Eigen huis verliest gouden glans

Transcriptie

1 Eigen huis verliest gouden glans Visie op de Nederlandse huizenmarkt ING Economisch Bureau Maart 2015

2 Wat moeten huizenkopers weten? Trends op de woningmarkt tot 2025 Een koophuis is geen investering meer, maar weer alleen om in te wonen De prijzen zullen gemiddeld slechts 2% per jaar groeien. Dat is veel minder dan vroeger. Gunstig voor de prijzen is: - Dat het aantal huishoudens groeit. - Dat huren duurder wordt en nieuwbouw achterblijft, zeker de eerste jaren. - Dat de inkomens groeien, hoewel langzamer dan in eerdere decennia. Nadelig voor de prijzen is: - De vergrijzing, hierdoor komen steeds meer afgeloste woningen te koop. - Nieuwe regels: meer geld meenemen, minder renteaftrek. - Meer fluctuerende inkomens, waardoor de kans op gedwongen verkoop toeneemt. De eerste paar jaren zullen voor wat betreft de prijzen de beste jaren van dit decennium zijn. Door extra aflossingen en het inbrengen van eigen geld neemt het risico op restschulden wel af. De verschillen tussen de randen van het land en de steden nemen toe De prijzen aan de randen van het land staan extra onder druk door vergrijzing. De steden blijven groeien en ook hogere huren en bouwkosten stuwen er de prijzen. Ruime en dure woningen minder in trek Steeds meer ouderen wonen in een te groot huis waar ze op termijn van af willen of moeten. De lagere hypotheekrenteaftrek drukt de prijzen van grote en dure huizen. Dit speelt sterker aan de randen van het land. Woningmarkt verstilt aan randen van land Aan de randen van het land wisselen weinig huizen van eigenaar, huizen staan er lang te koop. Lokale dienstverleners, zoals notarissen en de detailhandel hebben hier last van. 2

3 De woningmarkt Inleiding In het verleden zijn in Nederland de prijzen van koopwoningen over een zeer lange periode fors in prijs gestegen. Een koopwoning werd door veel mensen gezien als een goede investering. De crisis heeft dit beeld gekanteld en het besef gebracht dat het niet vanzelfsprekend is dat huizenprijzen altijd blijven stijgen. De afgelopen jaren hebben we de Nederlandse koopwoningmarkt zien veranderen. De vraag is hoe het beeld is voor de komende tien jaar. Het ING Economisch Bureau analyseert de woningmarkt aan de hand van een denkmodel woningmarkt met drie onderdelen: behoefte, beschikbaarheid en betaalbaarheid. Alleenwonenden Paren Gezinnen Met MET name NAME gezinnen GEZINNEN wonen WONEN in koopwoningen IN KOOPWONINGEN 0% 25% 50% 75% 100% Koopwoning Sociale huur Overige huur In deze analyse staan drie vragen centraal: Hoe ontwikkelen de huizenprijzen zich? Hoe verschilt dit per regio? Hoe dynamisch is de woningmarkt? Eenoudergezin Ander De Nederlandse woningmarkt anno miljoen inwoners wonen in ruim 7,5 miljoen woningen. Steeds meer mensen bezitten hun woning: 55% van alle huishoudens wonen in een koopwoning. Gezinnen wonen meestal in een koopwoning. Alleenwonenden, jongeren en eenoudergezinnen huren vooral. 3

4 Wat drijft de huizenmarkt? B EHOEFTE Hoe hard groeit de bevolking? Hoeveel huishoudens komen erbij? Pagina 6, 8, 9 Wat voor soort huishoudens komen erbij? Pagina 7 Stromen mensen door naar de woning die goed bij ze past, of wonen ze te klein of te groot? Pagina 9, 27, 28, 29 Waar willen mensen wonen? Pagina B ESCHIKBAARHEID Hoeveel woningen worden er gebouwd? Pagina 11 B ETAALBAARHEID Wat kost het alternatief: huren? Pagina 10 Hoe ontwikkelen de inkomens zich? Pagina 12, 13 In hoeverre is de hypotheekrente aftrekbaar? Pagina 15 Hoeveel geld mogen mensen lenen? Pagina 15 Hoe hoog is de hypotheekrente? Pagina 16 Hoeveel zijn de kosten koper? Pagina 27 4

5 Deel I Gematigde prijsontwikkeling 5

6 Het aantal huishoudens groeit nog B EHOEFTE Aantal huishoudens groeit, maar langzamer De Nederlandse bevolking groeit minder snel dan de afgelopen decennia. Toch komen er de komende tien jaar nog zo n mensen bij. Dat zijn er 60 duizend per jaar Bevolkingsgroei neemt af, maar aantal huishoudens groeit nog flink tussen HET AANTAL HUISHOUDENS GROEIT NOG extra huishoudens Nederlanders wonen met steeds minder mensen in één huis. Dat komt omdat mensen minder kinderen krijgen en vaker alleen wonen. Deze trend zal zich ook de komende tien jaar doorzetten. Zo komen er elk jaar zo n 50 duizend huishoudens bij. De behoefte aan woningen zal dus ook in dat tempo toenemen FOCUS VAN DEZE PUBLICATIE Jaarlijkse bevolkingsgroei Jaarlijkse huishoudensgroei Lichte opwaartse prijsdruk Hoewel het groeitempo van het aantal huishoudens lager ligt dan in eerdere decennia (over tien jaar zijn er 7 procent meer huishoudens dan nu, in eerdere decennia lag het groeitempo hoger, tot wel 30 procent in de jaren zestig), zorgt de groei wel voor opwaartse druk op de gemiddelde woning prijzen in Nederland. In de loop van de tijd neemt deze druk af, omdat het aantal huishoudens steeds langzamer toeneemt Bron: CBS Pas na 2035 geen groei huishoudens meer Na 2035 zal het aantal huishoudens in Nederland echt nauwelijks meer groeien. Dat betekent dat vanaf dat moment het totaal aantal huizen in Nederland stabiel kan blijven. Tot die tijd zullen er nog zo n huishoudens bijkomen, waarvan in de komende tien jaar. 6

