Bijlagenrapport. Verbetering van het Beheersproces van Energetische Verbeteringen bij de Bestaande Woningbouw

Transcriptie

1 Bijlagenrapport Verbetering van het Beheersproces van Energetische Verbeteringen bij de Bestaande Woningbouw Dit onderzoek is uitgevoerd in de periode van 23 augustus 2011 tot 19 december 2011 in opdracht van Stichting Pioneering te Enschede en De Woonplaats woningcorporatie te Enschede, door een vierdejaars student bouwtechnische bedrijfskunde aan de hogeschool Saxion te Enschede. Alle gegevens in dit verslag zijn vertrouwelijk. Om deze reden mag dit verslag niet zonder toestemming van de auteur of betrokken partijen worden vermenigvuldigd, gedupliceerd of verspreid worden.

2 Colofon Titel Bijlagenrapport: Verbetering van het Beheersproces van Energetische Verbeteringen bij de Bestaande Woningbouw Plaats en datum Enschede, Omvang Omslagillustratie Auteur 39 pagina s Rockwool R. (Roel) Navis Studentnummer Contact roelnavis@hotmail.com / @student.saxion.nl II

3 Inhoudsopgave Bijlage 1: Definities... IV 1.1. Vernieuwend Opdrachtgeverschap... IV 1.2. Voorbeelden van selectiecriteria consortia... V 1.3. Woningcorporatie... VII 1.4. Commissioning... VIII 1.5. Kwaliteit... XI 1.6. Kwaliteitsborging... XII Bijlage 2: Onderzoek...XIII 2.1. MACRO-analyse...XIII 2.2. MESO-analyse... XVII 2.3. MICRO-analyse... XVIII Bijlage 3: Overzicht algemeen proces vernieuwend opdrachtgeverschap... XXIII Bijlage 4: Financiële onderbouwing onderzoek factsheet... XXV Bijlage 4: Financiële onderbouwing onderzoek factsheet... XXV Bijlage 5: Onderdelen Processchema... XXIX 5.1. Informatiestromen... XXIX 5.2. Organigrammen... XXX 5.3. Competentieoverzicht rollen... XXXI 5.4. Processchema per fase... XXXII 5.5. Controlepunten... XXXIII Bijlage 6: Overzicht handvaten KopStaart Praktijkboek...XXXIV Bijlage 7: Overzicht afbeeldingen Goed-Fout... XXXVII III

4 Bijlage 1: Definities 1.1. Vernieuwend Opdrachtgeverschap Vernieuwend opdrachtgeverschap is een verandering in de jarenlange manier van bouwen zoals we deze nu kennen. De aanleiding voor een andere manier moge duidelijk zijn. Het principe dat vertrouwen te voet aankomt en per paard weer vertrekt is kenmerkend voor de bouwsector. De vertrouwensband tussen de opdrachtnemer en de opdrachtgever is al jaren verbroken. Daarnaast is vernieuwend opdrachtgeverschap een mogelijkheid om de klant eindelijk te laten voelen dat de klant koning is. Bij het kopen van een auto, wat vaak over een minder groot bedrag gaat, en dus laagdrempelig is vergeleken met een woning, is het geheel normaal dat er een bloemetje op het dashboard ligt en dat er garantie is inbegrepen. Functionele eisen zijn de basis voor de opdracht zoals een opdrachtnemer deze in ontvangst neemt. De vertaling naar een object is aan de opdrachtnemer zelf. Kennis van oplossingen zit namelijk in de markt, en niet bij de opdrachtgever. De ruimte die ontstaat, is het begin van een gezonde samenwerking. Daar komt bij dat functionele eisen geen mogelijkheden geven tot posten als meerwerk. Om uiteindelijk een keuze te maken tijdens een gunning, zijn selectiecriteria benodigd. Het vernieuwende zit hem namelijk hier in. Een gunning op basis van de economisch meest voordelige partij is niet meer van deze tijd. Gevolg is namelijk jarenlang geweest dat bestekken en tekeningen niet werden doorgenomen op basis van wat er beschreven was, maar juist op basis van wat er níet beschreven was. Deze mazen in het bestek waren mogelijkheden voor de uitvoerende bouw om de marges te vergroten door meerwerk. Vervolgens heeft de opdrachtgever niet het gewenste product, deels door een verkeerde omschrijving, deels door de instelling van de opdrachtnemer. Een aanpassing van de selectiecriteria naar een spreiding van factoren in plaats van alleen de prijs, zorgt ervoor dat er factoren mee worden genomen die bij de traditionele manier van bouwen in de verdrukking raken tijdens de uitvoering. Vernieuwend opdrachtgeverschap heeft de mogelijkheid om een onderhoudscontract te betrekken in de gunning. Een onderhoudscontract is een eerste stimulans voor de opdrachtnemer om het gebouw te behandelen alsof het haar eigen woning is. Elke misstap zal een snee in de eigen vinger zijn bij wijze van spreken. Vervolgens kan de opdrachtgever aankondigen dat steekproefsgewijs enkele woningen tussentijds zullen worden gecontroleerd. Deze wetenschap is de tweede stimulans. Deze methode zorgt voor het breken van een lans om personen op de bouwplaats aan te spreken op de prestaties die geleverd worden. Interne controle zal in een plan aan de opdrachtgever moeten worden getoond, om vertrouwen te wekken dat er kwaliteitsborging aanwezig is. Het moraal moet worden hooggehouden, door ook positieve resultaten en prestaties te communiceren. Communicatie is voor De Woonplaats een essentieel onderdeel in de aanbesteding. Communicatie richting de opdrachtgever, richting de consortium deelnemers en met name richting de bewoners. Deze groep zijn de eindgebruikers en daarmee ook de belangrijkste stakeholder. Communicatie zal dan ook een belangrijk onderdeel zijn van de selectiecriteria. Transparantie, verantwoordelijkheid en vertrouwen zijn belangrijke steekwoorden in dit proces. Een complete mindset zal nodig zijn voor de betrokken partijen in het bouwproces en de bouwkolom. De opdrachtgever heeft de macht om deze mindset te eisen. In het huidige economische klimaat waar projecten zelf voor onder de marktprijs worden aangenomen is het zaak om in te steken op kwaliteit, in plaats van de prijs. Hierdoor zal de opdrachtgever meer tevreden zijn met het geleverde werk van de opdrachtnemer. De opdrachtnemer krijgt een goede prijs voor het project en een vertrouwensband, wat het plezier in het werk ten goede komt. De uiteindelijke winnaar is natuurlijk de bewoner, die kan wonen in een kwalitatief goede woning met een aangenaam binnenklimaat. De mate hiervan zal afhangen van de eisen van de opdrachtgever en de invulling hiervan door de opdrachtnemer. IV

5 1.2. Voorbeelden van selectiecriteria consortia Prijs 1. Hoe zien de solvabiliteitcijfers van de afgelopen 5 jaar er uit van alle deelnemers aan het consortium? 2. Aan de hand van bijgevoegd structuurontwerp, kunt u vergelijkbare projecten met BVO prijs vermelden? 3. Kunt u een calculatie op elementniveau bijleveren? Ja / Nee 4. Wat is uw afkooprisico tot start bouw en na start bouw? Wat is het uurloon en het prijsloon van een projectleider, een uitvoerder en een onderaannemer? 5. Wat is het percentage van energiebesparende maatregelen en het percentage onderhoudsvriendelijke maatregelen ten aanzien van de totale bouwkosten? 6. Wat is het percentage installatiekosten van de totale bouwkosten per woningeenheid? 7. Wat is uw verrekenindex? BDB, CBS, anders namelijk 8. De onderhoudsperiode is 25 jaar, wat zijn de onderhoudskosten per woning (conditiescore 3 volgens NEN2767) per jaar van de 25 jaar? Maximaal 750/woning 9. Het budget voor dit project is vastgesteld op. Ervaring 10. Welke mate van certificering heeft uw organisatie en kunt u dit toelichten? 11. Hebt u ervaring met het werken in een consortium? (Veel-redelijk-beetje-geen) 12. Beschikt u over voorbeelden van partijen waarmee in een consortium is gewerkt? 13. Kunt u omschrijven wat het beleid duurzaam bouwen en voorbeelden binnen uw organisatie is? 14. Hebt u ervaring met het bouwen van een zorgappartementencomplex? Voorbeeld 15. Wat is de gebruikte bouwmethode? 16. Beschikt u nog over andere bouwconcepten? 17. Hebt u ervaring met het bouwen onder de EPC-grens van 0,6? (Veel-redelijk-beetje-geen) 18. Hebt u ervaring met onderhoudsvriendelijk bouwen? (Veel-redelijk-beetje-geen) 19. Wat is uw mening betreft De Woonplaats als opdrachtgever? Wat ging er goed en wat minder? Communicatie 20. Hoe ziet het communicatieplan naar de opdrachtgever er uit? 21. Hoe ziet uw zorg voor de klant er uit? Klantbenadering? (Communicatieplan, vervangende huisvesting, opslag van inventaris, bewonersavond, marktonderzoek, keukentafelgesprek, 1-Serie) 22. Hoe ziet uw bouwplaatsbezetting er uit? Prestatie 23. Hoe ziet de vrijheid van de architect er uit in uw ontwerp? 24. Welke epc-score haalt u met uw plan? (afhankelijk van nr. 29.) 25. Hoe ziet uw bouwplanning er uit? 26. Realiseer een proefwoning op basis van het geschreven PvE 27. Minimaal 85% van Woonkeur maatregelen 28. GPR score van 7,5 (maximaal energieverbruik van 15 kwh/m2/jaar (PHPP berekening) 29. Minimaal 80 m2 GBO per VHE volgens NEN Energielabel dat gehaald moet worden: A++ (afhankelijk van nr. 23.) 31. Comforteisen zie bijlage TNO. Borging 32. Hebt u ervaring met het werken met Systems Engineering? (mits uitgangspunt) 33. Wat is uw beheersplan voor het ontwerpproces? / Hoe garandeert het ontwerp een optimaal binnenklimaat? 34. Hoe zorgt u ervoor dat het budget geborgd wordt? 35. Is er voor de bestaande bewoners nog steeds maandlastenverlaging mogelijk? 36. Hoe wordt de integrale samenwerking gewaarborgd? Plan schrijven (bijeenkomsten, coach, gezamenlijke werkplek, digitale uitwisseling van bestanden) 37. Gebruik BIM V

6 38. Hoe zorgt u voor de borging van de kwaliteit van het gebouw en hoe toont u dit aan? Plan schrijven (SE, commissioning, Prince2, ROI, Monitoringplan, Gegevens opvragen, Blowerdoortest, Termische lensmeting, etc.) 39. Hoe toont u zorg voor Cradle to Cradle aan? Plan (grondstoffen, transport, fabricage, etc.) 40. Contractvorm: DBM 25 jaar onderhoud. VI

7 1.3. Woningcorporatie Een woningbouwcorporatie of woningcorporatie is een organisatie die zich zonder winstoogmerk richt op het bouwen, beheren en verhuren van betaalbare woonruimte. Deze organisaties kunnen de vorm hebben van een vereniging of stichting. De taken van woningcorporaties zijn door het voormalig Ministerie van VROM geregeld in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) 1. Woningcorporaties kunnen verbindingen aangaan. Een verbinding is een samenwerkingsverband tussen woningcorporaties, BV s, Stichtingen, CV s en VOF s. Woningcorporaties zonderen hun vaste activa vaak af in aparte juridische constructies om het onderhoud en het beheer van deze vaste activa te regelen. Om die reden vraagt het ministerie van VROM niet alleen om een jaarrekening van de woningcorporaties, maar ook een volkshuisvestingverslag waarin het eigen vermogen en de jaaromzet van de hele verbinding is verantwoord. Het CFV 2 (Centraal Fonds Volkshuisvesting) berekent op basis van dit verslag het weerstandsvermogen. Het weerstandsvermogen is een grootheid die het CFV in het leven heeft geroepen om de levensvatbaarheid van een woningcorporatie of een verbinding te beoordelen. Deze beoordeling wordt uitgevoerd met behulp van de Methodiek financiële beoordeling corporaties die zich richt op de waardering van de vaste activa en een risicoanalyse. Het weerstandsvermogen bestaat uit drie onderdelen: Het gepresenteerde weerstandsvermogen (opgesteld door de corporatie). Het gecorrigeerde weerstandsvermogen (aanpassingen uit het CFV om woningcorporaties te kunnen vergelijken). Het minimaal vereiste weerstandsvermogen (als toetsing voor de prestaties). Wanneer het gecorrigeerde weerstandsvermogen groter is dan het minimaal vereiste weerstandsvermogen dan is er sprake van voldoende weerstandsvermogen VII

8 1.4. Commissioning COMMISSIONING VOLGENS PLATFORM ENERGIETRANSITIE GEBOUWDE OMGEVING, INNOVATIEWERKGROEP 2007 Commissioning kan worden gezien als een soort controle van het bouwproces waardoor gewaarborgd wordt dat gebouwen in de praktijk presteren zoals in het ontwerp werd beoogd. In Nederland is commissioning voornamelijk gericht op het eindproduct in de vorm van technische controles. Het betreft hier vaak (onafhankelijke) controles op constructieve onderdelen in het kader van aansprakelijkheidskwesties bij bouwfouten. Diverse relevante aspecten binnen het ontwerp- en bouwproces van een gebouw die de prestatie van dit gebouw in de praktijk kunnen beïnvloeden (o.a. in het kader van energieprestatie van gebouwen) komen hierbinnen minder onder de aandacht. Kortom, er is vaak meer aandacht voor het eindproduct dan voor het proces en de controles zijn vrij eenzijdig. Vooral in de Verenigde Staten heeft commissioning de afgelopen jaren echter een behoorlijke ontwikkeling doorgemaakt en wordt het ontwerp- en het bouwproces in bepaalde stromingen juist wel integraal opgenomen in de commissioning. Oorspronkelijk werd commissioning in de VS gebruikt om verwarming-, ventilatie-, en airconditioningsystemen te testen en met elkaar in balans te brengen. Tegenwoordig wordt het concept breder gebruikt om de realisatie van bepaalde gewenste eigenschappen van gebouwen te waarborgen (o.a. bij de realisatie van Green Buildings en gebouwen met een specifieke energiebesparingdoelstelling). Hierbinnen is er niet enkel aandacht voor de prestatie van de installaties van een gebouw, maar spelen het ontwerp van het gebouw en de eigenschappen van o.a. de constructie en de gebouwschil ook een belangrijke rol. ASHRAE heeft de afgelopen jaren in de Verenigde Staten verschillende technische richtlijnen gepubliceerd met betrekking tot eisen die gesteld worden aan het commissioningproces. Veel (Amerikaanse) literatuur over commissiong richt zich primair op de utiliteitsbouw. Over woningbouwprojecten is weinig documentatie te vinden. Het begrip commissiong lijkt nog sterk in ontwikkeling. Er zijn verschillende stromingen binnen commissioning te herkennen, bijvoorbeeld gericht op een eindproduct of juist een procesbenadering en tussenvormen hierin, maar ook gericht op enkele aspecten/elementen die binnen commissioning een rol spelen. Relevante onderdelen commissioning De informatie in deze paragraaf is gebaseerd op de website van de WBDG Project Management Committee, als onderdeel van het National Institute of Building Science (NIBS), 2007: Commissioning is in brede zin een samenwerkingsproces rondom het ontwerpen, bouwen en operationeel maken van een gebouw. Commissioning begint bij de predesign fase en loopt in principe minimaal tot (na) de ingebruikname van het gebouw. Wanneer sprake is van de toepassing van innovatieve technieken of installatieconcepten kan commissioning een grote toegevoegde waarde hebben. Het doel van commissioning is te waarborgen dat het gebouw voldoet aan de eisen die hieraan gesteld zijn in de initiatief- of programmafase van het gebouw. Om dit doel binnen concrete bouwprojecten te bereiken zijn een aantal aspecten van belang: Het bepalen van de eisen waaraan een project moet voldoen. Het plannen van het commissioning proces. De documentatie van het commissioning proces. Het bepalen van eisen waaraan een project moet voldoen In de predesign fase van een project wordt gewoonlijk bepaald aan welke eisen het project moet voldoen. Eisen van verschillende aard (bijvoorbeeld met betrekking tot het gewenste gebruik van het gebouw, veiligheidsaspecten, comfortaspecten en energiegebruik) moeten in hun onderlinge samenhang worden gedefinieerd, waarna deze meer geconcretiseerd moeten worden. Met betrekking tot het concretiseren zijn een aantal aspecten van belang: Bepaal specifieke doelstellingen, eisen en uitgangspunten waaraan het gebouw moet voldoen. Definieer kansen, risico s, sterke en zwakke punten en de consequenties die zij kunnen hebben op het totstandkomingproces en het eindproduct. VIII

9 Bepaal het hoofddoel en onderliggende doelstellingen van het project Herken en benoem kritische aspecten die van invloed zijn op het proces en het bereiken van de doelstellingen. Stel Owner s Project Requirements (OPR) op, een soort samenvatting van de kritische planning- en programma eisen, waarbinnen onder andere de volgende zaken gedefinieerd worden: o Projectprogramma en budget. o Commissioning doel en budget. o Project documentatie eisen. o Opdracht/instructies van de gebouweigenaar/opdrachtgever. o Restricties en beperkingen. o Gebruikersvereisten. o Vereisten bij het gebruik van het gebouw. o Trainingsvereisten voor de gebruikers/het personeel van het gebouw. o Garantievereisten. o Gebruik- en onderhoudscriteria. o Apparatuur- en systeemonderhoud vereisten. o Kwaliteitsvereisten voor materiaal en constructie. o Toegestane toleranties voor het functioneren van de systemen. o Energie efficiëntie doelstellingen. o Milieu- en duurzaamheiddoelstellingen. o Adaptie mogelijkheden aan toekomstige functiewijzigingen van het gebouw. o Systeemintegratie vereisten. o Bereikbaarheidsvereisten. o Veiligheidsvereisten. o Constructieve vereisten. o Communicatievereisten. o Van toepassing zijnde richtlijnen en normen. Het is mogelijk dat er overlap in bovengenoemde aspecten zit, afhankelijk van de definitie en de invulling van deze aspecten. Deze lijst is niet uitputtend. Per project kunnen aspecten meer of minder relevant zijn. Het plannen van het commissioning proces Commissioning betekent een systematisch proces van planning van documentatie en verificatie, het definiëren van de rol van verschillende teamleden en de verdeling en specificering van taken en verantwoordelijkheden. Hierbinnen spelen de volgende activiteiten een belangrijke rol: Stel doelen vast voor kwaliteit, efficiency en functionaliteit. Stel een commissioning aanpak en doel vast en definieer hierbinnen verantwoordelijkheden en taakverdeling (stel een commissioning team en een onpartijdige commissioning autoriteit aan). Stel commissioning budgetten vast. Stel commissioning plannen vast. Een commissioningplan bestaat doorgaans uit de volgende elementen: o Algemene project informatie. o Overzicht en doel/bereik van het commissioningstraject. o Commissioning protocollen en communicatie o Commissioning proces, inclusief teamverantwoordelijkheden. o Commissioning programma en planning. o Commissioning documentatie o Appendices, waaronder test- en inspectieplannen, pre-functionele en functionele testprocedures, constructie checklists en issue loggs. Bepaal en ontwikkel speciale testbehoeften Stel re-commissioning plannen vast. De documentatie van het commissioning proces Het doel van het documenteren van het commissioning proces is het hoe, wat, waar en waarom van belangrijke teambeslissingen vast te leggen gedurende het planning-, ontwerp- en realisatieproces. De IX

10 documentatie verifieert of het ontwerp en/of het gerealiseerde project aan de gestelde vereisten voldoet. Voor de acceptatie van, en overeenstemming met de documentatie van het commissioning proces door de betrokken partijen zijn een aantal aspecten van belang: Documenteer alle niveaus van projectontwikkeling en de besluitvorming in het team. Documenteer gewijzigde inzichten plus onderbouwing en de afwijkingen van eerder doelstellingen met argumentatie. Benadruk inspecties, tests en training m.b.t. de systemen die in commissioning zijn. Verzamel belangrijke commissioning documentatie. Re-commissioning en retro-commissioning De informatie in deze paragraaf is gebaseerd op de website september Re-commissioning is het toepassen van een commissioning proces dat al eerder een commissioningproces heeft ondergaan tijdens bouw of verbouw. De re-commissioning kan plaats vinden onder de noemer van een doorlopend commissioning proces, ook na oplevering van het gebouw. Daarnaast kan de re-commissioning plaatsvinden omdat veranderende omstandigheden (zoals een functiewijziging voor het gebouw) daar aanleiding toe geven, omdat er operationele problemen zijn, of omdat de prestatie van het gebouw een update behoeft. Vaak wordt een periode van 3 tot 5 jaar na commissioning als ideaal gezien voor recommissioning. Retro-commissioning is een commissioning proces dat toegepast wordt bij een bestaand gebouw dat nog niet eerder een commissioning proces heeft ondergaan. In de basis is het proces gelijk aan de commissioning van een nieuw gebouw. Retro-commissioning kan bijvoorbeeld toegepast worden bij een (grootschalige) renovatie van een gebouw. Vaak ligt daarbij, meer dan bij commissioning bij nieuwbouw, de focus op installaties en apparatuur (specifiek mechanische apparatuur, energiegebruikende apparatuur en verlichting) en minder op de constructieve kenmerken van het gebouw, zoals de gebouwschil. Bij retro-commissioning is het van belang om vroegtijdig, in principe voordat er een commissioning autoriteit wordt ingeschakeld, al in concept het doel/bereik van de retro-commissioning activiteiten vast te stellen. Het gaat hier specifiek om het nagaan en in kaart brengen van de problemen die er bestaan met het gebouw om deze nog op te kunnen nemen in de doelstelling van het commissioningtraject. Vaak vormen de problemen die worden ervaren aanleiding om te renoveren en zijn daarom leidend in het renovatieplan. X

11 1.5. Kwaliteit Het is noodzakelijk om het begrip kwaliteit te verduidelijken om te bekijken welke elementen hier onder vallen. De kwaliteitsdefinitie van Garvin (1984) is de meest uitgebreide definitie die beschikbaar is en daarom een goede basis voor dit onderzoek. Garvin stelt dat kwaliteit is te conceptualiseren volgens 8 kwaliteitsaspecten: 1. Prestaties van primaire functies Definitie: de mate waarin een product de primaire functies waarvoor het is ontworpen kan uitvoeren (primaire functies van een woning worden geoperationaliseerd als slapen, koken, wassen, ontlasten, ontspannen, etc.) 2. Prestaties van aanvullende functies Definitie: de mate waarin een product de aanvullende functies waarvoor het is ontworpen uitvoeren. 3. Betrouwbaarheid Definitie: de waarschijnlijkheid dat een product faalt binnen een bepaalde periode. 4. Voldoen aan normen Definitie: de mate waarin het ontwerp en operationele kenmerken voldoen aan vooraf vastgestelde normen. 5. Levensduurbestendigheid Definitie: technische levensduur, de levensduur die een product kan halen met reparaties. 6. Servicemogelijkheden Definitie: de snelheid waarmee een product gerepareerd kan worden (levertijden), onderhoudsvriendelijkheid en de mate waarin speciale vaardigheden benodigd zijn. 7. Esthetica Definitie: persoonlijk oordeel over hoe een product er uitziet, aanvoelt, aanhoort, smaakt of 8. Ervaren kwaliteit Definitie: de kwaliteit die een gebruiker ervaart op basis van uiterlijk, promotiemiddelen en merknaam. eten, kan ruikt. Bron: (Leicher, 2010) XI

12 1.6. Kwaliteitsborging Doel: Aantonen door partijen dat ze kwaliteit kunnen borgen tijdens een project. Kwaliteit is in dit geval de vooraf afgesproken verwachte prestaties, vastgelegd in eisen. 1 Credit: Aantonen door het overleggen van de plannen. 2 Credits: eisen vorige credit en: het projectteam heeft één integraal projectkwaliteitsplan waarin de verantwoordelijkheden van de verschillende projectdeelnemers zijn geborgd voor onderdelen die door verschillende projectdeelnemers worden ontworpen en uitgevoerd. Aantonen door het overleggen van het integrale projectkwaliteitsplan. 3 Credits: eisen uit vorige credit en: de werkzaamheden van de uitvoerende partijen worden door ontwerpdeskundigen door middel van tenminste één keuring / opname per drie maanden gecontroleerd tot en met oplevering. Hierbij worden uitvoeringsresultaten getoetst tegen ontwerpuitgangspunten. De rapportages hiervan overleggen, uit het opleverrapport blijkt dat aan alle eisen is voldaan. 4 Credits: eisen uit vorige credit en: het definitieve ontwerpdocument wordt door een onafhankelijk expert gecontroleerd (commissioning). Hierbij wordt het ontwerp getoetst tegen de wettelijke en bovenwettelijke uitgangspunten. Uit het rapport van de onafhankelijke expert blijkt dat aan alle eisen is voldaan. 5 Credits: eisen uit vorige credit en: Een integraal Project Kwaliteits Plan waaruit blijkt dat de integrale kwaliteit van het project ook is geborgd en dat deze integrale kwaliteit is gekeurd / opgenomen conform vorige credit (commissioning). Bron: XII

