Nota grondbeleid gemeente Langedijk

Transcriptie

1 Nota grondbeleid gemeente Langedijk Gemeente Langedijk 10 mei 2010 Projectnummer R

2 Inhoudsopgave 1 Inleiding Aanleiding nota grondbeleid Gemeente Langedijk: Ondernemend samenleven Missie en visie Structuurvisie Overige beleidsnota s Doel van de nota grondbeleid Leeswijzer Grondbeleid Inleiding Vormen van grondbeleid Ontwikkelingen gemeente Langedijk Beleidsuitgangspunten grondbeleid gemeente Langedijk Samenwerkingsvormen Inleiding Samenwerkingsvormen bij actief grondbeleid Traditioneel model Bouwclaim model Joint-venture Samenwerkingsvormen bij facilitair grondbeleid Exploitatieovereenkomst (anterieure overeenkomst) Concessiemodel Beslismodel samenwerkingsmodel Beleidsuitgangspunten gemeente Langedijk Verwerving van gronden Inleiding Strategische aankopen Redenen om strategisch te verwerven Afwegingskader bij strategische verwervingen Bevoegdheden en financiering De waardering van strategische verwervingen Minnelijke aankopen Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) Onteigening Beheer van verworven gronden Beleidsuitgangspunten gemeente Langedijk Uitgifte gronden en grondprijzen Verkoop van bouwgrond Grondprijsbeleid Gehanteerde grondprijzenmethodiek gemeente Langedijk Erfpacht Nota grondbeleid gemeente Langedijk, R Pagina 2 van 51

3 5.5 Beleidsuitgangspunten grondprijzenbeleid Regels grondexploitaties en informatievoorziening Aanleiding Vaststelling grondexploitaties Herziening grondexploitaties Afsluiting grondexploitatie Kredieten Behandeling vertrouwelijke stukken Beleidsuitgangspunten gemeente Langedijk Reserves en verlies- en winstneming Risicomanagement Voorzienbare risico s Onvoorzienbare risico s Reserves Reserve bouwgrondexploitaties Weerstandsvermogen grondexploitaties Winst- en verliesneming Winstneming Verliesneming Beleidsuitgangspunten gemeente Langedijk Aanbesteding en staatssteun Aanbesteding Staatssteun Beleidsuitgangspunten gemeente Langedijk Bijlage 1. Nieuwe Wro en particuliere exploitatie op hoofdlijnen Bijlage 2. Risico s bouwgrondexploitaties Nota grondbeleid gemeente Langedijk, R Pagina 3 van 51

4 1 Inleiding 1.1 Aanleiding nota grondbeleid De gemeente Langedijk beschikt tot op heden niet over een vastgesteld kader inzake het grondbeleid van de gemeente. Dat de gemeente nu een nota grondbeleid heeft opgesteld heeft een aantal redenen. Rapport Rekenkamercommissie In 2009 heeft de rekenkamercommissie een onderzoek gedaan naar het grondbeleid bij de gemeente Langedijk. De rekenkamercommissie heeft geconcludeerd dat het grondbeleid verbeterd moet worden en heeft hiertoe een aantal aanbevelingen gedaan. De aanbevelingen over transparantie van grondbeleid en -exploitatie en over doel- en kaderstellingen zijn in deze nota Grondbeleid nader uitgewerkt. Met de opstelling van deze Nota Grondbeleid is tegemoet gekomen aan de wens om meer inzicht en eenduidigheid te krijgen in de werkwijze ten aanzien van het grondbeleid, in de grondexploitaties en in de waardering van het gemeentelijke grondbezit in relatie tot de financiële reserves en eventuele afdracht aan de algemene middelen van de gemeente. Besluit Beheer en Verantwoording De nota sluit aan op het Besluit Beheer en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV) van 2004 die het college verplicht de gemeenteraad jaarlijks te informeren over het gevoerde grondbeleid. In de BBV zijn wettelijke eisen gesteld ten aanzien van transparantie in het te voeren grondbeleid door de gemeente. Wet ruimtelijke ordening / grondexploitatiewet De Wet ruimtelijke ordening, met als onderdeel de grondexploitatiewet, biedt de gemeente, ten opzichte van de instrumenten onder de oude Wet op de Ruimtelijke Ontwikkeling, nieuwe instrumenten voor het verhalen van kosten en het stellen van locatie-eisen aan ruimtelijke ontwikkelingen. Met het van kracht worden van de Grondexploitatiewet is actief grondbeleid niet langer de enige optie om het kostenverhaal te garanderen en locatie-eisen te kunnen stellen. 1.2 Gemeente Langedijk: Ondernemend samenleven De gemeente Langedijk is te omschrijven als een verstedelijkte plattelandsgemeente met een rijke cultuurhistorische traditie. De Broeker Veiling en het Oosterdelgebied zijn de boegbeelden van de gemeente. Verder maakt de aanwezigheid van veel water, natuur en groen Langedijk een aantrekkelijke gemeente om te wonen. Nota grondbeleid gemeente Langedijk, R Pagina 4 van 51

5 1.2.1 Missie en visie In 2008 heeft de raad van de gemeente Langedijk de visie en missie van de gemeente Langedijk vastgesteld. Dit document geeft de toekomstvisie van de gemeente weer tot 2020 en zal dienen als leidraad voor het nemen van belangrijke besluiten in de komende jaren. In de visie worden twee aspecten belicht, namelijk wonen en ondernemen. Wonen in 2020 Langedijk is een aantrekkelijk dorp om te wonen. Het is er gemoedelijk en rustig. Mensen hebben oog voor elkaar en zijn betrokken bij hun omgeving en dorp. Het rijke verenigingsleven stimuleert die betrokkenheid. Verbondenheid, de menselijke maat en samenwerken worden door de Langedijkers als zeer waardevol beschouwd. Bron: Visie en missie gemeente Langedijk Kenmerkend is de authentieke lintbebouwing van de dorpen. De nieuwbouwwijken aan de randen van de gemeenten zijn zoals het Langedijk betaamt: eigenzinnig van opzet, maar sluiten wel aan bij de dorpsstructuur. Ondernemen in 2020 Ondernemen zit Langedijkers in de genen. Bij ondernemersschap denken Langedijkers aan economische en maatschappelijke initiatieven. Bron: Visie en missie gemeente Langedijk Economische activiteiten zijn niet alleen te vinden op de bedrijventerreinen maar ook in alle woonkernen van de gemeente. Een deel van de commerciële activiteiten richt zich op recreatie en toerisme. Zij het terughoudend, aangezien anders de kernwaarden zoals beschreven in het gedrang komen. Maatschappelijke activiteiten komen voort uit initiatieven van de inwoners en verenigingen van de gemeente. Om bovengenoemde waarden te kunnen waarborgen kan Langedijk niet stil blijven staan. De gemeente moet ook in de toekomst aantrekkelijk blijven voor inwoners en ondernemers Structuurvisie In 2000 is de structuurvisie vastgesteld. De doelstelling van deze structuurvisie is als volgt omschreven: Het bieden van een samenhangende visie op hoofdlijnen op het te voeren ruimtelijk beleid van de gemeente in de periode tot 2015, met een doorkijk naar het jaar Bron: Structuurvisie Nota grondbeleid gemeente Langedijk, R Pagina 5 van 51

