De bepaling van de werkelijke waarde in geval van onteigening

Transcriptie

1 De bepaling van de werkelijke waarde in geval van onteigening verhandeling over de werkelijke waarde van onroerende zaken in geval van onteigening aan de hand van inzichten uit de speltheorie Afstudeerscriptie MSRE opleiding David Telkamp Amsterdam 2009

2 INHOUDSOPGAVE 0 INLEIDING DE ONTEIGENING WERKELIJKE WAARDE DE ONDERSTELDE KOOP TAXATIEPROTOCOL ALTIJD ONTEIGENEN RECHTVAARDIGHEID COALITIEVORMING ONDERHANDELINGSPROBLEEM EEN EFFICIENTE EEN EERLIJKE PRIJS VERGELIJKING VERDELINGSMECHNISMEN HET OORDEEL VAN DE RECHTER EINDSPEL BIBLIOGRAFIE

3 0 INLEIDING In zekere zin kan gebiedsontwikkeling beschouwd worden als ontginningspolitiek in hernieuwde vorm. Van oudsher heeft het begrip ontginningspolitiek betrekking op het in cultuur brengen van gronden, op het investeren van geld om de waarde van de grond op den duur te verhogen. Het betreft het tot bloei brengen van onvruchtbare grond (van der Woud, 2005, p. 216). Onvruchtbare grond staat in deze metafoor voor de huidige bestaande ordening. Het tot bloei brengen voor het transformatieproces van deze gronden. Voor dit transformatieproces zijn investeringen nodig om het gestelde einddoel te bereiken. Na het bereiken van het doel kan beoordeeld worden in hoeverre de geïnvesteerde gelden rendement hebben opgeleverd voor de investeerder(s). Uitgangspunt voor deze thesis is een gemeente die een stedenbouwkundig plan wil realiseren middels een actieve grondpolitiek. Een actieve grondpolitiek houdt in dat de gemeente alle gronden in het plangebied cq complex of exploitatiegebied eerst zelf willen verwerven door onteigening. De aanname binnen de thesis is dat wanneer het plan tot uitvoering komt er sprake is van een plan met een positieve grondexploitatie; de gronden krijgen door de bestemmingswijziging een meerwaarde. Nu zijn er twee algemene zienswijzen ten aanzien van de vraag wie gerechtigd is tot deze meerwaarde die ontstaat als gevolg van het stedenbouwkundige plan dat tot uitvoer wordt gebracht. Het ene kamp stelt dat deze meerwaarde ten goede moet komen aan de individuele grondeigenaren. Het andere kamp stelt dat deze meerwaarde ten goede moet komen aan de gemeenschap. Met de gemeenschap wordt dan bedoeld dat de meerwaarde toekomt aan de overheid. Het ene kamp stelt dat de grond een verwachtingswaarde heeft en dus de meerwaarde ten goede moet komen aan de grondeigenaar. Het andere kamp stelt dat de waardestijging van de grond als gevolg van het handelen van de gemeente de grondeigenaar niet behoort te profiteren. 3

4 De laatste keer dat deze verdelingsvraag op tafel lag was eind jaren 70. Het kabinet Den Uyl struikelde uiteindelijk over dit onderwerp. Het kamp Den Uyl was van mening dat de onteigenende partij recht had op de verkeerswaarde volgens het huidige gebruik. Het kamp Van Agt was van mening dat de eigenaar van landbouwgrond recht had op de hogere marktwaarde. Dit verschil van inzicht was aanleiding voor het kabinet in demissionaire status aan te blijven tot aan de verkiezingen van 25 mei In het kabinet Van Agt I is de opvatting dat meerwaarde van de gronden ten goede moet komen aan de grondeigenaar uitgewerkt. De resultante hiervan is dat de onteigeningswet is aangepast. Volgens de huidige opvatting vormt deze hogere marktwaarde het uitgangspunt voor de bepaling van de werkelijke waarde. Nu rust de keus om de meerwaarde ten goede te laten komen aan de grondeigenaren en niet aan de gemeenschap op een politieke keuze. Het CDA wilde eenvoudigweg haar achterban tevreden houden. Het dispuut over de grondpolitiek betrof vooral de agrarische gronden die een woonbestemming kregen. Door de bestemmingswijziging van agrarische grond naar bouwgrond krijgt de grond een hogere economische waarde. Het CDA stond in deze kwestie pal voor de belangen van de boeren. De opvatting dat de meerwaarde geheel ten goede moet komen aan de grondeigenaren geeft voeding aan de gedachte dat deze verdeling niet evenwichtig is. Het andere voorstel, om de meerwaarde ten gunste van de gemeenschap te laten vallen, is evenmin evenwichtig. In beide gevallen roomt of de ene partij of de andere partij de meerwaarde, het surplus van het plan, af. Nu is het bij het actief verwerven van de gronden door de overheid van belang welke grondslag voor de verdeling van de meerwaarde wordt gehanteerd. In het ene geval krijgt de grondeigenaar de verkeerswaarde onder de veronderstelling dat de grond geen bestemmingswijziging ondergaat. In het ander geval krijgt de grondeigenaar de marktwaarde waarbij nadrukkelijk wel rekening wordt gehouden met de toekomstige bouwmogelijkheden. Een ander probleem dat speelt bij het actief kopen van de gronden door de overheid, is dat de grondeigenaar van mening is dat de kopende overheid te weinig biedt voor de grond en de kopende overheid van mening is dat de grondeigenaar teveel vraagt. 4

5 0.1 Thesis Het eerste probleem heeft betrekking op een beginselprobleem; naar welke maatstaf wordt de meerwaarde verdeeld. Het tweede probleem betreft een onderhandelingsprobleem. In alle eenvoud luidt de strijdvraag van de thesis als volgt: wat is het goed nu werkelijk waard? Op deze wijze geformuleerd is er sprake van een onbepaalde strijdvraag. Quintilianus 1 verstaat onder een onbepaalde strijdvraag die vragen die zonder invulling van personen, tijden plaatsen en dergelijke van beide kanten belicht worden, hetgeen de Grieken een thesis 2 noemen. Dit in tegenstelling tot bepaalde strijdvragen die concrete omstandigheden personen tijden en dergelijke behelzen (Quintilianus, 2001, pp ). Het onderzoek naar de werkelijke waarde geschiedt aan de hand van de speltheorie. De speltheorie is een wiskundige studie over conflict en samenwerking tussen rationele en intelligente beslissers (Myerson, 1997, p. 1). Het onderzoek naar de werkelijke waarde bespreekt een drietal deelvragen, te weten: Welke verdeling van de meerwaarde is te kwalificeren als efficiënt en eerlijk? Welke vergoeding cq schadeloosstelling ontvangt de grondeigenaar voor het verlies van de onroerende zaak in geval van onteigening? Welke spelregels zijn noodzakelijk om een efficiënte en eerlijke verdeling van de meerwaarde tussen de grondeigenaren en de gemeenschap enerzijds en de finale vergoeding aan de individuele grondeigenaar anderzijds te verzekeren? Via deze deelvragen wordt de volgende stelling verdedigd: er is een andere manier te bedenken om naar dit verdelingsvraagstuk te kijken, namelijk de meerwaarde delen. Een efficiënte en eerlijke verdeling van de meerwaarde, van het surplus is dan ieder de helft; de gemeente krijgt de ene helft van het surplus en de grondeigenaren tezamen de andere helft van het surplus. 1 Marcus Fabius Quintilianus werd omstreeks het jaar 71 na Christus de eerste van staatswege bezoldigde hoogleraar in de welsprekendheid. Eind 94 publiceerde Quintilianus zijn levenswerk Institutio Oratoria (de opleiding tot redenaar). 2 Anderen spreken over algemene maatschappelijke strijdvragen, of over filosofische strijdvragen, of delen van het twistpunt. 5

6 De grondeigenaren dienen vervolgens onderling hun gerechtvaardige deel van het surplus dat zij tezamen ontvangen verder onderling pro rato het aantal grondeigenaren te verdelen. De vergoeding voor het verlies van de zaak in geval van onteigening waar de grondeigenaar dan recht op heeft is de verkeerswaarde plus een gerechtvaardigd aandeel in het surplus. De werkelijk waarde is dan de verkeerswaarde plus een gerechtvaardigd deel van het surplus. Voor het bereiken van deze oplossing is het noodzakelijk een aantal spelregels vast te leggen die voor alle partijen bindend zijn. Zonder deze spelregels is het niet mogelijk om tot efficiënte en eerlijke prijzen cq vergoedingen te komen. Een situatie waarbij vooraf bindende regels gelden waar niet een partij zich aan kan onttrekken is de coöperatieve vorm van de speltheorie. Dit in tegenstelling tot de niet coöperatieve vorm. Het achterliggende idee van deze thesis is dan dat rechtvaardigheid niets anders is dan ieder het zijne te geven - suum cuique tribuere. Via Plato, Aristoteles, Cicero, Augustinus, Thomas van Aquino en het Romeinse recht is deze notie van rechtvaardigheid gemeengoed geworden in het denken van het Avondland, maar in onze tijd hoort men er merkwaardig genoeg weinig of niets meer over (Kinneging, 2005, p. 104). Via deze opvatting kan verdedigd worden dat rechtvaardigheid het midden is tussen het ene uiterste en het andere uiterste. De via het protocol berekende prijs voor elke grondeigenaar is dan de gerechtvaardigde prijs. Deze gerechtvaardigde prijs is dan op te vatten als de werkelijke waarde voor de onroerende zaak. Naast een speltheoretische verdediging kan de gevonden verdeling ook via deze oude klassieke opvatting verdedigd worden. 0.2 Relevantie van het taxatieprotocol Het begrip werkelijke waarde stamt uit de onteigeningswet. Inmiddels wordt ook in andere wetteksten verwezen naar dit begrip. De afdeling 6.4 grondexploitatie van de nieuwe wet ruimtelijke ordening verwijst in artikel 6.19 naar art 40b tot en met f van de onteigeningswet voor de bepaling van de inbrengwaarde van de grond in de grondexploitatie. Het taxatieprotocol kan dan ook voor de bepaling van de inbrengwaarde gehanteerd worden. Een andere verwijzing naar de werkelijke waarde is te vinden in de Wet voorkeursrecht gemeenten. Wanneer eigenaar en gemeente het niet eens kunnen worden over de prijs dan kan de verkoper B&W verzoeken om over de prijs advies te vragen aan deskundigen. Artikel 16 6

7 lid 4 geeft aan dat de door de rechtbank benoemde deskundigen hun advies vaststellen met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met f van de onteigeningswet. 0.3 Doel van het taxatieprotocol Het doel van de thesis is een protocol te formuleren waarmee efficiënt en eerlijke prijzen berekend kunnen worden. Het biedt de deskundige een eenvoudig en helder denkkader voor de bepaling van de werkelijke waarde in geval van onteigening. De via het protocol berekende waarden vormen dan het uitgangspunt voor de onderhandelingen met de individuele grondeigenaren. 0.4 Leeswijzer Het onderzoek naar de werkelijke waarde geschiedt vanuit een speltheoretisch perspectief, waarbij het vinden van een economische waarde centraal staat. Het bestaande juridische denkkader wordt om deze reden in eerste instantie weggedacht, teneinde in volle vrijheid het probleem te bestuderen. Desalniettemin behandelt hoofdstuk 1 de leidende beginselen van de onteigeningswet. Deze wet kent een geschiedenis van ruim 150 jaar. Het maakt de lezer vertrouwd met enkele sleutelbegrippen uit de onteigeningswet. Het belangrijkste is dat de grondeigenaar in geval van onteigening recht heeft op een volledige schadeloosstelling. In het tweede hoofdstuk staat het begrip werkelijke waarde centraal. In de onteigeningswet wordt de werkelijke waarde gedefinieerd als de prijs die tot stand zou kopen in een onderstelde koop tussen redelijk handelende partijen. Uit dit hoofdstuk zal blijken dat, ondanks de definitie, een aantal dilemma s zijn te benoemen waardoor er geen eenduidige prijs is vast te stellen. Voor het vinden van de werkelijke waarde is het noodzakelijk om vooraf bindende regels vast te stellen. In het derde hoofdstuk staat het begrip onderstelde koop centraal. Het probleem richt zich op de vraag volgens welke maatstaf dient de complexwaarde te worden verdeeld. Dient de meerwaarde pro rato oppervlak, pro rato verkeerswaarde of pro rato aantal eigenaren te worden verdeeld? 7

8 De kern van de thesis is te lezen in hoofdstuk vier. Op intuïtieve wijze bespreekt dit hoofdstuk het spelmechanisme waarmee de werkelijke waarde vast gesteld kan worden. Deze gevonden werkelijke waarde is dan op te vatten als een efficiënte en eerlijke prijs voor het verlies van de zaak in geval van onteigening. In de hoofdstukken 5 tot en met 9 wordt het spelmechanisme per element uitgewerkt en afgesloten met een rekenvoorbeeld. Hoofdstuk vijf is een technisch hoofdstuk over de speltheorie en geeft een behandeling van de onteigening in een speltheoretisch denkkader. Hoofdstuk zes handelt over het begrip rechtvaardigheid en geeft invulling aan het begrip suum cuique tribuere als basis voor de verdelingsvraag. De vraag welke maatstaf geeft een eerlijke verdeling wordt in dit hoofdstuk uitgewerkt. Voor deze vraag worden een aantal verdelingsalgoritmes besproken waarmee partijen tot eerlijke verdelingen kunnen komen. Hoofdstuk zeven bespreekt de fictie dat alle grondeigenaren een coalitievormen. De coalitie verkoopt dan alle gronden in een keer aan de gemeente. Door deze voorstelling waarbij de gemeente in een koop alle gronden in het complex in een keer verwerft in plaats van een voor een elke kavel moet opkopen, maakt het mogelijk om het onderzoek naar de werkelijke waarde te bestuderen als een bilateraal onderhandelingsprobleem. Hoofdstuk acht geeft een speltheoretische uitwerking van het bilaterale onderhandelingsprobleem. In dit hoofdstuk wordt een verdeling van de meerwaarde van het stedenbouwkundige plan tussen de coalitie van grondeigenaren de kopende gemeente van ieder de helft verdedigd. De verdediging van deze verdeling van ieder de helft rust op de standaard Nash Bargaining Solution. Hoofdstuk negen gaat in op de taxatie van het surplus. Het surplus is dan niets anders dan het verschil tussen de complexwaarde en de som van de verkeerswaarden volgens het huidige gebruik van alle grondpercelen in het complex. De 1 ste verdeling van dit surplus betreft dan de verdeling van de meerwaarde tussen de coalitie van grondeigenaren en de gemeenschap. De 2 de verdeling betreft de verdeling van het deel van het surplus dat de coalitie toekomt tussen de coalitiegenoten onderling. Via een verdelingsalgoritme wordt een verdeling pro rato aantal grondeigenaren verdedigd. 8

9 Hoofdstuk tien bespreekt de uitkomsten van de verschillende opvattingen over de werkelijke waarde. Volgens de verschillende opvattingen komen sterk uiteenlopende uitkomsten tot stand. Wanneer het protocol algemeen geaccepteerd wordt dan zijn de uitkomsten volgens dit protocol het meest gematigd en gaat elke grondeigenaar ten opzichte van de andere eigenaren er in gelijke mate op vooruit. De andere systemen, alleen de verkeerswaarde of de hogere marktwaarde, geeft minder evenredige uitkomsten. Hoofdstuk 11 geeft een speltheoretische beschouwing over de vraag waarom het rationeel en intelligent is voor partijen om dit protocol te hanteren. De toepasbaarheid van het protocol rust dan op de matigingsbevoegdheid van de rechter om het onevenredige voordeel dat een grondeigenaar ontvangt te matigen. Het laatste hoofdstuk geeft een samenvatting van hetgeen besproken is, alsmede de eindconclusie. De eindconclusie is dan dat de werkelijke waarde niets anders is dan de verkeerswaarde van het perceel volgens het huidige gebruik aangevuld met een gerechtvaardigd deel in de meerwaarde. 9

10 1 DE ONTEIGENING Het onderzoek naar de werkelijke waarde in geval van onteigening speelt zich af in een juridische context; namelijk de onteigeningswet. Deze wet is inmiddels ruim 150 jaar oud. Nu geeft de wet zelf weinig inzicht op welke wijze de waarde moet worden bepaald. Voor de feitelijke uitleg zal de deskundige naast de onteigeningswet kennis moeten hebben van de jurisprudentie. In dit hoofdstuk worden de meest belangrijke zaken besproken waarmee bij gevallen van onteigening rekening gehouden moet houden. 1.1 Het onteigeningsmiddel Bij een actieve grondpolitiek kiest de gemeente ervoor alle gronden in het plangebied te willen verwerven. Vervolgens maakt de gemeente de gronden zelf bouwrijp en verkoopt deze gronden aan ontwikkelaars. De ontwikkelaars realiseren dan de nieuwe bestemming die de gronden hebben gekregen. De gemeente krijgt alle kosten en opbrengsten van het plan voor haar rekening bij onteigening. Wanneer de gemeente er niet in slaagt om de gronden langs minnelijke weg te verwerven dan kan zij via de onteigeningsprocedure de gronden langs gerechtelijke weg bemachtigen. Onteigening komt dan neer op het ontnemen van eigendom. Dit ontnemen van eigendom kan gekwalificeerd worden als een van de zwaarste inbreuken die de overheid kan maken op een grondrecht. Om deze reden wordt het wenselijk geacht dat niet de overheid zelf maar een onpartijdige rechter over de onteigening beslist (van der Feltz G., et al., 2006, p. 6). 1.2 Minnelijk verwerven door de onteigenende partij Artikel 17 onteigeningswet stelt dat de onteigenende partij tracht hetgeen onteigend moet worden bij minnelijke overeenkomst te verkrijgen. Er mag niet eerder tot onteigening te worden overgegaan dan nadat is vastgesteld dat een redelijk doch vruchteloos gebleken poging is ondernomen om het goed dat onteigend moet worden langs minnelijke weg te verkrijgen. 10

11 In artikel 18 is het volgende te lezen: is hetgeen onteigend moet worden niet bij minnelijke overeenkomst verkregen, dan dagvaardt de onteigenende partij de bij koninklijk besluit aangewezen eigenaar voor de rechtbank in welker rechtsgebied de te onteigenen onroerende zaak is gelegen, teneinde de onteigening te horen uitspreken en het bedrag der schadeloosstelling te horen bepalen. 1.3 Recht op volledige schadeloosstelling In artikel 14 van de grondwet wordt gesteld dat onteigening enkel kan geschieden in het algemeen belang en tegen vooraf verzekerde schadeloosstelling. Dit recht op schadeloosstelling wordt in artikel 40 onteigeningswet nader uitgewerkt: de schadeloosstelling vormt een volledige vergoeding voor alle schade, die de eigenaar rechtstreeks en noodzakelijk door het verlies van zijn zaak lijdt. Een volledige schadeloosstelling houdt volgens de Hoge Raad het volgende in: dat de toe te kennen schadeloosstelling den onteigende in een financiëlen toestand zal brengen gelijkwaardig aan dien, waarin hij zich zou hebben gevonden indien de onteigening niet zou hebben plaatsgehad, hetgeen insluit, dat de vergoeding niet beneden het bedrag der als gevolg van de onteigening te lijden schade mag blijven doch in beginsel ook niet boven dat bedrag mag uitgaan. (van der Feltz G., et al., 2006, p. 85). 1.4 Componenten volledige schadeloosstelling De werkelijke waarde is een deelpost van de volledige schadeloosstelling. Naast de vermogensschade heeft de onteigende partij recht op vergoeding van de waardevermindering van het overblijvende en de bijkomende vergoedingen. Onder de vermogensschade 3 wordt verstaan de verkoopprijs, de werkelijke waarde, van de zaak. De eigenaar dient onverkort te worden gecompenseerd voor het verlies van de zaak. Voor de vaststelling van de vermogensschade zijn de artikel 40a - f van de onteigeningswet van belang. 3 Het kan voorkomen dat de overheid slechts een deel van een perceel wil onteigenen. In dat geval komt de eigenaar in aanmerking voor een vergoeding voor de waardevermindering van het overblijvende. Tezamen vormen de werkelijke waarde en de waardevermindering van het overblijvende de vermogensschade. Voor de eenvoud wordt deze schadepost verder buiten beschouwing gelaten. 11

12 Onder de bijkomende vergoedingen 4 worden verstaan: alle schadeposten buiten de werkelijke waarde en de waardevermindering van het overblijvende. In de literatuur wordt de post bijkomende vergoeding ook wel onderverdeeld in inkomensschade en eenmalige vergoedingen. De inkomensschade bestaat uit de jaarlijks terugkerende schade zoals bijvoorbeeld een hogere huisvestingslast. De eenmalige kosten hebben een eenmalig karakter; het betreft de kosten die samenhangen met de verplaatsing zoals verhuiskosten, aanloopschade, belastingschade en dergelijke. 1.5 Redelijk handelende partijen Een belangrijk element uit de definitie van de werkelijke waarde is de volgende. In geval van onteigening geldt de volgende spelopvatting: de partijen handelen redelijk. Deze grondslag is door de Hoge Raad nader uitgewerkt. HR 13 april 1960, NJ 1960, 295 (van Lynden van Sandenburg / Staat): dat daarbij verder moet worden verondersteld, dat deze koper en verkoper bij de tot stand brenging van de koopovereenkomst redelijk handelende partijen zijn, hetgeen betekent dat, enerzijds, de onteigenende partij als koper niet met het dwangmiddel der onteigening dreigt, doch bereid is om een prijs te besteden welke een redelijk handelende koper bereid zou zijn te besteden, en dat anderzijds, de eigenaar als verkoper, zonder misbruik te maken van de dwangpositie van de wederpartij, die juist zijn gronden in eigendom moet verwerven, aan de verkoop meewerkt, zodra hij een prijs heeft bedongen waarvoor een redelijk handelende eigenaar bereid zou zijn tot verkoop over te gaan (van der Feltz G., et al., 2006, p. 38). In de uitspraak van de Hoge raad van 13 april 2004, NJ 2005,151 is deze strekking nogmaals herhaald. 1.6 Matigingsbevoegheid van rechter Wanneer de overheid er niet in slaagt om langs minnelijke wijze de grond te verkrijgen dan kan zij gaan dagvaarden. In dat geval is het de rechter die de schadeloosstelling uitspreekt. De onteigeningsrechter kan volgens artikel 40e de werkelijke waarde naar eigen inzicht vermeerderen of verminderen naar gelang hem redelijk voorkomt. 4 Het vaststellen van deze bijkomende kosten wordt niet behandeld in deze thesis. In essentie komt deze schadepost neer op een vergelijking van de huidige huisvestingslast en de toekomstige nieuwe huisvestingslast. De eventuele hogere huisvestingslast vormt dan een schadepost. 12

13 Het idee is dat indien er sprake is van onredelijke bevoordeling in zeker zin baatafroming plaats kan vinden in een onteigeningsprocedure. Het bedoelde onevenredige voordeel zal in het algemeen zijn oorzaak vinden in de omslag van baten en lasten als aangegeven in artikel 40d. Er is dan sprake van meerdere eigenaren die delen in de waardestijging. De rechter zou moeten uitmaken welk deel van dit voordeel redelijkerwijs niet ten bate van de onteigende behoort te blijven. Onduidelijk is of dit artikel in die richting ooit in de praktijk is toegepast (Stuyt, 2003, p. 33). 1.7 Conclusie Voor het vinden van de werkelijke waarde geeft de onteigeningswet een aantal basisregels. De belangrijkste regel is dat de grondeigenaar recht heeft op een volledige schadeloosstelling. Deze schadeloosstelling bestaat uit twee componenten: de vermogensschade en de bijkomende kosten. De vermogensschade dient onverkort te worden vergoed. Het uitgangspunt is dat de overheid een verplichting heeft om te trachten het goed langs minnelijke weg te verwerven. Pas nadat is gebleken dat de onderhandelingen vruchteloos zijn, kan middels een onteigeningsprocedure het eigendom ontnomen worden. Via deze verplicht om via onderhandelen de grond te verwerven maakt dat het vraagstuk naar de werkelijke waarde bestudeerd kan worden als een onderhandelingsprobleem. Meer precies een onderhandelingsprobleem met bindende arbitrage. Immers, wanneer partijen er onderling niet uit kunnen komen over hetgeen een juiste schadevergoeding is, dan geeft de rechter het finale oordeel over hetgeen juist is. 13

14 2 WERKELIJKE WAARDE Het centrale thema van deze thesis is een onderzoek naar de werkelijke waarde. In geval van onteigening is voor de taxatie van de onroerende zaak niet de marktwaarde maar de werkelijke waarde van het goed van belang. In artikel 40b OW wordt het begrip werkelijke waarde gedefinieerd: de werkelijke waarde van de onteigende zaak, niet de denkbeeldige, die de zaak uitsluitend voor de persoon van de rechthebbende heeft, wordt vergoed. Bij het bepalen van de werkelijke waarde wordt uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper. In bijzondere gevallen wordt de werkelijke waarde naar een andere maatstaf bepaald. Voor de interpretatie van deze definitie wordt in de praktijk impliciet de werkelijke waarde gelijk gesteld aan de marktwaarde. Binnen de algemene taxatieleer raakt het volgende marktwaardebegrip meer en meer ingeburgerd: Onder de marktwaarde van een onroerende zaak wordt verstaan het geschatte bedrag waarvoor een object op de taxatiedatum zou worden overgedragen door een bereidwillige verkoper aan een bereidwillige koper in een marktconforme transactie, waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld (Hordijk, 2008). De elementen van deze definitie worden als volgt uitgelegd. Onder het geschatte bedrag wordt dan verstaan de meest waarschijnlijke prijs die redelijkerwijs kan worden verkregen op de dag dat de marktwaarde wordt bepaald. Deze schatting sluit vooral een geschatte prijs uit die is beïnvloed door specifieke voorwaarden of omstandigheden. Onder vastgoed wordt niet alleen het fysieke object verstaan maar ook de aan het vastgoed verbonden rechten, zoals erfpacht. Op gepaste afstand houdt in dat partijen in geen bijzondere verhouding tot elkaar staan, zodat ongepaste invloed op de prijsvorming wordt uitgesloten. Onder de bereidwillige koper wordt verstaan een partij die gemotiveerd is om te kopen, maar daartoe niet verplicht is. De bereidwillige verkoper is gemotiveerd om het vastgoed onder de geldende marktvoorwaarden te verkopen voor de hoogst haalbare prijs op de vrije markt, wat die prijs ook zal worden(hordijk, 2008). 14

15 2.1 De verkeerswaarde Het begrip marktwaarde is met name gericht op transacties in een reguliere vastgoedmarkt. In een reguliere markt worden de zaken in beginsel op basis van een zogenaamde stand alone basis verhandeld. Onder een stand alone basis wordt dan verstaan een beschouwing van de waarde op basis van de individuele eigenschappen van het goed zelve. Het onderhavige goed dat onderwerp is van een transactie wordt dan verkocht aan een anonieme koper die het goed enkel en alleen waardeert op basis van financiële overwegingen en verder geen bijzondere betekenis toekent aan de zaak Verkeerswaarde volgens het huidig gebruik Onder de verkeerswaarde wordt in de Den Uyliaanse opvatting verstaan de waarde van het goed onder de veronderstelling van voortgezet gebruik van de oude bestemming. Of eenvoudig gezegd: wanneer de grond een agrarische bestemming heeft dan wordt het goed getaxeerd als agrarische grond. De eventuele toekomstige bouwmogelijkheden worden bij de verkeerswaarde expliciet buiten beschouwing gelaten. Bij het hanteren van deze opvatting dient ook de verwachtingswaarde van de grond te worden geëlimineerd Verkeerswaarde in het vrije verkeer Onder verkeerswaarde volgens de opvatting van Van Agt dient de waarde vastgesteld te worden in het vrij economische verkeer. In dat geval zal expliciet wel rekening worden gehouden met de toekomstige bouwmogelijkheden. Zolang de bestemmingswijziging niet rond is maar er wel verwachtingen zijn dat deze bestemmingswijziging er op enig moment komt dan geeft dit een aparte dynamiek aan de prijsvorming. De prijzen die dan in het vrije verkeer gerealiseerd worden in de literatuur ook wel verwachtingswaarde genoemd. Een andere term die veelvuldig wordt gebruikt is warme grond of de waarde van ruwe bouwgrond Het taxatieprobleem bij de verkeerswaarde Wanneer een perceel grond op basis van een stand alone basis moet worden getaxeerd, op prijs moet worden geschat, dan speelt de vraag wat mag volgens het bestemmingsplan gerealiseerd worden op het perceel een belangrijke rol bij de taxatie. Wanneer er geen enkel vooruitzicht is op een bestemmingswijziging dan kan binnen een geaccepteerde marge een uitspraak gedaan worden over de marktwaarde van het goed. 15

16 Complexer ligt de vraag wat het goed in de markt waard is wanneer er wel vooruitzicht is op een bestemmingswijziging. Stel dat het zeker is dat morgen het nieuwe bestemmingsplan onherroepelijk wordt vastgesteld en dat op het individuele perceel grond een hoogwaardige bestemming mag worden gerealiseerd. In dat geval zal dicteert niet de laagwaardige bestemming maar de hoogwaardige bestemming de waarde. Door de wijziging van de bestemming maakt de grond een waardesprong. Stel dat de laagwaardige bestemming, bijvoorbeeld een paardenwei, een waarde heeft van en de hoogwaardige bestemming een residuele grondwaarde van dan is op het moment dat de hoogwaardige bestemming gerealiseerd mag worden volgens het bestemmingsplan de juiste basis voor de prijs. Een grondeigenaar kan immers eenzijdig deze bestemming nu zelf realiseren. Alle lusten en lasten van de herbestemming komen dan voor rekening van de grondeigenaar. Wanneer nu onzeker is of de bestemming wel of niet wijzigt wordt de taxatievraag wat is het goed waard extra lastig. Dit geeft dan voeding aan de verwachtingswaarde. Voor het berekenen van deze verwachtingswaarde kan dan gebruik gemaakt worden van een kansberekening. Wanneer hij mag gaan bouwen na een bestemmingswijziging dan is de grond waard, wijzigt de bestemming niet dan blijft de grond waard. De ontwikkelaar schat in dat de kans op een bestemmingswijziging p = 50% is. De kans dat de bestemming niet wijzigt is dan (1 p) = 50%. De verwachtingswaarde is dan te weten: * 50% * 50% geeft In strikte zin is hij bereid om voor de paardenwei ,= te betalen en een speculatiepremie van Deze speculatiepremie is de inzet van de speculant om te zien of de bestemming wel of niet wijzigt. Wijzigt de bestemming dan verdien hij bovenop zijn investering een bedrag van ; namelijk de waarde van de grond van minus de initiële investering van waard. Wijzigt de bestemming niet dan is hij de premie van ,= kwijt en blijft hij achter met een paardenwei ter waarde van ,=. Het verlies in dat geval bedraagt ( / = -/ verlies). 16

17 Behalve de vraag of de bestemming wel of niet wijzigt is van belang op welk tijdstip in de toekomst de bestemming. Wijzigt de bestemming morgen dan zal de verwachtingswaarde nagenoeg gelijk zijn aan de marktwaarde. Wijzigt de bestemmingswaarde pas over 100 jaar dan zal het effect op de huidige marktwaarde bij de huidige bestemming nihil zijn; immers de contante waarde van een bedrag dat pas over 100 jaar vrijvalt is verwaarloosbaar op de prijs van vandaag. 2.2 Complexwaarde Een ander aspect is dat het standaard begrip marktwaarde uitgaat van het verhandelen van het perceel grond op basis van een stand alone basis. Een typisch aspect van gebiedsontwikkeling is dat er meerdere percelen grond nodig zijn voor de realisatie van het ruimtelijke plan. Deze gronden vormen tezamen een complex. Voor de realisatie van het plan is veelal sprake van een herverkaveling, waarbij bestaande eigendomsgrenzen ophouden te bestaan. Het bestaande perceel houdt op te bestaan en gaat, geheel of gedeeltelijk, op in een ander nieuw perceel. Het bestaande perceel heeft in de nieuwe situatie geen zelfstandige betekenis meer. Nu is in een gebied waar door de gemeente bestemmingplannen zijn gemaakt voor het herbestemmen van de gronden, geen sprake meer van een reguliere markt. Uitgaande van een actieve grondpolitiek waarbij de gemeente alle gronden binnen het exploitatiegebied wil verwerven om de vastgestelde ruimtelijke opgave te realiseren, spelen naast financiële overwegingen ook andere overwegingen om de gronden te kopen, namelijk de realisatie van het plan. Er is in dit geval sprake van een koper die bekend is, namelijk de gemeente, en deze koper kent een strategische waarde toe aan deze gronden Strategische waarde De wetenschap dat de koper bekend is en dat de koper de gronden in het exploitatiegebied nodig heeft voor de realisatie van het ruimtelijk plan geeft een eigen dynamiek aan de prijsvorming voor de onroerende zaken. Dit verschijnsel staat in de taxatieleer ook bekend als buurman s erf is slechts eenmaal te koop. De strategische waarde komt pas vrij te vallen op het moment dat de koper alle gronden die nodig zijn voor de realisatie van het plan in haar handen zijn. Ontbreekt een perceel uit het gehele complex van gronden dat nodig is, dan kan het plan niet tot uitvoer worden gebracht. De meerwaarde kan dan niet verzilverd worden. 17

18 Deze strategische waarde van de grond voor de kopende overheid komt tot uitdrukking in de complexwaarde. Via een exploitatieberekening waarbij alle kosten en opbrengsten van het plan worden opgenomen, kan vastgesteld worden welke bedrag de kopende partij maximaal kan besteden voor het verkrijgen van de gronden in het complex. Deze waarde wordt in de onteigening de complexwaarde genoemd. In deze benadering worden de toekomstige bouwmogelijkheden expliciet in de waardering betrokken; met de invloed van het bestemmingsplan wordt nadrukkelijk rekening gehouden. Dit in tegenstelling tot de verkeerswaarde volgens het huidige gebruik. In artikel 40d OW wordt de egalisatieregel gedefinieerd; ook wel aangeduid met complexwaarde. Bij het bepalen van de prijs van een onroerende zaak wordt rekening gehouden: a. met ter plaatse geldende voorschriften en gebruiken betreffende lasten en baten, welke uit de exploitatie van de zaak of van een complex, waarvan zij deel uitmaakt, naar verwachting zullen voortvloeien en betreffende de omslag daarvan, voor zover een redelijk handelend verkoper en koper hiermee rekening plegen te houden; b. met alle bestemmingen die gelden voor zaken, die deel uitmaken van het complex, in dier voege dat elke bestemming van een zaak de waardering van alle zaken binnen het complex beïnvloedt. Lid 2: Onder een complex wordt verstaan de als één geheel in exploitatie gebrachte of te brengen zaken. De betekenis die aan de complexwaarde moet worden toegekend is de volgende. In Telders, nieuw voor oud is hierover onder meer te lezen dat onteigening van toekomstige bouwgrond roept ingewikkelde vragen op. Een agrarisch perceel, dat aan de rand van de stedelijke bebouwing gelegen is, ontleent aan zijn ligging een deel van zijn waarde als toekomstige bouwgrond. Die eigenschap komt niet alleen toe aan het te onteigenen perceel, maar ook aan daaraan grenzende percelen, aan een complex van percelen. In die zin is het te onteigenen perceel deel van een complex (van der Feltz G., et al., 2006, p. 75). Met het oog hierop is door de wetgever de egalisatieregel ingevoerd zoals verwoord in artikel 40d. In Telders, nieuw voor oud is hierover te lezen de wetgever begon op zeker moment onder ogen te zien, dat het niet redelijk was dat een onteigende op wiens grond( toevallig ) een nieuwe onrendabele bestemming werd gelegd, genoegen zou moeten nemen met de agrarische waarde in een situatie waarin zijn buurman (op wiens grond juist een zeer lucratieve bestemming zou worden gerealiseerd een veel hogere onteigeningsprijs zou ontvangen. Om daar een einde aan te maken is de egalisatieregel (ookwel: complexbenadering) ingevoerd. Dat is de regel dat aan een deel van een complex alle functies 18

19 van het complex (naar rato van hun onderlinge grootte) moesten worden toegerekend. En voorts, dan zal de rechter niettemin het te onteigenen goed moeten waarderen als onderdeel van het complex, dus als een stuk grond dat niet door zijn eigen bestemming maar met alle andere in het plan begrepen gronden tezamen door alle bestemmingen gelijkelijk is beïnvloed (van der Feltz G., et al., 2006, p. 76) Het taxatieprobleem bij de complexwaarde In tegenstelling tot de vaststelling van individueel verhandelbare goederen ontlenen de gronden gelegen in het plangebied de meerwaarde aan toekomstige bouwmogelijkheden. In tegenstelling tot de verkeerswaarde op stand alone basis komt de waarde als onderdeel van een complex, als onderdeel van een samenstel van percelen grond, pas vrij wanneer alle gronden die nodig zijn voor het realiseren van het stedenbouwkundige plan in de handen is van een enkele partij. Ontbreekt een perceel grond uit het complex dan kan de (nieuwe) grondeigenaar het stedenbouwkundige plan niet tot uitvoer brengen. In dat geval verkrijgt de grond, ondanks de gewijzigde bestemming geen meerwaarde omdat het plan niet tot uitvoer komt Verdeling van de complexwaarde De waarde van het complex is via een exploitatieberekening te benaderen. Het saldo van dit exploitatieplan geeft dan aan welke prijs de kopende partij maximaal kan besteden voor het verkrijgen van alle gronden in het plangebied. Stel dat de overheid bereid is de maximale prijs te betalen voor alle gronden in het complex dan komt het volgende probleem aan de orde; hoe dient deze prijs verdeeld te worden over alle grondeigenaren? Op dit punt aangekomen, volgens welke maatstaf moet de complexwaarde uitbetaald worden aan de betrokken grondeigenaren blijft de wetgever in gebreke. Er is geen eenduidige maatstaf benoemd. Een in de praktijk gehanteerd beginsel is pro rato kavelgrootte van het verkochte perceel. Op deze gemiddelde grondprijs mag echter weer verrekend worden voor bijzondere omstandigheden zoals een gunstigere ligging. Aan sommige kavels worden dan weer hogere waarden toegekend; er zijn echter geen eenduidige criteria in de wet of jurisprudentie die een spelregel geven voor de verdeling van de meerwaarde tussen de grondeigenaren. Behalve een 19

20 verdeling pro rato het kaveloppervlak, kan ook een verdeling pro rato de verkeerswaarde verdedigd worden. Een andere maatstaf is die gehanteerd kan worden is een verdeling pro rato het aantal grondeigenaren. Het probleem bij het vaststellen van de werkelijke waarde op basis van de complexbenadering ligt met name volgens welke verdeelsleutel de complexwaarde aan de grondeigenaren moet worden toebedeeld. Een grondeigenaar met een verhoudingsgewijs groot perceel zal een voorkeur hebben pro rato oppervlak, een eigenaar met in hoge verkeerswaarde een voorkeur pro rato verkeerswaarde en een eigenaar met een klein perceel en/of lage verkeerswaarde een voorkeur pro rato het aantal eigenaren. 2.3 Invloed van het bestemmingsplan Zowel bij de verkeerswaarde als bij de complexwaarde heeft de wijziging van het bestemmingsplan invloed op de prijs. De waarde wordt mede gedicteerd door de (on)mogelijkheden binnen het bestemmingsplan. Nu is het bestemmingsplan weliswaar een noodzakelijke voorwaarde maar tevens een onvoldoende voorwaarde voor het realiseren van het stedenbouwkundige plan Bestemmingsplanwijziging is een noodzakelijke voorwaarde De wijziging van het bestemmingsplan is om twee redenen een noodzakelijke voorwaarde. In de eerste plaats omdat er geen bestemming gerealiseerd mag worden in strijd met het bestemmingsplan. Wanneer een bouwaanvraag in strijd is met het bestemmingsplan dan wordt de bouwvergunning eenvoudigweg niet afgegeven. Voor het realiseren van een andere ruimtelijke ordening zal het bestemmingsplan moeten worden gewijzigd. In geval van onteigening komt daarbij dat voor het verkrijgen van de onteigeningstitel een onherroepelijk goedgekeurd bestemmingsplan noodzakelijk is. Zonder een goedgekeurd bestemmingsplan kan de gemeente geen onteigeningsprocedure volgen Bestemmingsplanwijziging is een onvoldoende voorwaarde Wanneer nu het bestemmingsplan is gewijzigd van een laagwaardige bestemming naar een hoogwaardige bestemming dan kan niet gesteld worden dat deze bestemming daadwerkelijk wordt gerealiseerd. 20