Alternatieve financieringsvormen voor zorgvastgoed

Transcriptie

1 Alternatieve financieringsvormen voor zorgvastgoed Een verkennend onderzoek naar de mogelijkheden voor zorginstellingen om zorgvastgoed te financieren middels alternatieve financieringsvormen Amsterdam School of Real Estate Master of Science in Real Estate Master Thesis Steffen van der Wielen Augustus 2014 Eerste beoordelaar: dhr. drs. Y.M.B. van der Werf

2 COLOFON Titel Subtitel : Alternatieve financieringsvormen voor zorgvastgoed : Een verkennend onderzoek naar de mogelijkheden voor zorginstellingen om zorgvastgoed te financieren middels alternatieve financieringsvormen Plaats en datum : Sint-Oedenrode, 29 augustus 2014 Status : Definitief Auteur : S. (Steffen) van der Wielen steffenvanderwielen@gmail.com Onderwijsinstelling : Amsterdam School of Real Estate Opleiding : Master of Science in Real Estate Eerste beoordelaar : dhr. drs. Y.M.B. van der Werf Tweede beoordelaar : dhr. drs. W. van der Post STEFFEN VAN DER WIELEN ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN VOOR ZORGVASTGOED

3 VOORWOORD Voor u ligt mijn master thesis, geschreven in het kader van de afronding van de postinitiële masteropleiding Master of Science in Real Estate aan de Amsterdam School of Real Estate. Ik heb er erg naar uitgekeken om deze prachtige volzin aan het (digitale) papier toe te vertrouwen. Voor het afronden van deze opleiding heb ik bewust gekozen voor een onderwerp dat wat verder van mijn dagelijkse werkpraktijk af staat. Hierdoor is het afstuderen in elk geval een interessante en leerzame periode geworden. De ontwikkelingen in de zorgsector, de zorgvastgoedmarkt en de bijbehorende financieringsuitdagingen zijn een erg actueel, maar ook een bijzonder complex onderwerp gebleken. Hier zou ik dan ook aan willen sluiten bij het volgende citaat van een van de geïnterviewde bankprofessionals: De financiering van zorgvastgoed zal radicaal anders moeten, we weten alleen nog niet hoe. Dat maakt het spannend. Graag wil ik alle mensen bedanken die een bijdrage hebben geleverd aan dit onderzoek. Te beginnen bij Martijn Verwoerd van Bouwend Nederland die mij in een vroeg stadium met de juiste mensen in contact heeft gebracht. Guus Bannenberg van de Van Neynsel Groep, Lenard Markus van Actiz en Irma Langeraert van Ilfa Treasury Support die mij deelgenoot hebben gemaakt van hun eigen zoektocht naar alternatief kapitaal voor zorgvastgoed. Klaas Kroot van Financieel Opleidingsinstituut FOI, Paul Joore en Mike Vermeer dank ik voor het delen van hun kennis over financieringen en crowdfunding. De meelezers Jan Luursema van MaPaLaNa, Maico Verhagen en Michiel van Summeren dank ik voor hun kritische commentaar op het concept van deze thesis. Bijzondere veel dank gaat uit naar de mensen van de zorginstellingen die de tijd en moeite hebben genomen om de enquête in te vullen en mij daarmee van waardevolle informatie hebben voorzien. Guus Brommet, André Vermeulen, Erwin Winkel en Anja van Balen bedank ik voor de openheid tijdens de interviews en de heldere inkijk die zij mij hebben gegeven in de perceptie van de bancaire sector. Vanuit de ASRE wil ik graag mijn begeleider en eerste beoordelaar Ytzen van der Werf bedanken voor zijn begeleiding en feedback tijdens het onderzoek. Ook wil ik Wim van der Post graag bedanken voor zijn input bij het formuleren van de onderzoeksvraag en de feedback tijdens het schrijven van deze thesis. De directie van Adriaans Bouwgroep dank ik voor de gelegenheid die ze me hebben geboden om deze studie te volgen en voor de ongekende vrijheid die ik kreeg om deze ook succesvol af te ronden. Ten slotte wil ik vooral het thuisfront bedanken voor de steun en het eindeloze geduld tijdens het schrijven van deze thesis! Steffen van der Wielen Sint-Oedenrode, 29 augustus 2014 STEFFEN VAN DER WIELEN ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN VOOR ZORGVASTGOED

4 STEFFEN VAN DER WIELEN ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN VOOR ZORGVASTGOED

5 MANAGEMENTSAMENVATTING Door demografische ontwikkelingen en de wens van de overheid om meer grip te krijgen op de stijgende zorgkosten worden ingrijpende stelselwijzigingen in de zorgsector doorgevoerd. Door de wijzigingen in de bekostigingsstructuur dragen zorginstellingen zo in toenemende mate het risico van de vastgoed- en zorgexploitatie. Tegelijkertijd wordt de toestroom naar verzorgingstehuizen van met name ouderen met een lichte zorgvraag beperkt waardoor deze maatregelen veel impact hebben op de zorginstellingen die actief zijn in de ouderzorg (de sector Verpleging, Verzorging en Thuiszorg). Door deze risicoverschuiving en door de verscherpte bancaire regelgeving (Basel III) zijn bancaire instellingen terughoudend geworden in het verstrekken van kredieten voor zorgvastgoed(projecten). In de oude bekostigingsstructuur, waarin de kapitaallasten van zorgvastgoed volledig door de overheid werden vergoed, werden investeringen in zorgvastgoed volledig en nagenoeg risicoloos gefinancierd door bancaire instellingen. Dit heeft geleid tot een hoge mate van financiering met vreemd vermogen. Door de toenemende risico s bij zorginstellingen neemt ook het risico voor de vreemd vermogensverschaffers toe. Hierdoor worden de kosten voor het vreemd vermogen hoger en neemt de financieringsbereidheid af. Zorginstellingen met een financieringsopgave kunnen die dus niet zondermeer, zoals voorheen, bancair gefinancierd krijgen. Doordat eigen vermogen, althans op sectorniveau, beperkt voorhanden is en de mogelijkheid (door de rechtsvorm stichting) ontbreekt om aandelen uit te geven, oriënteren zorginstellingen zich op alternatieve financieringsvormen voor hun financieringsopgaven. Voorliggend onderzoek richt zich op die alternatieve financieringsvormen voor zorgvastgoed. De centrale vraag in het onderzoek is of alternatieve financieringsvormen als aanvulling of ter vervanging van bancaire financiering een rol kunnen spelen bij de (her)financiering van zorgvastgoed(projecten) in de sector Verzorging en Verpleging. Concreet worden twee alternatieve financieringsvormen behandeld, te weten crowdfunding en het uitgeven van verhandelbare obligaties. In het onderzoek is het theoretisch kader gevormd aan de hand van de moderne financieringtheorieën uit de corporate finance. Deze theorieën beschrijven de optimale vermogensstructuur van een onderneming (verhouding eigen en vreemd vermogen), de financieringhiërarchie die ondernemingen daarbij volgen en de consequenties die dat heeft voor de financieringscondities. De gevonden literatuur over de alternatieve financiering van zorgvastgoed is vrij beperkt en spreekt veelal generaliserend over de zorginstellingen en de bancaire sector. Om dit verder te kunnen duiden is empirische data verzameld aan de hand van een enquête onder zorginstellingen en interviews onder professionals die namens de vier belangrijkste bancaire instellingen zorgvastgoedfinancieringen behandelen. Er blijkt zowel vanuit de zorginstellingen als vanuit de bancaire instellingen behoefte te zijn aan nieuw kapitaal voor de zorgvastgoedsector. Dit kan vervangend vreemd vermogen zijn waarmee de bancaire exposure wordt verlaagd, maar dat is geen oplossing voor de huidige financieringsimpasse. Deze impasse concentreert zich voornamelijk op dat deel van het vreemd vermogen dat voorheen (nagenoeg) risicoloos bancair werd gefinancierd en nu, door de STEFFEN VAN DER WIELEN ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN VOOR ZORGVASTGOED

6 toenemende risico s op de zorg- en vastgoedgoedexploitatie en de beperkte beschikbaarheid aan kapitaal, vervangen zou moeten worden door (risicodragend) eigen vermogen of (achtergesteld) vreemd vermogen van alternatieve financiers. Als een financieringsbehoefte niet intern kan worden ingevuld dan biedt het aantrekken van leningen die zijn achtergesteld aan de (senior) bancaire financiering, de zogenaamde mezzanine financiering, daartoe mogelijkheden. Er zijn twee alternatieve financieringsvormen nader onderzocht, het verkrijgen van kapitaal via crowdfunding en het uitgeven van verhandelbare obligaties. Het is met beide financieringsvormen mogelijk om senior, junior en mezzanine financieringen aan te trekken en beide zijn dus als middel geschikt voor de financiering van zorgvastgoed als aanvulling op of ter vervanging van de bancaire financiering. Beide financieringsvormen kunnen dus als zodanig een rol spelen bij de (her)financiering van zorgvastgoed. In de praktijk is dat echter voor zover bekend nog niet gebeurd. De kosten van een dergelijke achtergestelde financiering zijn hoger dan de kosten voor bancair krediet. De respondenten geven in de enquête aan dat zij bereid zijn om meer te betalen, echter lijkt dat niet toereikend te zijn om dergelijk risicodragend kapitaal uit de markt te halen. Of een (fors) hogere rentevergoeding voor risicodragend kapitaal acceptabel is zal per zorginstelling verschillen, maar de vraag of dat zal leiden tot een gezonde bedrijfsvoering is daarbij legitiem. Elke alternatieve financieringsvorm en -platform heeft zijn eigen voorwaarden, omvang en kostenstructuur. Dat een vastgoedfinanciering volledig met deze alternatieve financieringsvormen wordt ingevuld lijkt zeer onwaarschijnlijk. Voor het senior deel van de financiering is dat waarschijnlijk ook niet nodig omdat de bancaire instellingen aangeven dat nog te willen financieren. Door de huidige balansfinancieringen en de hoge mate van financiering met vreemd vermogen blijven bancaire instellingen zeer nauw betrokken bij financieringsvraagstukken. Aan die betrokkenheid blijken de zorginstellingen ook uitdrukkelijk behoefte te hebben. De vraag die opkomt is dan ook of zorginstellingen eigenlijk wel zelfstandig deels in deze (risicodragende) kapitaalbehoefte moeten willen gaan voorzien om zo te trachten datzelfde kapitaal rechtstreeks te benaderen waarvan de bancaire instellingen aangeven dat het reeds beschikbaar is. De tweede vraag die opkomt is of daarmee dan ook het gewenste effect wordt bereikt, aangezien het kapitaal dient ter investering en niet ter nadere zekerheid van de bancaire instellingen. In dat geval is te allen tijde bancaire commitment noodzakelijk om een vastgoedfinancieringsbehoefte in te vullen. Bancaire instellingen stellen dan hoge eisen aan de businesscase en het is niet onwaarschijnlijk dat ze bij nieuwe financieringen of herfinancieringen ook de risico s op andere financieringen bij de betreffende zorginstellingen proberen te reduceren. Daarom lijkt in de inhoud en kwaliteit van de businesscase de crux te zitten. Uit de interviews blijkt namelijk dat de financieringsbereidheid van de bancaire instellingen erg laag is indien zij niet het vertrouwen hebben dat de zorginstelling de onzekerheden op sectorniveau binnen de organisatie en de businesscase onder controle heeft. Het in gezamenlijkheid met de bancaire instellingen leggen van directe contacten met nieuwe kapitaalverschaffers en het komen tot een maatwerkoplossing per zorginstelling en per businesscase lijkt toch meer kansrijk. De alternatieve financieringsvormen crowdfunding en het uitgeven van obligaties zijn dan denkbaar als financieringsmiddel, maar moeten niet gezien worden als oplossing voor de financieringsproblematiek. Partijen zullen dus moeten samenwerken aan het vormgeven van toekomstbestendige businesscases. Hiervoor is rust en duidelijkheid op sectorniveau zeer gewenst. STEFFEN VAN DER WIELEN ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN VOOR ZORGVASTGOED

7 INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING Aanleiding Onderwerp Afbakening onderzoek Doelstelling en relevantie Centrale vraagstelling Onderzoeksmethode, -model en leeswijzer ONTWIKKELINGEN ZORGVASTGOED Inleiding Plaatsbepaling zorgvastgoed Ontwikkelingen bekostigingsstructuur zorgvastgoed Wijzigingen Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten (AWBZ) Scheiden van wonen en zorg Invoering normatieve huisvestingscomponent (NHC) Consequenties zorgvastgoed Consequenties voor bestaand zorgvastgoed Woonzorgconcepten Deelconclusies ontwikkelingen zorgvastgoed FINANCIERING VAN ZORGVASTGOED Inleiding Moderne financieringtheorieën Financieringstheorie Modigliani en Miller Pecking order theorie van Myers en Majluf Financieren met vreemd vermogen Financiering van zorgvastgoed in de praktijk De huidige financiering van zorgvastgoed De markt voor vastgoedfinancieringen De toekomstige financiering van zorgvastgoed Deelconclusies financiering van zorgvastgoed ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN Inleiding Crowdfunding Wat is crowdfunding en hoe werkt het? Toepasbaarheid van crowdfunding bij zorgvastgoed(projecten) Financieringsvoorwaarden crowdfunding Conclusies crowdfunding Uitgifte van verhandelbare obligaties Wat zijn obligaties en hoe werkt het? STEFFEN VAN DER WIELEN ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN VOOR ZORGVASTGOED

