Koopstarters in de knel uit de knel Zijn zij geholpen met het instrument Sociale koop in het bestemmingsplan?

Transcriptie

1

2 Koopstarters in de knel uit de knel Zijn zij geholpen met het instrument Sociale koop in het bestemmingsplan? Platform31, 4 april 2019 Frank Wassenberg, Fons Lustenhouwer, Vera Beuzenberg

3 Koopstarters en de wet Sociale koop In bestemmingsplan (Wro, Bro) Doelgroepenverordening (=eisen aan doelgroep) Max prijs?; max inkomen?; grootte?; type?; tijdsduur? (1-10 jr); doorverkoop?; handhaving? Voor nieuwbouw

4 Onderzoek Bij gemeenten Werkwijze Respons: 104 gemeenten benaderd 81 bruikbare reacties = 78% respons 11 vragen, gericht op opname in bestemmingsplan Respons 81 gemeenten - Grootte 29 G4+G40 (=G4(0)) 52 overig Marktgebied - Krapte 32 erg krappe markt 28 tamelijk krappe markt 21 evenwichtige markt ontspannen markt = niet benaderd Bron: Hittekaart 2019, BPD

5 Bekendheid maatregel sociale koop door gemeenten Bekend met? (abs.) Nee Ja onbekend = 4 x G4(0) 16 x Overig 20 onbekend = 5 x erg krappe markt 7 x tamelijk krappe markt 8 x evenwichtige markt 20 onbekend = 10: Maar spreekt wel aan 10: Spreekt ook niet aan

6 Gebruik sociale koop door gemeenten Nee Ja Bekend met? (abs.) Gebruikt nu in bp? (abs.) ja nee g.a Is van plan? (abs.) 20 onbekend = 4 x G4(0) 16 x Overig 20 onbekend = 5 x erg krappe markt 7 x tamelijk krappe markt 8 x evenwichtige markt 20 onbekend = 10: Maar spreekt wel aan 10: Spreekt ook niet aan In verleden? 7 keer gebruik gemaakt (andere) 37 Ja + misschien van plan = 14 x G4(0) 23 x overig 15 x erg krappe markt 13 x tamelijk krappe markt 9 x evenwichtmarkt

7 Overwegingen wel: Vooral ideële argumenten: - Waarborgen dat de woningen in de toekomst sociaal blijven - Starters op de woningmarkt hebben het moeilijk - Dan blijft de koopwoning bereikbaar voor de doelgroep Woningmarkt is veranderd; oriënteren ons nu Wijken kunnen gemengder worden Voorkomen dat beleggers met de woningen aan de haal gaan. We hebben nauwelijks eigen grond Door de druk op de woningmarkt zouden anders geen woningen beschikbaar komen.

8 Overwegingen niet: Meer niet, dan wel, overwegingen Liever via afspraken met ontwikkelaars, anterieure overeenkomst, in privaatrecht Is / was nooit nodig door ruime woningmarkt Is niet flexibel; we willen juist globale (bestemmings)plannen Liever focus op Middenhuur; is bestendiger Die prijs van is te laag in onze krappe markt In onze ruime woningmarkt zijn voldoende woningen onder de Hoe moet je dat handhaven? We regelen dat via CPO We regelen dat met (verkoop door) onze corporatie Het schrikt beleggers af De kwaliteit staat onder druk; wat kun je nog bouwen voor die prijs.

9 Hoeveel woningen? Type plannen? per jaar: 4x Bij nieuwbouw: 8x Range van in de komende jaren : 4x deelplannen Verbijzondering: - In alle plannen, of in enkele - Alleen uitbreidingsplannen, of alleen inbreidingsplannen - Alleen EG

10 Zaken vastgelegd in doelgroepenverordening? Koopprijs Maximale koopprijs? 4 x Ja Is prijs veranderd? 3 x Ja Bij ons nauwelijks aanbod onder grens van betaalbare koopwoningen is Inkomen Maximaal jaarinkomen? 4x (range van euro) Lokale binding 2 x Ja Tijdsduur vastgelegd 3 x Ja (range van 5-15 jaar) Minimale oppervlak 2 x Ja (50-90m2 afhankelijk van woningtype) Overige zaken Indexering van koopprijs

11 Speculatie en handhaving? Antispeculatiebeding: óók bij niet- bp-gemeenten genoemd 6 van de 8 wel een beding Daarnaast nog 3 nu, of verleden (1), of in toekomst (1) 4 met zelfbewoningsplicht (van die 8) Handhaven?: via koopovereenkomst ; via makelaar ; via notaris ; alleen als het bij de gemeente wordt gemeld ; nauwelijks; niet

12 Andere maatregelen? Afspraken met ontwikkelaars (15X) (anterieur, privaatrechtelijk, in bouwplannen) Starterslening (=13X); KoopGarant (4X) (maar: prijsopdrijvend) Korting op grondprijs (4X) In bestemmingsplan opnemen (maar.) Gemeentelijk vastgoed ter beschikking stellen Via CPO Nadruk bij ons ligt op Middenhuur maximaal toepassen mogelijkheden Huisvestingswet Doorstroming bevorderen Kleiner bouwen (goed en goedkoop) Anti-speculatiebeding -zelfbewoningsplicht -inkomenstoets Grond in eigendom houden

13 Sociale koop dé lokale oplossing voor starters? Conclusies: Instrument is wel bekend, maar wordt weinig toegepast - Maatregel is nu pas nodig door krapte woningmarkt - Gemeenten noemen vooral bedenkingen - En gebruiken vaker ofwel privaatrechtelijke afspraken, dan wel leningen voor starters - Is beperkte oplossing (en enkel voor nieuwbouw) Over de bestemmingscategorie zelf: - grens is krap - biedt weinig ruimte voor gewenste flexibiliteit - mag meer uitleg krijgen

14

15

16 Koopstarters: een verloren generatie? Presentatie van de eerste resultaten van het WoON2018 Joost Wegstapel Atrivé 4 april 2019

17

18 Wat is een koopstarter? 1. Startende huurstarter 2. Startende koopstarter 3. Doorstromende koopstarter

19 Hoeveel starters willen kopen? Ontwikkeling aantal starters in Nederland beslist verhuisgeneigd wil wel, maar kan niet start ende huurstarter 2. start ende koopstarter 3. doorstromende koopstarter

20 Gemiddelde leeftijd recent gestarten Wie zijn de koopstarters? Ontwikkeling gemiddelde leeftijd recent verhuisde starters startende huurstarter startende koopstarter doorstromende koopstarter 26 24

21 Wat is de slaagkans van koopstarters? Ontwikkeling slaagkans volgens WoON-verhuismodule doorstromer van koop naar koop doorstromende koopstarter startende koopstarter startende huurstarter 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% Slaagkans

22 Verhuisgedrag vs. verhuiswens Ontwikkeling verhuisgeneigde vs. recent verhuisde starters doorstromer van koop naar koop doorstromende koopstarter startende koopstarter startende huurstarter graag verhuisgeneigd recent verhuisd

23 Betaalbaarheid Ontwikkeling woonquote van recent verhuisde starters ,0% 40,0% 35,0% 30,0% 25,0% startende huurstarter startende koopstarter doorstromende koopstarter 20,0%

24 Regionale verschillen Geïndexeerde ontwikkeling verhuisgedrag van starters (2009=100) startende huurstarter startende koopstarter doorstromende koopstarter verhuisgedrag G4 verhuisgedrag overige gemeenten

25 Regionale verschillen Geïndexeerde ontwikkeling woonquote van starters (2009=100) 45,0% 40,0% 35,0% 30,0% 25,0% startende huurstarter startende koopstarter doorstromende koopstarter 20,0% G4 Overige gemeenten

26 Conclusie Positie koopstarters lijkt landelijk redelijk stabiel de afgelopen 9 jaar. Slaagkansen koopstarters zijn licht toegenomen. Aantal recent gestarte koopstarters is toegenomen. Veel meer concurrentie van doorstromers binnen de koop. het aantal koopstarters dat wenst te verhuizen neemt harder toe Groeiende groep wil wel, maar kan niet verhuizen De gemiddelde leeftijd van koopstarters neemt toe Met name in de G4 komen koopstarters moeilijker aan de bak En als ze een woning vinden, zijn ze duurder uit dan elders. Maar overal is woonquote gedaald. Geen verloren generatie, maar wel degelijk pittige belemmeringen.