Trendanalyse woningcorporaties Duurzaam de toekomst in

Transcriptie

1 Trendanalyse woningcorporaties Duurzaam de toekomst in

2 Deloitte Insight: trendanalyse woningcorporaties Redactie: drs. L.A. Goossens-Kloek RA F.A.J. van Kuijck RA RO EMIA mr. drs. R.P. Wiersma Auteurs: M. de Jong MSc H.E de Winter V.V. Jongbloed MSc E.J.N. Jungheim RA MSc N.C. Meerkerk MSc A.W. Pinas MSc drs. J. Schot RA drs. M. Trouwborst RA CISA R.R.M. van der Knaap MSc J.C. van der Wal MSc S.E. van Gijzen MSc M. Warning AA De auteurs zijn allen werkzaam bij Deloitte. De auteurs zijn zich volledig bewust van hun taak een zo betrouwbaar mogelijke uitgave te verzorgen. Niettemin kunnen zij geen aansprakelijkheid aanvaarden voor onvolledigheden en/of onjuistheden die eventueel in deze uitgave voorkomen. Alle rechten zijn voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd of openbaar gemaakt zonder voorafgaande toestemming van de uitgever. In deze uitgave is gebruik gemaakt van foto s van Ronald Tilleman en copyright ligt bij hem. Deloitte, december 2015

3 Voorwoord De wereld van en waarin woningcorporaties opereren is sterk in beweging en staat in de maatschappelijke belangstelling. Dit geldt zowel voor de sector als geheel, voor de individuele woningcorporaties, de toezichthouders en zeker ook voor de accountants. Deze toegenomen aandacht heeft verschillende oorzaken. Factoren belangstelling woningcorporaties Maatschappelijke aandacht Op 30 oktober 2014 heeft de parlementaire enquêtecommissie Woningcorporaties haar eindrapport Ver van huis gepresenteerd. De enquêtecommissie heeft onderzoek gedaan naar diverse incidenten in de sector en is onder andere op zoek gegaan naar het antwoord op de vraag: hoe deze incidenten konden gebeuren. De enquêtecommissie onderkent in de beantwoording van deze vraag vier thema s: Gedrag, Governance, Geld en Grenzen. Naar aanleiding van de enquête is een aantal voorstellen gedaan en zijn maatregelen getroffen om woningcorporaties meer te laten terugtreden naar de kerntaken, het versterken van het intern en extern toezicht en het nadrukkelijker geven van een rol aan de huurders en de gemeenten. Veranderingen in wetgeving De veranderingen in de wetgeving zijn talrijk. Onderstaand een verloop van de afgelopen jaren rondom een aantal ontwikkelingen: Oktober 2012 regeerakkoord Van regeerakkoord naar wet April 2013 commissie Dekker Augustus 2013 afspraken AEDES-kabinet September 2014 CIE. De Gaay Fortman Eind 2014 parlementaire enquête Begin e Kamer & AMVB 1 juli invoering woningwet Februari 2013 woonakkoord Mei 2013 uitgelekte mei novelle Juni 2014 novelle naar kamer Najaar 2014 beweging naar kamer December 2014 novelle in 2e Kamer 19 juni BTIV + 1e MR. Januari 2016 nieuw toezicht Vanuit het bovenstaande zijn woningcorporaties hard aan de slag met de implementatie van de implicaties van de Woningwet in haar organisatie. De implicaties zijn groot en bepalen in hoge mate de bestuurlijke agenda. Woningcorporaties moeten zich onder meer (her)bezinnen op een aantal activiteiten (Splitsing DAEB versus Niet-DAEB), verdienmodel (Passend toewijzen), sturing (Marktwaarde en Assetmanagement) en aanpassen spelregels en richtlijnen (bijvoorbeeld investeringsstatuut). Deloitte Insight: trendanalyse woningcorporaties 3

4 Financiële situatie en continuïteit Woningcorporaties en andere sociale verhuurders moeten vanaf 2013 verhuurderheffing betalen. De verhuurderheffing kost woningcorporaties en particuliere verhuurders in de sociale sector in 2014 ruim 1,1 miljard. Dat bedrag loopt op tot 1,7 miljard in Woningcorporaties zullen naar verwachting hierdoor minder kunnen investeren, hun bedrijfskosten verlagen en huren verhogen. Door de economische crisis hebben tal van woningcorporaties ook stevig moeten afboeken op koopwoningen en grondposities. Door het terugtrekken naar de kerntaak is het aantal verdienmogelijkheden voor woningcorporaties afgenomen. Hiertegenover staat dat de risico s als gevolg van beperken van bouwactiviteiten door woningcorporaties afgenomen lijken te zijn. Ook hebben woningcorporaties de voorbije jaren meer mogelijkheden gekregen om huren te verhogen. Of dit laatste gelet op de doelgroep een duurzaam en hanteerbaar model blijkt te zijn, is de vraag. Maatschappelijke opgave Uit een onderzoek van de NOS en een onderzoek van de Woonbond en Aedes blijkt dat circa huishoudens te veel verdienen om in een sociale huurwoning te wonen. Tevens blijkt dat nog eens ruim huurders eigenlijk te duur wonen in relatie tot hun inkomen. Zij krijgen daardoor meer huurtoeslag. Ruim een kwart van alle huurders is scheefwoner. Dit zijn zowel mensen die in een te goedkoop huis wonen, als huurders in een te dure woning. Voeg daar nog eens bij de huisvesting van de statushouders en de reeds bestaande wachtlijsten en het mag duidelijk zijn dat er spanning is op de woningmarkt, wat vraagt om een duidelijke vastgoedstrategie. Database jaarstukken woningcorporaties Welke effecten hebben bovenstaande zaken - vastgoedsituatie, bezuinigingen, aanpassing werkterrein en aanpassing wetgeving - op de financiële positie en het functioneren van woningcorporaties? Is hier al iets van te zien of moet een belangrijk deel van de effecten nog plaatsvinden in de toekomende jaren? Op basis van een database met jaarrekeningen van woningcorporaties van de afgelopen jaren, hebben wij de financiële cijfers van de woningcorporaties op een rij gezet, geanalyseerd en vertaald naar boodschappen voor de aankomende periode. Het gaat hierbij om de jaren 2012, 2013 en Hierbij hebben wij gebruikgemaakt van de cijfers zoals deze in de gedeponeerde jaarrekeningen bekend zijn. Dit houdt in dat we een deel van de woningcorporaties niet in onze beschouwingen hebben kunnen meenemen, omdat deze woningcorporaties haar jaarstukken niet publiceert, slechts een verkorte jaarrekening publiceert of de relevante data niet (volledig) in haar jaarstukken heeft opgenomen. Voor een nadere toelichting omtrent de data verwijzen wij naar hoofdstuk 2 (kengetallen en algemene informatie). In deze Deloitte Insight geven wij op basis van de beschikbare en verzamelde informatie inzicht in de kengetallen en trends voor woningcorporaties. De kengetallen geven een goed beeld van het financiële reilen en zeilen van de woningcorporaties. In hoofdstuk 1 (samenvatting en conclusies) vindt u een beschouwing van de belangrijkste ontwikkelingen en constateringen. In de opvolgende hoofdstukken geven wij inzicht in de ontwikkeling van de belangrijkste thema s, zoals deze door ons zijn geselecteerd, te weten: kengetallen en algemene informatie (hoofdstuk 2) huren en verkopen (hoofdstuk 3), ontwikkeling exploitatielasten (hoofdstuk 4), kasstromen (hoofdstuk 5), ontwikkeling vastgoed (hoofdstuk 6), ontwikkeling vermogen (hoofdstuk 7), voorzieningen (hoofdstuk 8), schulden (hoofdstuk 9), vennootschapsbelasting (hoofdstuk 10) en Wet Normering Topinkomens (WNT) (hoofdstuk 11). Wij wensen u veel leesplezier en nieuwe inzichten toe. Frank van Kuijck Segmentleider woningcorporaties Deloitte December

5 Inhoudsopgave Hoofdstuk 1: Samenvatting en conclusies 6 Hoofdstuk 2: Kengetallen en algemene informatie 9 Hoofdstuk 3: Huren - woningcorporaties verhogen huren aanzienlijk 14 Hoofdstuk 4: Exploitatielasten stijgen door heffingen, ondanks stevige bezuinigingen 19 Hoofdstuk 5: Kasstromen - steeds meer bewuste sturing en aandacht 27 Hoofdstuk 6: Vastgoed - focus ligt op marktwaarde waardering - objectgegevens op orde krijgen 39 Hoofdstuk 7: Vermogen - vermogens stijgen, ongerealiseerde deel neemt toe! 49 Hoofdstuk 8: Voorzieningen - woningcorporaties keren terug naar kerntaken 55 Hoofdstuk 9: Leningen - afname portefeuille en risico s 60 Hoofdstuk 10: Vennootschapsbelasting - hoe te waarderen en de onzekerheden te managen? 65 Hoofdstuk 11: Wet Normering Topinkomens - effect WNT zichtbaar 70 Deloitte Insight: trendanalyse woningcorporaties 5

6 Hoofdstuk 1: Samenvatting en conclusies Algemeen In de trendanalyse zijn voor de boekjaren 2012, 2013 en 2014 de volgende aantallen woningcorporaties opgenomen respectievelijk 389, 380 en 374. Op onderdelen wijkt het aantal voor de trendanalyse gebruikte woningcorporaties hiervan af als gevolg van het ontbreken van bepaalde specifieke data en/of door het feit dat de jaarrekening niet is gedeponeerd dan wel er een verkorte jaarrekening is gedeponeerd. Gezien de omvang van de populatie in relatie tot het totaal aantal woningcorporaties, achten wij de conclusies evenwel representatief voor de gehele woningcorporatiesector. Niet alle woningcorporaties hebben voldaan aan de wettelijke verplichting om de jaarrekening (tijdig) te deponeren. Een aantal woningcorporaties heeft geen of een verkorte jaarrekening gedeponeerd. Uit de trendanalyse is gebleken dat de woningcorporaties nog een opgave hebben om de verplichte informatie in de jaarrekening op te nemen conform de wettelijke voorschriften. Exploitatie: bezuiniging op onderhoud en personeel De huren zijn over de voorbije jaren duidelijk gestegen. Door de inkomensafhankelijke huurverhoging hebben woningcorporaties de huren kunnen verhogen met gemiddeld: : 4,2% : 4,8% Gemiddelde huurniveaus voor woningcorporaties wijken naar de vijf onderkende regio s - gemiddeld niet veel van elkaar af, met uitzondering van de regio Noord West. Daar is het huurniveau hoger dan in andere regio s. Dit wordt veroorzaakt door de woningmarkt in deze in deze regio. De exploitatielasten van woningcorporaties zijn ten opzichte van de index in 2012 met 2,9% (2013) respectievelijk 13,7% (2014) gestegen. Deze stijging is geheel het gevolg van de sectorale heffingen. De heffingen bedragen circa 20-25% van de totale exploitatielasten van woningcorporaties. Woningcorporaties zijn er in geslaagd om de bedrijfslasten per VHE minder te laten stijgen dan de heffingen: +1,6% (2013) en +11,5% (2014). Voorgaande houdt in dat woningcorporaties aanzienlijk hebben weten te bezuinigen op andere exploitatielasten zoals personeel en onderhoud. De onderhoudslasten dalen gemiddeld bijna 5% in twee jaar tijd. Hierbij is de daling bij de kleinste woningcorporaties (< eenheden) het meest opvallend te noemen: van (2012) naar (2014). Dit is een procentuele afname van bijna 20%. Het aantal fte over de voorbije drie jaren neemt af met ruim 9%. De personele kosten dalen met bijna 6%. Het is duidelijk dat het aantal fte en ook de personele kosten het meest dalen c.q. afnemen bij de grotere woningcorporaties. Bij de kleinere woningcorporaties is zelfs een toename van aantal fte per VHE waarneembaar, vermoedelijk doordat de rek uit de bezetting is door toename van taken en activiteiten. 6

7 Kasstromen: positieve kasstromen worden ingezet om te kunnen aflossen Het aantal woningcorporaties dat in de jaarrekening verantwoording aflegt op basis van de directe methode is toegenomen van 20% (2012) naar ruim 58% in Vermoedelijk is de verplichte weergave in de Verantwoordingsinformatie (dvi) op basis van directe methode sinds 2013 hier aanleiding voor. Corporaties nemen nog niet alle relevante informatie in het kasstroomoverzicht op. De analyse op het kasstroomoverzicht kan nog aanzienlijk aan kracht en inzicht winnen. Corporaties realiseren positieve operationele kasstromen over de voorbije 3 jaren. De operationele kasstroom is afgenomen per VHE door de toename van de heffingen. Bij de investeringskasstroom is waarneembaar dat er een toename van verkopen heeft plaatsgevonden en dat er een rem is gezet op de te plegen investeringen dan wel het investeren in nieuwe projecten. Veel woningcorporaties kijken of zij kunnen komen tot (extra) aflossingen. Dit beeld is met name bij de grotere woningcorporaties meer zichtbaar. De intrest coverage ratio (ICR) is over 2014 lager uitgevallen dan de ICR over De ICR bij kleinere woningcorporaties is hoger dan bij de grotere woningcorporaties. Circa 90% van de onderzochte woningcorporaties voldoet aan de door het WSW gestelde ICR. Extra huren en bezuinigingen zijn aangewend voor betaling van heffingen en aflossingen. Vastgoed: focus ligt op marktwaarde waardering objectgegevens op orde krijgen De toegepaste waarderingsgrondslagen bij woningcorporaties verschillen nog aanzienlijk. Over 2014 bestaat het volgende beeld: - 43% van de woningcorporaties past historische kostprijs toe; - 43% van de woningcorporaties neemt de bedrijfswaarde als waarderingsgrondslag voor haar vastgoed; - Ruim 13% van de woningcorporaties hanteert marktwaarde. Het aantal woningcorporaties dat deze grondslag toepast, is toegenomen ten opzichte van De bedrijfswaarde per VHE in 2014 is lager dan in Deze daling wordt vermoedelijk veroorzaakt doordat woningcorporaties de stijging van de kosten (inclusief de verhuurderheffing) niet hebben kunnen opvangen met de inkomensafhankelijke huurverhoging. We zien bij de grootste woningcorporaties een lichte stijging. De bedrijfswaarde per VHE in Midden-Nederland is de hoogste van Nederland. De grondposities van woningcorporaties zijn als gevolg van afboekingen en exit strategie aanzienlijk in waarde afgenomen ten opzichte van Vermoedelijk zal hier ook een verband zijn met de aanwijzingen van de toezichthouder om posities van de hand te doen. Corporaties die waarderen op marktwaarde hebben een significant hoger eigen vermogen. De vraag in hoeverre dit vermogen gerealiseerd kan en zal worden, dient nader te worden toegelicht in de jaarrekening. De marktwaarde van de woningen ligt bijna 100% hoger dan de gepresenteerde bedrijfswaarde. Door een wetswijziging zijn woningcorporaties met ingang van 2016 verplicht om te gaan waarderen op marktwaarde. Dit is geen sinecure. Er zal met name aandacht moeten bestaan voor kwaliteit van de vastgoedgegevens. De marktwaarde zorgt in het algemeen voor een toename van het eigen vermogen. Een deel hiervan zal nooit gerealiseerd worden door toepassing van het eigen beleid van een woningcorporatie. Laat duidelijk zien wat de verschillen zijn ten opzichte van de gehanteerde uitgangspunten bij de marktwaarde versus de eigen prestatie, waardoor de afwijkingen ontstaan en wat hiervan de financiële impact is. Projectactiviteiten zijn de voorbije jaren duidelijk afgenomen. Focus ligt nu op professionalisering van het vastgoedbeheer en het op orde krijgen van vastgoed objectgegevens. De waardering van de woningen verkocht onder voorwaarden (VOV) op de balans stijgen in prijs over de voorbije jaren. Het aantal woningen dat een label krijgt voor verkoop onder voorwaarden wordt bevroren en kent een afnemende tendens. Deloitte Insight: trendanalyse woningcorporaties 7

8 Vermogen - schulden en voorzieningen: toename van het ongerealiseerd vermogen in de sector 60% van de woningcorporaties hanteert als waarderingsgrondslag van het vastgoed de actuele waarde (bedrijfswaarde of marktwaarde). Het eigen vermogen (gerealiseerd en ongerealiseerd) van woningcorporaties die actuele waarde toepassen is circa 3 keer zo hoog als bij woningcorporaties die dit niet toepassen. De implementatie van de nieuwe Woningwet, de herbezinning van de vastgoedstrategie en de nieuwe prestatieafspraken met huurdersorganisatie en gemeenten noodzaken tot het maken van keuzes op de kwaliteit van het woningbezit. Woningcorporaties beschikken over een omvangrijk (eigen) vermogen dat de afgelopen jaren is toegenomen en met waardering op marktwaarde verder zal groeien. In de toekomst is het van belang om de benodigde financiële ruimte te vinden, rekening houdende met passend toewijzen, zodat het noodzakelijke onderhoud en investeringen in het bezit blijvend is geborgd. De solvabiliteit bij woningcorporaties die hun vastgoed waarderen tegen actuele waarde is circa 14% hoger dan bij woningcorporaties die historische kostprijs toepassen. De schuld per verhuurbare eenheid van de top 25 woningcorporaties is eveneens gemiddeld hoger dan voor de totale groep. De verhouding en omvang tussen het gerealiseerde versus ongerealiseerde deel van het eigen vermogen bedraagt circa 20% versus 80%. Deze verhouding lijkt constant te blijven. Circa 55% van de woningcorporaties heeft een voorziening onrendabele investeringen en herstructurering (hierna: ORT). De omvang van deze voorzieningen (2014: 1,4 miljard) is aanzienlijk afgenomen (circa 30%) ten opzichte van 2012 ( 2,0 miljard). De daling is veroorzaakt door afnemende projectactiviteiten en verdere beheersing van de projectportefeuille. Door kritische beschouwing van de formatie mede als gevolg van de noodzakelijke bezuinigingen neemt de post reorganisatievoorzieningen tot en met 2013 aanzienlijk toe en daarna verder af. Dit hangt samen met de terugloop van het aantal fte s. Woningcorporaties lijken kritisch gekeken te hebben naar posities in verbindingen/ deelnemingen. De getroffen voorzieningen op deze deelnemingen zijn toegenomen, vermoedelijk vanwege stopzetten van activiteiten of beëindigen van deelname. Over de periode van deze trendanalyse is te zien dat het aantal woningcorporaties dat derivaten bezit, met circa 15% afneemt. Ditzelfde beeld geldt voor het aantal woningcorporaties dat kostprijs hegde-accounting toepast. In de periode van deze trendanalyse is de leningportefeuille duidelijk afgenomen op totaal alsook per VHE. Vennootschapsbelasting: toename van onzekerheden Oorspronkelijke inzet van de minister was 500 miljoen VPB-heffing per jaar met ingang van het jaar Door de vorming van onder meer de Herbestedingsreserve is tot en met 2011 geen of zeer beperkt vennootschapsbelasting betaald. Er is een forse opbouw geweest van te verrekenen verliezen met het mogelijke risico van verliesverdamping. De fiscale winsten nemen toe. Tax planning wordt steeds belangrijker vanwege mogelijk uitstroom van middelen. Woningcorporaties denken na over onder meer afwaardering van vastgoed én het vormen van onderhoudsvoorzieningen Er bestaat onduidelijkheid over de effecten van bepaalde fiscale keuzen (afwaarderingen en het vormen van een onderhoudsvoorziening). De onzekerheid op de fiscale positie voor de vennootschapsbelasting neemt hierdoor toe. WNT: effecten zijn goed zichtbaar De WNT is in werking getreden met ingang van 1 januari 2013 Vergoedingen voor topfunctionarissen zijn in 2014 gedaald ten opzichte van 2013 In 2014 is door woningcorporaties meer gebruikgemaakt van het overgangsrecht dan in 2013 omdat per 2014 de beloningsstaffel in werking is getreden. Meerdere reeds zittende functionarissen bleken boven de maximale beloning van de staffel te zitten. 8

