Aan de gemeenteraad. Geachte leden van de raad,

Transcriptie

1 Postadres Postbus 16200, 3500 CE Utrecht Telefoon Aan de gemeenteraad Behandeld door P.E.A.A. Thijssen Doorkiesnummer Ons kenmerk /PT Onderwerp Start selectie Hoogbouwkavel Bijlage(n) 2, onderaan bijgevoegd Leidsche Rijn Centrum Noord Uw kenmerk Beleidsveld Leidsche Rijn Uw brief van Geachte leden van de raad, Afgelopen periode hebben meerdere marktpartijen concrete interesse getoond in de hoogbouwkavel in Leidsche Rijn Centrum Noord, op de locatie waar voorheen de Belle van Zuylen zou komen. Om het momentum van een goede markt te benutten, zijn wij voornemens in het 1 e kwartaal 2018 een selectieprocedure te starten voor deze unieke locatie in de stad Utrecht, naast het NS-station Utrecht Leidsche Rijn en de rijksweg A2, en grenzend aan het Antoniusziekenhuis en The Wall! Een gedetailleerde luchtfoto van de locatie treft u aan als bijlage 1 bij deze brief. Wij zijn voor deze locatie op zoek naar een slagvaardige samenwerkingspartner, bij voorkeur een consortium van partijen die de ontwikkeling, realisatie, eigendom en exploitatie van het vastgoed op zich kan nemen. Daarnaast zoeken wij een partner die zorg kan dragen voor een levendige en toekomstbestendige invulling van de plek. Wij beoordelen de ideeën van ontwikkelaars op duurzaamheid, gezond wonen en leven, programma en architectonische kwaliteit. In het kader van de tenderprocedure organiseren we bovendien participatie. De wijze waarop de resultaten hiervan worden verwerkt in de plannen maakt deel uit van de selectiecriteria. Wij zullen marktpartijen op deze wijze uitdagen een plan te maken dat recht doet aan de visie en ambitie van de stad Utrecht op het gebied van gezonde verstedelijking, slimme mobiliteit, duurzaamheid en energie. Kernpunten daarbij zijn hoogbouw (maximaal 140 meter), innovatieve technologische oplossingen ter bevordering van de gezondheid van de toekomstige bewoners, een duurzaam energieconcept, een gemengd en divers bouwprogramma (koop, sociale en (middel)dure huur) en aandacht voor duurzaamheid onder meer in de vorm van beperking van de warmtevraag en circulair bouwen. Voorgeschiedenis en locatie De hoogbouwkavel ligt in Leidsche Rijn Centrum Noord, ten noorden van het spoortracé Utrecht- Woerden en ten westen van de A2. Beide zijn ook van betekenis voor de invulling van de hoogbouwkavel. In de afgelopen 13 jaar is de hoogbouwkavel in meerdere bestuurlijke stukken vastgelegd. Een samenvatting hiervan in chronologische volgorde treft u aan in bijlage 2 bij deze brief. In de hoogbouwvisie van Utrecht (13 januari 2005) is Leidsche Rijn Centrum aangeduid als een brandpunt. Brandpunten zijn omschreven als schaarse en exclusieve absolute pieken die slechts op een zeer select aantal plekken in de stad voorkomen. Het Stationsgebied / noordelijk deel Kruisvaartkwartier en Leidsche Rijn Centrum zijn de potentiële gebieden waar brandpunten van hoogbouw kunnen worden gerealiseerd (zie afbeelding op de volgende pagina).

2 Afbeelding 1. Wensbeeld 2030 hoogbouwvisie Utrecht (2005) 2006 In 2006 is het Masterplan Leidsche Rijn Centrum vastgesteld en in het verlengde van de Hoogbouwvisie het volgende opgenomen: Leidsche Rijn Centrum is aangemerkt als locatie in de stad waar het mogelijk is om hoger te bouwen dan de Dom (112 meter). Er is geen bovengrens aan de bouwhoogte meegegeven. in het Masterplan staat verder dat het gebied waar de hoogbouwkavel gepositioneerd is, door de aanwezigheid van hoogbouw een afwijkend karakter krijgt ten opzichte van de rest van Leidsche Rijn Centrum. De hoogbouw op deze kavel vormt een belangrijk icoon voor het centrum. Op deze locatie mag, voor Utrechtse begrippen, werkelijk hoog gebouwd worden. Afbeelding 2. Masterplan Leidsche Rijn Centrum De locatie vormt dan, al van grote afstand, één van de belangrijkste herkenningspunten voor bezoekers van Utrecht en Leidsche Rijn Centrum. In het Masterplan wordt nog geen uitspraak gedaan over de werkelijke hoogte. Dit is namelijk afhankelijk van veel verschillende factoren, waaronder milieu- aspecten, markttechnische- en bouwkundige randvoorwaarden. Het programma uit het Masterplan bestond toen nog grotendeels uit kantoren aangevuld met woningen en een aantal ondergeschikte functies (commerciële voorzieningen, leisure en horeca). In 2006 is ontwikkelaar Burgfonds gestart met de ontwikkeling van de Belle van Zuylen. De plannen van architect Pi de Bruijn gingen uit van een hoogte van maximaal 262 meter. In de toren zou ruimte komen voor kantoren, woningen, winkels, een hotel en publieke ruimte. De plannen voor de Belle van Zuylen zijn in 2009 bekrachtigd in het Stedenbouwkundig Plan Leidsche Rijn Centrum Noord. Januari 2/8

3 2010 heeft de gemeente bekend gemaakt dat de bouw van de toren niet doorging. Voornaamste reden hiervoor was de heersende financieel economische crisis Nadat in 2010 de ontwikkeling van de Belle van Zuylen in Leidsche Rijn Centrum werd beëindigd, hebben wij een studie laten doen naar de mogelijkheden van het gebied. Op 16 september 2010 heeft er een eerste bijeenkomst plaatsgevonden die werd bijgewoond door veertig aanwezigen. Onder de aanwezigen waren omwonenden, raadsleden en vertegenwoordigers van omliggende bedrijven. Daarnaast was de Wijkraad Leidsche Rijn aanwezig en enkele specialisten op het gebied van bouwkundig advies, architectuur en duurzame ontwikkeling. Tijdens de bijeenkomst hebben de aanwezigen actief bijgedragen aan nieuwe ideeën voor hoogbouw in Leidsche Rijn Centrum Noord. Elke groep kreeg tijdens de bijeenkomst de beschikking over maquette materiaal. Doel van de afzonderlijke groepen was een aantrekkelijk hoogbouwbeeld te creëren waarbij aandacht uit ging naar programma, de relatie hoogbouw versus laagbouw en de compositie van het geheel (variatie in het aantal torens). Afbeelding 4. Maquettes participatie bijeenkomsten (2010) Het resultaat van de eerste bijeenkomst, acht maquettes en een veelvoud aan flipovervellen, zijn door Stedenbouwkundigbureau Rijnboutt vervolgens vertaald naar een nieuwe stedenbouwkundige visie. Deze visie is op 19 januari 2011 aan alle aanwezigen gepresenteerd tijdens een bijeenkomst op het Informatiecentrum Leidsche Rijn. Het voorkeursmodel van deze nieuwe hoogbouwvisie gaat uit van een ensemble van 3 tot 5 hoogbouwobjecten met een maximale bouwhoogte van 140 meter. In verband met de financieel- economische crisis is dit document niet voorgelegd ter bestuurlijke besluitvorming. Wel zijn wij voornemens de uitgangspunten van dit participatietraject te hanteren als randvoorwaarden bij de nu te starten selectieprocedure. Afbeelding 5. Nieuwe stedenbouwkundige visie (2011) Uitganspunten 2017 Bij de start van de selectie geven we de partijen vooraf uitgangspunten mee met betrekking tot gezonde verstedelijking, duurzaamheid en energie, programma en ruimtelijke opzet. In de selectie worden partijen hier vervolgens op beoordeeld. Gezonde verstedelijking 3/8

4 Utrecht is de snelst groeiende regio van Nederland. De stad groeit de komende 10 jaar naar circa inwoners. Deze bevolkingsgroei dient samen te gaan met gezonde economische ontwikkeling waarbij een evenwicht ontstaat tussen wonen, werken, voorzieningen, verkeer en recreatie. Duurzame en gezonde verstedelijking (Healthy Urban Living) is dan ook een breed gedragen noodzaak. De hoogbouwkavel Leidsche Rijn Centrum Noord ligt in de nabijheid van de rijksweg A2, spoorverbindingen en belangrijke lokale ontsluitingswegen. Hierdoor is bij de uitwerking van de plannen extra zorg nodig voor luchtkwaliteit en beperken van geluidhinder. De hoogbouwkavel is een uitdagende locatie op het gebied van geluidbelasting. Uiteraard moeten alle plannen voldoen aan de wettelijke geluideisen maar wij dagen partijen uit nog meer te doen. De verwachting is dat er bijzondere en ingrijpende voorzieningen getroffen moeten worden aan de toekomstige gebouwen om de geluidbelasting op een goede manier op te vangen. De hoogbouwkavel in Leidsche Rijn moet een voorbeeldproject worden waarbij gezonde duurzame verstedelijking op gebouwniveau vorm moet krijgen. De gemeente Utrecht daagt de ontwikkelaar uit een plan te presenteren met innovatieve technologische oplossingen ter bevordering van de gezondheid van de toekomstige bewoners. Slimme mobiliteit Voor zowel auto- als fietsparkeren geldt dat dit moet plaatsvinden binnen het vigerende beleid van de gemeente Utrecht. De locatie valt binnen een betaald parkeren rayon. Het station Utrecht Leidsche Rijn ligt op loopafstand en middels verschillende hoofdfietstroutes zijn zowel het buitengebied als het centrum van Utrecht met de fiets goed te bereiken. Wij zijn voornemens de ontwikkelende partijen door middel van een slim mobiliteitsconcept te vragen de hoeveelheid op eigen terrein te realiseren parkeerplaatsen zo veel mogelijk te beperken, zonder dat dit de parkeerdruk op de omgeving verhoogt. Van partijen verwachten wij de contouren voor een slim en duurzaam (elektrisch) deelmobiliteitsconcept voor de toekomstige bewoners. Dit moet niet alleen gericht zijn op de inperking van de parkeerbehoefte maar ook op het beperken van het aantal vervoersbewegingen met de auto. Duurzaamheid & Energie Voor de hoogbouwkavel Leidsche Rijn Centrum Noord zijn wij op zoek naar een ambitieus en toonaangevend plan wat betreft energieprestaties, energiegebruik en klimaatrobuustheid (bijvoorbeeld het voorkomen van wateroverlast en hittestress). Wij verwachten van marktpartijen visie ten aanzien van energie en duurzaamheid die een eerste aanzet vormt tot een langdurige en duurzame energie exploitatie. Voorbeeld hiervan is in ieder geval het zoveel mogelijk beperken van de warmtevraag en koellasten voor het gebouw. Vanaf 1 januari 2021 moeten alle nieuwe gebouwen in Nederland BENG zijn: bijna energie neutrale gebouwen. Bij de selectieprocedure voor de hoogbouwkavel willen we hier al op voorsorteren en worden de plannen beoordeeld op basis van BENG-1-systematiek. Het is hierbij de wens van de gemeente om klimaatneutrale (CO2 neutraal) en energiezuinige (die voldoen aan de BENG-1 eis) woningen te bouwen. In de plannen voor de hoogbouwkavel is het gebruik van aardgas uiteraard niet toegestaan. Wel is er in het omliggende gebied (Leidsche Rijn Centrum, Terwijde en de Wetering) stadsverwarming aanwezig waarop aangesloten kan worden. Andere energieconcepten (bijvoorbeeld bodemwarmte) zijn ook toegestaan als kan worden aangetoond dat deze even duurzaam, dan wel duurzamer zijn dan een aansluiting op het reeds bestaande stadsverwarmingsnet. Meer algemeen gaan wij de partijen uitdagen een duurzaam gebouw te maken waarbij we uitgaan van een GPR- score van minimaal 7,5 gemiddeld over de 5 bijbehorende thema s. Als onderdeel daarvan hechten wij bij de ontwikkeling van de hoogbouwkavel veel waarde aan het Circulair Bouwen. Circulair bouwen richt zich op de herbruikbaarheid van producten en grondstoffen die worden gebruikt bij het bouwen en slopen van een gebouw. Van de inschrijvers wordt verwacht dat zij een visie hebben op circulair bouwen die ingaat op de rol van circulair bouwen, ontwerpprincipes, toepassing van materialen en de inrichting van het bouwproces. 4/8

5 Programma De gemeente streeft op de locatie naar een gevarieerd woningbouwprogramma aangevuld met functies in de plint. Het woningprogramma op de locatie kent bij voorkeur dan ook een grote diversiteit aan type woningen voor verschillende soorten bewoners en doelgroepen. Hierbij is het belangrijk dat het woonprogramma zich kan aanpassen aan de toekomstige woonbehoefte uit de markt bijvoorbeeld door levensloopbestendigheid of de mogelijkheid tot het samenvoegen van appartementen zodat deze ook geschikt zijn voor bijvoorbeeld grotere gezinnen. In de selectie zal ruimte worden gegeven voor de realisatie van sociale- en middeldure huurwoningen beide met een ondergrens van 20%. Wij vragen marktpartijen het beoogde programma (woningbouw en commercieel) door middel van een marktrapportage verder te onderbouwen. Hierbij dienen partijen in te gaan op de markttechnische haalbaarheid, het vinden en contracteren van huurders, doelgroepen, woningtypen en prijsklassen. Het voorgestelde programma wordt tijdens de selectie integraal beoordeeld. De plannen moeten uiteraard ook voldoen aan het recent door u vastgestelde kader Middenhuur en we zullen eisen stellen aan de kwaliteit van de sociale woningbouw (o.a. exploitatieduur, toegankelijkheid voor doelgroepen, oppervlaktes in relatie tot kwaliteit en toewijzing). Voor de locatie stellen wij de volgende programmatische randvoorwaarden voor: Gemengd woonprogramma van 800 tot appartementen; Minimaal 20% sociale huur (huurprijs tot 710,68 per maand); Minimaal 20% middeldure huur (tussen de 710,68 en de 950- euro per maand) ; Men is vrij het woonprogramma aan te vullen met maximaal m2 leisure, maximaal 500 m2 horeca (uitgezonderd categorie A), maximaal 300 m2 bvo commerciële voorzieningen en maximaal 300 m2 bvo detailhandel (opgedeeld in kleine unitgroottes van max. 100 m2 bvo). Ruimtelijke randvoorwaarden De uitgangspunten van het participatietraject uit 2010 hanteren wij als vertrekpunt bij deze selectie. Partijen zijn vrij een plan te maken dat de rooilijnen volgt van de Reykjavikstraat en Terwijdesingel. Voor de hoogbouwkavel wordt uitgegaan van een maximale hoogte van 140 meter. De minimale hoogte aan de Reykjavikstraat en de Terwijdesingel bedraagt 20 meter (6 bouwlagen), inclusief een plint van tenminste 4,5 meter hoog. Veel aandacht gaat uit naar een aantrekkelijke uitstraling, stedelijke verschijningsvorm (hoogbouw), hoogwaardige kwaliteit, materialisatie, detaillering en verscheidenheid in architectuur (minimaal 3 architecten). Naast een hoogwaardige verschijningsvorm is de creatie van een prettig woon- en verblijfsklimaat van belang. Belangrijke rol daarbij speelt het groene binnenterrein van de hoogbouwkavel dat een prettige verblijfskwaliteit moet krijgen en dat van zonsopgang tot zonsondergang openbaar toegankelijk moet zijn zodat dit gebied een waardevolle aanvulling wordt op de openbare ruimte van Leidsche Rijn Centrum. Proces en participatie In lijn met het coalitieakkoord Utrecht maken we samen worden belanghebbenden in een vroeg stadium van de planontwikkeling betrokken bij het plan. Voor de ontwikkeling van deze locatie is het van belang dat omwonenden, maar bijvoorbeeld ook ondernemers en maatschappelijke organisaties, een volwaardige rol krijgen bij de totstandkoming en uitwerking van het plan. Het verkrijgen van maatschappelijk draagvlak is dan ook bepalend voor de realisatie van het uiteindelijke plan. De uitkomsten uit het participatietraject van 2010 hanteren wij als vertrekpunt bij de verdere uitwerking van de plannen. Daarnaast worden betrokkenen op verschillende momenten uitgenodigd om te participeren. Ronde 1: Openbare voorselectie Partijen die interesse getoond hebben in de ontwikkeling van appartementen (in combinatie met voorzieningen) willen we de mogelijkheid geven een plan te maken voor de hoogbouwkavel. Om geen partijen uit te sluiten wordt de kavel uitgegeven na een openbare bekendmaking/voorselectie, zodat iedereen die ideeën heeft voor de locatie een plan kan indienen. Aan de hand van de criteria uit de voorselectie en op basis van referentieprojecten en visies selecteert de gemeente Utrecht vijf partijen die zij het meest in staat acht de opgave met succes te volbrengen. Partijen worden hierbij onder 5/8

6 andere beoordeeld op hun visie ten aanzien van participatie en omgevingsmanagement waarbij zij in dienen te gaan op de volgende onderdelen: Op welke wijze denkt u de omgeving van de locatie te betrekken tijdens de planontwikkeling, realisatie en gebruiksfase van het vastgoed? Welke partijen en in welke rolverdeling stelt u voor om de integrale ontwikkeling, realisatie, exploitatie en eigendom tot een succes te maken? Welk team stelt u voor deze ontwikkelopgave voor? Hoe ziet u de samenwerking met de gemeente Utrecht en overige stakeholders? Ronde 2: Selectie Na selectie van maximaal vijf partijen wordt de omgevingsparticipatie gestart. Hierbij gaan de vijf partijen in gesprek met de omgeving (vertegenwoordiging) over de door hun ingediende plannen. Wij inventariseren hierbij de wensen en aandachtspunten van de omgeving. De opgehaalde input wordt in de selectie mee gegeven aan alle partijen. Tijdens de uiteindelijke selectie beoordelen wij alle plannen op de wijze waarop de verzamelde input uit ronde 1 is meegenomen in de uiteindelijke plannen. Ook worden de plannen beoordeeld op het voorgestelde participatieniveau bij de uitwerking van het ontwerp. Een hoger participatieniveau levert hierbij een hogere score op. Tenslotte worden vertegenwoordigers uit de wijk Leidsche Rijn uitgenodigd om plaats te nemen in de selectiecommissie en om de maximaal vijf verschillende plannen te beoordelen. Ronde 3: Uitwerking definitief ontwerp De inzendingen van de vijf geselecteerde partijen worden vervolgens beoordeeld waarna er uiteindelijk voor één partij wordt gekozen. De winnende partij krijgt de opdracht om in samenspraak met de omgeving het plan verder uit te werken van een schetsplan naar een voorlopig ontwerp en uiteindelijk een definitief ontwerp. Er is nog geen vigerend bestemmingsplan voor de locatie. Aansluitend op de openbare