6 De doelstellingen van de gemeente Langedijk op het gebied van wonen, werken, voorzieningen, recreatie en sport, zoals omschreven in de structuurvisie, worden verder uitgewerkt in paragraaf 2.3 van deze nota. Mede in het kader van de Wet ruimtelijke ordening zal de structuurvisie binnenkort worden geëvalueerd. Op basis van deze evaluatie zal bezien worden of er een herziening van de structuurvisie zal plaatsvinden Overige beleidsnota s Verder zijn er nog andere beleidsnota s die van belang zijn voor het bepalen van toekomstige doelstellingen binnen de gemeente, hierbij kan gedacht worden aan: Woonvisie; Groenbeheer en beleidsplan; Verkeer- en vervoersplan Langedijk; Masterplan Doorvaarbaarheid Langedijk. 1.3 Doel van de nota grondbeleid Grondbeleid is een instrument om de ambities/doelstellingen van de gemeente, zoals omschreven in de Missie en visie gemeente Langedijk en de Structuurvisie te verwezenlijken. Kortom, ruimtelijke plannen vertalen in concrete projecten en deze ook daadwerkelijk te verwezenlijken. Grondbeleid is in zowel juridisch als financieel opzicht instrumenteel van aard en is volgend ten aanzien van de doelstellingen die de gemeente heeft gesteld ten aanzien van de sectoraal gerichte beleidsvelden als Verkeer en Vervoer, Volkshuisvesting, Werkgelegenheid, Groen en Welzijn. Net als financieel beleid, ruimtelijke beleid en milieubeleid is het grondbeleid een vorm van facetbeleid dat erop is gericht het sectorale beleid zodanig te bedienen dat er een evenwichtige en rechtvaardige ontwikkeling van het maatschappelijk proces plaatsvindt. In figuur 1 is dit schematisch weergegeven: Figuur 1. Sectoraal beleid en Facet beleid S e c t o r a a l b e l e i d F a c e t b e l e i d V o l k s h u i s v e s t i n g W e r k g e l e g e n h e i d V e r k e e r & V e r v o e r G r o e n financieel beleid milieubeleid RO beleid grondbeleid Nota grondbeleid gemeente Langedijk, R Pagina 6 van 51

7 1.4 Leeswijzer In deze nota Grondbeleid wordt in hoofdstuk 2 de ruimtelijke doelstellingen van de gemeente Langedijk weergegeven en de vormen van grondbeleid toegelicht. Tenslotte worden de beleidsuitgangspunten van de gemeente Langedijk ten aanzien van de gekozen vormen van grondbeleid benoemd. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de verschillende mogelijke samenwerkingsvormen tussen gemeente en marktpartijen. Verder worden de factoren benoemd die van belang zijn voor het bepalen van welke samenwerkingsvorm het beste past bij een ontwikkeling. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de verwerving van gronden bij een actief grondbeleid. Hierbij wordt ingegaan op strategische verwervingen en de publiekelijke instrumenten die de gemeente beschikbaar heeft om gronden te verwerven. In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de uitgifte van gronden door de gemeente en grondprijzen. In hoofdstuk 6 worden de regels omtrent grondexploitaties en de informatievoorziening behandeld. In hoofdstuk 7 worden de financiële aspecten van grondbeleid ten aanzien van reserves en verlies- en winstneming uiteengezet. Tot slot wordt in hoofdstuk 8 nog ingegaan op de aanbesteding en staatsteun in relatie tot het grondbeleid van de gemeente. De hoofdstukken worden afgesloten met de beleidsuitgangspunten (kaders) ten aanzien van het betreffende onderwerp. Nota grondbeleid gemeente Langedijk, R Pagina 7 van 51

8 2 Grondbeleid 2.1 Inleiding Ruimtelijke ontwikkeling is een complex proces waarbij overheden een belangrijke rol spelen. Iedere overheidslaag heeft op zijn eigen abstractieniveau een taak om visies te vormen en omgevingsplannen op te stellen. De gemeentelijke overheid heeft naast het bepalen van deze ambities ook een belangrijke rol bij de daadwerkelijke realisatie van woningbouw, bedrijventerreinen, recreatiegebieden en natuur- en landschapsontwikkeling, waaronder ook moet worden verstaan het in stand houden en versterken van rode en/of groene kwaliteiten. Naast de mogelijkheden van de gemeente als privaatrechtelijk rechtspersoon heeft de gemeentelijke overheid als publiekrechtelijk rechtspersoon een groot aantal instrumenten tot haar beschikking om de ruimtelijke ontwikkeling te stimuleren en te regisseren. 2.2 Vormen van grondbeleid In hoofdlijnen zijn er twee varianten voor het uitvoeren van het grondbeleid, te weten actief grondbeleid en facilitair (passief) grondbeleid. Actief grondbeleid: Bij actief grondbeleid begeeft de overheid zich als ondernemer op de grondmarkt, verwerft gronden ten behoeve van (rode en/of groene) ruimtelijke ontwikkelingen, maakt deze bouwrijp en verkoopt bouwkavels. Facilitair grondbeleid: Bij facilitair grondbeleid laat de overheid de aankoop van gronden, de exploitatie en de verkoop van bouwkavels over aan de marktsector. De taak van de overheid beperkt zich tot het stellen van de randvoorwaarden voor de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling. Beide vormen van grondbeleid kennen voor- en nadelen. Gesteld kan worden dat de voordelen voor actief grondbeleid, in algemene zin als een nadeel voor faciliterend grondbeleid kunnen worden aangemerkt. De volgende voor- en nadelen van actief grondbeleid worden onderscheiden: Voordelen actief grondbeleid: het kostenverhaal is verzekerd aangezien de gemaakte kosten, zoals verwervingskosten, bouwrijp maken en dergelijke, in de uitgifteprijs van de grond kan worden verdisconteerd; door de beschikkingsmacht van grond kan de gemeente de voorbereiding en uitvoering van een bestemmingsplan optimaal sturen (bijvoorbeeld ten aanzien van kwaliteit, de gewenste fasering, de gewenste betrokkenheid van burgers en toekomstige gebruikers in het planproces); Nota grondbeleid gemeente Langedijk, R Pagina 8 van 51

9 de beschikkingsmacht van grond stelt de gemeente in staat publieke doelstellingen te realiseren, die niet via publiekrechtelijke regels en voorschriften kunnen worden gerealiseerd; door middel van gronduitgifte kan de concurrentie op de grondmarkt worden bevorderd (bijvoorbeeld het werken met prijsvragen en tenders); Nadeel actief grondbeleid: een actieve participatie op de grondmarkt brengt met zich mee dat de gemeente geconfronteerd wordt met het ondernemersrisico van de grondexploitatie, en daarmee gevoelig is voor conjuncturele ontwikkelingen. Grondexploitatiewet Met het van kracht worden van de nieuwe Wro, met als onderdeel de grondexploitatiewet heeft de gemeente een nieuw instrumentarium, voor situaties waarin sprake is van particuliere exploitatie. Met dit instrumentarium heeft de gemeente meer en betere mogelijkheden voor het verhalen van kosten en het kunnen stellen van (afdwingbare) locatie-eisen (in het geval van eisen omtrent bepaalde te realiseren woningbouwcategorieën en de aanleg van bijvoorbeeld de openbare ruimte) ten opzichte van het oude wettelijke kader. Actief grondbeleid is met deze wet niet langer de enige manier om de regie over ruimtelijke ontwikkelingen en het kostenverhaal bij de gemeente te houden. Er is dus sprake van een verbetering. Echter, dit betekent niet dat daarmee de verschillen tussen actief en passief grondbeleid geheel zijn genivelleerd. Facilitair grondbeleid geeft ook na de introductie van de Grondexploitatiewet (financiële) risico s voor de gemeente: niet alle investeringen die verband houden met de locatieontwikkeling kunnen worden verhaald. Het gaat hierbij voornamelijk om kosten die niet direct aan de grondexploitatie zijn toe te rekenen, zoals: de uitvoering van het gemeentelijke beleid rood-voor-groen en ruimte-voor-ruimte; het toepassen van bovenplanse verevening, waarbij positieve grondexploitatieresultaten direct worden aangewend ter dekking van (te verwachten) tekorten in andere locatieontwikkelingen; de realisatie van maatschappelijke voorzieningen, verbonden aan de specifieke locatieontwikkelingen (onderwijs, kinderopvang, sport- en welzijnsvoorzieningen). conjuncturele schommelingen gedurende de looptijd van het exploitatieplan; doordat er geen winstneming plaatsvindt (alle exploitatiewinsten vloeien immers naar de particuliere exploitant) wordt de reserve bouwgrondexploitaties niet gevoed. Dit heeft weer tot gevolg dat de hiervan afhankelijke (in beginsel verliesgevende) locatieontwikkelingen die bijvoorbeeld samenhangen met de beleidsdoelstellingen uit de het ruimtelijke beleid (Missie en visie en de Structuurvisie) van Langedijk in gevaar komen. Nota grondbeleid gemeente Langedijk, R Pagina 9 van 51

10 2.3 Ontwikkelingen gemeente Langedijk Op basis van de Structuurvisie zijn de volgende doelstellingen voor de toekomst te benoemen: Wonen: streven naar verbetering van beheer van bestaande woongebieden, met als doel het woon- en leefklimaat op peil te houden en /of te verbeteren; in de periode wordt het woningbouwprogramma primair gerelateerd aan de behoefte van de eigen inwoners; grootschalige uitbreidingen worden hoofdzakelijk gesitueerd aan de westzijde van de dorpen (Sint Pancras: oostzijde); bij de uitwerking van de plannen voor nieuwbouwgebieden wordt uitgegaan van de principes van duurzaam wonen en bouwen. Werken: verbetering van het beheer van bestaande bedrijventerreinen en werkgebieden; lokale bedrijven die op hun huidige vestingplaats hinder veroorzaken moeten kunnen uitwijken naar een bedrijventerrein; de vraag naar bedrijventerrein is geschat op circa 75 hectare bruto; de uitbreiding van werkfuncties wordt eveneens gezocht aan de westzijde van de dorpen. Voorzieningen: het creëren van een optimaal verzorgingsniveau, zowel plaatselijk als voor de gemeente als geheel; de parkeersituatie is een aandachtspunt, waarbij uitbreiding niet ten koste mag gaan van de leefbaarheid van de kernen; winkels en commerciële voorzieningen zoveel mogelijk concentreren; creëren van nieuwe vestigingslocaties voor grootschalige detailhandel; evenwichtig spreiden van onderwijsvoorzieningen en efficiënt benutten van bestaande accommodaties; behoud van voorzieningen voor voortgezet onderwijs; zodanig spreiden van sociale en maatschappelijke buurt- en wijkvoorzieningen dat een positieve bijdrage wordt geleverd aan de leefbaarheid; nieuwe vestigingslocaties voor sociale en maatschappelijke voorzieningen met een functie voor de gehele gemeente. Recreatie en sport: versterking van de toeristisch recreatieve functie van het lint van Langedijk door behoud en waar mogelijk herstel van historische kenmerken en zo mogelijk uitbouw van winkel en museale functie; voldoende mogelijkheden voor recreatie in de directe omgeving van bestaande buurten; realiseren van groene buffers tussen nieuwe woongebieden aan de westrand die een recreatieve functie hebben; Nota grondbeleid gemeente Langedijk, R Pagina 10 van 51

11 toeristisch-recreatieve ontwikkeling van de buitengebieden zal in belangrijke mate moeten worden gekoppeld aan de uitwerking van de doelstellingen ten aanzien van de Blauwe Loper en Groene Loper; voor kerngebonden activiteiten zal per kern een goed samengesteld en kwalitatief aantrekkelijk aanbod van accommodaties van verenigingen (cultuur, hobby en sport) beschikbaar moeten zijn; bij de inrichting van het landelijk gebied zal rekening moeten worden gehouden met de mogelijkheid van recreatief medegebruik; nieuwe sportvoorzieningen worden zo veel mogelijk ondergebracht in de hoofdgroenstructuur. Natuur: hoofduitgangspunt is dat de ecologische waarde van het landelijk gebied wordt versterkt op basis van de uitgangspunten ten aanzien van de Blauwe Loper en de Groene Loper (Structuurvisie HAL); bestaand groen en water in en buiten de bebouwde kommen zal zoveel mogelijk worden gehandhaafd. Agrarisch gebied: in gebieden die primair een agrarische functie behouden, zullen voorwaarden worden gecreëerd voor een duurzame en economisch rendabele agrarische sector; bij de planning van nieuwe woon-, werk-, recreatie- en natuurgebieden zal zo veel mogelijk worden voorkomen dat het agrarische gebied versnipperd. Op basis van de doelstellingen die de gemeente Langedijk heeft geformuleerd in de Structuurvisie kan geconcludeerd worden dat de gemeente niet kan volstaan met alleen een facilitair grondbeleid. Hiervoor wordt verwezen naar de nadelen van facilitair grondbeleid in paragraaf 2.2. Met name de doelstellingen met betrekking tot het beleid ten aanzien van voorzieningen, recreatie en sport en natuur vragen om een actieve houding van de gemeente. In figuur 2 beslisboom vorm grondbeleid wordt weergegeven welke overwegingen de gemeente Langedijk in acht neemt bij de keuze van te hanteren methode van grondbeleid. Indien de gemeente kiest voor of actief of facilitair grondbeleid zal, indien van toepassing, nader bepaald moeten worden welke samenwerkingsvorm en/of welk type exploitatie daar het beste bij past. De verschillende samenwerkingsvormen worden behandeld in hoofdstuk Beleidsuitgangspunten grondbeleid gemeente Langedijk De gemeente Langedijk ziet het als haar taak om bij ruimtelijke ontwikkelingen zoveel mogelijk de regie te voeren, zodat zij haar ruimtelijke doelstellingen zo goed mogelijk kan realiseren. Aan deze regierol van de gemeente kan mede invulling worden gegeven door het vastgelegde grondbeleid, waarmee de gemeente beter in staat wordt gesteld om haar Nota grondbeleid gemeente Langedijk, R Pagina 11 van 51

12 ruimtelijke ambities en doelstellingen te realiseren en in te spelen en te anticiperen op de dynamiek van de grondmarkt. Met betrekking tot de gewenste vorm van grondbeleid bij ruimtelijke ontwikkelingen gelden, conform de beslisboom (figuur 2) de volgende uitgangspunten: 1. de gemeente Langedijk voert waar mogelijk en wenselijk een actief grondbeleid; 2. daar waar dat beter past, zal een faciliterend grondbeleid worden gevoerd met een sterke regierol. Nota grondbeleid gemeente Langedijk, R Pagina 12 van 51

13 Figuur 2. Beslisboom vorm grondbeleid Initiatief ontwikkeling JA Is het initiatief een ruimtelijk gewenste ontwikkeling JA NEE Heeft de gemeente grondposities of is dat te verkrijgen? JA NEE Is het initiatief financieel acceptabel? JA NEE Zijn de risico's acceptabel? JA NEE Heeft het initiatief prioriteit bij de gemeente (is het moment goed)? JA Facilitair grondbeleid Actief grondbeleid NEE Niet meewerken en voorkomen (mbv in grondnota benoemde instrumenten) te gebruiken instrumenten & producten structuurvisie, masterplan, volkshuisvestingbeleid (woonvisie) e.d. realisatie gemeente (minnelijke aankopen, strategische aankopen) of middels overeenkomst met marktpartij ( bouwclaim, gezamenlijke exploitatie) normatieve grondexploitatie opstellen risico's inschatten, varianten grondexploitatie, marktonderzoek politiek belang, ambtelijke capaciteit, programmamanagement Nota grondbeleid gemeente Langedijk, R Pagina 13 van 51

14 3 Samenwerkingsvormen 3.1 Inleiding Steeds vaker komt het voor dat marktpartijen in transformatie-, herstructurerings- en consolidatiegebieden grond- of vastgoedposities hebben ingenomen. Anderzijds heeft de gemeente steeds meer behoefte samen te werken met marktpartijen om daardoor gebruik te kunnen maken van hun deskundigheden en om (her)ontwikkelingsrisico s te kunnen spreiden. Immers de grootschalige, integrale, complexe en meerjarige projecten binnen de bebouwde kom nemen alleen maar toe. De tendens is dan ook dat gemeenten en marktpartijen elkaar opzoeken om tot een publiek private samenwerking te komen. In die samenwerking zal voor de gemeente de nadruk liggen op haar publieke taken en verantwoordelijkheden en het bereiken van haar maatschappelijke doelen. 3.2 Samenwerkingsvormen bij actief grondbeleid In paragraaf 2.2 is actief grondbeleid aan de orde geweest. Bij deze vorm van grondbeleid kan de gemeente als eigenaar van de gronden maximale regie voeren over de ruimtelijke ontwikkeling. De volgende samenwerkingsvormen passen binnen actief grondbeleid Traditioneel model In het traditionele model is de gemeente eigenaar van de gronden. De gemeente maakt de gronden bouwrijp en geeft de bouwrijpe grond uit. De gemeente voert de grondexploitatie. Gevolg hiervan is dat alle risico s die bij een grondexploitatie horen voor rekening van de gemeente zijn. Hier staat tegenover dat alle baten uit de grondexploitatie ook voor de gemeente zijn Bouwclaim model Hierbij verplichten de private partijen die gronden hebben verworven zich om deze tegen een vaste prijs per vierkante meter aan de gemeente over te dragen, in ruil waarvoor de marktpartijen te zijner tijd een bepaald aantal bouwrijpe kavels krijgen toebedeeld. De gemeente neemt vervolgens het bouwrijp maken van de gronden voor haar rekening. Het grondexploitatierisico berust in dit samenwerkingsmodel in beginsel volledig bij de gemeente. De grondverwerving is voor het overige, evenals het bouw- en woonrijp maken, een gemeentelijke zaak Joint-venture Het joint-venture model is het model waarbij gemeente en marktpartij(en) gezamenlijk een grondexploitatiemaatschappij (GEM) oprichten, waaraan de gronden binnen het plangebied (in economische eigendom) worden Nota grondbeleid gemeente Langedijk, R Pagina 14 van 51

15 overgedragen. Deze onderneming is ook verantwoordelijk voor het bouwen woonrijp maken en voor de gronduitgifte en draagt daarmee in feite het karakter van een geprivatiseerd grondbedrijf op locatieniveau. Het grondexploitatierisico wordt in dit samenwerkingsmodel verdeeld tussen gemeente en marktpartijen in de verhouding waarin deze partijen participeren in de GEM. Behalve een centrale rol bij de grondproductie doet de GEM in de regel ook voorstellen voor de nadere uitwerking van de plannen voor de locatie. De spelregels voor de GEM maken in het joint venturemodel vanzelfsprekend onderdeel uit van een afsprakenkader in een PPS overeenkomst. 3.3 Samenwerkingsvormen bij facilitair grondbeleid Exploitatieovereenkomst (anterieure overeenkomst) De gemeente verleent medewerking aan een ontwikkeling en de realisatie van een project door gronduitgifte voor zelfrealisatie en particulier opdrachtgeverschap of het sluiten van een exploitatieovereenkomst. In de exploitatieovereenkomst kunnen afspraken gemaakt worden over grondruil, over de realisering door de marktpartij van (openbare) voorzieningen van openbaar nut, enzovoorts. Met het van kracht worden van de nieuwe Wro heeft de gemeente betere mogelijkheden om in de exploitatieovereenkomst (anterieure overeenkomst) het kostenverhaal te regelen en locatie-eisen te stellen aan ruimtelijke ontwikkelingen. De grondslag voor de exploitatieovereenkomst onder de nieuwe Wro is artikel Voor een verdere toelichting wordt verwezen naar bijlage 1 van deze nota Concessiemodel Het concessiemodel is het model waarbij de private partijen de beschikking krijgen over alle gronden op een locatie (door zelf te verwerven van oorspronkelijke eigenaren en/of verkoop van deze gronden door de gemeente aan de marktpartij). Het bouw- en woonrijp maken gebeurt vervolgens voor eigen rekening en risico van de marktpartij. De gemeente beperkt zich voor wat betreft de inrichting van de locatie tot het vaststellen van een programma van eisen, waaraan de marktpartij bij de ontwikkeling gebonden is. Overigens vertoont het concessie-model verwantschap met de traditionele private locatieontwikkeling, waarin een exploitatieovereenkomst tussen gemeente en exploitant wordt gesloten. Het cruciale verschil is dat in deze klassieke situatie het openbaar gebied door de gemeente wordt ingericht en dat de private partij daarvoor een bijdrage moet betalen, terwijl bij het concessiemodel de inrichting van het openbare gebied binnen de door de gemeente te stellen kwalitatieve randvoorwaarden geschiedt voor rekening en risico van de private partij. Nota grondbeleid gemeente Langedijk, R Pagina 15 van 51

16 3.4 Beslismodel samenwerkingsmodel Uit de inleiding en hoofdstuk 2 is als beleidsuitgangspunt opgenomen dat de gemeente Langedijk niet voor één bepaalde vorm van grondbeleid kiest. Per project zal een afweging worden gemaakt of de gemeente op de traditionele manier de grond zelf in ontwikkeling zal nemen of dat de ontwikkeling geheel of gedeeltelijk wordt overgelaten aan een marktpartij. Welke samenwerking wordt aangegaan, is afhankelijk van verschillende factoren, zoals grondposities, capaciteit van de gemeente, wens tot regie van de gemeente, winstmogelijkheden en risico s. Deze kunnen met de vijf onder- staande vragen worden ondervangen: 1. over welke grondposities beschikt de gemeente of over welke posities zou de gemeente kunnen beschikken?; 2. hoeveel regie wil de gemeente op het project hebben?; 3. wat zijn de te verwachten winsten uit het project?; 4. hoeveel risico kan en wil de gemeente lopen? 5. wat kan de gemeente? (financieel, capaciteit en kennis); Ad 1. Grondposities De eerste vraag die in het beslismodel wordt gesteld is: wie heeft de grond? Als de gemeente geen grond in bezit heeft of de grond beperkt in bezit heeft, zal de gemeente in de meeste gevallen kiezen om de ontwikkeling geheel of gedeeltelijk aan marktpartijen over te laten. Wel moet hierbij worden opgemerkt dat in veel gevallen voor de gemeente ook de mogelijkheid bestaat om de grond te verwerven. De hoogte van de verwervingsprijs zal uiteindelijk bepalen of dit voor de gemeente haalbaar is. Ad 2. Wens tot regie In de eerste plaats moet worden afgevraagd hoeveel regie de gemeente wil hebben op het betreffende project. Het gaat hier om invloed op de planvorming en de planuitvoering. Vervolgens dient de vraag zich aan of dit via de wettelijke kaders (Wet ruimtelijke ordening) kan worden geregeld of dat de grondexploitatie geheel of gedeeltelijk in handen van de gemeente moet zijn om de regierol te waarborgen. Ad 3. Winstmogelijkheden De keuze voor een samenwerkingsvorm is van invloed op de winstmogelijkheden van een gemeente. Hoe minder actief de gemeente is, des te minder winstmogelijkheden zij heeft. Om een juiste beslissing te kunnen nemen is het van belang dat er een haalbaarheidsstudie wordt uitgevoerd. Op basis hiervan kan worden ingeschat hoe groot de winstmogelijkheden zijn. Ad 4. Risico s De mate van financiële risico s bij een project is afhankelijk van de aard en omvang van het project. Een risico is niet altijd even groot. En de risico s hoeven niet altijd een negatief effect te hebben op de uitkomst van het project. Om als gemeente, op basis van risico s, een afweging te kunnen Nota grondbeleid gemeente Langedijk, R Pagina 16 van 51

17 maken in de keuze van een samenwerkingsmodel, is een haalbaarheidsanalyse van het plan met risicoprofiel nodig. De grootte van de risico s is van invloed op het samenwerkingsmodel wat wordt gekozen. Als het risico van een gemeentelijke grondexploitatie hoog blijken te zijn zal de gemeente een samenwerkingsverband proberen aan te gaan met een private partij om het risico geheel of gedeeltelijk af te wenden. Ad 5. Capaciteit van de gemeente Onder capaciteit van de gemeente wordt de aanwezige kennis en middelen verstaan die het mogelijk maakt een project te begeleiden. Afhankelijk van de samenwerkingsvorm worden meer of minder eisen gesteld aan deze capaciteit. Daarbij speelt een rol dat de gemeente ontbrekende capaciteiten kan inhuren. De beslissing om in te huren zal samenhangen met de verwachte winsten en risico s uit de ontwikkeling. Om een afgewogen keuze te kunnen maken voor een samenwerkingsmodel, wordt hieronder een beslismodel (figuur 3) geïntroduceerd. 3.5 Beleidsuitgangspunten gemeente Langedijk Met betrekking tot de gewenste samenwerkingsvorm bij ruimtelijke ontwikkelingen geldt het volgende uitgangspunten: De gemeente Langedijk kiest op strategische wijze, conform het beslismodel (figuur 3), voor een samenwerkingsvorm die past bij het project dat aan de orde is. Nota grondbeleid gemeente Langedijk, R Pagina 17 van 51

18 Figuur 3 Beslismodel samenwerkingsvorm Wie heeft de grond? Gemeente Gedeeld Marktpartij(en) Heeft gemeente capaciteit, kennis en middelen voor het project? Heeft gemeente capaciteit, kennis en middelen voor het project? Heeft gemeente capaciteit, kennis en middelen voor het project? Nee Ja Nee Nee Ja Ja Wil gemeente het volledige grondexploitatierisico dragen? Nee Wil en kan de gemeente de regie voeren? Wil gemeente het volledige grondexploitatierisico dragen en volledige regie? Wil de gemeente de regie (gelet op aantal marktpartijen) Ja Nee Ja Nee Ja Ja Nee Traditioneel Concessie Joint Venture Bouwclaim Private Zelfrealisatie Nota grondbeleid gemeente Langedijk, R Pagina 18 van 51

19 4 Verwerving van gronden 4.1 Inleiding Met actief grondbeleid wordt het verwerven van de ontwikkellocatie, het beheren van de locatie, het bouwrijp maken, het verkopen met de gewenste bestemming en het woonrijp maken bedoeld. Cruciaal hierbij is de verwerving van de gronden binnen een locatie, want zonder eigendom is er geen sprake van actief grondbeleid. 4.2 Strategische aankopen Voor actief grondbeleid is het essentieel dat de gemeente in een vroegtijdig stadium de te ontwikkelen gronden in bezit krijgt. Anders loopt de gemeente het risico dat de aankoop van de gronden hoger uitvalt of dat derden grondposities innemen in het betreffende toekomstige ontwikkelingsgebied. Dit betekent dat een slagvaardig strategisch verwervingsbeleid noodzakelijk is. Afhankelijk van de mate van concreetheid van de toekomstige ruimtelijke planontwikkelingen kunnen verschillende soorten verwervingen worden onderscheiden: 1. de planmatige verwervingen; 2. de strategische verwervingen. Ad 1. Planmatige verwervingen: Onder planmatige verwervingen wordt verstaan: het verwerven van onroerende zaken in plangebieden waarvoor de gemeenteraad al een grondexploitatie heeft vastgesteld. De verantwoording van deze verwervingen vindt in de betreffende grondexploitatie van het project plaats. Ad 2. Strategische verwervingen: Kenmerkend voor de strategische verwervingen is dat deze plaatsvinden in gebieden waaraan nog geen vastgestelde grondexploitatie met uitvoeringskrediet ten grondslag ligt of zelfs nog geen enkel planologisch kader of tastbare visie voor handen is. Het gaat hier om gebieden waar de gemeente grondposities wil en kan verwerven met het oog op te verwachten mogelijkheden voor (her)ontwikkeling van deze gebieden. Met de verwerving kan de gemeente haar sturingsmogelijkheden vergroten, zowel ten aanzien van commerciële bestemmingen als maatschappelijke bestemmingen. Volgens het proces van projectmatig werken vinden deze verwervingen doorgaans plaats in de fase voorafgaand aan de initiatieffase. Nota grondbeleid gemeente Langedijk, R Pagina 19 van 51

20 4.2.1 Redenen om strategisch te verwerven Zoals genoemd vinden alle verwervingen plaats om toekomstige (plan)ontwikkelingen mogelijk te maken. De vraag kan worden gesteld waarom in een vroegtijdig stadium aankopen moeten worden gedaan en er niet kan worden gewacht totdat het plan definitief is. Hiervoor kunnen de volgende redenen worden gegeven: de gemeente wil in een vroegtijdig stadium een grondpositie verwerven om initiator te zijn voor toekomstige planontwikkelingen; de gemeente koopt de gronden vroegtijdig aan om winst te kunnen genereren om daarmee tekorten te verevenen op verliesgevende projecten (bestemmingsreserve grondexploitatie); de gemeente wil gronden of opstallen aankopen die binnen de huidige functie geen toekomst meer hebben, waardoor nieuwe ontwikkelingen mogelijk worden; de gemeente wil gronden aankopen als ruilobject met als doel deze strategisch te kunnen inzetten voor mogelijke verplaatsingsgevallen vanuit ruimtelijke ontwikkelingsprojecten; de gemeente wil een grondpositie verwerven om negatieve effecten van toekomstige planontwikkelingen juist tegen te gaan. Met betrekking tot het genereren van winsten kan de kanttekening worden geplaatst dat het maken van winst een streven is om verliesgevende (vaak binnenstedelijke) projecten te kunnen verevenen. Er kunnen echter ook aankopen worden verricht die naar verwachting bij ontwikkeling nooit winstgevend kunnen zijn, maar vanwege bijvoorbeeld het strategisch belang in het ruimtelijke project toch moet worden aangekocht Afwegingskader bij strategische verwervingen Bij de afweging of een strategische aankoop wel of niet wordt verricht moet onder meer rekening worden gehouden met de volgende punten: ruimtelijk belang: is het echt noodzakelijk voor de ruimtelijke ontwikkeling dat de gemeente in een vroegtijdig stadium gronden verwerft? de termijn: wanneer wordt het aangekochte gebied in ontwikkeling genomen? afbreukrisico: Het risico moet worden ingeschat dat een ontwikkeling gewijzigd wordt, vertraagd wordt of zelfs niet doorgaat; de aankoopprijs en mogelijke plankosten: Bij een hoge prijs bestaat er al snel een hoog financieel risico, bij een lagere prijs is dit risico vanzelfsprekend lager. Daarnaast kunnen de plankosten hoger uitvallen dan geraamd, bijvoorbeeld onvoorziene bodemsaneringskosten. De combinatie van deze vier factoren, ruimtelijk belang, realisatietermijn, risico en prijs bepalen in onderlinge samenhang de noodzaak en wenselijkheid van de aankoop. Nota grondbeleid gemeente Langedijk, R Pagina 20 van 51

21 4.2.3 Bevoegdheden en financiering Gegeven de soms noodzakelijke urgentie van handelen en het belang om desgewenst private partijen voor te zijn als zich mogelijkheden voordoen stelt de raad een budget (raamkrediet) beschikbaar voor strategische verwervingen. Hiermee kan het college van B & W op de grondmarkt opereren. Indien de aankoop niet urgent is (bijvoorbeeld door een genomen optie) wordt het aankoopbesluit op voorhand aan de raad voorgelegd. Om de slagvaardigheid van grondaankopen buiten een vastgestelde grondexploitatie te garanderen, wordt uit de reserve Bouwgrondexploitatie een raamkrediet van maximaal ,- aan het college beschikbaar gesteld voor het realiseren van grondaankopen. Dit bedrag is gekozen, omdat daarbinnen de meest voorkomende objecten binnen de gemeente Langedijk kunnen worden verworven. Het college van B & W heeft binnen het gestelde raamkrediet de beslissingsbevoegdheid voor afzonderlijke strategische aankopen. Voor aankopen die het raamkrediet overschrijden wordt een afzonderlijk krediet gevraagd en wordt het aankoopbesluit afzonderlijk aan de Raad voorgelegd. Het raamkrediet uit de reserve bouwgrondexploitaties kan worden gezien als een zogenaamd revolving fund; indien de objecten worden ingebracht in projecten (grondexploitaties) of indien objecten worden verkocht, dan valt het gebruikte deel van het raamkrediet weer vrij aan de reserve grondexploitaties. De strategische aankopen worden achteraf door het college van B&W verantwoord aan de raad. Deze verantwoording vindt plaats conform het afwegingskader zoals opgenomen in paragraaf Tevens wordt jaarlijks in de paragraaf grondbeleid aangegeven of strategische aankopen hebben plaatsgevonden De waardering van strategische verwervingen Binnen de gemeentelijke grondvoorraad wordt onderscheid gemaakt naar de volgende vormen: compensatiegronden, niet in exploitatie genomen bouwgronden en bouwgronden in exploitatie. Alle gronden worden geactiveerd tegen (historische) verkrijgingprijs en bijkomende kosten. Op grond wordt niet afgeschreven. Voor ruilgronden en niet in exploitatie genomen bouwgronden geldt dat de gronden worden afgewaardeerd als de boekwaarde boven de marktwaarde komt. Compensatiegronden De gemeente zal jaarlijks de compensatiegronden laten taxeren door een externe deskundige om de marktwaarde te laten vaststellen. Uitgangspunt voor de marktwaarde is de huidige bestemming. Nog niet in exploitatie genomen bouwgronden Voor nog niet in exploitatie genomen bouwgronden stelt de gemeente jaarlijks, door middel van een globale exploitatieberekening, de marktwaarde vast op basis van de toekomstige bestemming. Deze waarde Nota grondbeleid gemeente Langedijk, R Pagina 21 van 51

22 kan hoger zijn dan de marktwaarde op basis van de actuele bestemming. Voorwaarde is dan wel dat er een reëel en stellig voornemen bestaat om de toekomstige bestemming ook daadwerkelijk en op korte termijn te gaan realiseren. Dit voornemen kan zijn vastgelegd in interne besluitvorming of in de gemeentelijke structuurvisie. Zodra een object overgeboekt wordt naar een project (lopende grondexploitatie) wordt deze voor de boekwaarde overgeboekt. 4.3 Minnelijke aankopen Er is sprake van het doen van een minnelijke aankoop indien de gemeente met een eigenaar op vrijwillige basis overeenstemming bereikt over de voorwaarden voor een eigendomsoverdracht naar de gemeente. De gemeenteraad heeft vooraf op enige wijze (visie/beleidsvoornemen/college- c.q. raadsprogramma) aangegeven dat er een ontwikkeling (op termijn) kan en mag plaatsvinden. Indien de gemeenteraad nog niets heeft aangegeven, dan is er sprake van een strategische aankoop. Minnelijke aankopen kunnen plaatsvinden in de initiatieffase van een project, maar ook in vervolgfases. Indien de aankoop plaatsvindt in de initiatieffase van een project, is er nog geen financieel kader waaraan getoetst kan worden. Het college van B & W zal handelen binnen het door de raad beschikbaar gestelde krediet voor strategische verwervingen. Indien de aankoop plaatsvindt in een latere fase, waarbij er een financiële haalbaarheidsberekening is gemaakt, dan wel een exploitatie door de gemeenteraad is vastgesteld, kan de aankoop worden getoetst aan het vastgestelde financiële kader. Tot de minnelijke aankopen behoren ook de overeenkomsten met marktpartijen, waarbij de gemeente het eigendom van de marktpartijen overneemt en de marktpartijen uit de exploitatie een hoeveelheid grond kunnen verwerven voor de realisering van een vooraf afgesproken aantal opstallen. 4.4 Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) De Wvg biedt gemeenten de mogelijkheid een voorkeursrecht te vestigen, hetgeen wil zeggen dat eigenaren in het gebied waar het voorkeursrecht op is gevestigd verplicht zijn bij voorgenomen verkoop het eigendom eerst aan de gemeente te koop aan te bieden. In de Invoeringswet Wet ruimtelijke ordening (Stb. 2008, 180) is de Wet voorkeursrecht gemeenten gewijzigd. De Invoeringswet Wet ruimtelijke ordening is op 1 juli 2008 in werking getreden. In deze wetswijziging zijn de vestigingsgrondslagen van de Wvg aan de nieuwe Wet ruimtelijke ordening aangepast, is het provinciaal- en rijksvoorkeursrecht geïntroduceerd en zijn de vestigingsgrondslagen vereenvoudigd. Zo is het mogelijk om een Nota grondbeleid gemeente Langedijk, R Pagina 22 van 51

23 voorkeursrecht te vestigen op basis van een (door de Raad vastgestelde) structuurvisie. Door deze wijzigingen is het mogelijk dit instrument efficiënter in te zetten. De Wvg is een passieve manier van verwerven. De eigenaar moet immers zijn eigendom aanbieden. Als de eigenaar niets doet, kan de gemeente de koop niet afdwingen. Wel wordt met de Wvg bereikt, dat eigenaren niet kunnen verkopen aan speculanten. Prijsopdrijving wordt hiermee voorkomen. De Wvg is tevens een beschermingsinstrument tijdens de planontwikkelingperiode. Eigenaren zullen niet of minder gaan investeren in met de planontwikkeling strijdige ontwikkelingen, omdat de eigenaren weten dat zij de investering mogelijk niet meer terugverdienen. 4.5 Onteigening Een onteigening is de grootste inbreuk op het eigendomsrecht. De Onteigeningswet biedt de gemeente namelijk de mogelijkheid om een eigenaar zijn eigendomsrecht te ontnemen. Uiteraard is er daarom een zeer zorgvuldige procedure in de Onteigeningswet vastgelegd. Ook de procedure van de Onteigeningswet is met de invoering van de Wro aangepast. Niet altijd kan een onteigeningsprocedure met succes worden opgestart of afgerond. Indien een eigenaar bereid is de nieuwe bestemming zelf te realiseren (zich beroept op de zogenaamde zelfrealisatie) en kan aantonen zelf in staat te zijn om de nieuwe bestemming te realiseren, vervalt de onteigeningsgrondslag. 4.6 Beheer van verworven gronden Het voeren van een actief grondbeleid heeft veelal tot gevolg dat gekochte (agrarische) gronden en gebouwd vastgoed tijdelijk dienen te worden beheerd en wel vanaf het tijdstip van koop tot aan het moment waarop een aanvang wordt gemaakt met het bouwrijp maken van het desbetreffende gebied. Uitgangspunt is om het beheer zoveel mogelijk op een commercieel verantwoorde wijze te voeren. Daarmee kan worden bereikt dat financiële risico s worden beperkt. Anderzijds mag een commercieel beheer wegens juridische gebondenheid geen belemmering zijn voor de uitvoering van de voorgenomen ontwikkelingen. Om de risico s van tijdelijk beheer te beperken, verdient het aanbeveling per exploitatiegebied een beheerplan te maken. De kosten van beheer worden vervolgens ten laste gebracht van de grondexploitatie die voor het desbetreffende gebied geldt. Nota grondbeleid gemeente Langedijk, R Pagina 23 van 51

24 4.7 Beleidsuitgangspunten gemeente Langedijk Met betrekking tot de verwerving van gronden in het kader van actief grondbeleid gelden de volgende uitgangspunten van beleid: 1. Planmatige verwerving van gronden vinden plaats voor zover deze passen binnen de vastgestelde exploitaties van de gemeente; 2. Het college van burgemeester en wethouders is bevoegd om strategische aankopen van gronden te doen voor zover deze passen binnen het raamkrediet van ,=, waarbij het college van burgemeester en wethouders zich achteraf verantwoorden aan de raad; 3. Van strategische aankopen wordt vooraf het risicoprofiel bepaald en wordt aan de hand van dit risicoprofiel door het college bepaald of de aankoop verantwoord is; 4. Jaarlijks worden de compensatiegronden door een externe deskundige getaxeerd; 5. Jaarlijks stelt de gemeente haar marktwaarde voor de nog niet in exploitatie genomen complexen vast; 6. Om ruimtelijke ontwikkelingen door te voeren maakt de gemeente waar nodig gebruik van de aan haar toegekende bevoegdheden om gronden te verwerven, te weten de wettelijke instrumenten Wet voorkeursrecht gemeenten en de Onteigeningswet; 7. Bij tijdelijk beheer van gronden en / of opstallen stelt de gemeente per exploitatiegebied een beheerplan op, waarbij de uitvoering van de voorgenomen ontwikkeling het uitgangspunt. Nota grondbeleid gemeente Langedijk, R Pagina 24 van 51

25 5 Uitgifte gronden en grondprijzen 5.1 Verkoop van bouwgrond De uitgifte van bouwgrond geschiedt door middel van een verkoopovereenkomst. Daarin regelt de gemeente tegen welke prijs, onder welke voorwaarden en met welke bestemming zij de grond aan een particulier of een marktpartij wenst te verkopen. Van belang is het dan ook te weten hoe de prijs tot stand komt, welke voorwaarden worden gesteld en wat op de grond gerealiseerd dient te worden. Het gaat daarbij veelal om woningen, kantoren en bedrijfsgebouwen en ander commercieel vastgoed als winkels, hotels, leisure- en horecavoorzieningen. 5.2 Grondprijsbeleid De waarde van bouwgrond is niet eenvoudig te bepalen omdat die afhankelijk is van diverse factoren waarvan de koper van de grond of het daarop te bouwen vastgoed weer zijn koopbeslissing laat afhangen. Het meest aansprekend zijn de factoren, die bepalend zijn voor de prijs van grond die wordt aangewend voor woningbouw, zoals: welke typen en in welke prijsdifferentiatie? welke kwaliteit materialisatie, kleurstelling en woonomgeving? hoe staat het met de vraag naar en het aanbod van woningen? hoe ontwikkelen de bouwkosten en bijkomende kosten zich? Om toch enigszins vat te krijgen op de waardebepaling van de prijs voor bouwgrond zijn er tientallen methoden ontwikkeld die nog eens benadrukken welk een bijzonder karakter de vastgoedmarkt heeft. Een viertal methoden wordt het meest gebruikt: Kostprijs methode De meest oorspronkelijke methode ter berekening van de grondprijs telt alle kosten bij elkaar op die gemaakt moeten worden om de grond als bouwgrond te kunnen aanbieden. Het zal duidelijk zijn dat die kostprijs per locatie en bestemming varieert. Comparatieve methode Deze methode is gebaseerd op het vergelijken per object, regio of provincie van de prijs van grond met eenzelfde bestemming en dezelfde bebouwingsmogelijkheden. Residuele waarde methode Bij het toepassen van deze methode wordt de grondprijs gelijk gesteld aan het verschil tussen de commerciële waarde van het desbetreffende vastgoed en alle bouw- en bijkomende kosten. Nota grondbeleid gemeente Langedijk, R Pagina 25 van 51

26 Quote methode Deze methode stelt de grondprijs op grond van ervaringsregels gelijk aan een percentage van de commerciële prijs van het desbetreffende vastgoed. 5.3 Gehanteerde grondprijzenmethodiek gemeente Langedijk De gemeente Langedijk gebruikt voor de vaststelling van grondprijzen per gebruiksfunctie een bepaalde grondprijsmethodiek. De grondprijs is immers afhankelijk van de te realiseren bestemming op de betreffende gronden. De gemeente Langedijk hanteert de volgende grondprijsmethodiek per gebruiksfunctie. Gebruiksfunctie Woningbouw sociale huur en koop Toelichting Woningbouw vrije sector Toelichting Vrije kavels Toelichting Kantoren Toelichting Grondwaardemethode Vaste grondprijs per kavel Ongeacht de grootte van de kavel en de feitelijke stichtingskosten. De grondprijs is gekoppeld aan de door het Ministerie van VROM vastgestelde maximale huurniveaus en de maximale v.o.n.-prijs voor de sociale koop. Genormeerde grondquote Op basis van de residuele waarde wordt een genormeerde grondquote berekend. Deze grondquote neemt toe naarmate het prijsniveau van de woning stijgt. Verder wordt onderscheid gemaakt tussen grondgebonden woningen en gestapelde bouw. Vaste grondprijs per m² per project Op basis van de comparatieve methode wordt een gemiddelde marktwaarde per vierkante meter vastgesteld voor de vrije kavels in een project. De prijzen van kavels met bijvoorbeeld een bijzondere ligging of grootte en dergelijke. worden afzonderlijk beoordeeld en vastgesteld. Comparatief en residuele waardemethode Prijsstelling: f.s.i.¹ > 1 : prijs per m2 BVO². Prijsstelling: f.s.i. < 1: prijs per m2 uitgeefbaar Terrein Aan de hand van factoren als ligging, representativiteit en aansluiting op openbaar vervoer en uitvalswegen wordt een zo reëel mogelijke residuele grondwaarde per m² BVO berekend. De marktwaarden in de omgeving (comparatieve methode) gelden Nota grondbeleid gemeente Langedijk, R Pagina 26 van 51

27 Bedrijven Toelichting Winkels en horeca Toelichting Voorzieningen nietcommercieel Toelichting Grondprijs per m² / comparatieve methode Prijsstelling: f.s.i. > 1: prijs per m2 BVO Prijsstelling: f.s.i. < 1: prijs per m2 uitgeefbaar terrein Aan de hand van factoren als ligging, representativiteit en aansluiting op openbaar vervoer en uitvalswegen wordt een zo reëel mogelijke grondwaarde per m² grondoppervlak berekend. De marktwaarden in de omgeving (comparatieve methode) gelden hierbij als toetsingskader. Comparatief / marktwaarde per m² BVO De huurprijzen, commerciële waarden lopen in deze gebruiksfunctie sterk uiteen. In concrete situaties zal er een inschatting worden gemaakt van de marktwaarde per m² BVO. Hierbij kan aansluitingen worden gezocht bij referenties in de omgeving (comparatief) Vaste grondprijs per m² BVO Bij deze gebruiksfunctie wordt uitgegaan van een vaste vierkante-meter-prijs. Hierbij kan gedacht worden aan de kostprijs. Een echte markt voor deze functies is er namelijk niet. ¹ F.s.i = Floor- space -index (verhouding tussen de vloeroppervlakte van een gebouw in m2 BVO en de oppervlakte van de totale kavel waar het gebouw op komt in m2) ² BVO= Bruto Vloer Oppervlakte De hierboven genoemde grondprijsmethoden zijn uitgangspunten van de gemeente Langedijk. Indien noodzakelijk kan het college van burgemeester en wethouders gemotiveerd afwijken van de uitgangspunten. Hierbij gaat het om locatiegebonden specifieke omstandigheden die een andere methode dan wel grondprijs rechtvaardigen. Verder kan de gewenste kwaliteit in projecten leiden tot een bijstelling van de grondprijzen. Indien noodzakelijk zal voor het bepalen van de grondprijs een taxateur worden ingeschakeld. 5.4 Erfpacht De gemeente kan particulieren de mogelijkheid geven de grond aan te kopen in erfpacht. Bij het recht van erfpacht geeft de gemeente de grond uit, met eventueel de opstallen, waarbij de gemeente deels eigenaar blijft; Nota grondbeleid gemeente Langedijk, R Pagina 27 van 51