13 Bijlage 2: Onderzoek Het onderzoek naar verbetering van het beheersproces van energetische kwaliteitsverbeteringen bij bestaande woningbouw is opgebouwd in drie onderdelen (zie figuur 1). We beginnen bij de buitenste kring, de algemene markt in Nederland. Dit onderdeel wordt de Macro-analyse genoemd en wordt vormgegeven door een DESTEPanalyse waarbij de relevante informatie in de markt voor De Woonplaats wordt weergegeven. Vervolgens zoomen we in op de branche in zijn geheel. Dit onderdeel wordt de Meso-analyse genoemd en wordt neergezet door een IST-analyse (van de IST en SOLL analyse) en wordt kracht bij gezet door diverse interviews met partijen in de branche. Deze interviews zijn met name afgenomen bij uitvoerende partijen. Ten slotte bekijken we de interne situatie bij De Woonplaats door middel van een Micro-analyse. Deze micro analyse wordt weergegeven naar aanleiding van jaarverslagen van de afgelopen jaren, interviews onder diverse werknemers en de manier waarop de branchepartijen kijken naar De Woonplaats (imago). Figuur 1 onderdelen onderzoek 2.1. MACRO-analyse DESTEP Om veranderingen in de manier van werken door te kunnen voeren is het van belang dat de markt daar behoefte aan heeft. Om de markt in kaart te krijgen is gekozen om de DESTEP-analyse (Demografisch Economisch Sociaal-Cultureel Technologisch Ecologisch en Politiek-Juridisch) toe te passen. Deze analyse brengt de complete markt in kaart en haar ontwikkelingen en trends. Wanneer deze gegevens in kaart zijn gebracht, is het mogelijk om weloverwogen keuzes te maken in de nieuwe aanpak van werken Demografisch Een van de grootste demografische verschuivingen de komende jaren is de zogenaamde vergrijzing. Cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) laten zien dat op 1 januari 2008 er in Nederland 2,4 miljoen 65- plussers waren. In 2025 zal dit getal 3,6 miljoen zijn 3, een stijging van 50% in 17 jaar. In 2040 zal een kwart van de inwoners in Nederland 65+ zijn, nu is dat 15%. Hierdoor komt er enorme druk op de schouders van de bevolking dat deze mensen van de AOW-uitkeringen moet voorzien. 3 XIII

14 Daarnaast worden huishoudens steeds van een kleiner formaat. Eenpersoons huishoudens zijn in 10 jaar gestegen met Kleinere huishoudens zorgen ondanks de beperkte groei van inwoners in Nederland toch voor een behoefte naar meer woningen, echter wel kleinere woningen. Het is logischerwijs zo dat eenpersoonshuishoudens gemiddeld minder te besteden hebben dan huishoudens met 2 volwassenen. Om deze redenen is het gewenst om de maandlasten laag te houden voor de gemiddelde Nederlander. De bevolking telt in december 2011: geregistreerde personen in Nederland. Hoewel de bevolkingsgroei historisch laag is, blijft de bevolking wel groeien. Naar verwachting zullen er in ,5 miljoen mensen in Nederland wonen, 1 miljoen meer dan op dit moment 6. De beweging van mensen van het platteland naar de stad is de laatste demografische ontwikkeling die dit hoofdstuk aan bod komt. In vergelijking tot de rest van Nederland is de bevolking in de binnenstedelijke gebieden toegenomen met 6% sinds Het gemiddelde aantal woningen per stad is ook toegenomen in dit gebied, van in 1999 naar in 2010 (+12%) Economisch Economisch gezien gaat het in Europa de laatste jaren niet erg goed. De economische crisis die in 2008 de hele wereld in zijn greep hield is nog steeds niet voorbij. De economie van Nederland is weliswaar gegroeid, maar dit gaat in een uitermate laag tempo. In het tweede kwartaal van 2011 was de economische groei 1,6%, ten opzichte van 2,1% van dezelfde periode in Ook de woningmarkt ondervindt hiervan de gevolgen. Uit onderzoek van Direct Wonen blijkt dat in het eerste kwartaal van 2011 de huurprijs van woningen (corporaties en particuliere huur) is gestegen ten opzichte van dezelfde periode een jaar geleden met 8,2 procent. In Enschede is dit percentage zelfs 10,7 procent 8. Gemiddeld werd er in het eerste kwartaal van 2011 een huurprijs gevraagd van 755 euro. Vorig jaar was dit bedrag 698 euro (totaal bedrag aan huur / totaal aantal huurwoningen). Ook de economische crisis is nog steeds van kracht. Consumentenvertrouwen is laag met -30% (CBS, oktober 2011). Dit percentage laat de verhouding zien tussen positieve en negatieve reacties op de vraag of men vertrouwen heeft als consument op het ogenblik. Daarnaast is de verwachting dat de energielasten gaan stijgen de komende jaren. Deze trend is de afgelopen jaren al begonnen. In de periode was de energiekosten stijging 90 euro per 1000 kwh en 163 euro per 1000 m3 gas 9. Dit heeft tot gevolg dat naar XIV

15 verwachting de energielasten de komende jaren met gemiddeld 8% gaan toenemen, De huur van sociale huurwoningen stijgen gemiddeld mee met de inflatie (ongeveer 2% per jaar). Wanneer dat waarheid wordt, kan het zo zijn dat in 2020 de sociale huurwoningen kampen met een enorm probleem. De huur (onder de 650 euro is gekenmerkt als sociale huur) kan dan even hoog zijn als het aandeel energielasten. Wanneer we naast deze gegevens de toenemende werkloosheid in Nederland plaatsen, zien we een stijging in de eerste helft van In de maanden juni-juli steeg het aantal werklozen van in juni, naar in juli. Dit aantal komt neer op 5,3% van de beroepsbevolking. In november 2011 is dit percentage gestegen naar 6% van de beroepsbevolking. Het is aannemelijk dat personen woonachtig in sociale huurwoningen over het algemeen een zwakkere positie op de arbeidsmarkt hebben, waardoor de zorgen voor dit deel van de bevolking met recht een stuk groter zijn op dit vlak, dan personen met een sterke positie op de arbeidsmarkt Sociaal-Cultureel Op het sociaal-cultureel vlak zien we trends onder de bevolking. Het is aan de orde van de dag om bewust met energie om te gaan. Reclames over wasmiddelen die bij lage temperaturen kunnen wassen, energiezuinige auto s, milieureclames en onder elke staat dat je goed moet nadenken of je deze wel of niet wilt uitprinten. Zoals in het hoofdstuk over economie ook al aan de orde kwam is het van belang dat energielasten worden teruggedrongen voor met name sociale huurwoningen. Daarnaast is het voor vrijwel elke woning van belang om de CO2 uitstoot te verminderen. Deze uitstoot is schadelijk voor het milieu en kan terug worden gedrongen door energie op te wekken uit zon, water en wind. Maar zelfs daar zijn we al weer verder in. Ook biomassa, aardwarmte en warmte uit beton behoren tot de mogelijkheden Technologisch Op technologisch vlak zijn zoals het hoofdstuk sociaal-cultureel al aangaf slagen te slaan op het gebied van duurzame energie opwekking. De gebruikelijke bronnen zoals windenergie, waterenergie en zonne-energie kunnen voldoen in de energiebehoefte. De hoeveelheid energie die de aarde bereikt, is ca maal groter dan de energiebehoefte van alle 6,5 miljard aardbewoners samen 10. Het probleem is de maximale opwekking. Om CO2 uitstoot tegen te gaan, is het van belang dat er niet alleen gekeken wordt naar huishoudelijk energieverbruik, maar ook naar de energie die vrij komt bij productie en transport van producten. Hierover zijn verschillende hot topics te vinden op het internet. Cradle 2 Cradle is een term die steeds meer wordt gebruik bij fabricage van producten. De gedachtegang is vrij eenvoudig: Afval is voedsel. Michael Braungart en William McDonough. Producten aan het eind van de levensduur worden gedemonteerd of versmolten om er weer een product van te maken of als voedsel te dienen voor planten, etc. Daarnaast is de term Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen ook steeds meer gebruikt. Het doel hiervan is om te kijken hoe men naast de zakelijke benadering van werk, ook een maatschappelijke bijdrage aan de maatschappij kan leveren. Dingen als het steunen van een goed doel of het inzamelen van geld en kleding voor een derde wereldland zijn zulke maatschappelijke bijdragen XV

16 Ook de installatiemarkt doet het goed. Kijkend naar het binnenmilieu van een woning of het energiezuinig maken van een woning wordt zonder een aantal installaties de norm van de regering niet meer gehaald. Belangrijk hierbij is om te kijken wat de behoefte is van de klant en het onderhoud. Een filter van een ventilatiesysteem dient te worden schoongemaakt. Wanneer dat niet gebeurt, is het mogelijk dat het binnenmilieu van een woning ongezond wordt. Vernieuwend Opdrachtgeverschap is een methode die sterk in de markt is komen opzetten. Het principe wordt uitgebreid gedefinieerd in bijlage 2. Doel van deze manier van werken is het vrijlaten van de opdrachtnemer door alleen eisen te omschrijven waar het plan aan moet voldoen. Uiteindelijk wordt er in een openbare aanbesteding gekozen welk plan het beste aansluit bij die eisen en wie het dus mag gaan bouwen. Niet meer puur op prijs aanbesteden, maar kiezen voor gegarandeerde kwaliteit, want dat is het belangrijkste wat je dient te omschrijven. Deze methode wordt steeds breder gedragen in de bouwwereld en is met recht een belangrijke technologische ontwikkeling Ecologisch Zoals het vorige hoofdstuk al aangaf zijn er veel trends in de duurzaamheid. Voor organisaties valt dit vaak onder haar Green Footprint. Dit wil zeggen dat een organisatie een soort stempel krijgt waar alle zaken betreft duurzaamheid onder vallen. Veel klanten hechten waarde aan organisaties die zich bezig houden met het milieu en de bereidheid om bijvoorbeeld extra te betalen voor milieubewuste producten of diensten groeit (lees Eigen Huis Magazine september 2011). Dit geeft organisaties ook houvast om te innoveren in milieubewuste maatregelen of keuzes en richtingen Politiek Juridisch De overheid stimuleert milieubewuste maatregelen door organisaties en particulieren. Subsidies op energiezuinige maatregelen voor woningen en convenanten met woningcorporaties, energieleveranciers en netbeheerders zijn voorbeelden hiervan. Daarnaast heeft de regering een doelstelling gesteld om in % van de CO2 uitstoot te verminderen ten opzichte van de nulmeting van Deze doelstelling komt op de schouders van gemeenten die budget krijgen om maatregelen vanuit dit oogpunt te kunnen financieren, naast het centrale orgaan. Voor organisaties interessant om te werken aan haar Green Footprint tegen gereduceerde kosten. Naast deze doelstellingen is tijdens afgelopen Prinsjesdag wel duidelijk geworden dat er veel bezuinigd moet worden. Vrijwel elk ministerie moet het doen met minder geld. Wat de gevolgen zijn voor het herstel van de economie zal moeten blijken, maar gemakkelijk zal het niet worden. Door het samengestelde fonds van het IMF van de Eurolanden is in Nederland aangekondigd dat er 17 van de 200 miljard door Nederland zal worden geleverd. Dit gaat extra bezuinigingen met zich mee brengen. De verwachting is dus dat de economie er uiteindelijk wel weer boven op komt, maar wanneer is nog onduidelijk. XVI

17 2.2. MESO-analyse Algemeen De Meso-analyse wordt weergegeven door de IST-situatie omschrijving en diverse interviews met externe partijen uit de bouwkolom. De Meso-analyse brengt de branche in beeld, de trends en de daarbij komende kansen en bedreigingen IST-Situatie Het huidige proces en fasenverdeling zijn in het algemeen al jaren onveranderd. 1. Initiatieffase 2. SO-fase 3. VO-fase 4. DO-fase 5. Bestekfase 6. Uitvoeringsfase 7. Nazorgfase De achtergrond hiervan is dat de opdrachtgever het idee levert, het idee wordt door een partij ontwikkeld (aannemer, projectontwikkelaar, overige externen) en samengevat in een bestek. Wanneer het bestek gereed is zal deze op de markt komen voor een aanbesteding. Partijen kunnen zich, met verschillende aanbestedingsmogelijkheden 11 inschrijven op dit bestek. Vervolgens worden de deelnemers van het bouwteam (vaak alleen de hoofdaannemer die vervolgens onderaannemers zal selecteren) gekozen op basis van de economisch meest gunstigste aanbieding. Een gevolg hier van is dat de marges klein zijn. Dit is niet iets nieuws in de bouwbranche 12. De laatste jaren is het voor bouwers erg lastig om een goede prijs te krijgen voor werk. Dit heeft te maken met het feit dat de bouwkosten gemiddeld stijgen met 4,2 % en de consumptieprijzen maar met 1,6%. Dit betekent dat de bouwer het percentage hier tussen voor zijn rekening neemt, of doorvoert op onderaannemers of klanten. Dit laatste gebeurt in mindere mate, want hier probeert het merendeel van de aannemers concurrentievoordeel te behalen. Een gevolg hier van worden keuzes gemaakt op basis van margevergroting. Daarom is het niet vanzelfsprekend dat de vooraf vastgestelde kwaliteit ook daadwerkelijk wordt gehaald en wordt nagestreefd. Risico van de opdrachtgever is het feit dat er pas bij oplevering een controle plaatsvindt van het werk. Hierdoor zijn veel verbeterpunten in het proces onopgemerkt gebleven of verdwenen in het werk (onzichtbaar bij oplevering, zoals isolatie achter een gemetselde wand). De opdrachtgever weet dus niet of er daadwerkelijk is geleverd waarvoor is betaald. Tijdens dit proces zijn er veel doemscenario s te bedenken, kijkend naar de kans op miscommunicatie, helemaal geen communicatie, faalkosten, balans prijs/kwaliteit en houding naar de klant. Deze factoren spelen altijd een rol bij bouwprocessen, de succesfactoren zijn alleen afhankelijk van de opstelling van de verschillende partijen tegenover elkaar. Gunt men elkaar succes? Wordt er optimaal samengewerkt om kwaliteit te leveren waar fors voor wordt betaald? Want het zijn forse bedragen waar het over gaat. Als er een tweedehands auto wordt gekocht á 4.000,- is het heel normaal dat deze wordt gepoetst en gestofzuigd en een bosje bloemen op de motorkap. Bij een nieuwbouwwoning á ,- gaat het verhaal hierboven niet op en bij renovaties á ,- per woning zit men dagenlang in de puinhoop. Over een goede opstelling tegenover de klant gesproken. De kenmerken van het huidige bouw- en renovatieproces: Hoge faalkosten. Zeer matige communicatie. Kleine marges. Geen afstemming van (onder)aannemers onderling XVII

18 Ontwerpen, uitvoeren en nazorg zijn drie aparte rollen. Kwaliteit is niet optimaal. Ontevreden partijen. Geen vertrouwen of onderling respect. De uitvoerende tak van de bouw kan het zich niet veroorloven om zelf te ontwikkelen. Opdrachtgevers vragen de bouwers om op economisch gunstigste basis aan te besteden, waardoor ze feitelijk scherp móeten aanbesteden. Bouwers vechten tegenwoordig om een goede positie op de markt. Marges zijn laag maar men wil toch het personeel aan het werk houden. Dit komt mede door de slechte positie van de woningmarkt van het moment te lezen in Maedia Select Nr. 16, 2 september Om medewerkers aan het werk te houden is het noodzakelijk werk binnen te halen. Steeds vaker gaat dit ten koste van marges en er wordt zelfs onder het Break Even Point aanbesteed. Dit heeft als gevolg dat een organisatie misschien een tijdje moet draaien op reserves. Dit is natuurlijk begrijpelijk, maar geen gezond beleid en feitelijk uitstel van executie, want het einde is nog niet in zicht. De huidige markt beconcurreert tot aan een faillissement. Om dit een halt toe te roepen is er voor opdrachtgevers een rol weggelegd, aangezien zij op dit moment de meeste macht hebben op de bouwkundige markt en mogen bepalen wie het werk gaat uitvoeren. Om deze tendens te verbreken is het noodzakelijk om onderscheidend vermogen te genereren als bouwer. Veel bedrijven proberen dit wel, maar feit is ook dat de bouw een behoorlijke conservatieve markt is. Dit heeft tot gevolg dat veranderingen in beleid en manier van bouwen heel langzaam en moeizaam op gang komen. Veel bedrijven trachten dit te doen, maar om draagvlak onder het personeel te verkrijgen vergt dit enige moeite. Met nieuwe manieren van werken komen ook nieuwe vaardigheden kijken. Voor zowel het personeel op de bouw als het personeel op kantoor. Om een goed nieuw beleid te kunnen voeren is het noodzakelijk trainingen aan te bieden en certificaten of getuigschriften te halen MICRO-analyse Projectaanpak De Woonplaats woningcorporatie zit in de rol van opdrachtgever of ontwikkelaar. Hierdoor worden renovaties vaak uitgevoerd bij klanten van De Woonplaats die niet uit de woning gaan tijdens de werkzaamheden, en is het van belang dat hier goed mee wordt omgegaan. Een stappenplan van het project Velve-Lindehof staat hier onder weergegeven. Het is op basis van het bovengenoemde principe, maar vanuit de rol van opdrachtgever. Participatie o Bewonersavond Ontwerpproces o EPC-Adviseur o Constructeur o Installatie adviseur o Bouwkostenadviseur o Architect o Gemeente Meervoudige onderhandse aanbesteding o Bestek, tekeningen en aanbestedingsformulieren o Datum, tijd en locatie wanneer er toelichting wordt gegeven o Datum, tijd en locatie wanneer de aanbesteding plaatsvindt o Het projectteam en de toezichthouder zijn aanwezig o Proces-verbaal van aanbesteding o Gunning op economisch meest gunstige basis Voorbereidingsfase o Bouwteam samenstellen Uitvoeringsfase o Asbest sanering (voorbereiding bouwkundig) o Renovatie o Oplevering XVIII

19 Bewoners/Nazorgfase o Periodieke gesprekken met bewoners Wat opvalt, is het gegeven dat er geen bouwpartij bij het ontwerpproces zit. Natuurlijk is dit niet de normale gang van zaken in de huidige situatie, maar een partij dat moet gaan uitvoeren neemt niet deel aan overleg met de partijen die ontwerpen. Dit zou namelijk veel (praktische) onmogelijkheden in een vroegtijdig stadium uit de weg ruimen. Daarnaast is de nazorgfase op dit moment geen fase voor de uitvoerende partij voor onderhoud of garanties. Wanneer dit vroeg in het proces wordt opgemerkt, kan er een plan worden opgesteld om het bouwwerk ook na oplevering haar huidige kwaliteit te behouden. Een architect zou bijvoorbeeld ook bouwkundige kennis moeten hebben. De huidige partijen zitten in een vacuüm wanneer de opdrachtgevers dit proces niet veranderen Vernieuwend opdrachtgeverschap De weg die De Woonplaats woningcorporatie wil inslaan, namelijk de weg van het vernieuwend opdrachtgeverschap, is een weg die veel voordeel met zich mee kan brengen. Dit voordeel is in vorige hoofdstukken uitgebreid beschreven. Wat hier wel bij komt kijken is het feit dat intern bij De Woonplaats ook vernieuwend opdrachtgeverschap moet worden uitgedragen. Dit wil zeggen dat de werknemers van De Woonplaats volledig achter het principe moeten staan, om ook van de opdrachtnemer te verlangen transparant te zijn, ontwerpvrijheid te verkrijgen en communicatie gestructureerd en met regelmaat door te voeren. Voorbeelden hiervan zijn evaluaties standaard toepassen, inzicht geven in toetsingscriteria en afdelingen onderling elkaar ondersteunen met werkzaamheden en helpen met het doorgeven van gegevens. Uit interviews is de samenvatting die hieronder staat weergegeven gevormd. Hierbij moet worden vermeld dat De Woonplaats deze weg is ingeslagen, zonder een algemene bijeenkomst te organiseren voor alle werknemers om deze nieuwe manier van werken toe te lichten. Dit staat in de planning, maar dat is tot op heden nog niet gebeurd. De functieniveaus waar de interviews onder zijn gehouden zijn: afdeling contacten, afdeling projecten, afdeling strategie, afdeling onderhoud en afdeling energie. De specifieke functies zijn eventueel in samenspraak met de geconsulteerde persoon op te vragen als referentie in verband met beloofde anonimiteit van de geïnterviewden Voordelen De voordelen die werden onderstreept tijdens de interviews waren veelal voorbeelden uit de praktijk die met vernieuwend opdrachtgeverschap waarschijnlijk beter zouden zijn gegaan. Een voorbeeld is de communicatie tussen de uitvoerende partijen van een project en de opdrachtgever en de daarbij behorende klantbenadering op de bouwplaats zelf. Toezeggingen die zijn gedaan door personen naar bewoners die daar geen zeggenschap over hebben. Andere voordelen van vernieuwend opdrachtgeverschap zijn naar verwachting het verkrijgen van een beter product, omdat je expertise uit de markt optimaal kan benutten door integrale samenwerking. Daarnaast is het de bedoeling om verantwoordelijkheid te verplaatsen naar de opdrachtnemer, in veel gevallen zal dit een consortium zijn, om op die manier eisen te stellen en vervolgens te meten. Wanneer deze eisen niet voldoen zal dit voor rekening van de opdrachtnemer komen. Hierdoor zal het gebouw óf van de gewenste prestatie worden voorzien, óf de opdrachtnemer zorgt voor een juist compromis (vergoeding, verbetering, etc.). Bij vernieuwend opdrachtgeverschap vormt het bestek geen beperking meer voor de innovativiteit en creativiteit van opdrachtnemers. Eigen inzicht en gebruik van innovatieve oplossingen wordt beloond. Er wordt niet meer afgerekend op sec prijs, maar tevens op andere belangrijke pijlers van de toekomstige bouw (toekomstbestendig, energieprestaties, etc.). Daarnaast is er bij een aanbesteding op basis van vernieuwend opdrachtgeverschap de mogelijkheid om je gevoel te laten spreken. Wanneer een partij de goedkoopste is, maar totaal geen zorg heeft besteed aan aspecten die belangrijk worden gezien door de opdrachtgever, is het mogelijk om een andere partij de opdracht te gunnen op basis van bijvoorbeeld manier van communicatie en kwaliteitsborging, of energieprestatie en innovativiteit. Door vernieuwend opdrachtgeverschap toe te passen zorg je er voor dat de kwaliteit van je gebouw gegarandeerd is. Wanneer dit afwijkt van het programma van eisen is het zaak voor de opdrachtnemer om te blijven voldoen aan de gestelde eisen. Het gebruik maken van de kracht van de markt kan heel waardevol zijn. XIX

20 Een andere kijk op het programma van eisen kan erg verfrissend werken en voor het komen tot nieuwe inzichten in mogelijkheden en bouwmethoden kan het erg belangrijk zijn. Opgesomd: Communicatielijnen zijn korter. Expertise uit de markt benutten. Innovativiteit stimuleren doordat bestek geen belemmering meer vormt. Markt deelgenoot maken van de probleemstelling, niet de oplossing aandragen in een bestek. Kwaliteitsborging door consortium verantwoordelijk te maken voor geleverd product. Tijdens de bouw toont het consortium aan dat de kwaliteit is zoals deze omschreven is. Door onderhoudstermijn te verbinden aan het werk, worden keuzes ook op basis van toekomstbestendigheid genomen. Integrale samenwerking zorgt voor afstemming van belangrijke partijen in de ontwerpfase. De constructeur, installateur, architect en aannemer komen sneller tot tekeningen die op elkaar aansluiten (bijvoorbeeld door BIM) Nadelen Ook nadelen worden beschreven door ervaringen of op gevoel. Vernieuwend opdrachtgeverschap is een relatief nieuw begrip in de bouwwereld en veel partijen zijn hier naar verwachting nog niet aan toe. De angst bestaat of is bevestigd dat uitvoerende partijen zich geen raad weten met de vrijheid van het invullen van de opdracht. Wanneer een consortium een aanbesteding heeft gewonnen en vervolgens vraagt wat de opdrachtgever nou graag zou willen hebben; dan bouw ik dat, heeft het principe niet echt begrepen. Daarnaast is het een nadeel dat de bouwer over het algemeen weinig kaas heeft gegeten van het communiceren met bewoners. Deze bewoners zijn voor De Woonplaats klanten en dienen te worden behandeld als eindgebruiker en een van de grootste belanghebbende partij. Wanneer een externe partij de klant niet als zodanig beschouwd, is het niet verwonderlijk dat de klant zich niet vertrouwd of begrepen voelt bij een verbouwing of bouw. Ook vergt vernieuwend opdrachtgeverschap een bepaalde mate van voorbereiding. Deze voorbereiding is zo breed en zo smal mogelijk te maken als gewenst. Wanneer men niet precies weet hoe ver te gaan met het stellen van eisen aan de opdrachtnemer, kan hier enorm veel werk in gaan zitten. Daarnaast weet De Woonplaats bijvoorbeeld met renovaties precies wat er gebeuren moet, door jarenlange kennis van haar vastgoed en de terugkomende werkzaamheden bij haar bewoners van het complex. Deze zekere maatregelen geeft men uit handen op het moment dat de opdrachtnemer een plan gaat ontwikkelen voor het complex. Het zal veel energie kosten om de neuzen binnen organisaties dezelfde kant op te krijgen, omdat het besef van het werken met dergelijke lage marges zo niet langer kan doorgaan nog niet volledig geland is. Opgesomd: Voorbereidingstijd kost bij een nieuw samengesteld consortium meer tijd, vertrouwen moet groeien en werkwijzen zijn (nog) niet op elkaar afgestemd. Vertrouwen zorgt voor blindelingse afstemming tussen opdrachtgever en opdrachtnemer, maar vertrouwen creëren kost tijd en keer op keer voldoen aan de verwachtingen en zelfs nog iets meer dan dat. Onervarenheid bij zowel de opdrachtnemer als opdrachtgever zorgen voor een grote hoeveelheid aan pilotprojecten. Intern draagvlak laat nog te wensen over betreft vernieuwend opdrachtgeverschap Gevaren Er zijn enkele gevaren te benoemen door af te gaan op beschrijvingen van respondenten over vernieuwend opdrachtgeverschap. Om deze gevaren te beschrijven is het belangrijk om te beseffen dat blijkt dat de ene respondent een voordeel benoemd van vernieuwend opdrachtgeverschap waar vervolgens de volgende respondent een waarschijnlijk nadeel op heeft en vice versa. Wat hiermee getracht wordt helder te maken is het feit dat omschreven gevaren door respondenten zelf naar voren zijn geschoven. XX