Locatiestudie - Centrale vestiging Bibliotheek

Transcriptie

1 Locatiestudie - Centrale vestiging Bibliotheek Uitgangspunt is dat er een relevante en prominent aanwezige centrale vestiging ontstaat die gericht is op lezen, leren, informeren, recreëren en ontmoeten. Dé plek voor iedereen die op zoek is naar kennis en ontplooiing. De bibliotheek biedt met media, activiteiten en voorzieningen de bezoeker een breed aanbod. Een prettige plek, naast uitlening meer gericht op verblijf en een plek om optimaal te kunnen studeren en werken. Vanuit dit kloppende hart in de stad optimaliseert de bibliotheek haar rol als openbare, laagdrempelige, nietcommerciële informatieautoriteit. Het gaat niet langer alleen om boeken, maar om het ontsluiten van alle actuele en historische kennis én media die zij in huis heeft. Door ruimere openingstijden en veel ruimte voor activiteiten, ontmoeting, inspiratie en cultuur ontstaat er een trekpleister en visitekaartje voor Leeuwarden en omgeving. De centrale bibliotheek zal worden ingericht namens de zogenoemde Retail formule, zoals door de branche ontwikkeld in analogie van de boekhandel. De keuze voor deze formule is bepalend voor hoe collectie wordt gepresenteerd en voor de mate waarop verschillende functies eigen ruimten hebben of gecombineerd met partners en/of aan partners wordt overgelaten ( Leescafé en catering, werkplekverhuur voor bedrijfsleven, studiecabines auditorium etc. ). De klant vindt eenvoudig zijn weg en kan zonder tussenkomst van een bibliotheekmedewerker door middel van zelfservicetoepassingen zoeken, vinden, lenen, terugbrengen en indien nodig betalen. Dit vraagt om een aantrekkelijke, innovatieve centrale vestiging met een (deels) flexibele indeling zowel voor de vestiging zelf als voor de partners/functies in de directe nabijheid. Financieel kader In het collegeprogramma is een structurele bezuinigingstaakstelling op de bibliotheek opgenomen van met ingang van Hiervan heeft betrekking op het budget voor de centrale vestiging. Kortom van het huidige huisvestingsbudget van is vanaf 2017 nog beschikbaar. Dit budget is dan ook randvoorwaardelijk bij de keuze voor de centrale vestiging. Ruimtelijk kader Bij de besprekingen in de gemeenteraad is de wens uitgesproken voor een kleine, maar inspirerende en moderne hoofdvestiging in de binnenstad. Op dit moment is de bibliotheek gevestigd in de Beurs met een bruto vloeroppervlak van ruim m2. Op basis van de veranderende functies van de toekomstige bibliotheek wordt uitgegaan van een bibliotheek met een kleiner vloeroppervlak. De locatiestudie heeft zich dan ook gericht op een locatie van ca m2 BVO. Locatiestudie In samenwerking en afstemming met de Stichting Bibliotheken Midden-Fryslân (SBMF) is een groslijst opgesteld van locaties die op het eerste oog geschikt lijken te zijn binnen de gestelde uitgangspunten. Na een eerste selectie op beschikbaarheid en haalbaarheid blijven er nog een zevental optie over. Nr Locatie Ja/Nee Toelichting 1. Beursgebouw 2. Nieuwbouw Doeleplein Locatie Kloppend Hart; woningbouwplan 3. Groenstrook OHK 4. Friesland Bank 5. Blokhuispoort 6. ING Bank (Zuiderplein) Verhuurd 7. Fortisbank Verhuurd 8. Rabobank Verhuurd 9. ABN-gebouw Verhuurd 10. Waterleidinggebouw 11. Voormalig Fries Museum 12. Tresoar 13. Parnas Uitbreiding Stadhouderlijk Hof 14. Voormalig HCL Inmiddels Verkocht Tabel: groslijst mogelijke locatie centrale vestiging

2 Selectiecriteria; beoordeling locaties Vervolgens is er gekeken naar specifieke criteria die van belang zijn voor de vestigingskeuze. De hoofdvestiging stelt een aantal specifieke eisen aan een vestigingslocatie, zeker nu de bibliotheek als instituut in beweging is en zich ontwikkelt naar een plek waar mensen komen om informatie te halen, kennis op te doen, elkaar te ontmoeten en zich te vermaken. Het is essentieel dat een bezoek aan de bibliotheek in de toekomst meer een experience/ervaring wordt. Dit vraagt met name om multifunctionele huisvesting waarin de bibliotheek als onderdeel van een geheel kan krimpen of groeien. Voor de verdere selectie van de locaties zijn de volgende criteria gehanteerd: Bereikbaarheid Bij de bereikbaarheid speelt ook de psychologische bereikbaarheid een rol. Het is voor de bibliotheek van belang dat bezoekers geen drempels ervaren. Verder dient er voldoende parkeergelegenheid voor zowel auto s als fietsen aanwezig te zijn. Ook de bereikbaarheid met het openbaar vervoer dient goed te zijn. Zichtbaarheid De voorkeur gaat uit naar een zichtbare plek in de stad waar zoveel mogelijk verkeerstromen langskomen (met name voetgangers en fietsers, maar ook autoverkeer/ openbaarvervoer). Ruimtebehoefte Voldoen aan ruimtebehoefte: Er wordt uitgegaan van een ruimtebehoefte van 3500 m2 BVO. Hierbij wordt ook gekeken naar synergie die kan ontstaan door andere functies in hetzelfde gebouw dan wel in directe nabijheid, waardoor een inspirerende omgeving ontstaat. Flexibiliteit Nu de bibliotheek als instituut in beweging is en onduidelijk is tot welke uitkomst de ontwikkeling van een nieuw bibliotheekconcept leidt, is flexibiliteit in de ruimtebehoefte van de bibliotheek van belang. De mogelijkheid bestaat dat er verdere samenwerking en clustering met andere maatschappelijke instellingen zal ontstaan en dat de ruimtebehoefte zal toenemen. Het is daarom van belang dat een eventuele toename van ruimtebehoefte op de locatie kan worden opgevangen. Een tegenovergestelde ontwikkeling kan zijn dat de ruimtebehoefte vanuit het bibliotheekconcept afneemt. Dit betekent dat de huur van een (deel van een) gebouw moet kunnen worden opgezegd dan wel dat een deel van een accommodatie relatief makkelijk aan derden kan worden verhuurd. Financieel Zoals aangegeven is het financiële kader helder; er is een structureel budget beschikbaar van Behalve de eventuele investering/huursom in het gebouw zal bij een vernieuwde bibliotheek sprake zijn van inrichtingskosten en eventuele transitiekosten (vb verhuiskosten). Locaties 1) Beursgebouw De Beurs is in eigendom van de gemeente. De locatie is zeer goed zichtbaar voor potentiele bezoekers en is goed bereikbaar per fiets en openbaar vervoer terwijl ook de Parkeergarage zaailand om de hoek ligt. Het pand heeft meer dan voldoende vloeroppervlak. Een compacte bibliotheek in de Beurs betekent dat er een andere huurder bij moet worden gezocht om de Beurs nog kostendekkend te kunnen exploiteren. In geval van een andere huurder zal de flexibiliteit van de bibliotheek wel beperkt zijn. Overigens zal het naar verwachting nog lastig zijn de extra m2 in het pand te vullen met andere huurders. Praktisch punt bij deze variant is nog dat een ingrijpende aanpassing van de bibliotheek betekent dat de vestiging tijdelijk niet beschikbaar is en daarmee wellicht verhuist naar een tijdelijke locatie.

3 2) Groenstrook Oldehoofsterkerkhof Op deze locatie zal eventueel een nieuw gebouw gerealiseerd kunnen worden. De ligging aan het Oldehoofsterkerkhof is fraai en uitnodigend; wel is sprake van minder verkeerstromen van voetgangers en fietsverkeer dan in vergelijking met het Beursgebouw. De bereikbaarheid met de fiets en de auto is prima. Wel zal extra fietsenstallingsruimte bijgeplaatst moeten worden. Deze locatie ligt minder gunstig ten opzichte van een bushalte. Voor een nieuw gebouw zal de oppervlak afgestemd worden op het dan gewenste (en daarmee te financieren) oppervlak. Nadeel van deze variant is dat er echt sprake is van een stand-alone functie waarmee er geen kruisbestuiving is met andere activiteiten. Overcapaciteit voor eventuele uitbreiding is lastig te financieren. Het verwachte investeringsniveau zal aanzienlijk zijn maar naar verwachting wel haalbaar binnen het beschikbare budget. 3) Friesland Bank Nu de Friesland Bank is opgegaan in de Rabobank is er voldoende (kantoor)ruimte beschikbaar. Het pand is minder prominent gelegen dan het Beurs gebouw en daarmee wellicht minder zichtbaar, maar is wat betreft bereikbaarheid volstrekt vergelijkbaar. Omdat er bij een keuze voor dit pand sprake is van een huursituatie is er voldoende flexibiliteit in het variëren van de ruimtebehoefte. Wat betreft de financiële haalbaarheid is een inschatting gemaakt van de gemiddelde huurprijs per m2. Voor vergelijkbare kantoorruimte in Leeuwarden geldt dat het verwachte huurniveau op minimaal 80 /m2 ligt waarmee er nog geen rekening is gehouden met specifieke investeringen die moeten worden gedaan om het gebouw geschikt te maken voor een bibliotheekfunctie. De financiële haalbaarheid van deze variant scoort dan ook laag. 4) Blokhuispoort Net als het Beursgebouw is de Blokhuispoort een markant gebouw in onze binnenstad. De bereikbaarheid per fiets en openbaarvervoer is goed te noemen. De parkeermogelijkheden zijn met de bouw van de parkeergarage in de Oosterstraat en de parkeergarage Klanderij er dichtbij gelegenheid tot parkeren. Met het grote oppervlak in het gebouw kan makkelijk ingespeeld worden over de mogelijke veranderende ruimtebehoefte. In het kader van de besluitvorming over de Blokhuispoort is aangetoond dat een bibliotheek goed kan worden ingepast. Ook de financiële haalbaarheid is daarbij aangetoond. Een bibliotheek kan een waardevolle toevoeging zijn op de programmamix van cultuur, recreatie, economie en toerisme. Een combinatie van deze functies zorgt ervoor dat de bibliotheek geplaatst wordt in een inspirerende omgeving en geen stand-alone voorziening is. Veel voorzieningen die een bibliotheekbezoek kunnen versterken en verlengen en omgekeerd- bevinden zich al in de BHP, denk hierbij aan horeca, ZZP plekken, co-creatie, studentenvoorzieningen etc. deze voorzieningen drukken daardoor niet op de exploitatie van de bieb, maar het versterkt elkaar wel en biedt de mogelijkheid om in gezamenlijkheid een breder aanbod te creëren waardoor, bijvoorbeeld, gezamenlijk langere openingstijden gerealiseerd kunnen worden. 5) Voormalig waterleidinggebouw Dit pand, in eigendom van een private partij, heeft in totaal m2 en komt per 1 juli 2015 beschikbaar doordat de rechtbank de huur heeft opgezegd. Wat betreft de locatie afwegingen geldt voor dit gebouw feitelijk hetzelfde als voor het pand van de Friesland Bank met daarbij als aanvulling dat dit gebouw daarnaast nog voldoende m2 heeft voor andere functies en beter zichtbaar is. Ook hierbij geldt de kanttekening dat de financiële haalbaarheid in relatie tot het beschikbare budget bij dit pand laag scoort omdat het gaat om commerciële verhuur. 6) Voormalig Fries Museum panden De bereikbaarheid maar met name de zichtbaarheid van de locatie scoort duidelijk lager dan de andere opties. Wat betreft benodigde ruimte is een bibliotheekfunctie inpasbaar en is er sprake van enige flexibiliteit. De investering in deze panden zal naar verwachting aanzienlijk zijn.

4 7) Combinatie met Tresoar Wat betreft zichtbaarheid en bereikbaarheid geldt hiervoor hetzelfde als voor de nieuwbouwvariant op het Oldehoofsterkerkhof. Deze variant zal ruimtelijk gezien een, relatief kostbare, combinatie zijn van verbouw en sloop/nieuwbouw. Naast ruimtelijke inpassing zal deze variant ook leiden tot een organisatorisch vraagstuk in de koppeling met Tresoar en is daarbij in ieder geval op korte termijn niet haalbaar. Het is ook de vraag in hoeverre dit past bij de vastgestelde visie en of de bibliotheek daarmee het laagdrempelig en vernieuwende karakter heeft die daarbij is beoogd. Tresoar richt zich ook specifiek op het academisch klimaat en het functioneren als universiteitsbibliotheek in het kader van de plannen van een 11e-faculteit van de Rijksuniversiteit Groningen. In onderstaande tabel zijn de scores van de verschillende panden opgenomen: Bereik baarheid Zicht baarheid Ruimtebehoefte Flexibiliteit Totaal Huidige Beursgebouw Nieuwbouw OHK Friesland Bank Blokhuispoort Vml Waterleidinggebouw Vml Fries Museum Tresoar Tabel: scores afwegingskader locaties; 1 = onvoldoende 2 = laag 3= gemiddeld 4 = voldoende 5 = goed Conclusie uit de locatiestudie Gelet op de locaties welke meegenomen zijn in deze studie en de gehanteerde criteria is de Blokhuispoort het meest geschikt waarbij handhaving in het huidige Beursgebouw met verhuur van de niet benodigde m2 een goed alternatief is. Zoals aangegeven is in dit proces gezamenlijk met de SBMF opgetrokken. Vanuit de bibliotheekorganisatie is er een voorkeur uitgesproken voor het voormalig Waterleidinggebouw als alternatief voor de huidige locatie. Belangrijkste argumenten daarbij waren voor de SBMF de goede zichtbaarheid en de centrale plek in de buurt van andere grote instellingen en het feit dat de flexibiliteit bij een huursituatie hoger is. Toekomst Beursgebouw Bij een keuze voor de Blokhuispoort wordt de vraag over de toekomstige invulling van het Beursgebouw uiteraard relevant. Het Beursgebouw wordt momenteel verhuurd aan de Bibliotheek (ca BVO) en de ANWB (ca 350 BVO). Het contract met de ANWB loopt af in In het kader van de recente discussie over Vastgoed is al aangegeven dat er momenteel veel belangstelling is vanuit de markt voor het Beursgebouw. Financieel Bij de modelstudie die is gemaakt in het kader van de besluitvorming over de herontwikkeling van de Blokhuispoort is al bekeken op welke wijze de bibliotheek eventueel in het gebouw kan worden gehuisvest en om welk investeringsniveau het dan gaat. Het investeringsniveau in de Blokhuispoort zal naar verwachting rond de 7 mln liggen. De kapitaallasten van deze investering bedragen (afschrijving in 40 jaar, rentepercentage 3%). Daarnaast moet nog rekening gehouden worden met inrichtingskosten waarvoor een budget van 1 mln beschikbaar is. De kapitaallasten van de inrichtingskosten bedragen (afschrijving in 15 jaar, rentepercentage 3%). De totale investering ligt daarmee op 8 mln; de totale kapitaallasten van deze investeringen op Deze structurele lasten kunnen uit het beschikbare budget van worden gedekt.

5 Bij de verdere planuitwerking zal natuurlijk ook goed moeten worden gekeken naar de beheeraspecten van het gebouw. Wanneer bijvoorbeeld gekozen wordt voor een publieksruimte verdeeld over meerdere verdiepingen heeft dit uiteraard invloed op de in te zetten personeelsformatie door de bibliotheekorganisatie. De input van het SMBF bij de vervolgaanpak is met name op dit punt ook van groot belang.