8 4.3.2 Toepasbaarheid van de uitgifte van obligaties bij zorgvastgoed(projecten) Financieringsvoorwaarden Conclusies uitgifte verhandelbare obligaties Deelconclusie alternatieve financieringsvormen ENQUÊTE ZORGINSTELLINGEN Inleiding Onderzoeksmethode en -instrument Onderzoekspopulatie Dataverzameling Preparatie van de gegevens Analyse onderzoeksresultaten Organisatie Vastgoed en kapitaal Financieringsbehoefte Toekomstige financieringswijze Alternatieve financieringsvormen Conclusies enquête Deelconclusie enquête zorginstellingen INTERVIEWS BANCAIRE INSTELLINGEN Inleiding Onderzoeksmethode en -instrument Analyse onderzoeksresultaten Financieringsbeleid intramuraal en extramuraal zorgvastgoed(projecten) Alternatieve financieringsvormen Rol organisatie en bereidheid medewerking Deelconclusies interviews ANALYSE ONDERZOEKSRESULTATEN Inleiding Aanleiding voor alternatieve financieringsvorm De toepasbaarheid van de alternatieve financieringsvorm CONCLUSIES EN REFLECTIE Inleiding Conclusies Reflectie BIBLIOGRAFIE Bijlage I - RECENTE OBLIGATIENOTERING EURONEXT Bijlage II - ENQUÊTE ZORGINSTELLINGEN Bijlage III VERANTWOORDING ENQUÊTEVRAGEN Bijlage IV VERANTWOORDING INTERVIEWVRAGEN STEFFEN VAN DER WIELEN ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN VOOR ZORGVASTGOED

9 1. INLEIDING 1.1 Aanleiding De Nederlandse zorgsector is aan ingrijpende wijzigingen onderhevig. Demografische ontwikkelingen en overheidsingrijpen zijn van invloed op de wijze waarop zorginstellingen zorg verlenen en huisvesting bieden aan hun cliënten en hoe daarvan de bekostiging verloopt. Deze ontwikkelingen hebben met name grote invloed op de ouderenzorg, de zogenaamde sector Verpleging, Verzorging en Thuiszorg (VVT). De publicatie van het onderzoek De Vergrijzing Voorbij van Berenschot (2013) stelt dat door deze ontwikkelingen voor 800 van de verpleegen verzorgingshuislocaties leegstand en dus mogelijk sluiting dreigt (Berenschot, 2013). Volgens het Kenniscentrum Wonen-Zorg (onderdeel van Aedes, vereniging van woningcorporaties en ActiZ, organisatie van zorgondernemers) sluit de komende drie jaar zelfs de helft van de verzorgings- en verpleeghuizen (KCWZ, 2014). Hoe dit gaat verlopen zal de tijd uitwijzen, maar wat vast staat is dat de impact op de zorgsector en de zorgvastgoedmarkt groot zal zijn. In 2010 was circa 11,7 miljoen m 2 zorgvastgoed in gebruik bij zorginstellingen in de VVT sector (Economisch Instituut voor de Bouw [EIB], 2010). Ongeveer twee derde deel van dit zorgvastgoed is eigendom van de zorginstellingen, ongeveer een derde wordt gehuurd van woningbouwcorporaties (Rijksoverheid, 2011). De financiering van het zorgvastgoed wordt hoofdzakelijk verzorgd door bancaire instellingen (Diepstraten e.a., 2012). Voorheen kregen zorginstellingen hun kapitaallasten volledig vergoed door de overheid en waren zij dus met zekerheid in staat om rentelasten aan deze bancaire instelling te voldoen (ING I, 2013). Onder andere door de toenemende extramuralisatie, het scheiden van wonen en zorg en de invoering van de normatieve huisvestingscomponent (zie de nadere uitwerking in paragraaf 2.3) wordt de mate waarin zorginstellingen de (rente)lasten kunnen voldoen afhankelijk van de bezetting en het concurrentieprofiel van het vastgoed. Zorginstellingen en de zorgvastgoedexploitaties hebben daardoor een verhoogd risicoprofiel. Mede gezien de krapte op de kapitaalmarkt zijn bancaire instellingen daardoor steeds terughoudender in het verstrekken van nieuwe vastgoedfinancieringen en hanteren daarbij steeds striktere voorwaarden (Diepstraten e.a., 2012). De Nederlandsche Bank (DNB, 2012) rapporteert een groot verschil in de opslagen bovenop de basisrente van voor en na de val van Lehmann Brothers in september 2008 en constateert dat 60% van de vastgoedleningen in Nederland in de komende 3 jaar geherfinancierd moet worden (DNB, 2012). Bij deze herfinancieringen kunnen bancaire instellingen aanvullende voorwaarden stellen en zekerheden verlangen. Dit zullen zij doen met inachtneming van het Basel III akkoord dat hogere eisen stelt aan de kapitaalbuffers, risicoweging en liquiditeit van banken. Bij kapitaalmarkttransactie is de hoogte van de aan te houden kapitaalbuffer afhankelijk van het risicoprofiel van de kredietnemer (KPMG, 2012). Met name in tijden van economische of financiële crises vragen financiers voor langlopende verplichtingen aanvullende zekerheden in de vorm van convenanten. Daarmee kan de financier een hogere aflossing verlangen of mogelijk zelfs de lening opeisen bijvoorbeeld indien de waarde van het onderliggende vastgoed te ver daalt (LTV-convenant) of de nettohuurinkomsten te ver dalen (ICR-convenant) (Berkhout & Zwart, 2013). Indien zorginstellingen voor de financiering of herfinanciering van zorgvastgoed(projecten) afhankelijk zijn van deze bancaire instellingen zullen zij mogelijk meer eigen vermogen aan moeten wenden dan voorheen het geval was. Indien het eigen vermogen beperkt voorhanden is zullen zorginstellingen dus op zoek moeten naar alternatieve financieringsmogelijkheden om de bancaire STEFFEN VAN DER WIELEN ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN VOOR ZORGVASTGOED 1

10 financiering aan te vullen of zelfs volledig te vervangen. Juist deze alternatieve financieringsmogelijkheden staan centraal in dit onderzoek. Ook voor Actiz, de brancheorganisatie voor zorgondernemers, is dit een bijzonder actueel thema. Ten tijde van het opstellen van deze onderzoeksopzet (januari 2014) bleek dat Ilfa Treasury Support in opdracht van Actiz het rapport Anders financieren in de zorg aan het opstellen was. Hierbij is bijzondere aandacht uitgegaan naar het uitgeven van obligaties op de effectenbeurs in Amsterdam via Alternext, een initiatief van NYSE Euronext. In het rapport Alternatieve kapitaalstructuren in de zorg noemen Diepstraten e.a. (2012), drie toekomstige alternatieve financieringsvormen, te weten Social Impact Bonds, het oprichten van een vastgoedfonds en ook het plaatsen van (achtergestelde) obligaties op Alternext als kansrijke financieringsvormen die naast de bancaire financiering aangewend kunnen worden (Diepstraten e.a., 2012). Ook crowdfunding wordt op diverse plaatsen genoemd als mogelijk alternatief voor de financiering van vastgoed in algemene zin (o.a. Vermeer & Joore, Crowfunding in Vastgoed, 2014 en Ebrahimi, How Crowdfunding Could Reshape Real Estate Investing, 2013) en voor zorgvastgoed in het bijzonder (o.a. Actiz dhr. Koster, 2014). Crowdfunding is een vorm van maatschappelijk financieren die snel in opkomst is, maar is vooralsnog slechts beperkt toegepast voor het financieren van vastgoed(projecten). Het uitgeven van obligaties door zorginstellingen om onderhands vastgoed te financieren was in het verleden (tot in de jaren zeventig van de vorige eeuw) heel gebruikelijk, maar deze vorm van financieren is de afgelopen decennia verdrongen door de bancaire financieringen (Actiz/Ilfa, 2014). Sinds de start in mei 2005 zijn er op Alternext geen obligaties uitgegeven voor zorginstellingen of zorgvastgoed (Euronext NV - dhr. Leufkens, 2014). Meeuwssen onderzocht in 2013 de toepasbaarheid van Alternext-obligaties en crowdfunding als alternatief bij de financiering van commerciële vastgoedprojecten voor MKB-bedrijven. Hij concludeert dat crowdfunding minder geschikt is voor commercieel vastgoed omdat blijkt dat investeerders behalve het rendement ook sympathie willen hebben met het aangeboden initiatief wat wel mogelijk is wanneer het vastgoedobject een maatschappelijke functie heeft (Meeuwssen, 2013). Aangezien zorgvastgoed een maatschappelijke functie vervult kan het mogelijk wel aan de kritische succesfactoren van crowdfunding voldoen. Voor beleggers staan directe en indirecte rendementen op de kantoren- en winkelvastgoedmarkt onder druk en komt zorgvastgoed steeds meer in de belangstelling te staan (ABN AMRO, 2013). Voor beleggers die hun investeringen verder willen spreiden kan zorgvastgoed daarom een interessante sector zijn om in te beleggen. De spaarrente is momenteel historisch laag en door de inflatie en de belasting op vermogen (vermogensrendementsheffing in box 3) kan sparen zelfs leiden tot een negatief rendement. Ook voor de particuliere beleggers kan het dus interessant zijn om (spaar)geld in ruil voor een hoger rendement ter beschikking te stellen. Door middel van het uitgeven van obligaties of financiering via crowdfunding kan beleggen in zorgvastgoed toegankelijk gemaakt worden. 1.2 Onderwerp Kredietverlening en financiering is een zeer actueel en belangrijk vraagstuk voor zorginstellingen, zeker daar waar het de financiering van (woon)zorgvastgoed betreft. Door het verhoogde risicoprofiel van zorgvastgoed krijgen zorginstellingen steeds moeilijker toegang tot bancair krediet. Dit kan tot problemen leiden indien lopende financieringen worden opgezegd, bestaande STEFFEN VAN DER WIELEN ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN VOOR ZORGVASTGOED 2