7 Kleinere woningen in trek B EHOEFTE Vooral behoefte aan kleine woning In de komende tien jaar wordt driekwart van de totale huishoudensgroei veroorzaakt door alleenstaanden: er komen 370 duizend van deze eenpersoonshuishoudens bij. Dit zijn met name alleenstaande 65-plussers. Het aantal gezinnen met kinderen zal juist afnemen. De behoefte aan kleine woningen zal hiermee sterker toenemen dan die naar grote woningen. Meer alleenstaanden en 65-plussers, minder gezinnen met kinderen Alleenwonend jong huishoudens Jong paar Gezin huishoudens Eenoudergezin Oud paar huishoudens Alleenwonend oud huishoudens 1 figuur is 150k huishoudens 7

8 Jongeren na crisis weer op de markt B EHOEFTE Jongeren bleven afgelopen jaren thuis wonen Sinds de crisis is het aantal thuiswonende jongeren met 80 duizend toegenomen. Voor een klein deel kwam dat doordat er simpelweg meer jongeren waren (dit verklaart een derde van de toename). Maar het grootste deel wordt verklaard uit veranderend gedrag: meer jongeren bleven thuis wonen in plaats van in een eigen woning. Onder jongeren nam het aandeel dat in een eigen huis woonde dus af Na recente toename zullen weer minder jongeren thuiswonen... Aantal thuiswonende jongeren (20-30) AANTAL THUISWONENDE JONGEREN Beperkte inhaalvraag van jongeren tot 2018 Wanneer de economie de komende jaren aantrekt, zullen veel thuiswonende jongeren het ouderlijk huis weer willen verlaten. Het aandeel thuiswonende jongeren zal de komende jaren daardoor weer normaliseren van 35 procent naar 32 procent. Dat aandeel is in de afgelopen jaren overigens wel wat opgelopen, met name doordat allochtone jongeren nu vaker thuis wonen dan bijvoorbeeld in de jaren negentig. Per saldo zullen er in duizend minder jongeren thuis wonen dan in Dit vertaalt zich niet direct in een vraag naar 30 duizend koopwoningen. Slechts een minderheid (30 tot 40 procent) zal een koopwoning betrekken. Een deel van hen zal immers samen gaan wonen en bovendien huren jongeren vaak. Per saldo resulteert een extra vraag naar koopwoningen van zo n woningen per jaar tussen De komende jaren kan dit een klein opwaarts effect hebben op de gemiddelde huizenprijzen, dat daarna weer verdwijnt % 35% 34% 33% 32% 31% 30% Bron: CBS, ING Economisch Bureau aandeel thuiswonende jongeren terug naar 32% Aandeel thuiswonende jongeren (20-30) Bron: CBS, ING Economisch Bureau 8

9 Uitstroom ouderen komt langzaam op gang B EHOEFTE Vergrijzing leidt eerst tot te groot wonen Voor de woningmarkt is het relevant om te zien wanneer de relatief grote groep naoorlogse ouderen hun huis te koop zet. De komende tien jaar wonen de meeste van deze zogenaamde babyboomers nog in het huis waarin zij nu wonen. Dit zijn vaak grote huizen, waar ze zijn blijven wonen na het uitvliegen van hun kinderen. Soms zal één van beide partners overlijden, maar de achterblijvende partner blijft dan meestal in hetzelfde huis wonen. Gedurende het komende decennium woont deze generatie in een huis dat voor hen ruim bemeten is. Consumenten geven nu al aan dat ze vaak te groot wonen: ruim 1 op de 5 zegt dat dit het geval is, zo blijkt uit de ING Vraag van Vandaag Uitstroom UITSTROOM BABYBOOMERS babyboomers KOMT komt PAS pas NA na OP GANG op gang JAARLIJKSE UITSTROOM UIT KOOPWONINGEN GENERATIE Jaarlijkse (X1000 HUISHOUDENS) uitstroom uit koopwoningen generatie (x1000 huishoudens) vanaf 2015 vanaf 2020 vanaf 2025 vanaf 2030 vanaf 2035 vanaf 2040 Alleenwonend Samenwonend Totaal Steeds meer grote en afgeloste woningen te koop Vanaf 2025 de eerste babyboomers passeren dan de tachtig - zal door hun overlijden geleidelijk een steeds groter deel van hun woningen op de markt komen. In 2025 gaat het om een kleine 10 duizend woningen per jaar. Dit zijn vaak gezinswoningen, die meestal helemaal of grotendeels zijn afgelost. Deze verkopen hebben een drukkend effect op de prijs. Dat komt zowel door het aantal woningen dat wordt aangeboden, als door het feit dat deze woningen meestal al zijn afgelost. De verkopers kunnen daardoor gemakkelijker zakken met hun prijs. Dit effect wordt nog eens versterkt doordat erfgenamen de opbrengst moeten delen met hun familie en de fiscus Bron: CBS, ING Economisch Bureau De komende tien jaar is de uitstroom nog beperkt en is er slechts een licht drukkend effect op de gemiddelde huizenprijzen. 9

10 Huren wordt duurder B EHOEFTE Stijgende huren zorgen voor duurdere koopwoningen De minderheid van de Nederlandse huizen is een huurwoning. Toch gaat het hier om 45% van de woningen. Ontwikkelingen in de huurmarkt hebben ook effect op de koopwoningmarkt. Het belangrijkste effect loopt via de hoogte van de huren. Vanaf 2013 mochten de huren harder stijgen dan de inflatie. Voor hogere inkomens zijn de huren nog eens extra verhoogd om scheefwonen tegen te gaan. Van vrijgekomen huurwoningen worden de huren bovendien vaak sterk verhoogd. Ook de komende jaren zullen de huren meer stijgen dan de inflatie. Dan geldt de zogenaamde huursombenadering, waarbij vooral goede woningen op een aantrekkelijke locatie extra in prijs zullen stijgen. Dit huurbeleid maakt huren duurder. Het effect daarvan is dat de vraag naar koopwoningen stijgt en dit heeft een opwaarts effect op de gemiddelde huizenprijzen in Nederland. Verkoop van huurwoningen kan prijzen drukken De komende jaren zullen woningcorporaties naar eigen zeggen 15 duizend woningen per jaar verkopen. Dit is voor de corporaties voldoende om de financiële druk van overheidsbeleid op te vangen. Deze verkoopaantallen liggen niet hoger dan de afgelopen jaren. Wanneer in een wijk veel huurwoningen worden verkocht, drukt dat de prijzen in de buurt iets. Bij het huidige verkoopvolume zal het voor de gemiddelde huizenprijzen in Nederland gaan om een klein prijsdrukkend effect. Mochten de corporaties door beleid gedwongen worden meer te verkopen, dan kan het effect sterker uitpakken. 10

