FISCALE ASPECTEN VAN ASR AGRARISCHE GRONDFINANCIERING. Samengesteld door: mr. E. Marcus RB

Transcriptie

1 FISCALE ASPECTEN VAN ASR AGRARISCHE GRONDFINANCIERING Samengesteld door: mr. E. Marcus RB Ref B /juni 2017

2 INHOUDSOPGAVE 1. Inleiding 4 2. Het product ASR Agrarische Grondfinanciering 5 3. Fiscale aspecten van ASR Agrarische Grondfinanciering De directe fiscale gevolgen Andere fiscale gevolgen 9 4. Slot 13 Pagina

3 Belangrijke verklaring Deze memo is op gesteld door Remie Fiscaal Juridisch Adviesbureau LLP (hierna Remie) in opdracht van ASR Vastgoed Vermogensbeheer B.V. (hierna a.s.r.) om een onafhankelijke fiscale visie te geven over a.s.r. agrarische grondfinanciering. De inhoud van deze memo mag niet gekopieerd, gereproduceerd of verspreid worden zonder de nadrukkelijke schriftelijke toestemming van Remie en a.s.r. Lezers van dit memo dienen zich te realiseren dat het besproken product/dienstverlening zowel financiële kansen als financiële risico s kan bieden. Als de lezer besluit om het product/dienstverlening af te nemen dient de lezer een eigen onderzoek en analyse uit te voeren naar de gevolgen van dit product/dienstverlening in zijn of haar persoonlijke situatie. Lezers dienen dit memo niet te zien als een juridisch of fiscaal advies. Lezers van deze memo dienen hun eigen adviseur in te schakelen voor de juridische en fiscale consequenties van dit product/dienstverlening. Ondanks dat Remie zich tot het uiterste heeft ingespannen op basis van de informatie die thans voor handen is, kan Remie er niet voor instaan dat de informatie in deze memo correct is en zijn de onderwerpen in het memo aan veranderingen onderhevig. Zowel Remie als a.s.r. kunnen niet aansprakelijk worden gesteld voor zowel direct als indirecte schade volgend uit dit memo. 3

4 1. Inleiding Wanneer u bedrijfsuitbreiding of overname overweegt, herfinanciering of de aankoop van gepachte grond zijn de producten a.s.r. agrarische erfpachtfinanciering en a.s.r. agrarische grondfinanciering van A.S.R. Vastgoed Vermogensbeheer B.V. (hierna a.s.r.) een uiterst aantrekkelijk alternatief naast andere financieringsvormen. Dat geldt zowel in financieel als in fiscaal opzicht. In deze notitie richt de aandacht zich op de fiscale aspecten van het product a.s.r. agrarische grondfinanciering. Voor wat betreft de juridische en financiële aspecten van dit product wordt verwezen naar de flyer agrarische grondfinanciering die a.s.r. heeft opgesteld alsmede naar de algemene notitie alles over erfpacht. Beide documenten zijn in ieder geval ook terug te vinden op de website grondfinanciering/agrarische-grondfinanciering. Voor de fiscale aspecten van het product a.s.r. agrarische erfpachtfinanciering is een afzonderlijke notitie opgesteld. In deze notitie worden de fiscale aspecten van a.s.r. agrarische grondfinanciering beschreven op basis van de jurisprudentie en het beleid van de wetgever zoals dat in januari 2017 bekend was. Wij wijzen er op dat het fiscale recht ingewikkeld is en voortdurend verandert. De gevolgen zijn sterk afhankelijk van uw persoonlijke omstandigheden. Wij adviseren u dan ook ten zeerste om, voordat u een grondfinanciering afsluit, altijd advies in te winnen bij of uw fiscaal en financieel adviseur of bij ondergetekende. Remie Fiscaal Juridisch Adviesbureau LLP noch a.s.r. kunnen enige aansprakelijkheid aanvaarden voor een fiscale behandeling die afwijkt van hetgeen in deze notitie is weergegeven. Deze notitie beoogt niet meer en kan ook niet meer zijn dan een algemene oriëntatie over de fiscale aspecten van de verkoop van de landbouwgrond en het sluiten van een erfpachtovereenkomst met a.s.r.. Er kunnen geen rechten aan deze informatie worden ontleend. Hoewel a.s.r. en ondergetekende bij het samenstellen van deze notitie de vereiste zorgvuldigheid in acht hebben genomen, kunnen zij niet instaan voor de volledigheid, juistheid en actualiteit van de geboden informatie en aanvaarden zij dienaangaande dan ook geen enkele aansprakelijkheid. Vragen en opmerkingen naar aanleiding van deze notitie kunt u voorleggen aan de heer mr. E. Marcus RB via het adres: e.marcus@remie.nl. 4