11 vastgoedfinancieringen geherfinancierd (moeten) worden en bij het aangaan van nieuwe vastgoedfinancieringen. Daardoor kan het noodzakelijk zijn dat zorgvastgoed moet worden afgestoten of zorgvastgoedprojecten moeten worden gestaakt, tenzij meer eigen vermogen wordt ingebracht of alternatieve financieringsbronnen kunnen worden aangewend. Deze alternatieve financieringsbronnen voor zorgvastgoed en de toepasbaarheid ervan staan in dit onderzoek centraal. 1.3 Afbakening onderzoek Sector Verpleging, Verzorging en Thuiszorg (VVT) De Nederlandse zorgvastgoedmarkt wordt onderscheiden door de cure -sector en de care - sector. De cure bestaat voornamelijk uit genezing en op preventie gerichte zorg. De care omvat voornamelijk langdurige verpleging en verzorging. In 2010 betrof het ongeveer 52 miljoen m 2 zorgvastgoed, 23,8 miljoen m 2 cure bestaande uit onder andere ziekenhuizen, medische, paramedische en tandheelkundige praktijken en 28,2 miljoen m 2 care bestaande uit verpleeg- en verzorgingstehuizen, gehandicaptenzorg, jeugdgezondheidszorg en ggz-instellingen. Met ongeveer 11,7 miljoen m 2 maken de verpleeg- en verzorgingstehuizen daar het grootste onderdeel van uit. Dit type zorgvastgoed is vooral gericht op de functie wonen (EIB, 2012). Dit onderzoek richt zich op de verkenning naar alternatieve financieringsvormen voor zorgvastgoed(projecten) in de Sector Verpleging, Verzorging en Thuiszorg omdat de (voorgenomen) overheidsmaatregelen en de demografische ontwikkelingen met name op deze sector van invloed zijn. Daardoor zijn de recent verschenen publicaties met name ook op de VVT-sector gericht en is hierover derhalve meer informatie voor het onderzoek beschikbaar. De overige sectoren worden buiten beschouwing gelaten. Branchevereniging Actiz Er is ten behoeve van het onderzoek geen dataset beschikbaar met contactgegevens van organisaties die werkzaam zijn in de VVT-sector. Circa 90% van deze organisaties zijn echter aangesloten bij Actiz, de branchevereniging voor zorgondernemers (CNV, 2013). In het kader van dit onderzoek is daarom contact gelegd met Actiz. Actiz heeft ruim 430 leden die actief zijn op de zorgterreinen ouderen, chronisch zieken, kraam- en jeugdgezondheid. Daar waar mogelijk is aansluiting gezocht bij (lopende) onderzoeken van Actiz en tevens worden, in verband met de beschikbaarheid van contactgegevens, enkel Actiz leden benaderd voor het empirisch onderzoek. Alternatieve financieringsvormen Zorgvastgoedfinancieringen zijn onder te verdelen in on balance en off balance financieringen en het onderscheid wordt bepaald door de partij die de financiering aangaat. In geval van off balance zal dat een derde zijn en zal de zorginstelling het vastgoed bijvoorbeeld door middel van een huurovereenkomst huren van deze derde. Dit kan een woningcorporatie zijn, maar dit is ook van toepassing indien het vastgoed wordt ondergebracht in een vastgoedfonds. Dit onderzoek richt zich op alternatieve on balance financieringsvormen waarbij de zorginstelling zelf het eigendom van het vastgoed bezit en zelf kredietnemer van de financiering is of wordt. Diepstraten e.a. (2012) noemen naast het oprichten van een vastgoedfonds en het uitgeven van obligaties ook Social Impact Bonds als alternatieve financieringsvorm voor zorgvastgoed. Social Impact Bonds is een vorm van achtergesteld vreemd vermogen. Een deel van het rendement van deze belegger wordt voldaan door een derde stakeholder (bijvoorbeeld een zorgverzekeraar). De toevoeging van deze derde partij maakt het een complex investeringsmodel. Er is daarnaast internationaal gezien STEFFEN VAN DER WIELEN ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN VOOR ZORGVASTGOED 3