11 Bouw blijft eerst achter bij vraag B ESCHIKBAARHEID Nieuwbouw bleef laatste jaren achter De afgelopen jaren viel de vraag weliswaar grotendeels weg, maar het nieuwbouwaanbod bleef nog verder achter. Wel werden de laatste jaren veel woningen gesplitst of verbouwd en andere gebouwen geschikt gemaakt als woning. Zo is het aanbod de afgelopen jaren toch op peil gebleven en kon de groei van het aantal huishoudens worden opgevangen. Bouwproductie trekt met vertraging aan Het komende decennium komen er jaarlijks 50 duizend huishoudens bij. De eerstkomende jaren ligt dat aantal zelfs nog wat hoger. Dat komt door demografische ontwikkelingen en wat inhaalvraag. Tegelijk trekt de bouwproductie aan, maar vanwege de doorlooptijd van het bouwen van een huis, zal de groei van het aantal nieuwbouwwoningen later op gang komen. De eerste jaren kan de nieuwbouw de toegenomen vraag naar woningen dus niet bijbenen. Dit heeft eerst een opwaarts effect op de prijzen. In latere jaren, als de bouw de toename van het aantal huishoudens overstijgt, werkt dit juist prijsdrukkend BOUW BLIJFT EERST ACHTER BIJ VRAAG Tot 2018 groeit bouw minder snel dan het aantal huishoudens Nieuwbouwproductie en groei aantal huishoudens (x1000) Bron: CBS, EIB, ING Economisch Bureau Nieuwbouw Groei aantal huishoudens 11

12 Matige inkomensgroei B ETAALBAARHEID Huishoudinkomen legt de basis voor huizenprijzen In een theoretische wereld, waarin het aantal huizen perfect meebeweegt met het aantal huishoudens en waar financieringskosten geen rol spelen, legt de inkomensgroei van huishoudens de basis voor de huizenprijsontwikkeling. Hun inkomen bepaalt immers hoeveel mensen voor een huis kunnen betalen. In het verleden bedroeg de gemiddelde groei van het huishoudinkomen 3,5 procent per jaar. Het inkomensniveau is op lange termijn afhankelijk van drie factoren: 1 De productiviteit van werkenden hoe hoger de productiviteit, des te hoger het inkomen 2 De inflatie hoe hoger de inflatie, des te hoger het inkomen 3 Het aantal gewerkte uren hoe meer uren worden gewerkt, des te hoger het inkomen Komende 10 jaar beperkte inkomensgroei huishoudens Bovenstaande 3 factoren ontwikkelen zich het komende decennium gematigd: Productiviteitsgroei: gelijk aan het langjarig gemiddelde Inflatie: loopt geleidelijk op van 0,7% nu tot net onder 2% in 2025, in lijn met de doelstelling van de Europese Centrale Bank. Dit inflatiepercentage is lager dan in het verleden. Aantal gewerkte uren per huishouden: 1,2% p.j. 1,5% p.j. -0,2% p.j. de arbeidsparticipatie neemt toe, maar huishoudens worden kleiner en het gemiddeld aantal uren dat mensen werken daalt. In het verleden nam het aantal gewerkte uren per huishouden juist licht toe. Dus hoe zal het (nominaal) inkomen per huishouden zich de komende 10 jaar ontwikkelen? Per saldo zal het gemiddelde (nominale) huishoudinkomen zo de komende 10 jaar stijgen met zo n: 2,5% p.j. De inkomensstijging is positief voor de huizenprijzen, maar wel beduidend minder positief dan in de afgelopen decennia, toen het huishoudinkomen gemiddeld 3,5 procent groeide. 12

13 Flexibele arbeidsmarkt drukt prijs B ETAALBAARHEID Inkomen gaat meer fluctueren Een derde van de beroepsbevolking werkt nu als flexwerker, uitzendkracht, zelfstandig ondernemer of op basis van een tijdelijk contract. Vooral jongeren hebben steeds vaker zo n flexibele arbeidsrelatie. De komende tien jaar zal volgens ING het aandeel zelfstandigen en flexibele arbeidskrachten nog verder toenemen, tot 37% in Steeds meer flexibele arbeidskrachten Aandeel zelfstandigen en flexibele arbeid in beroepsbevolking STEEDS MEER FLEXIBELE ARBEIDSKRACHTEN AANDEEL ZELFSTANDIGEN EN FLEXIBELE ARBEID IN BEROEPSBEVOLKING 35% 30% Zelfstandig 25% Flex 20% Vanaf 2015 wordt de arbeidsmarkt bovendien hervormd. Door de hervorming van ontslagrecht zullen mensen met een vast contract vaker van baan wisselen. In het komende decennium zullen inkomens daarom steeds meer fluctueren. 15% 10% 5% 0% Inkomensfluctuaties drukken de prijzen Huizenkopers en huizenbezitters lopen zo meer risico op een inkomensval. Meer risico betekent voor huizenkopers meer moeite bij de financiering van een nieuwe woning. Voor bestaande huizenbezitters kan een inkomensval daarnaast betekenen dat ze eerder worden gedwongen te verkopen. Beide ontwikkelingen drukken de huizenprijzen het komende decennium. MET NAME ONDER JONGEREN AANDEEL FLEXIBELE ARBEID EN ZELFSTANDIGEN NAAR LEEFTIJD 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% met name onder jongeren Aandeel flexibele arbeid en zelfstandigen naar leeftijd! % jaar jaar jaar jaar jaar Bron: CBS 13

14 Verleden: Regels en rente dreven prijzen op B ETAALBAARHEID Huizenprijzen weken decennialang af van hun economische basis Het nominale huishoudinkomen de economische basis voor de huizenprijsontwikkeling steeg de afgelopen decennia met gemiddeld 3,5 procent per jaar. De huizenprijzen stegen tussen 1970 en 2014 met 5,6 procent echter veel harder dan het gemiddelde huishoudinkomen. Vier krachten hadden een positief effect op de prijzen : Huizenprijzen stijgen sneller dan inkomens 6 1 Begin jaren 90 De regelgeving werd soepeler: mensen konden steeds meer lenen, zo mocht ook het tweede inkomen worden meegeteld voor het aanvragen van de hypotheek. 2 Midden jaren 90 Nieuwe hypotheekvormen kwamen op (zoals aflossingsvrije hypotheken, spaar- en beleggingshypotheken). Hierdoor vielen de maandlasten voor huizenkopers lager uit. Tussentijds aflossen gebeurde maar op beperkte schaal. Soms (bij volledig aflossingsvrij) bestond de maandlasten alleen maar uit rente. Ook zo konden meer mensen zich een koophuis veroorloven Structurele daling van hypotheekrente Gemiddeld over alle looptijden STRUCTURELE DALING VAN HYPOTHEEKRENTE 3 Vanaf 2011 De overdrachtsbelasting werd verlaagd van zes naar twee procent. Dit maakte koopwoningen betaalbaarder. 4 Structureel De afgelopen jaren is de hypotheekrente structureel gedaald. Ook hierdoor werd het goedkoper om een huis te kopen en nam het aantal mensen dat een huis konden kopen toe. De dalende rente had zo een positieve invloed op de huizenprijsontwikkeling Bron: CBS, DNB, ING Economisch Bureau 14

15 Regels drukken prijs B ETAALBAARHEID Regelgeving drukt komend decennium de prijzen Nieuwe regels zullen de huizenprijs het komende decennium beïnvloeden. Het gaat om vier typen regels: 1 Bij aankoop meer geld zelf meenemen Vanaf 2018 is het maximale leenbedrag gelijk aan de waarde van het huis. Er is politieke discussie over het verder verlagen van deze Loan to Value (LTV). TOEKOMST: REGELS DRUKKEN PRIJS HOE ZIJN DE REGELS RECENTELIJK AANGESCHERPT? Regelgeving voor huizenkopers is door de jaren heen flink aangepast 2014 Voor hoogste inkomens daalt de renteaftrek in stappen naar 38% in Rente op nieuwe leningen alleen aftrekbaar als tussentijds wordt afgelost Max. lening t.o.v waarde huis (LTV) wordt stapsgewijs verlaagd van 106% naar 100% in Verplicht aflossen verhoogt de maandlasten Met de verplichting tot annuïtair aflossen voor nieuwe hypotheken verdwijnt de aflossingsvrije hypotheek langzaam. Voor huishoudens stijgen hierdoor hun maandlasten. Voordeel is wel dat het huis wordt afbetaald Nieuwe leningen max. 50% aflossingsvrij Minder lenen bij hetzelfde inkomen De inkomensnormen die de banken hanteren, en die worden vastgesteld door het Nibud zijn strenger geworden. Bij hetzelfde inkomen mogen mensen op dit moment minder lenen dan eerder. Deze normen kunnen de komende jaren weer veranderen. 4 Hypotheek duurder door inperking renteaftrek De hypotheekrenteaftrek wordt de komende jaren in stapjes afgebouwd, van maximaal 51% in 2015 naar 38% in Vooral mensen met een hoger inkomen kunnen hierdoor minder rente aftrekken. Hierdoor stijgen hun netto maandlasten. In tegenstelling tot eerdere decennia drukt alle nieuwe regelgeving de gemiddelde huizenprijzen. Een effect van het aflossen en het meenemen van eigen geld kan bovendien zijn dat eigenaren bij verkoop gemakkelijker kunnen zakken in prijs. Voordeel van aflossen is wel dat de kans op een restschuld hierdoor afneemt. Het effect van de hypotheekrenteaftrek zal groter zijn op de woningen in het duurdere segment Aanpassing gedragscode (zoals gebruik van NIBUD-normen) Bijleenregeling: Stimulans om verkregen overwaarde in nieuwe woning in te brengen De renteaftrek wordt gemaximaliseerd tot een periode van 30 jaar 15

16 Rente zal prijs niet ondersteunen B ETAALBAARHEID Rente nu historisch laag De hypotheekrente is op dit moment historisch laag. Over heel 2015 is de hypotheekrente naar verwachting nog iets lager dan die over 2014 was. De rente is dus aanvankelijk nog gunstig voor de huizenprijs. Maar voor de komende tien jaar is de ruimte voor verdere daling beperkt. Hogere rente pas als de economie weer aantrekt De ontwikkeling van de hypotheekrente hangt samen met het algehele renteniveau in Nederland en Europa. Dat stijgt wanneer het beter gaat met de economie. In het komende decennium zal het economische klimaat naar verwachting verbeteren en de hypotheekrente dus weer oplopen. Een hogere rente betekent hogere maandlasten voor huizenkopers en drukt zo de huizenprijs. Rente zal huizenprijs niet ondersteunen De hypotheekrente zal dus, in tegenstelling tot de afgelopen decennia, de huizenprijzen niet positief ondersteunen. Toch hoeft het effect niet negatief te zijn: een stijgende rente zal naar verwachting samen gaan met economisch betere tijden. Dan stijgen ook de inkomens en de werkgelegenheid. Huishoudens kunnen zo meer betalen. Zo wordt het negatieve effect van de hogere rente op de huizenprijzen geremd. Omgekeerd zal een groeiende economie ook niet zo maar gepaard gaan met snel stijgende huizenprijzen, omdat dan ook de rente omhoog gaat. 16

17 Conclusie: beperkte prijsstijging CONCLUSIE: De komende BEPERKTE 10 jaar zullen PRIJSSTIJGING huizenprijzen niet langer sneller stijgen dan huishoudinkomens Verleden nu Toekomst Huizenprijzen stegen gemiddeld met 5,6% per jaar Inkomens stijgen gemiddeld met 2,5% per jaar Inkomens stegen gemiddeld met 3,5% per jaar Huizenprijzen stijgen gemiddeld 2% per jaar Vooral inkomens, huishoudgroei en huurstijgingen goed voor huizenprijzen De drie factoren die het komende decennium voor het opwaartse effect op de huizenprijzen zorgen zijn de groei van het inkomen per huishouden, de groei van het aantal huishoudens en hogere huren. Het opwaartse effect van de eerste twee is echter duidelijk minder sterk dan in eerdere decennia. Regelgeving en vergrijzing drukken huizenprijzen, vooral van grotere en duurdere woningen De regelgeving (meer geld meebrengen, meer aflossen en minder hypotheekrenteaftrek) vormt samen met de vergrijzing (steeds meer afgeloste huizen in de verkoop en kleinere huishoudens) de belangrijkste drukkende factoren voor de huizenprijzen. Ze gelden sterker voor duurdere en grotere woningen. Per saldo beperkte prijsstijgingen Gemiddeld zullen de huizenprijzen in Nederland de komende 10 jaar heel beperkt stijgen: het ING Economisch Bureau verwacht een prijsstijging van gemiddeld 2 procent per jaar. Dat steekt schril af bij de gemiddelde huizenprijsstijging van 5,6 procent over de afgelopen 45 jaar. Eerste jaren stijgen prijzen meer dan latere jaren Veel factoren die de eerste jaren nog gunstig zijn (lage rente, inhaalvraag, achterblijvende bouw) vallen later weg. Ook zal in latere jaren het vergrijzingseffect sterker worden. Het grootste deel van de huizenprijsstijging valt daarom in de periode voor 2020 te verwachten. 17

18 Deel II Grotere verschillen regio s 18

19 De huizenmarkt is regionaal Mensen kopen huizen binnen hun provincie Mensen verhuizen vooral lokaal, binnen hun eigen gemeente of provincie. 60 procent van alle verhuizingen is binnen de eigen gemeente en 85 procent binnen de eigen provincie. Zo bestaat de Nederlandse huizenmarkt uit allerlei kleinere, regionale deelmarkten met elk hun eigen dynamiek. DE HUIZENMARKT IS REGIONAAL BIJNA ALLE VERHUIZINGEN (85%) BINNEN PROVINCIES Huizenprijzen worden dan ook voor een groot deel bepaald door regionale ontwikkelingen. Dé Nederlandse huizenprijs het gemiddelde waarover het eerste deel van deze analyse gaat doet er voor mensen dan ook weinig toe. Aandeel verhuizingen binnen gemeente, provincie,en tussen provincies Ook vertrouwenseffecten kunnen regionaal verschillen en zo de woningmarktdynamiek per regio anders beïnvloeden. Bijna alle verhuizingen (85%) binnen provincies Aandeel verhuizingen binnen gemeente, provincie en tussen provincies 60% 25% 15% Zelfde gemeente Zelfde provincie Andere provincie Bron: CBS 19

20 Verleden: steden populair VERLEDEN: AANTREKKINGSKRACHT STEDEN Jongeren trekken naar de steden Steden hebben een aanzuigende werking op jongeren, vanwege werk, studie en netwerkvoordelen. Die aantrekkingskracht is de laatste tijd verder toegenomen. In 2013 waren er ruim 30 duizend meer jonge huishoudens die zich in de grote steden vestigden dan er vertrokken. Ook migranten vestigen zich bij voorkeur in de grote steden. Gezinnen trekken veel minder weg uit de stad Het aantal gezinnen dat de stad weer verlaat, bijvoorbeeld op zoek naar meer ruimte voor de kinderen, neemt de laatste jaren juist af. Dat komt voor een belangrijk deel doordat steeds meer nieuwbouw binnen de stadsgrenzen wordt gerealiseerd (IJburg, Leidsche Rijn, Nesselande, etc.). Daarnaast maken sommige gemeenten bewust beleid om gezinnen binnen de gemeentegrenzen te houden. In 2003 trokken per saldo nog ruim 10 duizend dertigers-huishoudens uit de grote steden weg. In 2013 waren dat er nog slechts 5 duizend. Zo is het totale vestigingsoverschot en daarmee de vraag naar woningen in steden recent sterk toegenomen. JONGEREN TREKKEN MEER NAAR DE STEDEN, GEZINNEN EN OUDEREN TREKKEN MINDER WEG UIT DE STEDEN Jongeren trekken meer naar de steden, Vestigingssaldo in de 22 grootste grootstedelijke agglomeraties gezinnen (x1000) en ouderen trekken minder weg uit de steden Vestigingssaldo in de 22 grootste grootstedelijke agglomeraties (x1000) plus jaar jaar jaar Totaal Bron: CBS, ING Economisch Bureau 20

21 Verleden: prijs steden stijgt Vooral prijzen in de vier grote steden in twintig jaar flink gestegen De afgelopen twintig jaar zijn regionale prijsverschillen sterk opgelopen. De populariteit van grote steden vertaalt zich in de prijzen. In 1995 betaalde een huizenkoper in de gemeente Utrecht nog 86 duizend euro, 9 procent minder dan voor een gemiddelde woning in Nederland. Inmiddels kost zo n zelfde huis in Utrecht 235 duizend euro, 9 procent meer dan gemiddeld in Nederland. Voor Amsterdam zijn de verschillen nog groter. Al in 1995 was het relatief duur om een huis in Amsterdam te kopen. Maar waar Amsterdamse huizen destijds slechts 5% duurder waren dan gemiddeld, is dat verschil opgelopen tot 43% nu. Ook in Den Haag en Rotterdam zijn woningen sterker in prijs gestegen dan in Nederland als geheel. Amsterdam 105 Den Haag 79 Rotterdam 72 VERLEDEN: Gemiddelde GROTERE huizenprijs REGIONALE 1995PRIJSVERSCHILLEN Gemiddelde huizenprijs 2014 Index: Nederland = 100 Index: Nederland = 100 Gemiddelde huizenprijs 1995 (x1000 euro) Gemiddelde huizenprijs 2014 (x1000 euro) Utrecht 91 Amsterdam 143 Den Haag 83 Rotterdam Utrecht 109 Bron: CBS, ING Economisch Bureau 21

22 Trek naar de stad zet verder door Steden zijn blijvend in trek In de komende tien jaar zal de trek naar de grote steden doorzetten. In jonge steden geldt bovendien dat uitvliegende jongeren hun eerste eigen woning in diezelfde stad vinden. In steden als Groningen, Utrecht en Amsterdam stijgt het aantal huishoudens flink. Zo kan het dat in Flevoland (met name Almere), met zijn jonge bevolking, het aantal huishoudens de komende 10 jaar het sterkst groeit, met 15 procent. Ook in Delft en Westland is de groei sterk. Daar speelt migratie vanuit Oost Europa een belangrijke rol. Dit is relatief gunstig voor de regionale huizenprijzen. Meer huishoudens in de Randstad, minder aan de randen Cumulatieve groei van het aantal huishoudens, Vergrijzing neemt sneller toe aan de randen van het land Aan de randen van het land (Zeeland, Limburg, noordelijke provincies) zal de bevolking de komende 10 jaar al krimpen in een fors aantal gebieden. Toch blijft het aantal huishoudens meestal groeien. Ouderen die hun partner verliezen, zullen immers vaak alleen in hun huis blijven bewonen. Alleen in Noordoost-Groningen en Zeeuws-Vlaanderen krimpt het aantal huishoudens tussen nu en Aan de randen van het land heeft de relatief sterke vergrijzing een drukkend effect op de prijzen: de koopkracht van huishoudens ontwikkelt zich daar minder gunstig, de behoefte aan woningen is er kleiner en relatief veel mensen bieden daar een afgeloste, vaak grotere, woning aan voor de verkoop. Dit drukt daarom met name de prijzen van grotere woningen. Bron: CBS, ING Economisch Bureau Groeipercentage (%) 17,5% 15% 12,5% 10% 7,5% 5% 2,5%

23 Kopers bereid te betalen voor stad lijngrafiek Kopers blijven bereid om te betalen Een woning in Amsterdam kost nu al bijna de helft meer dan een zelfde soort woning in de rest van het land. Wanneer dit verschil verder oploopt, komt de vraag op in hoeverre huizenkopers bereid blijven dit verschil te betalen. Een vergelijking met andere steden biedt inzicht: een huis in Londen kost meer dan het dubbele ruim 110 procent meer - dan vergelijkbare woningen in de rest van het land. Kennelijk kan het verschil tussen hoofdstad en rest van het land nog veel verder oplopen voordat kopers afhaken. Dit valt deels te verklaren uit agglomeratievoordelen: reistijd naar het werk, aanbod van (goedbetaalde) banen en voorzieningen compenseren de hoge woonkosten. Technologie kan deze voordelen in de toekomst verminderen, wanneer forensen bijvoorbeeld gemakkelijker wordt door zelfsturende auto s of thuiswerken verder aan populariteit wint. Dit dempende effect zal de komende tien jaar echter nog beperkt zijn. Bewoners zullen dus bereid zijn om voor de voordelen van wonen in de stad te blijven betalen. Steden kunnen bevolking wel absorberen Mensen kunnen weliswaar in de stad willen wonen, maar kunnen er in de steden nog wel mensen bij? Nederland staat bekend als een dichtbevolkt land. Toch valt dat in de grote steden relatief gezien wel mee. In Groot-Amsterdam wonen zo n personen per vierkante kilometer. Neem ter vergelijking Groot-Londen: ook daar beschermen de regels voor ruimtelijke ordening de historische skyline. Toch wonen daar mensen per vierkante kilometer. Ook Berlijn en Brussel voeden de gedachte dat zelfs binnen de bestaande ruimte Nederlandse steden nog wel meer mensen kunnen absorberen. Groot-Rijnmond 1137 Groot-Amsterdam 1798 Aantal AANTAL inwoners INWONERS per /KM2 vierkante kilometer Berlijn 3952 Groot-Londen 5286 Brussel % 120% 100% 80% 60% 40% 20% TOEKOMST: BLIJVENDE PRIJSVERSCHILLEN Bron: Eurostat, ING Economisch Bureau 0% Verschil niveau huizenprijzen Londen vs. rest van VK Verschil niveau huizenprijzen Amsterdam vs. rest van NL Bron: CBS, ONS, ING Economisch Bureau 23

24 Huurverhoging treft steden Relatief weinig koopwoningen in de steden In steden staan relatief weinig koopwoningen. In steden als Nijmegen, Maastricht, Groningen en Delft is dat slechts 40 procent en in Amsterdam en Rotterdam ligt dit aandeel nog veel lager. Gemiddeld in Nederland is 55% van de woningen een koopwoning. In kleine dorpen is het aandeel koopwoningen juist hoger. Zo zijn meer dan acht van de tien woningen in Rozendaal en Urk koopwoningen. Huurverhoging vooral voelbaar in steden Huurverhogingen hebben dus vooral effect op huizenprijzen in de steden. Dat geldt nog sterker omdat in de steden relatief meer huishoudens scheefwonen. De extra huurverhogingen voor huishoudens met een hoog inkomen worden daar dus vaker toegepast. In de steden hebben de huurverhogingen daarom een sterker opwaarts effect op de huizenprijzen dan in de rest van het land. Huurders met een inkomen boven de 43 duizend worden extra geprikkeld om hun huurhuis in te ruilen voor een koopwoning. Zij zullen indien ze de koopmarkt betreden vaak kiezen voor een wat duurdere woning. Hierdoor is het prijseffect op dit deel van de stedelijke markt groter. Verkoop van huurwoningen ook in de steden Hier staat tegenover dat de verkoop van corporatiewoningen ook vaker in steden zal plaatsvinden. Het prijsdrukkende effect hiervan speelt dus ook meer in de steden. Het gaat hierbij echter vaker om kleine woningen in het goedkope segment. Weinig koopwoningen in grote steden HUREN Aandeel WORDT koopwoningen DUURDER in totaal aantal woningen, per gemeente Rozendaal Urk Ten Boer Leudal Waalre Zeevang Bergeijk Veere Horst aan de Maas Koggenland 87% 84% 80% 79% 78% 77% 77% 77% 76% 76% NEDERLAND 55% Vlaardingen s-gravenhage Nijmegen Diemen Maastricht Groningen Wageningen Delft Rotterdam 44% 44% 41% 40% 40% 39% 38% 38% 33% Amsterdam 25% Bron: CBS, ING Economisch Bureau 24

25 Conclusie: prijsverschil nog groter Populariteit stad, huren en bouwkosten stuwen prijzen De huizenprijzen in de steden worden door relatief veel factoren positief beïnvloed vergeleken met de randen van het land. Meer huishoudens, hogere inkomensgroei, bouwkosten en huren leiden tot hogere prijzen. De vraag is in hoeverre de beleidsmakers in steden ervoor zullen kiezen de toestroom te accommoderen: als grootschalig bouwen mogelijk wordt gemaakt kan dit tegenwicht bieden aan de prijsstijgingen in de stad. Meeste kans op prijsdalingen voor grote huizen aan rand van het land Verschillen in prijsontwikkeling per type woning en regio Randen van het land meer prijsdrukkende effecten Aan de randen van het land geldt het spiegelbeeld: beperkte groei van het aantal huishoudens, lagere inkomensgroei en een groter aanbod van volledig afgeloste woningen zorgen voor neerwaartse druk op de prijzen. Dit prijseffect zal bij grotere huizen groter zijn dan bij kleinere huizen. Ook hier kunnen beleidsmakers besluiten te compenseren, bijvoorbeeld door meer woningen te slopen. Beleid bepaalt omvang prijsverschillen in 2025 De reactie van beleidsmakers zal het komende decennium bepalen hoe hoog de prijsverschillen tussen stad en randen van het land precies oplopen. Wanneer er niet wordt bijgebouwd in de steden zullen de prijsverschillen zeker groter worden. Dan kunnen alleen de hoogste inkomens een woning in de stad betalen. De middenklasse houdt zeker zolang huur geen goed alternatief is dan minder mogelijkheden over om in de stad te blijven. 25

26 Deel III Verstilde woningmarkten 26

27 Verhuizen steeds goedkoper Kosten koper zijn flink gedaald De kosten van het kopen van een huis zijn flink gedaald. Moest enkele jaren geleden nog zo n 10% worden opgeteld bij de koopprijs van een bestaande woning, nu is dat nog maar zo n 5%. Op een woning van scheelt dat Deze daling van de kosten koper is vooral het gevolg van de verlaging van de overdrachtsbelasting. Om de woningmarkt een impuls te geven besloot de regering in 2012 het tarief definitief te verlagen van 6% naar 2%. Maar ook andere kosten zijn gedaald, zoals die voor de notaris, hypotheekadviseur en de makelaar. Hun gemiddelde tarief lag in % lager dan in Bovendien rekenen zij tegenwoordig meer met vaste tarieven. Kosten koper zijn sterk afgenomen Kosten 'KOSTEN koper KOPER' van huis VAN van HUIS VAN (in euro) (IN EURO) Overdrachtsbelasting Makelaar, notaris, hypotheek Verdere daling in het komende decennium Het komende decennium verwacht het ING Economisch Bureau dat de kosten koper nog wat verder dalen. Verdergaande digitalisering zal de kosten van de dienstverlening drukken. Lagere kosten koper hebben een positief effect op de doorstroming en zorgen zo voor extra dynamiek op de markt. Jongere huishoudens verhuizen vaker Dit is vooral relevant voor jongere huishoudens, die vaak weinig spaargeld hebben. Juist voor hen kunnen de kosten koper een belemmering vormen om te kopen. Met de verlaging is deze belemmering in ieder geval flink kleiner geworden. Vooral omdat jongeren steeds vaker een flexibel arbeidscontract hebben, zal hun inkomen meer en meer fluctueren. Daarom zullen zij vaker de behoefte hebben om te verhuizen, bijvoorbeeld naar een koopwoning. Dat kan nu tegen lagere kosten dan voorheen. 0 Bron: CBS, ING Economisch Bureau

28 Onder water remt verkoop Vooral jonge huizenbezitters staan onder water Door de scherpe daling van de prijzen hebben veel huizenbezitters momenteel een hypotheek die hoger is dan de waarde van hun woning. Zij staan onder water. Het gaat vooral om jonge gezinnen die in de jaren vlak voor de crisis hun woning hebben gekocht. Begin 2014 stonden volgens de officiële statistieken nog 1,5 miljoen huizenbezitters onder water. Dat was 1 op de 3 huishoudens met een hypotheek. Maar dit beeld is achterhaald, omdat de waarde van de woning in deze statistiek gebaseerd is op de WOZ-waarde. Deze loopt doorgaans een jaar achter op de markt, zodat het recente herstel van de huizenprijzen niet is meegenomen. Ook is er geen rekening gehouden met vermogen opgebouwd via bijvoorbeeld een spaarhypotheek. Om deze twee redenen ligt het werkelijk aantal onder water -huishoudens naar schatting rond 1 miljoen Vooral jonge huizenbezitters staan onder water Aantal huizenbezitters boven en onder water (begin 2014) Afgeloste hypotheek Hypotheek lager dan WOZ Hypotheek hoger dan WOZ (onder water) Verkoop onder water woningen in praktijk onaantrekkelijk Bij eventuele verkoop blijven deze huishoudens achter met een restschuld. Deze is eventueel mee te financieren bij de aankoop van een nieuwe woning, maar dit betekent wel automatisch hogere lasten. Manieren om van de onderwaarde af te komen zijn wachten op huizenprijsstijgingen en/of sparen om extra af te lossen. Beide kosten tijd en intussen verhuizen deze mensen niet. Dit remt het aantal transacties nu nog Huishoudens tot 35 jaar: Huishoudens tot 45 jaar: Bron: CBS, ING Economisch Bureau Huishoudens tot 55 jaar: Huishoudens tot 65 jaar: Huishoudens tot 75 jaar: Huishoudens boven 75 jaar: Rem wordt minder over tijd Met de tijd neemt dit effect echter af. Bij stijgende prijzen staan steeds minder mensen onder water. Dit effect is sterker in regio s waar de prijzen sneller stijgen. In de steden komt de woningmarkt daardoor eerder weer op gang dan aan de randen van het land. 28

29 Vergrijzing beperkt de doorstroming VERGRIJZING BEPERKT DE DOORSTROMING Ouderen zijn relatief honkvast De laatste jaren wisselt gemiddeld 3 a 4% van de koopwoningen van eigenaar. Hier zijn echter grote verschillen naar leeftijd: Ouderen zijn honkvaster dan jongeren. Vooral jongeren en jonge gezinnen kopen woningen. Door de vergrijzing neemt juist het aantal oudere huishoudens toe. Doordat zij minder verhuizen, verwisselen minder woningen van eigenaar. Dit scheelt in 2025 zo n zevenduizend transacties en het effect loopt op over de tijd. Omdat de randen van het land relatief sterk vergrijst zijn is het drukkende effect op de doorstroming juist daar sterk. Jonger dan 35 jaar 35 tot 45 jaar 45 tot 55 jaar 55 tot 65 jaar 65 tot 75 jaar 75 jaar of ouder VOORAL Vooral jongvolwassenen JONGVOLWASSENEN kopen KOPEN HUIZEN... huizen AANDEEL Aandeel DAT dat JAARLIJKS jaarlijks EEN een WONING woning KOOPT koopt (GEM.(gem 2010 EN ) en 2011) 4,53% 2,24% 1,22% 0,71% 0,54% 0,25% Jonge ouderen verhuizen iets vaker Huidige ouderen zijn vitaler en staan er financieel beter voor dan eerdere generaties. Dit kan ertoe leiden dat ze vaker verhuizen. Ook de veranderingen in de zorg kunnen hier een aanleiding voor zijn: sommige ouderen zullen wellicht een appartement huren of kopen waarin ze comfortabel thuis kunnen wonen. Omdat het aandeel ouderen zo sterk toeneemt, heeft de vergrijzing per saldo toch een drukkend effect op de doorstroming. 0% 1% 2% 3% 4% 5% maar...maar hun HUN aandeel AANDEEL neemt IN DE WONINGMARKT af NEEMT AF... Groei GROEI VAN van AANTAL aantal huishoudens, HUISHOUDENS minners Bron: CBS, ING Economisch Bureau 55 plussers 29

30 Conclusie: Stilte aan de rand van het land DE DOORSTROMING VERSCHILT PER REGIO Verstilde en dynamische markten Hoe ouder de bevolking in een gebied is, hoe minder mensen er verhuizen. Weinig mensen willen hun woning verkopen en weinig mensen willen er kopen. Limburg en Zeeuws-Vlaanderen zijn voorbeelden van dit soort verstilde markten. Utrecht (stad) Veel doorstroming* Amsterdam Het komende decennium wordt dit alleen maar sterker: in de jonge gebieden wonen mensen met flexibele contracten, die bij inkomensveranderingen juist wel willen verhuizen. Zij kunnen ook makkelijker verhuizen, omdat de prijsstijgingen er groter zijn en hun huis dus eerder boven water komt. Maastricht Groningen (stad) Den Haag N-Holland Rotterdam Dit is belangrijk voor de lokale makelaars, notarissen, stoffeerders en witgoedzaken. Zij hebben aan de randen van het land steeds minder werk, omdat de woningmarkt er verstilt. In de steden blijft de dynamiek juist nog redelijk, doordat lagere kosten koper juist daar van invloed zijn. Dit vergroot overigens voor dienstverleners de prikkel om in de stad hun geluk te beproeven. De trek naar de stad houdt zichzelf zo in stand. Weinig aanbod Zeeuws-Vlaanderen Limburg Utrecht (prov.) Z-Holland N-Brabant Overijssel Weinig doorstroming Flevoland Friesland Gelderland Arnhem/Nijmegen Groningen (prov.) Drenthe Veel aanbod* *transacties als % van koopwoningvoorraad (afwijking van NL-gemiddelde ) *te koop aangeboden woningen als % van koopwoningvoorraad (afwijking van NL-gemiddelde ) Bron: Huizenzoeker.nl, CBS, ING Economisch Bureau 30

31 Verantwoording Stevige conclusies Deze analyse komt tot stevige conclusies: nog een decennium lang en waarschijnlijk ook daarna blijven de gemiddelde prijsstijgingen veel lager dan in eerdere decennia. De prijs van grote en dure huizen ontwikkelt zich blijvend minder gunstig. Daarbij nemen de verschillen tussen de randen van het land en de steden verder toe. De woningmarkt aan de rand van het land komt bijna stil te liggen. Dit zijn stevige conclusies voor de vooruitzichten voor kopers en huizenbezitters. Het ING Economisch Bureau wil met deze analyse een bijdrage leveren aan het denken over de huizenmarkt. Ten eerste: een huis kopen is lang niet voor iedereen en overal een goede investering meer. Ten tweede: dé huizenmarkt bestaat in Nederland niet. Geen exacte wetenschap Het voorspellen van de ontwikkelingen op de huizenmarkt is geen exacte wetenschap. De regelgeving, het ruimtelijk beleid, het gedrag van mensen, de economie: ze zouden ons kunnen verrassen. Bovendien geldt voor individuele huishoudens: in een goede straat staan slechte huizen en omgekeerd. Mensen doen er daarom goed aan om zich uitgebreid te informeren voor ze belangrijke financiële beslissingen nemen over hun woning. Door risico s in kaart te brengen kunnen ze hier beter op inspelen. Hoewel niet iedereen direct blij zal zijn met deze conclusies, maken ze de markt voor kopers en verkopers wel inzichtelijker. Dat sluit aan bij het doel van het ING Economisch Bureau: economie begrijpelijker maken, zodat mensen in staat zijn betere financiële beslissingen te nemen. 31

32 Meer weten: kijk op ING.nl/kennis Marieke Blom Hoofdeconoom ING Nederland Dimitry Fleming Senior Econoom Senne Janssen Senior Econoom Disclaimer De informatie in dit rapport geeft de persoonlijke mening weer van de analist(en) en geen enkel deel van de beloning van de analist(en) was, is, of zal direct of indirect gerelateerd zijn aan het opnemen van specifieke aanbevelingen of meningen in dit rapport. De analisten die aan deze publicatie hebben bijgedragen voldoen allen aan de vereisten zoals gesteld door hun nationale toezichthouders aan de uitoefening van hun vak. Deze publicatie is opgesteld namens ING Bank N.V., gevestigd te Amsterdam en slechts bedoeld ter informatie van haar cliënten. ING Bank N.V. is onderdeel van ING Groep N.V. Deze publicatie is geen beleggingsaanbeveling noch een aanbieding of uitnodiging tot koop of verkoop van enig financieel instrument. ING Bank N.V. betrekt haar informatie van betrouwbaar geachte bronnen en heeft alle mogelijk zorg betracht om er voor te zorgen dat ten tijde van de publicatie de informatie waarop zij haar visie in dit rapport heeft gebaseerd niet onjuist of misleidend is. ING Bank N.V. geeft geen garantie dat de door haar gebruikte informatie accuraat of compleet is. De informatie in dit rapport kan gewijzigd worden zonder enige vorm van aankondiging. ING Bank N.V. noch één of meer van haar directeuren of werknemers aanvaardt enige aansprakelijkheid voor enig direct of indirect verlies of schade voortkomend uit het gebruik van (de inhoud van) deze publicatie alsmede voor druk- en zetfouten in deze publicatie. Auteursrecht en rechten ter bescherming van gegevensbestanden zijn van toepassing op deze publicatie. Overneming van gegevens uit deze publicatie is toegestaan, mits de bron wordt vermeld. In Nederland is ING Bank N.V. geregistreerd bij en staat onder toezicht van De Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële Markten.