Beleids nota Opgesteld juni 2013

Transcriptie

1 Beleids nota Opgesteld juni 2013

2 Inhoudsopgave Voorwoord Voorwoord 3 1. Woningbouwstichting Kamerik Inleiding Ambitie Wie zijn wij? Kengetallen Evenwicht vraag en aanbod 7 2. Het Speelveld Demografische ontwikkelingen Gevolgen van de crisis Politieke ontwikkelingen Sociale en technologische ontwikkelingen Prestatieafspraken Betekenis voor onze opgave 9 3. De mensen Onze opgave: de stenen Nieuwbouw Bestaande voorraad woningen Aankoop en verkoop woningen Voorraadbeleid Levensloopbestendige woningen Domotica Ouderenzorg Woonruimteverdeling en samenwerkingen Kernenbinding Toewijzingen Bewonersparticipatie en communicatie Professioneel door samenwerking Financiën De organisatie Intern toezicht Visitatie 17 Afsluitend 18 Als Woningbouwstichting Kamerik opereren wij in een dynamisch speelveld. Sinds onze laatste Beleidsnota, daterend uit mei 1999, zijn er dan ook veel ontwikkelingen geweest die invloed hebben (gehad) op de sociale woningbouw, zowel wat de sociale huurwoningen als de sociale koopwoningen betreft. Ontwikkelingen zoals de veranderde samenstelling van gezinnen, de groter wordende groep senioren die langer op zichzelf blijft wonen, de veranderde eisen ten aanzien van het wonen, de financiële ontwikkelingen bij banken bij het toekennen van hypotheken en de regelgeving vanuit Brussel. De invloed van deze ontwikkelingen is van dusdanige aard, dat wij als woningbouwstichting genoodzaakt zijn om onze Beleidsnota mei 1999 te actualiseren. Het resultaat daarvan heeft u nu in handen: de Beleidsnota In deze nieuwe Beleidsnota schetsen wij de belangrijkste ontwikkelingen en de consequenties hiervan voor ons als woningbouwstichting. Daarnaast hebben wij de afgelopen jaren een aantal onderzoeken laten verrichten. De belangrijkste uitkomsten van deze onderzoeken, zoals het huurders tevredenheidonderzoek, de visitatie en een bouwtechnisch onderzoek van de vijf oudste complexen, zijn in deze nieuwe Beleidsnota verwerkt. Alle gegevens zijn zodanig verwerkt in deze nieuwe Beleidsnota, dat de belangen van de Stichting, het beheer, de huurders, de doelgroepen en de toekomstige huurders worden vastgelegd. Tevens onderschrijft deze nieuwe Beleidsnota de betekenis van de Stichting voor kernen Kamerik en Kanis. Deze nieuwe Beleidsnota is tot stand gekomen na een discussieavond van het bestuur en de Raad van Commissarissen. Tijdens deze discussieavond zijn de thema s vastgesteld die voor onze Stichting van belang zijn, waarna ze in meerdere bijeenkomsten zijn uitgewerkt tot deze nieuwe Beleidsnota. Het bestuur bedankt eenieder die heeft meegewerkt om deze Beleidsnota tot stand te doen komen. Het bestuur 2 Woningbouwstichting Kamerik Woningbouwstichting Kamerik 3

3 1.1. Woningbouwstichting Kamerik 1.1 Inleiding Als Woningbouwstichting Kamerik (verder te noemen Stichting of Woningbouwstichting) moeten we van tijd tot tijd ons beleid herijken en opnieuw formuleren. Ons laatste ondernemingsplan stamt uit 1999 en stond vooral in het teken van het loslaten van de gedetailleerde regelgeving vanuit een sterk sturende overheid naar het neerleggen van de verantwoordelijkheid bij de corporatie. Een aantal van de geformuleerde onderwerpen uit de Beleidsnota van 1999 is nog steeds actueel zoals: Voor wie bouwen en onderhouden we woningen Op welke wijze wordt met de nieuwe en zittende huurders omgegaan bij de woonruimteverdeling Het aanbieden van woondiensten aan de zittende huurder De samenwerking met andere corporaties binnen de regio Aanscherping van de bestuurlijke organisatie en het functioneren van het interne toezicht volgens de Governancecode Woningcorporaties De Stichting bestaat uit een bestuur en een Raad van Commissarissen, en heeft de operationele taken ondergebracht bij GroenWest in Woerden. 1.4 Kengetallen Om een situatieschets te geven zijn hieronder een aantal kengetallen weergegeven (cijfers anno 2011/2012). Ons werkgebied Ons werkgebied bestaat uit de kernen Kamerik en Kanis met een totaal inwonersaantal van dat als volgt is verdeeld over de verschillende leeftijdscategorieën: ¹) Inwoners naar leeftijd Deze onderwerpen zult u daarom ook terugvinden in deze nieuwe Beleidsnota. Daaraan voegen wij de onderwerpen duurzaamheid en leefbaarheid toe. Duurzame maatregelen staan hoog op de agenda bij de overheid en corporaties. Ook wij willen en moeten ons conformeren aan de gestelde regelgeving vanuit de overheid en lopen niet weg voor nieuwe ontwikkelingen waarmee energie kan worden bespaard. 13% 21% 0-15 jaar jaar jaar jaar 65+ Leefbaarheid is ook een onderwerp dat onze aandacht heeft. In de huidige tijd moeten we steeds meer samenwerken met andere instanties om de leefbaarheid te waarborgen. Leefbaarheid is een ruim begrip en laat zich moeilijk definiëren. Prettig wonen betekent niet alleen een goede woning. Ook de omgeving bepaalt het woonplezier sterk. Welke zaken bepalen de leefbaarheid van een buurt en wat zijn de huidige knelpunten? Als duidelijk is welke knelpunten een buurt kent, kan er samen met de bewoners actief worden gewerkt aan verbetering. 28% 23% 13% Met dit beleidsplan werpen we een blik op de toekomst. Wat willen we als Woningbouwstichting de komende jaren doen en bereiken? Vertrekpunt hiervoor is de situatie waarin we ons op dit moment bevinden. Wie zijn wij? Waar staan we voor? En voor wie zijn wij er? 1.2 Ambitie Onze ambitie is om als financieel gezonde stichting zorg te dragen voor duurzame, betaalbare huurwoningen en een prettige leefomgeving voor een brede doelgroep in de kernen Kamerik en Kanis. 1.3 Wie zijn wij? Als Woningbouwstichting zijn we actief in de kernen Kamerik en Kanis. We bezitten en exploiteren hier momenteel 330 woningen in verschillende huurklassen en voor verschillende doelgroepen. De oudste woningen dateren uit We realiseren ook nieuwbouw. We zetten ons actief in voor mensen die in Kamerik wonen of daar een sociale band mee hebben. Voor deze doelgroep en dan met name de mensen met een laag of beneden-modaal inkomen, willen we als Stichting kansen creëren. Kansen op een goede en betaalbare woning, maar vooral ook kansen om prettig te (blijven) wonen. Het aantal woningen in deze kernen bedraagt en het aantal huishoudens Van de woningen wordt 24% bewoond door een alleenstaande, 30% door een (echt)paar zonder kinderen en 44% door een (echt)paar met kinderen. ¹) Huishoudens in kernen 2% 44% 24% 30% Alleenstaanden Echtpaar zonder kinderen Echtpaar met kinderen Rest Wij zijn een kleine en sterke plattelandsstichting die met beide benen op de grond staat en midden in de samenleving van Kamerik. Wij voeren als stichting dan ook een verstandig en samenhangend beleid. Wij doen dit als een moderne eigentijdse onderneming met handhaving van de maatschappelijke taakstelling. 4 Woningbouwstichting Kamerik Woningbouwstichting Kamerik 5

4 Ons bezit De Stichting bezit in Kamerik en Kanis 330 huurwoningen: Ons woningbezit 3% 1% 11% 70% 15% Starters/HAT (Huisvesting Alleenstaanden & Tweepersoonshuishoudens) Eengezinswoning Seniorenwoning (55+) Appartementen Miva-woning (minder validen) 1.5 Evenwicht vraag en aanbod De vraag naar en het aanbod van sociale woningen is in ons werkgebied op het moment van schrijven van deze Beleidsnota redelijk in verhouding. Vrijkomende woningen worden binnen twee weken verhuurd aan een woningzoekende die valt binnen de doelgroep van de woning. De laatste jaren hebben de starterwoningen extra aandacht gekregen bij (nieuwbouw)projecten. Hiermee is ook de verhouding tussen jongerenwoningen, eengezinswoningen en seniorenwoningen in evenwicht. Bij nieuwbouw wordt daarom, mede gekeken naar de omgeving en de situatie, per project bepaald voor welke doelgroep op dat moment gebouwd gaat worden. Op dit moment is er niet een extreem grote behoefte vanuit een van de bevolkingsgroepen. Aantal complexen: 36 Bouwjaar oudste complex: 1949 Bouwjaar jongste complex: 2013 Aantal woningen ouder dan 40 jaar: 129 (= 39%) Aantal gemuteerde woningen periode januari 2010 t/m december 2012: 43 Onderverdeel in de afgelopen 3 jaar in procenten (mutatiegraad) en in vergelijking met het landelijke Jaar Aantal mutaties Mutatiegraad Kamerik GroenWest ²) Landelijk ²) ,5 % 5.7 % 7.9 % ,2 % 5.1 % 7.9 % ,9 % niet bekend niet bekend Woningzoekenden Leeftijdsverhouding woningzoekenden Kamerik en Kanis: ³) Woningzoekenden 20% 19% 36% 25% jaar jaar jaar 65+ Bronvermelding: ¹) = WoningNet huurdertevredenheid onderzoek Kamerik eind 2011 ²) = Website Centraal Fonds ³) = WoningNet opgave januari Woningbouwstichting Kamerik Woningbouwstichting Kamerik 7

5 2.2. Het Speelveld Het speelveld van woningcorporaties is de afgelopen jaren sterk gewijzigd en we verwachten dat deze dynamiek nog wel even aanhoudt. In dit hoofdstuk geven wij de belangrijkste ontwikkelingen in het speelveld weer, die voor onze Stichting van belang zijn en invloed hebben op ons beleid en de uitvoering ervan. 2.1 Demografische ontwikkelingen Evenals elders in het land verandert in onze regio de bevolkingsgroei en de bevolkingsopbouw. Hoewel de groei is afgenomen, neemt zowel het aantal inwoners als het aantal huishoudens de komende jaren in onze gemeente nog steeds toe. Deze huishoudensgroei vindt vooral plaats onder de kleine huishoudens vanaf 55 jaar. Het aantal eenpersoonshuishoudens stijgt daardoor ten opzichte van het aantal gezinshuishoudens. Deze zogenoemde verdunning heeft vooral te maken met de vergrijzing waardoor er gemiddeld steeds minder personen per huishouden worden geteld. Ook relationele sferen zoals echtscheidingen zorgen voor verdunning. We zien dit ook in onze kernen Kamerik en Kanis. Daarbij zien we dat de vergrijzing wordt versterkt door de structurele uitstroom van jongeren die steeds minder gemakkelijk een woning vinden in Kamerik en naar de steden zoals Woerden en De Ronde Venen trekken. In Kamerik blijft het aantal inwoners per saldo de komende jaren naar verwachting redelijk constant. Naast de optredende verdunning kent Kamerik namelijk de laatste jaren wat kleinschalig nieuwbouwprojecten. Het laatste nieuwbouwproject in Kamerik (NO-II) loopt sinds 2010 en door tot 2015, het volgende project is nog niet in beeld. 2.2 Gevolgen van de crisis Economisch is er de afgelopen jaren veel gebeurd. In Europa zijn de gevolgen te merken van de zwakkere Eurolanden waaronder Griekenland en Spanje. Deze situatie is ook Nederland niet voorbij gegaan. Het centrale thema na de laatste Tweede Kamerverkiezingen (oktober 2012) is dan ook Bezuinigen. Met name voor de mensen met de lagere inkomens betekent dit inleveren op het weinige dat ze te besteden hebben, met als gevolg een steeds grotere vraag naar betaalbaar wonen. Ook in onze kernen Kamerik en Kanis zijn de gevolgen van de financiële crisis merkbaar. Koopwoningen staan steeds langer te koop. Daarbij zijn het met name de duurdere woningen die in de verkoop staan. Goedkope koopwoningen komen nauwelijks vrij. We zien dan ook dat de woningmarkt als gevolg van de crisis steeds verder op slot raakt en dat de gewenste doorstroming niet op gang komt. 2.3 Politieke ontwikkelingen De politiek mengt zich sterk in het speelveld van de woningcorporaties. Vanuit Den Haag en Brussel wordt aangestuurd op inkrimping van de sociale huursector en worden de nodige regelingen en beperkingen opgelegd. Zo zien corporaties zich bijvoorbeeld geconfronteerd met de interim-regeling Staatssteun met hierin de verplichting om 90% van de sociale huurwoningen toe te wijzen aan huishoudens met een gezamenlijk inkomen van maximaal (prijspeil 2012). Andere voorbeelden zijn de vennootschapsbelasting en de verhuurdersheffing. Ook wij ontkomen niet aan de betaling hiervan. Deze extra uitgaven gaan ten koste van de investeringen in nieuwe woningen en/of de financiële ruimte voor onderhoud en renovatie van bestaand bezit. Daarnaast heeft de overheid de verplichting opgelegd om een energiereductie te realiseren in de bestaande woningvoorraad. Gezien de hoeveelheid woningen ouder dan 40 jaar (40%) en de aanpassingen die hiervoor gedaan moeten worden, zal ook deze regeling de komende jaren een aanslag plegen op de beschikbare financiële middelen van de Stichting. 2.4 Sociale en technologische ontwikkelingen Kijken we naar de ontwikkelingen op het sociale vlak, dan heeft de tijd ook niet stil gestaan. Naast de reeds genoemde verdunning, zijn de mensen steeds meer op zichzelf gericht. De maatschappij verindividualiseert zich, zowel onder jongeren alsook onder ouderen. Diverse technologische ontwikkelingen, waaronder die van de diverse sociale media, ondersteunen deze individualisering. Je hoeft voor een ontmoeting de deur niet meer uit. Iedereen is van alles op de hoogte, waarbij men contact met elkaar heeft via computer of smartphone, zonder elkaar face-to-face te ontmoeten. De technologische ontwikkelingen hebben natuurlijk ook vele positieve ontwikkelingen als gevolg. Zo zijn ouderen steeds langer zelfstandig en mobiel en kunnen zij zichzelf langer redden. 2.5 Prestatieafspraken Als Woningbouwstichting hebben we te maken met prestatieafspraken, die periodiek worden opgesteld met de Gemeente Woerden en woningbouwcorporatie GroenWest. Hierin staan bijvoorbeeld afspraken voor het huisvesten van statushouders (zoals asielzoekers) en mensen met een lichamelijke beperking. De ontwikkelingen bepalen mede het beleid betreffende het type nieuwbouwwoningen dat we mogelijk in de toekomst kunnen bouwen. Ook kan het zijn dat bepaalde woningen een andere bewonersdoelgroep krijgen in de loop van de tijd of na een renovatie. 2.6 Betekenis voor onze opgave Wat bovenstaande ontwikkelingen betekenen voor onze opgave wordt in de nu volgende hoofdstukken verwoord, waarbij in de ontwikkelingen in het eerste hoofdstuk worden door vertaald naar de mensen (voor wie doen we het) en in het tweede hoofdstuk naar de stenen (wat gaan we dan precies doen). 8 Woningbouwstichting Kamerik Woningbouwstichting Kamerik 9

6 3. De mensen 4. Onze opgave: de stenen In het vorige hoofdstuk hebben we gezien dat de samenstelling van de Nederlandse bevolking verandert. Steeds meer mensen worden ouder en de ouderen blijven langer op zichzelf wonen. De bevolkingsgroep ouderen zal dus ook een groter aandeel van de beschikbare woningen bewonen. Jongeren daarentegen kunnen momenteel vanwege de huidige economische situatie steeds lastiger een woning kopen en zullen eerder een woning huren. Wanneer dit niet mogelijk is, zoeken zij buiten Kamerik huisvesting. Hoe de ontwikkelingen binnen Kamerik zijn, heeft het bestuur eind 2011 laten onderzoeken met een woningbehoefteonderzoek onder haar huidige huurders en Kamerikse inwoners die staan ingeschreven bij WoningNet. Dit onderzoek is uitgevoerd door WoningNet en had de volgende conclusies: - Kamerikse inwoners zijn honkvast, zij willen graag in Kamerik blijven wonen. Dit betreft niet alleen de oudere bewoners, maar ook de jongeren. - Kamerikse huurders verjongen. Belangstellenden die reageren op aangeboden woningen uit Kamerik en de uiteindelijke nieuwe huurders van de laatste jaren zijn een stuk jonger dan gemiddeld. Dit is vooral mogelijk door de nu nog gehanteerde Kernenbinding, waardoor inwoners van Kamerik twee weken voorrang krijgen om op woningen te reageren. - Huurders van onze Stichting zijn over het algemeen tevreden en vinden het van belang dat het dorp een eigen woningbouwstichting heeft. - Kamerikse inwoners zijn nog meer tevreden met de woonomgeving. In het groene hart gelegen en voldoende natuur en groen om zich heen. - Van de huidige huurders is 40% verhuisgeneigd, echter de meesten pas over 3 jaar of meer. De reden om te verhuizen is veelal een grotere of een aangepaste woning. Jongeren zoeken het liever in een koopwoning, ouderen blijven liever huren. Jongeren die op zoek gaan naar een huurwoning, zoeken het in het duurdere huursegment. - Punt van aandacht volgens een aantal huidige huurders is het onderhoud van de woningen, dit zou volgens hen iets beter mogen. De komende jaren zal de verhouding tussen het aantal woningzoekende jongeren en ouderen naar onze verwachting nog gelijk blijven. Kijken we echter zo n 10 jaar vooruit, dan is onze verwachting dat het aandeel oudere woningzoekenden zal toenemen. Hiermee zullen we met het bouwen en aanpassen van onze woningvoorraad rekening moeten houden. 4.1 Nieuwbouw Voor de kernen Kamerik en Kanis geldt dat er tot 2015 niet gebouwd mag worden buiten de rode contouren zoals die zijn vastgesteld door gemeente en provincie. Hierdoor is het nieuwbouwproject in samenwerking met Careyn die in 2013 wordt opgeleverd voorlopig het laatste nieuwbouwproject. We zullen ons meer moeten richten op verdichting binnen de bestaande bouw in de kernen Kamerik en Kanis. Daarnaast blijven wij in gesprek met de gemeente over nieuw te ontwikkelen bouwlocaties. Indien er sociale woningen gebouwd mogen worden en de financiële middelen zijn er, dan zullen wij dit realiseren. 4.2 Bestaande voorraad woningen Tot op heden hebben wij onze woningen door geëxploiteerd en niet gekeken naar einde levensduur. Woningen worden boekhoudkundig na 50 jaar afgeschreven, maar technisch is dit meestal niet het geval. Het is wel belangrijk voor het einde levensduur de woningen onder de loep te nemen en een strategie te ontwikkelen. Hierdoor kunnen we op tijd maatregelen treffen en er voor zorgen dat de financiële middelen op tijd beschikbaar zijn. Als de woningen niet meer voldoen aan de huidige woonkwaliteit nemen we in overweging de woningen met een integrale aanpak te renoveren om aan de toekomstige eisen te kunnen voldoen. Als ook de technische kwaliteit onvoldoende is komt sloop-nieuwbouw om de hoek kijken. Een van de maatstaven hierin is ook het energielabel van de woningen. Wij zien het als onze taak om alle woningen minimaal op het niveau van label D te brengen, met een streven naar label B. Op dit moment voldoet 68% van de woningen hieraan. Het streven is dat dit in 2018 gerealiseerd is. Deze taakstelling zal worden verwerkt in de in 2013 op te stellen complexbeheersplannen. 4.3 Aankoop en verkoop woningen Aankoop en verkoop van woningen behoort tot de mogelijkheden van de Stichting. Aankoop gebeurt alleen in het belang van het beheer (gespikkeld bezit) of om een nieuwbouwproject op een bepaalde locatie te realiseren. Ook kan juist het tegenovergestelde aan de orde zijn,namelijk door woningen te verkopen. Kopen en verkopen is daarin een middel om het doel (kwalitatief goede woningen) te verwezenlijken. Nadat de complexbeheersplannen uitgewerkt zijn, zal blijken of er woningen verkocht moeten worden. Woningblokken met gesplitst bezit komen als eerste in aanmerking voor verkoop. Welke woningen dat verder zijn, zal blijken uit een aantal factoren als de verhuurbaarheid, de WOZ-waarde en de technische staat. Vanaf 2014 zal een verkoopvijver worden samengesteld van waaruit we kunnen putten als dit noodzakelijk is. De verkoop van woningen gebeurt in eerste instantie aan de zittende huurder, in tweede instantie bij het muteren van de woning, en op de laatste plaats aan andere partijen zoals een investeringsfonds. 10 Woningbouwstichting Kamerik Woningbouwstichting Kamerik 11

7 5.5. Wooningruimteverdeling en samenwerking 4.4 Voorraadbeleid Het opstellen van complexbeheersplannen, waarmee zowel de technische staat als de woonkwaliteit van complexen in kaart wordt gebracht, gebeurt in samenwerking met GroenWest. Op basis van deze plannen kunnen we beter prioriteiten stellen. De eerste aanzet om te komen tot complexbeheersplannen is bij GroenWest neergelegd. Zij zullen nader onderzoek verrichten naar onze oudste complexen zodat wij in 2013 de plannen voor de verschillende complexen kunnen vormgeven, uitkristalliseren en in de meerjaren onderhoudsbegroting kunnen opnemen. Eind 2013 ligt dit rapport er. Hierbij is het ook van belang te weten welke doelgroepen we in de woningen willen bedienen, want kwaliteit omvat meer dan alleen stenen. We moeten ook kijken naar de woonomgeving, voorzieningen en leefbaarheid. Ook willen we in de nieuwe plannen bij integraal onderhoud en nieuwbouw duurzame maatregelen treffen waardoor er energiezuinige woningen worden gebouwd en wij ons conformeren aan de gestelde eisen door de overheid. Bij de integrale aanpak stellen we als eis dat het energielabel minimaal met twee labelstappen wordt verbeterd met het streven naar label B. 4.5 Levensloopbestendige woningen Als de financiële middelen het toelaten, zullen bij nieuwbouw levensloopbestendige woningen gebouwd worden. Levensloopbestendige woningen zijn bedoeld voor iedereen, in elke fase van de levensloop. Van jong tot oud. Gezinnen met jonge kinderen kunnen profiteren van drempelloze woningen met ruim bemeten sanitair, maar ook rolstoelgebruikers of ouderen kunnen gebruik maken van deze woningen. Een levensloopbestendige woning stelt mensen in staat tot op hoge leeftijd zelfstandig te blijven wonen. 4.6 Domotica Als er voor bijzondere doelgroepen wordt gebouwd zoals mensen met een beperking of ouderen zal er extra aandacht zijn voor domotica. Bij de overige nieuwbouw moet in ieder geval de infrastructuur voor domotica worden aangelegd. Bij bestaande bouw willen wij op verzoek van de bewoners met een urgentieverklaring domotica aanbrengen wat dan wel gepaard zou kunnen gaan met een huurverhoging. 4.7 Ouderenzorg In Kamerik is ouderenhuisvestingspecialist Habion actief die zorg draagt voor huisvesting voor ouderen. Zorg kunnen deze ouderen inkopen bij Careyn. Door deze reeds aanwezige voorzieningen is het voor Woningbouwstichting Kamerik niet noodzakelijk om de komende jaren te investeren in de realisatie van (goedkopere) bejaardenwoningen dan wel zorgfuncties. Wel zal de stichting daar waar het nodig en wenselijk is binnen de bestaande huurwoningen voorzieningen aan (laten) brengen om de zelfstandigheid op een zo goed mogelijke wijze te bestendigen. Woningbouwstichting Kamerik participeert samen met andere regionale corporaties in de SWRU, Stichting Woonruimteverdeling Regio Utrecht. Deze stichting stuurt WoningNet aan die verantwoordelijk is voor de uitvoering van de woonruimteverdeling. 5.1 Kernenbinding In het verleden was het in het kader van de Volkshuisvestingswet voor corporaties niet mogelijk om lokale bindingseisen of bindingseisen aan toekomstige huurders te stellen. Als gevolg hiervan kwamen inwoners van kleine kernen echter nagenoeg niet (meer) in aanmerking voor een toewijzing van een woning binnen de kleine kernen zoals Kamerik en Kanis. Daarom is er ten behoeve van deze kleine kernen de regeling Kernenbinding tot stand gekomen. Door deze regeling, waar de inwoners van de kleine kernen de eerste twee weken voorrang hebben bij het reageren op een vrijgekomen woning, is het mogelijk geworden dat inwoners van Kamerik en Kanis nu een reële mogelijkheid hebben voor een toewijzing binnen deze kernen. Dit houdt niet in dat er geen instroming is van buiten deze kernen. Kernenbinding is in die zin van belang, dat de leefbaarheid binnen het dorp gewaarborgd blijft. Het behoud van scholen en de middenstand (supermarkt) is van groot belang. Zijn deze niet meer in het dorp te vinden dan zal een dorp vergrijzen en op den duur uitsterven. De Stichting zal zich ook in de toekomst sterk blijven maken voor het behoud van de Kernenbinding. Naast deze regeling blijven uiteraard ook in deze kernen de te hanteren toewijzingseisen van kracht. 5.2 Toewijzingen Nu vanuit de Europese Wetgeving regels op het toewijzingsbeleid van kracht zijn geworden, heeft dat grote gevolgen voor de woningcorporaties en stichtingen. De regelgeving die stelt dat 90% van de woningen moeten worden toegewezen aan huurders met een maximaal inkomen van euro, heeft grote gevolgen voor de huurders met een middeninkomen, zijnde de huurders met een inkomen tot euro (prijspeil 2012). Deze groep kan alleen reageren op de overige 10% van de vrijgekomen woningen, waarbij dan aangegeven moet zijn dat deze woningen voor deze doelgroep vrij is om op te reageren. Onze Stichting zal op gepaste wijze participeren op bovengenoemde ontwikkelingen en rekening houden met de nieuwe ontwikkelingen. We zullen ons, zoveel als mogelijk, blijven inzetten voor die groep toekomstige huurders die door de Europese regelgeving buiten de boot dreigen te vallen. Als bestuur streven we er naar die woningen die voor middeninkomens geschikt zijn, ook daadwerkelijk aan die doelgroep te verhuren, met een maximum van 10% van de vrijgekomen woningen. Overigens bestaat er wel een behoefte van kapitaalkrachtigere ouderen die in Kamerik zouden willen blijven wonen in een huurwoning. Op dit moment zijn hiervoor weinig woningen geschikt. Mochten zich in de toekomst mogelijkheden voor de realisatie van een nieuwbouwproject voordoen waarbinnen we deze doelgroep kunnen bedienen, dan zullen we die mogelijkheden zeker onderzoeken. 12 Woningbouwstichting Kamerik Woningbouwstichting Kamerik 13

8 5.3 Bewonersparticipatie en communicatie In de wet het Besluit Beheer Sociale Huisvesting (BBSH) en de Wet Overleg Huurders Verhuurders is geregeld op welke wijze de Stichting bewoners moet betrekken bij hun beleid en beheer. Zo dient er minimaal eenmaal per jaar een huurderoverleg te worden gehouden. Daarnaast moet huurders de mogelijkheid worden geboden om zich uit te spreken over zaken als beleid en beheer. Ook moet huurders inzicht worden verschaft in belangrijke documenten zoals jaarstukken, beleidsplan en reglementen. In de wet staat omschreven dat deze informatie aan een representatieve vertegenwoordiging van de huurders dient te worden verstrekt. Er is echter, ondanks diverse pogingen van de Stichting, (nog) geen huurdersorganisatie tot stand gekomen. Mocht er vanuit de huurders alsnog een wens zijn voor het vormen van een huurdersorganisatie, dan zal de Stichting hieraan meewerken. Om, ondanks het ontbreken van een huurdersorganisatie, in contact te blijven met onze klanten, onze huurders, zal er ook de komende jaren jaarlijks een huurdersoverleg plaatsvinden in het voorjaar en continueren we het maandelijkse spreekuur. Tevens blijven wij onze bewoners betrekken bij grootschalige onderhouds- of renovatieprojecten. We informeren hen tijdens bewonersbijeenkomsten en/of zij worden persoonlijk bezocht door een woonconsulent. Via onze website blijven belangrijke documenten beschikbaar en up-to-date. Zo is op deze website algemene informatie te vinden over de Woningbouwstichting, over inschrijving en woningtoewijzing, en over de dienstverlening van GroenWest. Tevens vinden bezoekers hier actuele informatie over projecten en relevante ontwikkelingen. 5.4 Professioneel door samenwerking Om een zo goed mogelijke service te verlenen heeft de Woningbouwstichting in 2011 een huurderonderzoek laten uitvoeren. We wilden hiermee vooral inzicht krijgen in hoe onze huurders kijken naar de Stichting, in de wensen van de huurders en we wilden weten of we in alle gebieden naar behoren acteren zoals de huurders van ons mogen verwachten. Uit dit onderzoek is gebleken dat we voldoen aan de primaire doeleinden. Tevens is gebleken dat door dit onderzoek ook wordt onderbouwd dat de Stichting een belangrijke positie heeft binnen de plaatselijke gemeenschap. Om als een professionele Stichting te kunnen functioneren is het noodzakelijk om met corporatie GroenWest overeengekomen samenwerkingsverband op gebieden van de uitvoerende taken te bestendigen. Uit het huurdersonderzoek blijkt dat deze werkwijze als goed wordt ervaren. Het bestaansrecht van de Stichting wordt mede ingegeven door de laagdrempeligheid. De stichting onderhoudt de lijnen naar de huurders zeer kort, waarbij klantgerichtheid en individuele benadering een hoofdrol spelen. De stichting biedt haar huurders de mogelijkheid om een serviceabonnement af te sluiten of aan verschillende fondsen deel te nemen zoals glasfonds en rioolontstoppingsfonds. Om als stichting op velerlei fronten relevante informatie te verkrijgen en daar waar nodig is te verstrekken, is er ook een regionale samenwerking waarin we participeren en zijn we lid van het overkoepelende orgaan Aedes. Sinds 2010 verstrekken we ook informatie via een eigen nieuwsbrief. Deze nieuwsbrief verschijnt aan het eind van het kalenderjaar en bevat informatie over de laatste stand van zaken van projecten, ontwikkelingen in de volkshuisvesting en mededelingen vanuit het bestuur. De nieuwsbrief wordt verspreid onder alle huurders. Het is ook mogelijk dat in de toekomst bepaalde berichten verspreid gaan worden via sociale media. Hiervoor zal echter eerst een haalbaarheidsonderzoek gedaan moeten worden. Nieuwe huurders die een woning van ons accepteren, krijgen een informatiemapje mee. Het formele tekenen en overdracht van de woning gebeurt in Woerden bij GroenWest, echter de informatie die de nieuwe huurder is gebundeld in een map van onze Stichting. Dit en de andere hierboven genoemde zaken moeten bijdragen aan een grotere naamsbekendheid onder de (potentiële) huurders. Ook op andere terreinen, zoals leefbaarheid, willen wij ons profileren als de Woningbouwstichting die in het dorp actief en betrokken is bij de huurders en dicht bij de inwoners staat. Specifiek op het gebied van leefbaarheid hebben we sinds 2011 in de begroting een post opgenomen voor doeleinden die een grotere gemeenschap aangaan. Daar waar een beroep op ons gedaan wordt, of waar we zelf kansen zien, zullen we financieel bijdragen aan de leefbaarheid van de kernen Kamerik en Kanis. Tot slot schrijft de wet voor dat corporaties een Klachtencommissie moeten hebben. Mochten er huurders zijn met klachten, die in hun ogen niet naar behoren worden afgehandeld, dan kunnen zij zich richten tot de geschillencommissie, die een onafhankelijk oordeel over de kwestie zal geven. Onze huurders dienen zich in voorkomende gevallen te richten tot de Klachten- en Geschillencommissie van GroenWest. 14 Woningbouwstichting Kamerik Woningbouwstichting Kamerik 15

9 6.6. Financiën 7.5. De organisatie Als Woningbouwstichting zijn we financieel gezien een gezonde corporatie met voldoende solvabiliteit. Wel moeten we de uitgaven van onze financiële middelen effectief inzetten: je kunt je geld, ook als Woningbouwstichting, maar een keer uitgeven. Nieuwbouw projecten met alleen maar bouw van sociale huurwoningen zijn financieel onrendabel. Een deel van onze oudere complexen voldoet niet meer aan de kwaliteitseisen van de toekomst en ook de technische kwaliteit laat te wensen over. Daarnaast worden we geconfronteerd met overheidsmaatregelen zoals heffingen, vennootschapsbelasting en beperkingen huurverhogingen. Om deze toenemende en toekomstige kosten te dragen zullen de inkomsten ook moeten stijgen. Omdat 99% van de inkomsten uit huuropbrengsten bestaat, zullen we als Stichting ook inzetten op het, waar mogelijk, verhogen van huurgelden. Anno 2012 hanteren we bij de meeste woningen 74% van de maximaal redelijke huur. Per heden willen we dit (bij mutatie van de woningen) gaan aanpassen, en wel volgens de volgende normeringen: Woningen met energielabel E, F en G : 80% van maximaal redelijke huur ¹) Woningen met energielabel C en D : 85% Woningen met label B : 90% Woningen met label A : %. Dit percentage is mogelijk afhankelijk van de grens sociale huur en/of borging WSW gelden. Daarnaast zullen we extra aandacht besteden aan de meerjaren onderhoudsbegroting om de te verwachten kosten zo gelijkmatig te verdelen en pieken in de kasstromen te voorkomen. Doel is om vanaf 2015 een vlakke lijn te zien in de meerjaren onderhoudsbegroting. We staan voor het verhuren van kwalitatief goede woningen. Het verkopen van woningen kan een middel zijn om het doel te bereiken. Woningbouwstichting Kamerik is een corporatie zonder eigen werkorganisatie. De operationele taken rond beheer en administratie zijn ondergebracht bij GroenWest in Woerden. De Stichting heeft een bestuur van 5 leden en een Raad van Commissarissen van 3 leden. De Raad van Commissarissen controleert het bestuur en denkt mee over de richting en het beleid van de Stichting. De taken en bevoegdheden van bestuur en Raad zijn in de statuten vastgelegd, en nader uitgewerkt in het overzicht taken en bevoegdheden Bestuur en Raad van Commissarissen (20 februari 1995). Daarnaast beschikt de Raad van Commissarissen over een eigen reglement, vastgesteld 12 november Intern toezicht Bestuur en Raad van Commissarissen zijn tevreden over de organisatie van bestuur en intern toezicht binnen de woningbouwstichting Kamerik. Binnen de beide organen is geen sprake van conflicterende belangen. De zittingstermijn van zowel bestuursleden als leden van de Raad van Commissarissen is geregeld in de Governancecode Woningcorporaties die wij als Stichting volgen. Bij het kiezen en benoemen van nieuwe leden wordt gelet op relevante achtergronden zoals volkshuisvesting, politiek of financiën. De verdere uitwerking van de Governancecode pakken we op in Visitatie In het najaar van 2011 heeft de Stichting zich laten visiteren door KWH uit Rotterdam. Deze visitatie was van hoger hand opgelegd door brancheorganisatie Aedes, en zal iedere 4 jaar herhaald moeten worden. Het resultaat van de visitatie was een 6,0. Hoogste deelcijfer (6,6) was voor het perspectief presteren volgens belanghebbenden, de laagste (4,7) voor perspectief Governance. Op enkele punten kunnen we ons in de nabije toekomst nog zeker verbeteren, zoals: - Bouw- en woontechnische kwaliteit van de woningen - Vaststellen van toekomstvisie op woningbezit - Meer gebruik maken van het vermogen - Verder uitwerken van Governance - Inzichtelijker vaststellen en notuleren van genomen besluiten - Opener communiceren op website (meer publicaties) en bijvoorbeeld met het Dorpsplatform - Meer bijdragen aan lokale leefbaarheid Bovenstaande punten zijn, zoals u in voorgaande paragrafen heeft kunnen lezen, meegenomen in dit nieuwe beleidsplan. Tijdens de volgende visitatie in 2015 zal blijken of we op de goede weg zijn, dat we als Stichting daarmee aan bovenstaande verbeterpunten kunnen voldoen. ¹) Maximaal redelijke huur: De maximale huurprijs van een zelfstandige woning of serviceflat is afhankelijk van de kwaliteit van de woonruimte. De kwaliteit wordt bepaald met het woningwaarderingsstelsel, ook wel puntensysteem genoemd. Hoe hoger de kwaliteit, des te meer punten een woning krijgt. Op basis van deze puntentelling wordt de maximale huurprijs berekend. Bij het berekenen van het puntenaantal wordt onder andere gekeken naar de grootte van de kamers, sanitair en vaak ook naar de woonomgeving. 16 Woningbouwstichting Kamerik Woningbouwstichting Kamerik 17

10 Afsluitend Woningbouwstichting Kamerik is een kleine en sterke plattelandscorporatie die met beide benen op de grond staat en midden in de samenleving van Kamerik. We worden ook wel omschreven als een corporatie met een betrokken bestuur dat zich inzet voor mensen die in Kamerik wonen of daar een sociale band mee hebben. Voor deze doelgroep, en dan met name voor de mensen met een laag of beneden-modaal inkomen, weten wij als corporatie op de krappe woningmarkt kansen te creëren. Vanuit deze basis zullen we ons, ook de komende jaren, blijven inzetten. 18 Woningbouwstichting Kamerik Woningbouwstichting Kamerik 19

11 Deze beleidsnota is een uitgave van Woningbouwstichting Kamerik Postadres: Postbus 20, 3470 CA Kamerik website: