Jaarverslag 2010 WON I NGSTICHTI NG SWZ. aandacht

Transcriptie

1 Jaarverslag 2010 WON I NGSTICHTI NG SWZ aandacht

2 Colofon Redactie Wouter Dijkstra Johan Jans Rita Kamphuis Eddy Veenstra Vormgeving Diana Rietveld (afdeling Communicatie) Drukwerk Zalsman, Kampen Oplage exemplaren Adresgegevens Woningstichting SWZ Postbus DA Zwolle T (038) E swz@swz.nl I

3 Jaarverslag 2010 WON I NGSTICHTI NG SWZ aandacht

4 1. Mogen wij uw aandacht? 7 2. Wij stellen ons aan u voor Identiteit, missie en beleidsplan SWZ en haar strategie op de toekomst Ontwikkelen up-to-date strategisch voorraadbeleid Nieuw woonruimteverdeelsysteem Inspirerende organisatiebrede thema s Samenwerken met maatschappelijke belanghouders Wij behalen maatschappelijke resultaten Prestatieafspraken Kwantitatieve opgave De klant Verhuur van woningen Verkoop van woningen Uitvoeren van een reparatie Inspelen op nanciële problemen De wijk Asbestinventarisatie Plaatsing HRe-ketels Investeren in buurten en wijken Monitoren Stadsdeel Zuid Stadsdeel Midden Stadsdeel Noord Wij passen duurzaamheid integraal toe Wij ontwikkelen ons tot een klantgedreven organisatie Wij werken op een efficiënte manier Wij zijn een organisatie in ontwikkeling Medewerkers in de organisatie Ontwikkelen van beleid Effectieve communicatie Ontwikkelingen ICT Wij staan stil bij het besturen van en het toezicht houden op SWZ Organisatiestructuur en intern toezicht Bestuurlijke verantwoording en intern toezicht Toezicht door de Raad van Commissarissen Ministerie van VROM/Centraal Fonds Volkshuisvesting Huurdersbelangenvereniging De Woonkoepel Centrale Klachtenadviescommissie Ondernemingsraad SWZ Wij zijn financieel transparant Ontwikkeling van het jaarresultaat Realisatie versus begroting Doorkijk naar de toekomst Treasury Ontwikkeling waarde bezit 85 Jaarrekening 87 Balans per 31 december Winst- en verliesrekening 90 Kasstroomoverzicht Toelichting op de waarderingsgrondslagen Algemeen Balanswaardering Resultaatbepaling 96 Toelichting op de balans 98 Toelichting op de winst- en verliesrekening 109 Kengetallen 113 Overige gegevens 114 Controleverklaring 114 Verklaring Raad van Commissarissen en bestuur 116 Bijlagen Juryrapport Het Glazen Huis Overzicht nieuwbouw Kengetallen organisatie Overzicht sponsoring Maatschappelijke belanghouders Beheersinstrument Deelnemingen en verbindingen Nevenfuncties Raad van Commissarissen 130 inhoudsopgave 5. Wij geven inhoud aan het thema wonen, welzijn en zorg 41

5 AANDACHT VRAGEN 1 Mogen wij uw aandacht? inleiding De Nederlandse samenleving lijkt in een stroomversnelling van een groot aantal veranderingen terecht gekomen te zijn. Onderzoek naar zingeving wijst uit dat contact hebben met de medemens en dus aandacht geven en ontvangen als één van de belangrijkste waarden wordt ervaren. Onderzoek geeft overigens ook aan dat we het juist steeds moeilijker vinden om deze behoefte daadwerkelijk te vervullen. we in staat geweest een fors hogere score te realiseren. We kunnen stellen dat de manier waarop SWZ verslag doet van haar prestaties op hoofdlijnen zeer ruim volstaat. Dit jaar willen we het jaarverslag een stukje verder brengen en staan we stil bij enkele punten die om verbetering vragen. In bijlage 1 kunt u een samenvatting lezen van het juryrapport. Wij willen in ons jaarverslag 2010 graag stilstaan bij het thema Aandacht en vertellen over situaties, activiteiten en verbindingen waarin we aandacht geven, of juist aandacht mogen ontvangen. Beide hebben we als organisatie hard nodig om ons verder te ontwikkelen. Het jaarverslag is bedoeld voor de belanghouders van SWZ. Dit zijn de huidige en potentiële huurders en kopers, de diverse overheden, maatschappelijke organisaties, andere corporaties maar natuurlijk ook de eigen medewerkers. Zij geven dagelijks met veel enthousiasme aandacht aan onze klanten. Voorgaand jaarverslag met als thema Omgeving is beoordeeld door Het Glazen Huis. Het jaarverslag kwam daar als één van de 26 beste jaarverslagen uit. Daar zijn we met recht trots op. In vergelijking met het jaar daarvoor zijn Globaal verwoordt dit jaarverslag de maatschappelijke prestaties conform de wettelijke voorschriften uit het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) en de punten van aandacht vanuit het ministerie van VROM. Ook geeft de jaarrekening inzicht in de nanciële positie. Met behulp van illustraties en foto s is de informatie zo praktisch en toegankelijk mogelijk gemaakt. Foto s bij de verschillende hoofdstukken geven aan hoe het thema Aandacht geïnterpreteerd kan worden. In dit jaarverslag willen we ook de nabije toekomst meer aandacht geven. Dit doen we onder andere met behulp van een aantal korte beschouwingen. We hebben enkele mensen gevraagd, die ons inziens autoriteit zijn op een aantal ook voor SWZ belangrijke thema s, hoe zij de toekomst zien voor SWZ en waar wij als organisatie aandacht voor zouden moeten hebben. Tot slot wijzen wij u op onze website Dit jaarverslag is ook op de website geplaatst en vanaf daar te downloaden, of voor toezending op te vragen. SWZ Jaarverslag Hoofdstuk 1 7

6 AANDACHT NODIG HEBBEN 2 Wij stellen ons aan u voor organisatie AANDACHT GEVEN In dit hoofdstuk wordt een beeld gegeven van SWZ. We staan onder andere stil bij de identiteit en missie en belangrijke aandachtsgebieden op het terrein van de toekomstige missie, visie en strategie. Verder staan we stil bij het strategisch voorraadbeleid, het gezamenlijke woonruimteverdeelsysteem, de organisatiebrede thema s en onze relatie met diverse maatschappelijke belanghouders. 2.1 Identiteit, missie en beleidsplan Woningstichting SWZ is, ruim 100 jaar, werkzaam in de stad Zwolle. De organisatie vindt haar inspiratie en daadkracht in onderstaande missie: SWZ is een organisatie die oog heeft voor sociale gemeenschappen en stelt het individu centraal. Die groepen of individuen in de samenleving, die een duwtje in de rug nodig hebben, hebben onze bijzondere aandacht. De organisatie is op basis van haar missie actief betrokken bij het verbeteren van de lee aarheid in de wijken en bij de mensen die minder kansen hebben en kwetsbaar zijn. Daarvoor wordt met een groot aantal maatschappelijke partners samengewerkt. Ongeveer 80% van de huishoudens die klant zijn van SWZ bestaan uit één- en tweepersoonshuishoudens. Hiervan heeft 75% een inkomen onder de euro en behoort tot de primaire doelgroep (bron: CBS, 2008). Bij SWZ werken ongeveer 110 medewerkers. Medewerkers doen hun werk vanuit de competenties: samenwerken, verantwoordelijkheid, resultaatgerichtheid en klantgedrevenheid. Onz bezit kenmerkt zich door een gemiddeld lage huurprijs. Bij een groot deel van de woningen is, mede gezien vanuit het duurzaamheidperspectief, een forse onderhoudsopgave. De visie van de organisatie staat in het beleidsplan SWZ Thuis in wonen en wordt als volgt verwoord: Over vijf jaar is SWZ uitgegroeid tot een professionele beheerder van een breed aanbod en is zij ontwikkelaar van diverse soorten huurwoningen. Maatschappelijke organisaties kloppen bij ons aan voor de realisatie van bijzondere woonvormen. SWZ is in staat om de betaalbaarheid van het wonen (daarbij kijkend naar de totale woonlasten) te garanderen. De organisatie is een actieve en initiatiefrijke speler binnen de Zwolse volkshuisvesting en bouwt veel woningen die kwalitatief in orde zijn en is in staat om op verschillende wijzen de woningen te beheren. SWZ Jaarverslag Hoofdstuk 2 9

