Herziening nota grondbeleid gemeente Midden-Delfland

Transcriptie

1 CVDR Officiële uitgave van Midden-Delfland. Nr. CVDR34979_1 6 maart 2018 Herziening nota grondbeleid gemeente Midden-Delfland De raad van de gemeente Midden-Delfland; Gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders d.d. 30 juni 2009, nr ; BESLUIT: In te stemmen met de herziening van de nota grondbeleid. Samenvatting 1 Inleiding Met de nota grondbeleid heeft de gemeente Midden-Delfland de volgende doelstellingen voor ogen: 1. invloed op het soort ruimtegebruik. De gemeente stelt kaders in het bestemmingsplan en realiseert vervolgens de gewenste bestemming door zelf grond te verwerven of dit aan de markt over te laten; 2. invloed op de kwaliteit van het ruimtegebruik, hierbij speelt een goede werking van de grondmarkt een grote rol. De gemeente kan deze rol op zich nemen of voorwaarden scheppen voor particuliere ontwikkeling. Ook regelt zij de zeggenschap die de burger daarover heeft; 3. rechtmatige verdeling van kosten en baten, het grondbeleid geeft kaders aan voor de verdeling in geval van overheidsinterventies, zoals bestemmingswijzigingen en investeringen in bijvoorbeeld bouw- en woonrijp maken. 2 Grondbeleid De gemeente Midden-Delfland vormt voor de omliggende steden een aantrekkelijke, dichtbij gelegen ruimte om te recreëren, verblijven en sporten. Het betreft een gemeente met een uniek landschap dat behouden, beschermd en versterkt moet worden. Het is in het belang van de gehele regio dat dit gebied zich in de toekomst verder ontwikkelt en kan blijven fungeren als groene binnentuin in een sterk verstedelijkte omgeving. De doelstellingen om dit te bereiken zijn opgenomen in de Gebiedsvisie Midden- Delfland 2025 en de visie Vitale Dorpen 'Behoud door ontwikkeling'. De doelstellingen die de gemeente Midden-Delfland heeft vastgesteld vraagt om een actief grondbeleid. De voornaamste redenen voor een actief grondbeleid zijn: - het kostenverhaal is verzekerd aangezien de gemaakte kosten, zoals verwervingskosten, bouwrijp maken e.d., in de uitgifteprijs van de grond kan worden verdisconteerd; - door de beschikkingsmacht van grond kan de gemeente de voorbereiding en uitvoering van een bestemmingsplan optimaal sturen (bijvoorbeeld ten aanzien van kwaliteit, de gewenste fasering, de gewenste betrokkenheid van burgers en toekomstige gebruikers in het planproces); - de beschikkingsmacht van grond stelt de gemeente in staat publieke doelstellingen te realiseren, die niet via publiekrechtelijke regels en voorschriften kunnen worden gerealiseerd; - door middel van gronduitgifte kan de concurrentie op de grondmarkt worden bevorderd (bijvoorbeeld werken met prijsvragen en tenders). Met betrekking tot de door de gemeente gewenste rol bij de realisatie van ruimtelijke plannen gelden de volgende uitgangpunten: De gemeente stelt bij de ruimtelijke ontwikkelingen primair een actief grondbeleid voor. Op basis van prioriteit, grondpositie, gemeentelijke doelstellingen en financieel risicoprofiel zal in voorkomende gevallen bezien worden of een meer faciliterend grondbeleid gewenst / nodig is. 3 Samenwerkingvormen Met betrekking tot samenwerking gelden de volgende uitgangspunten: 1. De gemeente Midden-Delfland kiest op strategische wijze voor een samenwerkingsvorm die past bij het project dat aan de orde is (beslismodel); 2. De gemeente Midden-Delfland sluit met de veroorzaker (initiatiefnemer) een planschadeovereenkomst af, alvorens men kan bouwen. 1

2 4 Verwerving van gronden Met betrekking tot de verwerving van gronden in het kader van actief grondbeleid gelden de volgende uitgangspunten van beleid: 1. Reguliere aankopen van gronden vinden plaats voor zover deze passen binnen de vastgestelde exploitaties van de gemeente; 2. Strategische aankopen van gronden vinden plaats voor zover deze passen binnen het beschikbare verwervingsbudget. Indien noodzakelijk kan hier gemotiveerd van worden afgeweken, waarbij het college van B & W zich achteraf verantwoord aan de Raad; 3. Om ruimtelijke ontwikkelingen door te voeren maakt de gemeente daar waar nodig gebruik van de aan haar toegekende bevoegdheden om gronden te verwerven, te weten de wettelijke instrumenten Wet voorkeursrecht gemeenten en de Onteigeningswet; 4. Bij tijdelijk beheer van gronden en of opstallen maakt de gemeente per geval een afweging of de grond / opstal ter beschikking van een derde zal worden gesteld. 5 Uitgifte van gronden en grondprijzen De gemeente gebruikt voor de vaststelling van grondprijzen per gebruiksfunctie een bepaalde grondprijsmethodiek. De grondprijs is immers afhankelijk van de te realiseren bestemming op de betreffende gronden. De gemeente Midden-Delfland hanteert de volgende grondprijsmethodiek per gebruiksfunctie. 2

3 3

4 1 F.s.i = Floor-space-index (verhouding tussen de vloeroppervlakte van een gebouw in m2 BVO en de oppervlakte van de totale kavel waar het gebouw op komt in m2) 2 BVO= Bruto Vloer Oppervlakte De hierboven genoemde grondprijsmethoden zijn de uitgangspunten van de gemeente Midden-Delfland. Indien noodzakelijk kan het college van burgemeester en wethouders gemotiveerd afwijken van de uitgangspunten. Met betrekking tot de uitgifte van bouwgrond gelden de volgende uitgangspunten van beleid: 1. De gemeente verkoopt bouwgrond tegen een marktconforme prijs (zie uitgangspunten grondprijsmethodieken) onder oplegging van de Algemene Verkoopwaarden van de gemeente; 2. Om inzichtelijk te maken met welke grondprijzen in zijn algemeenheid wordt gewerkt zullen jaarlijks de grondprijzen worden vastgesteld in een nota Grondprijzen; 3. Snippergroen wordt in beginsel niet verkocht aan derden, tenzij dit uit civieltechnische overwegingen noodzakelijk is. 4

5 6 Reserves en verlies- en winstneming Met betrekking tot de reserves en winstneming gelden de volgende uitgangspunten van beleid: 1. De gemeente volgt in het grondbeleid de wettelijke kaders voor verslaggeving (BBV). Jaarlijks zal mede ter bepaling van een goed inzicht in de financiële positie actualisatie van het meerjarenperspectief inclusief winstneming, voorzieningen, risico's en relatie met het weerstandsvermogen plaatsvinden; 2. Er bestaat tussentijds inzicht, door een periodieke herziening van de exploitaties, in de financiële en inhoudelijke ontwikkeling van de in exploitatie genomen plannen. Dit geldt ook voor de nog niet in exploitatie genomen plannen. Handelen binnen bestuurlijk vastgestelde inhoudelijke en financiële kaders staat hierbij voor op; 3. Het weerstandsvermogen moet passend zijn ten opzichte van de risico's die worden gelopen bij de uitvoering van het grondbeleid; 4. De gemeente zal onderzoeken of het instellen van een risicoreserve wenselijk is. 7 Aanbesteding en staatssteun Met betrekking tot aanbesteding en staatssteun geldt de volgende uitgangspunten van beleid: Zowel bij de eventuele verstrekking van (financiële) bijdragen in tekortlocaties als bij grondtransacties zal van geval tot geval worden onderzocht of overeenkomstig de geldende staatssteuncriteria wordt geopereerd c.q. welke maatregelen nodig zijn om in overeenstemming met de geldende regelgeving te handelen. Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding nota grondbeleid De gemeenteraad van Midden-Delfland heeft in 2006 een nota grondbeleid vastgesteld. Het beleidskader dat in deze nota is vastgelegd is dat de gemeente een actief grondbeleid nastreeft. De gemeente Midden-Delfland voert in de meeste gevallen een actief grondbeleid. Dit betekent dat bouwrijpe grond voor rekeningen en op risico van de gemeente wordt ontwikkeld om nieuwe bestemmingen mogelijk te maken. Voor het voeren van een actief grondbeleid heeft de gemeente Midden- Delfland de volgende redenen: - de gemeente wil zelf een regierol vervullen bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen; - de gemeente wil bepaalde maatschappelijke doelstellingen uitvoeren; - het grondbeleid moet afgestemd worden op de Gebiedsvisie Midden- Delfland (Nota grondbeleid gemeente Midden-Delfland) De huidige nota grondbeleid moet worden herzien omdat deze niet meer voldoet aan de huidige weten regelgeving. Met het van kracht worden van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro), met als onderdeel de grondexploitatiewet, zal de nota grondbeleid moeten worden aangepast met de nieuwe instrumenten van deze wet. De Grondexploitatiewet biedt de gemeente, ten opzichte van de instrumenten onder de oude Wet op de Ruimtelijke Ontwikkeling, nieuwe instrumenten voor het verhalen van kosten en het stellen van locatie-eisen aan ruimtelijke ontwikkelingen. Met het van kracht worden van de Grondexploitatiewet is actief grondbeleid niet langer de enige optie om het kostenverhaal te garanderen en locatie-eisen te kunnen stellen. Tevens is het een gegeven dat het uitvoeren van grondbeleid risico s met zich mee kan brengen waarbij tevens rekening moet worden gehouden met de formele vereisten zoals opgenomen in de gemeentewet en het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV). Het BBV verplicht gemeenten een paragraaf over het grondbeleid op te stellen. Samengevat komt het erop neer dat in de paragraaf grondbeleid van de begroting door de gemeenteraad wordt aangegeven wat het te voeren grondbeleid het komende jaar zal zijn om de ruimtelijke opgave te realiseren. In de paragraaf Grondbeleid van de jaarrekening wordt gerapporteerd wat er gerealiseerd is en hoe zich dit verhoudt tot de aanvankelijke voornemens. 1.2 Doel van de nota grondbeleid Gemeente Midden-Delfland Midden-Delfland is één van de laatste nog opengebleven, agrarische cultuurlandschappen in de Zuidvleugel van de Randstad met belangrijke waarden op het gebied van recreatie en natuurlandschap. Het gebied omvat hectare veenweidegebied, waarvan een derde deel is ingericht als recreatie- en natuurgebied. Midden-Delfland ligt op het grondgebied van zes gemeenten (Delft, Rotterdam-Overschie, Maassluis, Schiedam, Vlaardingen en Midden-Delfland). De gemeente Midden-Delfland vormt voor de omliggende steden een aantrekkelijke, dichtbijgelegen ruimte om te recreëren, verblijven en sporten. Op jaarbasis trekt het gebied zes miljoen bezoekers. De sfeer van het open veenweidegebied en de karakteristieke dorpen - en dat alles binnen de sterk verstedelijkte bebouwing van Rotterdam, Den Haag en Delft ervaren inwoners en bezoekers als heel bijzonder en waardevol. 5