5 2. Het product a.s.r. Agrarische Grondfinanciering ASR Agrarische Grondfinanciering is een combinatie van leasing en erfpacht van landbouwgrond. Het product is ontworpen voor de financiering van landbouwgrond waardoor bedrijfsuitbreiding, bedrijfsoverdracht of herfinanciering wordt mogelijk gemaakt dan wel aanmerkelijk wordt vereenvoudigd. Wanneer u zaken gaat doen met a.s.r. zult u de u in eigendom toebehorende grond aan a.s.r. verkopen onder voorbehoud van een recht van erfpacht op uw grond. Het recht van erfpacht wordt gevestigd voor een termijn van minimaal dertig jaar. Voor de verkoop van de eigendom van uw grond ontvangt u een koopsom. Deze koopsom kan vrij worden aangewend. Dus bijvoorbeeld voor het doen van investeringen of het aflossen van schulden. De koopsom is gelijk aan 70% van de vrije waarde van de grond op het moment van het aangaan van de transactie. Gedurende de looptijd van de erfpachtovereenkomst bestaat er geen tussentijdse aflossingsverplichting. Naast de koopsom en het recht van erfpacht krijgt u ook het recht om de eigendom van uw grond bij het eindigen van het recht van erfpacht terug te kopen. Over de hoogte van de terugkoopsom wordt de afspraak gemaakt dat deze terugkoopsom gelijk is aan 85% van de vrije waarde van de grond op het moment van de terugkoop. Het terugkopen van de grond vindt verder plaats op basis van - op dat moment geldende - marktconforme voorwaarden. Het is overigens ook mogelijk om het recht van erfpacht na afloop van de periode van 30 jaar, te verlengen. Naast deze eenmalige transactie betaalt u jaarlijks een canonpercentage van (thans) 2,25%. over de hoofdsom van de investering van a.s.r.. Deze canon wordt elk jaar geïndexeerd aan de hand van de inflatieontwikkeling (CBS consumentenprijsindex). In de praktijk wordt de beschreven transactie met a.s.r. ook wel een financieringsstructuur genoemd omdat er in de feitelijke situatie op uw bedrijf niets veranderd. U blijft in de gelegenheid om de grond binnen uw bedrijf te gebruiken op de wijze zoals u gewend bent. Uit de praktijk van a.s.r. met betrekking tot dit product, blijkt dat deze financieringsstructuur veelvuldig wordt toegepast bij bedrijfsoverdrachten. Toepassing van a.s.r. Agrarische Grondfinanciering bij bedrijfsoverdrachten betekent dat de bedrijfsopvolger op het moment van de bedrijfsoverdracht de door hem zojuist in eigendom verkregen percelen landbouwgrond, onmiddellijk overdraagt aan a.s.r.. De hiervoor van a.s.r. 5

6 verkregen gelden (naast de erfpachtovereenkomst) kunnen worden gebruikt voor het afbetalen van de ouders. Bij deze transactie blijven de bedrijfsopvolgingsfaciliteiten in de inkomstenbelasting en in de overdrachtsbelasting onverminderd van toepassing. Bij bedrijfsoverdrachten van ouders op kinderen wordt door de bedrijfsopvolger veelal een lagere prijs betaald dan de prijs die een willekeurige derde zou hebben moeten betalen. Door een beroep te doen op de bedrijfsopvolgingsfaciliteiten in de successiewet kan ook hier belastingheffing worden voorkomen. Een voorwaarde voor de toepassing van deze faciliteit is dat de bedrijfsopvolger het bedrijf de eerstkomende vijf jaar voortzet. Naar onze mening wordt door de overdracht van de landbouwgrond aan a.s.r. onder verkrijging van een recht van erfpacht op de landbouwgrond, geen inbreuk op deze voorwaarde gemaakt. Uit de praktijk zijn ons ook geen voorbeelden bekend van een andersluidend standpunt van de belastingdienst. Deze financieringsstructuur is ook een uitstekend alternatief naast of in plaats van reguliere bankfinanciering. Er is sprake van een toename van transacties nu banken niet dan wel slechts onder zeer bezwarende voorwaarden, financieringen verstrekken. 6

7 3. Fiscale aspecten van a.s.r. Agrarische Grondfinanciering 3.1. De directe fiscale gevolgen Het aangaan van een erfpachtovereenkomst met a.s.r. heeft ook gevolgen voor uw fiscale positie in de inkomstenbelasting. U verkoopt immers grond en u krijgt een recht van erfpacht terug. Voorts verkrijgt u het recht om op termijn uw grond terug te kopen tegen een prijs die gelijk is aan 85% van de vrije waarde van de grond op dat moment. De fiscale gevolgen van deze erfpachttransactie met asr zijn nog niet vastomlijnd. Er zijn twee methodes verdedigbaar. Over de toepassing van beide methodes op a.s.r. Agrarische Grondfinanciering heeft de belastingrechter zich nog niet kunnen uitlaten. De eerste methode volgt de juridische transacties die plaatsvinden. Alsdan zijn de gevolgen in beginsel de navolgende. U betaalt asr elk jaar een canon voor de erfpacht. Deze door u te betalen canon wordt als een kostenpost direct ten laste van de winst gebracht in het jaar dat de canon wordt betaald. De verkoop van de grond aan a.s.r. leidt er toe dat de eigendom van de grond niet langer meer als bedrijfsmiddel op uw bedrijfsbalans voorkomt. Daarvoor in de plaats komt het erfpachtrecht. Dat wat u opoffert voor de verkrijging van het erfpachtrecht vormt voor u een investering in een bedrijfsmiddel dat u mag activeren. Deze investering is het verschil tussen 85% (bij de terugkoop) en 70% (het bedrag dat nu wordt ontvangen) is 15% van de waarde van de grond op het moment van het plaatsvinden van de transactie. De grond blijft daardoor als het ware voor 15% op de balans staan. ASR Agrarische Grondfinanciering is gebaseerd op een tijdelijke erfpacht met een looptijd van (minimaal) dertig jaren. Door het tijdsverloop zal in het algemeen het recht van erfpacht zijn waarde voor u verliezen. Deze waardedaling brengt u door middel van afschrijving in uw jaarlijkse winstberekening tot uitdrukking (ieder jaar één-dertigste deel). Een voorbeeld ter verduidelijking. De boekwaarde van de grond is ,--; De werkelijke waarde van de grond is ,--; De te ontvangen koopsom is 70% van de werkelijke waarde is ,--. 7

8 Na de transactie ziet de balans er dan als volgt uit: Grond 1.500,-- ( ,-- -/- 85% of anders gezegd nog 15% belang) Erfpacht 7.500,-- (85% -/- 70% is 15% x ,--) Liquide middelen ,-- (70% van ,--). In beginsel kan op het bedrag van de erfpacht ter grootte van 7.500,-- dertig jaar lang elk jaar 1/30 e deel worden afgeschreven. Doordat wordt uitgegaan van een afschrijvingspotentieel van 15% wordt de afschrijving in onze opvatting niet beïnvloed door het waardeverloop van de grond. Ten aanzien van de genoemde mogelijkheid van afschrijving moet de kanttekening worden gemaakt dat de belastingdienst hierover nog geen expliciet standpunt heeft ingenomen. De tweede methode gaat min of meer uit van een economische benadering van de financieringstransactie. Deze methode ziet de transactie als een geldlening en verwerkt de transactie dan ook als zodanig. De toepassing van deze methode is gebaseerd op een uitspraak van de belastingrechter uit 1996 ter zake van een erfpachtfinanciering (zie het andere erfpachtfinancieringsproduct van a.s.r.). In deze uitspraak besliste de rechter dat een erfpachttransactie als een geldlening mocht worden aangemerkt omdat het economisch belang bij het land voor een groot deel bij de agrarisch ondernemer is gebleven. Dit is zo omdat, door de wijze waarop het terugkooprecht is vormgegeven, mag worden aangenomen dat de landbouwgrond te gelegener tijd terugkeert in het ondernemingsvermogen. Ook bij a.s.r. Agrarische Grondfinanciering kan dit, gezien het feit dat de terugkoop koopsom lager is dan de vrije waarde van de landbouwgrond, in beginsel worden aangenomen. Evenwel het terugkooprecht bij a.s.r. Agrarische Grondfinanciering is anders vorm gegeven dan het terugkooprecht bij erfpachtfinanciering. De terugkoopsom is in het eerste geval een percentage van de waarde in de grond ten tijde van de terugkoop, waar in het tweede geval de terugkoopsom het geïndexeerde bedrag is van de ten tijde van het aangaan van de erfpacht, ontvangen koopsom. De koppeling tussen de terugkoopprijs en de waarde van de grond ten tijde van de terugkoop heeft in de praktijk de discussie op gang gebracht of de waardeveranderingen nog wel in overwegende mate de oorspronkelijk eigenaar aangaan. En wanneer dit niet het geval is, is hij ook niet meer (geheel) de economisch eigenaar gebleven. Agrarische grondfinanciering kan alsdan niet als een geldlening worden verwerkt. Wat betekent het fiscaal als de transactie met a.s.r. wel als een geldlening kan worden verwerkt (de economische benadering)? 8

9 De landbouwgrond blijft in deze mogelijkheid ongewijzigd op uw balans staan. De jaarlijkse canon wordt nu aangemerkt als een aftrekbare rentevergoeding voor het beschikbaar gestelde kapitaal. De koopsom van de grond is gekoppeld aan de ontwikkeling van de vrije grondwaarde. Waardestijging van de grond leidt tot een hogere terugkoopsom. Het is toegestaan met de hogere aflossing rekening te houden indien en voor zover de waardeverandering zich voordoet en als permanent moet worden beschouwd. Als het ware als een indexatie kan deze waardeverandering in dat jaar ten laste van het bedrijfsresultaat worden gebracht. In de praktijk kan dat betekenen dat de grondwaarde periodiek zal moeten worden vastgesteld. Overigens betekent een waardedaling van de landbouwgrond niet dat u verplicht wordt in dat jaar winst te nemen. De verwerking van de erfpachtovereenkomst als geldlening zal u waarschijnlijk een fiscaal voordeel opleveren ten opzichte van de hiervoor beschreven verwerkingsmethode volgens de juridische benaderingswijze. Uw adviseur kan u daarover nader informeren. Wanneer u besluit tot de verwerkingsmethode volgens de economische benaderingswijze adviseren wij u zich goed te laten informeren over de actuele stand van zaken ten aanzien van de aanvaardbaarheid van deze methode. 3.2 Andere fiscale gevolgen De toepassing van de landbouwvrijstelling voor de inkomstenbelasting De landbouwvrijstelling in haar huidige vorm stelt waardestijgingen van landbouwgrond buiten de heffing van de inkomstenbelasting voor zover deze waardestijging plaatsvindt binnen blijvend agrarisch grondgebruik (de zogenoemde WEVAB-waarde). Bij een juridische verwerking van de erfpacht wordt na (minimaal) dertig jaren teruggekocht voor 85%. Bij deze terugkoop wordt het behouden en geactiveerde belang van 15% gerealiseerd en zo ook de waardeverandering daarvan. Hierop is naar onze mening de landbouwvrijstelling van toepassing. Aldus ontstaat er naar onze mening ook geen belast erfpachtvoordeel. Op soortgelijke wijze kan worden geredeneerd bij de economische verwerking van de erfpacht waarbij de landbouwgrond als activum op uw bedrijfsbalans blijft staan. Wanneer de landbouwgrond na het eindigen van de erfpachtovereenkomst wordt teruggekocht en vervolgens wordt verkocht waarbij een voordeel wordt gerealiseerd, zou dit voordeel door de toepassing van de landbouwvrijstelling in beginsel onbelast kunnen blijven. 9

10 Dit nu is niet de mening van de belastingdienst. Door de belastingdienst is aangekondigd dat zij in een voorkomend geval het standpunt gaat innemen dat de landbouwvrijstelling weliswaar van toepassing is in een situatie van verkoop van vrije grond na terugkoop van de bloot eigendom maar dat dan wel de in de voorbije jaren in aftrek gebrachte jaarlijkse toename van de terugkoopsom weer (belast) moet worden bijgeteld. Dit zal uiteindelijk tot een belastingprocedure leiden waarvan de uitkomst ongewis zal zijn. Zowel a.s.r. als ondergetekende adviseert u zich tot uw adviseur, tot a.s.r. of tot ondergetekende te wenden voor informatie over de meest actuele stand van zaken in deze discussie tussen de belastingdienst en de belastingadviespraktijk. ASR noch ondergetekende kunnen aansprakelijkheid aanvaarden voor eventuele schade die voortvloeit uit het niet kunnen toepassen van de landbouwvrijstelling. De handhaving van de landbouwvrijstelling in de belastingwetgeving staat overigens al vele jaren ter discussie. De discussie heeft in ieder geval tot gevolg gehad dat het toepassingsgebied in de afgelopen jaren aanzienlijk is beperkt. Er moet rekening worden gehouden met het feit dat de landbouwvrijstelling over dertig jaren niet meer in de belastingwetgeving is opgenomen dan wel zeker niet meer in haar huidige vorm. Over het tijdstip waarop is momenteel echter niets zinnigs te zeggen. Vanzelfsprekend is op dit moment ook niet te zeggen of er overgangsrecht komt en zo ja, hoe de regels van dit overgangsrecht dan komen te luiden. Het niet meer bestaan van de landbouwvrijstelling op het moment van terugkoop heeft - ingeval van verkoop van de landbouwgrond door u en uitgaande van een juridische verwerking van de erfpachttransactie - tot gevolg dat de landbouwgrond op het moment van de terugkoop een boekwaarde heeft die gelijk is aan het bedrag dat op dat moment is betaald. De verkoop leidt in die situaties slechts tot een mogelijk belaste boekwinst van 15%. Het niet meer bestaan van de landbouwvrijstelling op het moment van terugkoop heeft ingeval van verkoop van de landbouwgrond door u en uitgaande van een economische verwerking van de erfpachttransactie - tot gevolg dat de landbouwgrond dezelfde boekwaarde heeft als thans het geval is. De verkoop leidt bij een gestegen prijs van de landbouwgrond (alleen al door inflatie!) tot een behoorlijk bedrag aan belaste boekwinst. De economische verwerking pakt in deze situatie dus nadelig uit ten opzichte van de juridische verwerking waarbij de overdracht van de (bloot-)eigendom van de grond als een verkoop van de grond wordt verwerkt. 10

11 In het voorgaande is overigens niet meegenomen de mogelijkheid dat bij een afschaffing van de landbouwvrijstelling, de wetgever een overgangsmaatregel invoert. Deze overgangsmaatregel kan bijvoorbeeld te allen tijde de waardesprong tussen de boekwaarde en de werkelijke agrarische waarde van de grond ten tijde van de afschaffing van de landbouwvrijstelling, buiten de belastingheffing stellen. Veruit de meeste agrarische ondernemers hebben de afgelopen jaren maatregelen genomen in het kader van het veiligstellen van de toepassing van de landbouwvrijstelling. Deze maatregelen hebben geleid tot een onbelaste herwaardering van de landbouwgrond tegen de op dat moment actuele agrarische waarde in het economisch verkeer. De waardesprong tussen de oorspronkelijke aanschafprijs en de actuele agrarische waarde in het economisch verkeer is daardoor met zekerheid vrij van belastingheffing gesteld. De nadelige uitwerking van de economische verwerking wordt hierdoor deels ondervangen. Iedere ondernemer die erfpachtfinanciering overweegt doet er verstandig aan om te bezien of de fiscale positie van de grond (verder) is te optimaliseren door er voor te zorgen dat de boekwaarde van de grond gelijk is aan de meest actuele agrarische waarde in het economisch verkeer. De toepassing van de algemene cultuurgrondvrijstelling voor de overdrachtsbelasting In de overdrachtsbelasting is een vrijstelling van belastingheffing opgenomen voor de verkrijging van landbouwgrond. Deze vrijstelling heet de cultuurgrondvrijstelling. Kort gezegd stelt deze vrijstelling de verkrijging van landbouwgrond vrij van de heffing van de overdrachtsbelasting wanneer deze landbouwgrond voor een periode van ten minste tien jaar haar agrarische gebruik behoudt. Niet is vereist dat de verkrijger van de landbouwgrond, de landbouwgrond ook daadwerkelijk zelf gebruikt. Dit betekent dat de aankoop van de landbouwgrond door a.s.r. vrij van overdrachtsbelasting kan plaatsvinden. Ook de verkrijging van het recht van erfpacht door de erfpachter valt onder de toepassing van de cultuurgrondvrijstelling zodat ook deze verkrijging vrij van overdrachtsbelasting kan plaatsvinden. De overdrachtsbelasting komt opnieuw aan de orde wanneer u te zijner tijd gebruik maakt van uw terugkooprecht. ASR verkoopt aan u de grond, hetgeen een normale onroerende zaak transactie vormt waarover in beginsel overdrachtsbelasting is verschuldigd. Ook op deze terugkoop kan de cultuurgrondvrijstelling (indien en voor zover deze vrijstelling alsdan nog steeds dezelfde vorm heeft als thans het geval is) van toepassing zijn mits de teruggekochte cultuurgrond als zodanig wederom nog gedurende ten minste tien jaar bedrijfsmatig ten 11

12 behoeve van de landbouw wordt geëxploiteerd. Mocht zich de situatie voordoen dat de teruggekochte grond binnen de tienjaarstermijn wordt doorverkocht aan een ander, dan geldt ook in deze situatie dat de cultuurgrondvrijstelling van toepassing blijft mits de grond door de opvolgend koper of een ander gedurende de resterende termijn bedrijfsmatig ten behoeve van de landbouw wordt geëxploiteerd. In een dergelijke situatie adviseren wij u een kettingbeding in de koopovereenkomst met uw koper op te nemen om de toepassing van de vrijstelling veilig te stellen. De toepassing van de vrijstelling bij bedrijfsoverdrachten in de Successiewet De schenkbelasting in de Successiewet kent een ruimhartige vrijstellingsregeling voor bedrijfsoverdrachten waarbij het bedrijf wordt overgedragen tegen een lagere waarde dan de liquidatiewaarde van de onderneming. Bij de meeste bedrijfsoverdrachten hoeft dan ook geen of veel minder schenkbelasting te worden betaald. Een belangrijke voorwaarde voor de toepassing van de vrijstelling is dat de overdrager/schenker de onderneming voorafgaande aan de schenking ten minste gedurende vijf jaren voor zijn rekening heeft uitgeoefend én dat de verkrijger(s) de onderneming gedurende vijf jaren moet(en) voortzetten. De erfpachtvoorwaarden van a.s.r. voorzien in de mogelijkheid van overdracht en voortzetting van de erfpachtovereenkomst zodat aan de voorwaarde van de voortzetting van de onderneming wordt voldaan. Belastingheffing zal derhalve niet aan de orde zijn. 12

13 4. Slot Met het voorafgaande hopen wij u enig inzicht te hebben gegeven in de belangrijkste fiscale gevolgen van a.s.r. Agrarische Grondfinanciering. Nogmaals benadrukken wij dat het in uw eigen belang is u vooraf te verzekeren van deskundige bijstand. Uden, Juni 2017 mr. E. Marcus RB Remie Fiscaal Juridisch Adviesbureau LLP e.marcus@remie.nl telefoon: