De doelgroep in Nijmegen

Transcriptie

1 De doelgroep in Nijmegen Omvang en ontwikkeling In opdracht van Gemeente Nijmegen en het Platform Nijmeegse Woningcorporaties Johan van Iersel Marlies van der Vlugt april 2007 Rapportnummer: RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade AC Amsterdam telefoon telefax

2

3 Inhoudsopgave 0 SAMENVATTING I 1 INLEIDING AANLEIDING VRAAGSTELLING LEESWIJZER 2 2 BEGRIPPEN EN METHODEN INLEIDING DOELGROEPEN HET AANBOD METHODEN 6 3 DE SITUATIE IN INLEIDING DE HARDE RANDTOTALEN DE DOELGROEP DE DOELGROEP IN PERSPECTIEF 14 4 TOEKOMSTIGE ONTWIKKELINGEN INLEIDING DEMOGRAFISCHE ONTWIKKELINGEN ECONOMISCHE ONTWIKKELINGEN DE WONINGVOORRAAD 19 5 DE SITUATIE IN INLEIDING OMVANG EN SAMENSTELLING VAN DE DOELGROEP IN

4 5.3 WOONSITUATIE VAN DE DOELGROEP IN HET NIEUWBOUWPROGRAMMA NADER BELICHT 33 6 BIJLAGEN 35 Bijlage 6-1 De woonsituatie van huishoudens in Nijmegen (2006) 36 Bijlage 6-2 De woonsituatie van huishoudens in de regiogemeenten (2006) 37 Bijlage 6-3 De woonsituatie van de doelgroep in Nijmegen (2006) 38 Bijlage 6-4 De woonsituatie van de doelgroep in regiogemeenten (2006) 39 Bijlage 6-5 De woonsituatie van de doelgroep-plus in Nijmegen (2006) 40 Bijlage 6-6 De woonsituatie van de doelgroep-plus in regiogemeenten (2006) 41 Bijlage 6-7 De woonsituatie van de doelgroep in Nijmegen in 2015, voorzichtig economisch scenario, basisprogramma 42 Bijlage 6-8 De woonsituatie van de doelgroep in Nijmegen in 2015, negatief economisch scenario, basisprogramma 43 Bijlage 6-9 De woonsituatie van de doelgroep in Nijmegen in 2015, positief economisch scenario, basisprogramma 44 Bijlage 6-10 De woonsituatie van de doelgroep in Nijmegen in 2015, negatief economisch scenario, aangepast programma 45 Bijlage 6-11 De woonsituatie van de doelgroep in Nijmegen in 2015, positief economisch scenario, aangepast programma 46 Bijlage 6-12 De woonsituatie van de doelgroep-plus in Nijmegen in 2015, voorzichtig economisch scenario, basisprogramma 47 Bijlage 6-13 De woonsituatie van de doelgroep-plus in Nijmegen in 2015, negatief economisch scenario, basisprogramma 48 Bijlage 6-14 De woonsituatie van de doelgroep-plus in Nijmegen in 2015, positief economisch scenario, basisprogramma 49 Bijlage 6-15 De woonsituatie van de doelgroep-plus in Nijmegen in 2015, negatief economisch scenario, aangepast programma 50 Bijlage 6-16 De woonsituatie van de doelgroep-plus in Nijmegen in 2015, positief economisch scenario, aangepast programma 51

5 SAMENVATTING I 0 Samenvatting Een doelgroep van ruim huishoudens Van de huishoudens die in Nijmegen woonachtig zijn, behoren er tot de doelgroep. In procenten gaat het hier om 38,2%. Bij dit aantal en percentage is het van belang te beseffen dat het hier om alle huishoudens gaat, dus inclusief de onzelfstandig wonenden. In Nijmegen woont vooral ook vanwege de studentpopulatie een belangrijk deel van de huishoudens onzelfstandig en het is derhalve van belang ook deze groep helder in beeld te krijgen. Als we de onzelfstandig wonende huishoudens niet mee zouden tellen, dan bestaat de doelgroep in Nijmegen uit huishoudens (30,8% van de zelfstandig wonende huishoudens). Een nieuwe definitie De definitie van de doelgroep is met de intrede van het nieuwe zorgstelsel veranderd. Voorheen werd de aandachtsgroep afgebakend aan de hand van de ziekenfondsgrenzen die hun relevantie hebben verloren. In de nieuwe definitie wordt gebruik gemaakt van de inkomensgrenzen uit de Wet op de Huurtoeslag. Vooral als de vergelijking wordt gemaakt met onderzoeken uit het verleden is deze verandering in de definitie van groot belang. tabel 0-1 Omvang van de doelgroep volgens de nieuwe en de oude definitie 2002 Nijmegen Nederland inclusief exclusief inclusief exclusief onzelfstandig wonenden onzelfstandig wonenden onzelfstandig wonenden onzelfstandig wonenden oude definitie 43% 37% 31% 30% nieuwe definitie 35% 30% 24% 22% 2006 nieuwe definitie 38% 31% 28% 26% Bron: WBO 2002, WoON 2006 In Nijmegen was de aandachtsgroep volgens de oude definitie in % groot (43% inclusief de onzelfstandig wonenden). Volgens de nieuwe definitie is de doel-

6 II SAMENVATTING groep in % groot (38% inclusief de onzelfstandig wonenden). Hieruit kan echter niet worden geconcludeerd dat de doelgroep in omvang is afgenomen. Het tegendeel is het geval, want volgens de nieuwe definitie was de doelgroep in % groot (35% inclusief de onzelfstandig wonenden). Feitelijk is de doelgroep dus de afgelopen jaren in omvang toegenomen. Samenstelling en woonsituatie De doelgroep bestaat voor het grootste deel uit alleenstaanden. In is maar liefst 69% van de doelgroep alleenstaand. Dit hoge aandeel wordt mede beïnvloed door de vele studenten die in deze categorie vallen. Als we alleen naar de zelfstandig wonende doelgroep kijken ligt dit aandeel echter nog altijd rond de 50%. In woont 37% van de doelgroep onzelfstandig. Van de zelfstandig wonenden woont veruit het grootste deel in de betaalbare huurwoningvoorraad van de corporaties. Het gaat om 44% als we kijken naar alle huishoudens en om 78% als we alleen kijken naar de zelfstandig wonenden. Daarnaast woont 9% van de doelgroep in de sector en 8% in de particuliere huur. Ten slotte woont 2% in het middeldure corporatiebezit. figuur 0-1 De woonsituatie en samenstelling van de doelgroep anno 2006 sociale huur 2% sociale huur 44% sociale huur 0% onzelfstandig / onbekend 37% 3+ pers jr. 6% 2 pers jr. 3% 65+ jr. 13% 2+ pers. 65+ jr. 6% < 23 jr. 21% 2+ pers. < 23 jr. 3% particuliere huur 8% 9% jr. 11% 3+ pers jr. 11% 2 pers jr. 2% jr. 24% Naast de doelgroep wordt in Nijmegen de doelgroep-plus onderscheiden. Van de Nijmeegse huishoudens behoren er (42%) tot deze categorie. Toekomstige ontwikkelingen De belangrijkste ontwikkelingen voor de toekomst van de doelgroep zijn: de economische ontwikkelingen, de demografische ontwikkelingen en de ontwikkeling van de woningvoorraad. Hierbij geldt dat de laatste twee nauw aan elkaar gerelateerd zijn. Immers: de Nijmeegse bevolking groeit sneller als er meer woningen worden gebouwd. Andersom geldt dat als er weinig nieuwe huishoudens zich melden, er minder gebouwd zal worden. In dit onderzoek is zowel voor wat betreft de demografische ontwikkelin-