12 slechts beperkte literatuur voorhanden over Social Impact Bonds en er is geen link gevonden met de financiering van vastgoed. Op basis van de beschikbare literatuur en om aansluiting te zoeken bij de recente onderzoeken, waaronder die van Actiz (zie ook de inleiding in paragraaf 1.1), wordt ervoor gekozen om twee financieringsvormen in dit onderzoek te betrekken, te weten crowdfunding en het uitgeven van verhandelbare obligaties. 1.4 Doelstelling en relevantie Dit onderzoek heeft als doel om alternatieve financieringsmogelijkheden voor zorgvastgoedprojecten te verkennen en om te onderzoeken in hoeverre deze daadwerkelijk toepasbaar zijn. Mochten zij niet toepasbaar zijn worden daarvoor aanbevelingen gedaan. Hoewel dit onderzoek zich richt op de financieringsmogelijkheden voor zorgvastgoedprojecten speelt eenzelfde financieringsproblematiek bij vastgoedprojecten in andere sectoren. De conclusies en aanbevelingen van dit onderzoek kunnen dus mogelijk ook voor andere vastgoedsectoren relevant zijn. 1.5 Centrale vraagstelling Op basis van het voorgaande is de volgende centrale vraagstelling geformuleerd: Centrale vraagstelling: Kunnen de alternatieve financieringsvormen crowdfunding en het uitgeven van verhandelbare obligaties, als aanvulling op of ter vervanging van bancaire financiering, een rol spelen bij de (her)financiering van zorgvastgoed(projecten) in de VVT sector? Om een antwoord te kunnen geven op deze centrale vraagstelling zijn de volgende onderzoeksvragen geformuleerd: 1. Welke ontwikkelingen zijn van invloed op de bancaire financiering van zorgvastgoed(projecten) in de VVT sector? 2. Welke problemen doen zich voor bij bancaire financiering van zorgvastgoed? 3. Wat zijn de kenmerken van de alternatieve vastgoedfinancieringsvormen crowdfunding en verhandelbare obligaties? 4. Hoe kijken zorginstellingen zelf naar deze alternatieve financieringsvormen? 5. Hoe kijken bancaire instellingen naar deze alternatieve financieringsvormen? 6. Onder welke voorwaarden zijn deze financieringsvormen toepasbaar op zorgvastgoed(projecten)? 1.6 Onderzoeksmethode, -model en leeswijzer In dit onderzoek wordt de toepasbaarheid van alternatieve financieringsvormen, zoals crowdfunding en verhandelbare obligaties, voor zorgvastgoed verkend. Het onderzoek betreft daarom een kwalitatief onderzoek dat explorerend van aard is. Het onderzoek wordt verricht in drie onderdelen, theorie, praktijk en analyse (TPA-model). STEFFEN VAN DER WIELEN ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN VOOR ZORGVASTGOED 4

13 Theorie In het eerste, theoretische, deel van dit onderzoek worden onderzoeksvragen 1 tot en met 3 beantwoord. Op basis van een literatuuronderzoek wordt hiervoor het theoretisch kader vormgegeven. In hoofdstuk 2 wordt gestart met een literatuuronderzoek dat als doel heeft om de verschillende ontwikkelingen in kaart te brengen die spelen binnen de zorgsector en die van invloed zijn op de (her)financiering van zorgvastgoed. Inzicht in deze ontwikkelingen is noodzakelijk om de financieringsproblematiek zowel vanuit het perspectief van de zorginstellingen als vanuit de bancaire sector te kunnen doorgronden. In verband met de specifieke Nederlandse context waarin de financiering van zorgvastgoed plaatsvindt, wordt er geen buitenlandse focus ingevoegd. In hoofdstuk 3 wordt allereerst ingegaan op de moderne financieringtheorieën, waaronder de theorieën van Modigliani en Miller (1958) en Myers en Majluf (1984). Deze theorieën vormen de basis voor de corporate finance ofwel ondernemingsfinanciering dat toeziet op het verkrijgen van een optimale kapitaalstructuur voor ondernemingen. Deze theorieën worden gehanteerd om het oude financieringsmodel van zorgvastgoed te kunnen duiden, om de behoefte en noodzaak aan alternatieve financieringsvormen theoretisch te onderbouwen en om de implicaties daarvan op de financieringscondities te onderzoeken. Er is geen literatuur beschikbaar over het toepassen van de alternatieve financieringsvormen crowdfunding en het uitgeven van obligaties bij de financiering van zorgvastgoed. Wel is er recent onderzoek gedaan naar het toepassen van crowdfunding en het uitgeven van verhandelbare obligaties bij commercieel vastgoed (Meeuwssen, 2013) en het financieren van vastgoed via crowdfunding (o.a. Vermeer & Joore, 2014 en Holl, 2012). In hoofdstuk 4 worden de belangrijkste kenmerken van deze financieringsvormen toegelicht en wordt omschreven onder welke voorwaarden deze vormen toepasbaar kunnen zijn bij de financiering van zorgvastgoed. Praktijk Er zijn geen onderzoeken bekend op basis waarvan onderzoeksvragen 4 en 5 beantwoord kunnen worden. In het tweede, praktische, deel van dit onderzoek wordt hiervoor empirisch onderzoek uitgevoerd. Om de zorginstellingen in het onderzoek te betrekken wordt dit uitgevoerd in de vorm van een enquête, waarvan de resultaten zijn opgenomen in hoofdstuk 5. Hieruit zal ten minste duidelijk moeten worden in hoeverre de zorginstellingen problemen hebben met het verkrijgen van bancaire financieringen, of er behoefte is aan alternatieve financieringsvormen en welke toekomstige rol zij deze financieringsvormen toedichten. De deelconclusies van hoofdstukken 2 tot en met 4 worden gebruikt als input voor het opstellen van de enquêtevragen zodat deze ook theoretisch verankerd zijn. Per enquêtevraag zal in de bijlage aangegeven worden waarom deze vraag relevant is voor het onderzoek. Naast het in beeld brengen van de vraagzijde naar alternatieve financieringsvormen is het wenselijk om ook de aanbodzijde van het (alternatieve) kapitaal in beeld te krijgen om te onderzoeken of vraag en aanbod hier bij elkaar kunnen komen. De aanbodzijde van alternatieve financieringsvormen bestaat in potentie uit alle particulieren en bedrijven die kapitaal in welke omvang dan ook ter beschikking zouden willen stellen of uit zouden willen lenen. Om van deze grote populatie voldoende representatieve data te verzamelen is een grootschalig onderzoek (bijv. een enquête) noodzakelijk. De kosten van een dergelijk onderzoek passen niet binnen de kaders van dit onderzoek. Het wordt niet zinvol geacht om in plaats daarvan interviews te houden met een beperkt aantal beleggers, omdat de response te klein zal zijn om een representatief beeld te kunnen schetsen van de beleggingsmotieven van een dergelijke grote populatie. De STEFFEN VAN DER WIELEN ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN VOOR ZORGVASTGOED 5

14 financieringscondities van de aanbodzijde van de alternatieve financieringsvormen worden daarom op basis van het literatuuronderzoek onderzocht. Er is een beperkt aantal bancaire instellingen betrokken bij de financiering van het Nederlandse zorgvastgoed en deze instellingen samen spelen nu een uiterst belangrijke rol in het financieringslandschap. Naast de visie van de zorginstellingen is het daarom relevant om de visie van deze bancaire instellingen op het gebied van zorgvastgoedfinancieringen en hun visie op de toepasbaarheid van alternatieve financieringsvormen in het onderzoek te betrekken. Het tweede deel van het empirisch onderzoek wordt uitgevoerd om data te verzamelen over de bancaire instellingen die zorgvastgoed financieren. Aangezien het een beperkt aantal bancaire instellingen betreft en er behoefte bestaat aan informatie over de inzichten en motieven van de respondenten wordt deze data verzameld aan de hand van gedeeltelijk gestructureerde interviews. Met het houden van interviews is het namelijk, in tegenstelling tot bijvoorbeeld een enquête, mogelijk om doorvragen te stellen om daarmee meer diepgaande informatie te verkrijgen. De resultaten van deze interviews zijn in hoofdstuk 6 uitgewerkt. Analyse In hoofdstuk 7 worden alle (deel)conclusies en de antwoorden op de onderzoeksvragen gecombineerd en geanalyseerd om zo te kunnen komen tot het beantwoorden van de centrale vraagstelling. Conclusies Deze thesis wordt in hoofdstuk 8 afgesloten met de conclusies en de beantwoording van de centrale vraagstelling, de reflectie op het onderzoek en de aanbevelingen voor vervolgonderzoek. Het onderzoeksmodel ziet er schematisch als volgt uit: Theorie Ontwikkelingen zorgvastgoed [H2] Financiering zorgvastgoed [H3] Alternatieve financieringsvormen [H4] Praktijk Enquête zorginstellingen [H5] Interviews bancaire instellingen [H6] Analyse Analyse [H7] Conclusies en reflectie [H8] Figuur 1.1: Onderzoeksmodel met hoofdstukindeling (eigen bewerking) STEFFEN VAN DER WIELEN ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN VOOR ZORGVASTGOED 6

