erfp. Dat u geen huis op eigen grond koopt, maar op gemeentegrond en dat u jaarlijks een bedrag aan de gemeente betaalt voor gebruik van die grond.

Transcriptie

1 Werkstuk door een scholier 2904 woorden 26 april ,2 33 keer beoordeeld Vak M&O Afkortingen: aanv. Aanvaarding; de dag waarop u de sleutel krijgt. badk. Badkamer beg. gr. Begane grond bouwjr. Bouwjaar c.v. Centrale verwarming. erfp. Dat u geen huis op eigen grond koopt, maar op gemeentegrond en dat u jaarlijks een bedrag aan de gemeente betaalt voor gebruik van die grond. fr. Fraai. half vrijst. Dat de woning niet vrijstaand is, maar voor de helft vast zit aan een andere woning of een heel rijtje woningen. inb. app. Inbouwapparatuur (koelkast, oven, gasstel, magnetron en dergelijke). inh. Het aantal kubieke meter (lengte x breedte x hoogte) leefruimte in een huis. in overl. In overleg k.k. Kosten koper. De koper betaalt de bijkomende kosten, ongeveer tien procent van de kostprijs. kkn. Keuken ligb. Ligbad opp. Oppervlakte, het aantal vierkante meters grond waarop een huis gebouwd is. Pagina 1 van 11

2 perc. Perceel; de lap grond. prijs op aanvraag Bij de makelaar kunt u de prijs aanvragen. roy. Royaal sfeerv. Sfeervol slk. Slaapkamer sout. Souterrain vaste prijs Over de prijs kan niet worden onderhandeld verw. Verwarming vl. verw. Vloerverwarming v.o.n. Vrij op naam vraagprijs Je mag onderhandelen over de prijs. vrijst. Vrijstaande woning. z.g.st. In zeer goede staat Wat komt er allemaal bij kijken voor het kopen van een huis? Makelaar: Wat doet een Makelaar: een makelaar bemiddeld tussen de mensen die hun huis willen verkopen aan mensen die een huis willen kopen. Kosten: meestal 10% van de waarde van het huis (soms meer). Notaris: Recht van hypotheek De koop van een huis staat of valt meestal met de financiering ervan. Voor de financiering doet de koper vaak een beroep op een bank, een verzekeringsmaatschappij of een pensioenfonds. Wie geld leent voor de aankoop van een huis, verleent hypotheek. Dat betekent dat het huis onderpand wordt om de financier de zekerheid te geven dat hij het door hem geleende geld weer terug krijgt. De wet geeft hem het recht bij openbare verkoop van het huis zijn vordering (als de eigenaar in gebreke blijft met aflossing van de Pagina 2 van 11

3 hypotheek) bij voorrang te verhalen op de opbrengst, dus voor de andere schuldeisers. Dit recht van hypotheek wordt verleend door de eigenaar. Zodra het recht van hypotheek aan de financier is verleend, wordt deze hypotheekhouder. Het huis waarop de hypotheek rust is het onderpand. Hypothecaire leningen De verschillen tussen hypothecaire leningen bestaan voornamelijk uit de wijze van aflossing. De belangrijkste vormen zijn de lineaire hypotheek, de annuïteitenhypotheek en de hypothecaire lening met levensverzekering (spaarhypotheek). Bij een lineaire hypotheek betaal je jaarlijks steeds een zelfde bedrag (aflossing) terug; de jaarlijks te betalen rente neemt telkens af omdat de hoofdsom ieder jaar minder wordt. Bij een annuïteitenhypotheek betaal je jaarlijks hetzelfde bedrag aan rente plus aflossing gedurende de gehele looptijd van de hypotheek; in het begin betaal je veel rente en weinig aflossing, aan het einde betaal je veel aflossing en weinig rente. Bij een hypotheek met levensverzekering betaal je de normale rente maar lost niet af; in plaats van aflossing betaal je een premie voor een levensverzekering; de uitkering van de levensverzekering wordt later gebruikt om de lening af te lossen (varianten hiervan zijn de spaarhypotheek en de beleggingshypotheek). Overlijdensrisicoverzekering Financiers willen meestal alleen een hypothecaire lening verstrekken als de geldnemer een overlijdensrisicoverzekering afsluit. Betaling van rente en aflossing zijn afhankelijk van het inkomen van de geldnemer. Als die overlijdt, dan valt het inkomen weg en zouden de erfgenamen het huis moeten verkopen omdat zij rente en aflossing niet kunnen betalen. Om dat te voorkomen wordt een overlijdensrisicoverzekering gesloten. Met de uitkering daarvan wordt bij voortijdig overlijden van de schuldenaar de hypothecaire lening afgelost. Daarna hebben de erfgenamen een hypotheekvrij huis. De overlijdensrisicoverzekering kun je het beste laten ingaan op de dag waarop de offerte voor de hypothecaire lening wordt aangegaan, doch in ieder geval op de dag dat je de hypothecaire lening accepteert. Bijzondere bepalingen Het recht van hypotheek is in de wet met een aantal waarborgen omgeven waarmee de financier kan rekenen op terugbetaling van de verstrekte lening. De sterkste waarborg is het recht van de financier om het onderpand in het openbaar te doen verkopen [veilen] als de schuldenaar niet aan zijn verplichtingen voldoet. Uit de opbrengst van de openbare verkoop kan de financier bij voorrang de openstaande schuld voldoen. Twee andere waarborgen zijn de zaaksvervanging en het huurbeding. Zaaksvervanging houdt in dat een eventuele schadeverzekeringsuitkering wordt belast met een pandrecht ten behoeve van de hypotheekhouder (de financier): de zekerheid in de vorm van het huis kan worden vervangen door pandrecht op de vordering op de verzekeraar (de vordering op de verzekeraar is onderpand in plaats van het huis). Deze waarborg is van belang bij brand of andere belangrijke schade waardoor het huis als onderpand sterk in waarde vermindert of zelfs waardeloos wordt. In de hypotheekakte wordt daarom vermeld dat de koper het onderpand (het huis) moet verzekeren tegen brand en andere gevaren. De hypotheekhouder (de financier) heeft de wettelijke bevoegdheid om in de hypotheekakte te laten opnemen dat de eigenaar zonder zijn toestemming het onderpand niet mag verhuren of verpachten en dat hij bovendien de huur of pacht niet voor lange tijd vooruit mag laten betalen. Deze bevoegdheid vloeit voort uit het risico dat een onderpand bij openbare verkoop in dergelijke gevallen aanzienlijk minder zal opbrengen. Dit zogeheten huurbeding wordt ook in de openbare registers ingeschreven. Als een huis dan toch zonder toestemming wordt verhuurd en/of de huur voor lange tijd Pagina 3 van 11

4 vooruit wordt betaald, dan hoeft de bank daar - na toestemming van de President van de Rechtbank bij openbare verkoop geen rekening mee te houden. De huurder zal in zo'n geval het huis moeten ontruimen. Als de huurder in het huis mag blijven wonen, dan moet hij aan de nieuwe eigenaar opnieuw huur betalen. Akte ondertekenen De notaris stelt zowel de leveringsakte als de hypotheekakte op. De eigenaar van het huis, de financier en de notaris ondertekenen de hypotheekakte. De financier laat zich daarbij meestal vertegenwoordigen door een medewerker van het notariskantoor. Indien het huis ook door de echtgenoot van de eigenaar zal worden bewoond, moet deze toestemming geven voor de hypotheekvestiging. De notaris zorgt ervoor dat het recht van hypotheek en de verdere bijzonderheden worden ingeschreven in de openbare registers. Schuld afgelost Het recht van hypotheek vervalt meestal nadat de lening geheel is afgelost. De notaris maakt dan de inschrijving in de openbare registers ongedaan. Dit gebeurt bij een notariële akte van vervallenverklaring (royement). De hypotheekhouder (de financier) moet hiervoor toestemming geven. Als de hypotheekhouder (de financier) een particulier is, dan doet de huiseigenaar er goed aan zelf in de gaten te houden dat een akte van royement wordt opgemaakt na aflossing van schuld. Bij overlijden van de financier behoeven de erfgenamen immers niet op de hoogte te zijn van het feit dat de schuld wel is afgelost maar de inschrijving van het hypotheekrecht nog niet officieel is doorgehaald. Kosten: De koop van een huis brengt naast de koopsom ook extra kosten met zich mee. Zoals hiervoor al vermeld zijn in veel gevallen die kosten voor de koper (kosten koper). Soms neemt de verkoper ze voor zijn rekening (vrij op naam). Voor de werkzaamheden die van een notaris bij een leverings- of hypotheekakte mogen worden verwacht, gelden minimum- en maximumtarieven, gerelateerd aan de koopsom dan wel de hoofdsom van de geldlening. Minimum- en maximumtarieven in de onroerendgoedpraktijk Met ingang van 1 oktober 1999 geldt voor praktisch alle werkzaamheden op onroerend goed gebied een ministeriële regeling. Vanaf 1 oktober 2001 is dit de Tijdelijke regeling notariële tarieven onroerendgoedpraktijk Deze regeling geldt voor een jaar. De bedoeling is om geleidelijk -over een periode van drie jaar vanaf 1 oktober te komen tot volledig vrije tarieven in de onroerendgoed praktijk. Op grond van de Tijdelijke regeling o.g gelden voor de diverse werkzaamheden op onroerend goedgebied minimum- en maximumtarieven waarbinnen de notaris zijn honorarium moet vaststellen. De minimum- en maximumtarieven zijn gekoppeld aan, kort gezegd, de aankoopsom dan wel - bij hypotheken- het bedrag van de lening (de 'hoofdsom'). Per "blok" van aankoopsommen/leningsbedragen geldt telkens een zelfde minimum- en maximumtarief. De notaris moet over zijn honorarium 19% BTW in rekening brengen. Transporttarief Zo geldt bijvoorbeeld voor elke aankoopsom die ligt tussen ,- en ,- voor een akte van levering een: minimumtarief van 359,38,- en een maximumtarief van 1259,02 Hypotheektarief Pagina 4 van 11

5 Wanneer de koper in dit voorbeeld een hypothecaire geldlening aangaat tussen ,- en ,-geldt voor de hypotheekakte 2/3 van de bedragen die van kracht zijn voor een akte van levering met een gelijke aankoopsom, dus: minimumtarief van 239,19 en een maximumtarief van 838,95. Korting hypotheektarief Wordt de hypotheekakte (bij dezelfde of bij een andere notaris) opgemaakt op dezelfde dag als de akte van levering van het onderpand, dan geldt voor het hypotheektarief nog eens 25% extra korting, zodat het: minimumtarief 179,69 bedraagt en het maximumtarief 629,51. Bijvoorbeeld De familie Jansen heeft een huis gekocht van ,-. Zij hebben daarvoor een hypothecaire geldlening afgesloten van eveneens ,-. Op dezelfde dag wordt bij de notaris het huis overgedragen en de hypotheekakte opgemaakt. Zij betalen in dit voorbeeld: Transporttarief: tussen 359,38 en 1259,02 Hypotheektarief: tussen 179,69 en 629,51. In deze tabel vindt je nog een overzicht van de minimum- en maximum tarieven in de meest voorkomende woningprijsklassen. (tarieven inclusief BTW). Het honorarium van de notaris voor de gebruikelijke werkzaamheden die bij de betreffende aktesoort verricht moeten worden, mag niet hoger liggen dan het maximumtarief en niet lager dan het minimumtarief. Overtreding van dit voorschrift geldt als een economisch delict van de notaris. Waarde onroerend goed Minimumtarief vanaf 1 oktober 2001 Maximumtarief vanaf 1 oktober , , , , ,38 Pagina 5 van 11

6 1259, , , , ,38 Kadaster: Bij de koop en verkoop van een huis of perceel, moeten verkoper en koper natuurlijk precies weten waarom het precies gaat: hoe de grenzen lopen van het perceel, hoe groot het is, of er sprake is van erfpacht, erfdienstbaarheid, of er hypotheken of beslagen op rusten enzovoort. Dat soort informatie, die rechtszekerheid verschaft, is te verkrijgen op basis van de gegevens van het Kadaster. Verder kunt je bij het Kadaster nagaan wat de geschiedenis van het perceel is. Kosten: Hiervoor is uitsluitend gesproken over het verschuldigde notarieel honorarium (incl. BTW) wanneer de notaris een akte van levering of een hypotheekakte opmaakt. De inschrijving van een akte van levering bij het kadaster kost ook geld: 60,35 bij een geheel kadastraal perceel, 319,90 bij een gedeeltelijk kadastraal perceel. Ook de hypotheekakte moet in het kadaster worden ingeschreven. Voor hoofdsommen tot en met ,- bedragen de inschrijvingskosten 40,65; daarboven bedragen de inschrijvingskosten 81,70. Al deze bedragen zijn vrij van BTW. Daarnaast brengt de notaris kadasterkosten in rekening voor zijn onderzoek dat verband houdt met het opmaken van de akte. Overdrachtsbelasting: 6% (van de totale koopsom) overdrachtsbelasting word afgedragen aan de overheid. Bij de hypotheekakte wordt 3,- registratierecht in rekening gebracht. Dit gebeurt via de notaris. Lening: Dit huis heb ik uit gekozen: De vraagprijs is ,- euro. Dat zou ik wel voor dit huis overhebben. Het is een vrij ruim huis met de tuin op het zuiden. Pagina 6 van 11

7 Financieringsopzet Koopsom: ,- Hypotheekaktekosten: 556,- Overdrachtsbelasting: ,- Taxatiekosten: 521,- Transportaktekosten: 1.130,- Rente tijdens de bouw: Makelaarscourtage: Kosten NHG: Verbeteringskosten: Afsluitkosten: 1.582,- + + Totaal aankoopkosten: ,- (A) Totaal financieringskosten: 2.659,- (B) Totale verwervingskosten: ,- (A+B) Eigen middelen: ,- - Hypotheekbedrag: ,- De maandlasten: Maandlasten bij gewenst hypotheekbedrag Gewenst hypotheekbedrag: ,- (fl ,-) Op basis van adviesrente (6,20%) Bruto maandlasten: 1.015,- (fl ,-) Netto maandlasten: 711,- (fl ,-). Gegevens hypotheek Vorm: Spaarhypotheek Looptijd: 30 jaar Overlijdensrisicodekking: 100% Adviesrente hoofdvorm: 6,20% Deze hypotheek berekening zijn gebaseerd op deze gegevens: Uw gegevens Pagina 7 van 11

8 Geslacht: Man Vrouw Leeftijd: 35 Jaarinkomen (bruto): per jaar * Belastingvoordeel: Gegevens hypotheek Hypotheekvorm: Aflossingsvrij gedeelte: Overlijdensrisicodekking: Looptijd (15-30 jaar): jaar Adviesrente bij deze hypotheekvorm: 6,2 Afwijkende rente: % Berekening Voer gewenste hypotheekbedrag in en bereken maandlasten Ik heb het hele bedrag van ,- euro gebruikt voor het geleende bedrag te verminderen. Ik had bijvoorbeeld ook maar ,- euro kunnen gebruiken, en dan ,- euro te gebruiken voor de inrichting en/of kleine verbouwingen. Ik heb besloten om eventuele verbouwingen aan badkamer of keuken op te schuiven naar een paar jaar later. Ze kan ik eerst weer sparen. Verschillende hypotheken: Klassieke hypotheekvormen De kenmerken Vaste einddatum Aflossing tijdens de looptijd Zekerheid ten aanzien van de schuldvermindering Fiscaal minder gunstig Geen rendement op de aflossing De lineaire hypotheek Bij een lineaire hypotheek los je iedere maand hetzelfde bedrag af. Daarnaast betaal je rente over de resterende schuld. Omdat die schuld in het begin het hoogst is, zullen ook de totale hypotheeklasten (= rente + aflossing) in het begin hoog zijn. Naarmate je meer aflost, zal je schuld afnemen en de maandelijkse bedragen geleidelijk dalen. Dat betekent echter ook dat het belastingvoordeel in de loop van de tijd afneemt. Immers: je gaat steeds minder rente betalen. Pagina 8 van 11

9 De annuïteitenhypotheek Bij de annuïteitenhypotheek blijven de bruto maandlasten gedurende de hele looptijd in principe gelijk. Maar door de jaren heen verandert wel de opbouw van de maandlasten. In het begin betaalt je veel rente en weinig aflossing en aan het eind is dat precies andersom. Ook bij deze hypotheekvorm ga je dus steeds minder rente betalen, waardoor het belastingvoordeel vermindert. Met als gevolg dat de netto maandlasten geleidelijk zullen stijgen. Lineaire hypotheken en annuïteitenhypotheken worden tegenwoordig veel minder afgesloten. Er zijn nieuwe hypotheekvormen ontstaan, die onder andere meer fiscaal voordeel opleveren en dus financieel veelal gunstiger zijn. Spaar- en levenhypotheken De kenmerken Geen verplichte aflossing tijdens de looptijd Vaste maandelijkse lasten (= rente + premie) Maximaal benutten fiscale vrijstelling van box I De hypotheek wordt in principe aan het einde van de looptijd met de kapitaalverzekering afgelost Maximale renteaftrek gedurende maximaal 30 jaar De uitkering van de gespaarde of belegde premies is belastingvrij,als er is voldaan aan bepaalde voorwaarden Premie kapitaalverzekering eigen woning Levenhypotheken danken hun naam aan het feit dat de premies worden gebruikt voor een 'gemengde' kapitaalverzekering eigen woning. Deze verzekering bestaat uit een overlijdensrisicodeel en een spaar- of beleggingsdeel. Het risicodeel zorgt voor uitbetaling van het hele of gedeeltelijke hypotheekbedrag bij overlijden. Met het spaar- of beleggingsdeel wordt vermogen opgebouwd om op de einddatum de hypotheek geheel of gedeeltelijk af te lossen. Een klein deel van de premie wordt gereserveerd om de kosten van de verzekeraar te betalen. Naast de premie betaal je rente over het hypotheekbedrag. [plaatje0] Belegger Hypotheek De kenmerken * Geen verplichte aflossing * Aflossing niet binnen het verzekeringsproduct * Eenmalig of periodiek beleggen in effecten * Losse overlijdensrisicoverzekering meestal verplicht * 30 jaar maximaal fiscaal voordeel * (Mogelijke) vermogensrendementsheffing in box III * Kapitaalvrijstelling in box I wordt niet benut * Invloed op rendement door kopen en/of verkopen van effecten Geen verzekering Het fundamentele verschil tussen een beleggingshypotheek en de spaar- en levenhypotheken is dat het vermogen (voor aflossing van de hypotheek) niet wordt opgebouwd in een verzekering. Er wordt dan ook geen premie aan een verzekeraar betaald. De hypotheeklasten bestaan naast de hypotheekrente uit een bedrag dat wordt belegd. Dat kan een periodieke en/of eenmalige inleg zijn in een fonds naar keuze (soms Pagina 9 van 11

10 worden hieraan beperkingen gesteld door de bank). Het te investeren bedrag kan al dan niet in het hypotheekbedrag worden opgenomen. Box III Het vermogen dat je met een beleggingshypotheek opbouwt, wordt belast in box III. Je betaalt dan 1,2% over het gemiddeld uitstaand vermogen per jaar (belastingtarief van 30% x fictief rendement van 4% = 1,2%). In box III geldt een vrijstelling van ,- per persoon (2002). Beleggingsrisico De beleggingshypotheek geeft je maximale vrijheid. Hierbij bent je zelf verantwoordelijk voor de vermogensopbouw. Om het rendement positief te beïnvloeden, kunt je actief met de beleggingen omgaan. Je kunt ook een minder actieve beleggingsstrategie volgen. Maar er is hoe dan ook geen zekerheid over het eindkapitaal. Bij beleggen geldt doorgaans dat hoge rendementen gepaard gaan met hogere risico's. Je kunt ervoor kiezen om een beperkt aantal aandelen te kopen waar je vertrouwen in hebt. Het rendement moet immers wel hoog genoeg zijn. Valt het rendement tegen, dan bestaat de kans dat je uiteindelijk de hypotheekschuld niet volledig kunt betalen. Koerswinst opnemen Bij de beleggingshypotheek heb je ook veel vrijheid ten aanzien van de inleg: deze kun je gedurende de looptijd verlagen of verhogen. Verder kunnen aandelen worden verkocht, waarna er andere voor worden teruggekocht. Zo kun je optimaal profiteren van verwachte koersontwikkelingen. Vaak is het mogelijk de koerswinsten tussentijds op te nemen voor andere doeleinden. De fiscus legt daarvoor in principe geen restricties op. Wel moeten de behaalde winsten dit toestaan. Overlijdensrisicoverzekering Soms kan het rendement tijdelijk achterblijven. Dat houdt een risico in voor de hypotheekverstrekker als je tussentijds mocht komen te overlijden. De meeste geldverstrekkers stellen daarom een overlijdensrisicoverzekering als voorwaarde. Aflossingsvrije hypotheek De kenmerken Geen aflossing: je betaalt uitsluitend hypotheekrente 30 jaar maximaal belastingvoordeel Kapitaalvrijstelling in box I wordt niet benut Leenbedrag is niet hoger dan een bepaald percentage van de executiewaarde Een overlijdensrisicoverzekering is soms verplicht Geen aflossing De naam zegt het al: bij deze hypotheekvorm wordt in beginsel niet afgelost, waardoor je een lagere maandlast kunt realiseren. Je betaalt immers uitsluitend rente en geen premie om vermogen op te bouwen. Het nadeel is dat de hypotheek niet is afgedekt met aflossing en/of een verzekering. Dit hoeft ook niet altijd gewenst te zijn, bijvoorbeeld als de waarde van de woning toereikend is. Een (gedeeltelijk) aflossingsvrije hypotheek is vaak interessant als je op latere leeftijd een eigen huis wilt kopen. Maximaal 30 jaar Pagina 10 van 11

11 Met een aflossingsvrije hypotheek kun je maximaal 30 jaar profiteren van de volledige rente-aftrek. Als het belastingvoordeel na 30 jaar wegvalt, stijgen de netto maandlasten. Executiewaarde Een aflossingsvrije hypotheek is mogelijk voor een leenbedrag tot een bepaald percentage (meestal tussen de 50 en 100%) van de executiewaarde van het huis. Soms wordt een overlijdensrisicoverzekering bij deze hypotheek als voorwaarde gesteld. In combinatie met andere hypotheekvormen kan een aflossingsvrije hypotheek de maandlasten drukken. Pagina 11 van 11