7 SAMENVATTING III gen als de ontwikkeling van de woningvoorraad uitgegaan van de meest recente gemeentelijke prognose. Op demografisch vlak is de belangrijkste verandering een toename van het aantal alleenstaanden in de middelste leeftijdsklassen (van 23 tot 64 jaar), een lichte vergrijzing en een toenemend aantal alleenstaande studenten. Per saldo zorgen deze ontwikkelingen voor een toename van het aantal huishoudens met ruim in de periode tot De woningvoorraad neemt in dezelfde periode met ruim woningen toe. Er wordt het komend decennium dus naar verwachting iets gedaan aan het oplossen van de woningschaarste. Hierdoor komen meer starters aan de bak, die doorstromen vanuit de onzelfstandige wooneenheden of vanuit het ouderlijk huis een start maken met de wooncarrière. Op economisch vlak zijn de vooruitzichten vrij positief. In dit onderzoek is op dit punt het CPB gevolgd, dat eind vorig jaar een nieuwe middellange termijnraming heeft opgesteld. In deze raming is uitgegaan van een voorzichtig scenario. In dit onderzoek is naast dit voorzichtige scenario een positief en negatief scenario geplaatst, om zo inzicht te krijgen in de bandbreedten waarbinnen de doelgroep zich zal gaan ontwikkelen. De doelgroep in 2015 In aantal huishoudens blijft de doelgroep de komende jaren volgens het voorzichtige economische scenario nagenoeg gelijk. In het negatieve scenario neemt de doelgroep met huishouden toe, in het positieve scenario met af. In relatieve zin betekent de stabilisatie van de aantallen een afname. Volgens het negatieve scenario neemt het aandeel huishoudens dat behoort tot de aandachtsgroep met 2% af, in het voorzichtige scenario met 4% en in het positieve scenario met 6%. Voor de doelgroep-plus geldt het omgekeerde. Deze blijft in relatieve zin nagenoeg gelijk rond de 42% van de huishoudens behoort tot deze groep. In aantal betekent dit echter een toename van ruim huishoudens. Er zijn hierbij nauwelijks verschillen tussen de diverse economische scenario s omdat als het economisch goed gaat er (1) meer mensen vanuit de doelgroep tot de doelgroep-plus gaan behoren en (2) meer mensen door inkomensstijging de doelgroep-plus ontstijgen. Dit soort toe- en afnamen heffen elkaar grotendeels op. Woonsituatie en samenstelling in 2015 Zowel in absolute als relatieve zin neemt het aantal jongeren in de doelgroep toe. De reden hiervan is dat studenten weinig tot niet profiteren van de verwachte economische groei. Daarnaast neemt het nu al hoge aantal alleenstaanden in de doelgroep toe. Deze toename is overigens vooral te wijten aan een overall toename van het aantal alleenstaanden. Het aandeel alleenstaanden dat tot de doelgroep behoort neemt de komende jaren af als gevolg van de economische groei. De belangrijkste verandering in de woonsituatie van de doelgroep is de afname van het aantal huishoudens dat onzelfstandig woont. De nu nog onzelfstandig wonende huishoudens (veelal jongeren) komen in de toekomst naar verwachting vaker

8 IV SAMENVATTING terecht in de betaalbare huurwoningen. Dit mede doordat dit segment via de nieuwbouw vrij flink wordt uitgebreid. figuur 0-2 De doelgroep in Nijmegen in 2006 en 2015 naar huishoudentype en economisch scenario negatief scenario voorzichtig scenario positief scenario pers. 2 pers. 3+ pers. 2 pers. 3+ pers. 2+ pers. < 23 jr jr jr. 65+ jr. figuur 0-3 De woonsituatie van de doelgroep in 2006 en 2015 volgens verschillende economische scenario s negatief 2015 voorzichtig 2015 positief vrije sector vrije sector huur onzelfstandig Effecten van nieuwbouw De effecten van de differentiatie van de nieuwbouw op de woonsituatie van de doelgroep zijn anders dan die van de woningbouwaantallen - vrij beperkt. De

9 SAMENVATTING V bestaande voorraad heeft hiervoor een te groot overwicht. Daarnaast is er in dit onderzoek van uitgegaan dat de verdelingsprincipes gelijk blijven. Toch is nieuwbouw uiteraard een belangrijk sturingsinstrument. Om deze reden is in onderzoek nader verkend hoe de nieuwbouw er qua differentiatie uit zou komen te zien, als elk type huishouden (naar leeftijd, samenstelling en inkomen) in 2015 op exact gelijke wijze zou wonen als dat in 2006 het geval is. Dan blijkt dat het actuele nieuwbouwprogramma een vrij grote overmaat aan appartementen kent. Voor een deel kunnen deze worden benut om de starters te huisvesten die nu nog onzelfstandig wonen. Zeker in de sector geldt echter dat er dan nog altijd een overmaat resteert. Segmenten waarin gegeven de in de toekomst verwachte ontwikkelingen weinig gebouwd wordt, zijn de dere woningen en huurwoningen. De doelgroep in regionaal perspectief Relatief gezien wonen er in Nijmegen meer huishoudens die behoren tot de doelgroep dan in de regio. Dit is weinig verrassend gezien de studentenpopulatie en het grote aandeel alleenstaanden dat past bij de populatie van een grote stad. Toch kan hier geen volledige verklaring mee worden geboden. Ook voor bijvoorbeeld gezinnen met kinderen geldt dat Nijmegen een relatief hoog aandeel van de regionale doelgroep opvangt. De regiogemeenten gaan in hun nieuwbouwplannen uit van een erg groot aandeel betaalbare woningbouw. Als ze deze plannen ook daadwerkelijk realiseren, dan wordt het evenwicht in de regio wat meer hersteld. Naar verwachting zullen er dan duizend huishoudens behorende tot de doelgroep vanuit Nijmegen naar de aangrenzende gemeenten vertrekken. De onderzoeksvraag beantwoord De door de opdrachtgevers meegegeven centrale onderzoeksvraag voor dit onderzoek was drieledig: 1. Wat is de huidige omvang van de doelgroep in Nijmegen, 2. hoe is deze gehuisvest en 3. wat zijn realistische scenario s voor de ontwikkeling, in relatie met verwachte woningbouwontwikkelingen? De antwoorden op deze vragen luiden in het kort: 1 De omvang van de doelgroep bedraagt huishoudens inclusief de onzelfstandig wonenden en huishoudens exclusief de onzelfstandig wonenden (zie ook tabel 0-2); 2 Van de doelgroep woont 37% onzelfstandig en een kleine 45% woont in de betaalbare sociale huursector. Daarnaast woont 9% in de sector, 8% in de particuliere huur een kleine 2% in een middeldure corporatiewoning; 3 Het is de verwachting dat de doelgroep in de periode tot 2015 in aantal ongeveer gelijk van omvang zal blijven. De belangrijkste verschuiving qua woonsi-