7 organisatie 2.2 SWZ en haar strategie op de toekomst Corporaties maken een bijzondere ontwikkeling door. Zowel het publieke debat over de inzet van corporaties, alsook de gevolgen van onder andere de kredietcrisis, eisen een forse aanscherping en verbetering van de bedrijfsvoering. Meer aandacht wordt gevraagd voor de doelstellingen en de te behalen resultaten. De context waarin SWZ opereert is zo snel aan het veranderen dat het aanpassen van de bestaande strategie noodzakelijk is. De strategische ondernemingsplanning is de basis voor het projectplan Vernieuwen missie, visie en strategie 2012 en verder, dat in 2010 is vormgegeven en waaraan in 2011 inhoud wordt gegeven. Het stimuleert het vooruitdenken, dwingt om het beleid toe te spitsen op de doelstellingen, bevordert een betere coördinatie en helpt de organisatie bij het formuleren van duidelijke resultaatnormen. 2.3 Ontwikkelen up-to-date strategisch voorraadbeleid SWZ heeft behoefte aan een duidelijke toekomstgerichte koers. Hiervoor is ook aandacht in relatie tot ons strategisch voorraadbeleid. De basis hiervan is de streefportefeuille. Hierin is aangegeven hoe de woningvoorraad over tien tot vijftien jaar verdeeld moet zijn over de wijken om een gezonde balans te hebben tussen onrendabele en rendabele vastgoedinvesteringen. Dit om risico s te spreiden en om een bezit met voldoende marktwaarde te hebben om ook toekomstige investeringen te kunnen doen. Hierbij is rekening gehouden met onze ambities en doelstellingen en waardeontwikkeling van het vastgoed. Op basis van deze visie kan bovendien een verantwoorde vertaling worden gemaakt naar de maatregelen op het terrein van sloop, nieuwbouw, acquisitie, verkoop, transformatie en renovatie. Omdat de ambities veel nanciële middelen vergen, moet slim worden ingespeeld op de marktkansen. Stand van zaken In 2010 is de streefportefeuille vastgesteld. Om de streefportefeuille te realiseren moet een groot aantal (nieuwe) woningen aan het bestaande bezit worden toegevoegd en moeten veel woningen worden afgestoten. Om uitvoering te geven aan de streefportefeuille is deze vertaald naar wijken en stadsdeelstreefportefeuilles. Vervolgens is een vertaling gemaakt naar de complexen en de gevolgen op het woningbezit. Begin 2010 zijn de werkzaamheden afgerond en de resultaten besproken in het Managementteam. De Raad van Commissarissen heeft medio 2010 het strategisch voorraadbeleid goedgekeurd. Daarna is gestart met de implementatie. Streefportefeuille SWZ Ontwikkeling bezit Het bezit van SWZ bestaat per 31 december 2010 uit verhuureenheden. Hiertoe behoren woningen en kamers, 37 bedrijfsruimtes en overige verhuureenheden (voornamelijk garages). In 2010 zijn 142 nieuwbouwwoningen, 2 commerciële ruimtes en 2 overige ruimtes door nieuwbouw toegevoegd. Daarnaast zijn in woningen en 2 garages verkocht. Het bezit is toegenomen met 65 woningen en 2 bedrijfsruimten. 2.4 Nieuw woonruimteverdeelsysteem Vanaf begin 2009 werken de woningcorporaties deltawonen, Openbaar Belang en SWZ en vanaf begin 2010 ook Beter Wonen IJsselmuiden, onder begeleiding van een adviesbureau, aan een nieuw systeem van woonruimteverdeling. Met het huidige systeem kan onvoldoende worden ingespeeld op de verschillen in behoeften van woningzoekenden. We doelen dan op het onderscheid tussen spoedzoekers, voor wie de snelheid waarmee een woning wordt aangeboden de belangrijkste factor is, en wenszoekers, die bereid zijn langer te wachten op een woning die optimaal aansluit bij de woonwensen. Keuzevrijheid staat in het nieuwe systeem centraal. In 2010 is het programma van eisen opgesteld, waarna een automatiseerder geselecteerd is voor de bouw van het systeem. Zwolle en Kampen vormen samen al een zogenoemde Netwerkstad. Op bestuurlijk niveau is besloten de woningmarkten van Zwolle en Kampen samen te voegen. Er is een nieuwe huur-inkomenstabel opgesteld die, met het oog op keuzevrijheid, de nu geldende beperkingen op het gebied van inkomen en huishoudgrootte loslaat, met uitzondering van de inkomensrestrictie die we vanuit de Europese toewijzingsregels in acht nemen. Een intensieve communicatieronde heeft in eerste instantie intern (medewerkers corporaties) plaatsgevonden, en daarna extern (gemeenteraad, huurdersbelangenorganisaties, huidige woningzoekenden en pers). Het functioneel ontwerp van de nieuwe internetsite is vastgesteld. Eind mei 2011 wordt het nieuwe systeem gelanceerd. Het systeem gaat opereren onder de huidige naam: De Woningzoeker. 2.5 Inspirerende organisatiebrede thema s SWZ heeft vier thema s die leidend zijn en mede de basis vormen voor het nog vorm te geven beleidsplan. Dit zijn Klantgedrevenheid, Wonen, welzijn en zorg, Duurzaamheid en Efficiënte organisatie. Met het thema Klantgedrevenheid wil de organisatie de houding en het gedrag ten opzichte van klanten en de organisatie 10 SWZ Jaarverslag Hoofdstuk 2 SWZ Jaarverslag Hoofdstuk 2 11

8 werkprocessen die daarin ondersteunen bevorderen. SWZ wil in de omgang met de klant verwachtingen waarmaken en waar mogelijk dat kleine positieve verschil maken. Het thema Wonen, welzijn en zorg richt zich op klanten die meer nodig hebben dan alleen een woning om zelfstandig te kunnen blijven wonen. Dit zijn mensen met een fysieke of verstandelijke beperking voor wie wonen zonder zorg of begeleiding niet mogelijk is. Bij duurzaamheid gaat de organisatie een bijdrage leveren aan het tegengaan van de opwarming van de aarde. Maar Hiernaast wordt globaal een overzicht gegeven van de belanghouders, de overlegvorm, de frequentie van overleg en de te behandelen onderwerpen. Door het jaarverslag heen wordt een inhoudelijke verantwoording gegeven van de resultaten die mede vanuit de samenwerking met belanghouders zijn gerealiseerd. Voor een opsomming van de diverse belanghouders verwijzen we naar bijlage 5. Externe belanghouders Verantwoordelijk Overlegvorm Frequentie Thema/Onderwerp Huurdersbelangenvereniging Directie/RvC Overleg 1x per kwartaal Belangen huurders De Woonkoepel Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) Directie/Financiën Overleg 1x per jaar Borging/investeringen Gemeente Zwolle Gemeenteraad Wethouder Ambtelijk - afd. Ruimte en Strategie - gebied beheerteams (8) - begeleiding bijzondere doelgroepen - Benen Op Tafel-overleg duurzaamheid Directie Directie Beleid & Innovatie Sociaal beheer Sociaal beheer Vastgoedbeheer Overleg Overleg Vergadering Vergadering Vergadering Overleg 1x per kwartaal 1x per 6 weken 2x per jaar 1x per maand 1x per maand 1x per kwartaal Raadsleden reiken onderwerpen aan Woonthema s Prestatieafspraken Lee aarheid Afst. vraag/aanbod Prestatieafspraken organisatie ook willen we een duurzame stad, waarin de bewoners prettig wonen, leven en werken, bewerkstellingen. Binnen het thema Efficiënte organisatie kijken we of we wel op een efficiënte manier zijn georganiseerd, en medewerkers optimaal in staat zijn hun energie op een efficiënte manier in te zetten om de gewenste resultaten te realiseren. 2.6 Samenwerken met maatschappelijke belanghouders Het handelen van SWZ staat of valt bij de maatschappelijke legitimatie. We hebben op lokaal niveau aandacht voor de maatschappelijke belanghouders en willen ze graag betrekken en invloed laten uitoefenen op de strategische keuzes. Met belanghouders vindt daarvoor formeel en informeel, intensief overleg plaats en worden desgewenst prestatieafspraken gemaakt. Wonen, welzijn en zorg Platform WWZ Servicepunt Zorgwoning Bijzondere doelgroep Bijzondere doelgroep Sociaal Beheer Sociaal Beheer/ Beleid & Innovatie Directie Sociaal beheer Bijeenkomst Stuurgroep Stuurgroep Begeleidingsgroep 2x per jaar 1x per kwartaal 2x per jaar 1x per maand WWZ gerelateerd Woonruimteverdeelsysteem doelgroep Huisvesting Huisvesting Communicatie Pers Gezamenlijke communicatie Kamperpoort Gezamenlijke communicatie Stadshagen Gezamenlijke communicatie Diezerpoort Communicatie Communicatie Communicatie Communicatie Interviews/ persbijeenkomsten Vergadering Vergadering Vergadering Dagelijks 1x per kwartaal 2x per jaar 1x per kwartaal Div. onderwerpen Communicatie naar buurtbewoners, potentiële kopers en huurders Onderwijsinstellingen Directie Bijeenkomst 2x per jaar Studentenstad en huisvesting Gezamenlijke Zwolse corporaties Woonruimteverdeling Woonruimteverdeling Wijkontwikkeling Wijkontwikkeling Wijkontwikkeling Wijkontwikkeling Klant & Markt Klant & Markt Ontwikkeling Ontwikkeling Ontwikkeling Ontwikkeling Stuurgroep Werkgroep Stuurgroep Stuurgroep Stuurgroep Stuurgroep 1x per maand 1x per 2 weken 1x per 2 maanden 1x per 2 maanden 1x per 2 maanden 1x per 2 maanden Beleid woonruimteverdeelsysteem Uitvoering woonruimteverdeelsysteem Stadshagen Dieze Holtenbroek Kamperpoort organisatie 12 SWZ Jaarverslag Hoofdstuk 2 SWZ Jaarverslag Hoofdstuk 2 13

9 3 Wij behalen maatschappelijke resultaten resultaten AANDACHT VERDIENEN De stad Zwolle kent diverse maatschappelijke vraagstukken. Die kunnen deels zelfstandig, maar voor een belangrijker deel alleen in samenwerking met de gemeente Zwolle en andere maatschappelijke partners worden opgelost. De opgave voor SWZ valt uiteen in een aantal facetten. Behaalde resultaten die in 2010 zijn bereikt, staan onder andere in relatie tot de gemaakte prestatieafspraken met de gemeente Zwolle. Daarnaast zijn er resultaten in relatie tot de klant of in relatie tot de verschillende wijken waar SWZ haar bezit heeft. De corporaties deltawonen, Openbaar Belang en SWZ en de gemeente Zwolle hebben prestatieafspraken gemaakt. De in de Woonvisie genoemde speerpunten voor de jaren zijn de basis voor de afspraken. Jaarlijks wordt een actieprogramma vastgesteld, worden behaalde resultaten geëvalueerd en de stand van zaken voor de lange termijn weergegeven. 3.1 Prestatieafspraken In de praktijk blijken de prestatieafspraken waardevolle en effectieve instrumenten die door de betrokken partijen serieus worden genomen. In 2010 is gestart met het actualiseren van de Woonvisie tot De afdeling Ruimte en Strategie van de gemeente Zwolle voert de regie. Input voor de woonvisie is het WoOn De thema s voor de visie zijn: 1. De nieuwbouwopgave van Zwolle 2. Aandacht voor de sociale voorraad 3. Duurzaamheid en energiebesparing 4. De woonconsument aan zet 5. Doorgaande herstructurering 6. Bijzondere doelgroepen Het voornemen is om in het eerste kwartaal 2011 de woonvisie ter goedkeuring aan de gemeenteraad voor te leggen. Aansluitend op de visie gaan de corporaties en de gemeente aan de slag met het maken van nieuwe prestatieafspraken. In 2010 golden nog onderstaande afspraken ( ): Kwantitatieve opgave Bijzondere doelgroepen Kwaliteit en vitaliteit van de bestaande wijken Aandacht voor duurzaamheid en energiebesparing Met het Concilium Zwolle (samenwerkingsverband van marktpartijen: ontwikkelaars, makelaars, corporaties en gemeente Zwolle) zijn maatregelen opgesteld in de zogenoemde Zwolse Aanpak om de gevolgen van de kredietcrisis voor woningbouw te beperken. SWZ Jaarverslag Hoofdstuk 3 15

10 resultaten Kwantitatieve opgave In het structuurplan Zwolle 2020 had Zwolle de ambitie om in de periode 2010 tot 2020 gemiddeld circa 900 woningen per jaar te bouwen. Door de krediet- en economische crisis is er echter, net als in de rest van het land, een sterke stagnatie opgetreden en zijn de plannen opnieuw bekeken. Aan het begin van de crisisperiode (in 2008) is voor het woningbouwprogramma de inschatting gemaakt dat deze zou leiden tot een halvering van de productie in 2010 en 2011 en dat er daarna herstel zou optreden. De inschatting was dat er in woningen zouden worden opgeleverd. In 2010 zijn er 467 woningen opgeleverd in Zwolle (opgave gemeente Zwolle, woningen gemeld bij CBS). Van de in 2010 opgeleverde 467 woningen zijn er 189 van de corporaties (= 40%). Daarvan waren 142 appartementen en 5 overige ruimten van SWZ (zie bijlage 2). Productie woningen Zwolle in 2010 (467 woningen) Resultaat: bevorderen van evenwichtige huurprijzen SWZ heeft een focus op mensen met de laagste inkomens en bijzondere doelgroepen. Dit betekent dat we moeten zorgen dat er voldoende woningen beschikbaar zijn die betaalbaar zijn. De huurgrenzen voor de huurtoeslag worden vanaf 2010 niet aangepast per 1 juli, maar per 31 december. Daarom zijn de grenzen in 2010 gelijk aan die van 1 juli Door de aanpassing van de huurtoeslag kunnen nieuwe huurders bij een huur tot 648 huurtoeslag krijgen. Echter boven de aftoppingsgrens van 512 (één- en tweepersoonshuishoudens) of 548 (huishoudens van drie of meer personen) moeten de huurders meer zelf betalen. Zo zal een woning van bijvoorbeeld 640 ook met huurtoeslag voor minima duur zijn. In de woonruimteverdeling worden de aftoppingsgrenzen gebruikt als toewijzingsgrenzen. Dit betekent dat woningen met een huur tot 548 bereikbaar zijn voor mensen met de laagste inkomens. In totaal gaat het om ongeveer 95% van de woningen. Een groot deel van de woningen van SWZ heeft een relatief lage huur. De huur is laag ten opzichte van de waarde van de geboden kwaliteit en voorzieningen. De woningen hebben een huur met gemiddeld 70% van de maximaal redelijke huur. In het huurbeleid wordt uitgegaan van een gemiddelde stree uur van 80% van de maximale huur. Huurprijzen in 2010 We hebben bekeken of er mogelijkheden zijn om dit percentage te laten stijgen, om meer inkomsten te genereren. Het in alle gevallen optrekken van de stree uur boven de 80% doet echter geen recht aan de focus op mensen met de laagste inkomens. Daarom gaan we per complex maatwerk leveren, waarbij we niet alleen rekening houden met de hoogte van de huur, maar ook met de energielasten. 3.2 De klant De klant staat bij SWZ centraal. In de organisatie zijn initiatieven ontplooid die hier inhoud aan geven. Met onze huurders en (potentiële) kopers hebben we dagelijks te maken. Het verhuren en de toewijzing van een huurwoning, het begeleiden van huurders met huurachterstand zijn onderwerpen die we volgen Verhuur van woningen De toewijzing en verhuur van onze sociale huurwoningen vindt plaats in samenwerking met de twee andere Zwolse woningcorporaties deltawonen en Openbaar Belang. Om bijzondere doelgroepen en urgenten aan passende woonruimte te helpen, wordt een deel van het vrijkomend bezit, buiten ons woonruimteverdeelsysteem (De Woningzoeker) om, via bemiddeling aan hen verhuurd. Zorgwoningen worden via een afzonderlijk kanaal (Servicepunt Zorgwoningen) verhuurd. Resultaat: aantal mutaties stabiel Het aantal woningen dat dit jaar door de Zwolse corporaties is toegewezen, bedraagt Dat zijn er 63 minder dan in Door SWZ zijn dit jaar in totaal 743 woningen toegewezen. Dit zijn er nagenoeg evenveel als in 2009 (740). Bij SWZ vinden de meeste mutaties in de wijken Diezerpoort, Holtenbroek en Zwolle-Zuid plaats. Toewijzing aantal woningen en kamers in Zwolle Toewijzing woningen SWZ aan starters en doorstromers Starters 225 (30,3%) 247 (33,4%) 248 (31,8%) 240 (35,5%) Doorstromers 518 (69,7%) 488(65,9%) 526 (67,4%) 437 (64,5%) Onbekend 5 (0,7%) 6 (0,8%) Totaal resultaten 16 SWZ Jaarverslag Hoofdstuk 3 SWZ Jaarverslag Hoofdstuk 3 17

11 Toewijzing woningen SWZ aan verschillende groepen Urgenten 95 (12,8%) 115 (15,5%) 114 (14,6%) 107 (15,8%) Gemiddeld aantal reacties op vrijkomende woningen ingeschreven. Het gaat hier veelal om doorstromers: mensen die al ergens wonen en bereid zijn langer op een woning te wachten die volledig aansluit op hun woonwensen. aanpak en middelen gebruik gemaakt als in Dit jaar hebben we daarnaast voor het eerst bioscoopreclame ingezet, omdat we met name starters op de woningmarkt willen aanspreken. resultaten Ouderen 101 (13,6%) 56 (7,6%) 124 (15,9%) 44 (6,5%) Studenten 153 (20,6%) 182 (24,6%) 158 (20,2%) 175 (25,8%) Jongeren 60 (8,1%) 46 (6,2%) 65 (8,3%) 77 (11,4%) (<23 jaar) Overig 334 (45%) 341 (46,1%) 274 (40,5%) 328 (44,5%) Toewijzing woningen SWZ per leeftijdscategorie en inkomensgroep Totaal Minimum Laag Midden Hoog 1-persoons 53,3% 24,2% 14,8% 12,9% 1,3% < 65 jaar 1-persoons 5,1% 0,4% 0,7% 2,7% 1,3% > 65 jaar Meerpersoons < 65 jaar 37,4% 12,5% 9,8% 13,3% 1,7% Meerpersoons 4,2% 1,9% 0,1% - 2,2% > 65 jaar 100% 39% 25,4% 28,9% 6,6% Resultaat: aantal reacties op woningen toegenomen Het aantal reacties op vrijkomende woningen is toegenomen. Over het totaal van de Zwolse corporatiewoningen bekeken, kwamen er gemiddeld 156 reacties per mutatie. In 2009 was dit gemiddeld 152. Bij SWZ lag het gemiddeld aantal reacties dit jaar op 179, tegen 174 in In 2010 waren de wijken Stadshagen, Westenholte en de binnenstad het meest geliefd onder de woningzoekenden. Vorig jaar waren dat de binnenstad en Assendorp. De wijken Hanzeland en Kamperpoort zijn het minst in trek, net als in Resultaat: inschrijftijd blijft oplopen In 2010 bedroeg de gemiddelde inschrijftijd twee jaar en negen maanden. In 2009 was deze twee jaar en vijf maanden. Voor woningen van SWZ is de gemiddelde inschrijftijd langer, namelijk twee jaar en elf maanden. De inschrijftijd per doelgroep verschilt aanzienlijk. Mensen die met een inschrijftijd korter dan een jaar een woning vinden, zijn de eenpersoonshuishoudens tot 18 jaar en de een- en tweepersoonshuishoudens ouder dan 75 jaar. Daarna zijn de eenpersoonshuishoudens van 18 tot 22 jaar en de eenpersoonshuishoudens van 65 tot 75 jaar het snelst aan de beurt met een gemiddelde inschrijftijd van één jaar en vijf maanden. Het langst ingeschreven zijn de twee- of meerpersoonshuishoudens tussen de 23 en 55 jaar. Zij staan gemiddeld rond de vier jaar Resultaat: stabiel percentage bemiddeling Er zijn 504 woningen van SWZ via de woonruimteverdeling toegewezen (68%). Daarnaast zijn 239 woningen (32%) via bemiddeling toegewezen. In 2009 ging het om 513 woningen via de woonruimteverdeling (69%) en 227 woningen via bemiddeling (31%). Als we de mensen buiten beschouwing laten die vanwege sloop of renovatie naar een andere woning zijn bemiddeld, komen we dit jaar uit op een percentage van 25% van de vrijgekomen woningen die bemiddeld zijn voor urgenten en bijzondere doelgroepen. In de prestatieafspraken met de gemeente is hiervoor een percentage van 20% afgesproken. Resultaat: leegstandskosten lager dan begroot SWZ had in haar begroting rekening gehouden met een post huurderving veroorzaakt door leegstand van We zijn uitgekomen op een lager bedrag: Verkoop van woningen Om goede gevarieerde wijken te krijgen, verkoopt SWZ een gedeelte van haar bestaande bezit. Ook verkoopt SWZ nieuwbouwwoningen. In 2010 hebben we de verkoop nieuwbouw grotendeels zelf opgepakt. Resultaat: verkoopdoelstelling bestaande bouw gerealiseerd SWZ had in haar begroting 75 te verkopen woningen met een bruto opbrengst van 12 miljoen opgenomen. Gerealiseerd zijn 77 verkochte woningen en twee garages met een totale bruto opbrengst van 12,5 miljoen. Om de verkoop te realiseren, hebben we voor het grootste deel van dezelfde Resultaat: verkoop nieuwbouwwoningen in eigen huis Mede ingegeven door de goede resultaten van de verkoop hebben we er dit jaar voor gekozen ook de verkoop van nieuwbouwwoningen (grotendeels) zelf op te pakken. Zowel de 16 woningen in Breecamp-Oost als de 21 Cellowoningen in de Muziekwijk zijn verkocht. Daarnaast zijn negen van de tien rijwoningen in Werkeren (Stadshagen) verkocht. Dit resultaat is geleverd zonder uitbreiding van de capaciteit van de afdeling Verkoop. In de oude werkwijze zouden voor deze drie projecten ongeveer externe makelaarskosten gemaakt zijn Uitvoeren van een reparatie Het budget voor het dagelijks onderhoud is vastgesteld op 3,49 miljoen. De werkelijke uitgaven bedragen 3,03 miljoen. Dit is inclusief het contractonderhoud door derden. Het onderhoud betreft het uitvoeren van kleine reparaties, onderhoud bij mutatie, groot onderhoud en serviceonderhoud. Resultaat: aantal reparaties neemt af Er zijn woningen minimaal één keer bezocht om één of meerdere reparaties te verrichten. Verzoeken met een hoge urgentie zijn gemiddeld in vijf dagen afgehandeld. De a andeling van verzoeken duurt gemiddeld twaalf dagen. Resultaat: verbetering woongenot Onder groot onderhoud verstaan we onderhoud dat een structurele verbetering van het woongenot oplevert. resultaten 18 SWZ Jaarverslag Hoofdstuk 3 SWZ Jaarverslag Hoofdstuk 3 19

12 resultaten De kosten van dit type onderhoud worden gezien als een structurele investering in het woningbezit. De werkzaamheden hebben betrekking op douche-, keuken- en toiletrenovaties en plafond- en wandverbetering. Er is voor circa aan investeringen uitgevoerd. Resultaat: afname aantal servicebeurten SWZ biedt haar klanten de mogelijkheid om een servicecontract af te sluiten tegen een vergoeding van 4,42 per maand. De klant heeft recht op een aantal kosteloze reparaties. Ook komt de vakman eens in de twee jaar langs om preventief onderhoud te verrichten. Het serviceonderhoud heeft een tweeledig doel; enerzijds bereiken we hiermee dat minimaal eens per twee jaar een contactmoment met de bewoner plaatsvindt en anderzijds beogen we een terugdringing van het correctief onderhoud. De bijdrage is niet helemaal kostendekkend, maar wordt gezien als een maatschappelijke investering van Er zijn servicebeurten uitgevoerd in vergelijk met servicebeurten in Inspelen op nanciële problemen Huurders met betalingsproblemen worden actief en persoonlijk benaderd. Daarbij wordt al het mogelijke gedaan om huisuitzettingen als gevolg van huurachterstanden te voorkomen. Huurders worden snel (binnen tien dagen) in kennis gesteld van een huurachterstand. Dit gebeurt schriftelijk. Bij het uitblijven van een reactie benaderen we de huurders schriftelijk, telefonisch of via een huisbezoek. Daar waar mogelijk treffen we betalingsregelingen of brengen huurders in contact met (schuld)hulpverlenende instanties. Met de werkwijze streven we naar een goede relatie met onze huurders en een tijdig inzicht in de betalingsproblematiek. Met als doel voorkomen of snel oplossen van huurachterstanden. Resultaat: betalingsachterstand onder de norm Voor 2010 hebben we een achterstandspercentage van maximaal 0,9% als doel gesteld. De achterstand bedroeg op 31 december ,83 % van de jaarhuur. In 2010 sprak de rechter op grond van huurachterstanden 77 ontbindings- /ontruimingsvonnissen uit. Hiervan hebben we er uiteindelijk 20 moeten laten uitvoeren, waarvan 18 woningen en twee bedrijfsruimtes. De gezinssamenstelling van de bewoners die ontruimd zijn, is als volgt: alleenstaande mannen (14), alleenstaande vrouwen (2), huishoudens met kinderen (2). Wanneer er sprake is van huishoudens met kinderen zijn er veel partijen betrokken om de ontruiming te voorkomen. Alleenstaande mannen blijken in de praktijk de meest kwetsbare groep. In 2011 starten we voor deze doelgroep een pilot met het Leger des Heils met als doel ontruiming te voorkomen. Resultaat: start huuradviesgesprekken Om de huurachterstand te voorkomen/te beperken worden huuradviesgesprekken gevoerd met starters. Aan de hand van een NIBUD budgetschema geven we inzicht in de te verwachten woonlasten, waarbij we ook informeren over inkomensaanvullende regelingen zoals huurtoeslag. In 2010 zijn 36 huuradviesgesprekken gevoerd. In drie van de 36 situaties ontstond een betaalprobleem na betrekken van de woning. We kunnen niet stellen dat dit een verbetering is omdat we geen vergelijkingsmateriaal hebben. Bewoners met wie een huuradviesgesprek is gevoerd, geven wel aan dat ze hierdoor meer inzicht hebben gekregen in hun nanciële draagkracht. In januari 2011 wordt het huuradviesgesprek geëvalueerd en beoordeeld of dit instrument de nitief onderdeel wordt van het werkproces. Resultaat: sneller inspelen op schuldhulpverlening Op het gebied van schuldhulpverlening werken we nauw samen met de afdeling Inkomensondersteuning van de gemeente Zwolle. Samenwerkingsafspraken tussen de Zwolse corporaties en de gemeente Zwolle zijn vastgelegd in een convenant uit Dit convenant richt zich met name op de reeds ontstane schulden. We streven ernaar om de schuldenproblematiek zo snel mogelijk te stabiliseren. Dit vergt een adequate en snelle interventie. Op 1 september 2010 zijn we gestart met een pilot om de snelheid van inzet te bevorderen. Aanmeldingen vinden nu plaats via de Sociale Raadslieden die ervoor zorgen dat de afdelingen sneller de juiste informatie hebben om het budgetbeheer en schuldhulpverleningstraject op te starten. In 2011 wordt de nitief besloten of deze werkwijze wordt voortgezet. De afspraken worden vastgelegd in een nieuw convenant. Resultaat: succesvol inlooppunt In december 2010 hebben we besloten te stoppen met het inlooppunt in een woning in de Zeeheldenbuurt. De pilot, in 2009 gestart met wijkpartners, om voor de bewoners een laagdrempelige voorziening te realiseren, is succesvol gebleken. Door een gezamenlijk spreekuur met de Sociale Raadslieden is het gelukt om meer contact te hebben met de buurtbewoners. Het effect hiervan is dat de huurachterstanden zijn gedaald; bedroegen deze in 2008 nog 27%, in 2009 zagen we een daling naar 21% en in 2010 naar 17%. De opkomst is in het laatste kwartaal fors afgenomen. We vertrouwen erop dat met deze pilot bewoners ons weer weten te vinden. Resultaat: betere samenwerking Op 2 september 2009 tekende SWZ het Zwolse Armoedepact Zwolle Armoedevrij. In Zwolle leven huishoudens al jarenlang van een inkomen rond het sociale minimum. Velen van hen leven in een situatie van armoede. Ze hebben niet de middelen en mogelijkheden om mee te doen in de samenleving. Samen met andere organisaties zetten we ons in om de armoede te verhelpen. In de jaarlijkse armoededialoog in november is afgesproken dat contractpartijen bij elkaar een kijkje in de keuken nemen. Door elkaar te bezoeken, en eventueel een dagdeel mee te draaien, verbetert de onderlinge samenwerking. SWZ participeert in 2010 in 25 regiegroepen. Met de juiste begeleiding en een eenduidige aanpak wordt het voor bewoners weer mogelijk gemaakt om te wonen of zich te handhaven in de huidige omgeving. De gemeente voert de regie, per huishouden wordt beoordeeld welke actieve inzet van partijen nodig is. Voor deze regievoering betaalt SWZ in 2010 een bijdrage van Resultaat: ondersteuning individuele bewoners Stichting Present is in 2003 opgericht vanuit de overtuiging dat er groepen mensen zijn die zich willen inzetten in de samenleving. Aan de andere kant zijn er mensen die in situaties verkeren waar hulp een grote steun kan zijn. Maar waar begin je als groep en hoe komt de hulp op de juiste plek? Er is een verbindende schakel, een brug nodig. Present heeft als missie die brug te zijn. Present Zwolle organiseert voor ongeveer 200 groepen projecten voor mensen met onvoldoende sociaal netwerk, gezondheid of geld en sociale projecten waarbij groepen leuke activiteiten ondernemen met ouderen of mensen met een beperking. De formule van Stichting Present bleek aanvullend op wat er al was in de stad. Dat uit zich in een brede samenwerking met kerken, maatschappelijke organisaties, woningcorporaties, lokale en provinciale overheid. Present heeft 43 bewoners van SWZ geholpen hun woning en/of tuin op orde te krijgen. SWZ heeft in 2010 een nanciële bijdrage toegezegd van om de inzet van Present te ondersteunen. Per kwartaal levert Present een overzicht hoe ze het geld hebben besteed en wat de effecten zijn. De professionals zijn nodig om vraag en aanbod van vrijwilligers op een juiste manier aan elkaar te koppelen. resultaten 20 SWZ Jaarverslag Hoofdstuk 3 SWZ Jaarverslag Hoofdstuk 3 21

13 resultaten 3.3 De wijk Aandacht, visie en een goede samenwerking bij de ontwikkeling van de Zwolse wijken is noodzakelijk. Het is wenselijk om de juiste woningen te bouwen of aan te passen en te voorzien van de juiste woonkwaliteit. Het gaat hierbij in de eerste plaats om wijkvernieuwing, het verwerven of bouwen van woningen. We willen bovendien voor de bewoners een plek in de wijk creëren waar ze zich thuis voelen. In het kader van lee aarheid wordt daarom gefocust op schoon, groen, heel en veilig en het bieden van laagdrempelige voorzieningen. Om de geleverde resultaten overzichtelijk te presenteren, is gekozen voor een opdeling van de stad in stadsdelen. In bijlage 2 wordt een totaaloverzicht gegeven van de nieuwbouwprojecten van het jaar 2010 en de projecten voor de komende jaren Asbestinventarisatie We hebben in 2010 steekproefsgewijs, in al onze woningen die gebouwd zijn voor 1994, een asbestinventarisatie uit laten voeren. Deze inventarisatie is uitgevoerd omdat we een goed beeld willen hebben van ons woningbezit gebouwd voor Dit betreft zo n 7000 woningen. Door deze inventarisatie weten we nu gericht waar wel en geen asbesthoudend materiaal in de woningen zit. Bewoners zijn geïnformeerd zodat ook zij weten waar het eventuele asbest zit en waar zij rekening mee kunnen houden. Het aangetroffen materiaal is hechtgebonden en daardoor niet schadelijk voor de gezondheid. Ook betekent dit dat het verantwoord is om te wachten met het weghalen tot het moment dat er groot onderhoud aan de woningen wordt gepleegd. Op die manier is het voor SWZ ook nancieel mogelijk (ruim 8 miljoen euro) om de woningen in de komende jaren asbestvrij te maken Plaatsing HRe-ketels Woningstichting SWZ heeft in 2010 een eerste zogenoemde Remeha evita ketel geplaatst in de ontmoetingsruimte van de Twee Stromen Veste aan de Rijnlaan. Bijzonder is dat deze ketel naast warmte en warm water ook elektriciteit oplevert. Het op deze manier opwekken van elektriciteit betekent een enorme besparing op de totale energierekening van een huurder. Bovendien levert de ketel een grote bijdrage aan het terugbrengen van de CO2-uitstoot Investeren in buurten en wijken SWZ is nadrukkelijk aanwezig in de wijk. We voelen ons niet alleen verantwoordelijk voor de kwaliteit van de woningen maar ook voor de leefomgeving. We willen de effecten van de inzet in de wijk nog beter zichtbaar maken. Hiertoe hebben we in 2010 buurtpro elen gemaakt. Deze buurtpro elen bevatten de volgende informatie: lee aarheidscore bevolkingssamenstelling economische positie fysieke woonomgeving In samenhang zijn de componenten bepalend voor de sociale kwaliteit. De lee aarheidscore is bepalend voor onze toekomstige inzet. We streven voor onze buurten naar een gemiddelde lee aarheidscore die minstens gelijk is aan het Zwolse gemiddelde van een ruime 7. In herstructurering accepteren we tijdelijk een lager niveau. Uit de buurtpro elen wordt helder waar we op in moeten zetten. De gemeente brengt elke twee jaar een lee aarheidmonitor uit waardoor we in staat zijn om ontwikkelingen goed te volgen. Onze eigen informatie (die wij hebben verkregen door bijvoorbeeld de mutaties, huurachterstanden en het aantal meldingen in ons digitale klantvolgsysteem) dient als aanvulling op de buurtanalyses. Na 2011 dienen de buurtpro elen als basis voor onze werkplannen Monitoren Tot 2010 hebben we de meldingen van overlast en persoonlijke problematiek in beeld gebracht. In het eerste kwartaal van 2010 zijn we gestart met het presenteren van: huurachterstand aantal mutaties aantal meldingen in het klantvolgsysteem met betrekking tot burenoverlast en andere bewonersproblematiek. Een jaar lang volgen van de cijfers geeft een duidelijk beeld van de investeringen in tijd en aandacht. Huurachterstanden, meldingen in het klantvolgsysteem en mutaties per buurt* Huurachterstanden Holtenbroek 2 40% Holtenbroek 3 22% Holtenbroek 4 16% Aa-landen midden 22% Dieze-Oost 40% Schildersbuurt 14% Indische Buurt 3% Geren 9% Ittersumerlanden 6% Assendorp 13% Pierik 17% Zeeheldenbuurt 19% Meldingen in Mutaties klantvolgsysteem 25% 8% 11% 64% 8% 7% 14% 12% 52% 47% 12% 12% 7% 8% 23% 13% 18% 21% 13% 14% 14% 11% 5% 7% Per wijk is in de tabel hierboven zichtbaar gemaakt in welke deelbuurten de meeste achterstand, meldingen in het klantvolgsysteem en mutaties hebben plaatsgevonden. Wijken met een laag percentage meldingen worden in deze tabel niet genoemd. In de meeste gevallen scoren deze buurten op de drie onderwerpen hoog. * In 2010 zijn de percentages voor het eerst bijgehouden. Er zijn dus nog geen vergelijkende jaarcijfers aanwezig. resultaten 22 SWZ Jaarverslag Hoofdstuk 3 SWZ Jaarverslag Hoofdstuk 3 23

14 resultaten 3.4 Stadsdeel Zuid Stadsdeel Zuid bestaat uit de wijken Wipstrik, Indische Buurt, Pierik, Assendorp en Zwolle-Zuid. Stadsdeel Zuid Renovatie en planmatig onderhoud Aan de Stickerbelt zijn in 28 woningen de keuken, badkamer en toilet vernieuwd. Ook werd de cv-ketel vervangen, een nieuw mechanisch ventilatiesysteem geplaatst en is de elektrische installatie in de meterkast vernieuwd en uitgebreid. Bij 40 woningen aan de Van Yrtebelt zijn dezelfde werkzaamheden als bij de Stickerbelt uitgevoerd. De binneninrichting is vernieuwd van de 22 woningen aan de Van der Laenstraat II. In 2010 hebben we ook van 55 woningen aan de Wagenmakerstraat en Van der Laenstraat I de keukens, badkamers en toiletten vernieuwd. Bij de woningen aan de Magnoliastraat en omgeving is het buitenschilderwerk uitgevoerd. Bewoners konden kiezen voor nieuw HR++-isolatieglas (tegen huurverhoging). In totaal zijn er 71 woningen aan de Knoppertkamp, Kadeneterkamp en Ten Busschekamp aan de buitenzijde geschilderd. Bij 65 woningen aan de Goudsbloemstraat plaatsten we bij de slaapkamers HR++-isolatieglas. In het verslagjaar zijn ook 5 woningen aan De Rijpstraat aangepakt. De werkzaamheden zijn met de bewoners afgestemd. De collectieve verwarmingsketels van de ats Oldermannenlaan zijn vervangen door hoog rendementsketels. Daarbij zijn ook het leidingwerk en afsluiters in de ketelhuizen geïsoleerd. In diverse complexen in de wijk zijn bij 242 woningen de houten gevelonderdelen schoongemaakt en is de kwaliteit van het schilderwerk gecontroleerd en indien nodig hersteld. Aan de Van Hogendorpware is de keukeninrichting en het toilet vernieuwd van 162 eengezinswoningen. De buitenwerkzaamheden, waaronder schilderwerk, zijn in 2010 gestart en lopen door tot het voorjaar Bij de Heemskerckstraat zijn de onderhoudswerkzaamheden gestart. In 2010 zijn bij 27 woningen nieuwe bergingen geplaatst. In 2011 worden de andere geplaatst en de werkzaamheden verder uitgebreid. Buurtvernieuwing Pierik Zuid De bewoners van de 16 eengezinswoningen en 42 duplexwoningen zijn geïnformeerd over de uitgestelde beslissing inzake de toekomst van hun woning. Er wordt hard gewerkt om deze beslissing op korte termijn te nemen. Wilhelminaschool (Assendorp) In 2010 hebben 25 conservatoriumstudenten hun intrek genomen in de voormalige Wilhelminaschool. Een prachtige herbestemming op een unieke plek in Assendorp. De feestelijke opening is gevierd exact 100 jaar na oplevering van de voormalige school. Naast de opening werd ook gevierd dat de Muziektent 60 jaar en de Wilhelminaschool met een aantal woningen rondom het plein 100 jaar bestaan. Voor SWZ is het ook een feestelijke afsluiting van verschillende SWZ-projecten in hartje Assendorp. In 2007 was de ver-/nieuwbouw van de oude Enkschool aan de Enkstraat. In 2008 is er een nieuwbouwproject van drie woningen en zes appartementen gerealiseerd op de hoek Celestraat/ Van Ittersumstraat, achter het wijkcentrum De Enk. Tevens hebben we enige jaren geleden de karakteristieke Tulpstraat grondig gerenoveerd. Opening Wilhelminaschool De Roode Molen (Indische buurt) In maart 2010 werd De Roode Molen in de Indische Buurt feestelijk geopend. Het complex bestaat uit 17 wooneenheden voor Frion, 7 eengezinswoningen en 43 appartementen. Bij de toewijzing van de woningen hadden de bewoners van de Indische Buurt voor de helft van de sociale huurwoningen voorrang. Uiteindelijk zijn 15 bewoners uit deze buurt verhuisd naar De Roode Molen. In De Roode Molen zijn 38 sociale huurwoningen en 12 woningen waarvan de huur boven de huurtoeslaggrens ligt. Extra aandacht voor Ittersumerlanden De renovatie van de eengezinswoningen is in 2008 gestart. De werkzaamheden aan deze woningen zijn in twee fasen uitgevoerd. In 2010 is de tweede fase gestart, de renovatiewerkzaamheden op de begane grond en aan de buitenschil van de woningen. Dit werk wordt in het eerste kwartaal van 2011 afgerond. In 2010 is het proces met de gemeente voor het verbeteren van de stedenbouwkundige structuur van de wijk Ittersumerlanden afgerond. Begin 2011 neemt de gemeenteraad een besluit hierover. In het najaar van 2012 worden de zogenoemde HAT-woningen gesloopt. Het uitverhuizen van de bewoners start medio Op de plaats van deze woningen en op andere locaties in de buurt wordt woningbouw toegevoegd om de structuur verder te versterken. Het gaat om het toevoegen van 31 eengezinswoningen. De Ambachtsschool (Assendorp) In de Ambachtsschool zijn naast ateliers en gemeenschappelijke ruimten voor de kunstenaars van stichting DOAS 35 zogenoemde Artlofts gecreëerd. De Ambachtsschool is op 1 oktober 2010 opgeleverd. Alle Artlofts zijn verhuurd. In 2010 ontving SWZ de zogenoemde Overstichtsprijs voor de restauratie van de Ambachtschool. Natuurlijke en rechtspersonen kunnen voor deze prijs in aanmerking komen vanwege hun verdiensten voor de bevordering en instandhouding van het landelijk en stedelijk schoon. In 2010 heeft SWZ de prijs verdiend vanwege het beste opdrachtgeversschap. In het juryrapport is onder andere het volgende te lezen. ( ) Het resultaat is verbluffend. Passanten op de spoorlijn Zwolle-Groningen kirden van plezier toen de steigers om het gebouw verdwenen: het is werkelijk resultaten 24 SWZ Jaarverslag Hoofdstuk 3 SWZ Jaarverslag Hoofdstuk 3 25

15 resultaten prachtig. En die reizigers zien dan nog niet het interieur, waar op slimme wijze woningen in de voormalige lokalen zijn gemaakt met behoud van de bijzonder ruimtelijke kwaliteiten zoals hoogten en licht ( ). Tijdens de Open Monumentendag op zaterdag 11 september konden geïnteresseerden een kijkje nemen in het pand en zien hoe de school is veranderd in Artlofts en ateliers. Die dag trok ruim bezoekers. Opening De Ambachtsschool 3.5 Stadsdeel Midden Stadsdeel Midden bestaat uit de wijken Centrum, Kamperpoort, Dieze, Aa-landen en Berkum. Stadsdeel Midden Dieze-Oost De eenzijdige woonvoorraad in Dieze-Oost heeft als gevolg dat er veel eenpersoonshuishoudens leven. We zien dat juist deze groep nauwelijks contacten heeft in de buurt. Er is weinig sociale samenhang te ontdekken. Met de vele mutaties en de mogelijkheid om anoniem te wonen, heeft deze buurt ook een aantrekkingskracht voor bewoners die niet veel investeren in hun buurt. Om deze neerwaartse spiraal te doorbreken, is besloten om de beschikbare Vogelaargelden in te zetten op ontmoeten. Het voornemen is om in deze buurt een van Harte Resto (eten en ontmoeten) te realiseren en een wijktheater. Met de beide andere twee Zwolse corporaties en de gemeente wordt dit voorstel uitgewerkt en in 2011 gerealiseerd. In augustus 2009 heeft SWZ de huurders in Dieze-Oost uitgenodigd om kennis te nemen van de vernieuwingsplannen voor de komende vijf jaar in deze wijk. In 2010 is het eerste project tot uitvoering gekomen. Isaäc & Caspar (Dieze-Oost) De daken aan de Isaäc van Hoornbeekstraat en Caspar Fagelstraat worden vanaf december 2010 voor een deel vervangen, waarbij het aanzicht verbeterd wordt door nieuwe dakkapellen. Daarnaast plaatsen we in de benedenwoning op verzoek van de bewoners een geluidswerend plafond. Geert Groote (Dieze-Oost) De maisonnette at op de hoek van de Geert Grootestraat en de Van Schoonhovenstraat wordt in 2011 vervangen. In september 2010 is vier aannemers op basis van een Ontwerp- en Realisatiecontract gevraagd een plan te maken voor deze locatie. Dit heeft geresulteerd in een ontwerp dat recht doet aan de wederopbouwarchitectuur en is tevens innovatief. Het innovatieve is de manier waarop duurzaamheid wordt toegepast. Het woongebouw wordt zo uitgevoerd dat de woningen aangesloten kunnen worden op een duurzame energiebron én energie vanaf het dak kunnen ontvangen. Daarnaast is het bouwsysteem (IFD) zodanig dat tijdens de exploitatieduur de indeling van de woningen relatief makkelijk te wijzigen is. Na de exploitatieduur kunnen de verschillende onderdelen eenvoudig gescheiden worden waardoor hergebruik mogelijk is. Pieter Steijn (Dieze-Oost) Intern is er gestart met het plan van aanpak voor de Pieter Steijnstraat. Aan de gemeente is gevraagd de stedenbouwkundige randvoorwaarden op te stellen. Planning blijft voorjaar 2012 te starten met de renovatie van de eerste at. Lankhorst (Kamperpoort) Onder voorwaarden is de grond waar vroeger Lankhorst stond, en waar een bijzonder gebouw op terug moet komen, verkocht aan het consortium: De Nieuwe Kamperpoort. Dit consortium bestaat uit de ontwikkelaars DLH en Bouwfonds, en uit de aannemers Salverda en U ens. Zij dragen zorg voor de realisatie van een bijzonder gebouw. Renovatie en planmatig onderhoud In het stadsdeel Midden hebben we bij 177 woningen aan de Minervalaan de keukeninrichting vernieuwd. Bovendien zijn in de woningen een mechanisch ventilatiesysteem, rookmelders en een nieuwe groepenkast geplaatst. Ook hebben 95 huurders gekozen voor een nieuwe cv-installatie. Bij de duplex-woningen van complex Minervalaan zijn 12 keukens en vier badkamers vernieuwd. Ook hebben 11 huurders een cv-installatie laten installeren. De 20 garagedeuren aan de Hogenkampsweg zijn vernieuwd. Bij 128 woningen aan de Gantel (Aa-landen) is ter afronding van de werkzaamheden die vanaf 2009 lopen, gestart met het plaatsen van een vliesgevel om het aanzien van de ats te verbeteren. Bij 180 woningen aan de Kastanjestraat en Botlek zijn de houten gevelonderdelen schoongemaakt en is de kwaliteit van het schilderwerk gecontroleerd en waar nodig hersteld. Feniks (Kamperpoort) Het begin van 2010 heeft voor Feniks in het teken gestaan van intensieve bouwvoorbereiding. Mei van dit jaar is al die inspanning beloond met een feestelijke start van de bouw. De huurwoningen en het gezondheidcentrum Kamperpoort verwachten we in 2011 op te leveren. Bagijneweide (Centrum) In samenspraak met de gemeente heeft SWZ besloten geen partij te zijn voor de ontwikkeling van de eerste fase van de Bagijneweide. Op deze locatie wordt een zorgcentrum gerealiseerd waar IJsselheem zelf de mogelijkheid heeft om deze locatie te ontwikkelen. SWZ kan hierdoor haar middelen voor een andere locatie inzetten. In 2010 was SWZ met de resultaten 26 SWZ Jaarverslag Hoofdstuk 3 SWZ Jaarverslag Hoofdstuk 3 27

16 resultaten gemeente in in gesprek over de verkoop van de zuster at aan de Rhijnvis Feithlaan, zodat de gemeente haar plannen voor dit gebied tot uitvoering kan brengen. De Potgieter De Potgieter (Centrum) In 2010 zijn 28 appartementen in de sociale huur, gelegen aan de Potgietersingel in het hart van het centrum van Zwolle, opgeleverd. Voor de appartementen was zeer veel belangstelling en alle woningen waren dan ook direct verhuurd. Op de begane grond heeft een natuurwinkel haar intrek genomen. De Provincie Overijssel heeft een subsidie toegekend van om het project mogelijk te maken. Berkummerveldhoek (Berkum) Met Openbaar Belang en deltawonen is in het verleden grond aangekocht in Berkum. Deze wordt in de toekomst ontwikkeld in een mix van koop en huur voor een belangrijk deel van de primaire doelgroep. Het ziet er echter naar uit dat, door de huidige economische omstandigheden, de gemeente Zwolle geen prioriteit geeft aan deze ontwikkellocatie. Hierdoor is de kans groot dat deze voorgenomen plannen de komende jaren nog niet van de grond komen. De corporaties zullen zich het komend jaar op hun positie in dit gebied beraden. 3.6 Stadsdeel Noord Stadsdeel Noord bestaat uit de wijken Holtenbroek, Westenholte en Stadshagen. Stadsdeel Noord Overname woningen Stradivarius (Holtenbroek) SWZ heeft een aantal duurdere woningen (gemiddelde aankoopprijs per woning) overgenomen van de VOF Holtenbroek. De woningen werden gebouwd als laatste deel van de wijkvernieuwing in het eerste gedeelte van de Muziekwijk. Om wat meer differentiatie in de wijk te brengen, waren ook duurdere appartementen gepland. Door de economische crisis bleken de woningen bij oplevering moeilijk verkoopbaar. Langdurige leegstand draagt niet bij aan de lee aarheid in een wijk. Besloten werd daarom om de woningen te woon aan te bieden. Inmiddels zijn alle woningen of verkocht of verhuurd (duurdere huur). Bij mutatie wordt een huurwoning allereerst te koop aangeboden. Muziekwijk woningbouw (Holtenbroek) Gemeente Zwolle en Woningstichting SWZ sloten begin 2010 een overeenkomst voor samenwerking in de Muziekwijk. In de realisatieovereenkomst staat dat SWZ het plangebied gaat ontwikkelen. SWZ is nu eigenaar van het grootste deel van het terrein, de gemeente Zwolle van de openbare ruimte in het plangebied. SWZ maakt vanaf dit jaar de locatie bouwrijp, ontwikkelt daarna de woningen en vervolgens wordt de buitenruimte ingericht. De woningen worden gerealiseerd volgens een nieuw stedenbouwkundig ontwerp en de buitenruimte wordt ingericht volgens het inrichtingsplan buitenruimte. Na de realisatie wordt de openbare ruimte overgedragen aan de gemeente Zwolle. Door de realisatieovereenkomst, met de daarbij behorende subsidie, wordt de woningproductie in dit gebied vastgelegd. Het gaat om het vervangen van 310 woningen door ongeveer 332 huur- en koopwoningen waarvan 50% in de goedkope categorie. Het project Mens- en Milieuvriendelijk Wonen Trapjeswijk (MMWT) maakt onderdeel uit van dit plan. Fasegewijs wordt de nieuwe Muziekwijk opgeleverd. De afronding van de laatste fase staat gepland in De voortgang van de Muziekwijk is mede van belang om de bouwproductie in Zwolle op gang te houden. Daarbij komt dat het project de afronding is van de herstructurering van het eerste kwadrant van Holtenbroek. De zekerheid van woningproductie is, ook voor oud-bewoners die nu tijdelijk zijn uitverhuisd, van groot belang. In maart 2010 is het bouw- en woonrijp maken aanbesteed en eind 2010 was het bouwrijp maken bijna klaar. Er was nog enige commotie door de mogelijke aanwezigheid van explosieven (uit de Tweede Wereldoorlog) in de grond. Na uitvoerig onderzoek is aangegeven dat het gebied vrij van explosieven is. Naast het stedenbouwkundig plan is ook het groenplan gereed gekomen. Er zijn plannen gemaakt voor de inrichting van het openbaar gebied, zoals het groen en verkeer. Om een échte groene wijk te realiseren, zijn de lindebomen aan de Klooienberglaan zo veel mogelijk gespaard. Voor de nieuwbouw werden 17 bomen herplaatst. Ook werd een linde verplaatst naar de reeds bestaande Muziekwijk. Oktober 2010 is het project in zijn totaliteit nog een keer doorgerekend inclusief een aantal planwijzigingen. Conclusie is dat het plan binnen de nanciële kaders gerealiseerd kan worden. Er is nu bijvoorbeeld rekening gehouden met de komst van ongeveer 25 appartementen voor Frion. Verder zijn 27 appartementen omgezet naar 12 eengezinswoningen, centraal in het plangebied. In 2010 is ook een vervolg gegeven aan een doelgroepenonderzoek. Juist doordat de woningontwerpen van fase 1 bekend waren, konden deze ontwerpen getoetst worden bij de beoogde doelgroep. Dit heeft een positieve bijdrage geleverd bij het vormgeven van de nog resterende woningen op deze locatie. Begin 2010 is een aannemer geselecteerd om de eerste fase te ontwerpen én te bouwen. Dit doet deze in nauwe samenwerking met een architect en andere partners in de bouwketen. Middels een zorgvuldig ontworpen proces waarbij aannemer, architect en opdrachtgever intensief zijn betrokken, is in sneltreinvaart een uitvoerbaar ontwerp tot stand gekomen. Deze voor SWZ nieuwe manier van aanbesteden, op basis van design en construct heeft hier positief aan bijgedragen. In juni zijn 21 woningen in de verkoop gegaan. Met succes. Alle woningen moesten met tussenkomst van loting worden toegewezen aan 70 potentiële kopers die zich hadden ingeschreven. Wij hopen de mensen die nog geen plekje hebben gevonden verderop in de Muziekwijk alsnog van dienst te zijn. A ankelijk van de (strenge) winter, worden naar alle waarschijnlijkheid in april rijwoningen en 18 appartementen opgeleverd resultaten 28 SWZ Jaarverslag Hoofdstuk 3 SWZ Jaarverslag Hoofdstuk 3 29

17 resultaten MMWT (Holtenbroek) In de Muziekwijk wordt een bijzonder woonproject ontwikkeld, waarbij samengewerkt wordt met Mens- en Milieuvriendelijk Wonen Trapjeswijk (MMWT). De toekomstige bewoners staan als medeopdrachtgever aan het roer van de ontwikkeling. Er worden 36 woningen gerealiseerd bestaande uit appartementen en grondgebonden woningen. In 2010 is het voorlopig ontwerp vastgesteld, waarna er gezocht is naar twee gegadigden/aannemers die samen met SWZ en MMWT het plan verder willen uitwerken. De planning is dat in 2011 een keuze uit deze gegadigden gemaakt wordt en dat er ook gestart kan worden met de bouw. Bachlaan (Holtenbroek) SWZ heeft een grote opgave in Holtenbroek. Zodra de ontwikkeling van de Muziekwijk is afgerond, staat de herstructurering van de Bachlaan op de agenda. Dit zijn atwoningen, waarvan vaststaat dat deze gesloopt gaan worden. De woningen worden nu tijdelijk verhuurd. Om de juiste dingen voor de wijk te doen wordt in 2011 een wijkvisie op Holtenbroek ontwikkeld. Hierna volgt planvorming voor de Bachlaan. Lee aarheid Bachlaan Er is veel animo, vooral onder studenten, voor de goedkope woonvorm aan de Bachlaan, ondanks het beperkte wooncomfort. We hebben het afgelopen jaar geïnvesteerd om het pand aantrekkelijker te maken. De trapopgangen zijn geschilderd en de garagedeuren zijn voorzien van ludieke stickers. We houden toezicht en er wordt extra ingezet op de schoonmaak. Graffiti wordt binnen letterlijke kaders toegestaan. In 2010 hebben we geïnvesteerd in de Bachlaan. Renovatie en planmatig onderhoud Bij diverse complexen in deze wijk zijn bij 44 woningen de houten gevelonderdelen schoongemaakt en is de kwaliteit van het schilderwerk gecontroleerd en indien nodig hersteld. In de gemeenschapsruimte aan de Rijnlaan is een HRe-ketel geplaatst. Naast warmte wekt deze cv-ketel ook elektriciteit op. In de Buxtehudestraat is bij de resterende 15 woningen de keukeninrichting vernieuwd. Verder zijn bij alle eengezinswoningen de asbesthoudende waterslagen van de begane grond vervangen, zowel van de huur- als de koopwoningen. Bij twee woningen aan de Schubertstraat is als proef de badkamer vernieuwd. Op basis van deze proef wordt begin 2011 gestart met het vernieuwen van de binneninrichting van alle woningen. Bij de hoogbouw ats aan de Palestrinalaan is bij 140 woningen het buitenschilderwerk opgefrist, waarbij bewoners tegen huurverhoging konden kiezen voor HR-isolatieglas. Hiervoor hebben 37 bewoners gekozen. Verder zijn de vloeren in de trappenhuizen en de trappen opnieuw geschilderd. Het buitenschilderwerk van de acht woningen aan de Greppelmos is van een nieuwe frisse ver aag voorzien. Van complex Amer is de dakbedekking van de 39 bergingen vernieuwd. Ook de dakbedekking van de 20 woningen aan de Bachlaan is vernieuwd. Architectuurprijs Hiphouse Hiphouse, een appartementengebouw voor starters en studenten, is ontwikkeld door het Projectteam Holtenbroek 1 (een samenwerking tussen de woningcorporaties delta- Wonen en SWZ). De studio s en appartementen in Hiphouse worden verhuurd door SWZ. Eind 2010 heeft Hiphouse de prestigieuze AM NAi Prijs gewonnen. Architect van het gebouw is Atelier Kempe Thill. Volgens de jury is Hiphouse in Zwolle een expliciete en existentiële benaderingswijze van wat architectuur zou moeten zijn. Holtenbroek 2 In 2007 is in de ats aan de Palestrinalaan een drie jaar durend project gestart met subsidie en ondersteuning vanuit Stichting Maatschappij Veiligheid en Politie (SMVP). Het project is ingezet om bewonersbetrokkenheid bij het thema Lee aarheid en veiligheid te vergroten. De volgende partners zijn intensief betrokken: politie, opbouwwerk Travers, gemeente (afdeling wijkzaken) en de corporaties deltawonen en SWZ. Vanwege het succes is het project met een jaar verlengd. Het project is eind 2010 geëvalueerd. Succesfactoren zijn: De betrokkenheid van bewoners is toegenomen. Door een eigen werkplek voor het team te realiseren in een van de ats was er veel bewonerscontact. Bewoners waren medebepalend voor de agenda; de grootste ergernissen van bewoners zijn als prioriteit opgepakt. De werkwijze van het Projectteam wordt voortgezet. Niet meer als project maar vanuit de reguliere inzet. Daarmee is deze bijzondere manier van werken standaard geworden en blijven partners samen met bewoners investeren in het wonen aan de Palestrinalaan. SWZ heeft in 2010 een nanciële bijdrage geleverd van om de activiteiten te organiseren. Holtenbroek 3 Holtenbroek 3 is een van de aandachtsgebieden voor SWZ. In de buurtanalyse zien we dat Holtenbroek op alle onderdelen slecht scoort ten opzichte van de Zwolse lee aarheidscore. Met het wijkteam Holtenbroek 3, bestaande uit de gemeente, corporaties, wijkpolitie en opbouwwerk Travers, wordt geïnvesteerd om het lee limaat te verbeteren. In 2010 zijn er naast de reguliere inzet extra maatregelen genomen: Gezamenlijke huisbezoeken. Bewoners zijn aangesproken op illegale bouwsels en vervuiling in de tuinen. Zakgeldproject. Tieners zijn betrokken bij de woonomgeving, voor SWZ is een portiek (besmeurd met graffiti) geschilderd. Zwerfvuil ruimen. Een extra team is ingezet om zwerfvuil te ruimen. Eenmaal per vier weken is er een inspectieronde met alle partijen. Er is een nieuwsbrief uitgebracht met daarin de huidige inzet en de verwachte inzet van de bewoners. SWZ heeft een wijkconsulent ingezet die nu gemiddeld 16 uur per week actief is in deze buurt. Werkerbrink, Brinkpark (Stadshagen I) Begin december is gestart met het heiwerk voor 22 huurwoningen en 16 koopwoningen. De woningen maken onderdeel uit van een gezamenlijke ontwikkeling van SWZ en bouwbedrijf Salverda van in totaal 50 woningen, Brinkpark genaamd. SWZ heeft 12 van de 16 koopwoningen inmiddels verkocht. Een groot succes in de huidige markt. Naar verwachting worden de woningen december 2011 opgeleverd. Werkerbrink resultaten 30 SWZ Jaarverslag Hoofdstuk 3 SWZ Jaarverslag Hoofdstuk 3 31

18 resultaten Stadshagen II wordt Stadshagen+ Dé grote nieuwbouwlocatie van Zwolle Stadshagen II (in totaal ruim 4500 woningen) is omgedoopt in Stadshagen+. Deze plus staat voor duurzaamheid en exibiliteit. Het economisch tij en de groeiende belangstelling voor het thema duurzaamheid vragen om exibiliteit in programma en planning. Tevens vraagt dit om een integraal en innovatief ontwikkelproces. Gekozen is om in 2011 met een tweetal pilots te starten, één in deelgebied Tippe en één in deelgebied Breezicht. De eerste woningen worden naar verwachting in 2012 opgeleverd. Klokkengieterlaan (Stadshagen I) In 2010 zijn de plannen voor de Klokkengieterlaan samen met de eerste gebruiker, stichting JP van den Bent, uitgewerkt. In de eerste helft van 2011 start de bouw van 17 appartementen en twee gezamenlijke ruimtes voor verstandelijk gehandicapten. Het wordt een bijzonder wooncomplex waarbij het zelfstandig wonen centraal staat. Plantage Sportpark/Havezate (Stadshagen+) Een aannemer die al geruime tijd klaar stond om te beginnen én een duurzame warmtevoorziening in een gasloze wijk die procedureel maar moeilijk van de grond komt. Zo lagen de kaarten begin 2010 in Breecamp. Toch kon de bouw vlak voor de bouwvakvakantie beginnen. SWZ samen met een ontwikkelende aannemer en een duurzame warmteexploitant en een installatiebedrijf hebben onverminderd het einddoel voor ogen gehouden: betaalbare duurzame woningen met een betaalbare duurzame warmtevoorziening (op basis van verbranding van biomassa). Zoals het nu lijkt, kunnen in 2011 de eerste bewoners van dit nieuwe gedeelte van Stadshagen hun woning betrekken. Breecamp-Oost (Stadshagen+) In Breecamp-Oost heeft SWZ in een viertal projecten de komende jaren nog zo n 100 woningen te bouwen. Het eerder genomen besluit van de gemeente Zwolle, om gezien de marktomstandigheden pas op de plaats te maken met het verder ontwikkelen van dit gebied, is in het vierde kwartaal 2010 opgeheven. Daarom kan het eerstvolgende project Plantage 1a, waar 21 huurwoningen staan gepland, weer worden opgestart. De bouw én oplevering vindt plaats in Ook de overige projecten worden weer in ontwikkeling gebracht. t Hoge Huis (Stadshagen I) Begin 2010 hebben veertig bewoners hun intrek genomen in zorgwoning t Hoge Huis. De zorg wordt geleverd door de Zorgcombinatie Zwolle (locatie Zonnehuis) die tevens de gezamenlijke ruimte exploiteert en de loftverdieping huurt als kantoor. Uniek en door bewoners zeer gewaardeerd is het combineren van de functie van huismeester (SWZ) en de zorgservice coördinatie. Door het toepassen van domotica voorzieningen kunnen de bewoners op een verantwoorde manier langer zelfstandig wonen. Wethouder Wonen Erik Dannenberg stelden wij de vraag welke maatschappelijke ontwikkelingen hij op termijn ziet voor de stad Zwolle met betrekking tot volkshuisvesting. Waarmee moet SWZ volgens hem rekening houden kijkend naar de toekomst? Welke ontwikkelingen zijn interessant, relevant en sterk bepalend? Goed doen, doet goed volgen Woningbouwprojecten in Zwolle doen het goed. De vraag naar nieuwbouwwoningen blijft, in tegenstelling tot in veel andere gemeenten, bij ons in Zwolle onverminderd groot. Daar ben ik als wethouder Wonen uiteraard trots op. Onze stad blijkt bij veel mensen in trek. Prognoses laten zien dat de markt vanaf 2012 weer verder aantrekt. Dat stemt ons positief. Maar het gaat natuurlijk niet alleen om nieuwe woonwijken bouwen. Ook herstructurering is een ontwikkeling die de komende tijd nog veel aandacht vraagt. Met de herontwikkeling van wijken houden we onze stad leefbaar en aantrekkelijk voor iedere doelgroep. SWZ kenmerkt zich al jaren door haar betrokkenheid bij de lagere inkomensgroepen. Mooie voorbeelden hiervan zijn te zien in Holtenbroek, Kamperpoort en Diezerpoort waar ook voor de kleinere portemonnee koop- en huurwoningen in de vernieuwde wijken gebouwd worden. Bij al deze ontwikkelingen is duurzaamheid steeds meer het sleutelwoord. Niet alleen in nieuwbouw maar ook in bestaande bouw is er steeds meer aandacht voor duurzame materialen of nieuwe mogelijkheden voor energievoorziening. Ik ben blij dat SWZ hierin ook haar verantwoordelijkheid duidelijk neemt. Ik ben er van overtuigd dat kinderen in de toekomst geen woningen meer tekenen met een schoorsteen er op, omdat die dan simpelweg niet meer bestaan. Organisaties als SWZ kunnen op het gebied van duurzaamheid de komende jaren een voortrekkersrol vervullen. Goed doen, doet immers goed volgen. De vergrijzing is een belangrijke aanleiding om in te zetten op woonservicegebieden. De doelstelling is dan ook dat per 2015 vijftig procent van de huishoudens in (een vorm van) een woonservicegebied woont. Een dergelijk gebied is niet alleen bestemd voor ouderen. Ook andere groepen mensen met een beperking kunnen zelfstandig in deze gebieden wonen wanneer de wijk daarvoor voldoende is toegerust. Dit is bij uitstek een ontwikkeling waaraan SWZ samen met de andere partners in de stad gezamenlijk invulling kan geven. resultaten 32 SWZ Jaarverslag Hoofdstuk 3 33

19 AANDACHT HEBBEN 4 Wij passen duurzaamheid integraal toe duurzaamheid We willen vanuit een duurzaam kader inhoud geven aan onze strategie. Wij zijn ons bewust van ons handelen op de samenleving op de lange termijn. Hierbij worden de effecten op het milieu als een belangrijke factor meegenomen en -gewogen. Duurzaamheid wordt bij ons voorgesteld vanuit de drie p s. Dit zijn people (mensen in een sociale samenleving), planet (planeet, ecologie en natuur) en pro t (economische winst/welvaart). Bij duurzaamheid is ons streven om deze drie zoveel mogelijk harmonieus met elkaar te verbinden. Dit kunnen wij niet alleen, maar doen wij samen met meerdere partijen in de maatschappij. Resultaat: evalueren van de prestatieafspraken Samen voor een duurzame voorraad In 2009 zijn er afspraken gemaakt tussen de drie Zwolse corporaties en de gemeente. Alle partijen zien het belang van energiebesparing, het klimaat, de eindigheid van fossiele brandstoffen en de stijging van de energieprijzen in relatie tot de woonlastenontwikkeling. Naast energiebesparing wordt het belang gezien van een duurzame voorraad, waarbij het gaat om de aspecten milieu (water en materiaalgebruik), gezondheid, gebruikskwaliteit (toegankelijkheid en veiligheid) en toekomstwaarde (aanpasbaarheid en toekomstgerichte voorzieningen). Belangrijke doelen zijn: Uitstoot broeikasgassen in 2020 met 30% verminderen. Tempo van energiebesparing de komende jaren verdubbelen van 1% naar 2% per jaar. Aandeel duurzame energie in 2020 verhogen naar 20% van het totale energiegebruik. De prestatieafspraken zijn onderverdeeld in de volgende thema s: Woninggebonden (duurzaamheidmaatregelen in relatie tot planmatig onderhoud en strategisch voorraadbeleid). Gedrag (draagvlak en gedragsverandering bewoners). Samenwerking (samenwerken = duurzaam = 1+1=3). Jaarlijks worden de afspraken geëvalueerd en voor 2011 staat het evalueren/bijstellen van de gemaakte prestatieafspraken op de agenda. Primaire doelstelling voor duurzaamheid is woonlastenbeheersing (huur + energiekosten) te realiseren voor onze bewoners. Daarmee brengen we een balans in huurprijs versus energielasten. Dit kan op verschillende manieren, bijvoorbeeld door het isoleren van de woning, aanbieden van duurzame energie of meer bewustwording van de huurder (gedragsverandering). SWZ Jaarverslag Hoofdstuk 4 35

20 duurzaamheid Resultaat: isolatie woningen stapsgewijs uitvoeren Het streven is om de woningen op een C/B-label te brengen. De momenten van energetische verbetering is gekoppeld aan de onderhoudsmomenten die in de meerjarenraming zijn opgenomen. Bij schilderbeurten brengen we HR++ glas aan, bij ketelvervanging plaatsen we een HR-ketel of overwegen we tot het aanbrengen van een HRe-ketel of duurzame energiebronnen, bij grote dak- en binnenrenovaties het aanbrengen van dak-/vloerisolatie. Het streven is om in 2020 alle woningen op minimaal label C te hebben, met de voorkeur naar B/A. Resultaat: duurzaam Programma van Eisen voor Nieuwbouw en grootschalige renovatie Bij veel projecten met betrekking tot de bestaande en nieuwbouw is een afweging in het Programma van Eisen (PvE) ook vanuit de dimensie duurzaamheid gemaakt. We willen ons onderscheiden door te komen met innovatieve duurzame woonconcepten. In het Programma van Eisen voor nieuwbouw zijn duurzame randvoorwaarden toegevoegd. De randvoorwaarden zijn gebaseerd op het principe van Trias Energetica. Dit model benadert het duurzaam bouwen in drie stappen: Beperking van de energievraag. Gebruik van duurzame energie. Gebruik van fossiele brandstoffen verder optimaliseren. In een aantal projecten wordt gebruik gemaakt van duurzame energie. In het project De Ambachtschool en Feniks (Kamperpoort) wordt gebruik gemaakt van Warmte- en Koude Opslag (WKO). In Breecamp (Stadshagen) wordt een gehele wijk gasloos aangelegd en wordt een duurzame energiebron (houtpalletkachel) ingezet. Voor de Muziekwijk (Holtenbroek) wordt naast een lage EPC van 0,6 in fase 1 uitgegaan van inzet van een duurzame energiebron (houtpalletkachels). SWZ heeft in 2010 voor al haar nieuwbouwprojecten de volgende uitgangspunten gehanteerd: Altijd 10% onder de wettelijke EPC-norm. Hoge isolatiewaarden voor de woningschil. Lage temperatuursverwarming. Gebruik van een controle-instrument. Resultaat: bewustwording duurzaamheid, extern en intern Als eerste is er door het interne kernteam Duurzaamheid een communicatieplan gemaakt, waarin de momenten en middelen, om over duurzaamheid en bewustwording te informeren, worden gepland. Het gaat om zowel huurders als medewerkers. Verschillende acties richting huurders en medewerkers zijn uitgezet om mensen bewust te maken van hun energiegebruik. Resultaat: doorontwikkelen van de duurzaamheidbarometer De woningcorporaties Woonbron, Het Oosten en SWZ zitten samen in de stichting Duurzaamheidsbarometer. Met een tiental corporaties is de duurzaamheidbarometer ontwikkeld en in de praktijk getest. Insteek is om op een pragmatische wijze de duurzaamheidsprestaties te kunnen verantwoorden. De duurzaamheidbarometer moet gaan helpen om duurzaamheid op een objectieve en resultaatgerichte manier in de bedrijfsvoering in te voeren, resultaten te monitoren en bij te kunnen sturen. Resultaat: deelname aan een Community of practice Duurzaamheid (Cop) SWZ maakt hiervan onderdeel uit samen met tien vooruitstrevende corporaties op het gebied van duurzaamheid. De Cop heeft de volgende doelstellingen: Ambitieniveau duurzaamheidsdoelstellingen realistisch verhogen (de lat hoger leggen dan wat er met de overheid is afgesproken). Dit ambitieniveau afstemmen met Natuur en Milieu en mogelijk in een convenant (met gemeenten) vastleggen. Kennisuitwisseling en methodieken ontwikkelen. Ervaringen delen, bij elkaar in de keuken kijken en voorloper en voorbeeld zijn voor de corporaties in Nederland. Resultaat: energielabeling bestaand bezit is afgerond Het terugdringen van de energielasten als onderdeel van de totale woonlasten heeft grote prioriteit. Zeker ook in relatie tot de gemaakte afspraken met de overheid om 20% energie te besparen in de komende tien jaar tijd. Met behulp van strategische en onderhoudsinformatie is een doorrekening gemaakt van het evenwicht tussen besparen en investeren. SWZ heeft van al haar woningen het energielabel gereed en heeft van daaruit een visie op de upgrading van dit label (minimaal C, met de voorkeur naar B/A). De energielabeling wordt verder uitgewerkt in en gekoppeld aan het strategisch voorraadbeleid. Resultaat: deelname aan Taskforce CO2 SWZ heeft een complex aangewezen om te laten onderzoeken door de Taskforce CO2 - bureau Middelkoop. De Taskforce CO2 heeft het plan opgevat om voor 24 woningtypen op complexniveau een onderzoek te doen in een viertal verbeterscenario s. Doordat de Taskforce voor 24 verschillende complexen volgens één methode en systematiek scenario s uitwerkt, is het vervolgens mogelijk ook de verschillende complexen te vergelijken. Op basis van die vergelijking wordt een onderzoeksrapportage opgesteld waarin een beeld wordt geschetst van de verbeterkansen in de corporatievoorraad. Het initiatief sluit aan op een experimentenprogramma van de SEV. De uiteindelijke onderzoeksrapportage kan SWZ gebruiken om investeringsafwegingen te maken voor de lange termijn. Resultaat: aandacht op duurzame subsidiemogelijkheden De provincie Overijssel en het rijk geven extra impulsen aan het terugdringen van de uitstoot van broeikasgassen en het verduurzamen van de energiehuishouding. Hiervoor stelt de provincie subsidie beschikbaar ter stimulering van projecten voor energiebesparingsmaatregelen, opwekking en toepassing van energie uit duurzame bronnen. Een subsidiewerkgroep heeft een externe partij geselecteerd om maximaal de subsidietenders te volgen. Doelstelling is de subsidie binnen te halen om zo maximale energiebesparingsmaatregelen te kunnen nemen. Resultaat: duurzaamheid in de bouwkolom SWZ maakt onderdeel uit van een project van het CIB (Centrum voor Innovatie van de Bouwkolom), Meer dan Bouwen Overijssel. Insteek van dit project is om duurzaamheid in de bouwkolom, kennis en kunde van alle partijen in deze bouwkolom, dichter bij elkaar te brengen. Indien iedereen in de bouwkolom de juiste kennis en kunde inbrengt op het juiste moment (ontwerpfase), dan is er meer duurzaamheidsrendement te halen voor minder geld. SWZ gaat met een aantal partijen uit de projectgroep (architecten, aannemers, installateurs, adviseurs) een pilotproject beoordelen en doorrekenen. Het betreft een te onderhouden/renoveren complex met door te voeren energieverbeteringsmaatregelen. In de nieuwbouw worden door SWZ al enkele projecten aanbesteed op basis van Design, Construct en Maintenance (op basis van ons duurzame Programma van Eisen). Op deze wijze wordt een balans gebracht in het duurzaam ontwerpen en bouwen voor de lange termijn (investeren versus exploiteren). duurzaamheid 36 SWZ Jaarverslag Hoofdstuk 4 SWZ Jaarverslag Hoofdstuk 4 37