9 Hoofdstuk 2: Kengetallen en algemene informatie De woningcorporatiesector in cijfers 1 Tabel 1: de woningcorporatiesector in cijfers Hoofdstuk Aantal woningcorporaties Aantal woongelegenheden 2,4 miljoen 2,4 miljoen 2,4 miljoen Jaarhuur 3 11,3 miljard 11,9 miljard 12,6 miljard Onderhoudslasten 4 2,7 miljard 2,6 miljard 2,6 miljard Personeelslasten 4 1,8 miljard 1,8 miljard 1,7 miljard Overige bedrijfslasten 4 2,2 miljard 2,6 miljard 3,4 miljard Sectorheffingen 4 25 miljoen 508 miljoen 1,1 miljard Kasstroom uit bedrijfsoperaties 5 5,1 miljard 5,2 miljard 4,7 miljard Kasstroom uit operationele activiteiten 5 1,4 miljard 3,3 miljard 2,8 miljard Kasstroom uit investerings activiteiten 5-4,8 miljard - 3,2 miljard - 1,6 miljard Kasstroom uit financierings activiteiten 5 2,7 miljard 0,1 miljard - 1,3 miljard Bedrijfswaarde van woningcorporaties die waarderen op historische kostprijs en actuele waarde (bedrijfswaarde) 6 93,9 miljard 93,3 miljard 92,3 miljard Materiële vaste activa verkocht onder voorwaarden 6 5,5 miljard 5,7 miljard 5,9 miljard Marktwaarde van woningcorporaties die op marktwaarde waarderen 6 71,7 miljard 77,2 miljard 82,0 miljard Verplichtingen uit hoofde van verkopen onder voorwaarden 6 5,5 miljard 5,7 miljard 5,9 miljard Vermogen 7 68,4 miljard 69,2 miljard 74,5 miljard Voorzieningen 8 2,6 miljard 2,3 miljard 2,2 miljard Langlopende schulden 9 82,1 miljard 83,8 miljard 80,8 miljard Rentelasten 9 3,6 miljard 3,6 miljard 3,5 miljard Bruto nominale waarde derivatenportefeuille 9 14,6 miljard 13,9 miljard 12,5 miljard Marktwaarde derivatenportefeuille 9-11,3 miljard - 3,4 miljard - 4,0 miljard Gemiddelde rentevoet 9 4,37% 4,31% 4,28% Actieve belastinglatentie 10 1,0 miljard 1,3 miljard 2,0 miljard Passieve belastinglatentie 10 0,2 miljard 0,3 miljard 0,4 miljard Vpb (min is een last) 10-45,4 miljoen 63,8 miljoen 559 miljoen Beloning bestuurder(s) 11 58,5 miljoen 61,7 miljoen 57,3 miljoen Beloning commissarissen 11 12,8 miljoen 12,8 miljoen 11,9 miljoen 1) Op onderdelen kan en zal er sprake zijn van afwijkingen ten opzichte van bijvoorbeeld de Corporatie in Perspectief en de Aedesbenchmark. De afwijkingen worden veroorzaakt doordat bij deze analyse enkel gebruik is gemaakt van de data afkomstig uit gedeponeerde (volledige) jaarrekeningen. Hierdoor zijn de aantallen corporaties zoals deze in de analyse zijn betrokken op diverse onderdelen lager dan het aantal geregistreerde toegelaten instellingen over de jaren. Deloitte Insight: trendanalyse woningcorporaties 9

10 Huurprijsontwikkeling (beleid en mogelijkheden) Zorgen voor betaalbare sociale huurwoningen voor huishoudens met de laagste inkomens is en blijft een gezamenlijke verantwoordelijkheid van overheid, woningcorporaties en huurders. Jaarlijks stelt de regering vast met welk percentage de huren maximaal mogen stijgen. In tabel 2 is het (kabinets)beleid en zijn de mogelijkheden voor woningcorporaties om de huren te verhogen inzichtelijk gemaakt. Tabel 2: huurprijsontwikkeling Inflatie in percentage 2,50% 2,50% 2,50% Maximale toegestane huurstijging in procenten 2,30% 4,00% 4,00% - huishoudinkomen > respectievelijk > ,50% 4,50% - huishoudinkomen > respectievelijk > ,50% 6,50% Gerealiseerde huurstijging in procenten 2,20% 4,20% 4,80% Liberalisatiegrens 664,66 681,02 699,48 Vanaf 1 januari 2016 zijn woningcorporaties verplicht om woningen passend toe te wijzen. Dat wil zeggen dat huurders een woning toegewezen krijgen met een huur die op basis van wetgeving bepaald is dat deze past bij hun inkomen. Dit voorkomt naar verwachting ook dat huurders minder snel in betalingsproblemen komen en de huurtoeslag die het Rijk betaalt te hoog oploopt. Duidelijk is dat woningcorporaties - onder andere als gevolg van deze wijziging in de wet- en regelgeving - gedwongen worden strategische keuzes te maken. Deze strategische keuzes hebben onder meer effect op de portefeuillestrategie en zeker ook het huurbeleid en de betaalbaarheid daarvan voor de komende perioden. Parameters bedrijfswaarde WSW Jaarlijks stelt WSW na overleg met de Autoriteit woningcorporaties volgens een vaste methodiek de algemene parameters vast voor de bedrijfswaarde. Hieronder beschrijven wij die methodiek, de door ons gebruikte bronnen en de parameters die hieruit volgen. Het betreft hier de parameters die woningcorporaties gebruiken bij de bedrijfswaarde in de jaarrekening en in de informatie opvraag over het verslagjaar 2015 (dpi 2015 en dvi 2015). Tabel 3: parameters WSW Parameter 2015 Disconteringsvoet 5,25% 5,25% 5,25% 5,00% Stijgingsindex vanaf 6e jaar 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% Variabele lasten en onderhoud 3,00% 3,00% 3,00% 2,50 % vanaf 6e jaar Moment van disconteren medionumerando medionumerando medionumerando medionumerando De aanpassing van de disconteringvoet van 5,25% naar 5,00% en de aanpassing van de stijging van de variabele lasten en onderhoudslasten vanaf het 6e prognosejaar van 3,00% naar 2,50% hebben een aanzienlijke stijging van de bedrijfswaarde tot gevolg. Waardering tegen marktwaarde Woningcorporaties dienen vanaf het boekjaar 2016 het vastgoed dat zij exploiteren tegen marktwaarde in verhuurde staat te waarderen volgens het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde. In de jaarrekening 2014 werd - door het overgrote deel van de woningcorporaties - het sociale vastgoed nog tegen bedrijfswaarde en historische kostprijs gewaardeerd. De stelselwijziging vanwege de overgang naar marktwaarde zal in de jaarrekening 2016 moeten worden verwerkt. 10

11 Het WSW hanteert de bedrijfswaarde om woningcorporaties te beoordelen. Het WSW handhaaft deze methodiek voor de beoordeling. Dit betekent dat woningcorporaties de bedrijfswaarde moeten blijven bepalen. Tevens dient er door woningcorporaties nagedacht te worden over de vraag op welk waarde begrip primair gestuurd zal worden. Financiële kengetallen WSW-beoordeling De ontwikkelingen in de woningcorporatiesector van de afgelopen jaren zijn voor het WSW aanleiding geweest om zijn systematiek voor de risicobeoordeling en het toekennen van borg aan te passen. Als onderdeel hiervan is een nieuw risicomodel geïntroduceerd, waarmee het risicoprofiel van individuele woningcorporaties wordt bepaald. Dit risicomodel, dat in samenwerking met Standard & Poor s (S&P) is ontwikkeld, omvat financiële indicatoren (de zogenaamde financial risks) en niet-financiële factoren (de zogenaamde business risks). De factoren die het WSW hanteert voor de beoordeling van het financial risk komen in grote lijnen overeen met de financiële ratio s die banken hanteren in hun ratingmodellen voor vastgoedfinanciering. Op basis van de risicoscore op deze indicatoren kent het WSW een interne rating aan de individuele woningcorporaties toe. Het WSW maakt deze rating, net als banken, niet publiekelijk bekend. Woningcorporaties worden daarbij op grond hiervan en de geborgde leningschuld ingedeeld in risicoklassen, waarbij de risicoklasse vervolgens bepalend is voor het borgingsplafond dat aan woningcorporaties wordt toegewezen alsook de periode waarvoor de borgingsruimte wordt vrijgegeven. Voor de financierbaarheid van woningcorporaties is het derhalve van belang inzicht te hebben in het risicomodel van het WSW en factoren die hierin bepalend zijn. Financial risks Bij het financial risk kijkt het WSW naar de korte en lange termijn kasstromen, de balans en het onderpand van een woningcorporatie. Het WSW beoordeelt de woningcorporatie daarbij met behulp van normen op de volgende financiële ratio s: Ratio Interest Coverage Ratio (ICR) Debt Service Coverage Ratio (DSCR) Loan to value (LTV) Solvabiliteit Dekkingsratio Toelichting De mate waarin een woningcorporatie in staat is om de rente-uitgaven op het vreemd vermogen te voldoen uit haar operationele kasstroom. Het WSW hanteert een norm voor de ICR van minimaal 1,4. De mate waarin een woningcorporatie in staat is om voldoende operationele kasstromen te genereren die, indien nodig, aangewend kunnen worden voor het aflossen van vreemd vermogen. De norm voor de DSCR heeft het WSW vastgesteld op minimaal 1,0. De mate waarin de kasstroomgenererende capaciteit van het vastgoed van een woningcorporatie op de lange termijn (bedrijfswaarde) zich verhoudt tot de schuldpositie. De WSW-norm voor de LTV bedraagt maximaal 75%. De mate waarin het weerstandsvermogen van een woningcorporatie zich verhoudt tot het totale vermogen. Het WSW gaat uit van een minimumnorm voor solvabiliteit van 20%. De mate waarin de waarde van het bij WSW ingezet onderpand zich verhoudt tot de schuldrest van de geborgde leningen. De dekkingsratio heeft het WSW op maximaal 50% vastgesteld. Tabel 4: toelichting op ratio s WSW Deloitte Insight: trendanalyse woningcorporaties 11

12 Tabel 5: normen WSW ratio s Ratio s WSW Norm 2012 Norm 2013 Norm 2014 Interest Coverage Ratio (ICR) > 1,4 > 1,4 > 1,4 Debt Service Coverage Ratio (DSCR) > 1,0 > 1,0 > 1,0 Loan to value (LTV) < 75% < 75% < 75% Solvabiliteit > 20% > 20% > 20% Dekkingsratio < 50% < 50% < 50% Tabel 6: aantal woningcorporaties 2012, 2013 en 2014 Aantal woningcorporaties De aantallen genoemd in bovenstaande tabel verdienen enige toelichting. Opvallend is dat - ondanks de ruime periode na de landelijke deadline van 1 juli een aantal woningcorporaties hun jaarrekening over 2014 niet heeft gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel. Tevens was van een aantal woningcorporaties de jaarrekening niet beschikbaar via de website van de woningcorporatie. Derhalve ontbreekt van een beperkt aantal woningcorporaties de gegevens. Daarnaast hebben woningcorporaties niet in alle gevallen de volledige jaarstukken gedeponeerd (bijvoorbeeld een verkorte versie) en ontbreekt op sommige onderdelen informatie c.q. is deze niet (volledig) toegelicht. Denk hierbij bijvoorbeeld aan het ontbreken van de WOZ-waarde, de bedrijfswaarde etc. Van deze informatie is derhalve in de trendanalyse geabstraheerd. In de paragraaf de woningcorporatiesector in cijfers is de voor deze trendanalyse toegepaste data opgenomen. Verhuurderheffing De verhuurderheffing is een belasting die in 2013 is ingevoerd. De verhuurderheffing is vanaf 2014 neergelegd in de Wet Maatregelen Woningmarkt II (hierna verhuurderheffing). Die heffing loopt gedurende deze kabinetsperiode op tot 1,7 miljard in Dan dragen woningcorporaties gemiddeld 60 per woning per maand rechtstreeks af aan het Rijk. Om de heffing te kunnen betalen, maar niet volledig op huurders af te wentelen, is waar te nemen dat woningcorporaties bezuinigen op hun bedrijfsvoering, onderhoud en het aantal medewerkers. Normen voor beloning van bestuurders Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens (Wopt) In 2010, 2011 en 2012 was voor woningcorporaties de Wopt van kracht gebaseerd op de Balkenendenorm. Op grond van de Wopt waren woningcorporaties verplicht om in hun jaarrekening informatie op te nemen over de bezoldiging van personen in loondienst, die een hogere bezoldiging ontvingen dan het gemiddeld belastbaar loon van ministers (art. 4 Wopt). Tevens moesten zij deze informatie uiterlijk 1 juli volgend op het verslagjaar melden op de website van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK). Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) Voor topfunctionarissen, waaronder corporatiebestuurders en commissarissen, geldt met ingang van 1 januari 2013 de WNT. 2 2) Vanaf 1 januari 2015 geldt de WNT2: Wet verlaging bezoldigingsnorm WNT. 12

13 WOZ-ontwikkelingen Nederland De WOZ-waarde speelt een steeds belangrijkere rol. Zo hebben woningcorporaties te maken met diverse lokale heffingen gebaseerd op de WOZ-waarde, maar tevens is de WOZ-waarde en /of WOZ-afbakening de heffingsgrondslag voor de verhuurderheffing, energiebelasting, belasting op leidingwater en vennootschapsbelasting (bodemwaarde). Ook buiten de fiscaliteit kan de WOZ-waarde een rol spelen voor financiering, het interne beleid en ook in het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2015 voor het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat. Gemeenten bepalen jaarlijks de WOZ-waarde van alle onroerende zaken binnen hun grondgebied. Tevens wordt de WOZ-waarde door het Rijk gebruikt voor de verhuurderheffing en voor de bodemwaarde voor de fiscale afschrijving op gebouwen voor de Vpb. De ontwikkeling van de WOZ-waarde over de afgelopen jaren is als volgt: Waardepeildatum Ontwikkeling WOZ-waarde Waarde per ,8% Waarde per ,4% Waarde per ,6% Tabel 7: ontwikkeling WOZ-waarde Regio indeling Nederland In deze trendanalyse is Nederland als volgt regionaal ingedeeld: Deloitte Insight: trendanalyse woningcorporaties 13

14 Hoofdstuk 3: Huren - woningcorporaties verhogen huren aanzienlijk Woningcorporaties verhogen huren aanzienlijk. Werd voorheen de maximale huurverhoging gekoppeld aan de inflatie, vanaf juli 2013 is de huurverhoging inkomensafhankelijk. Het doel van deze maatregel is om scheefwonen en scheefhuren tegen te gaan. De gedachte is dat huurders met een hoog inkomen geen sociale huurwoning zouden moeten huren, omdat ze daarvoor te veel verdienen. Door de huurprijzen voor hen extra te verhogen, hoopte de overheid dat deze huurders ofwel zouden verhuizen naar een huurwoning in de vrije sector, ofwel zouden besluiten een woning te kopen. Over de jaren betrokken in deze trendanalyse is het volgende overzicht te presenteren van de toegestane huurverhogingspercentages: Huurverhoging per 1 juli Categorie 1 Categorie 2 Categorie Inkomen Nvt % verhoging Inflatie: 2,3% - maximaal 2,3% 2013 Inkomen < > % verhoging 4% 4,50% 6,50% 2014 Inkomen < > % verhoging 4% 4,50% 6,50% Tabel 8: huurverhoging per jaar naar categorie Ontwikkeling gemiddelde huursom per woningcorporatie ( x 1.000) De gemiddelde huur per woningcorporatie en totale huursom (jaarhuur in x 1.000), betrokken in de analyse, is in onderstaand overzicht weergegeven. Tabel 9: ontwikkeling huursom per woningcorporatie Gemiddelde huur per woningcorporatie Totale jaarhuur De ontwikkeling van de gemiddelde huur per woningcorporatie is grafisch als volgt weer te geven: Grafiek 1: ontwikkeling gemiddelde huur per woningcorporatie 2013 = + 5,5% 2014 = + 5,9% De gemiddelde huuropbrengst stijgt met 5,5% in 2013 en met 5,9% in Let wel, dit is zowel de stijging door groei van de woningvoorraad (aantal) als de stijging als gevolg van doorgevoerde huurverhogingen. 14

15 Ontwikkeling gemiddelde huur per woningcorporatie - gedifferentieerd naar regio ( x 1.000) Gedifferentieerd naar regio ontstaat het volgende beeld van de ontwikkeling van de gemiddelde huuropbrengst: Midden Noord Noordwest Zuidoost Zuidwest Grafiek 2: ontwikkeling gemiddelde huur per woningcorporatie naar regio In grafiek 3 is de ontwikkeling van de gemiddelde huuropbrengst per woningcorporatie gepresenteerd als index, waarbij geldt 2012 = 100. Gemiddeld genomen stijgen de huuropbrengsten in de regio Zuidoost het meest. De minste stijging is waarneembaar in de regio Zuidwest. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door de ontwikkeling van de woningvoorraad bij de betreffende woningcorporaties in de regio. Vrijwel in alle regio s groeit de woningvoorraad. De woningvoorraad in regio Zuidoost groeit het meest, wat zich ook laat vertalen in een hogere gemiddelde huuropbrengst per woningcorporatie. Deloitte Insight: trendanalyse woningcorporaties 15

16 Grafiek 3: index - ontwikkeling gemiddelde huur per woningcorporatie Midden Noord Noordwest Zuidoost Zuidwest Ontwikkeling gemiddelde maandhuur per eenheid ( ) In de voorgaande analyses is telkens de totale gemiddelde huurontwikkeling per woningcorporatie bekeken. In dit onderdeel wordt de ontwikkeling van de gemiddelde maandhuur nader geanalyseerd. De ontwikkeling van de maandhuur is grafisch als volgt weer te geven: Grafiek 4: gemiddelde maandhuur per verhuureenheid Gemiddelde maandhuur per eenheid Liberalisatiegrens 2013 = + 4,2% 2014 = + 4,8% Gemiddeld genomen stijgen de gemiddelde huren met 4,2% in 2013 en 4,8% in De maximaal toegestane huurstijgingen over die jaren waren: 16

17 Maximaal toegestaan / 4,5* / 6,5* / 4,5** / 6,5** Tabel 10: maximaal toegestane huurstijging Bron = Tabel maximale huurverhogingen , Ministerie van BZK en koninkrijksrelaties *) Inkomensafhankelijke maximale huurverhoging 2013: 4,5% bij huishoudinkomen 2011 > , 6,5% bij huishoudinkomen 2011 > **) Inkomensafhankelijke maximale huurverhoging 2014: 4,5% bij huishoudinkomen 2012 > , 6,5% bij huishoudinkomen 2012 > Op basis van de realisatie blijkt een gemiddelde stijging van 4,2% in 2013 en 4,8% in Hiermee wordt duidelijk dat de woningcorporaties maximaal gebruik hebben gemaakt van de mogelijkheid tot extra inkomensafhankelijke huurverhogingen. Index gemiddelde maandhuur per eenheid ( ) - gedifferentieerd naar regio Grafiek 5: index ontwikkeling prijs per verhuureenheid Midden Noord Noordwest Zuidoost Zuidwest Deloitte Insight: trendanalyse woningcorporaties 17

18 Grafiek 6: ontwikkeling gemiddelde maandhuur per verhuureenheid naar regio Midden Noord Noordwest Zuidoost Zuidwest Zoals uit grafiek 6 blijkt is de ontwikkeling van de gemiddelde huur per regio vergelijkbaar. De woningcorporaties handelen in die zin vergelijkbaar door het maximaliseren van de huren. 18

19 Hoofdstuk 4: Exploitatielasten stijgen door heffingen, ondanks stevige bezuinigingen Lasten stijgen door heffingen, ondanks stevige bezuinigingen. De verhuurderheffing en saneringsheffing trekken een forse wissel op de exploitatieresultaten van woningcorporaties. In combinatie met een crisis op de vastgoedmarkt staan woningcorporaties voor de uitdaging om te sturen op de exploitatie zonder dat dit de primaire doelstelling sociale verhuur in gevaar brengt. Behalve hogere huurinkomsten is beheersing van de exploitatielasten een must om een gezonde bedrijfsvoering te kunnen blijven realiseren. In dit hoofdstuk beschouwen we op basis van de belangrijkste exploitatielasten uit de jaarrekening de waarneembare trends op diverse onderdelen van de exploitatie. Eerst zal kort toegelicht worden op basis van welke gegevens de trendanalyse is opgesteld. Daarna wordt ingegaan op de trends die zichtbaar zijn in de exploitatie. Hierbij wordt ingegaan op: (1) de totale exploitatielasten, (2) de onderhoudslasten, (3) de personeelslasten en (4) de overige bedrijfslasten. Totale exploitatielasten De exploitatielasten in deze analyse betreffen de kasstroom gedreven exploitatielasten. De afschrijvingen en waardeveranderingen maken daardoor geen deel uit van de exploitatielasten in dit hoofdstuk. Verder zijn de posten kosten uitbesteed werk en lasten servicecontracten buiten beschouwing gelaten. Tegenover de kosten uitbesteed werk staat de post wijziging in onderhanden projecten en de lasten servicecontracten worden grotendeels gecompenseerd door de opbrengsten servicecontracten. Grafiek 7: totale exploitatielasten (* 1.000) Tabel 11: ontwikkeling exploitatielasten totale populatie Totale exploitatielasten (* 1.000) Index totale exploitatielasten (basisjaar 2012) ,9 113,7 Exploitatielasten per vhe Index exploitatielasten per vhe (basisjaar 2012) ,6 111,5 De indexcijfers in de analyse laten de ontwikkeling van lasten zien ten opzichte van het basisjaar In de periode zijn de totale exploitatielasten met 13,7% toegenomen. Per VHE is de toename 11,5%. De toename is volledig te verklaren door de verhuurderheffing en saneringsheffing. Deze heffingen zijn in de periode 2012 gegroeid van 1% van de totale exploitatielasten naar zo n 21% van de totale exploitatielasten en voor sommige woningcorporaties zelfs naar 25%. Alle overige exploitatieposten laten een daling zien over de periode De drie grootste exploitatieposten worden hierna apart geanalyseerd. De onderhoudslasten, personeelslasten en overige bedrijfslasten vormen 98% van de totale exploitatielasten. Deloitte Insight: trendanalyse woningcorporaties 19

