FISCALE ASPECTEN VAN A.S.R. AGRARISCHE GRONDWAARDE ERFPACHT (AGE)

Transcriptie

1 FISCALE ASPECTEN VAN A.S.R. AGRARISCHE GRONDWAARDE ERFPACHT (AGE) Samengesteld door: mr. E. Marcus RB en mr. A. Verduijn RB Ref B /februari 2019

2 Inhoudsopgave Pagina 1. Inleiding 4 2. Het product a.s.r. Agrarische Grondwaarde Erfpacht 5 3. Fiscale aspecten van a.s.r. Agrarische Grondwaarde Erfpacht De directe fiscale gevolgen Andere fiscale gevolgen 8 4. Slot 10

3 Belangrijke verklaring Deze notitie is opgesteld door Remie Fiscaal Juridisch Adviesbureau BV (hierna Remie) en Countus accountants + adviseurs (hierna: Countus) in opdracht van a.s.r. real estate (hierna a.s.r.). Het doel van deze notitie is het geven van een onafhankelijke fiscale visie op a.s.r. Agrarische Grondwaarde Erfpacht. De inhoud van deze notitie mag niet gekopieerd, gereproduceerd of verspreid worden zonder de nadrukkelijke schriftelijke toestemming van Remie, Countus en a.s.r. Lezers van deze notitie dienen zich te realiseren dat aan het besproken product zowel financiële kansen als financiële risico s verbonden zijn. Als de lezer besluit om het product af te nemen, dient de lezer een eigen onderzoek en analyse uit te voeren naar de gevolgen van het product in zijn of haar persoonlijke situatie. Lezers dienen deze notitie niet te zien als een juridisch of fiscaal advies. Lezers van deze notitie dienen hun eigen adviseur in te schakelen voor de juridische en fiscale consequenties van het product. Remie, noch Countus, noch a.s.r. kunnen enige aansprakelijkheid aanvaarden voor een behandeling door de belastingdienst die afwijkt van hetgeen in deze notitie is weergegeven. Deze notitie beoogt niet meer en kan ook niet meer zijn dan een algemene oriëntatie op de fiscale aspecten van de verkoop van de landbouwgrond en het sluiten van een erfpachtovereenkomst met a.s.r. naar de toestand in februari Er kunnen geen rechten aan deze informatie worden ontleend. Hoewel Remie, Countus en a.s.r. bij het samenstellen van deze notitie de vereiste zorgvuldigheid in acht hebben genomen, aanvaarden zij dan ook geen enkele aansprakelijkheid voor schade die in enig direct of indirect verband zou staan met deze notitie. 3

4 1. Inleiding Indien u bedrijfsuitbreiding of overname overweegt, herfinanciering of de aankoop van gepachte grond kunnen de producten a.s.r. Loopbaan Erfpacht (LBE), a.s.r. Agrarische Index Erfpacht (AIE) en a.s.r. Agrarische Grondwaarde Erfpacht (AGE) van a.s.r. real estate (hierna a.s.r.) een aantrekkelijk alternatief zijn voor andere, veelal bancaire financieringsvormen. Dat geldt zowel in financieel als in fiscaal opzicht. In deze notitie richt de aandacht zich op de fiscale aspecten van het product a.s.r. Agrarische Grondwaarde Erfpacht. Voor wat betreft de juridische en financiële aspecten van dit product wordt verwezen naar de flyer Agrarische Grondwaarde Erfpacht die a.s.r. heeft opgesteld, alsmede naar de algemene notitie alles over erfpacht. Beide documenten zijn in ieder geval ook terug te vinden op de website Voor de fiscale aspecten van de producten a.s.r. Loopbaan Erfpacht en a.s.r. Agrarische Index Erfpacht is een afzonderlijke notitie opgesteld. In deze notitie worden de fiscale aspecten van a.s.r. Agrarische Grondwaarde Erfpacht beschreven op basis van de jurisprudentie en het beleid van de wetgever zoals dat in februari 2019 bekend is. Wij wijzen er op dat het fiscale recht ingewikkeld is en zich voortdurend ontwikkelt voor wat betreft regelgeving, jurisprudentie en beleid van de belastingdienst. De gevolgen zijn sterk afhankelijk van uw persoonlijke omstandigheden. Wij adviseren u dan ook ten zeerste om, voordat u een grondfinanciering afsluit, altijd advies in te winnen bij uw fiscaal en financieel adviseur of bij ondergetekende. Vragen en opmerkingen naar aanleiding van deze notitie kunt u voorleggen aan de heer mr. E. Marcus RB via het adres: e.marcus@remie.nl of aan de heer mr. A. Verduijn RB via het adres a.verduijn@countus.nl. 4

5 2. Het product a.s.r. Agrarische Grondwaarde Erfpacht a.s.r. Agrarische Grondwaarde Erfpacht is een combinatie van leasing en erfpacht van landbouwgrond. Het product is ontworpen voor de (alternatieve) financiering van landbouwgrond in het kader van bedrijfsuitbreiding, bedrijfsoverdracht of herfinanciering. Wanneer u zaken gaat doen met a.s.r. zult u de u in eigendom toebehorende (of door u aan te kopen) grond aan a.s.r. verkopen onder voorbehoud van een recht van erfpacht op uw grond. Het recht van erfpacht wordt gevestigd voor een termijn van minimaal dertig (30) jaar. Voor de verkoop van de eigendom van uw grond ontvangt u een koopsom. Deze koopsom kan vrij worden aangewend. Dus bijvoorbeeld voor het doen van investeringen of het aflossen van schulden. De koopsom is gelijk aan maximaal 70% van de marktwaarde van de grond in vrije staat op het moment van het aangaan van de transactie. Gedurende de looptijd van de erfpachtovereenkomst betaalt u jaarlijks een canon aan a.s.r. Deze canon is gelijk aan een percentage (in februari 2019: 2.25%) van de koopsom (vermeerderd met eventuele aankoopkosten van a.s.r.). De canon wordt elk jaar geïndexeerd aan de hand van de inflatieontwikkeling (CBS consumentenprijsindex). Naast de koopsom en het recht van erfpacht krijgt u ook het recht om de eigendom van uw grond bij het eindigen van het recht van erfpacht terug te kopen. Over de hoogte van de terugkoopsom wordt de afspraak gemaakt dat deze terugkoopsom gelijk is aan 85% van de marktwaarde van de grond in vrije staat op het moment van de terugkoop. Het terugkopen van de grond vindt verder plaats op basis van - op dat moment geldende - marktconforme voorwaarden. Het is overigens ook mogelijk om het recht van erfpacht na afloop van de periode van dertig (30) jaar, te verlengen. Met name door het terugkooprecht is de beschreven transactie met a.s.r. feitelijk een vorm van financiering. In de feitelijke situatie op uw bedrijf verandert er immers niets. U blijft in de gelegenheid om de grond binnen uw bedrijf te gebruiken op de wijze zoals u gewend bent. In plaats van rente aan de bank betaalt u een canon aan a.s.r. Toepassing van a.s.r. Agrarische Grondwaarde Erfpacht bij bedrijfsoverdrachten betekent dat de bedrijfsopvolger op het moment van de bedrijfsoverdracht de door 5

6 hem zojuist in eigendom verkregen percelen landbouwgrond, onmiddellijk overdraagt aan a.s.r. De hiervoor van a.s.r. verkregen gelden (naast de erfpachtovereenkomst) kunnen worden gebruikt voor het afbetalen van de ouders. Bij deze transactie blijven de bedrijfsopvolgingsfaciliteiten in de inkomstenbelasting en in de overdrachtsbelasting onverminderd van toepassing. Bij bedrijfsoverdrachten van ouders op kinderen wordt door de bedrijfsopvolger veelal een lagere prijs betaald dan de marktwaarde van de overgenomen bezittingen en schulden. Door een beroep te doen op de bedrijfsopvolgingsregeling in de Successiewet 1956 kan ook hier belastingheffing worden voorkomen. Een voorwaarde voor de toepassing van deze faciliteit is dat de bedrijfsopvolger het bedrijf de eerstkomende vijf (5) jaar voortzet. Naar onze mening wordt door de overdracht van de landbouwgrond aan a.s.r. onder verkrijging van een recht van erfpacht op de landbouwgrond, geen inbreuk op deze voorwaarde gemaakt. Uit de praktijk zijn ons ook geen voorbeelden bekend van een andersluidend standpunt van de belastingdienst. Deze financieringsstructuur is ook een alternatief naast of in plaats van reguliere bankfinanciering. Een belangrijk aspect van a.s.r. Agrarische Grondwaarde Erfpacht is dat geen sprake is van een tussentijdse aflossingsplicht, hetgeen de liquiditeit van het bedrijf ten goede komt. 3. Fiscale aspecten van a.s.r. Agrarische Grondwaarde Erfpacht 3.1. De directe fiscale gevolgen Het aangaan van a.s.r. Agrarische Grondwaarde Erfpacht heeft ook gevolgen voor uw fiscale positie in de inkomstenbelasting. U verkoopt immers grond en u krijgt een recht van erfpacht terug. Voorts verkrijgt u het recht om op termijn uw grond terug te kopen tegen een prijs die gelijk is aan 85% van de marktwaarde van de grond in vrije staat op dat moment. Over de fiscale gevolgen van het aangaan van a.s.r. Agrarische Grondwaarde Erfpacht heeft al wel overleg plaatsgevonden met de belastingdienst, maar dit heeft (nog) niet geleid tot gevormd algemeen beleid aan de zijde van de belastingdienst. Er lijkt echter wel steeds meer consensus over de volgende fiscale gevolgen, in het bijzonder die voor de fiscale winstbepaling. 6

7 U betaalt a.s.r. elk jaar een canon voor de erfpacht. Deze door u te betalen canon dient als een kostenpost direct ten laste van de winst te worden gebracht in het jaar dat de canon verschuldigd is. Bij de fiscale winstbepaling is niet zozeer van belang wie juridisch eigenaar of rechthebbende is, maar wie economisch eigenaar is: bij wie ligt het economisch belang, het belang bij de waardeveranderingen van de grond? Economisch eigenaar voor 15% De verkoop van de grond aan a.s.r. onder voorbehoud van het recht van erfpacht mét het terugkooprecht leidt ertoe dat de eigendom van de grond niet langer meer (geheel) als bedrijfsmiddel op uw bedrijfsbalans voorkomt. Door het recht om de grond na ommekomst van de duur van het erfpachtrecht terug te kopen voor 85% van de dan geldende marktwaarde van de grond in vrije staat, blijft u feitelijk voor 15% economisch eigenaar van de grond. In economische en fiscale zin verkoopt u dus niet 100% van de grond, maar 85%. Dat betekent dat door de verkoop aan a.s.r. 85% van de stille reserve (meerwaarde) van de grond worden gerealiseerd. Vaak valt die stille reserve onder de landbouwvrijstelling (zie hierna), echter wanneer er sprake is van niet onder de landbouwvrijstelling vallende voordelen (bijv. een pachtersvoordeel), moet u over deze gerealiseerde voordelen afrekenen. Hier moet u goed op bedacht zijn. Ook dient men bedacht te zijn op de gevolgen van het aangaan van a.s.r. Agrarische Grondwaarde Erfpacht voor lopende termijnen in verband met anti-speculatiebedingen (bijvoorbeeld nadat u eerder de grond als pachter heeft gekocht) of meerwaardeclausules (bijvoorbeeld na een bedrijfsovername in de familiesfeer). Wanneer er belaste voordelen zijn staat de belastingrechter u ook toe om fiscaal alleen winst te nemen tot de verkochte bloot eigendom van 70%. Omdat dit bloot eigendomsdeel 70% betreft van de marktwaarde van de grond in vrije staat, realiseert u ook slechts 70% van de stille reserve (incl. pachtersvoordeel) in de grond. Indien zich deze situatie bij u voordoet dient u goed fiscaal advies in te winnen. De resterende 15% van de boekwaarde blijft staan als boekwaarde van de behouden 15% economisch eigendom. Erfpachtrecht Vervolgens geldt dat wat u opoffert voor de verkrijging van het erfpachtrecht, voor u een investering is in het erfpachtrecht dat u als zodanig mag activeren op de balans. 7

8 Deze investering is het verschil tussen de 85% en de 70% (het bedrag dat nu wordt ontvangen), derhalve 15% van de marktwaarde van de grond in vrije staat op het moment van het plaatsvinden van de transactie. a.s.r. Agrarische Grondwaarde Erfpacht is gebaseerd op een tijdelijke erfpacht met een looptijd van (minimaal) dertig (30) jaar. Door het tijdsverloop zal in het algemeen het recht van erfpacht zijn waarde voor u verliezen. Deze waardedaling van de 15% brengt u door middel van afschrijving in uw jaarlijkse winstberekening tot uitdrukking (ieder jaar één-dertigste (1/30) deel). Een voorbeeld ter verduidelijking. De boekwaarde van de grond is ; De werkelijke waarde van de grond is ; De te ontvangen koopsom is 70% van de werkelijke waarde is Na de transactie ziet de balans er dan als volgt uit: Grond (economisch) ( /- 85% of anders gezegd nog 15% belang) Erfpacht (85% -/- 70% is 15% x ) Liquide middelen (70% van ). Het bedrag van het erfpachtrecht ter grootte van kan in dertig (30) jaar worden afgeschreven. Eerder is wel gesuggereerd dat ook het aangaan van a.s.r. Agrarische Grondwaarde Erfpacht fiscaal als een (geïndexeerde) geldlening kan worden verwerkt, net zoals de a.s.r. Agrarische Index Erfpacht. De toepassing van deze methode is gebaseerd op een uitspraak van de belastingrechter uit 1996 ter zake van de erfpachtfinanciering (een ander, al genoemd erfpachtfinancieringsproduct van a.s.r.). In deze uitspraak besliste de rechter dat het aangaan van Agrarische Index Erfpacht fiscaal als een geldlening mocht worden aangemerkt omdat het economisch belang bij het land voor een groot deel bij de agrarisch ondernemer is gebleven. Wij menen thans dat deze lijn niet zomaar mag worden doorgetrokken naar de a.s.r. Agrarische Grondwaarde Erfpacht. Bij a.s.r. Agrarische Grondwaarde Erfpacht is het terugkooprecht anders geformuleerd dan bij a.s.r. Agrarische Index Erfpacht. Bij a.s.r. Agrarische Grondwaarde Erfpacht blijft door het terugkooprecht tegen 85% van de dan geldende marktwaarde van de grond in vrije staat, het economisch belang slechts voor 15% bij de erfpachter rusten. De ontvangen koopsom kan dan ook economisch-fiscaal in dat geval niet als lening worden aangemerkt, maar is feitelijk de tegenprestatie voor het afgestane economisch eigendom van 85% van de grond. 8

9 3.2 Andere fiscale gevolgen De toepassing van de landbouwvrijstelling voor de inkomstenbelasting De landbouwvrijstelling in haar huidige vorm stelt waardestijgingen van landbouwgrond buiten de heffing van de inkomstenbelasting voor zover deze waardestijging plaatsvindt binnen blijvend agrarisch grondgebruik (de zogenoemde WEVAB-waarde). Bij gebruikmaking van het recht op terugkoop tegen 85% van de dan geldende marktwaarde van de grond in vrije staat wordt het behouden en geactiveerde belang van 15% (15% van de waardeverandering van de grond) gerealiseerd. Hierop is naar onze stellige mening de landbouwvrijstelling van toepassing. De terugkoop doet naar onze mening dan ook geen niet-vrijgesteld prijsvoordeel ontstaan dat bij latere realisatie (verkoop) niet onder de landbouwvrijstelling zou vallen. De handhaving van de landbouwvrijstelling in de belastingwetgeving staat overigens al vele jaren ter discussie. De discussie heeft in ieder geval tot gevolg gehad dat het toepassingsgebied in de afgelopen jaren is beperkt. Het staat allerminst vast dat de landbouwvrijstelling over dertig (30) jaar nog in de belastingwetgeving is opgenomen dan wel of de vrijstelling nog in haar huidige vorm bestaat. In het geval van afschaffing of aanpassing van de landbouwvrijstelling is ook van belang of er overgangsrecht komt en zo ja, hoe de regels van dit overgangsrecht dan komen te luiden. Veruit de meeste agrarische ondernemers hebben de afgelopen jaren maatregelen genomen in het kader van het veiligstellen van de toepassing van de landbouwvrijstelling. Deze maatregelen hebben geleid tot een onbelaste herwaardering van de landbouwgrond tegen de op dat moment actuele agrarische waarde in het economisch verkeer. De waardesprong tussen de oorspronkelijke aanschafprijs en de actuele agrarische waarde in het economisch verkeer is daardoor met zekerheid vrij van belastingheffing gesteld. De nadelige uitwerking van de economische verwerking wordt hierdoor deels ondervangen. Iedere ondernemer die erfpachtfinanciering overweegt doet er verstandig aan om te bezien of de fiscale positie van de grond (verder) is te optimaliseren door er voor te zorgen dat de boekwaarde van de grond gelijk is aan de meest actuele agrarische waarde in het economisch verkeer. 9

10 De toepassing van de algemene cultuurgrondvrijstelling voor de overdrachtsbelasting In de overdrachtsbelasting is een vrijstelling van belastingheffing opgenomen voor de verkrijging van landbouwgrond. Deze vrijstelling heet de cultuurgrondvrijstelling. Kort gezegd stelt deze vrijstelling de verkrijging van landbouwgrond vrij van de heffing van de overdrachtsbelasting wanneer deze landbouwgrond voor een periode van ten minste tien (10) jaar bedrijfsmatig geëxploiteerd blijft ten behoeve van de landbouw. Niet is vereist dat de verkrijger van de landbouwgrond deze zelf als zodanig gebruikt: de verkrijger kan de grond ook in gebruik geven aan een persoon die de grond bedrijfsmatig ten behoeve van de landbouw exploiteert. Dit betekent dat de aankoop van de landbouwgrond door a.s.r. vrij van overdrachtsbelasting kan plaatsvinden. Ook de verkrijging van het recht van erfpacht door de erfpachter valt onder de toepassing van de cultuurgrondvrijstelling zodat ook deze verkrijging vrij van overdrachtsbelasting kan plaatsvinden. De overdrachtsbelasting komt opnieuw aan de orde wanneer u te zijner tijd gebruik maakt van uw terugkooprecht. a.s.r. verkoopt aan u de grond, hetgeen een normale onroerende zaak transactie vormt waarover in beginsel overdrachtsbelasting is verschuldigd. Ook op deze terugkoop kan de cultuurgrondvrijstelling (indien en voor zover deze vrijstelling alsdan nog steeds dezelfde vorm heeft als thans het geval is) van toepassing zijn, mits de teruggekochte cultuurgrond als zodanig wederom nog gedurende ten minste tien (10) jaar bedrijfsmatig ten behoeve van de landbouw wordt geëxploiteerd. Mocht zich de situatie voordoen dat de teruggekochte grond binnen de tienjaarstermijn wordt doorverkocht aan een ander, dan geldt ook in deze situatie dat de bij de terugkoop genoten cultuurgrondvrijstelling niet wordt teruggenomen mits de grond door de opvolgend koper of een ander gedurende de resterende termijn bedrijfsmatig ten behoeve van de landbouw wordt geëxploiteerd. In een dergelijke situatie adviseren wij u een kettingbeding in de koopovereenkomst met uw koper op te nemen om de toepassing van de vrijstelling veilig te stellen. De toepassing van bedrijfsopvolgingsregeling voor de erf- en schenkbelasting Voor de erf- en schenkbelasting is in de Successiewet 1956 een ruimhartige voorwaardelijke vrijstelling opgenomen bij verkrijging van een onderneming door schenking of vererving. Bij de meeste bedrijfsoverdrachten of verervingen van bedrijven hoeft dan ook geen of relatief maar weinig schenk- c.q. erfbelasting te worden betaald. Een belangrijke voorwaarde voor de toepassing van de vrijstelling is 10

11 dat de verkrijger(s) de onderneming gedurende vijf (5) jaar moet(en) voortzetten. Het aangaan van a.s.r. Agrarische Grondwaarde Erfpacht leidt niet tot een schending van deze voorwaarde, omdat de erfpachter de grond blijft gebruiken. Ook voorzien de erfpachtvoorwaarden in de mogelijkheid tot overdracht van het erfpachtrecht. 4. Slot Met het voorafgaande hopen wij u enig inzicht te hebben gegeven in de belangrijkste fiscale gevolgen van a.s.r. Agrarische Grondwaarde Erfpacht. Nogmaals benadrukken wij dat het in uw eigen belang is u vooraf te verzekeren van deskundige bijstand. Uden, februari 2019 Zwolle, februari 2019 mr. E. Marcus RB mr. A. Verduijn RB Remie Fiscaal Juridisch Adviesbureau BV Countus accountants + adviseurs e.marcus@remie.nl a.verduijn@countus.nl telefoon: telefoon: