prijsstijging per jaar. Midden- Noord-Brabant Noordoost-Noord-Brabant Zuidoost-Noord-Brabant 15

16 Limburg Steeds minder verhuizingen in Limburg Verstilling van huizenmarkt vooral in Zuid-Limburg Een teken van de relatieve gezondheid van de huidige Limburgse huizenmarkt is dat het aantal woningen in de provincie dat langer dan drie jaar te koop staat relatief laag is. Van de tien gemeenten met het laagste aandeel langdurig te koop staande woningen liggen er vijf in Limburg en Maastricht is daar één van. Naast verschillen tussen stad en land, zijn er ook tussen de steden duidelijke verschillen. Zo liggen Maastricht en Heerlen slechts twintig kilometer uit elkaar, maar zorgen het woningbestand en de gewildheid dat de woningwaarde in Maastricht beduidend hoger is. Op provinciaal niveau vertoont de woningmarkt het komende decennium minder dynamiek dan de landelijke ontwikkeling. De prijzen stegen in Limburg in 2014 weliswaar met 1,2%, tegenover de landelijke trend van 1%, maar op termijn lijkt dat niet houdbaar. Zo is het Limburgse koopwoningenaanbod de afgelopen jaren relatief snel gestegen terwijl de dynamiek aan de vraagzijde verder afneemt in de komende tien jaar. De prijsontwikkeling in Noord-, Midden- en Zuid-Limburg is naar verwachting minder sterk dan de landelijke groei van 2%. Dit heeft te maken met de lage groei van het aantal Limburgse, gemiddeld lagere inkomens, een lagere vraag naar woningen en een afnemend aantal verhuizingen. In Zuid- Limburg speelt dit extra sterk. * In vergelijking met de gemiddelde Midden- Limburg Zuid- Limburg Noord- Limburg Noord- Limburg Noord-Limburg 2,8% 2,31 2,19 42,5 45,1 Midden- Limburg Midden-Limburg 3,4% 2,25 2,16 43,7 45,7 Zuid-Limburg 0,0% 2,05 1,99 44,2 45,8 * Gemiddelde prijsstijging per jaar. Zuid- Limburg 16

17 Verantwoording Rente zal prijs niet ondersteunen B ETAALBAARHEID Rente nu historisch laag Aanpak: De hypotheekrente is op dit moment historisch laag. Over heel 2015 is de hypotheekrente naar verwachting nog iets lager dan die over 2014 was. De rente is dus Deze regionale analyse is gebaseerd aanvankelijk op het nog gunstig voor de huizenprijs. Maar voor de komende tien jaar is denkmodel woningmarkt met de ruimte drie onderdelen: voor verdere daling beperkt. behoefte, beschikbaarheid en betaalbaarheid. We gaan er bij de analyse vanuit Hogere dat de rente pas als de economie weer aantrekt woningvoorraad de ontwikkeling De ontwikkeling op lange termijn van de hypotheekrente hangt samen met het algehele renteniveau in zal volgen. Voorts veronderstellen we Nederland dat de en Europa. Dat stijgt wanneer het beter gaat met de economie. betaalbaarheid in de regio s vergelijkbaar In het komende is. decennium zal het economische klimaat naar verwachting verbeteren en de hypotheekrente dus weer oplopen. Een hogere rente betekent hogere Voor de regionale ontwikkelingen maandlasten in de afgelopen voor huizenkopers en drukt zo de huizenprijs. vijf jaar is gebruik gemaakt van aanbods- en Rente zal huizenprijs niet ondersteunen prijsindicatoren van CBS, NVM en Calcasa. De hypotheekrente zal dus, in tegenstelling tot de afgelopen decennia, de huizenprijzen niet positief ondersteunen. Toch hoeft het effect niet negatief te zijn: een De basis voor de demografische ontwikkelingen in de komende tien jaar zijn de CBS prognoses. stijgende rente zal naar verwachting samen gaan met economisch betere tijden. Dan stijgen ook de inkomens en de werkgelegenheid. Huishoudens kunnen zo meer betalen. Zo wordt het negatieve effect van de hogere rente op de huizenprijzen geremd. Disclaimer Omgekeerd zal een groeiende economie ook niet zo maar gepaard gaan met snel De informatie in dit rapport geeft de persoonlijke mening weer van de analist(en) en geen enkel deel van de beloning van de analist(en) was, is, of zal direct of indirect gerelateerd zijn aan het stijgende huizenprijzen, omdat dan ook de rente omhoog gaat. opnemen van specifieke aanbevelingen of meningen in dit rapport. De analisten die aan deze publicatie hebben bijgedragen voldoen allen aan de vereisten zoals gesteld door hun nationale toezichthouders aan de uitoefening van hun vak. Deze publicatie is opgesteld namens ING Bank N.V., gevestigd te Amsterdam en slechts bedoeld ter informatie van haar cliënten. ING Bank N.V. is onderdeel van ING Groep N.V. Deze publicatie is geen beleggingsaanbeveling noch een aanbieding of uitnodiging tot koop of verkoop van enig financieel instrument. ING Bank N.V. betrekt haar informatie van betrouwbaar geachte bronnen en heeft alle mogelijk zorg betracht om er voor te zorgen dat ten tijde van de publicatie de informatie waarop zij haar visie in dit rapport heeft gebaseerd niet onjuist of misleidend is. ING Bank N.V. geeft geen garantie dat de door haar gebruikte informatie accuraat of compleet is. De informatie in dit rapport kan gewijzigd worden zonder enige vorm van aankondiging. ING Bank N.V. noch één of meer van haar directeuren of werknemers aanvaardt enige aansprakelijkheid voor enig direct of indirect verlies of schade voortkomend uit het gebruik van (de inhoud van) deze publicatie alsmede voor druk- en zetfouten in deze publicatie. Auteursrecht en rechten ter bescherming van gegevensbestanden zijn van toepassing op deze publicatie. Overneming van gegevens uit deze publicatie is toegestaan, mits de bron wordt vermeld. In Nederland is ING Bank N.V. geregistreerd bij en staat onder toezicht van De Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële Markten

18 Meer weten: kijk op ING.nl/kennis Rico Luman Regio-econoom Noord-Holland, Zuid-Holland, Flevoland Thijs Geijer Regio-econoom Noord-Brabant, Limburg, Zeeland Henk van den Brink Regio-econoom Groningen, Friesland, Drenthe Ferdinand Nijboer Regio-econoom Overijssel, Gelderland, Utrecht