20 Onderhoudslasten De onderhoudslasten betreffen de onderhoudslasten voor planmatig onderhoud, contractonderhoud, niet planmatig onderhoud en mutatieonderhoud. Als gevolg van de verhuurderheffing werd een daling van deze lasten verwacht, omdat woningcorporaties de gestegen overige bedrijfslasten naar verwachting zouden gaan opvangen in de overige exploitatieposten. Naast inkomensafhankelijke huurverhoging is het bezuinigen op onderhoudslasten een te verwachten maatregel van woningcorporaties. In werkelijkheid is deze verwachting ook uitgekomen naast bezuinigingen op de formatie en de personele kosten. Grafiek 8: totale onderhoudslasten (* 1.000) Tabel 12: ontwikkeling onderhoudslasten totale populatie Totale onderhoudslasten (* 1.000) Index totale onderhoudslasten (basisjaar 2012) ,7 95,2 Onderhoudslasten per vhe Index onderhoudslasten per vhe(basisjaar 2012) ,5 93,3 Grafiek 9: onderhoudslasten per VHE naar omvang van de woningcorporatie meer dan vhe tussen en vhe tussen en vhe minder dan vhe tussen en vhe 20

21 De onderhoudslasten zijn in 2014 met 4,8% afgenomen ten opzichte van referentiejaar Per VHE is de afname 6,7%. De daling van de onderhoudslasten is het sterkst in het boekjaar Tabel 13: ontwikkeling onderhoudslasten per VHE naar omvang van de woningcorporatie Onderhoudslasten Woningcorporaties met meer dan eenheden Woningcorporaties tussen de en eenheden Woningcorporaties tussen de en eenheden Woningcorporaties tussen de en eenheden Woningcorporaties met eenheden of minder Tabel 14: ontwikkeling onderhoudslasten per VHE naar omvang van de woningcorporatie basisjaar 2012 Onderhoudslasten Woningcorporaties met meer dan eenheden ,0 96,3 Woningcorporaties tussen de en eenheden ,4 96,4 Woningcorporaties tussen de en eenheden ,3 89,5 Woningcorporaties tussen de en eenheden ,0 86,1 Woningcorporaties met eenheden of minder ,9 80,6 Bij de groep kleinste woningcorporaties (tot verhuureenheden) is de grootste afname van onderhoudslasten zichtbaar in de periode De onderhoudslasten per VHE waren in 2012 ook het hoogst in deze groep. Per VHE zijn de onderhoudslasten in 2012 hoger naarmate de woningcorporatie kleiner is. In 2014 is dit verband er niet meer doordat de onderhoudslasten per VHE harder zijn afgenomen bij de kleinere woningcorporaties dan de grotere woningcorporaties. De verschillen in onderhoudslasten per VHE tussen de groepen woningcorporaties zijn aanzienlijk kleiner geworden in 2014 ten opzichte van Deloitte Insight: trendanalyse woningcorporaties 21

22 Personeelslasten De personeelslasten betreffen de loonkosten, sociale lasten, pensioenpremies, overige personele lasten en personeel van derden. Als gevolg van de verhuurderheffing verwachten we een daling van deze lasten, omdat woningcorporaties de gestegen overige bedrijfslasten vaak hebben opgevangen in de overige exploitatieposten. Naast inkomensafhankelijke huurverhoging is het bezuinigen op personeelslasten een te verwachten maatregel door woningcorporaties. Grafiek 10: totale personeelslasten (* 1.000) Grafiek 11: personeelslasten per VHE naar omvang van de woningcorporatie meer dan vhe tussen en vhe tussen en vhe minder dan vhe tussen en vhe De personeelslasten zijn in 2014 met 6,6% afgenomen ten opzichte van het referentiejaar Per VHE is de afname 8,3%. 22

23 Grafiek 12: totaal aantal fte s Tabel 15: ontwikkeling fte s totaal en per VHE Totaal aantal fte s woningcorporaties Ontwikkeling fte s (basisjaar 2012) ,0 91,9 Aantal fte s per VHE 10,6 10,0 9,6 Ontwikkeling fte s per VHE (basisjaar 2012) ,9 90,9 Het gemiddeld aantal fte s is met 8,1% afgenomen in 2014 ten opzichte van referentiejaar Per VHE is het aantal fte s met 9,1% afgenomen in 2014 ten opzichte van referentiejaar Tabel 16: ontwikkeling fte s per VHE naar omvang van de woningcorporatie per VHE Personeelslasten Woningcorporaties met meer dan eenheden 11,2 10,4 9,9 Woningcorporaties tussen de en eenheden 10,9 10,2 9,9 Woningcorporaties tussen de en eenheden 9,9 9,6 8,8 Woningcorporaties tussen de en eenheden 9,5 9,3 9,0 Woningcorporaties met eenheden of minder 8,4 8,5 8,7 Tabel 17: ontwikkeling personeelslasten per VHE naar omvang van de woningcorporatie Personeelslasten Woningcorporaties met meer dan eenheden Woningcorporaties tussen de en eenheden Woningcorporaties tussen de en eenheden Woningcorporaties tussen de en eenheden Woningcorporaties met eenheden of minder Deloitte Insight: trendanalyse woningcorporaties 23

24 Tabel 18: ontwikkeling personeelslasten per VHE naar omvang van de woningcorporatie (basisjaar 2012) Personeelslasten (basisjaar 2012) Woningcorporaties met meer dan eenheden ,8 91,1 Woningcorporaties tussen de en eenheden ,5 89,5 Woningcorporaties tussen de en eenheden ,7 92,4 Woningcorporaties tussen de en eenheden ,2 97,0 Woningcorporaties met eenheden of minder ,6 102,6 Bij de groep middelgrote en grote woningcorporaties (vanaf verhuureenheden) is in de periode een afname van zo n 7% zichtbaar op totaalniveau en bijna 9% per VHE. Bij de groep kleinere woningcorporaties tussen en verhuureenheden is in de periode een veel geringere daling van de personele lasten zichtbaar van 0,5% en per verhuureenheid 3%. Bij de groep kleinste woningcorporaties van minder dan verhuureenheden is in de periode een stijging van de personele lasten zichtbaar van 4,5% en per verhuureenheid 2,6%. De personeelslasten per VHE waren voor de kleinere woningcorporaties in 2012 ook lager dan bij de grotere woningcorporaties. Het aantal fte per VHE is voor deze groep in alle jaren het kleinst, maar alleen voor deze groep neemt het aantal fte s per VHE toe. Blijkbaar konden deze kleine woningcorporaties niet meer bezuinigen op hun personele bezetting. Per VHE zijn de personeelslasten in 2012 hoger naarmate de woningcorporatie groter is. In 2014 is dit verband in mindere mate nog aanwezig. Alleen zijn nu de personeelslasten per VHE voor woningcorporaties tussen de en VHE s lager dan voor de groep woningcorporaties tussen de en VHE. De verschillen in personeelslasten per VHE zijn tussen de groepen woningcorporaties kleiner geworden in 2014 ten opzichte van Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten betreffen de lasten niet zijnde onderhoud, personeel, erfpacht, servicecontracten en leefbaarheid. In deze lasten is de verhuurderheffing begrepen. Een forse toename van de overige lasten ligt daarom in de lijn van de verwachtingen. Grafiek 13: totale overige bedrijfslasten (* 1.000)

25 Grafiek 14: overige bedrijfslasten per VHE naar omvang van de woningcorporatie meer dan vhe tussen en vhe tussen en vhe minder dan vhe tussen en vhe De overige bedrijfslasten zijn in 2014 met 55% toegenomen ten opzichte van referentiejaar Per VHE is de toename 52%. Oorzaak voor de toename is de verhuurderheffing. Tabel 19: ontwikkeling overige bedrijfslasten per VHE naar omvang van de woningcorporatie Overige bedrijfslasten Woningcorporaties met meer dan eenheden Woningcorporaties tussen de en eenheden Woningcorporaties tussen de en eenheden Woningcorporaties tussen de en eenheden Woningcorporaties met eenheden of minder Tabel 20: ontwikkeling overige bedrijfslasten per VHE naar omvang van de woningcorporatie (basisjaar 2012) Overige bedrijfslasten (basisjaar 2012) Woningcorporaties met meer dan eenheden ,9 141,3 Woningcorporaties tussen de en eenheden ,2 153,8 Woningcorporaties tussen de en eenheden ,3 156,0 Woningcorporaties tussen de en eenheden ,9 171,8 Woningcorporaties met eenheden of minder ,3 162,9 Bij de groep grootste woningcorporaties (vanaf verhuureenheden) is een toename van zo n 40,3% zichtbaar op totaalniveau en 41,3% per VHE in de periode De toename van de overige bedrijfslasten per VHE is bij deze groep woningcorporaties het kleinst. Deloitte Insight: trendanalyse woningcorporaties 25

26 Bij de groep kleinere woningcorporaties tussen en verhuureenheden is de toename van de overige bedrijfslasten het hoogst met 78,3% op totaalniveau en 71,8% per VHE in de periode De overige bedrijfslasten per VHE waren voor deze groep woningcorporaties in 2012 samen met de groep tussen de en VHE s relatief lager dan de andere groepen woningcorporaties. Per VHE zijn de overige bedrijfslasten in 2012 het laagst voor de groep woningcorporaties tussen de en VHE s. Naarmate woningcorporaties groter worden ten opzichte van deze groep stijgen de overige bedrijfslasten per VHE s, maar ook naarmate de VHE s lager worden stijgen de overige bedrijfslasten per VHE. In 2014 is dit beeld hetzelfde, maar zijn de verschillen tussen de drie bovenste groepen woningcorporaties relatief kleiner geworden in 2014 ten opzichte van De verschillen met de twee kleinste groepen woningcorporaties zijn juist toegenomen. De trend lijkt te verklaren doordat de mogelijkheden om te bezuinigen op de overige bedrijfslasten groter zijn gebleken bij de grotere woningcorporaties ten opzichte van de categorie kleinere woningcorporaties. Een soortgelijke trend is waarneembaar bij de personele kosten. 26

27 Hoofdstuk 5: Kasstromen - steeds meer bewuste sturing en aandacht Kasstromen krijgen steeds meer bewuste sturing en aandacht. Het realiseren van positieve kasstromen is de laatste jaren hoog op de agenda s komen te staan bij bestuurders en toezichthouders. Belangrijke oorzaken hiervan zijn de verhuurderheffing en saneringsheffing die een forse wissel trokken op de kasstromen van woningcorporaties. Het realiseren van positieve kasstromen is essentieel om te kunnen blijven voortbestaan en investeringen in het huidige en/of toekomstig bezit mogelijk te maken. Het kasstroomoverzicht toont het vermogen van een woningcorporatie om positieve kasstromen te genereren en de besteding hiervan. Het kasstroomoverzicht is hierdoor een belangrijk onderdeel van de jaarrekening en de Verantwoordingsinformatie (dvi). In dit hoofdstuk beschouwen we op basis van het kasstroomoverzicht uit de jaarrekening de waarneembare trends op diverse onderdelen van het kasstroomoverzicht. Eerst zal kort toegelicht worden op basis van welke gegevens de trendanalyse is opgesteld. Daarna wordt ingegaan op de wijze waarop het kasstroomoverzicht is opgesteld (directe of indirecte methode) en de trend die hierin zichtbaar is. Daarna wordt ingegaan op de inhoud van het kasstroomoverzicht, waarbij onderscheid wordt gemaakt in: (1) kasstroom uit operationele activiteiten, (2) kasstroom uit bedrijfsoperaties, (3) kasstroom uit investeringsactiviteiten en (4) kasstroom uit financieringsactiviteiten. Als laatste wordt ingegaan op de interest coverage ratio op basis van de gepresenteerde kasstromen, zoals deze ook door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw in zijn risicobeoordeling wordt betrokken. Waarderingsgrondslag Het kasstroomoverzicht kan opgesteld worden op basis van de directe methode of de indirecte methode. Een kasstroomoverzicht dat is opgesteld volgens de directe methode, wil zeggen dat het overzicht direct is ontleend aan de individuele bankmutaties die naar hun aard zijn geclassificeerd of dat later een reproductie heeft plaatsgevonden om de directe methode alsnog te presenteren. Voor een kasstroomoverzicht dat is opgesteld volgens de indirecte methode, vormt het resultaat volgens de winst-en-verliesrekening het uitgangspunt en worden er correcties toegepast voor posten in de winst-en-verliesrekening die geen kasstroom bevatten en voor mutaties in balans- en resultaatposten. Grafiek 15: verdeling directe/indirecte methode 100% 41,93% 79,88% 73,43% 50% 58,07% 0% 20,12% 26,57% Directe methode Indirecte methode Deloitte Insight: trendanalyse woningcorporaties 27