6 De gemeente Midden-Delfland is op 28 juni 2008 uitgeroepen tot de eerste Cittaslow van Nederland. Hiermee is zij ook Cittaslow Hoofdstad van Nederland. Cittaslow is het internationale keurmerk voor gemeenten die op het gebied van leefomgeving, landschap, streekproducten, gastvrijheid, milieu, infrastructuur, cultuurhistorie en behoud van identiteit de hoogste kwaliteit leveren. Het besef dat dit unieke landschap behouden, beschermd en versterkt moet worden, wordt breed gedragen. Het is in het belang van de gehele regio dat dit gebied zich in de toekomst verder ontwikkelt met inachtneming van de kwaliteit van het landschap en kan blijven fungeren als groene binnentuin in een sterk verstedelijkte omgeving. Gebiedsvisie Midden-Delfland 2025 In 2005 is de Gebiedsvisie Midden-Delfland 2025 opgesteld. Een gemeenschappelijke visie van het Rijk, provincie Zuid-Holland, omliggende gemeenten, ondernemers, agrariërs, natuurbeheerders, Hoogheemraadschap van Delfland, Recreatieschap Midden-Delfland en bewoners. Uit de gebiedsvisie komt een vijftal opdrachten voort. Eén daarvan was het opstellen van een Landschap Ontwikkelings Plan (LOP), op weg naar een sterk landschap in De ambitie ligt hoog, doel is een landschap met A-kwaliteit. De andere opdachten zijn: - verbeteren van de relatie stad en land door middel van poorten; - versterken van de identiteit van het gebied; - ontwikkelen van de benodigde instrumenten om de ambities te realiseren; - een blijvende bestuurlijke, juridische en financiële verankering. Visie Vitale Dorpen 'Behoud door ontwikkeling' In het verlengde van de hierboven genoemde gebiedsvisie ligt het streefbeeld Vitale Dorpen 'Behoud door ontwikkeling'. Het streven is om de dorpen in Midden-Delfland hun karakteristieke kenmerken te laten behouden. Dorpen die vanuit hun eigen aard en kwaliteiten zijn doorontwikkeld, ondanks alle (stedelijke) druk van buitenaf. Een visie waarin de inwoners, de ondernemers en het buitengebied centraal staan. Groenfonds Midden-Delfland In het verlengde van de hierboven genoemde gebiedsvisie is een groenfonds ingesteld. Het groenfonds komt voort uit een overeenkomst tussen de gemeenten Midden-Delfland, Delft en Den Haag voor de ontwikkeling van de Harnaschpolder. De gemeente Maassluis heeft ook een overeenkomst gesloten om aan het groenfonds bij te dragen zodra de ontwikkeling van de Dijkpolder, ten zuiden van de A20, een feit is. Voor het beheer van het fonds is in 2005 een stichting opgericht. Het fonds heeft twee doelstellingen: - het agrarisch cultuurlandschap in stand houden en versterken; - de relatie tussen stad en land versterken door educatie en recreatie. In de huidige situatie wordt het groenfonds gevoed door per te realiseren woning en per te realiseren m2 uitgeefbaar terrein een bijdrage te laten storten in het fonds. Het uitgangspunt dat de gemeente hanteert is dat in principe elk ruimtelijke ontwikkeling dient bij te dragen. De hoogte van de bijdrage is bij de vaststelling van de nota grondbeleid 2006 vastgesteld. De hoogte van de bijdrage is vastgesteld op 1361= per woning met uitzondering van sociale woningbouw, en 5 = per m2 uitgeefbare grond op bedrijventerreinen en voor commerciële voorzieningen. De hoogte van de bijdrage wordt bij iedere herziening van de nota grondbeleid opnieuw vastgesteld Nota grondbeleid De nota grondbeleid is een instrument om de ambities van de gemeente, waaronder die met betrekking tot kwaliteit, uit ruimtelijke plannen te vertalen in concrete projecten en deze ook daadwerkelijk te verwezenlijken. Grondbeleid is in zowel juridisch als financieel opzicht instrumenteel van aard en is volgend ten aanzien van de doelstellingen die de gemeente heeft gesteld ten aanzien van de sectoraal gerichte beleidsvelden als Volkshuisvesting, Werkgelegenheid, Verkeer en Vervoer, Groen en Welzijn. Net als financieel beleid, ruimtelijke beleid en milieubeleid is het grondbeleid een vorm van facetbeleid dat erop is gericht het sectorale beleid zodanig te bedienen dat er een evenwichtige en rechtvaardige ontwikkeling van het maatschappelijk proces plaatsvindt. In figuur 1 is dit schematisch weergegeven: 6

7 De gemeente Midden-Delfland heeft haar sectoraal beleid ten aanzien van de ruimtelijke toekomst van de gemeente onder andere vastgelegd in de Gebiedsvisie Midden-Delfland 2025 en de visie Vitale Dorpen 'Behoud door ontwikkeling'. Met de nota grondbeleid heeft de gemeente Midden-Delfland de volgende doelstellingen voor ogen: 1. invloed op het soort ruimtegebruik. De gemeente stelt kaders in het bestemmingsplan en realiseert vervolgens de gewenste bestemming door zelf grond te verwerven of dit aan de markt over te laten; 2. invloed op de kwaliteit van het ruimtegebruik, hierbij speelt een goede werking van de grondmarkt een grote rol. De gemeente kan deze rol op zich nemen of voorwaarden scheppen voor particuliere ontwikkeling. Ook regelt zij de zeggenschap die de burger daarover heeft; 3. rechtmatige verdeling van kosten en baten, het grondbeleid geeft kaders aan voor de verdeling in geval van overheidsinterventies, zoals bestemmingswijzigingen en investeringen in bijvoorbeeld bouw- en woonrijp maken. Hoofdstuk 2 Grondbeleid 2.1 Inleiding Gebiedsontwikkeling is een complex proces waarbij overheden een belangrijke rol hebben. Iedere overheidslaag heeft op zijn eigen abstractieniveau een taak om visies te vormen en omgevingsplannen op te stellen. De gemeentelijke overheid heeft naast het bepalen van deze ambities ook een belangrijke rol bij de daadwerkelijke realisatie van woningbouw, bedrijventerreinen, recreatiegebieden en natuuren landschapsontwikkeling, waaronder ook moet worden verstaan het in stand houden en versterken van rode en/of groene kwaliteiten. Naast de mogelijkheden van de gemeente als privaatrechtelijk rechtspersoon heeft de gemeentelijke overheid als publiekrechtelijk rechtspersoon een groot aantal instrumenten tot haar beschikking om de ruimtelijke ontwikkeling te stimuleren en te regisseren. In hoofdstuk 1 is reeds aangegeven dat de gemeente Midden-Delfland haar visie heeft vastgelegd in de Gebiedsvisie Midden-Delfland 2025 en de visie Vitale Dorpen 'Behoud door ontwikkeling'. 2.2 Vormen van grondbeleid In hoofdlijnen zijn er twee varianten voor het uitvoeren van het grondbeleid, te weten actief grondbeleid en facilitair (passief) grondbeleid. Actief grondbeleid: Bij actief grondbeleid begeeft de overheid zich als 'ondernemer op de grondmarkt, verwerft gronden ten behoeve van (rode en/of groene) ruimtelijke ontwikkelingen, maakt deze bouwrijp en verkoopt bouwkavels. Facilitair grondbeleid: Bij facilitair grondbeleid laat de overheid de aankoop van gronden, de exploitatie en de verkoop van bouwkavels over aan de marktsector. De taak van de overheid beperkt zich tot het stellen van de randvoorwaarden voor de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling. Beide vormen van grondbeleid kennen voor- en nadelen. Gesteld kan worden dat de voordelen voor actief grondbeleid, in algemene zin als een nadeel vóór faciliterend grondbeleid kunnen worden aangemerkt. De volgende voor- en nadelen van actief grondbeleid worden onderscheiden: Voordelen actief grondbeleid: 7

8 - het kostenverhaal is verzekerd aangezien de gemaakte kosten, zoals verwervingskosten, bouwrijp maken en dergelijke, in de uitgifteprijs van de grond kan worden verdisconteerd; - door de beschikkingsmacht van grond kan de gemeente de voorbereiding en uitvoering van een bestemmingsplan optimaal sturen (bijvoorbeeld ten aanzien van kwaliteit, de gewenste fasering, de gewenste betrokkenheid van burgers en toekomstige gebruikers in het planproces); - de beschikkingsmacht van grond stelt de gemeente in staat publieke doelstellingen te realiseren, die niet via publiekrechtelijke regels en voorschriften kunnen worden gerealiseerd; - door middel van gronduitgifte kan de concurrentie op de grondmarkt worden bevorderd (bijvoorbeeld het werken met prijsvragen en tenders); Nadeel actief grondbeleid: - een actieve participatie op de grondmarkt brengt met zich mee dat de gemeente geconfronteerd wordt met het ondernemersrisico van de grondexploitatie, en daarmee gevoelig is voor conjuncturele ontwikkelingen. Grondexploitatiewet Met het van kracht worden van de nieuwe Wro, met als onderdeel de grondexploitatiewet heeft de gemeente een nieuw instrumentarium, voor situaties waarin sprake is van particuliere exploitatie. Met dit instrumentarium heeft de gemeente meer en betere mogelijkheden voor het verhalen van kosten en het kunnen stellen van (afdwingbare) locatie-eisen (i.e. eisen omtrent bepaalde te realiseren woningbouwcategorieën en de aanleg van bijvoorbeeld de openbare ruimte) ten opzichte van het oude wettelijke kader. Actief grondbeleid is met deze wet niet langer de enige manier om de regie over ruimtelijke ontwikkelingen en het kostenverhaal bij de gemeente te houden. Er is dus sprake van een verbetering. Echter, dit betekent niet dat daarmee de verschillen tussen actief en passief grondbeleid geheel zijn genivelleerd. De gevolgen van de Wro zijn op hoofdlijnen verder uitgewerkt in bijlage 1: Nieuwe Wro en particuliere exploitatie op hoofdlijnen. Facilitair grondbeleid geeft ook na de introductie van de Grondexploitatiewet (financiële) risico's voor de gemeente: - niet alle investeringen die verband houden met de locatieontwikkeling kunnen worden verhaald. Het gaat hierbij met name om kosten die niet direct aan de grondexploitatie zijn toe te rekenen, zoals: de uitvoering van het gemeentelijke rood-voor-groen- en ruimte-voor-ruimtebeleid, het toepassen van bovenplanse verevening, waarbij positieve grondexploitatieresultaten direct worden aangewend ter dekking van (te verwachten) tekorten in andere locatieontwikkelingen en de realisatie van maatschappelijke voorzieningen, verbonden aan de specifieke locatieontwikkelingen (onderwijs, kinderopvang, sport- en welzijnsvoorzieningen). - bij het opstellen van een exploitatieplan bestaat er het risico dat er op basis van een verkeerde voorcalculatie een te laag tarief is opgenomen; - conjuncturele schommelingen gedurende de looptijd van het exploitatieplan; - doordat er geen winstneming plaatsvindt (alle exploitatiewinsten vloeien immers naar de particuliere exploitant) wordt de reserve grondexploitaties niet gevoed. Dit heeft weer tot gevolg dat de hiervan afhankelijke (in beginsel verliesgevende) locatieontwikkelingen die bijvoorbeeld samenhangen met de beleidsdoelstellingen uit de Gebiedsvisie Midden-Delfland 2025 en de visie Vitale dorpen 'Behoud door ontwikkeling' in gevaar komen; - ondanks dat de gemeente locatie-eisen kan stellen, bijvoorbeeld ten aanzien van het openbaar gebied en daarmee eisen kan stellen over de gewenste kwaliteit, is zij toch afhankelijk van de derde-ontwikkelaar. In figuur 2 beslisboom vorm grondgebied, wordt weergegeven welke overwegingen de gemeente Midden-Delfland in acht neemt bij de keuze van te hanteren methode van grondbeleid. Indien de gemeente kiest voor of actief of facilitair grondbeleid zal nader bepaald moeten worden welke samenwerkingsvorm en/of welk type exploitatie daar het beste bij past. De verschillende samenwerkingsvormen worden behandeld in hoofdstuk Uitgangspunten gemeente Midden-Delfland De gemeente Midden-Delfland vormt voor de omliggende steden een aantrekkelijke, dichtbij gelegen ruimte om te recreëren, verblijven en sporten. Het betreft een gemeente met een uniek landschap dat behouden, beschermd en versterkt moet worden. Het is in het belang van de gehele regio dat dit gebied zich in de toekomst verder ontwikkelt en kan blijven fungeren als groene binnentuin in een sterk verstedelijkte omgeving. De doelstellingen om dit te bereiken zijn opgenomen in de Gebiedsvisie Midden-Delfland 2025 en de visie Vitale Dorpen 'Behoud door ontwikkeling'. De doelstellingen die de gemeente Midden-Delfland heeft vastgesteld vragen om een actief grondbeleid. De voornaamste redenen voor een actief grondbeleid zijn: - het kostenverhaal is verzekerd aangezien de gemaakte kosten, zoals verwervingskosten, bouwrijp maken en dergelijke, in de uitgifteprijs van de grond kan worden verdisconteerd; 8

9 - door de beschikkingsmacht van grond kan de gemeente de voorbereiding en uitvoering van een bestemmingsplan optimaal sturen (bijvoorbeeld ten aanzien van kwaliteit, de gewenste fasering, de gewenste betrokkenheid van burgers en toekomstige gebruikers in het planproces); - de beschikkingsmacht van grond stelt de gemeente in staat publieke doelstellingen te realiseren, die niet via publiekrechtelijke regels en voorschriften kunnen worden gerealiseerd; - door middel van gronduitgifte kan de concurrentie op de grondmarkt worden bevorderd (bijvoorbeeld werken met prijsvragen en tenders). Met betrekking tot de door de gemeente gewenste rol bij de realisatie van ruimtelijke plannen gelden de volgende uitgangpunten: De gemeente staat bij de ruimtelijke ontwikkelingen primair een actief grondbeleid voor. Op basis van prioriteit, grondpositie, gemeentelijke doelstellingen en financieel risicoprofiel zal in voorkomende gevallen bezien worden of een meer faciliterend grondbeleid gewenst / nodig is. De gemeente Midden-Delfland is zich er van bewust dat de keuze voor een actief grondbeleid tot gevolg heeft dat de gemeente een hoger (financieel) risico loopt. Hoofdstuk 3 Samenwerkingsvormen 3.1 Inleiding Steeds vaker komt het voor dat marktpartijen in transformatie-, herstructurerings- en consolidatiegebieden grond- of vastgoedposities hebben ingenomen. Anderzijds heeft de gemeente steeds meer behoefte samen te werken met marktpartijen om daardoor gebruik te kunnen maken van hun deskundigheden en om (her)ontwikkelingsrisico's te kunnen spreiden. Immers de grootschalige, integrale, complexe en meerjarige projecten binnen de bebouwde kom nemen alleen maar toe. De tendens is dan ook dat gemeenten en marktpartijen elkaar opzoeken om tot een publiek private samenwerking te komen. In die samenwerking zal voor de gemeente de nadruk liggen op haar publieke taken en verantwoordelijkheden en het bereiken van haar maatschappelijke doelen. De marktpartijen zullen zich weliswaar primair richten op te behalen bedrijfsresultaten, maar hebben daarnaast ook oog voor de maatschappelijke belangen die inherent zijn aan de projectrealisatie. 3.2 Samenwerkingsvormen bij actief grondbeleid In paragraaf 2.2 is actief grondbeleid aan de orde geweest. Bij deze vorm van grondbeleid kan de gemeente als eigenaar van de gronden maximale regie voren over de ruimtelijke ontwikkeling. De volgende samenwerkingsvormen passen binnen actief grondbeleid Traditioneel model In het traditionele model is de gemeente eigenaar van de gronden. De gemeente maakt de gronden bouwrijp en geeft de bouwrijpe grond uit. De gemeente voert de grondexploitatie. Gevolg hiervan is 9

10 dat alle risico s die bij een grondexploitatie horen voor rekening van de gemeente zijn. Hier staat tegenover dat alle baten uit de grondexploitatie ook voor de gemeente zijn Bouwclaim model Hierbij verplichten de private partijen die gronden hebben verworven zich om deze tegen een vaste prijs per vierkante meter aan de gemeente over te dragen, in ruil waarvoor de marktpartijen te zijner tijd een bepaald aantal bouwrijpe kavels krijgen toebedeeld. De prijs die de gemeente voor de grond betaalt, is lager dan de grondprijs die de marktpartij aan de oorspronkelijke eigenaar heeft betaald. Dat verschil verwacht de betreffende marktpartij echter (ruimschoots) goed te maken bij de ontwikkeling en/of bouw van woningen op de bouwrijpe kavels. Het grondexploitatierisico berust in dit samenwerkingsmodel in beginsel volledig bij de gemeente. De grondverwerving is voor het overige, evenals het bouw- en woonrijp maken, een gemeentelijke zaak Joint-venture Het joint-venture model is het mode! waarbij gemeente en marktpartij(en) gezamenlijk een grondexploitatiemaatschappij (GEM) oprichten, waaraan de gronden binnen het plangebied (in economische eigendom) worden overgedragen. Deze onderneming is ook verantwoordelijk voor het bouwen woonrijp maken en voor de gronduitgifte en draagt daarmee in feite het karakter van een geprivatiseerd grondbedrijf op locatieniveau. Het grondexploitatierisico wordt in dit samenwerkingsmodel verdeeld tussen gemeente en marktpartijen in de verhouding waarin deze partijen participeren in de GEM. Behalve een centrale rol bij de grondproductie doet de G EM in de regel ook voorstellen voor de nadere uitwerking van de plannen voor de locatie. De spelregels voor de G EM maken in het joint venture model vanzelfsprekend onderdeel uit van een afsprakenkader in een PPS overeenkomst. 3.3 Samenwerkingsvormen bij facilitair grondbeleid Exploitatieovereenkomst (anterieure overeenkomst) De gemeente verleent medewerking aan een ontwikkeling en realisatie van een project door gronduitgifte voor zelfrealisatie en particulier opdrachtgeverschap of het sluiten van een exploitatieovereenkomst. In de exploitatieovereenkomst kunnen afspraken gemaakt worden over grondruil, over de realisering door de marktpartij van (openbare) voorzieningen van openbaar nut, enzovoorts. Onder de oude WRO vond de exploitatieovereenkomst zijn grondslag in artikel 42 van de WRO. Met het van kracht worden van de nieuwe Wro is heeft de gemeente betere mogelijkheden om in de exploitatieovereenkomst (anterieure overeenkomst) het kostenverhaal te regelen en locatie-eisen te stellen aan ruimtelijke ontwikkelingen. De grondslag voor de exploitatieovereenkomst onder de nieuwe Wro is artikel Voor een verdere toelichting wordt verwezen naar bijlage 1 van deze nota Concessiemodel Het concessiemodel is het model waarbij de private partijen de beschikking krijgen over alle gronden op een locatie (door zelf te verwerven van oorspronkelijke eigenaren en/of verkoop van deze gronden door de gemeente aan de marktpartij). Het bouw- en woonrijp maken gebeurt vervolgens voor eigen rekening en risico van de marktpartij. De gemeente beperkt zich voor wat betreft de inrichting van de locatie tot het vaststellen van een programma van eisen, waaraan de marktpartij bij de ontwikkeling gebonden is. Overigens vertoont het concessie-model verwantschap met de traditionele private locatieontwikkeling, waarin een exploitatieovereenkomst tussen gemeente en exploitant wordt gesloten. Het cruciale verschil is dat in deze klassieke situatie het openbaar gebied door de gemeente wordt ingericht en dat de private partij daarvoor een bijdrage moet betalen, terwijl bij het concessiemodel de inrichting van het openbare gebied - binnen de door de gemeente te stellen kwalitatieve randvoorwaarden - geschiedt voor rekening en risico van de private partij. 3.4 Beslismodel samenwerkingsmodel Uit de inleiding en hoofdstuk 2 is al gebleken dat de gemeente Midden-Delfland in beginsel een actief grondbeleid voert. Dit betekent dat de grondexploitatie in principe door de gemeente zelf wordt gevoerd. De reden hiervoor is dat de gemeente de regierol wil houden en dat ze middels actief grondbeleid middelen heeft om bepaalde maatschappelijke doeleinden uit te voeren. Toch betekent dit niet dat binnen de gemeente nooit een grondexploitatie door de markt zal worden gevoerd. Per project zal door de gemeenteraad een afweging worden gemaakt of de gemeente op de traditionele manier de grond zelf in ontwikkeling zal nemen of dat de ontwikkeling geheel of gedeeltelijk wordt overgelaten aan een marktpartij. Welke samenwerking wordt aangegaan, is afhankelijk van verschillende factoren; zoals grondposities, capaciteit van de gemeente, wens tot regie van de gemeente, winstmogelijkheden en risico's. Deze kunnen met de vijf onderstaande vragen worden ondervangen: 1. over welke grondposities beschikt de gemeente of over welke posities zou de gemeente kunnen beschikken?; 2. wat kan de gemeente? (financieel, capaciteit en kennis); 3. hoeveel regie wil de gemeente op het project hebben?; 10

11 4. wat zijn de te verwachten winsten uit het project?; 5. hoeveel risico kan en wil de gemeente lopen? Ad 1. Grondposities De eerste vraag die in het beslismodel wordt gesteld is: wie heeft de grond? Als de gemeente geen grond in bezit heeft of de grond beperkt in bezit heeft, zal de gemeente in de meeste gevallen kiezen om de ontwikkeling geheel of gedeeltelijk aan marktpartijen over te laten. Wel moet hierbij worden opgemerkt dat in veel gevallen voor de gemeente ook de mogelijkheid bestaat om de grond te verwerven. De hoogte van de verwervingsprijs zal uiteindelijk bepalen of dit voor de gemeente haalbaar is. Ad 2. Capaciteit van de gemeente Onder capaciteit van de gemeente wordt de aanwezige kennis en middelen verstaan die het mogelijk maakt een project te begeleiden. Afhankelijk van de samenwerkingsvorm worden meer of minder eisen gesteld aan deze capaciteit. Daarbij speelt een rol dat de gemeente ontbrekende capaciteiten kan inhuren. De beslissing om in te huren zal samenhangen met de verwachte winsten en risico's uit de ontwikkeling. Ad 3. Wens tot regie In de eerste plaats moet worden afgevraagd hoeveel regie de gemeente wil hebben op het betreffende project. Het gaat hier om invloed op de planvorming en de planuitvoering. Vervolgens dient de vraag zich aan of dit via de wettelijke kaders kan worden geregeld of dat de grondexploitatie geheel of gedeeltelijk in handen van de gemeente moet zijn om de regierol te waarborgen. De nieuwe Wro biedt meer mogelijkheden om de regierol via wettelijke kaders te kunnen waarborgen. Ad 4. Winstmogelijkheden De keuze voor een samenwerkingsvorm is van invloed op de winstmogelijkheden van een gemeente. Hoe minder actief de gemeente is, des te minder winstmogelijkheden zij heeft. Om een juiste beslissing te kunnen nemen is het van belang dat er een haalbaarheidsstudie wordt uitgevoerd. Op basis hiervan kan worden ingeschat hoe groot de winstmogelijkheden zijn. Ad 5. Risico's De mate van financiële risico's bij een project is afhankelijk van de aard en omvang van het project. Een risico is niet altijd even groot. En de risico's hoeven niet altijd een negatief effect te hebben op de uitkomst van het project. Om als gemeente, op basis van risico's, een afweging te kunnen maken in de keuze van een samenwerkingsmodel, is een haalbaarheidsanalyse van het plan met risicoprofiel nodig. De grootte van de risico's is van invloed op het samenwerkingsmodel wat wordt gekozen. Als het risico van een gemeentelijke grondexploitatie hoog blijken te zijn zal de gemeente een samenwerkingsverband proberen aan te gaan met een private partij om het risico geheel of gedeeltelijk af te wenden. Om een afgewogen keuze te kunnen maken voor een samenwerkingsmodel, wordt hieronder een beslismodel (figuur 3) geïntroduceerd. 11

12 De belangrijkste risicofactor voor de gemeente vormt de hoogte van de inbrengwaarde van de grond. Als de gemeente de grond in bezit heeft of die tegen een relatief lage prijs kan verwerven, vergroot dit de mogelijkheid om de grond zelf in ontwikkeling te nemen. Een lage verwervingsprijs of boekwaarde betekent dat de risico's van een grondexploitatie verminderen. Planschade Anterieure overeenkomst Over de verrekening van planschadekosten kunnen in een overeenkomst afspraken worden opgenomen. Hierbij kunnen de planschadekosten per eigendom of voor de totale ontwikkellocatie worden opgenomen. In het laatste geval worden de planschadekosten omgeslagen over alle eigendommen met grondopbrengsten. Uitgangspunt van de gemeente Midden-Delfland is om de veroorzaker (initiatiefnemer) de kosten van planschade op zich te laten nemen. Exploitatieplan In het exploitatieplan behoren de planschadekosten tot de verhaalbare kosten. De kosten die gemaakt worden voor het ramen van planschade vallen onder de post onderzoekskosten. Mocht na de realisatie van het plangebied een verzoek om planschade worden ingediend, dan vallen de kosten voor de afhandeling van het verzoek om planschade buiten het kostenverhaal via het exploitatieplan. Deze kosten komen hiermee voor rekening van de gemeente. 3.5 Uitgangspunten gemeente Midden-Delfland Met betrekking tot samenwerking gelden de volgende uitgangspunten: 1. De gemeente Midden-Delfland kiest op strategische wijze voor een samenwerkingsvorm die past bij het project dat aan de orde is (beslismodel); 2. De gemeente Midden-Delfland sluit met de veroorzaker (initiatiefnemer) een planschadeovereenkomst af, alvorens men kan bouwen. Hoofdstuk 4 Verwerving van gronden 4.1 Inleiding Met actief grondbeleid wordt het verwerven van de ontwikkellocatie, het beheren van de locatie, het bouwrijp maken, het verkopen met de gewenste bestemming en het woonrijp maken bedoeld. Cruciaal hierbij is de verwerving van de gronden binnen een locatie, want zonder eigendom is er geen sprake van actief grondbeleid. 12

13 4.2 Strategische aankopen Voor actief grondbeleid is het essentieel dat de gemeente in een vroegtijdig stadium de te ontwikkelen gronden in bezit krijgt. Anders loopt de gemeente het risico dat de aankoop van de gronden hoger uitvalt of dat derden grondposities innemen in het betreffende toekomstige ontwikkelingsgebied. Dit betekent dat een slagvaardig strategisch verwervingsbeleid noodzakelijk is. Afhankelijk van de mate van concreetheid van de toekomstige ruimtelijke planontwikkelingen kunnen verschillende soorten verwervingen worden onderscheiden: 1. De reguliere verwervingen (worden verricht ten behoeve van lopende plannen, grondexploitatie wordt vastgesteld door de Raad) 2. De strategische verwervingen. Deze kunnen worden onderverdeeld in: 2a. De anticiperende strategische verwervingen 2b. Overige strategische verwervingen Ad 1. Reguliere verwervingen Onder reguliere verwervingen wordt verstaan: het verwerven van onroerende zaken, in gebieden waarvoor de gemeenteraad reeds een grondexploitatie heeft vastgesteld. De verantwoording van deze verwervingen vindt in de betreffende grondexploitatie van het project plaats. Voor de reguliere verwervingen is door de gemeenteraad een uitvoeringskrediet per project beschikbaar gesteld. Ad 2a. Anticiperende strategische verwervingen Anticiperende strategische verwervingen vinden plaats in het kader van toekomstige projecten die volgens het proces in de initiatieffase en definitiefase zitten. Er zijn planontwikkelingen opgestart maar de stedenbouwkundige kaders zijn nog niet definitief vastgesteld. Er is al wel een financiële verkenning gedaan maar er is nog geen door de gemeenteraad definitief vastgestelde grondexploitatie met bijbehorend uitvoeringskrediet. In feite zijn alle aankopen die worden verricht voor alle toekomstige projecten anticiperende aankopen. Ad 2b. Overige strategische verwervingen Kenmerkend voor de overige strategische verwervingen is dat deze plaats vinden in gebieden waarvoor nog geen enkel planologisch kader of tastbare visie voor handen is, maar waar de gemeente grondposities wil en kan verwerven met het oog op te verwachten mogelijkheden voor (her)ontwikkeling van deze gebieden. Volgens het proces van projectmatig werken vinden deze verwervingen plaats in de fase voorafgaand aan de initiatieffase. De aankopen die vallen onder 2a en 2b vormen het strategisch verwervingsbeleid Redenen om strategisch te verwerven Zoals genoemd vinden alle verwervingen plaats om toekomstige (plan)ontwikkelingen mogelijk te maken. De vraag kan worden gesteld waarom in een vroegtijdig stadium aankopen moeten worden gedaan en er niet kan worden gewacht totdat het plan definitief is. Hiervoor kunnen de volgende redenen worden gegeven: - de gemeente wil in een vroegtijdig stadium een grondpositie verwerven om initiator te zijn voor toekomstige planontwikkelingen; - de gemeente koopt de gronden vroegtijdig aan om winst te kunnen genereren om daarmee tekorten te verevenen op verliesgevende projecten (bestemmingsreserve grondexploitatie); - de gemeente wil gronden of opstallen aankopen die binnen de huidige functie geen toekomst meer hebben, waardoor nieuwe ontwikkelingen mogelijk worden; - de gemeente wil gronden aankopen als ruilobject met als doel deze strategisch te kunnen inzetten voor mogelijke verplaatsingsgevallen vanuit ruimtelijke ontwikkelingsprojecten; - de gemeente wil een grondpositie verwerven om negatieve effecten van toekomstige planontwikkelingen tegen te gaan, bijvoorbeeld de agrarische gronden binnen de gemeente Midden-Delfland (Grondbank). Met betrekking tot het genereren van winsten kan de kanttekening worden geplaatst dat het maken van winst een streven is om verliesgevende (vaak binnenstedelijke) projecten te kunnen verevenen. Er kunnen echter ook aankopen worden verricht die naar verwachting bij ontwikkeling nooit winstgevend kunnen zijn, maar vanwege bijvoorbeeld het strategisch belang in het ruimtelijke project toch moet worden aangekocht Afwegingskader bij strategische verwervingen Bij strategische verwervingen loopt de gemeente risico's. De mogelijkheid bestaat dat de verworven grond weer moet worden afgestoten met een negatief resultaat, dat de verwachtingswaarde later wordt gerealiseerd met als gevolg dat de betreffende grond langer moet worden beheerd dan gepland. Bij de afweging of een strategische aankoop wel of niet wordt verricht moet onder meer rekening worden gehouden met de volgende punten: - ruimtelijk belang: is het echt noodzakelijk voor de ruimtelijke ontwikkeling dat de gemeente in een vroegtijdig stadium gronden verwerft? - de termijn: wanneer wordt het aangekochte gebied in ontwikkeling genomen? 13

14 - afbreukrisico: Het risico moet worden ingeschat dat een ontwikkeling gewijzigd wordt, vertraagd wordt of zelfs niet doorgaat; - de aankoopprijs en mogelijke plankosten: Bij een hoge prijs bestaat er al snel een hoog financieel risico, bij een lagere prijs is dit risico vanzelfsprekend lager. Daarnaast kunnen de plankosten hoger uitvallen dan geraamd, bijvoorbeeld onvoorziene bodemsaneringskosten. De combinatie van deze vier factoren, ruimtelijk belang, realisatietermijn, risico en prijs bepalen in onderlinge samenhang de noodzaak en wenselijkheid van de aankoop Bevoegdheden en financiering Gegeven de soms noodzakelijke snelheid van handelen en het belang om desgewenst private partijen voor te zijn als zich mogelijkheden voordoen is het gebruikelijk dat de raad de kaders bepaalt en een budget beschikbaar stelt voor strategische verwervingen. Hiermee kan het college van B & W op de grondmarkt opereren. Het college van B & W heeft binnen het gestelde raamkrediet de beslissingsbevoegdheid voor afzonderlijke strategische aankopen. Voor majeure aankopen wordt een afzonderlijk krediet gevraagd en wordt het aankoopbesluit afzonderlijk aan de Raad voorgelegd. Op dit moment is er geen budget beschikbaar gesteld voor strategische aankopen. Het beschikbare budget voor strategische aankopen is gekoppeld aan de reserve grondexploitaties; indien er sprake is van een geprognosticeerd overschot (van de lopende en de in voorbereiding zijnde exploitaties) dan is dit overschot het budget wat beschikbaar is voor strategische aankopen. De gemeenteraad geeft het college van burgemeester en wethouders voor een jaarlijks vast te stellen bedrag via een volmacht de bevoegdheid voor het doen van strategische grondaankopen. Het college van burgemeester en wethouders houdt bij een eventuele aankoop rekening met het afwegingskader zoals omschreven in paragraaf De omvang van het beschikbaar gestelde budget wordt jaarlijks, bij het opstellen van de jaarrekening, aan de hand van geactualiseerde risicoprofielen en in relatie tot het beschikbare weerstandsvermogen getoetst en indien nodig aangepast. Het beschikbare verwervingsbudget kan worden gezien als een zogenaamd revolving fund; indien de objecten worden ingebracht in projecten (grondexploitaties) of indien objecten worden verkocht, dan valt het gebruikte deel van het budget weer vrij voor het doen van nieuwe aankopen. Er kan ook sprake zijn van situaties dat de gemeenteraad niet direct om een besluit kan worden gevraagd of niet direct kan worden geïnformeerd. De strategische aankopen worden deze gevallen in ieder geval door het college van B&W verantwoord bij het door de gemeenteraad openen/vaststellen van een exploitatie. Tevens kan jaarlijks bij de paragraaf grondbeleid van de jaarrekening worden aangegeven of strategische aankopen hebben plaatsgevonden. Dit is ook mogelijk via de begrotingscyclus. Afhankelijk van de gevoeligheid van de informatie worden de strategische aankopen inzichtelijk gemaakt De verantwoording van de dekking van strategische verwervingen De strategische aankopen worden gefinancierd met beschikbaar gestelde kredieten. Deze worden in principe gedekt door de economische waarde van de aangekochte objecten. Daar waar de economische waarde onder de verwervingsprijs ligt ten tijde van aankoop of onder de boekwaarde na aankoop wordt het verschil gedekt door een getroffen voorziening, bijvoorbeeld uit de reserve Grondexploitaties of de Algemene reserve. Voor een dergelijke voorziening moet een raadsbesluit worden genomen. Zodra een object overgeboekt wordt naar een project (lopende grondexploitatie) wordt deze voor de boekwaarde overgeboekt. Een eventueel getroffen verliesvoorziening voor die objecten wordt dan weer ongedaan gemaakt, mits de betreffende grondexploitatie een positief resultaat heeft. 4.3 Minnelijke aankopen Er is sprake van het doen van een minnelijke aankoop indien de gemeente met een eigenaar op vrijwillige basis overeenstemming bereikt over de voorwaarden voor een eigendomsoverdracht naar de gemeente. De gemeenteraad heeft vooraf op enige wijze (visie/beleidsvoornemen/college- c.q. raadsprogramma) aangegeven dat er een ontwikkeling (op termijn) kan en mag plaatsvinden. Indien de gemeenteraad nog niets heeft aangegeven, dan is er sprake van een strategische aankoop. Minnelijke aankopen kunnen plaatsvinden in de initiatieffase van een project, maar ook in vervolgfases. Indien de aankoop plaatsvindt in de initiatieffase van een project, is er nog geen financieel kader waaraan getoetst kan worden. Het college van B & W zal dan ook aan de gemeenteraad krediet moeten vragen voor de realisering van de aankoop. Indien de aankoop plaatsvindt in een latere fase, waarbij er een financiële haalbaarheidsberekening is gemaakt, dan wel een exploitatie door de gemeenteraad is vastgesteld, kan de aankoop worden getoetst aan het vastgestelde financiële kader. Tot de minnelijke aankopen behoren ook de overeenkomsten met marktpartijen, waarbij de gemeente het eigendom van de marktpartijen overneemt en de marktpartijen uit de exploitatie een hoeveelheid grond kunnen verwerven voor de realisering van een vooraf afgesproken aantal opstallen. 4.4 Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) 14

15 De Wvg biedt gemeenten de mogelijkheid een voorkeursrecht te vestigen, hetgeen wil zeggen dat eigenaren in het gebied waar het voorkeursrecht op is gevestigd verplicht zijn bij voorgenomen verkoop het eigendom eerst aan de gemeente te koop aan te bieden. Aan het vestigen van een voorkeursrecht zijn in de Wvg strikte eisen en termijnen verbonden. Het college van B&W is bevoegd het voorkeursrecht te vestigen, maar de raad moet in korte periode het collegebesluit bekrachtigen. Binnen de in de wet genoemde periode moet een ruimtelijk plan worden vastgesteld om het gevestigde voorkeursrecht in stand te houden. De Wvg is een passieve manier van verwerven. De eigenaar moet immers zijn eigendom aanbieden. Als de eigenaar niets doet, kan de gemeente de koop niet afdwingen. Wel wordt met de Wvg bereikt, dat eigenaren niet kunnen verkopen aan speculanten. Prijsopdrijving wordt hiermee voorkomen. De Wvg is tevens een beschermingsinstrument tijdens de planontwikkelingperiode. Eigenaren zullen niet of minder gaan investeren in met de planontwikkeling strijdige ontwikkelingen, omdat de eigenaren weten dat er zij de investering mogelijk niet meer terugverdienen. Tegelijkertijd met de invoering van de grondexploitatiewet is de Wvg aangepast (Invoeringswet). De procedure is sneller en eenvoudiger geworden. Daarnaast is het mogelijk om een voorkeursrecht te vestigen op basis van een (door de Raad vastgestelde) structuurvisie. Door deze wijzigingen is het mogelijk dit instrument efficiënter in te zetten. 4.5 Onteigening Een onteigening is de grootste inbreuk op het eigendomsrecht. De Onteigeningswet biedt de gemeente namelijk de mogelijkheid om een eigenaar zijn eigendomsrecht te ontnemen. Uiteraard is er daarom een zeer zorgvuldige procedure in de Onteigeningswet vastgelegd. Op basis van een onherroepelijk bestemmingsplan of bouwplan kan de gemeente een onteigeningsbesluit nemen. Als een eigendom ter onteigening is aangewezen mag de eigenaar het eigendom niet verkopen. Niet altijd kan een onteigeningsprocedure met succes worden opgestart of afgerond. Indien een eigenaar bereid is de nieuwe bestemming zelf te realiseren (zich beroept op de zogenaamde zelfrealisatie) en kan aantonen zelf in staat te zijn om de nieuwe bestemming te realiseren, vervalt de onteigeningsgrondslag. Ook de procedure van de Onteigeningswet is met de invoering van de Wro aangepast. 4.6 Beheer van verworven gronden Het voeren van een actief grondbeleid heeft veelal tot gevolg dat gekochte (agrarische) gronden en gebouwd vastgoed tijdelijk dienen te worden beheerd en wel vanaf het tijdstip van koop tot aan het moment waarop een aanvang wordt gemaakt met het bouwrijp maken van het desbetreffende gebied. Voorgestaan wordt dan ook het beheer zoveel als mogelijk op een commercieel verantwoorde wijze te voeren. Daarmee kan worden bereikt dat financiële risico's worden beperkt. Anderzijds mag een commercieel beheer wegens juridische gebondenheid geen belemmering zijn voor de uitvoering van de voorgenomen ontwikkelingen. Om de risico's van tijdelijk beheer te beperken, verdient het aanbeveling per exploitatiegebied in het verlengde van een verwervingsplan een beheerplan te maken. De kosten van beheer kunnen vervolgens ten laste worden gebracht van de exploitatieberekening die voor het desbetreffende gebied geldt Agrarische grond Het beheer van agrarische grond, al of niet met opstallen, is het meest eenvoudig in het geval die nog voor de overeengekomen periode van maximaal twee jaren, of zoveel langer dan voor nieuwbouw en/of verplaatsing noodzakelijk, in voortgezet gebruik blijft bij de agrariër/eigenaar van wie de grond is aangekocht. Vanzelfsprekend zijn de kosten van dit voortgezet gebruik voor rekening van de gebruiker. De overige agrarische gronden worden op basis van zogenoemde kortlopende pachtovereenkomsten van jaar tot jaar uitsluitend aan agrariërs verpacht, die te kennen hebben gegeven daarvoor in aanmerking te willen komen. De voorkeur gaat uit naar agrariërs die het meest direct gelegen zijn aan de te verpachten gronden. Bedoelde overeenkomsten zijn gebaseerd op de Pachtwet en dienen ter goedkeuring te worden voorgelegd aan de Grondkamer, die tevens oordeelt over de pachtprijs welke aan de hand van het Pachtnormenbesluit wordt vastgesteld Opstallen Indien opstallen niet voor de toekomstige ontwikkeling behouden kunnen blijven c.q. niet in het plan worden ingepast, ontstaat de keuze tussen tijdelijk beheer en sloop. Voor opstallen in het buitengebied is het slopen vaak de beste oplossing, omdat tijdelijke andere functies niet mogelijk en niet gewenst zijn. Het slopen van opstallen in een stedelijk gebied is echter vaak ongewenst in verband met de kaalslag die daardoor ontstaat. In concrete gevallen zal er een afweging gemaakt worden of en onder welke voorwaarden tot sloop zal worden overgegaan. De ligging en de staat van onderhoud waarin het stedelijk vastgoed verkeert, bepaalt veelal of de opstal nog zou kunnen worden verhuurd. Als dit niet blijkt te kunnen dan wordt het ter voorkoming van verloedering, vandalisme en criminaliteit alsnog gesloopt. 15

16 Met de commerciële verhuur, het gebruik en het bewaken van woningen of wooneenheden aan derden is de gemeente Midden-Delfland terughoudend, omdat juridische gebondenheid een belemmering kan vormen voor de te realiseren ontwikkeling. In het geval dat de gemeente overgaat tot verhuur zal dit gebeuren op kostendekkende grondslag waarbij juridische gebondenheid zoveel mogelijk vermeden wordt. Een gebruikelijk alternatief binnen de gemeente Midden-Delfland is anti-kraak. Het tijdelijk beheer van gronden vraagt om een gedegen contractenbeheer. 4.7 Uitgangspunten gemeente Midden-Delfland Met betrekking tot de verwerving van gronden in het kader van actief grondbeleid gelden de volgende uitgangspunten van beleid: 1. Reguliere aankopen van gronden vinden plaats voor zover deze passen binnen de vastgestelde exploitaties van de gemeente; 2. Strategische aankopen van gronden vinden plaats voor zover deze passen binnen het beschikbare verwervingsbudget. Indien noodzakelijk kan hier gemotiveerd van worden afgeweken, waarbij het college van burgemeester en wethouders zich achteraf verantwoorden aan de raad; 3. Om ruimtelijke ontwikkelingen door te voeren maakt de gemeente waar nodig gebruik van de aan haar toegekende bevoegdheden om gronden te verwerven, te weten de wettelijke instrumenten Wet voorkeursrecht gemeenten en de Onteigeningswet; 4. Bij tijdelijk beheer van gronden en / of opstallen maakt de gemeente per geval een afweging of de grond / opstal ter beschikking van een derde zal worden gesteld. Hoofdstuk 5 Uitgifte gronden en grondprijzen 5.1 Verkoop van bouwgrond De uitgifte van bouwgrond geschiedt door middel van een verkoopovereenkomst. Daarin regelt de gemeente tegen welke prijs, onder welke voorwaarden en met welke bestemming zij de grond aan een particulier of een marktpartij wenst te verkopen. Zoals reeds vermeld in paragraaf 1.2 speelt ook hier kwaliteit een grote rol. Van belang is het dan ook te weten hoe de prijs tot stand komt, welke voorwaarden worden gesteld en wat op de grond gerealiseerd dient te worden. Het laatste is overigens het gemakkelijkste omdat veel gemeentegrond verkocht wordt voor de realisatie van bestemmingen, die de gemeente zelf in bestemmingsplannen heeft vastgelegd. Het gaat daarbij veelal om woningen, kantoren en bedrijfsgebouwen en ander commercieel vastgoed als winkels, hotels, leisure- en horecavoorzieningen. Daarnaast zijn er nog gronden die niet voor bebouwing in aanmerking komen. Het betreft hier snippergroen en agrarische gronden. Uitgangspunt van de gemeente Midden-Delfland met betrekking tot snippergroen is dat deze gronden niet verkocht worden aan derden. De agrarische gronden komen in paragraaf 5.4 aan de orde. Met betrekking tot snippergroen is het uitgangspunt dat er geen snippergroen verkocht wordt aan derden. Uitzondering hierop kunnen overwegingen van civieltechnische aard zijn, bijvoorbeeld omdat de openbaar gelegen grond slecht bereikbaar is. 5.2 Grondprijsbeleid Grondprijsmethoden De waarde van bouwgrond is niet eenvoudig te bepalen omdat die afhankelijk is van diverse factoren waarvan de koper van de grond of het daarop te bouwen vastgoed weer zijn koopbeslissing laat afhangen. Het meest aansprekend zijn de factoren, die bepalend zijn voor de prijs van grond die wordt aangewend voor woningbouw, zoals: - welke typen en in welke prijsdifferentiatie? - welke kwaliteit materialisatie, kleurstelling en woonomgeving? - hoe staat het met de vraag naar en het aanbod van woningen? - hoe ontwikkelen de bouwkosten en bijkomende kosten zich? Om toch enigszins vat te krijgen op de waardebepaling van de prijs voor bouwgrond zijn er tientallen methoden ontwikkeld die nog eens benadrukken welk een bijzonder karakter de vastgoedmarkt heeft. Een viertal methoden wordt het meest gebruikt: Kostprijsmethode De meest oorspronkelijke methode ter berekening van de grondprijs telt alle kosten bij elkaar op die gemaakt moeten worden om de grond als bouwgrond te kunnen aanbieden. Het zal duidelijk zijn dat die kostprijs per locatie en bestemming varieert. Comparatieve methode Deze methode is gebaseerd op het vergelijken per object, regio of provincie van de prijs van grond met eenzelfde bestemming en dezelfde bebouwingsmogelijkheden. Residuele waardemethode Bij het toepassen van deze methode wordt de grondprijs gelijk gesteld aan het verschil tussen de commerciële waarde van het desbetreffende vastgoed en alle bouw- en bijkomende kosten. Quote methode 16

17 Deze methode stelt de grondprijs op grond van ervaringsregels gelijk aan een percentage van de commerciële prijs van het desbetreffende vastgoed Uitgangspunten grondprijsmethodieken De gemeente gebruikt voor de vaststelling van grondprijzen per gebruiksfunctie een bepaalde grondprijsmethodiek. De grondprijs is immers afhankelijk van de te realiseren bestemming op de betreffende gronden. De gemeente Midden-Delfland hanteert de volgende grondprijsmethodiek per gebruiksfunctie. 17

18 1 F.s.i = Floor- space -index (verhouding tussen de vloeroppervlakte van een gebouw in m2 BVO en de oppervlakte van de totale kavel waar het gebouw op komt in m2) 2 BVO= Bruto Vloer Oppervlakte De hierboven genoemde grondprijsmethoden zijn uitgangspunten van de gemeente Midden-Delfland. Indien noodzakelijk kan het college van burgemeester en wethouders gemotiveerd afwijken van de uitgangspunten. Hierbij gaat het om locatiegebonden specifieke omstandigheden die een andere methode dan wel grondprijs rechtvaardigen. Verder kan de gewenste kwaliteit in projecten leiden tot een bijstelling van de grondprijzen. Indien noodzakelijk zal voor het bepalen van de grondprijs een taxateur worden ingeschakeld Grondprijsbeleid gemeente Midden-Delfland 18

19 Voor het grondprijsbeleid van de gemeente Midden-Delfland wordt hier volstaan met een verwijzing naar de nader vast te stellen Nota rondprijsbeleid. In deze nota zijn voornoemde uitgangspunten verder uitgewerkt. Tot die tijd zal het college de grondprijzen per project vaststellen. 5.3 Agrarische grondprijzen in de gemeente Midden-Delfland In de gebiedsvisie Midden-Delfland 2025 is het volgende opgenomen: De melkveehouderijsector is een belangrijke economische drager als producent en als beheerder van het landschap. Er is een diversiteit aan melkveebedrijven, van zuiver melkproducerende bedrijven tot bedrijven met diverse nevenactiviteiten. De melkveehouderij speelt in op de directe nabijheid van de stad. De stedeling heeft de boer ontdekt. Gericht beleid geeft individuele boeren de keuze over te gaan tot schaalvergroting of tot verbreding van de activiteiten. Ook in de startnotitie Randstad 2040 van het Urgentieprogramma Randstad is opgenomen dat het kabinet ondersteuning wil bieden aan de al aanwezige grondgebonden landbouwsector (melkveehouderij). Midden-Delfland wordt hierbij expliciet genoemd. Grondprijzen De agrarische grondprijzen in de gemeente Midden-Delfland liggen ten opzichte van de rest van Nederland hoog. Deze hoge grondprijzen hebben met name te maken met de ligging van deze gronden ten opzichte van de stad en glastuin- bouwgebieden. Bij het verhandelen van de grond wordt er (ten onrechte) in de prijs al rekening mee gehouden dat er in de toekomst wellicht op de grond gebouwd kan worden. De hoge grondprijzen, samen met de recente herverkaveling, zorgt voor een relatief lage grondmobiliteit. Gevolg van de hoge grondprijzen is dat agrariërs worden beperkt in het uitbreiden van hun agrarische bedrijven of in het overnemen dan wel opstarten van een agrarisch bedrijf. Daarnaast is de kans klein dat de gronden in agrarisch beheer blijven bij verkoop van de gronden aan private derden. Om deze grondspeculatie tegen te gaan is het zaak om een effectief grondinstrument te ontwikkelen. 5.4 Uitgangspunten gemeente Midden-Delfland Met betrekking tot de uitgifte van bouwgrond gelden de volgende uitgangspunten van beleid: 1. De gemeente verkoopt bouwgrond tegen een marktconforme prijs (zie uitgangspunten grondprijsmethodieken) onder oplegging van de Algemene Verkoopwaarden van de gemeente 2. Om inzichtelijk te maken met welke grondprijzen in zijn algemeenheid wordt gewerkt zullen jaarlijks de grondprijzen worden vastgesteld in een nota Grondprijzen. 3. Snippergroen wordt in beginsel niet verkocht aan derden, tenzij dit uit civiel-technische overwegingen noodzakelijk is. Hoofdstuk 6 Reserves en verlies- en winstneming 6.1 Reserves Om de financiële risico's van grondexploitaties af te dekken hebben veel gemeenten reserves ingesteld. Ook het Besluit Begroting en Verantwoording gemeenten en provincies (BBV) geeft aan dat gemeenten een risicoregeling dienen te treffen Reserve grondexploitaties De gemeente Midden-Delfland heeft in 2007 een bestemmingsreserve grondexploitaties ingesteld. Het doel van deze reserve is het afdekken van de risico's van (mogelijke) toekomstige verliezen op grondexploitaties. De voeding van deze reserve vindt plaats vanuit de grondexploitaties die een positief saldo hebben. De hoogte van de reserve wordt bepaald door lopende en de in voorbereiding zijnde grondexploitaties Weerstandsvermogen grondexploitaties De gemeente Midden-Delfland heeft geen apart weerstandsvermogen voor grondexploitaties (risicoreserve). Het weerstandsvermogen is onderdeel van de algemene reserve. Anderszins zijn risico's gedekt doordat in de grondexploitaties posten zijn opgenomen voor onvoorziene omstandigheden (bijvoorbeeld marktontwikkelingen, prijswijzigingen of schadeclaims), maar deze zijn alleen gebaseerd op risico's aan de kostenkant (investeringsrisico's). Voor risico's die voortkomen uit de opbrengstenkant of grote risico's (zoals langdurige vertraging, of grootschalige wijzigingen in het plan) bestaat op dit moment geen voorziening. Een mogelijkheid is om naast het huidige stelsel een risicoreserve in te stellen. Risicoreserve De risicoreserve is gerelateerd aan het weerstandsvermogen van de exploitaties. Dat betekent dat per jaar moet worden gekeken naar de inkomsten en uitgaven en de dekkingsmogelijkheden die er zijn van alle lopende grondexploitaties. Eventueel kan dit worden uitgebreid met alle investeringsprojecten (projecten waarbij wel uitgaven worden gedaan, maar waarbij geen sprake is van een grondexploitatie). De hoogte van het weerstandvermogen wordt bepaald door het vermogen in te kunnen spelen op tegenvallers. Een algemene norm voor het weerstandsvermogen van gemeenten is er niet. In de toelichting op artikel 11 van de BBV staat dat het aan de gemeenten zelf is een beleidslijn te formuleren over de 19

20 in de organisatie noodzakelijk geachte weerstandsvermogen. In principe zijn er twee manieren om dit te doen: 1. door middel van een simulatie en kansberekening verschillende scenario's doorlopen waardoor een mate van risico bekend wordt. Eén van de methodes om dit te doen is de zogenaamde Monte Carlo simulatie. Hierbij worden alleen exploitaties opgenomen in een simuleringsprogramma en worden de verschillende scenario's zo vaak doorgerekend dat er een representatief resultaat ontstaat. 2. een eenvoudiger methode is de grootte van de reserve te bepalen door een vooraf vastgesteld percentage te hanteren over het geïnvesteerde vermogen minus de reeds gerealiseerde opbrengsten. Op basis van ervaringscijfers wordt een percentage gehanteerd van 15%. Jaarlijks wordt de minimale omvang van de risicoreserve aan de hand van de actualisatie van de grondexploitaties bepaald. 6.2 Winst- en verliesneming Tussentijdse verlies- of winstneming houdt in dat voordat de ontwikkeling helemaal klaar is, er al geld uit de grondexploitatie naar de reserve grondbedrijf geboekt wordt of uit de reserve wordt gehaald. Dit wordt toegepast in die grondexploitaties waar een substantieel verlies of winst verwacht wordt. Dit gebeurt echter alleen onder specifieke voorwaarden Winstneming Winstneming kan in ieder geval plaatsvinden als er zekerheid is over de nog te ontvangen inkomsten en als de inkomsten groter zijn dan de nog resterende uitgaven. Daarnaast kan winstneming plaatsvinden, indien: 1. een exploitatie een groot voorcalculatorisch overschot laat zien en er grote zekerheid is dat het overschot ook feitelijk gerealiseerd kan worden; 2. geraamde kosten in werkelijkheid veel lager uitvallen dan was voorzien; 3. de inkomsten hoger zijn dan vooraf was geraamd. Tot winstneming moet op voordracht van het college van B& W expliciet worden besloten door de gemeenteraad. Aandachtspunt hierbij is het risico van de exploitatie. Indien winst wordt genomen en later blijken er tegenvallers te zijn, dan kan de gemeente in een lastig parket komen. Het college van B & W dient bij een suggestie van winstneming het risico van de exploitatie te beschrijven. De exploitatie is transparant beschikbaar, zodat de gemeenteraad weloverwogen kan overgaan tot besluitvorming. De winst wordt gestort in de reserve grondexploitaties. Indien uit de meerjarenbegroting blijkt dat de reserve grondexploitaties de benodigde omvang overschrijdt; zal het meerdere ten gunste van de Algemene reserve worden gebracht. Het berekenen van de hoogte van de winst- en/of verliesneming loopt vaak gelijk aan het opstellen van de jaarrekening. De gemeenteraad van Midden-Delfland kan het, college van burgemeester en wethouders machtigen om zelf de hoogte te bepalen en de verantwoording te laten plaatsvinden via de jaarrekening Verliesneming Verliezen worden genomen op het moment dat deze uit de jaarlijks op te stellen hercalculatie blijken. Het voorziene verlies wordt op dat moment onttrokken aan de bestemmingsreserve grondexploitaties en ten gunste van de voorziening verliesgevende complexen gebracht. Definitieve vaststelling en afwikkeling van het verlies vindt plaats indien het grootste deel van de kavels is verkocht. 6.3 Uitgangspunten gemeente Midden-Delfland Met betrekking tot de reserves en winstneming gelden de volgende uitgangspunten van beleid: 1. De gemeente volgt in het grondbeleid de wettelijke kaders voor verslaggeving (BBV). Jaarlijks zal mede ter bepaling van een goed inzicht in de financiële positie actualisatie van het meerjarenperspectief inclusief winstneming, voorzieningen, risico's en relatie met het weerstandsvermogen plaatsvinden; 2. Er bestaat tussentijds inzicht, door een periodieke herziening van de exploitaties, in de financiële en inhoudelijke ontwikkeling van de in exploitatie genomen plannen. Dit geldt ook voor de nog niet in exploitatie genomen plannen. Handelen binnen bestuurlijk vastgestelde inhoudelijke en financiële kaders staat hierbij voor op; 3. Het weerstandsvermogen moet passend zijn ten opzichte van de risico's die worden gelopen bij de uitvoering van het grondbeleid; 4. De gemeente zal onderzoeken of het instellen van een risicoreserve wenselijk is. Hoofdstuk 7 Aanbesteding en staatssteun 7.1 Aanbesteding 20