10 VI SAMENVATTING tuatie is dat door de aanzienlijke woningbouw meer huishoudens de stap van onzelfstandig naar zelfstandig kunnen maken. Deze huishoudens komen vooral in de betaalbare huurwoningen terecht. tabel 0-2 De woonsituatie van de doelgroep in 2006 en in 2015 (volgens het voorzichtig economische scenario en het basisprogramma nieuwbouw) huur vrije sector onzelfstandig

11 INLEIDING 1 1 Inleiding 1.1 Aanleiding In Nijmegen bestaat de gewoonte om periodiek onderzoek te doen naar het wel een wee op de lokale woningmarkt. Specifieke aandacht gaat hierbij traditioneel uit naar de doelgroep van beleid. Met name deze groep wil de gemeente in samenspraak met haar partners op de woningmarkt ondersteunen. Gemeente Nijmegen en de in Nijmegen werkzame corporaties verenigd in het Platform Nijmeegse Woningcorporaties hebben afgesproken in 2007 onderzoek te verrichten naar de woonsituatie van de doelgroep. Op basis van een helder cijfermatig inzicht - inclusief de verwachtingen voor wat betreft de ontwikkeling van de doelgroep in de toekomst wordt bekeken of de prestatieafspraken tussen gemeenten en corporaties zullen worden herzien. Één van de methoden om de kansen van de doelgroep te beïnvloeden, is het in stand houden van voldoende betaalbare woningen. In stand houden moet hierbij niet letterlijk worden genomen, feitelijk gaat het ook om het toevoegen van betaalbare woningen via nieuwbouw. Op dit punt is er in het coalitieakkoord van het in 2006 gevormde college bestaande uit de PvdA, de SP en Groenlinks opgenomen dat in de nieuwbouw gestreefd wordt naar de realisatie van goedkope huurwoningen (onder de aftoppingsgrens) en goedkope woningen. Deze afspraak uit het coalitieakkoord roept de vraag op welke invloed van een dergelijke maatregel uitgaat. 1.2 Vraagstelling Voor gemeente Nijmegen en het Platform Nijmeegse Woningcorporaties is voorgaande aanleiding geweest om RIGO te vragen de omvang en de woonsituatie van de doelgroep in beeld te brengen in 2006 en Bij de toekomstverkenning voor 2015 gaat het niet alleen om het bepalen van de omvang van de doelgroep, maar ook om te kijken hoe deze gegeven een bepaald nieuwbouwprogramma naar verwachting woonachtig is.

12 2 INLEIDING Omdat Nijmegen niet als eiland kan worden beschouwd, moet hierbij tevens worden bekeken wat het effect van de woningbouw in de omliggende gemeenten is: Beuningen, Groesbeek, Heumen, Lingewaard, Ubbergen en Wijchen. Deze gemeenten worden in de rest van dit onderzoek simpelweg aangeduid als regiogemeenten. De opdrachtgevers hebben voorafgaand aan het onderzoek de volgende centrale onderzoeksvraag geformuleerd: Wat is de huidige omvang van de doelgroep in Nijmegen, hoe is deze gehuisvest en wat zijn realistische scenario s voor de ontwikkeling, in relatie met de verwachte woningbouwontwikkelingen. Bij het beantwoorden van deze vraag in het vervolg van deze rapportage wordt niet alleen ingegaan op de doelgroep, maar ook op de zogenoemde doelgroep-plus. 1.3 Leeswijzer De snelle lezer verwijzen wij door naar de samenvatting aan het begin van dit rapport. De onderzoeksresultaten zijn in dit rapport op een feitelijke wijze weergegeven. De vertaalslag naar afspraken over de benodigde omvang van de betaalbare woningvoorraad wordt bewust nog niet gemaakt. Wel is er in de rapportage naar gestreefd de feiten zo helder mogelijk weer te geven, zodat interpretatieverschillen worden voorkomen. Op deze wijze wordt een goede cijfermatige onderlegger gecreëerd voor het vervolgtraject. Het rapport kent de volgende opbouw: In hoofdstuk 2 wordt de gehanteerde onderzoeksmethode nader toegelicht, evenals de gehanteerde begrippen. In hoofdstuk 3 worden de omvang en de woonsituatie van de doelgroep in 2006 omschreven. Hoofdstuk 4 handelt over de te verwachten ontwikkelingen op het punt van demografie, economie en de woningvoorraad - in de periode tot In hoofdstuk 5 wordt omschreven welke effecten deze ontwikkelingen hebben op de omvang én de woonsituatie van de doelgroep.

13 BEGRIPPEN EN METHODEN 3 2 Begrippen en methoden 2.1 Inleiding Hoewel termen als aandachtsgroep, (primaire) doelgroep en betaalbare woningvoorraad zeer veel gebruikt worden, is vaak onduidelijk wat men hier nu exact onder verstaat. Vaak denkt men te spreken in gelijke termen, maar blijkt uiteindelijk dat de definities verschillen. In een onderzoeksrapport waarin juist dit soort termen centraal staan, ontkomt men er niet aan een prominente plek te reserveren voor het begrippenkader. Dit zeker anno 2007, omdat er de afgelopen jaren veel is veranderd in het begrippenkader, vooral ten aanzien van de doelgroep. Hetzelfde geldt voor de (meet)methode waarmee de omvang van de doelgroep wordt bepaald. Voor het eerst wordt hierbij in ieder geval op landelijk niveau gebruikgemaakt van registraties in plaats van vragenlijsten. In dit hoofdstuk worden de belangrijkste definities en de veranderingen die hierin hebben plaatsgevonden en de gehanteerde onderzoeksmethode belicht. 2.2 Doelgroepen De invoering van de basisverzekering voor de ziektekosten De definitie van de doelgroep is de afgelopen jaren vrij ingrijpend veranderd. Dit is een gevolg van de invoering van de nieuwe basisverzekering voor de ziektekosten. Voorheen werd gebruikgemaakt van de ziekenfondsgrenzen, maar deze hebben hun relevantie grotendeels verloren. De doelgroep volgens de oude definitie wordt in dit hoofdstuk aangeduid als aandachtsgroep. De Wet op de huurtoeslag De nieuwe definitie van de doelgroep is wederom gebaseerd op rijksregelgeving. Hierbij wordt de afbakening van de doelgroep afgeleid van de Wet op de huurtoeslag. Grofweg zou men de doelgroep anno 2007 kunnen definiëren als huishoudens die aanspraak kunnen maken op huurtoeslag.

