De verdeling van de woningvoorraad in Zelhem over de verschillende woningtypes staat in onderstaande grafiek. Mgw- niet nultrede.

Transcriptie

1 Bijlage 1. Versie okt 2018 Project Centrum Zelhem. 1. Inleiding: Woningcorporatie Pro Wonen heeft in het laatste decennium onder de voormalige gemeente Zelhem niet tot nauwelijks woningen kunnen realiseren voor de doelgroep ouderen. Gevolg extra lange wachtlijsten voor de doelgroep. Onder Bronckhorst werden we vervolgens al snel geconfronteerd met de gevolgen van de regionale woonvisie. De tanker moest ineens 180 graden gedraaid worden. Dit heeft in kwantitatieve zin de gemeente ernstig parten gespeeld. Geen ruimte voor extra woningen in Zelhem Gevolg: (Nog) langere wachtlijst voor (senioren)woningen in relatie tot andere kernen binnen Bronckhorst in de kern Zelhem. 2. Woningvoorraad ProWonen Zelhem In Zelhem hoort 29% van de woningen binnen de bebouwde kom tot de (duurzame) voorraad van ProWonen. Een aantal van deze woningen zijn nu nog verkocht via Te Woon, maar na terugkoop worden ze verhuurd. De gemeente Bronckhorst telt veel woningen in de kleine kernen en het buitengebied, waar corporaties relatief weinig bezit hebben. Het totale aandeel van corporaties in Bronckhorst is ca 17%. Dit is relatief weinig. De verdeling van de woningvoorraad in Zelhem over de verschillende woningtypes staat in onderstaande grafiek. Egw- niet nultrede Mgw- niet nultrede Totaal nultrede Woonplaats Zelhem (huur + Te Woon) 65% 14% 3% 18% 32% Egwnultrede Mgwnultrede Doel ProWonen hoofdkernen 60%- 65% 17%- 20% 3-4% 15%-18% 33-38% Tabel 1 Verdeling huurwoningenbezit (excl. zorg) naar woningtypes in 2020 (0-trede woningen zijn woningen waar de slaapkamer en de badkamer zonder traplopen te bereiken zijn) In deze tabel zijn de investeringen die vaststaan en beschreven zijn in dit document al meegenomen. De locaties Achter de Hoven (vm postkantoor) en Hummeloseweg (vm Rabobank) zijn niet meegenomen. Het aantal 0-trede woningen blijft ondanks alle maatregelen onder de doelstelling van ProWonen. Er zijn met name weinig egw 0-trede. Voldoende 0-trede woningen is belangrijk voor de groeiende groep ouderen. Door te weinig 0-tredewoningen stokt de doorstroming, waardoor er ook een grote vraag is naar eengezinswoningen. Gemiddeld kreeg Prowonen op een eengezinswoning (egw niet o-trede) in de prijsklasse tot 586,68 in reacties. Jongeren komen hierdoor moeilijk aan een huurwoning, maar ook in de betaalbare koopsector (tot ) is er weinig aanbod Dat de doorstroming stokt zie je ook terug in de al jaren lang lage verhuisgraad in Zelhem. Verhuisgraad inclusief tijdelijke contracten verhuisgraad verhuisgraad verhuisgraad verhuisgraad verhuisgraad Plaats Naam ZELHEM 5,0% 5,8% 5,5% 4,7% 6,9%

2 Totaal 6,9% 6,6% 6,3% 6,8% 7,1% Tabel 2: verhuisgraad Zelhem over de periode t.o.v. verhuisgraad ProWonen De verhuisgraad is in Zelhem structureel lager dan in de rest van het werkgebied van ProWonen. In 2016 kruipt het voor het eerst dicht tegen het gemiddelde aan, maar het effect van de lopende projecten speelt daar doorheen (veel herhuisvesting, tijdelijke leegstand en in 2016 na renovatie weer verhuurd). De geringe verhuisgraad belemmert de doorstroming. 3. Vraag huurwoningen Zelhem In Zelhem zien we al jaren een structureel hogere vraag naar huurwoningen dan in andere kernen waar ProWonen werkzaam is. Grafiek 1 gemiddeld aantal reacties per kern ProWonen over de jaren In de praktijk zien we ook veel reacties uit Doetinchem. Zelhem is door zijn ligging, dicht bij Doetinchem met alle (regionale) voorzieningen, een aantrekkelijke kern om te wonen. 4. Kwaliteitsslag In Zelhem maakt ProWonen een grote kwaliteitsslag in de woningen, zowel qua ruimtelijke kwaliteit als verduurzaming. Dit is nodig omdat momenteel zo n 14% van de woningvoorraad een oppervlakte heeft < 45 m2 en 18% van de woningen slechts één slaapkamer. Qua verhuurbaarheid zijn deze woningen, zeker bij ouderen, veel minder gewild. Door dit te verbeteren maken we de woningvoorraad langjarig aantrekkelijk voor de doelgroep ouderen. Gelijktijdig met de ruimtelijke kwaliteit van de woningen werken we ook aan de verduurzaming van de woningvoorraad. De investeringen dragen bij aan het doel van ProWonen om 90% groene labels te hebben eind 2020, waarmee we ook aan de landelijke doelstelling uit het Energieakkoord voldoen.

3 5. Terrein De Zonnekamp Rondom verzorgingshuis De Zonnekamp aan de Magnoliaweg in Zelhem zijn plannen van herontwikkeling in vergevorderd stadium. Zorgorganisatie Markenheem had hier 75 kamers voor intramurale 24-uurs zorg. Deze bewoners zijn vanaf 2015 tijdelijk gehuisvest in een noodvoorziening in Doetinchem. Het pand is reeds gesloopt. Vanaf september 2017 kan gestart worden met de bouw van een nieuwe voorziening voor intensieve 24-uurs zorg. Markenheem bouwt dan 48 eenheden voor psycho-geriatrie en 18 eenheden voor somatische zorg. Totaal 66. In dit complex wordt ook een ontmoetingsruimte gerealiseerd, waar ook omwonende ouderen mee kunnen doen met activiteiten en maaltijden (tegen betaling). Bij De Zonnekamp staan diverse aanleunwoningen van ProWonen. De Magnoliaweg 6 t/m 32 bestaat uit 14 appartementen, die inmiddels zijn gesloopt om plaats te maken voor 22 nieuwe appartementen. De oude appartementen voldeden niet meer aan de eisen die aan dergelijke woningen nu en in de toekomst gesteld moeten worden. Magnoliaweg 36 t/m 98 zijn appartementen in het gebouw De Magnoliaflat. Ook deze woningen zijn verouderd en moeten gesloopt worden. Deze 32 appartementen worden in 2018/2019 gesloopt en vervangen door 8 laagbouw seniorenwoningen. Totaal worden 14+32=46 aanleunwoningen gesloopt en worden 22+8=30 woningen terug gebouwd. Een vermindering van 16 woningen, maar door het nieuw bouwen en het deels bouwen van laagbouw, wel woningen die beter in de behoefte voorzien. Bovendien wordt, door het verlagen van het aantal woningen op het terrein, de bebouwingsdichtheid lager. Er ontstaat hierdoor meer ruimte voor semi-openbaar groen. Dit draagt bij aan een verbetering van de woonomgeving en sluit beter aan op de omliggende bebouwing. Totale investeringen in nieuwbouw en terreininrichting rond de Zonnekamp door ProWonen: Circa 6,7 miljoen incl. BTW. Hiervan is circa voor de inrichting van de openbare ruimte. Dit is met name een nieuwe weg over het terrein en nieuwe parkeerplaatsen aan de rand van het terrein op gemeentegrond. Verder staat bij De Zonnekamp nog een appartementengebouw van 38 appartementen voor senioren; De Magnoliahof. Deze woningen dateren uit 2005 en blijven in de huidige vorm behouden. Aan de overzijde van de straat staan 19 seniorenwoningen uit de jaren 70, die in 2016 gerenoveerd zijn. Investeringen door ProWonen in renovatie Magnoliaweg: Circa 1,3 miljoen incl. BTW 6. Prinsessenbuurt Aan de Prinses Beatrixstraat in Zelhem staat sinds 2003 complex De Oranjehof. Dit bestaat uit 38 zelfstandige senioren appartementen, waarvan er destijds 4 zijn verkocht (één woning is inmiddels vanwege de grote vraag teruggekocht door ProWonen). Dit vormde, met de activiteitenruimte van de Stichting Welzijn Zelhem en het appartementencomplex aan de Oranje Nassaustraat (16 woningen uit 1994), al een mooie clustering aan seniorenwoningen van ProWonen in de Prinsessenbuurt. In 2016 zijn hier door ProWonen omliggende gezinswoningen gesloopt en vervangen door 24 nieuwe laagbouw seniorenwoningen. Totale investering in nieuwbouw en terreininrichting in de Prinsessenbuurt door ProWonen: Circa 4,1 miljoen incl. BTW. Hiervan is circa voor de inrichting van parkeerplaatsen, welke voor een groot deel op gemeentegrond in de openbare ruimte liggen.

4 7. Schilderswijk In de Schilderswijk in Zelhem heeft ProWonen 24 laagbouw seniorenwoningen uit de jaren 70. Deze woningen zijn in 2017 grondig gerenoveerd. De bewoners moesten hiervoor tijdelijk hun woning uit. De Magnoliaflat op het terrein van de Zonnekamp werd ingezet voor tijdelijke huisvesting. Totale investering in renovatie Schilderswijk door ProWonen: Circa 1,75 miljoen incl. BTW. 8. Bloemenbuurt In de Zinniastraat en de Dahliastraat is ProWonen voornemens om de huurwoningen in deze straten te gaan renoveren. Het betreft hier allemaal bestaande gezinswoningen. Dit project is in voorbereiding. Bij de voorbereiding is gebleken dat hier de inrichting van de openbare ruimte te wensen over laat. De inrichting van de straat is onoverzichtelijk en er is een flink tekort aan parkeerplaatsen. Samen met de gemeente probeert ProWonen te zoeken naar een samenhangende oplossing van woningen en openbare ruimte. De mogelijkheden en onmogelijkheden zijn nog niet concreet genoeg om hier een investeringsbudget voor te kunnen ramen. Ook de planning is nog niet geheel inzichtelijk. 9. Toekomstperspectief In 2020 zijn alle seniorenwoningen van ProWonen in Zelhem weer helemaal up to date. Het zijn er echter, gezien de vraag, te weinig. Ondanks alle inspanningen is er de noodzaak om uit te breiden in dit huursegment. Locaties om toe te voegen zijn beperkt. Voor senioren zouden de locaties Achter de Hoven (vm postkantoor) prima geschikt zijn, gezien de ligging. Hierpast een aantal laagbouw seniorenwoningen met een klein tuintje; het meest gewenste woningtype. De locatie Hummeloseweg (vm Rabobank) leent zich ook voor gezinswoningen. Deze locatie ligt iets verder van het centrum en de lastige verkavelingsmogelijkheden leiden tot grotere kavels, die voor senioren minder gewenst zijn. Eengezinswoningen op de locatie aan de Hummeloseweg is gezien de grote vraag ook een prima toevoeging.deze projecten brengen de doorstroming op gang waardoor een goede bijdrage wordt geleverd om ouderen in een geschikte woning te laten wonen en middeninkomens de mogelijkheid te bieden een stap te zetten op de woningmarkt zodat jongeren/starters een geschikte huurwoning kunnen vinden. 10. Herstructurering/compact centrum Via herstructurering zijn in het centrum van Zelhem in het verleden al behoorlijke slagen gemaakt qua transformatie. Binnen het centrum van Zelhem staan twee leegstaande (kantoor)panden te weten: - De voormalige Rabo-bank - Het voormalig Postkantoor Geraamde investeringen (incl. BTW): v.m.rabo circa ,-- waarvan ca parkeren en terrein infra v.m.postkantoor circa ,--- waarvan ca infra op privé grond Totaal ,-- NB: 1. bij grondkosten ( max bijdrage verwerving) gerekend met ,-- per kavel

5 2. Bij de locatie v.m. RABO vindt het parkeren vrijwel geheel plaats op gemeentelijk terrein en ook toegangswegen moeten worden aangelegd op openbare grond. 3. Basis voor de investering is realisatie overeenkomstig de BENG-eisen 11` Diversen Zie specifitacatie opexcel-overzicht,bijlasghe Maatschappelijke impact: Door sloop c.q. verbouw van leegstaande kantoorpanden kunnen we het kernwinkelgebied compacter maken wat de leefbaarheid van het dorp ten goede komt. Op deze wijze kunnen we met 13 woningen een stukje oplossing bieden aan de dringende behoefte/vraag naar woningen voor deze doelgroep in Zelhem. De benodigde contingenten komen uit het budget van de corporatie (sloop/verdunning elders, voornamelijk op de Zonnekamp). Hierdoor wordt er voor de juiste (kwalitatieve geschikte woningen gerealiseerd voor de doelgroep op de juiste plaats in het centrum van Zelhem en in de nabijheid van het (vernieuwde) Zorgcentrum de Zonnekamp. Problematiek die wordt opgelost: Naast het realiseren van woonruimte voor de doelgroep ouderen en middels doorstroming ook voor de dringende behoefte aan woningen voor jongeren, bestrijden we zo leegstand/verpaupering en bevorderen het verder compact maken van het centrum. Zo halen we ook een deel commercieel vastgoed uit de markt op locaties die zijn gelegen net buiten het kernwinkelgebied van Zelhem. Kernenfoto s Bij het maken van de kernenfoto s bleek dat er te weinig aanbod levensloopbestendige woningen is in Zelhem. Mensen die een stap richting een seniorenwoning willen maken zitten vast in de huidige woning. Hierdoor stokt de doorstroming en blijven ook de woningen bezet die zeer geschikt voor starters zouden kunnen zijn. De laatste jaren is er wel gebouwd in Zelhem maar dit waren nauwelijks huurwoningen van de corporatie, hierin is Zelhem wat achtergebleven ten op zichte van de andere hoofdkernen. De wachttijden voor een huurwoning in Zelhem zijn veel langer dan in de andere kernen. Woonagenda De ontwikkelingen op de 2 locaties in Zelhem hebben geen consequenties voor de woningaantallen. ProWonen zorgt er namelijk voor dat zij woningen elders in Zelhem aan de woningvoorraad onttrekt. Dit gebeurt deels door sloop van een complex maar ook deels door verdunning. Woningen met mindere kwaliteit worden gesloopt en levensloopbestendige, kwalitatief goede woningen komen hiervoor in de plaats. Hiermee komen we tegemoet aan een duidelijke behoefte in Zelhem Samenwerking: We hebben in dit project intensieve samenwerking gezocht met de woningbouwstichting Pro Wonen. Zij kopen de objecten aan en nemen de uitvoering ter hand. Bijdrage aan de Uitvoeringsagenda

6 Leegstaand vastgoed is één van de hoofdthema s in het programma wonen. De belangrijkste daaraan gerelateerde beleidsrichtingen zijn het regionaal detailhandelskader, de regionale woonvisie en de aanpak leegstand. Jul/Okt 2018.