De bepaling van de werkelijke waarde in geval van onteigening

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "De bepaling van de werkelijke waarde in geval van onteigening"

Transcriptie

1 De bepaling van de werkelijke waarde in geval van onteigening verhandeling over de werkelijke waarde van onroerende zaken in geval van onteigening aan de hand van inzichten uit de speltheorie Afstudeerscriptie MSRE opleiding David Telkamp Amsterdam 2009

2 INHOUDSOPGAVE 0 INLEIDING DE ONTEIGENING WERKELIJKE WAARDE DE ONDERSTELDE KOOP TAXATIEPROTOCOL ALTIJD ONTEIGENEN RECHTVAARDIGHEID COALITIEVORMING ONDERHANDELINGSPROBLEEM EEN EFFICIENTE EEN EERLIJKE PRIJS VERGELIJKING VERDELINGSMECHNISMEN HET OORDEEL VAN DE RECHTER EINDSPEL BIBLIOGRAFIE

3 0 INLEIDING In zekere zin kan gebiedsontwikkeling beschouwd worden als ontginningspolitiek in hernieuwde vorm. Van oudsher heeft het begrip ontginningspolitiek betrekking op het in cultuur brengen van gronden, op het investeren van geld om de waarde van de grond op den duur te verhogen. Het betreft het tot bloei brengen van onvruchtbare grond (van der Woud, 2005, p. 216). Onvruchtbare grond staat in deze metafoor voor de huidige bestaande ordening. Het tot bloei brengen voor het transformatieproces van deze gronden. Voor dit transformatieproces zijn investeringen nodig om het gestelde einddoel te bereiken. Na het bereiken van het doel kan beoordeeld worden in hoeverre de geïnvesteerde gelden rendement hebben opgeleverd voor de investeerder(s). Uitgangspunt voor deze thesis is een gemeente die een stedenbouwkundig plan wil realiseren middels een actieve grondpolitiek. Een actieve grondpolitiek houdt in dat de gemeente alle gronden in het plangebied cq complex of exploitatiegebied eerst zelf willen verwerven door onteigening. De aanname binnen de thesis is dat wanneer het plan tot uitvoering komt er sprake is van een plan met een positieve grondexploitatie; de gronden krijgen door de bestemmingswijziging een meerwaarde. Nu zijn er twee algemene zienswijzen ten aanzien van de vraag wie gerechtigd is tot deze meerwaarde die ontstaat als gevolg van het stedenbouwkundige plan dat tot uitvoer wordt gebracht. Het ene kamp stelt dat deze meerwaarde ten goede moet komen aan de individuele grondeigenaren. Het andere kamp stelt dat deze meerwaarde ten goede moet komen aan de gemeenschap. Met de gemeenschap wordt dan bedoeld dat de meerwaarde toekomt aan de overheid. Het ene kamp stelt dat de grond een verwachtingswaarde heeft en dus de meerwaarde ten goede moet komen aan de grondeigenaar. Het andere kamp stelt dat de waardestijging van de grond als gevolg van het handelen van de gemeente de grondeigenaar niet behoort te profiteren. 3

4 De laatste keer dat deze verdelingsvraag op tafel lag was eind jaren 70. Het kabinet Den Uyl struikelde uiteindelijk over dit onderwerp. Het kamp Den Uyl was van mening dat de onteigenende partij recht had op de verkeerswaarde volgens het huidige gebruik. Het kamp Van Agt was van mening dat de eigenaar van landbouwgrond recht had op de hogere marktwaarde. Dit verschil van inzicht was aanleiding voor het kabinet in demissionaire status aan te blijven tot aan de verkiezingen van 25 mei In het kabinet Van Agt I is de opvatting dat meerwaarde van de gronden ten goede moet komen aan de grondeigenaar uitgewerkt. De resultante hiervan is dat de onteigeningswet is aangepast. Volgens de huidige opvatting vormt deze hogere marktwaarde het uitgangspunt voor de bepaling van de werkelijke waarde. Nu rust de keus om de meerwaarde ten goede te laten komen aan de grondeigenaren en niet aan de gemeenschap op een politieke keuze. Het CDA wilde eenvoudigweg haar achterban tevreden houden. Het dispuut over de grondpolitiek betrof vooral de agrarische gronden die een woonbestemming kregen. Door de bestemmingswijziging van agrarische grond naar bouwgrond krijgt de grond een hogere economische waarde. Het CDA stond in deze kwestie pal voor de belangen van de boeren. De opvatting dat de meerwaarde geheel ten goede moet komen aan de grondeigenaren geeft voeding aan de gedachte dat deze verdeling niet evenwichtig is. Het andere voorstel, om de meerwaarde ten gunste van de gemeenschap te laten vallen, is evenmin evenwichtig. In beide gevallen roomt of de ene partij of de andere partij de meerwaarde, het surplus van het plan, af. Nu is het bij het actief verwerven van de gronden door de overheid van belang welke grondslag voor de verdeling van de meerwaarde wordt gehanteerd. In het ene geval krijgt de grondeigenaar de verkeerswaarde onder de veronderstelling dat de grond geen bestemmingswijziging ondergaat. In het ander geval krijgt de grondeigenaar de marktwaarde waarbij nadrukkelijk wel rekening wordt gehouden met de toekomstige bouwmogelijkheden. Een ander probleem dat speelt bij het actief kopen van de gronden door de overheid, is dat de grondeigenaar van mening is dat de kopende overheid te weinig biedt voor de grond en de kopende overheid van mening is dat de grondeigenaar teveel vraagt. 4

5 0.1 Thesis Het eerste probleem heeft betrekking op een beginselprobleem; naar welke maatstaf wordt de meerwaarde verdeeld. Het tweede probleem betreft een onderhandelingsprobleem. In alle eenvoud luidt de strijdvraag van de thesis als volgt: wat is het goed nu werkelijk waard? Op deze wijze geformuleerd is er sprake van een onbepaalde strijdvraag. Quintilianus 1 verstaat onder een onbepaalde strijdvraag die vragen die zonder invulling van personen, tijden plaatsen en dergelijke van beide kanten belicht worden, hetgeen de Grieken een thesis 2 noemen. Dit in tegenstelling tot bepaalde strijdvragen die concrete omstandigheden personen tijden en dergelijke behelzen (Quintilianus, 2001, pp ). Het onderzoek naar de werkelijke waarde geschiedt aan de hand van de speltheorie. De speltheorie is een wiskundige studie over conflict en samenwerking tussen rationele en intelligente beslissers (Myerson, 1997, p. 1). Het onderzoek naar de werkelijke waarde bespreekt een drietal deelvragen, te weten: Welke verdeling van de meerwaarde is te kwalificeren als efficiënt en eerlijk? Welke vergoeding cq schadeloosstelling ontvangt de grondeigenaar voor het verlies van de onroerende zaak in geval van onteigening? Welke spelregels zijn noodzakelijk om een efficiënte en eerlijke verdeling van de meerwaarde tussen de grondeigenaren en de gemeenschap enerzijds en de finale vergoeding aan de individuele grondeigenaar anderzijds te verzekeren? Via deze deelvragen wordt de volgende stelling verdedigd: er is een andere manier te bedenken om naar dit verdelingsvraagstuk te kijken, namelijk de meerwaarde delen. Een efficiënte en eerlijke verdeling van de meerwaarde, van het surplus is dan ieder de helft; de gemeente krijgt de ene helft van het surplus en de grondeigenaren tezamen de andere helft van het surplus. 1 Marcus Fabius Quintilianus werd omstreeks het jaar 71 na Christus de eerste van staatswege bezoldigde hoogleraar in de welsprekendheid. Eind 94 publiceerde Quintilianus zijn levenswerk Institutio Oratoria (de opleiding tot redenaar). 2 Anderen spreken over algemene maatschappelijke strijdvragen, of over filosofische strijdvragen, of delen van het twistpunt. 5

6 De grondeigenaren dienen vervolgens onderling hun gerechtvaardige deel van het surplus dat zij tezamen ontvangen verder onderling pro rato het aantal grondeigenaren te verdelen. De vergoeding voor het verlies van de zaak in geval van onteigening waar de grondeigenaar dan recht op heeft is de verkeerswaarde plus een gerechtvaardigd aandeel in het surplus. De werkelijk waarde is dan de verkeerswaarde plus een gerechtvaardigd deel van het surplus. Voor het bereiken van deze oplossing is het noodzakelijk een aantal spelregels vast te leggen die voor alle partijen bindend zijn. Zonder deze spelregels is het niet mogelijk om tot efficiënte en eerlijke prijzen cq vergoedingen te komen. Een situatie waarbij vooraf bindende regels gelden waar niet een partij zich aan kan onttrekken is de coöperatieve vorm van de speltheorie. Dit in tegenstelling tot de niet coöperatieve vorm. Het achterliggende idee van deze thesis is dan dat rechtvaardigheid niets anders is dan ieder het zijne te geven - suum cuique tribuere. Via Plato, Aristoteles, Cicero, Augustinus, Thomas van Aquino en het Romeinse recht is deze notie van rechtvaardigheid gemeengoed geworden in het denken van het Avondland, maar in onze tijd hoort men er merkwaardig genoeg weinig of niets meer over (Kinneging, 2005, p. 104). Via deze opvatting kan verdedigd worden dat rechtvaardigheid het midden is tussen het ene uiterste en het andere uiterste. De via het protocol berekende prijs voor elke grondeigenaar is dan de gerechtvaardigde prijs. Deze gerechtvaardigde prijs is dan op te vatten als de werkelijke waarde voor de onroerende zaak. Naast een speltheoretische verdediging kan de gevonden verdeling ook via deze oude klassieke opvatting verdedigd worden. 0.2 Relevantie van het taxatieprotocol Het begrip werkelijke waarde stamt uit de onteigeningswet. Inmiddels wordt ook in andere wetteksten verwezen naar dit begrip. De afdeling 6.4 grondexploitatie van de nieuwe wet ruimtelijke ordening verwijst in artikel 6.19 naar art 40b tot en met f van de onteigeningswet voor de bepaling van de inbrengwaarde van de grond in de grondexploitatie. Het taxatieprotocol kan dan ook voor de bepaling van de inbrengwaarde gehanteerd worden. Een andere verwijzing naar de werkelijke waarde is te vinden in de Wet voorkeursrecht gemeenten. Wanneer eigenaar en gemeente het niet eens kunnen worden over de prijs dan kan de verkoper B&W verzoeken om over de prijs advies te vragen aan deskundigen. Artikel 16 6