14 4 BEGRIPPEN EN METHODEN In meer detail geldt het volgende: de inkomensgrenzen van de doelgroep worden ontleend aan de Wet op de huurtoeslag; er wordt daarnaast voor het eerst, conform de Wet op de huurtoeslag ook rekening gehouden met het vermogen van het betreffende huishouden; ook de woonsituatie van huishoudens wordt bij de definitie betrokken. Op dit laatste punt is de nieuwe definitie of beter: het gebruik ervan - niet geheel eenduidig. In landelijke onderzoeken en rapportages wordt ervan uitgegaan dat alle particuliere huishoudens tot de doelgroep kunnen behoren. Dit terwijl de Wet op de huurtoeslag huishoudens in onzelfstandige woonruimten (of inwonende huishoudens) uitsluit van een mogelijke toeslag. In Nijmegen rekent men traditioneel alleen de zelfstandig wonende huishoudens tot de doelgroep. Dit vooral omdat in een studentenstad als Nijmegen anders een sterk vertekend beeld zou ontstaan. In dit onderzoek is met deze traditie gebroken en worden (net als in landelijke onderzoeken) alle huishoudens zelfstandig en onzelfstandig wonend - tot de doelgroep gerekend. De omvang van de doelgroep verandert als gevolg van deze keuze in de toekomstverkenning puur en alleen als gevolg van de demografische en economische ontwikkelingen. Als alleen de zelfstandig wonenden tot de doelgroep zouden worden gerekend, zou de omvang tevens worden beïnvloed door de omvang en samenstelling van het bouwprogramma. Het ene bouwprogramma biedt namelijk meer kansen aan jongeren om zelfstandig te gaan wonen dan het andere. Cijfermatige consequenties van de nieuwe definitie Het lastige van veranderingen in definities is dat het weergeven van trends niet altijd mogelijk blijft. Dit is helaas ook het geval bij bovenstaande wijziging. In de landelijke kernpublicatie op basis van het WBO 2002 werd gesproken over een aandachtsgroep van 31%. In de nieuwe kernpublicatie Wonen op een rijtje wordt gesproken over een doelgroep van 28%. Als men deze cijfers leest dan lijkt de doelgroep te zijn afgenomen. Dit is echter een onjuiste conclusie, want volgens de nieuwe definitie bedroeg de doelgroep in 2002 niet 31%, maar 24%. Feitelijk is de doelgroep dus toegenomen van 24% naar 28%. tabel 2-1 Omvang van de doelgroep volgens de nieuwe en de oude definitie 2002 Nijmegen Nederland inclusief exclusief inclusief exclusief onzelfstandig wonenden onzelfstandig wonenden onzelfstandig wonenden onzelfstandig wonenden oude definitie 43% 37% 31% 30% nieuwe definitie 35% 30% 24% 22% 2006 nieuwe definitie 38% 31% 28% 26% Bron: WBO 2002, WoON 2006

15 BEGRIPPEN EN METHODEN 5 Voor Nijmegen geldt een soortgelijk verschil. Uit het WoningBehoefteOnderzoek 2002/2003 van de gemeente Nijmegen 1 blijkt dat in % van de zelfstandig wonende huishoudens tot de aandachtsgroep behoort (zie ook tabel 2-1). Echter, volgens de nieuwe definitie behoorde destijds niet meer dan 30% tot de doelgroep. Uit dit onderzoek blijkt dat de doelgroep in 2006 bestaat uit 31% van de zelfstandig wonende huishoudens. Als we terugkijken naar het verleden is er dus geen sprake van een afname van de doelgroep (van 37% naar 31%) maar van een toename van 30% naar 31%. De doelgroep-plus De doelgroep-plus is in dit onderzoek gedefinieerd als huishoudens die onvoldoende in staat zijn zich op de reguliere markt te begeven. Bij het afbakenen van de doelgroep-plus is alleen rekening gehouden met inkomen, waarbij een maximumgrens is gesteld op (besteedbaar jaarinkomen). Bij deze afbakening is geen rekening gehouden met het eventuele vermogen van huishoudens (al dan niet geïnvesteerd in de eigen woning). 2.3 Het aanbod Ook over prijsklassen bestaan vaak misverstanden. Wat is in Nijmegen, kan in Amsterdam best wel eens als worden beschouwd. In Nijmegen wordt de grens van gelegd op en de grens van op Alle categorieën boven deze grens, - zijn in dit onderzoek samengenomen omdat deze categorieën naar verwachting slechts een beperkte rol spelen bij de opvang van de doelgroep. tabel 2-2 De gehanteerde segmentering naar prijsklasse (prijspeil ) Koop < tot >/= Huur < tot 615 vrije sector >/= 615 In de huursector is de grens van de betaalbare voorraad gesteld op 485 per maand, de eerste aftoppingsgrens (voor een- en tweepersoonshuishoudens). De grens van het middensegment is gesteld op 615. Alles boven deze grens noemen we vrije sector. voetnoot 1 WoningBehoefteOnderzoek 2002/2003 Nijmegen, februari/juli 2004, Afdeling Onderzoek en Statistiek.

16 6 BEGRIPPEN EN METHODEN 2.4 Methoden Van WBO naar WoON Het landelijke WBO was ooit bedoeld als opvolger van de landelijke volkstellingen. Het onderzoek had dan ook lange tijd als belangrijk doel het vergaren van kwantitatieve informatie over het aantal woningen en huishoudens. Anno 2006 is dit een achterhaalde doelstelling, want via de GBA en het Kadaster en diverse andere (CBS) registraties zijn de meeste cijfers al bekend. Met de overgang naar het WoON is de nadruk meer op het achterhalen van kwalitatieve (achtergrond) informatie komen te liggen. Een logisch gevolg van de trend die met de afgelopen WBO s al was ingezet. Meer dan voorheen is bij het WoON gebruikgemaakt van bestaande registraties, terwijl tegelijkertijd de omvang van de steekproef iets is teruggebracht. In het kader van dit onderzoek is het vooral van belang dat de inkomens in het WoON niet langer zijn gebaseerd op de in veel gevallen niet helemaal betrouwbare antwoorden van respondenten, maar op feitelijke registraties van de belastingsdienst. Daarnaast is het door de koppeling van belastinggegevens mogelijk geworden rekening te houden met het vermogen van huishoudens een mogelijkheid waarvan bij het benoemen van de doelgroep zoals eerder gezegd dankbaar gebruik is gemaakt. Het gebruik van bestaande registraties In het nieuwe WoON wordt meer dan voorheen geleund op bestaande registraties. Dit niet alleen voor wat betreft de inhoudelijke vulling (zoals het koppelen van gegevens van de belastingsdienst), maar ook bij weging van bestanden. Middels wegingprocedures worden de verhoudingen in het enquêtebestand kloppend gemaakt met de landelijke randtotalen (die worden ontleend aan registraties). Ook in het onderhavige onderzoek is een dergelijke wegingprocedure toegepast. Hierbij hebben we eerst een selectie gemaakt uit het WoON-bestand. Hierbij zijn uiteraard de cases uit Nijmegen zelf geselecteerd, aangevuld met enkele cases uit gemeenten die grote gelijkenissen vertonen met Nijmegen. 2 Het zo verkregen bestand is via een Iteratief Proportionele Fit (IPF) herwogen zodat de aantallen in het bestand exact overeenkomen met de Nijmeegse randtotalen (voor wat betreft huishoudens en woningen). Het via deze weg verkregen databestand vormt de basis voor de in dit onderzoek weergegeven analyses. voetnoot 2 In het WoON zitten 392 cases die woonachtig zijn in Nijmegen, waarvan er 320 zelfstandig wonen. Deze steekproefomvang is te klein om representatieve uitspraken te doen. Vandaar dat de selectie van Nijmeegse cases is verrijkt met gegevens uit referentiegebieden.