15 2. ONTWIKKELINGEN ZORGVASTGOED 2.1 Inleiding In dit hoofdstuk worden op basis van literatuuronderzoek de actuele ontwikkelingen op het gebied van zorgvastgoed toegelicht. Deze ontwikkelingen hebben invloed op de wijze van financiering en op de financierbaarheid van zorgvastgoed(projecten). Na de plaatsbepaling in paragraaf 2.2 worden in paragraaf 2.3 de overheidsmaatregelen beschreven die van invloed zijn op de bekostigingsstructuur van zorgvastgoed. Paragraaf 2.4 omschrijft de consequenties die deze ontwikkelingen hebben op het bestaande en nieuw te ontwikkelen zorgvastgoed. In paragraaf 2.5 wordt dit hoofdstuk afgesloten met de deelconclusies. 2.2 Plaatsbepaling zorgvastgoed Dit onderzoek heeft betrekking op de caresector en de sector VVT in het bijzonder (zie afbakening in paragraaf 1.3). Er wordt hierbij onderscheid gemaakt tussen twee plaatsen van behandeling, te weten intramuraal en extramuraal. Er is sprake van intramurale zorg indien zorg wordt verleend aan mensen die zijn opgenomen in een instelling en daar langer dan 24 uur verblijven. Verpleegof verzorgingshuizen, ziekenhuizen en instellingen voor mensen met een verstandelijke handicap zijn voorbeelden van intramurale voorzieningen. Indien zorg, zonder opname, wordt verleend in de directe omgeving van de cliënt of patiënt dan is sprake van extramurale zorg. (Thesaurus Zorg & Welzijn, 2014). Bij intramurale zorg is dus sprake van een verblijfscomponent en wordt huisvesting geboden in woonzorgvastgoed. Bij extramurale zorg kan ook sprake zijn van zorgvastgoed, maar dan betreft het veelal een verhuursituatie tussen de cliënt en de zorginstelling of een derde zoals een woningcorporatie. Het intramurale zorgvastgoed bestaat uit ongeveer verzorgingstehuizen met een capaciteit van ca plaatsen die zijn gericht op ouderen met een lichtere intramurale zorgvraag en ongeveer 340 verpleeghuizen met een capaciteit van plaatsen die de doelgroep met een zwaardere zorgvraag bedienen (ING I, 2012). In totaal beslaan de verpleeg- en verzorgingstehuizen ca. 11,7 miljoen m 2. Ongeveer twee derde deel van dit intramurale zorgvastgoed is eigendom van de zorginstellingen, ongeveer een derde wordt gehuurd van woningbouwcorporaties (Rijksoverheid, 2011). De woningmarkt krijgt de komende jaren te maken met een groeiende groep ouderen met een zorgvraag. De demografische ontwikkelingen zijn voor de omvang van de opgave het meest bepalend (EIB, 2012). Volgens voorspellingen van het CBS stijgt het aantal 65-plussers namelijk van 2,5 miljoen in 2010 naar 4,6 miljoen in 2040 en neemt het aantal 80-plussers jaarlijks toe (CBS, 2013). Vooral rond 2025 zal het aantal 80-plussers sterk groeien, waarbij de piek rond 2050 ligt. De toename van zowel het aantal 65-plussers als de 80-plussers wordt aangeduid als dubbele vergrijzing, er komen meer ouderen en de ouderen worden steeds ouder. Het EIB schat aan de hand van een ramingsmodel dat het zorgvastgoed daarom zal toenemen tot 58,6 miljoen m² in 2016 en 78,5 miljoen m² in 2030 (EIB, 2012). Sec kijkend naar deze demografische ontwikkelingen zou verondersteld mogen worden dat het gebruik van het intramurale care zorgvastgoed de komende jaren alleen maar toe zal nemen en er meer geschikt zorgvastgoed benodigd is om aan die vraag te kunnen voldoen. Met name bij de verzorgingstehuizen spelen echter een aantal trends en ontwikkelingen die bepalend zijn voor de STEFFEN VAN DER WIELEN ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN VOOR ZORGVASTGOED 7

16 toekomstige huisvestingsopgave voor deze groeiende groep ouderen. Zo willen de ouderen zelf bijvoorbeeld langer thuis blijven wonen (Rli, 2014). De grootste invloed op de omvang en samenstelling van de zorgvastgoedmarkt wordt echter veroorzaakt door een aantal ingrijpende stelselwijzigingen die de overheid doorvoert in het zorgstelsel, zie daarvoor paragraaf Ontwikkelingen bekostigingsstructuur zorgvastgoed De kosten van de Nederlandse gezondheidszorg groeien al jaren fors (CPB, 2013). De reële zorguitgaven stijgen sinds het begin van deze eeuw bijna drie keer zoveel als de structurele economische groei. De uitgaven van de langdurige zorg zullen zonder ingrijpen verder stijgen. Daarnaast dient bezuinigd te worden om de gevolgen van de financiële crisis op te vangen. Het kabinet voert daarom een groot aantal hervormingen door in het stelsel van de langdurige zorg en heeft daarvoor drie motieven: 1) het verbeteren van de kwaliteit van de zorg en ondersteuning, 2) het vergroten van de betrokkenheid in de samenleving (meer voor elkaar zorgen) en 3) de financiële houdbaarheid van de langdurige zorg en ondersteuning (Rijksoverheid, 2013). De maatregelen die van invloed zijn op het zorgvastgoed worden in de volgende sub paragrafen toegelicht Wijzigingen Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten (AWBZ) De Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten (AWBZ) vergoedt langdurige zorg voor een ernstige beperking. Het gaat om beperkingen door een handicap, chronische ziekte of ouderdom. De AWBZ vergoedt de volgende soorten zorg (Rijksoverheid, 2014): - Persoonlijke verzorging - Verpleging - Begeleiding - Behandeling - Langdurig verblijf in een zorginstelling - Kortdurend verblijf in een zorginstelling Voor deze soorten zorg kan de cliënt van het Centrum Indicatiestelling Zorg (CIZ) een indicatie en daarmee recht op vergoeding ontvangen per functie. Bij langdurig verblijf krijgt de cliënt echter geen indicatie voor een functie maar voor een zorgzwaartepakket, afgekort ZZP. Een zorgzwaartepakket omvat wonen, zorg, diensten en eventueel dagbesteding. Er zijn zorgzwaartepakketten voor de sectoren Verpleging & Verzorging (VV), Gehandicaptenzorg (GZ) en Geestelijke Gezondheidszorg (GGZ) (In voor Zorg, 2013). In het Regeerakkoord 2013 is de maatregel aangekondigd om de lichte zorgzwaartepakketten (ZZP 1 t/m 3) voor nieuwe cliënten per 1 januari 2013 te extramuraliseren. Door wijziging van de Regeling zorgaanspraken (Rza) zijn ZZP 1 VV en ZZP 2 VV per 1 januari 2013 vervallen voor nieuwe cliënten en ZZP 3 VV is per 1 januari 2014 tevens komen te vervallen voor nieuwe cliënten. Zzp 4 vervalt per naar verwachting voor 50% (TransitieBureau Wmo, 2014). De overheid voert verdere hervormingen door in de AWBZ. Momenteel ligt er een wetvoorstel bij de Tweede Kamer waarin is opgenomen dat de AWBZ per 1 januari 2015 wordt vervangen door de Wet langdurige zorg (Wlz). Met de Wlz wordt beoogt dat, indien ondersteuning nodig is, mensen eerst kijken naar het eigen, sociale netwerk en de financiële mogelijkheden en wordt hulp dichtbij STEFFEN VAN DER WIELEN ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN VOOR ZORGVASTGOED 8

17 georganiseerd. Deze taken worden gedecentraliseerd en komen bij gemeenten te liggen middels de herinrichting van de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo). Pas als het eigen netwerk redelijkerwijs niet in staat is om te participeren kan een beroep worden gedaan op ondersteuning. Voor kwetsbare mensen die niet meer in een thuisomgeving kunnen wonen wordt het recht op passende zorg in een beschermde intramurale omgeving geregeld in een nieuwe kern-awbz. De hiervoor omschreven extramuralisatie van ZZP s uit het Regeerakkoord worden overgenomen in de Wlz (Rijksoverheid, 2013). Concreet betekent dit dat ouderen met een lichte zorgvraag, die eerder zondermeer in een verzorgingshuis terecht konden, geen aanspraak meer kunnen maken op de verblijfscomponent en nu op zorg thuis zijn aangewezen. Voor (intramurale) zorgverleners betekent dat geleidelijk minder cliënten een beroep doen op intramurale zorg en dat zij gemiddeld een zwaardere zorgvraag krijgen Scheiden van wonen en zorg Met de extramuralisatie van de lichte zorgzwaartepakketten (zie 2.3.1) is de toestroom van ouderen naar verzorgingshuizen beperkt. Dat betekent echter niet dat zij daar dan niet meer kunnen of mogen wonen. Gekoppeld aan de extramuralisatie is sinds 1 januari 2013 het zogenaamde scheiden van wonen en zorg verder doorgevoerd. Het scheiden van wonen en zorg stond al in 1996 op de politieke agenda door de behoefte van de toenmalige regering om de financiering van wonen en zorg te scheiden. Cliënten kunnen er voor kiezen om thuis te blijven wonen en zorg op maat in te kopen of kunnen woonruimte huren in verzorgingshuizen. Door de zorg los te koppelen van het wonen zou de cliënt meer keuzevrijheid en regie krijgen en deze financiële scheiding zou ook moeten leiden tot kostenbeheersing (KCWZ, 2014). Zorginstellingen hebben dus de mogelijkheid om delen van gebouwen die (door de extramuralisatie) niet meer in gebruik zijn te verhuren. Zij leveren dan extramurale zorg aan deze cliënten gekoppeld aan het verhuren van woonruimtes. Zorginstellingen treden dan op als verhuurder van het vastgoed en krijgen te maken met huurwetgeving en maximale huurprijzen volgens het woningwaarderingsstelsel. (Rijksoverheid, 2013) Invoering normatieve huisvestingscomponent (NHC) Tot 2011 werden de kapitaallasten van zorginstellingen voor zorgvastgoed volledig op basis van nacalculatie door de overheid vergoed. Hiervoor vroegen zij een vergunning aan bij het College bouw zorginstellingen (Cbz) voor hun investeringsbedrag. Hierdoor liepen zorginstellingen in feite geen leegstandsrisico van het in eigendom zijnde zorgvastgoed. Vanaf 1 januari 2012 is gestart met de geleidelijke invoering van de normatieve huisvestingscomponent (NHC). Tot en met 2017 geldt een overgangsregime en vanaf 2018 geldt de NHC volledig ingevoerd. In de ZZP tarieven die zorginstellingen ontvangen per cliënt wordt een huisvestingscomponent opgenomen voor die cliënt, waardoor de vergoeding van de zorginstelling afhankelijk is van de bezetting van het zorgvastgoed. Zorginstellingen gaan zodoende in toenemende mate risico lopen op het zorgvastgoed (ING deel I, 2013). STEFFEN VAN DER WIELEN ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN VOOR ZORGVASTGOED 9

18 2.4 Consequenties zorgvastgoed De wens van ouderen om langer thuis te blijven wonen en de door de overheid doorgevoerde stelselwijzigingen hebben forse consequenties voor het bestaande zorgvastgoed. In haar advies Langer zelfstandig, een gedeelde opgave van wonen, zorg en welzijn constateert de Raad voor de Leefomgeving en infrastructuur (2014) dat er een toenemend verschil op de woningmarkt is ontstaan tussen vraag en aanbod van wonen met zorg en wonen met diensten. Dit verschil is zowel kwalitatief als kwantitatief van aard. Hoewel ouderen langer zelfstandig willen wonen wil dat niet zeggen dat de huidige woning en leefomgeving daarvoor ook geschikt is. Nu mensen met een lagere zorgindicatie geen toegang meer krijgen tot een intramuraal verblijf dienen er ook betaalbare alternatieven te zijn voor thuis wonen met zorg. Deze zijn momenteel nog onvoldoende voorhanden (Rli, 2014). Deze ontwikkelingen zijn van invloed op het bestaande zorgvastgoed en vormen de basis voor nieuw te ontwikkelen woonconcepten Consequenties voor bestaand zorgvastgoed Voor zorginstellingen en andere zorgvastgoedeigenaren wordt de toestroom van nieuwe bewoners voor de verzorgingshuizen beperkt. Doordat het zeer specifiek vastgoed betreft is de alternatieve aanwendbaarheid beperkt waardoor leegstand dreigt. Zeker nu het leegstandsrisico in toenemende mate bij de zorginstellingen komt te liggen dienen zij echter op korte termijn te anticiperen op de gewijzigde omstandigheden en regelgeving. Voor bestaand intramuraal verzorgingshuisvastgoed beschrijft ING vier strategieën, te weten (ING I, 2014): Strategie 1: Het vergroten van de verpleeghuiszorgcapaciteit (ZZP 5 tot 10); Strategie 2: Het verhuren van zorgappartementen en (mogelijk) extramurale zorg verlenen; Strategie 3: Het reorganiseren van de vastgoedportefeuille en thuiszorgcapaciteit uitbreiden; Strategie 4: Het alternatief inzetten van het vastgoed met als einddoel het vastgoed afstoten. De mate waarin zorginstellingen deze strategieën toe kunnen passen is van veel factoren afhankelijk. Zo speelt het regionale aanbod van alternatieve vormen van wonen, zorg en welzijn een belangrijke rol. Deze bepaalt in hoeverre er ruimte bestaat om meer plaatsen te bieden aan de zwaardere doelgroep en of er markt is voor het verhuren van de zorgappartementen als zelfstandige eenheden. Maar ook de locatie, de aantrekkelijkheid van het vastgoed en de (planologische) mogelijkheden voor herbestemming en de boekwaarde zijn bepalend (Rijksoverheid, 2013). De Raad voor de leefomgeving en infrastructuur (Rli, 2014) is van mening dat het afbouwen van de lage zorgindicaties te snel gaat en daardoor nu leidt tot aanpassing en zelfs sloop van gebouwen terwijl deze gebouwen demografisch gezien door de vergrijzing op termijn weer benodigd zijn. Er zou nu al een tekort bestaan aan woningen in de categorie verzorgd wonen dat naar verwachting in de periode zelfs op kan lopen tot Tevens zou er een tekort bestaan van woningen met diensten. Het betreft dan vooral kwalitatieve tekorten. Tegelijkertijd constateert de Rli dat senioren eigenlijk niet wil verhuizen en in het eigen sociale netwerk willen blijven (Rli, 2014). De tweede strategie die ING omschrijft betreft het verhuren van de zorgappartementen aan cliënten met een lichte zorgvraag die voorheen wel in aanmerking kwamen voor een verblijf. Aangezien de senior met een lichte zorgvraag niet meer in aanmerking komt voor een verblijf in een verzorgingshuis maar ook zelf langer thuis wil blijven wonen is het de vraag of deze STEFFEN VAN DER WIELEN ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN VOOR ZORGVASTGOED 10

19 zorgappartementen, al dan niet na renovatie, aantrekkelijk genoeg zijn voor de senior. De angst bij zorginstellingen is groot dat dit niet het geval is (KCWZ, 2013), echter blijkt uit recent onderzoek dat een grote groep ouderen interesse blijkt te hebben in een zelfstandige woning in een (voormalig) verzorgingstehuis, zeker indien ze een zorgbehoefte hebben (USP Marketing Consultancy, 2014) Woonzorgconcepten Zelfstandig willen/moeten wonen betekent niet vanzelfsprekend dat iemands huidige woning en leefomgeving daarvoor geschikt is. Betaalbare alternatieven voor thuis wonen met zorg is nog slechts beperkt beschikbaar. Heinen et al. (2012) constateren dat het historische onderscheid tussen verzorgings- en verpleeghuizen steeds meer aan het verdwijnen is. Bij grotere projecten is een deel van de woningen vaak geschikt voor mensen met een (lichte) extramurale zorgvraag, een deel voor mensen met een (lichte) intramurale zorgvraag en een deel voor mensen met zware intramurale zorgvraag. Ondanks die verschillen is het streven van veel instellingen een zo gewoon mogelijk wonen voor alle bewoners. Dit resulteert in de volgende woonzorgconcepten: Thuiszorg In de toekomst zal de zware zorg thuis toe blijven nemen. Enerzijds omdat het aanbod aan intramurale capaciteit niet toereikend zal blijven en anderzijds omdat mensen er gewoon niet voor kiezen. Toekomstige ouderen zullen in toenemende mate zelf het initiatief nemen om hun zorgvraag te managen. Dit zal naar verwachting leiden tot diverse extramurale kleinschalige woonconcepten, binnen de huidige voorraad als ook in een zelf georganiseerd bouwproject. Technologie zal daarbij een belangrijke rol gaan spelen. Met name de ouderen met een zware zorgvraag zullen terug moeten vallen op integrale intramurale woonzorgconcepten. Individuele appartementen De bewoners van de verzorgingshuizen hebben eigenlijk altijd over een eigen appartement kunnen beschikken. Deze doelgroep met een lichte zorgvraag is goed in staat zelfstandig te wonen. Deze appartementen kunnen nu, in het kader van het scheiden van zorg, verhuurd worden aan mensen met een lichte zorgvraag waarbij de zorg wordt ingekocht als thuiszorg. Deze appartementen zijn door een toenemende mate van beschikbaarheid van ondersteunende voorzieningen steeds beter geschikt voor mensen met een zwaardere zorgbehoefte. Kleinschalig groepswonen Voor mensen met dementie (zwaardere zorgvraag, zzp 4 en hoger) wordt de laatste jaren veelvuldig het kleinschalig groepswonen concept toegepast. Dit concept komt voort uit het ideaal dat de kwaliteit van leven van mensen met dementie verbeterd zou kunnen worden. Dit kan zowel binnen kleinschalige voorzieningen binnen de wijk (maximaal 24 bewoners) als in een grootschalige setting. De ambitie van het Ministerie van VWS is dat binnen een aantal jaren een derde van alle opvang voor ouderen met psychogeriatrische klachten kleinschalig is. Hiervoor is ook een stimuleringsregeling toegepast (Heinen et al., 2012). STEFFEN VAN DER WIELEN ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN VOOR ZORGVASTGOED 11

20 Zorgresidenties De meer vermogende senioren die gewend zijn aan luxe stellen mogelijk andere eisen aan de woonomgeving en dagbesteding indien ze zorgbehoevend worden. Hierop sluit het concept van de zorgresidentie mogelijk beter aan. Bakker (2012) definieert een zorgresidentie als een comfortabele en aantrekkelijk gelegen particuliere woonvoorzieningen in de stad, dorp of natuurrijke omgeving. Hierbij wordt een totaalpakket van wonen, zorg en dienstverlening aangeboden. Naast de basiszorg biedt een zorgresidentie aanvullende diensten, waaronder het serveren van dagverse maaltijden, was- en strijkservice en fysiotherapie. De residenties bieden wooncomfort en luxe die aansluit op de leefsituatie die de bewoners van de residentie wensen. Veelal beschikt de residentie over een aantal gemeenschappelijk ruimtes, zoals een restaurant, grand café, fitnessruimte, sauna of huiskamer (Bakker, 2012). 2.5 Deelconclusies ontwikkelingen zorgvastgoed De Nederlandse zorgsector blijkt aan ingrijpende wijzigingen onderhevig te zijn. Deze wijzigingen komen deels voort uit demografische ontwikkelingen en deels uit daarmee samenhangende overheidsmaatregelen. Op het gebied van zorgvastgoed hebben zorginstellingen een complexe investeringsopgave, enerzijds voor wat betreft de exploitatie van het bestaande intramurale zorgvastgoed en anderzijds voor wat betreft het creëren van toekomstbestendige intramurale en extramurale woonconcepten. Door de wijzigingen in de Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten, de aankomende invoering van de Wet langdurige zorg, de invoering van de normatieve huisvestingscomponent en het scheiden van wonen en zorg komt het risico van de vastgoedexploitatie meer bij de zorginstellingen zelf te liggen. Deze risicoverschuiving heeft invloed op de wijze waarop en de mate waarin zorginstellingen en het zorgvastgoed bancair gefinancierd kan worden. In het volgende hoofdstuk wordt daarom, op basis van de moderne financieringtheorieën, nader ingegaan op de huidige bancaire financieringswijze van zorgvastgoed en de knelpunten die zich daarbij voordoen. STEFFEN VAN DER WIELEN ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN VOOR ZORGVASTGOED 12