selectieprocedure voor de hoogbouwkavel wordt door de gemeente een stedenbouwkundig plan en een bestemmingplan opgesteld. De gehele doorlooptijd van de selectieprocedure, de uitwerking en de bestemmingsplanprocedure treft u aan in de tabel op de volgende pagina. Doorlooptijd en planning Wij zijn voornemens eind januari de voorselectie te starten. Selectie en participatie starten in het tweede kwartaal van 2018, zodat bij een voorspoedig verloop van de procedure in de tweede helft van 2018 een uitgifteovereenkomst kan worden ondertekend. De verwachte start bouw is op zijn vroegst in Wij vertrouwen erop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd en zullen u uiteraard nader informeren als de selectie daadwerkelijk is gestart. Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Utrecht, de secretaris, de burgemeester, 6/8

7 Bijlage 1: Luchtfoto Hoogbouwkavel Leidsche Rijn Centrum Noord 7/8

8 Bijlage 2: Overzicht bestuurlijke vaststelling Hoogbouwkavel Visie Leidsche Rijn Centrum het levende centrum 2004 In deze visie zijn de uitgangspunten opgenomen voor de realisatie van een levendig centrum. De visie is later vertaald in het Masterplan Leidsche Rijn Centrum (2006). Hoogbouwvisie gemeente Utrecht vastgesteld door de raad in 2005 In de hoogbouwvisie is de hoogbouwkavel aangeduid als een brandpunt. Deze zijn omschreven als schaarse en exclusieve absolute pieken die slechts op een zeer select aantal plekken in de stad voorkomen. Het Stationsgebied / noordelijk deel Kruisvaartkwartier en Leidsche Rijn Centrum zijn de potentiële gebieden waar brandpunten van hoogbouw kunnen worden gerealiseerd. In Leidsche Rijn Centrum kan dit door gebruik te maken van één of enkele hoge piek (en). Masterplan Leidsche Rijn Centrum vastgesteld door de raad 12 januari 2006 Het gebied waar de hoogbouwkavel gepositioneerd is, heeft een afwijkend karakter ten opzichte van de rest van Leidsche Rijn Centrum. Daarnaast is dit het enige deel dat grenst aan een niet-woongebied met andersoortige functies zoals Mesos Medisch Centrum en The Wall in De Wetering. Opvallend is de grotere schaal van de bebouwing. Hierdoor wordt het een bijzonder intensief bebouwd gebied. Een belangrijke icoon voor het centrum wordt gevormd door hoogbouw. In het Masterplan wordt nog geen uitspraak gedaan over de werkelijke hoogte. Dit is nog afhankelijk van velerlei factoren, waaronder milieu- aspecten en markttechnische en bouwkundige randvoorwaarden. Stedenbouwkundig Plan Leidsche Rijn Centrum Noord vastgesteld door B&W in 2009 In maart 2009 is het SP Leidsche Rijn Centrum Noord door college van B&W vastgesteld. Een kenmerkend onderdeel van het SP toen was een centraal in het gebied gelegen toren van circa. 260 meter hoog, de Belle van Zuylen. Als gevolg van de financieel-economische crisis is in januari 2010 door het college van B&W besloten om geen verdere uitwerking te geven aan de Belle van Zuylen. Gezien de centrale en beeldbepalende positie van de toren in het gebied, was het maken van een nieuw stedenbouwkundig plan noodzakelijk. Stedenbouwkundig Plan Leidsche Rijn Centrum Noord fase 1 vastgesteld door B&W mei 2011 Vanwege het wegvallen van de Belle van Zuylen is een participatietraject gestart om gezamenlijk met bewoners de spelregels voor het nieuwe stedenbouwkundig plan op te stellen. Om de ontwikkeling van het gebied niet te laten belemmeren door de discussie over de invulling van de voormalige Belle-kavel is in mei 2011 het SP Leidsche Rijn Centrum Noord fase 1 bestuurlijk vastgesteld zonder dat de hoogbouwkavel daarvan deel uit maakt. 8/8