17 DE SITUATIE IN De situatie in Inleiding Bij de raming van de omvang en samenstelling van de doelgroep is zoals gezegd zoveel mogelijk uitgegaan van harde gegevens, uit bestaande registraties. Hierbij zijn vooral de huishoudensamenstelling van de Nijmeegse bevolking en de samenstelling van de woningvoorraad van belang. Deze harde randtotalen worden besproken in paragraaf 3.2. In de hierop volgende paragraaf wordt een beeld geschetst van de omvang en samenstelling van de doelgroep. Hierbij worden de regiogemeenten als referentie meegenomen, waardoor een helder beeld ontstaat van de rol die Nijmegen als centrale stad in de regio vervult. Nadat de doelgroep is belicht, wordt kort ingegaan op de doelgroep-plus. Vervolgens wordt het hoofdstuk afgesloten met een beknopte samenvatting. 3.2 De harde randtotalen De huishoudens Op 1 januari 2006 wonen in de gemeente Nijmegen particuliere huishoudens van vijftien jaar en ouder (bron:cbs). Een particulier huishouden bestaat volgens de definitie van het CBS uit een of meer personen die alleen of samen in een woonruimte zijn gehuisvest en zelf in hun dagelijks onderhoud voorzien. 3 In de regiogemeenten wonen tezamen particuliere huishoudens. In figuur 3-1 staat de samenstelling van deze huishoudens naar type en leeftijd weergegeven. voetnoot 3 Naast particuliere huishoudens onderscheidt het CBS de bevolking in institutionele huishoudens, die bestaat uit personen voor wie in huisvesting en in dagelijkse levensbehoeften door derden bedrijfsmatig wordt voorzien. Het betreft onder meer personen in verzorgingshuizen, verpleeghuizen en psychiatrische inrichtingen.

18 8 DE SITUATIE IN 2006 figuur 3-1 Huishoudensamenstelling in Nijmegen en de regio op 1 januari % % % 10% abs. Nijmegen abs. Regio perc. Nijmegen perc. Regio 5% % 0 Alleenstaand Samenwonend Gezin Alleenstaand Samenwonend Gezin Alleenstaand Samenwonend Gezin Alleenstaand Samenwonend Gezin 15 tot 23 jaar 23 tot 44 jaar jaar 65 jaar e.o. Bron: CBS Nijmegen kenmerkt zich zoals veel grote steden - door een relatief jonge bevolking, met relatief veel alleenstaande huishoudens. De alleenstaande 23- t/m 44- jarigen vormen in Nijmegen de grootste groep. Ook de 15- t/m 22-jarigen zijn goed vertegenwoordigd, terwijl deze groep in de regio maar zeer beperkt vertegenwoordigd is. In andere woorden: de studentenpopulatie is duidelijk zichtbaar in de leeftijdsopbouw van de huishoudens. Ook is duidelijk dat gezinnen met kinderen vaker in de regiogemeenten wonen dan in het stedelijke Nijmegen. De woningvoorraad De woningvoorraad in Nijmegen bestaat uit woningen (bron: WOZregistratie). De regio kent een woningvoorraad van woningen. Het aantal huishoudens is zeker in Nijmegen groter dan het aantal woningen. Dit heeft wederom te maken met de studentenpopulatie die grotendeels in zogenoemde onzelfstandige woonruimten of bewoonde andere ruimten (BAR) verblijft. Deze categorie is in dit onderzoek als apart woontype meegenomen. In gaat het in 2006 om huishoudens die onzelfstandig wonen. In de analyses zijn hierbij opgeteld de woningen die zich moeilijk laten indelen bij een bepaald woningtype (woningen boven winkels bijvoorbeeld). De samenstelling van dit deel van de voorraad is divers en voor een belangrijk deel geldt dat de populatie overeenkomt met die van de onzelfstandige woonruimten. In komt de categorie onzelfstandig en overige woningen uit op eenheden. In de regio bedraagt dit aantal slechts wooneenheden. In figuur 3-2 staat de verdeling van de woningvoorraad naar eigendomsverhouding, vorm en prijs. Uit de figuur komt wederom het standaardverschil tussen stad

19 DE SITUATIE IN en platteland naar voren: terwijl in Nijmegen de goedkope huursector sterk vertegenwoordigd is, geldt dit in de regio voor de dere (luxe) woningen. figuur 3-2 Woningvoorraad 2006 in Nijmegen en de regio 50% % % % 30% 25% 20% 15% abs. Nijmegen abs. Regio perc. Nijmegen perc. Regio 10% % % 0 vrije sector vrije sector part. huur eg part. huur mg onzelf.+ overig eg mg eg mg sociale huur overig Bron: Nijmegen: Gemeente Nijmegen, Regiogemeenten: CBS en WoON figuur 3-3 Woonsituatie van de Nijmeegse huishoudens in % 90% 80% 70% 60% onzelfstandig / overig huur huur 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2+ pers. 2 pers. 3+ pers. 2 pers. 3+ pers. 2+ pers. < 23 jr jr jr. 65+ jr. Bron: WoON 2006, Gemeente Nijmegen, CBS; Bewerking RIGO

20 10 DE SITUATIE IN 2006 Woonsituatie van huishoudens Een van de belangrijkste toegevoegde waarden van het WoON en andere woningmarktonderzoeken is dat er een één-op-één-relatie kan worden gelegd tussen huishoudens en woningen (met elk hun eigen specificaties). In andere woorden: de woonsituatie van huishoudens kan in kaart worden gebracht. In dit onderzoek is op basis van een selectie van cases (zie ook hoofdstuk 2) een referentietabel opgesteld. Deze referentietabel is als basis genomen voor de verdeling van de huishoudens over de woningen. Op basis van deze tabel en de eerder in deze paragraaf besproken randtotalen voor de gemeente Nijmegen is een gedetailleerde raming gemaakt van de woonsituatie van de Nijmeegse huishoudens. Het resultaat van deze exercitie staat weergegeven in bijlage 0 en is samengevat in figuur 3-3. De figuur laat duidelijk zien dat het vooral de jongeren zijn die onzelfstandig wonen, terwijl de gezinnen in de middelbare leeftijd vooral in de sector te vinden zijn. 3.3 De doelgroep Omvang en samenstelling Van het aantal huishoudens behoort in Nijmegen 38% tot de doelgroep. Kijken we alleen naar de zelfstandig wonende huishoudens (exclusief overig woningtype) dan bedraagt dit aandeel 31%. Van de huishoudens die in onzelfstandige woonruimte wonen, behoort maar liefst 66% tot de doelgroep. tabel 3-1 De omvang en samenstelling van de doelgroep in Nijmegen (alleen zelfstandig wonenden exclusief overig woningtype) alle huishoudens zelfstandig wonende huishoudens A B C (= B / A) D E F (= E / D) aantal huishoudens aantal doelgroep aandeel doelgroep aantal huishoudens aantal doelgroep aandeel doelgroep < 23 jr ,3% ,1% 2+ pers ,4% ,9% jr ,2% ,7% 2 pers ,8% ,9% 3+ pers ,7% ,7% jr ,8% ,9% 2 pers ,7% ,5% 3+ pers ,0% ,9% 65+ jr ,0% ,9% 2+ pers ,4% ,1% ,2% ,8% Bron: WoON 2006, bewerking RIGO

21 DE SITUATIE IN In absolute aantallen bestaat de doelgroep in Nijmegen uit huishoudens, waarvan er ruim zelfstandig wonen. Voor het grootste deel bestaat de doelgroep uit alleenstaanden. In gaat het om alleenstaande huishoudens die tot de doelgroep behoren, 69% van de totale doelgroep. Een belangrijk deel van deze alleenstaanden woont onzelfstandig, als alleen naar de zelfstandig wonende doelgroep wordt gekeken is 49% alleenstaand. Het gaat hier om alleenstaanden in verschillende leeftijden, zowel jong als oud. figuur 3-4 De huishoudensamenstelling van de doelgroep in Nijmegen (2006) 65+ jr. 13% 2+ pers. 65+ jr. 6% < 23 jr. 21% 3+ pers jr. 6% 2 pers jr. 3% 2+ pers. < 23 jr. 3% jr. 11% 3+ pers jr. 11% 2 pers jr. 2% jr. 24% Bron: WoON 2006, bewerking RIGO Het aandeel van het aantal huishoudens dat tot de doelgroep behoort (zie tabel 3-1) is veruit het grootst onder de jongeren. Van de huishoudens onder de 23 jaar behoort meer dan 80% tot de doelgroep. Het gaat hier vooral om studenten, die nog aan hun maatschappelijke carrière moeten beginnen. Ook bij alleenstaande 65-plussers is het aandeel dat tot de doelgroep behoort hoog: 51%. De sterke samenhang tussen de leeftijd en het aandeel dat tot de doelgroep behoort, maakt dat demografische ontwikkelingen van groot belang zijn voor de toekomstige ontwikkeling van de doelgroep. In hoofdstuk 4 en 5 gaan we hier nader op in. De woonsituatie van de doelgroep Zeker in de jongere leeftijdsklassen woont een belangrijk deel van de doelgroep in onzelfstandige woonruimten. Deze studenten zijn voor een belangrijk deel verantwoordelijk voor het gegeven dat in 37% van de Nijmeegse doelgroep onzelfstandig woont. De overige doelgroep woont vooral in de betaalbare sociale huursector: 37% (78% als we alleen kijken naar de zelfstandig wonenden). Daarnaast woont 9% in de sector, 8% in de particuliere huursector. Een kleine 2% van de doelgroep woont in een middeldure corporatiewoning. In bijlage 0 staat een meer gedetailleerd beeld gegeven van de woonsituatie van de Nijmeegse doelgroep.

22 12 DE SITUATIE IN 2006 figuur 3-5 De woonsituatie van de doelgroep, naar huishoudentype 100% 90% 80% 70% 60% sociale huur sociale huur sociale huur particuliere huur onzelfstandig / overig 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2+ pers. 2 pers. 3+ pers. 2 pers. 3+ pers. 2+ pers. < 23 jr jr jr. 65+ jr. Bron: WoON 2006, bewerking RIGO De doelgroep-plus In Nijmegen behoort 42% van de huishoudens tot de doelgroep-plus. Tezamen met de doelgroep zelf, behoort dus 80% van de Nijmeegse huishoudens tot een van de doelgroepen (zie ook figuur 3-6). Hierbij geldt uiteraard voor de doelgroep-plus dat deze lang niet altijd specifieke beleidsaandacht nodig heeft. Wel geldt dat deze groep met de huidige woningprijzen moeite heeft om een woning te bemachtigen en derhalve (deels) op de huursector is aangewezen. Dit uiteraard voor zover men op dit moment nog geen woning bezit, waarover later meer. Als de samenstelling van de doelgroep-plus wordt vergeleken met die van de doelgroep, dan valt vooral op dat de jongeren ontbreken (zie ook figuur 3-7). De doelgroep-plus bestaat veelal uit huishoudens in de leeftijd van 23 tot 45 jaar (48%) en 45 tot 65 jaar (30%).

23 DE SITUATIE IN figuur 3-6 De Nijmeegse huishoudens naar doelgroep, doelgroep-plus en overige huishoudens 100% 90% 80% overige huishoudens doelgroep-plus doelgroep 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2+ pers. 2 pers. 3+ pers. 2 pers. 3+ pers. 2+ pers. < 23 jr jr jr. 65+ jr. Bron: WoON 2006, bewerking RIGO figuur 3-7 De samenstelling van de doelgroep en de doelgroep-plus in Nijmegen 35% 30% doelgroep (n = ) doelgroep-plus (n = ) 25% 20% 15% 10% 5% 0% 2+ pers. 2 pers. 3+ pers. 2 pers. 3+ pers. 2+ pers. < 23 jr jr jr. 65+ jr. Bron: WoON 2006, bewerking RIGO

24 14 DE SITUATIE IN 2006 figuur 3-8 De woonsituatie van de doelgroep-plus, naar huishoudentype 100% 80% 60% sociale huur sociale huur sociale huur particuliere huur onzelfstandig / overig 40% 20% 0% 2+ pers. 2 pers. 3+ pers. 2 pers. 3+ pers. 2+ pers. < 23 jr jr jr. 65+ jr. Bron: WoON 2006, bewerking RIGO Het aandeel dat onzelfstandig woont, ligt bij de doelgroep-plus vanwege het ontbreken van de studentenpopulatie uiteraard lager dan bij de doelgroep. Van de doelgroep-plus woont (slechts) 16% onzelfstandig. Het merendeel van de zelfstandig wonenden woont in de betaalbare sociale huur (35%). Ook vinden we de doelgroep-plus relatief vaak terug in de sector (30%) en de particuliere huursector (15%, zie ook figuur 3-8). 3.4 De doelgroep in perspectief Het landelijk gemiddelde Uit de landelijke kernpublicatie Wonen op een rijtje blijkt dat van de Nederlandse huishoudens 28% tot de doelgroep behoort. Het Nijmeegse aandeel van 38% ligt hiermee ruim boven het landelijk gemiddelde. Hierbij geldt dat Nijmegen geen uitzondering onder de Nederlandse steden is. In figuur 3-9 is te zien dat het aandeel in Nijmegen tussen het gemiddelde van de G4 en de G27 in ligt. Kortom: het aandeel is vrij goed vergelijkbaar met andere steden in het land. In de figuur is tevens te zien dat hetzelfde geldt voor de doelgroep-plus.