7 lid 4 geeft aan dat de door de rechtbank benoemde deskundigen hun advies vaststellen met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met f van de onteigeningswet. 0.3 Doel van het taxatieprotocol Het doel van de thesis is een protocol te formuleren waarmee efficiënt en eerlijke prijzen berekend kunnen worden. Het biedt de deskundige een eenvoudig en helder denkkader voor de bepaling van de werkelijke waarde in geval van onteigening. De via het protocol berekende waarden vormen dan het uitgangspunt voor de onderhandelingen met de individuele grondeigenaren. 0.4 Leeswijzer Het onderzoek naar de werkelijke waarde geschiedt vanuit een speltheoretisch perspectief, waarbij het vinden van een economische waarde centraal staat. Het bestaande juridische denkkader wordt om deze reden in eerste instantie weggedacht, teneinde in volle vrijheid het probleem te bestuderen. Desalniettemin behandelt hoofdstuk 1 de leidende beginselen van de onteigeningswet. Deze wet kent een geschiedenis van ruim 150 jaar. Het maakt de lezer vertrouwd met enkele sleutelbegrippen uit de onteigeningswet. Het belangrijkste is dat de grondeigenaar in geval van onteigening recht heeft op een volledige schadeloosstelling. In het tweede hoofdstuk staat het begrip werkelijke waarde centraal. In de onteigeningswet wordt de werkelijke waarde gedefinieerd als de prijs die tot stand zou kopen in een onderstelde koop tussen redelijk handelende partijen. Uit dit hoofdstuk zal blijken dat, ondanks de definitie, een aantal dilemma s zijn te benoemen waardoor er geen eenduidige prijs is vast te stellen. Voor het vinden van de werkelijke waarde is het noodzakelijk om vooraf bindende regels vast te stellen. In het derde hoofdstuk staat het begrip onderstelde koop centraal. Het probleem richt zich op de vraag volgens welke maatstaf dient de complexwaarde te worden verdeeld. Dient de meerwaarde pro rato oppervlak, pro rato verkeerswaarde of pro rato aantal eigenaren te worden verdeeld? 7

8 De kern van de thesis is te lezen in hoofdstuk vier. Op intuïtieve wijze bespreekt dit hoofdstuk het spelmechanisme waarmee de werkelijke waarde vast gesteld kan worden. Deze gevonden werkelijke waarde is dan op te vatten als een efficiënte en eerlijke prijs voor het verlies van de zaak in geval van onteigening. In de hoofdstukken 5 tot en met 9 wordt het spelmechanisme per element uitgewerkt en afgesloten met een rekenvoorbeeld. Hoofdstuk vijf is een technisch hoofdstuk over de speltheorie en geeft een behandeling van de onteigening in een speltheoretisch denkkader. Hoofdstuk zes handelt over het begrip rechtvaardigheid en geeft invulling aan het begrip suum cuique tribuere als basis voor de verdelingsvraag. De vraag welke maatstaf geeft een eerlijke verdeling wordt in dit hoofdstuk uitgewerkt. Voor deze vraag worden een aantal verdelingsalgoritmes besproken waarmee partijen tot eerlijke verdelingen kunnen komen. Hoofdstuk zeven bespreekt de fictie dat alle grondeigenaren een coalitievormen. De coalitie verkoopt dan alle gronden in een keer aan de gemeente. Door deze voorstelling waarbij de gemeente in een koop alle gronden in het complex in een keer verwerft in plaats van een voor een elke kavel moet opkopen, maakt het mogelijk om het onderzoek naar de werkelijke waarde te bestuderen als een bilateraal onderhandelingsprobleem. Hoofdstuk acht geeft een speltheoretische uitwerking van het bilaterale onderhandelingsprobleem. In dit hoofdstuk wordt een verdeling van de meerwaarde van het stedenbouwkundige plan tussen de coalitie van grondeigenaren de kopende gemeente van ieder de helft verdedigd. De verdediging van deze verdeling van ieder de helft rust op de standaard Nash Bargaining Solution. Hoofdstuk negen gaat in op de taxatie van het surplus. Het surplus is dan niets anders dan het verschil tussen de complexwaarde en de som van de verkeerswaarden volgens het huidige gebruik van alle grondpercelen in het complex. De 1 ste verdeling van dit surplus betreft dan de verdeling van de meerwaarde tussen de coalitie van grondeigenaren en de gemeenschap. De 2 de verdeling betreft de verdeling van het deel van het surplus dat de coalitie toekomt tussen de coalitiegenoten onderling. Via een verdelingsalgoritme wordt een verdeling pro rato aantal grondeigenaren verdedigd. 8

9 Hoofdstuk tien bespreekt de uitkomsten van de verschillende opvattingen over de werkelijke waarde. Volgens de verschillende opvattingen komen sterk uiteenlopende uitkomsten tot stand. Wanneer het protocol algemeen geaccepteerd wordt dan zijn de uitkomsten volgens dit protocol het meest gematigd en gaat elke grondeigenaar ten opzichte van de andere eigenaren er in gelijke mate op vooruit. De andere systemen, alleen de verkeerswaarde of de hogere marktwaarde, geeft minder evenredige uitkomsten. Hoofdstuk 11 geeft een speltheoretische beschouwing over de vraag waarom het rationeel en intelligent is voor partijen om dit protocol te hanteren. De toepasbaarheid van het protocol rust dan op de matigingsbevoegdheid van de rechter om het onevenredige voordeel dat een grondeigenaar ontvangt te matigen. Het laatste hoofdstuk geeft een samenvatting van hetgeen besproken is, alsmede de eindconclusie. De eindconclusie is dan dat de werkelijke waarde niets anders is dan de verkeerswaarde van het perceel volgens het huidige gebruik aangevuld met een gerechtvaardigd deel in de meerwaarde. 9

10 1 DE ONTEIGENING Het onderzoek naar de werkelijke waarde in geval van onteigening speelt zich af in een juridische context; namelijk de onteigeningswet. Deze wet is inmiddels ruim 150 jaar oud. Nu geeft de wet zelf weinig inzicht op welke wijze de waarde moet worden bepaald. Voor de feitelijke uitleg zal de deskundige naast de onteigeningswet kennis moeten hebben van de jurisprudentie. In dit hoofdstuk worden de meest belangrijke zaken besproken waarmee bij gevallen van onteigening rekening gehouden moet houden. 1.1 Het onteigeningsmiddel Bij een actieve grondpolitiek kiest de gemeente ervoor alle gronden in het plangebied te willen verwerven. Vervolgens maakt de gemeente de gronden zelf bouwrijp en verkoopt deze gronden aan ontwikkelaars. De ontwikkelaars realiseren dan de nieuwe bestemming die de gronden hebben gekregen. De gemeente krijgt alle kosten en opbrengsten van het plan voor haar rekening bij onteigening. Wanneer de gemeente er niet in slaagt om de gronden langs minnelijke weg te verwerven dan kan zij via de onteigeningsprocedure de gronden langs gerechtelijke weg bemachtigen. Onteigening komt dan neer op het ontnemen van eigendom. Dit ontnemen van eigendom kan gekwalificeerd worden als een van de zwaarste inbreuken die de overheid kan maken op een grondrecht. Om deze reden wordt het wenselijk geacht dat niet de overheid zelf maar een onpartijdige rechter over de onteigening beslist (van der Feltz G., et al., 2006, p. 6). 1.2 Minnelijk verwerven door de onteigenende partij Artikel 17 onteigeningswet stelt dat de onteigenende partij tracht hetgeen onteigend moet worden bij minnelijke overeenkomst te verkrijgen. Er mag niet eerder tot onteigening te worden overgegaan dan nadat is vastgesteld dat een redelijk doch vruchteloos gebleken poging is ondernomen om het goed dat onteigend moet worden langs minnelijke weg te verkrijgen. 10

11 In artikel 18 is het volgende te lezen: is hetgeen onteigend moet worden niet bij minnelijke overeenkomst verkregen, dan dagvaardt de onteigenende partij de bij koninklijk besluit aangewezen eigenaar voor de rechtbank in welker rechtsgebied de te onteigenen onroerende zaak is gelegen, teneinde de onteigening te horen uitspreken en het bedrag der schadeloosstelling te horen bepalen. 1.3 Recht op volledige schadeloosstelling In artikel 14 van de grondwet wordt gesteld dat onteigening enkel kan geschieden in het algemeen belang en tegen vooraf verzekerde schadeloosstelling. Dit recht op schadeloosstelling wordt in artikel 40 onteigeningswet nader uitgewerkt: de schadeloosstelling vormt een volledige vergoeding voor alle schade, die de eigenaar rechtstreeks en noodzakelijk door het verlies van zijn zaak lijdt. Een volledige schadeloosstelling houdt volgens de Hoge Raad het volgende in: dat de toe te kennen schadeloosstelling den onteigende in een financiëlen toestand zal brengen gelijkwaardig aan dien, waarin hij zich zou hebben gevonden indien de onteigening niet zou hebben plaatsgehad, hetgeen insluit, dat de vergoeding niet beneden het bedrag der als gevolg van de onteigening te lijden schade mag blijven doch in beginsel ook niet boven dat bedrag mag uitgaan. (van der Feltz G., et al., 2006, p. 85). 1.4 Componenten volledige schadeloosstelling De werkelijke waarde is een deelpost van de volledige schadeloosstelling. Naast de vermogensschade heeft de onteigende partij recht op vergoeding van de waardevermindering van het overblijvende en de bijkomende vergoedingen. Onder de vermogensschade 3 wordt verstaan de verkoopprijs, de werkelijke waarde, van de zaak. De eigenaar dient onverkort te worden gecompenseerd voor het verlies van de zaak. Voor de vaststelling van de vermogensschade zijn de artikel 40a - f van de onteigeningswet van belang. 3 Het kan voorkomen dat de overheid slechts een deel van een perceel wil onteigenen. In dat geval komt de eigenaar in aanmerking voor een vergoeding voor de waardevermindering van het overblijvende. Tezamen vormen de werkelijke waarde en de waardevermindering van het overblijvende de vermogensschade. Voor de eenvoud wordt deze schadepost verder buiten beschouwing gelaten. 11

12 Onder de bijkomende vergoedingen 4 worden verstaan: alle schadeposten buiten de werkelijke waarde en de waardevermindering van het overblijvende. In de literatuur wordt de post bijkomende vergoeding ook wel onderverdeeld in inkomensschade en eenmalige vergoedingen. De inkomensschade bestaat uit de jaarlijks terugkerende schade zoals bijvoorbeeld een hogere huisvestingslast. De eenmalige kosten hebben een eenmalig karakter; het betreft de kosten die samenhangen met de verplaatsing zoals verhuiskosten, aanloopschade, belastingschade en dergelijke. 1.5 Redelijk handelende partijen Een belangrijk element uit de definitie van de werkelijke waarde is de volgende. In geval van onteigening geldt de volgende spelopvatting: de partijen handelen redelijk. Deze grondslag is door de Hoge Raad nader uitgewerkt. HR 13 april 1960, NJ 1960, 295 (van Lynden van Sandenburg / Staat): dat daarbij verder moet worden verondersteld, dat deze koper en verkoper bij de tot stand brenging van de koopovereenkomst redelijk handelende partijen zijn, hetgeen betekent dat, enerzijds, de onteigenende partij als koper niet met het dwangmiddel der onteigening dreigt, doch bereid is om een prijs te besteden welke een redelijk handelende koper bereid zou zijn te besteden, en dat anderzijds, de eigenaar als verkoper, zonder misbruik te maken van de dwangpositie van de wederpartij, die juist zijn gronden in eigendom moet verwerven, aan de verkoop meewerkt, zodra hij een prijs heeft bedongen waarvoor een redelijk handelende eigenaar bereid zou zijn tot verkoop over te gaan (van der Feltz G., et al., 2006, p. 38). In de uitspraak van de Hoge raad van 13 april 2004, NJ 2005,151 is deze strekking nogmaals herhaald. 1.6 Matigingsbevoegheid van rechter Wanneer de overheid er niet in slaagt om langs minnelijke wijze de grond te verkrijgen dan kan zij gaan dagvaarden. In dat geval is het de rechter die de schadeloosstelling uitspreekt. De onteigeningsrechter kan volgens artikel 40e de werkelijke waarde naar eigen inzicht vermeerderen of verminderen naar gelang hem redelijk voorkomt. 4 Het vaststellen van deze bijkomende kosten wordt niet behandeld in deze thesis. In essentie komt deze schadepost neer op een vergelijking van de huidige huisvestingslast en de toekomstige nieuwe huisvestingslast. De eventuele hogere huisvestingslast vormt dan een schadepost. 12

13 Het idee is dat indien er sprake is van onredelijke bevoordeling in zeker zin baatafroming plaats kan vinden in een onteigeningsprocedure. Het bedoelde onevenredige voordeel zal in het algemeen zijn oorzaak vinden in de omslag van baten en lasten als aangegeven in artikel 40d. Er is dan sprake van meerdere eigenaren die delen in de waardestijging. De rechter zou moeten uitmaken welk deel van dit voordeel redelijkerwijs niet ten bate van de onteigende behoort te blijven. Onduidelijk is of dit artikel in die richting ooit in de praktijk is toegepast (Stuyt, 2003, p. 33). 1.7 Conclusie Voor het vinden van de werkelijke waarde geeft de onteigeningswet een aantal basisregels. De belangrijkste regel is dat de grondeigenaar recht heeft op een volledige schadeloosstelling. Deze schadeloosstelling bestaat uit twee componenten: de vermogensschade en de bijkomende kosten. De vermogensschade dient onverkort te worden vergoed. Het uitgangspunt is dat de overheid een verplichting heeft om te trachten het goed langs minnelijke weg te verwerven. Pas nadat is gebleken dat de onderhandelingen vruchteloos zijn, kan middels een onteigeningsprocedure het eigendom ontnomen worden. Via deze verplicht om via onderhandelen de grond te verwerven maakt dat het vraagstuk naar de werkelijke waarde bestudeerd kan worden als een onderhandelingsprobleem. Meer precies een onderhandelingsprobleem met bindende arbitrage. Immers, wanneer partijen er onderling niet uit kunnen komen over hetgeen een juiste schadevergoeding is, dan geeft de rechter het finale oordeel over hetgeen juist is. 13

14 2 WERKELIJKE WAARDE Het centrale thema van deze thesis is een onderzoek naar de werkelijke waarde. In geval van onteigening is voor de taxatie van de onroerende zaak niet de marktwaarde maar de werkelijke waarde van het goed van belang. In artikel 40b OW wordt het begrip werkelijke waarde gedefinieerd: de werkelijke waarde van de onteigende zaak, niet de denkbeeldige, die de zaak uitsluitend voor de persoon van de rechthebbende heeft, wordt vergoed. Bij het bepalen van de werkelijke waarde wordt uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper. In bijzondere gevallen wordt de werkelijke waarde naar een andere maatstaf bepaald. Voor de interpretatie van deze definitie wordt in de praktijk impliciet de werkelijke waarde gelijk gesteld aan de marktwaarde. Binnen de algemene taxatieleer raakt het volgende marktwaardebegrip meer en meer ingeburgerd: Onder de marktwaarde van een onroerende zaak wordt verstaan het geschatte bedrag waarvoor een object op de taxatiedatum zou worden overgedragen door een bereidwillige verkoper aan een bereidwillige koper in een marktconforme transactie, waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld (Hordijk, 2008). De elementen van deze definitie worden als volgt uitgelegd. Onder het geschatte bedrag wordt dan verstaan de meest waarschijnlijke prijs die redelijkerwijs kan worden verkregen op de dag dat de marktwaarde wordt bepaald. Deze schatting sluit vooral een geschatte prijs uit die is beïnvloed door specifieke voorwaarden of omstandigheden. Onder vastgoed wordt niet alleen het fysieke object verstaan maar ook de aan het vastgoed verbonden rechten, zoals erfpacht. Op gepaste afstand houdt in dat partijen in geen bijzondere verhouding tot elkaar staan, zodat ongepaste invloed op de prijsvorming wordt uitgesloten. Onder de bereidwillige koper wordt verstaan een partij die gemotiveerd is om te kopen, maar daartoe niet verplicht is. De bereidwillige verkoper is gemotiveerd om het vastgoed onder de geldende marktvoorwaarden te verkopen voor de hoogst haalbare prijs op de vrije markt, wat die prijs ook zal worden(hordijk, 2008). 14

15 2.1 De verkeerswaarde Het begrip marktwaarde is met name gericht op transacties in een reguliere vastgoedmarkt. In een reguliere markt worden de zaken in beginsel op basis van een zogenaamde stand alone basis verhandeld. Onder een stand alone basis wordt dan verstaan een beschouwing van de waarde op basis van de individuele eigenschappen van het goed zelve. Het onderhavige goed dat onderwerp is van een transactie wordt dan verkocht aan een anonieme koper die het goed enkel en alleen waardeert op basis van financiële overwegingen en verder geen bijzondere betekenis toekent aan de zaak Verkeerswaarde volgens het huidig gebruik Onder de verkeerswaarde wordt in de Den Uyliaanse opvatting verstaan de waarde van het goed onder de veronderstelling van voortgezet gebruik van de oude bestemming. Of eenvoudig gezegd: wanneer de grond een agrarische bestemming heeft dan wordt het goed getaxeerd als agrarische grond. De eventuele toekomstige bouwmogelijkheden worden bij de verkeerswaarde expliciet buiten beschouwing gelaten. Bij het hanteren van deze opvatting dient ook de verwachtingswaarde van de grond te worden geëlimineerd Verkeerswaarde in het vrije verkeer Onder verkeerswaarde volgens de opvatting van Van Agt dient de waarde vastgesteld te worden in het vrij economische verkeer. In dat geval zal expliciet wel rekening worden gehouden met de toekomstige bouwmogelijkheden. Zolang de bestemmingswijziging niet rond is maar er wel verwachtingen zijn dat deze bestemmingswijziging er op enig moment komt dan geeft dit een aparte dynamiek aan de prijsvorming. De prijzen die dan in het vrije verkeer gerealiseerd worden in de literatuur ook wel verwachtingswaarde genoemd. Een andere term die veelvuldig wordt gebruikt is warme grond of de waarde van ruwe bouwgrond Het taxatieprobleem bij de verkeerswaarde Wanneer een perceel grond op basis van een stand alone basis moet worden getaxeerd, op prijs moet worden geschat, dan speelt de vraag wat mag volgens het bestemmingsplan gerealiseerd worden op het perceel een belangrijke rol bij de taxatie. Wanneer er geen enkel vooruitzicht is op een bestemmingswijziging dan kan binnen een geaccepteerde marge een uitspraak gedaan worden over de marktwaarde van het goed. 15

16 Complexer ligt de vraag wat het goed in de markt waard is wanneer er wel vooruitzicht is op een bestemmingswijziging. Stel dat het zeker is dat morgen het nieuwe bestemmingsplan onherroepelijk wordt vastgesteld en dat op het individuele perceel grond een hoogwaardige bestemming mag worden gerealiseerd. In dat geval zal dicteert niet de laagwaardige bestemming maar de hoogwaardige bestemming de waarde. Door de wijziging van de bestemming maakt de grond een waardesprong. Stel dat de laagwaardige bestemming, bijvoorbeeld een paardenwei, een waarde heeft van en de hoogwaardige bestemming een residuele grondwaarde van dan is op het moment dat de hoogwaardige bestemming gerealiseerd mag worden volgens het bestemmingsplan de juiste basis voor de prijs. Een grondeigenaar kan immers eenzijdig deze bestemming nu zelf realiseren. Alle lusten en lasten van de herbestemming komen dan voor rekening van de grondeigenaar. Wanneer nu onzeker is of de bestemming wel of niet wijzigt wordt de taxatievraag wat is het goed waard extra lastig. Dit geeft dan voeding aan de verwachtingswaarde. Voor het berekenen van deze verwachtingswaarde kan dan gebruik gemaakt worden van een kansberekening. Wanneer hij mag gaan bouwen na een bestemmingswijziging dan is de grond waard, wijzigt de bestemming niet dan blijft de grond waard. De ontwikkelaar schat in dat de kans op een bestemmingswijziging p = 50% is. De kans dat de bestemming niet wijzigt is dan (1 p) = 50%. De verwachtingswaarde is dan te weten: * 50% * 50% geeft In strikte zin is hij bereid om voor de paardenwei ,= te betalen en een speculatiepremie van Deze speculatiepremie is de inzet van de speculant om te zien of de bestemming wel of niet wijzigt. Wijzigt de bestemming dan verdien hij bovenop zijn investering een bedrag van ; namelijk de waarde van de grond van minus de initiële investering van waard. Wijzigt de bestemming niet dan is hij de premie van ,= kwijt en blijft hij achter met een paardenwei ter waarde van ,=. Het verlies in dat geval bedraagt ( / = -/ verlies). 16

17 Behalve de vraag of de bestemming wel of niet wijzigt is van belang op welk tijdstip in de toekomst de bestemming. Wijzigt de bestemming morgen dan zal de verwachtingswaarde nagenoeg gelijk zijn aan de marktwaarde. Wijzigt de bestemmingswaarde pas over 100 jaar dan zal het effect op de huidige marktwaarde bij de huidige bestemming nihil zijn; immers de contante waarde van een bedrag dat pas over 100 jaar vrijvalt is verwaarloosbaar op de prijs van vandaag. 2.2 Complexwaarde Een ander aspect is dat het standaard begrip marktwaarde uitgaat van het verhandelen van het perceel grond op basis van een stand alone basis. Een typisch aspect van gebiedsontwikkeling is dat er meerdere percelen grond nodig zijn voor de realisatie van het ruimtelijke plan. Deze gronden vormen tezamen een complex. Voor de realisatie van het plan is veelal sprake van een herverkaveling, waarbij bestaande eigendomsgrenzen ophouden te bestaan. Het bestaande perceel houdt op te bestaan en gaat, geheel of gedeeltelijk, op in een ander nieuw perceel. Het bestaande perceel heeft in de nieuwe situatie geen zelfstandige betekenis meer. Nu is in een gebied waar door de gemeente bestemmingplannen zijn gemaakt voor het herbestemmen van de gronden, geen sprake meer van een reguliere markt. Uitgaande van een actieve grondpolitiek waarbij de gemeente alle gronden binnen het exploitatiegebied wil verwerven om de vastgestelde ruimtelijke opgave te realiseren, spelen naast financiële overwegingen ook andere overwegingen om de gronden te kopen, namelijk de realisatie van het plan. Er is in dit geval sprake van een koper die bekend is, namelijk de gemeente, en deze koper kent een strategische waarde toe aan deze gronden Strategische waarde De wetenschap dat de koper bekend is en dat de koper de gronden in het exploitatiegebied nodig heeft voor de realisatie van het ruimtelijk plan geeft een eigen dynamiek aan de prijsvorming voor de onroerende zaken. Dit verschijnsel staat in de taxatieleer ook bekend als buurman s erf is slechts eenmaal te koop. De strategische waarde komt pas vrij te vallen op het moment dat de koper alle gronden die nodig zijn voor de realisatie van het plan in haar handen zijn. Ontbreekt een perceel uit het gehele complex van gronden dat nodig is, dan kan het plan niet tot uitvoer worden gebracht. De meerwaarde kan dan niet verzilverd worden. 17

