Frank Kalshoven, Vrij naar Bob Evers Hommeles op de huizenmarkt

Transcriptie

1 Vrij naar Bob Evers Hommeles op de huizenmarkt Frank Kalshoven, directeur van De Argumentenfabriek, columnist de Volkskrant en Vrij Nederland

2 Inhoud Het vergeten dossier Vrije huizenmarkt Huidige koopmarkt Huidige huurmarkt Toekomstige huizenmarkt Conclusies

3 Het vergeten dossier (1) Huizenmarkt is zo rot als een mispel Nieuwkomers op de huizenmarkt (kopers en huurders) zijn de klos Hoge kosten voor schatkist en woco s Het dossier is vergeten in de jaren negentig (MDW-operatie) Denkverbod in huidige regeerakkoord Ruimte door crisis Motto: terug naar de kern

4 Vrije woningmarkt (1) evenwicht Op een vrije huizenmarkt Vrije woningmarkt Aanbod Vraag tenderen vraag en aanbod naar evenwicht zijn er geen wachtlijsten Prijzen en betaalt iedereen de marktprijs Hoeveelheden

5 Vrije woningmarkt (2) extra vraag Stijgt de vraag bijvoorbeeld door huishoudverdunning of immigratie dan stijgen zowel prijzen als hoeveelheden... van 1 naar 2 Prijzen Vrije woningmarkt Aanbod Vraag Meer vraag 2 1 Hoeveelheden

6 Vrije woningmarkt 3 extra aanbod Stijgt het aanbod bijvoorbeeld door extra afgegeven bouwvergunningen dan stijgt de hoeveelheid aangeboden huizen... en daalt de prijs... van 2 naar 3 Prijzen Vrije woningmarkt Aanbod Vraag Meer aanbod Meer vraag Hoeveelheden

7 Vrije huizenmarkt We zijn dit marktmechanisme op de huizenmarkt uit het oog verloren Met de beste bedoelingen, en met nare uitkomsten Kijk eerst naar de koop-, dan naar de huurmarkt

8 Koopmarkt (1) inflexibel aanbod Op de koopmarkt is het aanbod niet flexibel onder meer door rantsoenering van nieuwbouw en door beperking van bestemmingen Gevolg: donkerblauw kantelt naar lichtblauw Prijzen Koophuizen Normaal aanbod Vraag Inflexibel aanbod Hoeveelheden

9 Koopmarkt (2) koopsubsidie Met de beste bedoelingen eigen woningbezit kweekt oplettende burgers en de kleine man moet ook een huis kunnen kopen introduceert de overheid een koopsubsidie die de gedaante aanneemt van hypotheekrenteaftrek en alle vragers koopkrachtiger maakt

10 Koopmarkt (3) effect koopsubsidie De koopsubsidie duwt de vraagcurve naar rechts van rood naar paars en omdat het aanbod inflexibel is veroorzaakt die extra vraag maar weinig extra aanbod en is het belangrijkste gevolg: prijsstijgingen Prijzen Koophuizen Normale vraag Vraag met koopsubsidie Hoeveelheden Inflexibel aanbod

11 Koopmarkt (4) conclusies Dus: de goede bedoelingen worden niet gerealiseerd er ontstaat asset price inflatie er vindt herverdeling van vermogen plaats van oorspronkelijke (rijke) eigenaren naar nieuwe (arme) kopers toetreding tot de koopmarkt wordt moeilijker door de koopsubsidie consumeren burgers te veel wonen en dit alles tegen hoge kosten voor de schatkist

12 Koopmarkt (5) aanbevelingen Verruim bouwmogelijkheden, vooral waar veel vraag is PM aanbodcurve wordt minder steil Conform Taco van Hoek (EIB): Beperk renteaftrek tot fictieve annuïteitenhypotheek Starters veel aftrek Arrivé s weinig aftrek Schatkist bespaart 25 procent Wonen wordt dus duurder PM: vraagcurve schuift iets naar beneden

13 Huurmarkt (1) Ook op de huurmarkt grijpt de overheid in met de beste bedoelingen. Het is een mix van: Prijsregulering, opdat ook arme mensen een huis kunnen huren Huursubsidie, opdat ook arme mensen de (gereguleerde) huur kunnen betalen (Verbale) aanbodstimulering, via de woningcorporaties

14 Huurmarkt (2) evenwicht Op een vrije huurmarkt tenderen vraag en aanbod naar evenwicht zijn er geen wachtlijsten en betaalt iedereen de marktprijs Prijzen Huurmarkt Aanbod Vraag 1 Hoeveelheden

15 Huurmarkt (3) prijsregulering Effectieve prijsregulering duwt de maximale huurprijs onder de marktprijs waarbij de vraag veel groter is dan het aanbod en er dus wachtlijsten ontstaan het verschil tussen de vraag bij 3 en de vraag bij 2 Prijzen Huurmarkt Aanbod Vraag Maximumprijs vraagoverschot Hoeveelheden Maximale huurprijs

16 Huurmarkt (4) prijsregulering plus huursubsidie De huursubsidie drijft de vraag verder op waardoor het vraagoverschot naar sociale huurwoningen verder stijgt en de wachtlijsten dus langer worden Prijzen Huurmarkt Aanbod Maximumprijs vraagoverschot Hoeveelheden Vraag Vraag met huursubsidie

17 Huurmarkt (5) prijsregulering, huursubsidie én extra aanbod Huurmarkt Extra aanbod van bijvoorbeeld woningcorporaties zou enorm helpen maar als de maximumprijs voor aanbieders verlies impliceert betekent meer bouwen grotere verliezen en kijken de aanbieders wel uit Prijzen Aanbod Maximumprijs Extra aanbod Hoeveelheden Vraag Vraag met huursubsidie

18 Huurmarkt (6) Conclusies Het overheidsbeleid op de huurmarkt: Verlaagt de huurprijs tot onder de marktprijs Veroorzaakt daarom wachtlijsten Veroorzaakt een verdeling van woonruimte ten gunste van oudkomers en ten nadele van nieuwkomers op de markt Veroorzaakt stilstaand water (scheefwonen) Tegen hoge kosten voor de schatkist en de woco s

19 Huurmarkt (7) aanbevelingen Bouw de prijsregulering af dmv een dynamische inkomenstoets (Van Hoek), al dan niet alleen voor nieuwe huurders Scheefwoners betalen hogere huren, moeten kopen (van de woco) of verhuizen (Dit leidt dus tot hogere huurinkomsten en boekwinst bij woco s) Voer desnoods een huuraftrek in, analoog aan renteaftrek, voor de vrije huurmarkt Verblijd de corporaties met een belasting op hun windfall profit

20 Toekomst (1) Analyse hiervoor kan completer Toch is het de kern van de zaak: de economie van de huizenmarkt klopt niet outsiders zijn de klos publieke doelen worden niet bereikt tegen enorme kosten voor schatkist en woco s Oplossingsrichting staat ook vast: Flexibeler aanbod Beperking renteaftrek Prijsstijgingen huurmarkt Lastenverlichting als smeermiddel Vooral: ontlasting schatkist Resultaat: beter functionerende huizenmarkt tegen lagere kosten

21