25 DE SITUATIE IN figuur 3-9 Omvang van de doelgroep en doelgroep-plus in Nijmegen, de regiogemeenten, de G4 en G27 en Nederland 90% 80% doelgroep-plus doelgroep 70% 60% 42% 42% 42% 50% 43% 40% 43% 30% 20% 10% 38% 19% 28% 39% 34% 0% Nijmegen Regio Nederland G4 G27 Bron: WoON 2006, bewerking RIGO De regionale spreiding De figuur laat tevens zien dat in Nijmegen een relatief groot deel van de regionale doelgroep woonachtig is. In de regiogemeenten ligt het aandeel huishoudens dat tot de doelgroep behoort vele malen lager, rond de 19%. Voor een belangrijk deel kunnen de verschillen tussen stad en platteland worden verklaard door de samenstelling van de woningvoorraad en de typische stadsbevolking van Nijmegen (met relatief veel alleenstaanden). Echter, in figuur 3-10 is te zien dat hiermee geen volledige verklaring voor het verschil is gevonden. Bij elk van de onderscheiden huishoudentypen ligt het aandeel dat tot de doelgroep behoort in Nijmegen hoger dan in de regiogemeenten. Kortom: Nijmegen vervult een belangrijke rol in de regionale opvang van de lagere inkomens.

26 16 DE SITUATIE IN 2006 figuur 3-10 De doelgroep en doelgroep-plus als aandeel van het aantal huishoudens naar huishoudensamenstelling in Nijmegen en de regiogemeenten 100% 90% 80% nijmegen doelgroep-plus nijmegen doelgroep regio doelgroep-plus regio doelgroep 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 1 pers. 2+ pers. 1 pers. 2 pers. 3+ pers. 1 pers. 2 pers. 3+ pers. 1 pers. 2+ pers. < 23 jr jr jr. 65+ jr. Bron: WoON 2006, bewerking RIGO

27 TOEKOMSTIGE ONTWIKKELINGEN 17 4 Toekomstige ontwikkelingen 4.1 Inleiding Voor de toekomstige ontwikkeling van de woonsituatie van de doelgroep zijn verschillende zaken van belang. Ten eerste zijn dat de demografische ontwikkelingen. Eerder hebben we immers gezien dat onder jongeren en oudere alleenstaanden het aandeel dat tot de doelgroep hoort hoger is dan in andere leeftijdsklassen. Ten tweede zijn natuurlijk de economische ontwikkelingen van belang. Meer specifiek: de mate waarin de economische ontwikkelingen leiden tot inkomensstijgingen. Ten slotte is daar waar het gaat om de woonsituatie van de doelgroep, uiteraard van belang hoe de woningvoorraad zich ontwikkelt. In deze paragraaf worden de verwachte ontwikkelingen op bovenstaande punten omschreven. In het volgende hoofdstuk komen de effecten van de geschetste ontwikkelingen op de omvang, samenstelling en woonsituatie van de doelgroep aan de orde. 4.2 Demografische ontwikkelingen Bij de ontwikkeling van de woningvoorraad en het aantal huishoudens wordt gebruikgemaakt van de ontwikkelingen volgens de meest recente gemeentelijke prognose. Deze prognose is opgesteld op basis van de meest recente inzichten in het verloop en de samenstelling van de nieuwbouw (vooral op de Waalsprong). De gemeentelijke bevolkingsprognose eindigt in aantal inwoners en niet in huishoudens. Om de slag van inwoners naar huishoudens te maken, is gebruikgemaakt van de actuele headshiprates in de gemeente (het aandeel huishoudens met leeftijdscohort dat een zelfstandig huishouden voert). Deze headshiprates zijn voor 2015 opgehoogd met de landelijke trend op het gebied van individualisering en extramuralisering. Via deze weg is berekend dat het aantal huishoudens volgens de gemeentelijke prognose met toeneemt.

28 18 TOEKOMSTIGE ONTWIKKELINGEN De belangrijkste toename vindt plaats in de categorie alleenstaanden in de leeftijd van 45 tot 65 jaar. Deze alleenstaanden wonen op dit moment veelal al in Nijmegen, maar vallen nu nog in een jongere leeftijdscategorie. Ook de andere huishoudentypen in de leeftijd van 45 tot 65 jaar nemen in aantal toe en hetzelfde geldt voor het aantal ouderen. Het gaat te ver om te zeggen dat Nijmegen in het komend decennium flink gaat vergrijzen, maar er is wel sprake van een wezenlijke toename van het aantal huishoudens in de leeftijdsklassen boven de 45 jaar. Ook onder 45 jaar neemt het aantal huishoudens in aantal toe, maar in mindere mate. De toename die er is, heeft vooral betrekking op het aantal alleenstaanden en het betreft voor een belangrijk deel studenten. figuur 4-1 De ontwikkeling van het aantal huishoudens naar type in Nijmegen toename Alleenstaand Samenwonend Gezin Alleenstaand Samenwonend Gezin Alleenstaand Samenwonend Gezin Alleenstaand Samenwonend Gezin aantal huishoudens toename tot 23 jaar 23 tot 44 jaar jaar 65 jaar e.o. Bron: Gemeente Nijmegen, bewerking RIGO 4.3 Economische ontwikkelingen Voor wat betreft de economische ontwikkelingen is aangesloten bij de meest recente middellange termijnverkenning van het CPB. Terwijl het CPB normaal gesproken werkt met meerdere scenario s, is vanwege de vroegtijdige verkiezingen in de meest recente verkenning alleen een voorzichtig scenario doorgerekend. In tabel 4-1 staat de door het CPB verwachte krachtontwikkeling gedurende de periode weergegeven. Overall verwacht het CBP een jaarlijkse toename van de kracht van 0,75%. De reële inkomensstijging is echter hoger en ligt volgens het CPB rond de 1,5%. Het verschil tussen beide percentages wordt veroorzaakt door de verwachte stijging van de zorgpremies, die de kracht remmen.

29 TOEKOMSTIGE ONTWIKKELINGEN 19 tabel 4-1 Verwachte krachtontwikkeling voor de periode (procentpunten, voorzichtig scenario) 2 persoonshuishoudens met of zonder kinderen alleenverdiener tweeverdiener alleenstaand (inclusief alleenstaande ouders) alle huishoudtypen loon uit arbeid 0,92 1,00 0,92 1,00 uitkeringsgerechtigden 0,88 1,00 1,00 1,00 65-plussers 0,75 0,63 0,50 0,50 0,75 Bron: CPB, bewerking RIGO In dit onderzoek is gewerkt met de reële inkomensstijging. Dit omdat de inkomensgrenzen in de Wet op de huursubsidie worden aangepast op basis van de consumentenprijsindex (CPI-gestandaardiseerd). In het boodschappenmandje waarop deze index is gebaseerd, is de zorgpremie niet opgenomen, waardoor de grenzen van de doelgroep niet worden aangepast als de zorgpremies stijgen terwijl de prijzen in de supermarkt gelijk blijven. Naast het voorzichtige scenario van het CPB zijn door RIGO twee andere scenario s doorgerekend: Een positief scenario, waarbij is uitgegaan van een reële inkomensgroei van 2,0%; Een negatief scenario, waarbij is uitgegaan van een reële inkomensgroei van 1,0%. Via deze scenario s worden de bandbreedten geschetst waarbinnen de doelgroep zich naar verwachting zal gaan ontwikkelen. 4.4 De woningvoorraad Bij de ontwikkeling van de woningvoorraad en het aantal huishoudens wordt zoals gezegd gebruikgemaakt van de ontwikkelingen volgens de meest recente gemeentelijke prognose. In samenspraak met de opdrachtgevers is besloten voor wat betreft de ontwikkeling van de woningvoorraad naast dit basisscenario twee andere scenario s te plaatsen. Dit gekoppeld aan de economische scenario s zoals omschreven in de voorgaande paragraaf. Bij een negatief economisch perspectief past een bouwprogramma waarbij een grotere rol is weggelegd voor de corporaties die ondanks economische tegenwind toch gewoon doorbouwen. Bij dit scenario zal een groter aandeel in het betaalbare segment worden gebouwd. Bij een optimistisch economisch perspectief is een grotere rol weggelegd voor de marktpartijen. In dit scenario verschuift de nadruk van het goedkope/betaalbare segment naar de dere klassen. Om te achterhalen welke aandelen in de Nijmeegse context reëel zijn, is teruggekeken naar verleden. In figuur 4-2 is de bijdrage van de sociale bouwers aan de

30 20 TOEKOMSTIGE ONTWIKKELINGEN totale nieuwbouwproductie sinds 1975 weergegeven. Tussen 1980 en 1985 is duidelijk zichtbaar dat ten tijde van de oliecrisis begin jaren tachtig, de sociale opdrachtgevers (landelijk) de nieuwbouw (mede) hebben getrokken. In de periode met economische groei die daarop volgde, nam de bijdrage van de sociale opdrachtgevers af omdat marktpartijen vaker het voortouw namen. figuur 4-2 Ontwikkeling van het BBP en de nieuwbouwproductie door sociale opdrachtgevers in Nederland en Nijmegen 7 70% 6 60% 5 50% jaarmutatie BBP 40% 30% 20% aandeel sociaa 10% 0% -10% BBP (jaarmutatie) aandeel sociale opdrachtgevers (NL) aandeel sociale opdrachtgevers (Nijmegen) Bron: CPB en CBS, bewerking RIGO Kortom: er is het verleden duidelijk sprake geweest van een anticyclische beweging. Hierbij moet wel opgemerkt worden dat in landelijke totalen ook de effecten van de brutering duidelijk zichtbaar zijn. Sinds de corporatiesector is verzelfstandigd, volgt de nieuwbouwproductie steeds meer de economische golfbewegingen. Overigens geldt hierbij wel dat zeker voor de laatste jaren het voor de ambtenaar die de nieuwbouwwoningen registreert steeds lastiger wordt een toegelaten instelling te onderscheiden van een particuliere ontwikkelaar. Deze opereren immers steeds vaker in consortia, waardoor de grenzen enigszins vervagen. In Nijmegen heeft de anticyclische trend langer doorgezet dan landelijk. Zo is hier de crisis in het begin van de jaren negentig nog duidelijk beantwoord met een toename van de bijdrage van de sociale verhuurders aan de bouwproductie. Overigens is de bijdrage van de sociale verhuurders aan de bouwproductie in Nijmegen altijd groter geweest dan het landelijk gemiddelde, ook al zijn de percentages de laatste jaren wel (sterk) naar elkaar toegegroeid. Het is moeilijk voorspellingen te doen over het verloop van de woningbouw in de toekomst. Wel is duidelijk dat de bijdrage van de sociale verhuurders het afgelopen

31 TOEKOMSTIGE ONTWIKKELINGEN 21 decennium in Nijmegen geschommeld heeft tussen de 50% en 20%. Deze marges zijn overgenomen in de bouwscenario s: 50% betaalbare/goedkope woningbouw in het negatieve economische scenario; 20% betaalbare/goedkope woningbouw in het positieve economische scenario. Feitelijk wordt de woningbouwproductie natuurlijk door veel meer zaken beïnvloed dan de economische groei. Het beschikbaar komen van nieuwe bouwlocaties, de grondposities op deze locaties, het gemeentelijk beleid, etc. etc. zijn natuurlijk van even groot en wellicht zelfs groter belang. Daarnaast geldt dat het ook logisch is te veronderstellen dat niet alleen het aandeel sociaal, maar ook het aantal gebouwde woningen varieert per economisch scenario (in de hier benoemde scenario s blijft het aantal toegevoegde woningen gelijk). Het gaat dan ook om theoretische scenario s, met als doel de effecten van mogelijke wijzigingen in het bouwprogramma inzichtelijk te maken. In onderstaande tabel staat het programma volgens de verschillende scenario s gedetailleerd weergegeven. tabel 4-2 Varianten in de nieuwbouwscenario s voorzichtig economisch scenario (basisprogramma) negatief economisch scenario positief economisch scenario abs. perc. abs. perc. abs. perc % % % % % % % % % eg 526 4% 867 6% 347 2% % % % % % % mg % % 815 6% % % % % % % huur eg 79 1% 130 1% 52 0% 401 3% 288 2% 460 3% vrije sector 32 0% 23 0% 37 0% mg % % % % 728 5% % vrije sector 87 1% 62 0% 100 1% % % % Bron: Gemeente Nijmegen (basisprogramma), bewerking RIGO

32 22 TOEKOMSTIGE ONTWIKKELINGEN De categorie onzelfstandige wooneenheden De gemeentelijke bevolkingsprognose eindigt in aantal inwoners en niet in huishoudens. Via headshiperates is berekend dat de gemeente uitgaat van een toename van het aantal huishoudens met Deze toename is lager dan het aantal woningen dat wordt toegevoegd. Dit betekent dat volgens de gemeentelijke prognose meer huishoudens erin slagen een zelfstandige woonruimte te bemachtigen (de tekorten worden voor een deel opgelost). Ook neemt als gevolg van de extramuralisering het aandeel ouderen dat onzelfstandig in verzorgings- en verpleeghuizen - woont af. In neemt bij gevolg het aantal huishoudens dat onzelfstandig woont af met Hierbij geldt uiteraard de kanttekening dat het goed kan zijn dat de ontspanning op de (on)zelfstandige woningmarkt in het ouderlijk huis wonende jongeren ertoe beweegt om op jongere leeftijd dan nu het geval is een zelfstandig huishouden te gaan vormen. Zo kan de ontspanning op de woningmarkt dus ook leiden tot meer huishoudens. Regionale ontwikkelingen Uiteraard is Nijmegen geen eiland en zijn ook de ontwikkelingen in de regio van belang. Hierbij wordt in dit onderzoek qua nieuwbouwaantallen aangesloten bij de Primosprognoses voor deze gemeenten. Voor wat betreft de differentiatie van de nieuwbouw, wordt aangesloten bij door het KAN aangeleverde gegevens. In onderstaande tabel is aangegeven tot welke veranderingen in de samenstelling van de woningvoorraad deze nieuwbouw leidt. Uit de tabel blijkt het voornemen van de regiogemeenten om een vrij sociaal programma te realiseren, met bijna 50% betaalbare woningen. In het volgende hoofdstuk wordt bekeken welke gevolgen een dergelijk sociaal programma heeft voor de regionale spreiding van de doelgroep. tabel 4-3 Ontwikkeling van de woningvoorraad in de regio volgens de prognose van Primos en het nieuwbouwprogramma volgens het KAN (Perc.) betaalbare huur % goedkope % overig % % Bron: Primos en het KAN, bewerking RIGO