18 Deze strategische waarde van de grond voor de kopende overheid komt tot uitdrukking in de complexwaarde. Via een exploitatieberekening waarbij alle kosten en opbrengsten van het plan worden opgenomen, kan vastgesteld worden welke bedrag de kopende partij maximaal kan besteden voor het verkrijgen van de gronden in het complex. Deze waarde wordt in de onteigening de complexwaarde genoemd. In deze benadering worden de toekomstige bouwmogelijkheden expliciet in de waardering betrokken; met de invloed van het bestemmingsplan wordt nadrukkelijk rekening gehouden. Dit in tegenstelling tot de verkeerswaarde volgens het huidige gebruik. In artikel 40d OW wordt de egalisatieregel gedefinieerd; ook wel aangeduid met complexwaarde. Bij het bepalen van de prijs van een onroerende zaak wordt rekening gehouden: a. met ter plaatse geldende voorschriften en gebruiken betreffende lasten en baten, welke uit de exploitatie van de zaak of van een complex, waarvan zij deel uitmaakt, naar verwachting zullen voortvloeien en betreffende de omslag daarvan, voor zover een redelijk handelend verkoper en koper hiermee rekening plegen te houden; b. met alle bestemmingen die gelden voor zaken, die deel uitmaken van het complex, in dier voege dat elke bestemming van een zaak de waardering van alle zaken binnen het complex beïnvloedt. Lid 2: Onder een complex wordt verstaan de als één geheel in exploitatie gebrachte of te brengen zaken. De betekenis die aan de complexwaarde moet worden toegekend is de volgende. In Telders, nieuw voor oud is hierover onder meer te lezen dat onteigening van toekomstige bouwgrond roept ingewikkelde vragen op. Een agrarisch perceel, dat aan de rand van de stedelijke bebouwing gelegen is, ontleent aan zijn ligging een deel van zijn waarde als toekomstige bouwgrond. Die eigenschap komt niet alleen toe aan het te onteigenen perceel, maar ook aan daaraan grenzende percelen, aan een complex van percelen. In die zin is het te onteigenen perceel deel van een complex (van der Feltz G., et al., 2006, p. 75). Met het oog hierop is door de wetgever de egalisatieregel ingevoerd zoals verwoord in artikel 40d. In Telders, nieuw voor oud is hierover te lezen de wetgever begon op zeker moment onder ogen te zien, dat het niet redelijk was dat een onteigende op wiens grond( toevallig ) een nieuwe onrendabele bestemming werd gelegd, genoegen zou moeten nemen met de agrarische waarde in een situatie waarin zijn buurman (op wiens grond juist een zeer lucratieve bestemming zou worden gerealiseerd een veel hogere onteigeningsprijs zou ontvangen. Om daar een einde aan te maken is de egalisatieregel (ookwel: complexbenadering) ingevoerd. Dat is de regel dat aan een deel van een complex alle functies 18

19 van het complex (naar rato van hun onderlinge grootte) moesten worden toegerekend. En voorts, dan zal de rechter niettemin het te onteigenen goed moeten waarderen als onderdeel van het complex, dus als een stuk grond dat niet door zijn eigen bestemming maar met alle andere in het plan begrepen gronden tezamen door alle bestemmingen gelijkelijk is beïnvloed (van der Feltz G., et al., 2006, p. 76) Het taxatieprobleem bij de complexwaarde In tegenstelling tot de vaststelling van individueel verhandelbare goederen ontlenen de gronden gelegen in het plangebied de meerwaarde aan toekomstige bouwmogelijkheden. In tegenstelling tot de verkeerswaarde op stand alone basis komt de waarde als onderdeel van een complex, als onderdeel van een samenstel van percelen grond, pas vrij wanneer alle gronden die nodig zijn voor het realiseren van het stedenbouwkundige plan in de handen is van een enkele partij. Ontbreekt een perceel grond uit het complex dan kan de (nieuwe) grondeigenaar het stedenbouwkundige plan niet tot uitvoer brengen. In dat geval verkrijgt de grond, ondanks de gewijzigde bestemming geen meerwaarde omdat het plan niet tot uitvoer komt Verdeling van de complexwaarde De waarde van het complex is via een exploitatieberekening te benaderen. Het saldo van dit exploitatieplan geeft dan aan welke prijs de kopende partij maximaal kan besteden voor het verkrijgen van alle gronden in het plangebied. Stel dat de overheid bereid is de maximale prijs te betalen voor alle gronden in het complex dan komt het volgende probleem aan de orde; hoe dient deze prijs verdeeld te worden over alle grondeigenaren? Op dit punt aangekomen, volgens welke maatstaf moet de complexwaarde uitbetaald worden aan de betrokken grondeigenaren blijft de wetgever in gebreke. Er is geen eenduidige maatstaf benoemd. Een in de praktijk gehanteerd beginsel is pro rato kavelgrootte van het verkochte perceel. Op deze gemiddelde grondprijs mag echter weer verrekend worden voor bijzondere omstandigheden zoals een gunstigere ligging. Aan sommige kavels worden dan weer hogere waarden toegekend; er zijn echter geen eenduidige criteria in de wet of jurisprudentie die een spelregel geven voor de verdeling van de meerwaarde tussen de grondeigenaren. Behalve een 19

20 verdeling pro rato het kaveloppervlak, kan ook een verdeling pro rato de verkeerswaarde verdedigd worden. Een andere maatstaf is die gehanteerd kan worden is een verdeling pro rato het aantal grondeigenaren. Het probleem bij het vaststellen van de werkelijke waarde op basis van de complexbenadering ligt met name volgens welke verdeelsleutel de complexwaarde aan de grondeigenaren moet worden toebedeeld. Een grondeigenaar met een verhoudingsgewijs groot perceel zal een voorkeur hebben pro rato oppervlak, een eigenaar met in hoge verkeerswaarde een voorkeur pro rato verkeerswaarde en een eigenaar met een klein perceel en/of lage verkeerswaarde een voorkeur pro rato het aantal eigenaren. 2.3 Invloed van het bestemmingsplan Zowel bij de verkeerswaarde als bij de complexwaarde heeft de wijziging van het bestemmingsplan invloed op de prijs. De waarde wordt mede gedicteerd door de (on)mogelijkheden binnen het bestemmingsplan. Nu is het bestemmingsplan weliswaar een noodzakelijke voorwaarde maar tevens een onvoldoende voorwaarde voor het realiseren van het stedenbouwkundige plan Bestemmingsplanwijziging is een noodzakelijke voorwaarde De wijziging van het bestemmingsplan is om twee redenen een noodzakelijke voorwaarde. In de eerste plaats omdat er geen bestemming gerealiseerd mag worden in strijd met het bestemmingsplan. Wanneer een bouwaanvraag in strijd is met het bestemmingsplan dan wordt de bouwvergunning eenvoudigweg niet afgegeven. Voor het realiseren van een andere ruimtelijke ordening zal het bestemmingsplan moeten worden gewijzigd. In geval van onteigening komt daarbij dat voor het verkrijgen van de onteigeningstitel een onherroepelijk goedgekeurd bestemmingsplan noodzakelijk is. Zonder een goedgekeurd bestemmingsplan kan de gemeente geen onteigeningsprocedure volgen Bestemmingsplanwijziging is een onvoldoende voorwaarde Wanneer nu het bestemmingsplan is gewijzigd van een laagwaardige bestemming naar een hoogwaardige bestemming dan kan niet gesteld worden dat deze bestemming daadwerkelijk wordt gerealiseerd. 20

Elimineren bestemmingsplan waarvoor onteigend wordt. Taxatieaspecten

Elimineren bestemmingsplan waarvoor onteigend wordt. Taxatieaspecten Elimineren bestemmingsplan waarvoor onteigend wordt Taxatieaspecten Mr. H.J.A. (René) van Hoogmoed RT, rentmeester NVR VvOR / VOA 9 oktober 2014 1 Taxatieleer algemeen Planologische mogelijkheden wegen

Nadere informatie

Eliminatie na 15 januari 2016: antwoorden en vragen. mr. J.S. (Jelmer) Procee

Eliminatie na 15 januari 2016: antwoorden en vragen. mr. J.S. (Jelmer) Procee Eliminatie na 15 januari 2016: antwoorden en vragen mr. J.S. (Jelmer) Procee 18-2-2016 Onderwerpen Hoe zat het ook alweer? De feiten en de conclusies van A-G Van Oven De arresten Consequenties en vragen

Nadere informatie

Grond of opstallen verkopen aan Rijkswaterstaat? Wat u moet weten over regelingen en procedures

Grond of opstallen verkopen aan Rijkswaterstaat? Wat u moet weten over regelingen en procedures Grond of opstallen verkopen aan Rijkswaterstaat? Wat u moet weten over regelingen en procedures Het land beschermen tegen overstromingen. Aanleg, reconstructie en onderhoud van rijkswegen. Het bevorderen

Nadere informatie

Broederenplein. Stedelijke herverkaveling: theorie. Inleiding

Broederenplein. Stedelijke herverkaveling: theorie. Inleiding Broederenplein Leegstand Stedelijke herverkaveling Mr. G. van Moorsel Aukema, jur adviseur gebiedsontwikkeling Grote Overstraat Stadshof Inleiding Nog geen wetgeving Theorie stedelijke herverkaveling 3

Nadere informatie

Grondprijzenbrief 2015

Grondprijzenbrief 2015 Grondprijzenbrief 2015 Inleiding De grondprijzenbrief 2015 geeft de door de gemeente Ede te hanteren prijzen weer voor gronden die in Ede door de gemeente worden uitgegeven met verschillende bestemmingen.

Nadere informatie

Verwervingsbeleid spoedaankopen

Verwervingsbeleid spoedaankopen Verwervingsbeleid spoedaankopen Gebleken is dat er behoefte is aan duidelijkheid over de taakverdeling inzake de aankoop van grond en gebouwen (onroerende zaken) door de gemeente. Dit probleem speelt met

Nadere informatie

GROND, GRONDPRIJZEN EN GRONDPOLITIEK

GROND, GRONDPRIJZEN EN GRONDPOLITIEK GROND, GRONDPRIJZEN EN GRONDPOLITIEK Departement Hoeksche Waard 29 oktober 2009 P.S.A. (Peter) Overwater Kerkstraat 54 Postbus 5715 3290 AA Strijen Tel. 078 674 94 94 Fax 078 674 94 00 www.overwater.nl

Nadere informatie

1 e Herziening Exploitatieplan Waterrijk-West DEEL 2: TOELICHTING d.d. 02-06-2014

1 e Herziening Exploitatieplan Waterrijk-West DEEL 2: TOELICHTING d.d. 02-06-2014 1 e Herziening Exploitatieplan Waterrijk-West DEEL 2: TOELICHTING d.d. 02-06-2014 Exploitatieplan Waterrijk-West 1 e herziening Exploitatieplan Waterrijk-West 1 e herziening Inhoud DEEL 1 Exploitatieplan

Nadere informatie

Indieners zienswijzen exploitatieplan. 4 adressanten hebben een zienswijze ingediend.

Indieners zienswijzen exploitatieplan. 4 adressanten hebben een zienswijze ingediend. Indieners zienswijzen exploitatieplan. 4 adressanten hebben een zienswijze ingediend. Ontvankelijkheid. Het ontwerp-exploitatieplan heeft, gelijktijdig met het ontwerpbestemmingsplan en milieueffectrapport,

Nadere informatie

Notitie: zienswijzenbehandeling ontwerp-exploitatieplan Lage Heide, wonen

Notitie: zienswijzenbehandeling ontwerp-exploitatieplan Lage Heide, wonen Notitie: zienswijzenbehandeling ontwerp-exploitatieplan Lage Heide, wonen Het ontwerp-exploitatieplan Lage Heide, wonen heeft in overeenstemming met de voorgeschreven wettelijke procedure volgens de Wet

Nadere informatie

Toelichting behorende bij het Exploitatieplan Centrum Vlijmen 1 e herziening

Toelichting behorende bij het Exploitatieplan Centrum Vlijmen 1 e herziening pagina 1 van 5 Toelichting behorende bij het Exploitatieplan Centrum Vlijmen 1 e herziening 1. Aanleiding Op 18 juni 2013 is het Exploitatieplan Centrum Vlijmen, gemeente Heusden door de gemeenteraad vastgesteld.

Nadere informatie

Conform uw verzoek heb ik dit standpunt toegelicht in een aparte bijlage.

Conform uw verzoek heb ik dit standpunt toegelicht in een aparte bijlage. Grondontwikkeling Nederland B.V. t.a.v de heer S.R Kooij Robijnstraat 48 1812 RB Alkmaar Datum 23 oktober 2013 Onze ref 20130001 Inzake Grondontwikkeling Nederland B.V. - Wft M. Kupperman, advocaat T +31

Nadere informatie

Onteigening in crisistijd

Onteigening in crisistijd Onteigening in crisistijd VERENIGING VOOR ONTEIGENINGSRECHT (VVOR) Seminar: het effect van de crisis op grondzaken 12 september 2013 Amersfoort Mr. W.J. (Willem) Bosma, Van der Feltz advocaten 1 Onteigening

Nadere informatie

Raadsfractie t.a.v. mevrouw Van der Smagt en de heer Garretsen

Raadsfractie t.a.v. mevrouw Van der Smagt en de heer Garretsen Gemeente Haarlem Haarlem Retouradres Postbus 511, 2003PB Haarlem Raadsfractie t.a.v. mevrouw Van der Smagt en de heer Garretsen Datum 13 januari 2015 Onskenmerk Contactpersoon J. Kippersluis Doorkiesnummer

Nadere informatie

FINANCIËLE BIJLAGE VOORSTEL MFC. Inleiding

FINANCIËLE BIJLAGE VOORSTEL MFC. Inleiding FINANCIËLE BIJLAGE VOORSTEL MFC Inleiding Om een solide financiële basis onder het Multifunctioneel Centrum (hierna: MFC) te realiseren is gezocht naar aanvullende partners. Inmiddels zijn de deelnemende

Nadere informatie

2015D22099 LIJST VAN VRAGEN

2015D22099 LIJST VAN VRAGEN 2015D22099 LIJST VAN VRAGEN De vaste commissie voor Wonen en Rijksdienst heeft een aantal vragen voorgelegd aan de Minister voor Wonen en Rijksdienst over Erfpacht Waddeneilanden Staatsbosbeheer en Rijksvastgoedbedrijf

Nadere informatie

VVOR De pachter als derdebelanghebbende. 15 september 2015 Gert-Jan de Jager

VVOR De pachter als derdebelanghebbende. 15 september 2015 Gert-Jan de Jager VVOR De pachter als derdebelanghebbende 15 september 2015 Gert-Jan de Jager Onderwerpen Pacht sinds 1 september 2007 (Akkoord van Spelderholt?) Pachter en onderpachter als derde-belanghebbenden Welke pachtvormen

Nadere informatie

gemeente Eindhoven Lebon op basis van artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening een

gemeente Eindhoven Lebon op basis van artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening een gemeente Eindhoven Dienst Algemene en Publiekszaken Raadsbijlage nummer 157 Inboeknummer OOP002772 Beslisdatum eie b.b. 16 maart 2000 Dossiernummer 034.402 Raadsbijlage Advies over de bezwaren van de heer

Nadere informatie

Bancaire richtlijn financierbaarheid erfpachtrechten (te vestigen) vanaf 1-1-2013

Bancaire richtlijn financierbaarheid erfpachtrechten (te vestigen) vanaf 1-1-2013 Bancaire richtlijn financierbaarheid erfpachtrechten (te vestigen) vanaf 1-1-2013 Voorblad Dit document bevat de bancaire richtlijn voor de hypothecaire financiering van woningen voor zover deze particuliere

Nadere informatie

3. Het onderzoek door deskundigen; de procedure in de onteigeningswet

3. Het onderzoek door deskundigen; de procedure in de onteigeningswet [ARTIKEL 6] De rol van deskundigen in de onteigeningsprocedure M.W. Scheltema en E.J. Storm 1 1. Inleiding In deze bijdrage komt de rol van deskundigen in de onteigeningsprocedure aan de orde. De deskundigen

Nadere informatie

ECLI:NL:HR:2014:3351. Uitspraak. Datum uitspraak 21 11 2014 Datum publicatie 21 11 2014 Zaaknummer 13/04422 Conclusie: ECLI:NL:PHR:2014:1744, Gevolgd

ECLI:NL:HR:2014:3351. Uitspraak. Datum uitspraak 21 11 2014 Datum publicatie 21 11 2014 Zaaknummer 13/04422 Conclusie: ECLI:NL:PHR:2014:1744, Gevolgd ECLI:NL:HR:2014:3351 Instantie Hoge Raad Datum uitspraak 21 11 2014 Datum publicatie 21 11 2014 Zaaknummer 13/04422 Formele relaties Rechtsgebieden Conclusie: ECLI:NL:PHR:2014:1744, Gevolgd Civiel recht

Nadere informatie

Gloudemans BETREFFENDE: Inbrengwaarde bestemmingsplan Lage Heide UITGEBRACHT AAN:

Gloudemans BETREFFENDE: Inbrengwaarde bestemmingsplan Lage Heide UITGEBRACHT AAN: Gloudemans O BETREFFENDE: Inbrengwaarde bestemmingsplan Lage eide UITGEBRACT AAN: et college van burgemeester en wethouders der gemeente Postbus 000 5550 GA VALKENSWAARD 450.59-T/jv/i Gloudemans < > 2-2-200

Nadere informatie

Nota gronduitgifte en grondprijzen. Inleiding

Nota gronduitgifte en grondprijzen. Inleiding Inleiding Deze nota is bedoeld om het beleid rondom de uitgifte van grond en opstallen en de prijsbepaling daarvan vast te leggen. Dit is een uitwerking van de nota Grondbeleid die in 2006 door uw raad

Nadere informatie

COMMISSIE VOOR BOEKHOUDKUNDIGE NORMEN. CBN-advies 2012/17 - Erkenning van opbrengsten en kosten. Advies van 7 november 2012

COMMISSIE VOOR BOEKHOUDKUNDIGE NORMEN. CBN-advies 2012/17 - Erkenning van opbrengsten en kosten. Advies van 7 november 2012 COMMISSIE VOOR BOEKHOUDKUNDIGE NORMEN CBN-advies 2012/17 - Erkenning van opbrengsten en kosten Advies van 7 november 2012 I. Onderwerp van het advies 1. In het artikel 31, 1 van de Vierde Europese Richtlijn

Nadere informatie

Grondprijzenbrief 2015 Gemeente Stichtse Vecht

Grondprijzenbrief 2015 Gemeente Stichtse Vecht Grondprijzenbrief 2015 Gemeente Stichtse Vecht 28 mei 2015 Inleiding Deze grondprijzenbrief geeft uitvoering aan de Nota Grondbeleid 2013 waarin het grondbeleid en de te hanteren instrumenten zijn vastgelegd.

Nadere informatie

Onderwerp Start administratieve onteigeningsprocedure ten behoeve van realisatie bestemmingsplan 'Neptunus' te Kessel.

Onderwerp Start administratieve onteigeningsprocedure ten behoeve van realisatie bestemmingsplan 'Neptunus' te Kessel. Raadsvoorstel Raadsvergadering : 26 april 2011 Voorstel : 2011-037 Agendapunt : Zaaknummer : 1894/2010/19840 Documentnummer : 1894/2010/30936 Datum : Onderwerp Start administratieve onteigeningsprocedure

Nadere informatie

De derde-belanghebbende in het algemeen, inclusief. aandacht voor de huurder. Monique Rus-van der Velde. Presentatie VVOR 15 september 2015

De derde-belanghebbende in het algemeen, inclusief. aandacht voor de huurder. Monique Rus-van der Velde. Presentatie VVOR 15 september 2015 De derde-belanghebbende in het algemeen, inclusief aandacht voor de huurder Monique Rus-van der Velde Presentatie VVOR 15 september 2015 16-10-2015 Plan van aanpak Wie? Processuele positie derde-belanghebbenden

Nadere informatie

Informatiedocument De Erfpachter BV

Informatiedocument De Erfpachter BV Informatiedocument De Erfpachter BV U staat op het punt om een woning te kopen. De Erfpachter BV. wil u via dit Informatieboek informeren over De Erfpachter BV. Hieronder zetten we graag voor u uiteen

Nadere informatie

Burgerlijk Wetboek boek 7 titel 12. Aanneming van werk. Afdeling 1. Aanneming van werk in het algemeen

Burgerlijk Wetboek boek 7 titel 12. Aanneming van werk. Afdeling 1. Aanneming van werk in het algemeen Burgerlijk Wetboek boek 7 titel 12. Aanneming van werk Afdeling 1. Aanneming van werk in het algemeen Artikel 750 1. Aanneming van werk is de overeenkomst waarbij de ene partij, de aannemer, zich jegens

Nadere informatie

ALGEMENE VOORWAARDEN. De Bedrijfsmakelaar.nl

ALGEMENE VOORWAARDEN. De Bedrijfsmakelaar.nl ALGEMENE VOORWAARDEN De Bedrijfsmakelaar.nl Deze algemene voorwaarden zijn van toepassing op de toegang en het gebruik van de website van De Bedrijfsmakelaar.nl. Deel I. Algemeen Artikel 1 Definities en

Nadere informatie

Waardering van gemeentelijk Vastgoed

Waardering van gemeentelijk Vastgoed Waardering van gemeentelijk Vastgoed Dordrecht, 5 juni 2015 Sake van den Berg MSc MRICS RTsv RMT (RICS Registered Valuer) Wouter van den Wildenberg MSc 1 Inhoud Impressie voor gemeentelijk vastgoed actuele

Nadere informatie

Grondverwerving. Hans van Vonderen Dienst Landelijk Gebied (DLG)

Grondverwerving. Hans van Vonderen Dienst Landelijk Gebied (DLG) Grondverwerving Hans van Vonderen Dienst Landelijk Gebied (DLG) Opbouw van de presentatie - Introductie - Stand van zaken verwerving - Toelichting tijdspad - Onderhandelingen - Voorbeeldberekening Introductie

Nadere informatie

Taxatie in het kader van de Landschapsinvesteringsregeling (LIR) Lagemierdseweg 10-12 en 14a,

Taxatie in het kader van de Landschapsinvesteringsregeling (LIR) Lagemierdseweg 10-12 en 14a, 1 Taxatie in het kader van de Landschapsinvesteringsregeling (LIR) Lagemierdseweg 10-12 en 14a, 5085 NC Esbeek. Aanvrager: Van Dal Vastgoed B.V., Lagemierdseweg 10, 5085 NC Esbeek. 31 maart 2015. 2 Opdracht:

Nadere informatie

Taxatie-aspecten onteigening aan de hand van Lambeck / Hoogezand-Sappemeer

Taxatie-aspecten onteigening aan de hand van Lambeck / Hoogezand-Sappemeer Taxatie-aspecten onteigening aan de hand van Lambeck / Hoogezand-Sappemeer NVR-cursustweedaagse maart 2013 mr. H.J.A. (René) van Hoogmoed RT www.hoogstate.nl Lambeck / Hoogezand-Sappemeer HR 16-04-2004

Nadere informatie

Anterieure exploitatieovereenkomst zoals bedoeld in artikel 6.24 Wet ruimtelijke ordening

Anterieure exploitatieovereenkomst zoals bedoeld in artikel 6.24 Wet ruimtelijke ordening Anterieure exploitatieovereenkomst zoals bedoeld in artikel 6.24 Wet ruimtelijke ordening De partijen: I. De gemeente Asten, ter zake van deze overeenkomst rechtsgeldig vertegenwoordigd door de burgemeester,

Nadere informatie

Raadscommissievoorstel

Raadscommissievoorstel Raadscommissievoorstel Status: Voorbereidend besluitvormend Agendapunt: 6 Onderwerp: Beschikbaar stellen krediet aankoop gronden en maken bestemmingsplan (Oudleusen). Datum: Portefeuillehouder: dhr. E.

Nadere informatie

Algemene Voorwaarden Boekenzoekdienst.nl

Algemene Voorwaarden Boekenzoekdienst.nl Algemene Voorwaarden Boekenzoekdienst.nl Artikel 1. Definities. In deze Algemene Voorwaarden wordt verstaan onder: de Website: de website www.boekenzoekdienst.nl, die in stand wordt gehouden door Boekwinkeltjes

Nadere informatie

ALGEMENE VOORWAARDEN TRAININGEN

ALGEMENE VOORWAARDEN TRAININGEN ALGEMENE VOORWAARDEN TRAININGEN 1 Algemene voorwaarden Trainingen Artikel 1 Algemeen 1.1 In deze algemene voorwaarden wordt verstaan onder: a - Studio Zuidas BV: Het management, medewerkers en freelance

Nadere informatie

Opdracht tot dienstverlening en de Algemene Consumentenvoorwaarden

Opdracht tot dienstverlening en de Algemene Consumentenvoorwaarden 1. Kan de makelaar de opdracht teruggeven? Op basis van artikel 6 lid 4 van de Algemene NVM 2010 is het voor een NVM-makelaar mogelijk om op basis van gewichtige redenen de opdracht terug te geven. Als

Nadere informatie

Nr. PB2011/148 13 oktober 2011 ISSN: 0920-069X HHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHH

Nr. PB2011/148 13 oktober 2011 ISSN: 0920-069X HHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHH Provinciaal Blad Nr. PB2011/148 13 oktober 2011 ISSN: 0920-069X HHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHH Vaststelling Beleidsregel waardering glastuinbouw- en grondgebonden landbouwbedrijven

Nadere informatie

1.2 De toepasselijkheid van de door de opdrachtgever gehanteerde algemene voorwaarden wordt uitdrukkelijk uitgesloten.

1.2 De toepasselijkheid van de door de opdrachtgever gehanteerde algemene voorwaarden wordt uitdrukkelijk uitgesloten. Algemene voorwaarden J&S Diensten 1. Algemeen 1.1 Al onze aanbiedingen, overeenkomsten en uitvoering daarvan, worden uitsluitend beheerst door de onderhavige voorwaarden. Afwijkingen dienen uitdrukkelijk

Nadere informatie

Algemene voorwaarden KMS Advocaten te Rotterdam. Artikel 1: Definities

Algemene voorwaarden KMS Advocaten te Rotterdam. Artikel 1: Definities Algemene voorwaarden KMS Advocaten te Rotterdam. Artikel 1: Definities 1.1 KMS Advocaten: de oprichter en de medewerkers van het kantoor 1.2 Cliënt: de opdrachtgever van KMS Advocaten 1.3 Honorarium: de

Nadere informatie

Investeren in koopgrond

Investeren in koopgrond Investeren in koopgrond Duurzaam investeren voor iedereen Project de Scheg, Amstelveen Inhoud De vraag naar nieuwbouwwoningen in Nederland zal volgens het CBS (Centraal Bureau voor de Statistiek) tot het

Nadere informatie

Beschikbaarstelling van een krediet voor de aankoop van gronden in diverse plangebieden in de gemeente Heusden

Beschikbaarstelling van een krediet voor de aankoop van gronden in diverse plangebieden in de gemeente Heusden Raadsvoorstel Inleiding: Volgens het duale stelsel zijn wij bevoegd tot het aangaan van privaatrechtelijke rechtshandelingen. Als die rechtshandelingen van ingrijpende aard zijn, vragen wij uw raad vóóraf

Nadere informatie

Gemeente Utrecht De heer O. van Schaick Postbus 16200 3500 CE UTRECHT. Onderwerp: planschaderisicoanalyse/ Catharijnesingel Noord

Gemeente Utrecht De heer O. van Schaick Postbus 16200 3500 CE UTRECHT. Onderwerp: planschaderisicoanalyse/ Catharijnesingel Noord Gemeente Utrecht De heer O. van Schaick Postbus 16200 3500 CE UTRECHT Onderwerp: planschaderisicoanalyse/ Catharijnesingel Noord Geachte heer Van Schaick, Hierbij ontvangt u een planschaderisicoanalyse

Nadere informatie

Onteigening: Volledige schadeloosstelling fictie of werkelijkheid?

Onteigening: Volledige schadeloosstelling fictie of werkelijkheid? Onteigening: Volledige schadeloosstelling fictie of werkelijkheid? M.S. de Graaf-Kouijzer RT Masteropleiding ASRE-MSRE Begeleider: mr. T. ten Have RT 31 januari 2006 Voorwoord Voor u ligt de Master Thesis

Nadere informatie

Algemene voorwaarden zakelijke dienstverlening

Algemene voorwaarden zakelijke dienstverlening Algemene voorwaarden zakelijke dienstverlening Biercontract.nl Graaf Wichmanlaan 62 1405 HC Bussum Handelsregisternummer: 57084033 BTW nummer 167606657B02 1. Definities 1. In deze algemene voorwaarden

Nadere informatie

3. Eventuele afwijkingen op deze algemene voorwaarden zijn slechts geldig indien deze uitdrukkelijk schriftelijk zijn overeengekomen.

3. Eventuele afwijkingen op deze algemene voorwaarden zijn slechts geldig indien deze uitdrukkelijk schriftelijk zijn overeengekomen. A L G E M E N E V O O R W A A R D E N S T E R K M E R K B U S S U M ARTIKEL 1: DEFINITIES 1. In deze algemene voorwaarden worden de hiernavolgende termen in de navolgende betekenis gebruikt, tenzij uitdrukkelijk

Nadere informatie

Taxatierapport. Taxatierapport Moerdijkregeling. Ter bepaling van de marktwaarde per 1 januari 2013 van:

Taxatierapport. Taxatierapport Moerdijkregeling. Ter bepaling van de marktwaarde per 1 januari 2013 van: Taxatierapport Ter bepaling van de marktwaarde per 1 januari 2013 van: Object: te Moerdijk AKKOORD BURGEMEESTER: DATUM: Pagina 1 van 21 INHOUDSOPGAVE 1 OPDRACHT...

Nadere informatie

Over Plantinga s argument voor de existentie van een noodzakelijk bestaand individueel ding. G.J.E. Rutten

Over Plantinga s argument voor de existentie van een noodzakelijk bestaand individueel ding. G.J.E. Rutten 1 Over Plantinga s argument voor de existentie van een noodzakelijk bestaand individueel ding G.J.E. Rutten Introductie In dit artikel wil ik het argument van de Amerikaanse filosoof Alvin Plantinga voor

Nadere informatie

Algemene Voorwaarden Showroomsales.nl. Artikel 1. Definities. In deze Algemene Voorwaarden wordt verstaan onder

Algemene Voorwaarden Showroomsales.nl. Artikel 1. Definities. In deze Algemene Voorwaarden wordt verstaan onder Algemene Voorwaarden Showroomsales.nl Artikel 1. Definities. In deze Algemene Voorwaarden wordt verstaan onder de Website: de website www.showroomsales.nl, KVK nummer: 32146433 BTW identificatienummer:

Nadere informatie

Nadere bestudering van de juridische merites en jurisprudentie leert, dat aan dit vraagstuk nogal wat haken en ogen zitten.

Nadere bestudering van de juridische merites en jurisprudentie leert, dat aan dit vraagstuk nogal wat haken en ogen zitten. FINANCIERING VAN GROOT ONDERHOUD In de praktijk komt het regelmatig voor, dat een ouder appartementengebouw dringend aan renovatie en/of groot onderhoud toe is. In die gevallen doet de Vergadering van

Nadere informatie

2.3 Algemene voorwaarden van de opdrachtgever of derden zijn voor Onlinepoort niet bindend en niet van toepassing.

2.3 Algemene voorwaarden van de opdrachtgever of derden zijn voor Onlinepoort niet bindend en niet van toepassing. Artikel 1. Definities 1.1 Opdrachtgever is de natuurlijke of rechtspersoon met wie de overeenkomst tot levering van producten en diensten van Onlinepoort wordt gesloten. 1.2 Producten en diensten van Onlinepoort

Nadere informatie

Algemene Voorwaarden het Perspectief, financieel & strategisch management

Algemene Voorwaarden het Perspectief, financieel & strategisch management Algemene Voorwaarden het Perspectief, financieel & strategisch management Artikel 1 Definities 1. In deze algemene voorwaarden worden de hiernavolgende termen in de navolgende betekenis gebruikt, tenzij

Nadere informatie

RAAD VAN TOEZICHT VERZEKERINGEN

RAAD VAN TOEZICHT VERZEKERINGEN RAAD VAN TOEZICHT VERZEKERINGEN U I T S P R A A K Nr. i n d e k l a c h t nr. 070.00 ingediend door: hierna te noemen klager`, tegen: hierna te noemen 'verzekeraar. De Raad van Toezicht Verzekeringen heeft

Nadere informatie

Samenvatting. Kort overzicht. Kartels

Samenvatting. Kort overzicht. Kartels Samenvatting Kort overzicht Dit proefschrift gaat over de economische theorie van kartels. Er is sprake van een kartel wanneer een aantal bedrijven, expliciet of stilzwijgend, afspreekt om de prijs te

Nadere informatie

3.Eventuele afwijkingen op deze voorwaarden zijn slechts geldig indien deze uitdrukkelijk schriftelijk zijn overeengekomen.

3.Eventuele afwijkingen op deze voorwaarden zijn slechts geldig indien deze uitdrukkelijk schriftelijk zijn overeengekomen. Algemene Voorwaarden JJM-webdesign Aardenburg Index: 1 Definities 2 Algemeen 3 Aanbiedingen en offertes 4 Uitvoering van de overeenkomst 5 Wijziging van de overeenkomst 6 Honorarium 7 Betaling 8 Incassokosten

Nadere informatie

Gemeente Achtkarspelen. Verordening Langdurigheidstoeslag WWB. Dienst Werk en Inkomen De Wâlden

Gemeente Achtkarspelen. Verordening Langdurigheidstoeslag WWB. Dienst Werk en Inkomen De Wâlden Gemeente Achtkarspelen Verordening Langdurigheidstoeslag WWB Dienst Werk en Inkomen De Wâlden November 2011 1 Gemeente Achtkarspelen de Raad van de gemeente Achtkarspelen; gelet op het bepaalde in artikel

Nadere informatie

Beroep op zelfrealisatie lopende verzet tegen het bestemmingsplan en/of exploitatieplan (zie ook BR 2015/85)

Beroep op zelfrealisatie lopende verzet tegen het bestemmingsplan en/of exploitatieplan (zie ook BR 2015/85) Beroep op zelfrealisatie lopende verzet tegen het bestemmingsplan en/of exploitatieplan (zie ook BR 2015/85) Auteurs: H.X. Botter en E.W.J de Groot Inleiding Het is vaste Kroonjurisprudentie dat de noodzaak

Nadere informatie

Onderwerp Vaststellen bestemmingsplan 'Steenakker, herzieing diverse locaties Gageldonkseweg'

Onderwerp Vaststellen bestemmingsplan 'Steenakker, herzieing diverse locaties Gageldonkseweg' ~Q~ ~"~ Gemeente Breda Raadsvoorstel Agendapuntnummer: Registratienr: [ 43874] Aantal bijlagen: - 2 - Onderwerp Vaststellen bestemmingsplan 'Steenakker, herzieing diverse locaties Gageldonkseweg' Voorgesteld

Nadere informatie

2.2 Het feitelijk beginnen met het uitvoeren van de overeenkomst geldt zijdens opdrachtgever als aanvaarding van deze algemene voorwaarden.

2.2 Het feitelijk beginnen met het uitvoeren van de overeenkomst geldt zijdens opdrachtgever als aanvaarding van deze algemene voorwaarden. ALGEMENE VOORWAARDEN Intelgration B.V., gevestigd te 1343AE Almere, Wielewaallaan 10, ingeschreven bij de Kamer van Koophandel onder dossiernummer 30163962. 1 Algemeen In deze algemene voorwaarden worden

Nadere informatie

No.W03.12.0197/II 's-gravenhage, 16 juli 2012

No.W03.12.0197/II 's-gravenhage, 16 juli 2012 ... No.W03.12.0197/II 's-gravenhage, 16 juli 2012 Bij Kabinetsmissive van 18 juni 2012, no.12.001344, heeft Uwe Majesteit, op voordracht van de Minister van Veiligheid en Justitie, bij de Afdeling advisering

Nadere informatie

Rapport. Rapport betreffende een klacht over de Ontwikkelingsmaatschappij Midden-IJsselmonde. Datum: 1 juli 2013. Rapportnummer: 2013/077

Rapport. Rapport betreffende een klacht over de Ontwikkelingsmaatschappij Midden-IJsselmonde. Datum: 1 juli 2013. Rapportnummer: 2013/077 Rapport Rapport betreffende een klacht over de Ontwikkelingsmaatschappij Midden-IJsselmonde Datum: 1 juli 2013 Rapportnummer: 2013/077 2 Klacht Verzoeker klaagt erover dat het bestuur van de Ontwikkelingsmaatschappij

Nadere informatie

Wat en hoe. druk: Huisdrukkerij gemeente Smallingerland

Wat en hoe. druk: Huisdrukkerij gemeente Smallingerland Wat en hoe PLANSCHADE druk: Huisdrukkerij gemeente Smallingerland 2008 afdeling Bestuursondersteuning / COM-EJ-102008 2 11 Als de nieuwe wet en de twee procentregel van toepassing is op het voorbeeld dan

Nadere informatie

Algemene voorwaarden Rocks recherchediensten te Zevenaar

Algemene voorwaarden Rocks recherchediensten te Zevenaar Algemene voorwaarden Rocks recherchediensten te Zevenaar Deze voorwaarden zijn uitdrukkelijk van toepassing op alle diensten en werkzaamheden van Rocks recherchediensten, hierna te noemen : het recherchebureau.

Nadere informatie

VRAAG EN ANTWOORD PROEF OPKOOPREGELING

VRAAG EN ANTWOORD PROEF OPKOOPREGELING VRAAG EN ANTWOORD PROEF OPKOOPREGELING 1. Waarom is er geen Koopinstrument voor alle woningen die te koop staan? De koopregeling is een proef. Deze proef geldt voor huizen van eigenaarbewoners en biedt

Nadere informatie

Zienswijze Schipper De zienswijze die naar voren gebracht wordt, kan als volgt worden weergegeven:

Zienswijze Schipper De zienswijze die naar voren gebracht wordt, kan als volgt worden weergegeven: REACTIE OP DE INGEDIENDE ZIENSWIJZEN (behorende bij het raadsbesluit van 30 juni 2009 betreffende de administratieve onteigeningsprocedure ten behoeve van de uitvoering van het bestemmingsplan Bangert

Nadere informatie

Administratiekantoor Bouw-Mouw

Administratiekantoor Bouw-Mouw ALGEMENE VOORWAARDEN Administratiekantoor Bouw-Mouw Zoomweg 55 8071 EH Nunspeet Inschrijvingsnummer Kamer van Koophandel 08147387 Artikel 1. Toepasselijkheid van deze voorwaarden 1. Deze voorwaarden gelden

Nadere informatie

op de klacht van:mevrouw A. C., wonende te Huizen, hierna te noemen: klager

op de klacht van:mevrouw A. C., wonende te Huizen, hierna te noemen: klager Beweerdelijk te lage waardering. Beweerdelijk verstrekte vertrouwelijke mededeling aan derden. Klaagster en haar echtgenoot zijn in een echtscheiding verwikkeld. In dat kader vindt een kort geding plaats

Nadere informatie

CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING

CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING Onroerende zaken in exploitatie, bestemd voor verkoop Bij het bepalen van de bedrijfswaarde van voor verkoop bestemde huurwoningen verwijst de richtlijn voor woningcorporaties (RJ 645) naar de richtlijn

Nadere informatie

Nationale-Nederlanden Schadeverzekering Maatschappij N.V., gevestigd te Amsterdam, hierna te noemen Aangeslotene.

Nationale-Nederlanden Schadeverzekering Maatschappij N.V., gevestigd te Amsterdam, hierna te noemen Aangeslotene. Uitspraak Geschillencommissie Financiële Dienstverlening nr. 2013-113 d.d. 15 april 2013 (mr. A.W.H. Vink, voorzitter, mr. E.M. Dil-Stork en mr. B.F. Keulen, leden en mevrouw mr. F.E. Uijleman, secretaris)

Nadere informatie

A. Definities. B. Algemene bepalingen

A. Definities. B. Algemene bepalingen ALGEMENE VOORWAARDEN VOOR REGISTERMAKELAARS EN REGISTERTAXATEURS IN ROERENDE ZAKEN, LEDEN VAN DE FEDERATIE VAN TAXATEURS, MAKELAARS EN VEILINGHOUDERS IN ROERENDE ZAKEN, WELKE VOORWAARDEN ZIJN GEDEPONEERD

Nadere informatie

Beleidsnota projectbesluit / partiële herziening bestemmingsplan. Gemeente Wijk bij Duurstede

Beleidsnota projectbesluit / partiële herziening bestemmingsplan. Gemeente Wijk bij Duurstede Beleidsnota projectbesluit / partiële herziening bestemmingsplan Gemeente Wijk bij Duurstede Status: Ontwerp Afdeling: SBP Opgesteld door: Jacco de Feijter Datum: 20 februari 2009 Inleiding Op 1 juli 2008

Nadere informatie

Huwelijksvermogensrecht journaal. September 2015

Huwelijksvermogensrecht journaal. September 2015 Huwelijksvermogensrecht journaal September 2015 Items Vinger aan de pols: Voorstel van wet 33 987, Literatuur en wetgevingsproces Ongehuwde samenlevers en vermogensregime Ongehuwden en alimentatie Pensioen

Nadere informatie

1. Algemeen. 2. Toepasselijkheid. 3. Aanbiedingen/ Overeenkomsten

1. Algemeen. 2. Toepasselijkheid. 3. Aanbiedingen/ Overeenkomsten 1. Algemeen Door bij FotoVakPrintNaarden een bestelling te plaatsen, geeft u te kennen dat u met de leverings- en betalingsvoorwaarden van FotoVakPrintNaarden akkoord gaat. FotoVakPrintNaarden heeft het

Nadere informatie

Grondprijzennota 2013

Grondprijzennota 2013 Grondprijzennota 2013 1 Grondprijzennota 2013 2 Hoofdstuk Blz. 1. Inleiding 4 1.1 Aanleiding 4 1.2 Methode van grondprijsbepaling 4 1.3 Uitzonderingen 4 1.4 Uitgangspunten 4 1.5 Aansprakelijkheid 4 2.

Nadere informatie

De in de Wet bevordering voortgezet ouderschap en zorgvuldige scheiding vergeten voogden en het voogdijplan

De in de Wet bevordering voortgezet ouderschap en zorgvuldige scheiding vergeten voogden en het voogdijplan Rotterdam Institute of Private Law Accepted Paper Series De in de Wet bevordering voortgezet ouderschap en zorgvuldige scheiding vergeten voogden en het voogdijplan A.J.M. Nuytinck Published in WPNR, 2008,

Nadere informatie

CorRebus Psychosociale Hulpverlening is een zelfstandig praktijk voor psychosociale therapie, coaching en training.

CorRebus Psychosociale Hulpverlening is een zelfstandig praktijk voor psychosociale therapie, coaching en training. Algemene voorwaarden CorRebus 1. Toepasselijkheid Deze algemene voorwaarden zijn, tenzij anders is overeengekomen, van toepassing op alle offertes en overeenkomsten van of met CorRebus Psychosociale Hulpverlening

Nadere informatie

Overdrachtsbelasting. Maatstaf van heffing

Overdrachtsbelasting. Maatstaf van heffing Overdrachtsbelasting. Maatstaf van heffing 1 Overdrachtsbelasting. Maatstaf van heffing Belastingdienst/Centrum voor proces- en productontwikkeling, Sector Brieven & beleidsbesluiten Besluit van 19 februari

Nadere informatie

COMMISSIE VOOR BOEKHOUDKUNDIGE NORMEN. CBN-advies 2015/XX - Verrichtingen met betrekking tot inschrijvingsrechten. Ontwerpadvies van 9 september 2015

COMMISSIE VOOR BOEKHOUDKUNDIGE NORMEN. CBN-advies 2015/XX - Verrichtingen met betrekking tot inschrijvingsrechten. Ontwerpadvies van 9 september 2015 COMMISSIE VOOR BOEKHOUDKUNDIGE NORMEN CBN-advies 2015/XX - Verrichtingen met betrekking tot inschrijvingsrechten Ontwerpadvies van 9 september 2015 In het kader van een individuele vraagstelling omtrent

Nadere informatie

1. In deze algemene voorwaarden worden de hiernavolgende termen in de navolgende betekenis gebruikt, tenzij nadrukkelijk anders is aangegeven.

1. In deze algemene voorwaarden worden de hiernavolgende termen in de navolgende betekenis gebruikt, tenzij nadrukkelijk anders is aangegeven. Deventer, telefoon: 06 450 909 55 ALGEMENE VOORWAARDEN Index: Definities Algemeen Aanbiedingen en offertes Uitvoering van de overeenkomst Wijziging van de overeenkomst Honorarium Betaling Incassokosten

Nadere informatie

1. In deze algemene verkoopvoorwaarden wordt verstaan onder:

1. In deze algemene verkoopvoorwaarden wordt verstaan onder: ALGEMENE VERKOOPVOORWAARDEN MAMMOET GROEP JUNI 2006 1. DEFINITIES EN TOEPASSELIJKHEID 1. In deze algemene verkoopvoorwaarden wordt verstaan onder: a. Mammoet Groep": de groep van vennootschappen, gevestigd

Nadere informatie

Naar aanleiding van de uitzending van Tros Radar d.d. 23 februari 2015.

Naar aanleiding van de uitzending van Tros Radar d.d. 23 februari 2015. Vrijblijvende en ter oriëntatie bedoelde toelichting op procedure misleiding Staatsloterij en de eventuele mogelijkheid tot het verkrijgen van schadevergoeding of een andere vorm van compensatie. Naar

Nadere informatie

WAARDERING PER BESTEMMING. Bepaling "normwaarden" ten behoeve van nieuwe bestemmingen in het buitengebied Rijssen-Holten

WAARDERING PER BESTEMMING. Bepaling normwaarden ten behoeve van nieuwe bestemmingen in het buitengebied Rijssen-Holten WAARDERING PER BESTEMMING Bepaling "normwaarden" ten behoeve van nieuwe bestemmingen in het buitengebied Rijssen-Holten Uitgebracht aan: Gemeente Rijssen-Holten, Mevrouw W. Weis en mevrouw A. Brinkhuis

Nadere informatie

Felixx. Pensioen Consultants B.V. Leveringsvoorwaarden

Felixx. Pensioen Consultants B.V. Leveringsvoorwaarden Felixx. Pensioen Consultants B.V. Leveringsvoorwaarden Algemene leverings- en betalingsvoorwaarden Felixx. Pensioen Consultants B.V. Artikel 1 Definities In deze algemene leverings- en betalingsvoorwaarden

Nadere informatie

Officiële uitgave van het Koninkrijk der Nederlanden sinds 1814.

Officiële uitgave van het Koninkrijk der Nederlanden sinds 1814. STAATSCOURANT Officiële uitgave van het Koninkrijk der Nederlanden sinds 1814. Nr. 34045 17 december 2014 Besluit van 14 november 2014, nr. 2014002190, tot aanwijzing van onroerende zaken ter onteigening

Nadere informatie

Jurisprudentie contractenrecht

Jurisprudentie contractenrecht Jurisprudentie contractenrecht W.L. Valk senior raadsheer Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden senior onderzoeker Radboud Universiteit Programma Twee arresten van de Hoge Raad: HR 12 december 2014, ECLI:NL:HR:2014:3593

Nadere informatie

Planschade risicoanalyse

Planschade risicoanalyse Planschade risicoanalyse Caravanhoff, Hemmerbuurt 138 te Hem September 2012-48-1 Batterijstraat 1 5396 NT Lithoijen (Oss) 0412 48 48 22 Pasmaat advies www.pasmaat.com 1. Aanleiding 1.1. Verzoek Initiatiefnemer

Nadere informatie

ALGEMENE LEVERINGSVOORWAARDEN

ALGEMENE LEVERINGSVOORWAARDEN ALGEMENE LEVERINGSVOORWAARDEN VAN: - Aalders ICT Services gevestigd en kantoorhoudende te 7948 BT Nijeveen aan de Dorpsstraat 86 hierna te noemen: AIS Artikel 1. Definities 1. In deze algemene voorwaarden

Nadere informatie

Wie betaalt de ruimtelijke kwaliteit? Verbetering kostenverevening in herstructurering bedrijventerreinen Dr. Demetrio Muñoz Gielen

Wie betaalt de ruimtelijke kwaliteit? Verbetering kostenverevening in herstructurering bedrijventerreinen Dr. Demetrio Muñoz Gielen Wie betaalt de ruimtelijke kwaliteit? Verbetering kostenverevening in herstructurering bedrijventerreinen Dr. Demetrio Muñoz Gielen Literatuur Capturing value increase in urban redevelopment (proefschrift-dissertatie)

Nadere informatie

RJ-Uiting 2014-7: ontwerp-richtlijn 630 Commerciële stichtingen en verenigingen

RJ-Uiting 2014-7: ontwerp-richtlijn 630 Commerciële stichtingen en verenigingen RJ-Uiting 2014-7: ontwerp-richtlijn 630 Commerciële stichtingen en verenigingen Inleiding RJ-Uiting 2014-7 bevat de ontwerp-richtlijn 630 Commerciële stichtingen en verenigingen. De Raad voor de Jaarverslaggeving

Nadere informatie

Bouwgrondexploitatie Rapportage 3e kwartaal 2010

Bouwgrondexploitatie Rapportage 3e kwartaal 2010 Bouwgrondexploitatie Rapportage 3e kwartaal 2010 1 Inleiding Naar aanleiding van de bespreking van het rapport van bevindingen van de accountant over de controle van de jaarrekening 2009 heeft het audit

Nadere informatie

wonen in oss. nl zelf bouwen met erfpacht? Ook voor u mogelijk!

wonen in oss. nl zelf bouwen met erfpacht? Ook voor u mogelijk! wonen in oss. nl zelf bouwen met erfpacht? Ook voor u mogelijk! inhouds opgave 3 Inleiding 4 Wat is het verschil tussen eigendom en erfpacht? 5 Wat zijn de voor- en nadelen van erfpacht? 6 Canon 6 Grondwaarde

Nadere informatie

Algemene (Incasso-)voorwaarden Véron Recherche & Incasso 2015

Algemene (Incasso-)voorwaarden Véron Recherche & Incasso 2015 Algemene (Incasso-)voorwaarden Véron Recherche & Incasso 2015 Artikel 1. 1. Véron Recherche & Incasso hierna te noemen "Véron Incasso", verricht haar werkzaamheden uitsluitend overeenkomstig deze algemene

Nadere informatie

1. Deze voorwaarden gelden voor iedere aanbieding en iedere overeenkomst tussen WD- MEDIA en een opdrachtgever.

1. Deze voorwaarden gelden voor iedere aanbieding en iedere overeenkomst tussen WD- MEDIA en een opdrachtgever. ALGEMENE LEVERINGSVOORWAARDEN - versie - 01 Oktober 2012 Artikel 1 - Definities 1. In deze algemene voorwaarden wordt verstaan onder: - Uitvoerend bedrijf: WD-MEDIA, hierna te noemen: WD-MEDIA, en gebruiker.

Nadere informatie

Tweede Kamer der Staten-Generaal

Tweede Kamer der Staten-Generaal Tweede Kamer der Staten-Generaal 2 Zitting 1976-1977 14162 Nadere regelen tot beëindiging van de afwikkeling van de oorlogs- en watersnoodschaden en van schaden in de zin van de Wet Overheidsaansprakelijkheid

Nadere informatie

Beleidsnotitie gebruik gemeentelijke grondstrookjes.

Beleidsnotitie gebruik gemeentelijke grondstrookjes. Beleidsnotitie gebruik gemeentelijke grondstrookjes. Inleiding. In de loop der jaren is een groot aantal grondstrookjes die eigendom zijn van de gemeente Weert bij overeenkomst in gebruik gegeven aan particulieren.

Nadere informatie

afspraken die in het Najaarsoverleg 2008 zijn gemaakt. Volstaan wordt dan ook met hiernaar te verwijzen.

afspraken die in het Najaarsoverleg 2008 zijn gemaakt. Volstaan wordt dan ook met hiernaar te verwijzen. Reactie op de brief van de Nederlandse Orde van Advocaten (NOvA) inzake het wetsvoorstel tot wijziging van Boek 7, titel 10, van het Burgerlijk Wetboek in verband met het limiteren van de hoogte van de

Nadere informatie