Introductie. Modelling the search for information

Transcriptie

1 Algemene indruk: In principe bijna een volledige samenvatting van hoofdstuk 12. Echter lijkt het erop dat er te weinig tijd aan is besteed. Zo lopen veel zinnen niet lekker en zijn zinnen aan de lange kant. Veel onderwerpen dienen uitgebreider en duidelijker uitgelegd te worden. Ook zitten er aardig wat spellingsfouten in de tekst. Het zou leuk zijn als er iets vernieuwends toegevoegd kan worden. Voorbeelden hiervan zijn dat bijvoorbeeld in de tekst aangegeven wordt dat Nederland in figuur 12.1 rechtsonder in de grafiek gesitueerd zou zijn. Misschien is het verduidelijkend als dit ook extra aangegeven werd in de grafiek zelf. Verder zal er wellicht ergens een voorbeeld of filmpje aan toegevoegd kunnen worden, zodat de stukken wat makkelijker te lezen zijn. Erg leuk is overigens wel dat er een plaatje bij is toegevoegd over de Urban Growth Boundary. Introductie Informatiegebrek en onzekerheid zijn twee dingen die vaak aanwezig zijn op de onroerendgoedmarkt. Maar wat voor effecten hebben de aanwezige onzekerheid en informatiegebrek op de onroerendgoedmarkt voor kopers en verkopers? In dit hoofdstuk wordt hierop ingegaan. Anne :35 Comment [1]: Zou ik weglaten Modelling the search for information In het jaar 1959 onderzocht H.A. Simons de effecten die informatiegebrek met zich meebrengt. Volgens Simons kunnen consumenten nooit een optimale keuze maken door een gebrek aan informatie, de tijd en kosten om de informatie op te zoeken zijn veel te kostbaar, hierdoor nemen de consumenten genoegen met de informatie die ze hebben. De consument maakt dus volgens de theorie van Simon geen optimale beslissingen/keuzes (optimizing) maar genoegdoening gevende beslissingen/keuzes (statisfying). Economen zijn voorstander van het feit dat consumenten optimale beslissingen/keuzes (optimizing) maken. Omdat de consumenten de voorkeur gaven aan genoegdoening gevende beslissingen (statisfying) zorgden dit ervoor de economen de Theorie niet wilde accepteren omdat de economen niet konden instemmen met het feit dat consumenten niet optimale keuzes maakten. George Stigler kwam met een soortgelijke theorie als die van Simons, maar met één belangrijke toevoeging zodat het wel werd geaccepteerd door economen, namelijk dat consumenten wel optimale keuzes en beslissingen maken en dit word dan volgens de theorie van Stiglers gedaan op basis van volledige rationaliteit. Zijn model staat ook wel bekend als de Fixed Sample Rule, waarbij de koper op basis van volledige rationaliteit een keuze maakt uit een steekproef. Het model van Pissarides (1985) gaat nog een stuk verder, in dit model is het zo dat als de mogelijkheden in een steekproef de consument niet bevallen dan wordt er een andere steekproef genomen en dit gaat door totdat de consument een juiste steekproef heeft gevonden en zijn optimale keuze heeft gemaakt. Dit fenomeen staat ook wel bekend als de sequential optimal rule. Anne :36 Deleted: het Anne :37 Comment [2]: Zin loopt niet lekker Anne :38 Comment [3]: Geen hoofdletter Anne :39 Comment [4]: Kan duidelijker uitgelegd worden. Wat vinden economen en wat vindt Simons? Anne :41 Comment [5]: Wat houdt dit concreet in? Wanneer is iets volledig rationeel? Vaak gaan de meest recente theorieën ervanuit dat consumenten alvorens ze een aankoop gaan doen een prijs in gedachten hebben die ze niet zullen overschrijden. Deze van te voren bepaalde maximumprijs wordt aangeduid met de term reservation price.

2 Information, search and the property market De vastgoedmarkt is heel heterogeen en daarom moeten de potentiële kopers van woningen rekening houden met veel verschillende aspecten, zoals de locatie van de woning, de bereikbaarheid met het openbaar vervoer, de grootte van het woning, de architectuur van de woning enzovoorts. Doordat het aanbod van de woningen heel heterogeen is wordt het voor de koper lastig om een woning te vinden die volledig aan de eisen voldoet. Het is dus niet simpel voor de consument, het is een lastig zoekproces en ook een lastig onderhandelingsproces. Vooral de onderhandelingsvaardigheden van de kopers en verkopers hebben invloed op de prijs, dus zijn het niet alleen de eigenschappen van het vastgoed zelf die uiteindelijk de vraagprijzen vaststellen op de markt. Een koper gaat opzoek naar een woning die aan de gestelde eisen voldoet. De markt heeft echter een grote invloed op de prijs die een potentiele koper wil betalen voor deze geschikte woning, ook wel de reservation price genoemd. Anne :42 Comment [6]: de Anne :42 Comment [7]: etc. Anne :43 Comment [8]: Welke eisen? Die van de koper? Doordat de vastgoedmarkt een heterogene markt is, is het voor een huizenzoeker lastig alle beschikbare informatie te verkrijgen, dit kan zorgen voor een lang zoekproces. Naarmate dit zoekproces langer duurt zal de reservation price toenemen. Wanneer de koper niet de mogelijkheid heeft meer te betalen voor een woningen zal de kwaliteit van de toekomstige woningen naar beneden worden bijgesteld. Wanneer een koper echter snel een geschikte woning vind kan de koper overwegen om zijn reservation price te verlagen omdat er sprake kan zijn van een algemeen lager prijsniveau dan van te voren gedacht. Dit lagere prijsniveau maakt het mogelijk om voor de zelfde reservation price een kwalitatief beter huis te kopen dan van te voren gedacht. Op een markt met weinig tot geen variatie zijn alle prijzen gelijk en is een zoekproces naar de beste prijs overbodig. Op een markt met een grote variatie is het zoekproces zeer nuttig want woningen zullen in prijs van elkaar verschillen en is het dus mogelijk elders een woning voor een lagere prijs te vinden. Wanneer de huizenmarkt zich echter kenmerkt door een groot aanbod van woningen, zoals de huidige huizenmarkt waar op dit moment veel woningen worden aangeboden, zal de reservation price van potentiele kopers lager liggen. Mensen verwachten door het grote aanbod een betere deal te kunnen sluiten waarbij ze of meer kwaliteit krijgen of minder hoeven te betalen dan van te voren gedacht. Wanneer het aanbod echter beperkt is dan geldt het omgekeerde, dan zal de prijs stijgen. Anne :46 Comment [9]: Wat bedoelen jullie hiermee? Anne :47 Comment [10]: Hoe kan dit? Het is niet helemaal duidelijk wat met algemeen lager prijsniveau wordt bedoeld. Anne :48 Comment [11]: Hoe kan dit? Is de markt dan wel transparant? Anne :49 Comment [12]: Erg lange zin Searching for housing in practice Wanneer mensen op zoek gaan naar een woning is er onderscheid te maken tussen twee groepen huizenzoekers, de mensen die al in de stad wonen en de nieuwkomers. In 1982 is er door Maclennan & Wood een onderzoek uitgevoerd onder studenten van de Universiteit van Glasgow. Zoals in onderstaande tabel te zien is maken de mensen die al in de stad wonen gebruik van een informele manier van zoeken, terwijl de nieuwkomers de formele zoekmethode hanteren. De nieuwkomers bezichtigen minder woningen voordat ze een woning accepteren. Dit is het gevolg van de hogere zoekkosten ten opzichte van mensen die al in de Wijnand :43 Deleted: ing Wijnand :44 Wijnand :44 Deleted: d

3 stadwonen. Wijnand :30 Deleted: Ook in Nederland is er een vergelijkbare situatie. Studenten die in de eigen stad opzoek zijn naar een nieuwe woningen doen dat meestal via-via, de informele manier. Nieuwkomers die in Groningen gaan studeren maar op dit moment in het Westen van Nederland wonen zullen bijvoorbeeldvaker een woning zoeken via een makelaar en websites. Tevens is de nood voor het vinden van een geschikte woning hoog en zullen ze daardoor snel een woning accepteren. Vervolgens kan er vanuit de huidige woning op een informelere manier verder worden gezocht naar een woning die beter aansluit bij de woonwensen. Ook McCarthy heeft in 1982 onderzoek gedaan naar de verschillende zoekmethodes naar een geschikte woning door zowel huurders als kopers. Een toch wel voor de hand liggende uitkomst van het onderzoek is dat huurders over het algemeen minder woningen bezichtigen dan de kopers, ook besteden huurders veel minder tijd aan het zoekproces, zo besteden huurders twee weken en kopers twee manden aan het zoekproces. Een verklaring hiervoor is dat een koper zich voor een lange tijd vastlegt aan een huis en omgeving, zeker in de huidige markt is het niet meer rendabel om binnen enkele jaren een koophuis alweer te verlaten, een huurder kan daarentegen veel gemakkelijker verhuizen. The Housing Market De huizenmarkt blijkt imperfect en niet 100% efficiënt te zijn, omdat de markt niet volledig de prijs bepaalt, maar verschillende factoren spelen per transactie mee. Belangrijk hierbij is de afwezigheid van voldoende kennis over alternatieven; het is onmogelijk voor een koper om alle alternatieven te kennen. Echter met internet en verzamelwebsites zoals Funda, kan een heel eind worden gekomen. We nemen echter aan dat informatie schaars is voor zowel koper als verkoper. De manier waarop de koper en verkoper zoeken en hoe zij reageren op veranderingen kan helpen kenmerken van de de huizenmarkt te verklaren. Verkopers hanteren hogere vraagprijzen dan ze verwachten te ontvangen. De prijs moet aantrekkelijk genoeg zijn om kopers aan te trekken. Kopers bepalen de prijs die ze willen betalen aan de hand van de beschikbare informatie. Een koper kan een Wijnand :47 Deleted: bijvoorbeeld Wijnand :47 Deleted: bijvoorbeeld Wijnand :45 Wijnand :45 Deleted: t Wijnand :04 Comment [13]: Op een manier die informeler is? Weet niet of informelere bestaat Wijnand :49 Deleted: worden Wijnand :03 Comment [14]: Leuk toevoeging. Ik mis wel het onderzoek van Newburger dat in gaat op verschillen tussen blanke en zwarte mensen Wijnand :05 Comment [15]: Zin loopt niet lekker Wijnand :51 Comment [16]: Te lange zin Wijnand :53 Comment [17]: Ook een te lange zin. Gebruik in plaats van al die komma s gewoon punten en maak een nieuwe zin. Dit maakt het duidelijker leesbaar. Kyrinn Van de Brink :53 e Kyrinn Van de Brink :51 Deleted: Kyrinn Van de Brink :58 Deleted: Dit zoeken en hun reactie Kyrinn Van de Brink :31 Comment [18]: Algemeen: Minder direct vertalen en een beter zinsopbouw toepassen.

4 aankoopmakelaar in de hand nemen voor deze informatie. Een paar voorbeelden van andere aspecten: - hoge hypotheekkosten -> sneller verkopen bij verlies op woningwaarde - lage hypotheekkosten -> wachten met verkopen verlies op woningwaarde Kopers zoeken ook, maar ze zoeken woningen in plaats van verkopers. Kopers hebben voordat ze daadwerkelijk kopen al een idee van prijs en eigenschappen die bij een dergelijke woning horen. Kopers zullen de reservation prices aanpassen tijdens de zoektocht. Rente is erg belangrijk op de huizenmarkt volgens Evans. Als de rente daalt, zouden kopers een duurder woningen kunnen kopen. Hierbij wordt niet het inkomen van de koper meegenomen. Na de crisis wordt er veel strikter met dit hypotheekbeleid omgesprongen. We nemen hier aan dat de situatie geldt dat er meer geleend kan worden bij lagere rentestanden. Op deze manier komen vraag en aanbod op de woningmarkt sneller bij elkaar (meer zoekende), wat resulteert in een afname van woningen (schaarste) op de markt; oftewel een verkopersmarkt en stijging van de waarde. Bij een hoge rentestand kunnen kopers minder lenen en komt vraag en aanbod minder snel bij elkaar. Ze zullen een lagere reservation price hanteren. Het aanbod van woningen zal oplopen omdat er minder transacties zijn. De prijzen zullen uiteindelijk dalen en er zal een kopersmarkt ontstaan. In figuur 12.1 wordt het verband tussen prijsverandering en het aantal aangeboden woningen aangegeven. Op de verticale as wordt de prijsverandering van het woningaanbod weergegeven en op de horizontale as het aantal aangeboden woningen. Wanneer het aantal woningen op de markt toeneemt, dalen de prijzen. Evans zegt dat het lastig is om empirisch bewijs te vinden voor bovenstaande verbanden. Op basis van persoonlijke waarnemingen verwacht Evans dat er wel een verband bestaat. Bovenstaand voorbeeld vertaald naar Nederland doet vermoeden dat Nederland momenteel in een kopersmarkt is beland. Verkopers hebben geaccepteerd dat er veel woningen op de markt zijn en hebben de 'reservation price' naar beneden aangepast. In het figuur 12.1 zal Nederland rechtsonder gesitueerd zijn. Kyrinn Van de Brink :25 Comment [19]: Klopt niet. Een verkoper met een hoge hypotheek op de woning zal juist meer terughoudend zijn om met verlies te verkopen. Daarnaast zal een verkoper met een lage hypotheek op de woning (door bv. stijging van de woningwaarde door de jaren heen) sneller geneigd zijn de woning te verkopen voor een prijs die lager is dan de woningwaarde op het moment van verkoop. Kyrinn Van de Brink :32 Comment [20]: Zoeken woningen in plaats van verkopers? Houd het kort: Kopers zijn op zoek naar woningen. Kyrinn Van de Brink :32 Kyrinn Van de Brink :19 Comment [21]: Wellicht beter: Eigenschappen die bij een woning horen van een desbetreffende prijs. Kyrinn Van de Brink :37 Comment [22]: reservation prices moet worden geciteerd. Ook is het wellicht handig om te vermelden dat 'reservation prices' in principe overeenkomt met de soort woning die men hoopt te kopen. Kyrinn Van de Brink :36 Comment [23]: Goed stuk. Misschien zou er wel duidelijker geformuleerd kunnen worden dat door lage rente kopers geneigd zijn meer te lenen en daardoor dus de 'reservation prices' omhoog gaan. Waarna dit weer resulteert in snellere verkoop van huizen omdat kopers eerder de "juiste" huizen vinden. Kyrinn Van de Brink :51 Deleted: is Kyrinn Van de Brink :51 Deleted: zichtbaar Kyrinn Van de Brink :59 Deleted: t Kyrinn Van de Brink :58 Comment [24]: Prima stuk. Kyrinn Van de Brink :01 Comment [25]: Wellicht onduidelijk, waar rechtsonder precies?

5 Kyrinn Van de Brink :58 Comment [26]: Tip: Maak een vloeiende lijn in excel door op de Delta P lijn te klikken, naar "marker line" te gaan en te klikken op "smoothed line". The developer and land supply restriction Waar het gebrek aan informatie een groot effect heeft op de huizenmarkt, daar is dit effect nog groter op de grondmarkt. Een stuk land dat ontwikkeld kan worden is vaak niet hiervoor beschikbaar; de eigenaar weet vrijwel nooit van het potentieel af. Hierdoor wordt land erg verspreid aangeboden en de zoektocht naar dit land is tijdrovend. Een ontwikkelaar moet zeer veel geduld hebben; de eigenaar moet zijn land willen verkopen en er moeten contracten opgesteld worden. Ook bij grond is de heterogeniteit groot, waardoor de zoektocht langer zal duren. Vanwege de heterogeniteit verschilt de reservation price per eigenaar. Een langere zoektocht kan dan een lagere prijs betekenen. Door planning contraints, een limitatie op het te ontwikkelen grond, is het aanbod van grond in feite kleiner, wat resulteert in een hogere grondprijs. Evans onderbouwt dit met empirische data in de vorm van Urban Growth Boundary (UGB). Een UGB is een restrictie om Urban Sprawl tegen te gaan; er mag binnen dit gebied geen stedelijke ontwikkeling plaats vinden, wat zorgt voor een hogere prijs voor de te ontwikkelen grond binnen een UGB. Buiten deze cirkel ligt grond dat als bestemming niet Wijnand :28 Comment [27]: In het boek wordt dit vergeleken met huizen, die mis ik hier. Wijnand :14 Wijnand :34 Comment [28]: Een langere zoektocht is de moeite waard. Hoe groter de spreiding van aanbiedingen, hoe lager de reservation price van de koper. De koper merkt namelijk dat er grote prijsverschillen zijn en is daardoor bereid om langer te zoeken en zo een lagere prijs te vinden. Duidelijker uitleggen! Wijnand :22 Comment [29]: Misschien een voorbeeld uit de link hier uitwerken.

6 stedelijke ontwikkeling mag Wijnand :19 Comment [30]: Ik vind dit wel erg summier. Wijnand :19 Comment [31]: Plaatje is een goede toevoeging hebben.