21 Door de Europese Unie zijn richtlijnen vastgesteld voor het verstrekken van overheidsopdrachten voor leveringen, diensten en werken door aanbestedende diensten. De gemeente geldt als een aanbestedende dienst. De lidstaten zijn verplicht de in deze richtlijnen neergelegde regels op te nemen in nationale wet- en regelgeving. In Nederland heeft deze implementatie plaatsgevonden in het Besluit aanbestedingsregels voor overheidsopdrachten (Bao). Dit besluit kent een tijdelijke werking en zal te zijner tijd worden vervangen door de Aanbestedingswet (is ultimo 2007 reeds als wetsvoorstel in procedure gebracht). Zowel de Europese Richtlijnen als het Bao kent drempelwaarden voor overheidsopdrachten. Indien de waarde van een levering, dienst of werk boven die drempelwaarde ligt dan zijn de daarin opgenomen (procedure) regels voor aanbesteding van toepassing. Indien de waarde van een overheidsopdracht onder de drempelwaarde ligt, is de betreffende Europese Richtlijn of het Bao niet van toepassing. De jurisprudentie over het begrip "overheidsopdracht" is aanzienlijk in beweging. Tot enige tijd geleden beperkte dit begrip zich met name tot de aanleg van openbare voorzieningen (zoals wegen) en de verstrekking van adviesdiensten. Met het arrest van het Internationaal Hof van Justitie van 8 januari 2007 (Auroux) is duidelijk geworden dat het begrip "overheidsopdracht" ruimer dient te worden uitgelegd. De consequenties van dit arrest voor de praktijk van het grondbeleid zijn thans nog erg onduidelijk. De gemeente zal de ontwikkelingen in wet- en regelgeving alsmede in de jurisprudentie nauwlettend volgen. 7.2 Staatssteun Van staatssteun is sprake wanneer de begunstigde onderneming een economisch voordeel ontvangt dat zij onder normale marktvoorwaarden niet zou hebben gekregen. Hiervoor gelden de volgende criteria: het voordeel komt slechts ten goede aan bepaalde ondernemingen (selectief); het voordeel leidt tot (dreigende) vervalsing van de mededinging en heeft mogelijk invloed op de handel tussen de lidstaten. Dit houdt onder meer in dat overheden gronden en gebouwen niet mogen verkopen voordat er een openbare biedprocedure heeft plaatsgevonden of nadat een onafhankelijke deskundige de waarde heeft bepaald en vervolgens de grond tegen tenminste het getaxeerde bedrag wordt verkocht. Indien geen van beide voorschriften wordt opgevolgd, is er sprake van een steunvermoeden. De transactie zou dan vooraf moeten worden aangemeld bij de Europese Commissie. Indien een dergelijke transactie niet wordt aangemeld, bestaat het risico dat er een klacht wordt ingediend bij de Europese Commissie. Het risico van staatssteun is niet beperkt tot gronduitgifte. Ook bij verwerving van gronden, bouw- en woonrijp maken et cetera geldt dat er marktconform gewerkt moet worden. Niet alle steunmaatregelen zijn ongeoorloofd. Zo bestaan er in Europees verband vrijstellingsregelingen, waardoor bepaalde vormen van steun als geoorloofd worden aangemerkt. Ook bestaat er een drempelwaarde waaronder geen sprake is van ongeoorloofde staatssteun. Of er sprake is van eventuele strijd met aanbestedingsrecht (aanbestedende dienst: i.e. gemeente, overheidsopdracht boven drempelbedrag) en/of staatssteunbepalingen is afhankelijk van de feitelijke situatie. De gemeente dient per geval te onderzoeken of er een risico van staatssteun bestaat en welke maatregelen genomen moeten worden om conform de geldende regelgeving te handelen. Met betrekking tot het te voeren grondbeleid van de gemeente zijn met name de volgende twee onderwerpen in relatie tot staatssteun van belang: 1. de verstrekking van financiële bijdragen aan realisatoren, ingeval er sprake is van een tekortlocatie; 2. de aan- en verkoop van gronden/opstallen. Ad. 1. Tekortlocaties Het verstrekken van een financiële bijdrage aan een ontwikkelaar bij de realisatie van een locatie kan voor de gemeente van groot belang zijn, indien er - gegeven vooraf gestelde publieke doelen - sprake is van een tekortlocatie. In een dergelijk geval mag van de markt in beginsel niet worden aangenomen dat verliesgevende ontwikkelingen ter hand worden genomen. Een financiële bijdrage van de overheid kan voor de ontwikkelaar dan de prikkel zijn de gewenste ontwikkeling uit te voeren. Indien aan de staatssteuncriteria wordt voldaan, behoefd een dergelijke financiële bijdrage niet tot ongeoorloofde staatssteun te leiden. Ad. 2. Grondtransacties Met betrekking tot mogelijke staatssteunelementen bij grondtransacties is sprake van een specifieke Europese regeling. Uitgangspunt daarbij is dat de verkoop van grond dient te geschieden tegen marktwaarde. Van verkoop tegen marktwaarde is in elk geval sprake bij de verkoop van gronden op basis van een open en onvoorwaardelijke biedingprocedure. Indien de verkoop plaatsvindt zonder biedingprocedure, geldt dat er geen sprake is van staatssteun indien de verkoopprijs ten minste gelijk is aan de (via onafhankelijke taxatie verkregen) objectieve marktwaarde. 7.3 Uitgangspunten gemeente Midden-Delfland Met betrekking tot aanbesteding en staatssteun geldt de volgende uitgangspunten van beleid: Zowel bij de eventuele verstrekking van (financiële) bijdragen in tekortlocaties als bij grondtransacties zal van geval tot geval worden onderzocht of overeenkomstig de geldende staatssteuncriteria wordt 21

22 geopereerd c.q. welke maatregelen nodig zijn om in overeenstemming met de geldende regelgeving te handelen. Aldus besloten in de openbare raadsvergadering van 7 juli De griffier, de voorzitter, A. de Vos, A.J. Rodenburg Bijlage 1: Nieuwe Wro en particuliere exploitatie op hoofdlijnen 1 Inleiding Al sinds de VINEX zijn ontwikkelaars steeds actiever in het verwerven van gronden op strategische plekken. En zo gebeurt het dat ook gemeentes die actief grondbeleid willen nastreven worden geconfronteerd met zelfrealisatoren die zich weinig aantrekken van de gemeentelijke uitgangspunten. Om de gemeente bij dit soort situaties meer handvatten te bieden is de grondexploitatiewet in leven geroepen. Doelstelling van deze wet is een duidelijke, transparante en werkbare regeling voor kostenverhaal, verevening en enkele locatie-eisen bij particuliere projectontwikkeling. Hierbij moet vooraf meer duidelijkheid bestaan over de kosten die de gemeente in rekening kan brengen bij partijen die zelfstandig willen ontwikkelen. 2 Wettelijk kader 2.1 Kostenverhaal voor 1 juli 2008 Onder de oude WRO bestond een gemengd stelsel voor particulier vrijwillige overeenkomsten tussen de gemeente en projectontwikkelaars. Exploitatieverordening In het geval van een particuliere ontwikkeling kan de gemeente haar kosten die verband houden met het verlenen van medewerking aan de realisatie van het plan verhalen via het sluiten van een exploitatieovereenkomst (gebaseerd op de exploitatieverordening). De kosten die de gemeente kan verhalen hebben betrekking op voorzieningen van openbaar nut zoals bijvoorbeeld wegen, riolering, groenvoorzieningen en bestemming plankosten. In de praktijk bleek 100 % kostenverhaal op basis van de exploitatieverordening niet mogelijk. Baatbelasting Mocht een eigenaar niet bereid zijn tot het sluiten van een exploitatieovereenkomst, dan had de gemeente uitsluitend het instrument van baatbelasting ter beschikking. Door het instrument baatbelasting kan de gemeente geen invloed uitoefenen op de manier waarop een locatie wordt ontwikkeld en beperkt de rol van de gemeente zich dus tot het aanleggen van bepaalde voorzieningen van openbaar nut en het verhalen van de daarbij gemaakte kosten. De maximale omvang van de mogelijk te verhalen kosten is als gevolg van de geldende wettelijke beperkingen bij baatbelasting kleiner dan bij het voeren van een actief grondbeleid en tevens kleiner dan bij het sluiten van een exploitatieovereenkomst. Als vuistregel geldt dat slechts 60% van de kosten kunnen worden verhaald. Daarbij komt dat kostenverhaal via de baatbelasting lastig uitvoerbaar is. In de praktijk wordt kostenverhaal via baatbelasting nagenoeg nooit toegepast. Ook binnen de gemeente Midden-Delfland is de baatbelasting nog nooit toegepast. 2.2 Kostenverhaal na 1 juli 2008 (Grondexploitatiewet) Doelstelling van de nieuwe wet is een duidelijke, transparante en werkbare regeling voor kostenverhaal, verevening en enkele locatie-eisen bij particuliere projectontwikkeling. Hierbij moet vooraf meer duidelijkheid bestaan over de kosten die de gemeente in rekening kan brengen bij partijen die zelfstandig willen ontwikkelen. Met het nieuwe instrument wordt de regierol van de gemeente, ook zonder relevant eigen grondbezit, versterkt. In de nieuwe wet wordt nadrukkelijk de ontwikkeling zelf voorop gezet, ook indien andere partijen dan de gemeente de ontwikkeling realiseren. Daarbij is de gemeente verplicht de afdwingbare kosten te verhalen op de realisator. Hierdoor zal de gemeente meer dan voorheen regie kunnen voeren middels faciliterend grondbeleid. De nieuwe wet wenst duidelijkheid te verschaffen over de invulling en reikwijdte van deze gemeentelijke regiefunctie. In de nieuwe wet is gekozen voor handhaving van het gemengde stelsel voor grondexploitatie, dus zowel een privaatrechtelijk als een publiekrechtelijk spoor. In de nieuwe Grondexploitatiewet wordt de mogelijkheid van privaatrechtelijk kostenverhaal via overeenkomsten wettelijk verankerd, waarmee het wetsvoorstel aansluit op de huidige praktijk, waarbij een voorkeur bestaat voor het sluiten van privaatrechtelijke overeenkomsten vanwege de ruimere vrijheid van afspraken. Daarnaast wordt het exploitatieplan geïntroduceerd als publiekrechtelijk bindend middel waarbij kwalitatieve eisen zoals hoeveelheid sociale woningbouw en particulier opdrachtgeverschap kunnen worden opgelegd en tevens gemeentelijke kosten verevend en verhaald kunnen worden. 3 Het privaatrechtelijke traject De Wro gaat ervan uit dat partijen eerst onderhandelen. Het geeft de gemeente een wettelijke basis om overeenkomsten te sluiten op het gebied van kostenverhaal en locatie-eisen. In een privaatrechte- 22

23 lijke overeenkomst (anterieure overeenkomst) wordt het mogelijk om ruimere afspraken te effectueren, tot het moment dat het planologisch besluit met een bestemmingsplan en exploitatieplan wordt vastgesteld. Het wettelijk kader voor de anterieure overeenkomst wordt gevormd door artikel 6.24 Wro, de beginselen van het verbintenissenrecht uit het Burgerlijk wetboek en afdeling 3.2 van de Algemene wet bestuursrecht (algemeen beginselen van behoorlijk bestuur). Het afsluiten van een anterieure overeenkomst is mogelijk tot het moment dat de gemeenteraad een bestemmingsplan met een exploitatieplan voor de betreffende ontwikkellocatie vaststelt (het exploitatieplan moet gelijktijdig met het bestemmingsplan worden vastgesteld). Bij nadien te sluiten (posterieure) overeenkomsten dient het exploitatieplan in acht genomen te worden en zijn afwijkende bepalingen ten opzichte hiervan niet toegestaan. 4 Het publiekrechtelijke traject Indien er géén overeenkomst is gesloten met alle betrokken private partijen voorafgaand aan bestemmingsplan en exploitatieplan, dient de gemeente over te gaan tot kostenverhaal via het exploitatieplan. Het exploitatieplan vormt de rechtsbasis voor het afdwingbaar verhalen van kosten en het stellen van locatie-eisen. Het exploitatieplan bevat kwalitatieve eisen en een uitwerking van de financiële elementen van het kostenverhaal en een exploitatieopzet. Hieruit volgt de aard en hoogte van de bijdrage die een ontwikkelaar verschuldigd is. De kosten die de gemeente in de exploitatieopzet van een plan mag opnemen, zijn limitatief vastgesteld via een algemene maatregel van bestuur (amvb), het Besluit ruimtelijke ordening (hierna Bro), in de praktijk genoemd de 'kosten soorten lijst'. Het kostenverhaal zal worden behandeld in hoofdstuk 5. In het exploitatieplan kan de gemeente kwalitatieve eisen opnemen ten aanzien van de werkzaamheden voor het bouwrijp maken, de aanleg van de nutsvoorzieningen, de inrichting van de openbare ruimte en de situering / locatie van de bestemmingen voor sociale woningbouw en particulier opdrachtgeverschap. Het vaststellen van het exploitatieplan dient gelijktijdig met het vaststellen van het planologisch besluit (bestemmingsplan / projectbesluit) plaats te vinden, tenzij het verhaal van kosten anderszins is verzekerd in een anterieure overeenkomst. De gemeente is verplicht om het vastgestelde exploitatieplan jaarlijks te herzien totdat alle werken zijn gerealiseerd. Het publiekrechtelijke kostenverhaal vindt plaats door aan de te verlenen bouwvergunning een financiële voorwaarde en een betalingstermijn te verbinden. Indien de betalingstermijn voorziet in betaling na start van de bouw is het mogelijk aanvullende zekerheden te eisen. Hierbij kan gedacht worden aan een bankgarantie, hypotheek en dergelijke. Het eisen van aanvullende zekerheden is niet toegestaan als de betalingsregeling uitgaat van betaling voor / bij de start van de bouw. 5 Relatie ruimtelijk beleid en grondbeleid De Wro vergroot de regierol van de gemeente bij faciliterend grondbeleid. Echter in een vroeg stadium zal overleg met diverse afdelingen binnen de gemeente moeten worden gevoerd over de noodzaak en de gewenste inhoud van een exploitatieplan voor een nieuw plangebied. In deze fase zullen uitgewerkte financiële contouren van de exploitatieopzet vorm moeten krijgen. De raadsvergadering waarin het bestemmingsplan of een projectbesluit (en zonodig het exploitatieplan) wordt vastgesteld, vormt een belangrijke knip in het proces. Tot dat moment kunnen onderhandelingen plaatsvinden tussen de gemeente en marktpartijen over een anterieure overeenkomst. Indien er geen anterieure overeenkomst tot stand komt, vervallen alle aanbiedingen. In dat geval zal de gemeente overgaan tot het vaststellen van een exploitatieplan. Het kostenverhaal is immers niet 'anderszins verzekerd'. De gemeente krijgt dus ruimere mogelijkheden. Dit betekent echter ook een toename van de verantwoordelijkheid van de gemeente. Dit past volledig in de lijn van toelating- naar ontwikkelingsplanologie. 6 Planschade Anterieure overeenkomst Over de verrekening van planschadekosten kunnen in een overeenkomst afspraken worden opgenomen. Hierbij kunnen de planschadekosten per eigendom worden opgenomen of voor de totale ontwikkellocatie. In het laatste geval worden de planschadekosten omgeslagen over alle eigendommen met grondopbrengsten. Exploitatieplan In het exploitatieplan behoren de planschadekosten tot de verhaalbare kosten. De kosten die gemaakt worden voor het het ramen van planschade vallen onder de post onderzoekskosten. Mocht na realisatie van het plangebied een verzoek om planschade worden ingediend, dan vallen de kosten voor de afhandeling van het verzoek om planschade buiten het kostenverhaal via het exploitatieplan. 23

24 7 Kostenverhaal Het voeren van een grondexploitatie wordt gekenmerkt als een bedrijfsmatig proces, waarbij de te maken kosten van de locatieontwikkeling in beginsel dienen te worden terugverdiend via grondexploitatieopbrengsten. In het geval sprake is van een gemeentelijke grondexploitatie bestaan deze opbrengsten uit kavelopbrengsten. In het geval sprake is van een particuliere grondexploitatie wordt door de gemeente toepassing gegeven aan het instrumentarium van de Wro / grondexploitatiewet (zie hoofdstuk 3). Van belang voor een transparante bedrijfsvoering is dat duidelijkheid ontstaat over de vraag welke kostensoorten aan de locatieontwikkeling worden toegerekend. Op deze wijze kan eveneens op transparante wijze inzicht worden verkregen in het grondexploitatieresultaat, waarbij locatieopbrengsten worden afgezet tegen locatiekosten. In het geval er bij actief grondbeleid sprake is een voordelig exploitatiesaldo komt dit ten goede aan de reserve grondexploitatie. Het bovenstaande vraagt om een goede financiële administratie binnen de gemeente. Hierbij kan worden gedacht aan de administratie aan te laten sluiten op de kostensoorten zoals opgenomen in het Bro. 7.1 Kaders toe te rekenen kostensoorten Algemene regel voor de toerekening van kosten aan de locatieontwikkeling is dat alle met de grondexploitatie verband houdende kostensoorten in beginsel aan de locatieontwikkeling worden toegerekend. Voor de afbakening van de aan de grondexploitatie toe te rekenen kostensoorten wordt aangesloten bij het overzicht van kostensoorten, zoals dat is opgenomen in de artikelen tot en met Bro. Er zit wel een maximering aan het kostenverhaal. Het maximaal te verhalen bedrag aan kosten ken namelijk niet hoger zijn dan de opbrengsten van het gebied. Dit is de zogenaamde 'macroaftopping'. Verder geldt voor enkele onderdelen van de kostensoorten uit de kosten soortenlijst een begrenzing. Het betreft de kosten van voorbereiding en toezicht, gemeentelijke apparaatskosten, kosten voor het opstellen van ruimtelijke plannen en competities. Dit is de zogenaamde 'microaftopping'. Om de te verhalen kosten inzichtelijk te krijgen is VROM momenteel bezig met het ontwikkelen van een rekenmodel. 7.2 Kaders toerekenbaarheid bovenwijkse voorzieningen Onderdeel van de toerekenbare kostensoorten vormt de aanleg van bovenwijkse voorzieningen. Voor het begrip "voorziening" wordt eveneens aangesloten bij het Bro (artikel 6.2.5). Kenmerkend voor bovenwijkse investeringen/voorzieningen is dat zij van nut zijn voor zowel een specifiek te ontwikkelen locatie als voor andere locaties. Deze andere locaties kunnen betrekking hebben op zowel bestaande als nog nieuw te ontwikkelen locaties. In deze situatie dient zich de vraag aan in welke mate de kosten van bovenwijkse investeringen aan een specifieke locatie kunnen worden toegerekend. Uit de nieuwe Wro volgt dat, wat betreft de toerekenbaarheid van dergelijke bovenwijkse investeringen, de wetgever onderscheid maakt tussen de volgende situaties: 1. gemeentelijke grondexploitatie; 2. particuliere exploitatie, waarbij samenwerkings- of realisatie- overeenkomsten worden gesloten voorafgaand aan de vaststelling van ruimtelijke plannen (anterieure fase); 3. particuliere exploitatie, waarbij de kosten worden verhaald via een de bouwvergunning of posterieure overeenkomst op basis van een vastgesteld exploitatieplan. Alleen voor de onder punt 3 omschreven situatie is sprake van de toepassing van voorgeschreven toerekeningcriteria: 1. Causaliteit; de voorzieningen zijn nodig als gevolg van de ontwikkeling(en); 2. Profijt; de voorzieningen moeten van nut zijn voor de ontwikkelingen(en); 3. Proportionaliteit; de bekostiging van de voorzieningen moet naar rato verdeeld worden over de ontwikkelingen. Om de kosten van bovenwijkse voorzieningen bij particuliere ontwikkelingen te verhalen is het belangrijk dat deze kosten hun basis vinden in de betreffende beleidskaders. Tevens moet beschreven worden welke bovenwijkse voorzieningen uit een nog op te stellen bestemmingsreserve bovenwijkse voorzieningen bekostigd zullen worden en op welke wijze (en in welke mate en bij welke ontwikkelingen) deze in rekening zullen worden gebracht. Een nota Bovenwijkse voorzieningen waarin onder andere een voorstel wordt gedaan voor het vormen van een bestemmingsreserve bovenwijkse voorzieningen moet nog worden opgesteld. 7.3 Kaders bovenwijkse kosten De grondexploitatiewet biedt de mogelijkheid om naast het kostenverhaal die alleen op het plan betrekking hebben en de bovenwijkse voorzieningen, ook kosten te verhalen met een bovenplans karakter die alleen in de anterieure overeenkomst kunnen worden overeengekomen. In de wet wordt hierin het volgende onderscheid aangebracht: - bovenplanse verevening; - bijdrage ruimtelijke ontwikkeling. 24

25 7.3.1 Bovenplanse verevening Het betreft hier de mogelijkheid om in bepaalde gevallen winstgevende locaties bij te laten dragen aan de onrendabele top van andere locaties. In de huidige situatie wordt deze werkwijze ook binnen de gemeente Midden-Delfland reeds toegepast door positieve resultaten van de gemeentelijke exploitaties op te nemen in de bestemmingsreserve grondexploitaties. Uit deze reserve worden (mogelijke) toekomstige verliezen op gemeentelijke exploitaties afgedekt. Binnen de reikwijdte van de grondexploitatiewet kunnen ook de exploitaties van derden in deze systematiek worden betrokken. Een dergelijke bijdrage is afdwingbaar. Als voorwaarde geldt dat een structuurvisie is vastgesteld, waarin is opgenomen welke de 'plus' en 'min' exploitaties zijn, die verevend moeten worden. Tevens dient een fonds te worden ingesteld Bijdrage ruimtelijke ontwikkeling Het gaat hier om een vrijwillige bijdrage voor kosten die niet op de kosten soortenlijst staan en waarvoor de gemeente toch een bijdrage van een ontwikkelende partij wil hebben. Een dergelijke bijdrage kan alleen in een anterieure overeenkomst worden overeengekomen en kan niet worden afgedwongen. Bij een bijdrage aan de ruimtelijke ontwikkeling kan gedacht worden aan maatschappelijke belangrijke functies, zoals natuur, recreatie, waterberging en infrastructuur in een ander gebied dan het plangebied waaruit de bijdrage voldaan wordt. Om een bijdrage in de ruimtelijke ontwikkeling te kunnen overeenkomen is het vereist dat hiervoor een basis in een structuurvisie is opgenomen. Tenslotte moet wel blijken dat de toekomstige exploitaties van derden voldoende 'opbrengstcapaciteit' hebben om een dergelijke bijdrage te kunnen leveren. Bijlage 2: Wanneer een grondexploitatie? De systematiek van grondexploitaties wordt toegepast bij alle bouwprojecten binnen een gemeente, waar de gemeente opbrengsten genereert, dan wel kosten maakt. Het gaat dan om cashflowschema's met een netto contante waardeberekening. In beginsel wordt een grondexploitatie opgesteld in het geval de gemeente uitgeefbare grond gaat produceren. In deze grondexploitatie worden alle opbrengsten en kosten opgenomen die samenhangen met deze productie voor zover ze voorzienbaar, meetbaar en onvermijdelijk zijn. In onderstaand schema is weergeven wanneer er een raming of grondexploitatie dient te worden opgesteld. Daarbij is aangegeven hoe het betreffende product wordt vastgesteld. Deze producten worden vervolgens kort toegelicht. 25

26 Haalbaarheidsstudie Een haalbaarheidsstudie dient te worden opgesteld bij alle projecten waar de gemeente grondeigenaar is. Hoewel de gemeente Midden-Delfland niet altijd actief is ten aanzien van de ontwikkeling van gronden, zal vooral bij gemeentelijke gronden inzichtelijk moeten worden gemaakt wat de mogelijke grondopbrengsten zijn bij een gemeentelijke grondexploitatie. Een haalbaarheidsstudie is het geëigend middel om dit in kaart te brengen. De gemeenteraad kan vervolgens beslissen hoe de ingeschatte risico's zich verhouden tot de mogelijk te verkrijgen opbrengsten. Gemeentelijke grondexploitatie Als de gemeente besluit om de grond zelf bouw- en woonrijp te maken moet de traditionele grondexploitatie worden opgesteld. Dit geldt ook voor die situaties waarin de gemeente slechts een deel van de openbare ruimte zelf inricht. Een gemeentelijke grondexploitatie moet worden vastgesteld door de gemeenteraad. Schaduwbegroting Als de grond in concessie wordt uitgegeven zal ten behoeve van de onderhandeling een schaduwbegroting moeten worden opgesteld. Dit is een grondexploitatie of haalbaarheidsstudie die moet laten blijken of de prijs die voor de grond betaald wordt marktconform is. Ook voor het bepalen van exploitatiebijdrages is het van belang dat inzicht wordt verkregen in de opbrengsten die een ontwikkelaar genereert. Cashflowschema Als de gemeente ten behoeve van een bouwproject kosten maakt en/of opbrengsten genereert dan dient er een cashflowschema te worden opgesteld die lijkt op een grondexploitatie. Er wordt in dat geval ook een complex aangemaakt in het financiële systeem. Dit cashflowschema met de verwachtte kosten en opbrengsten wordt al in de initiatieffase vastgesteld door de gemeenteraad. Eventuele tekorten moeten aangevuld worden met kredieten. Exploitatieopzet Een exploitatieopzet wordt gemaakt ten behoeve van een exploitatieplan en vormt daar een onderdeel van. De exploitatieopzet maakt de gemeentelijke kosten en de te verwachtten opbrengsten van de ontwikkelaar(s) in een plangebied inzichtelijk. Bijlage 3: Risico's grondexploitatie 26