Raadsvoorstel. Aan de raad van de gemeente Sliedrecht. Sliedrecht, 18 juni Zaaknummer:

Transcriptie

1 Raadsvoorstel Aan de raad van de gemeente Sliedrecht Sliedrecht, 18 juni 2013 Zaaknummer: Onderwerp: Afwikkeling Noordoevers-Transformatiezone Beslispunten 1 in te stemmen met het niet actief ontwikkelen van het gebied Noordoevers-Transformatiezone; 2 in te stemmen met de voorgestelde financiële afwikkeling; 3 voor de bijdrage aan de kosten een krediet te verlenen van ,- uit de reservering vanuit het jaarrekeningsaldo 2012; 4 als aandeel in de risico s een bedrag van ,- te (blijven) reserveren in het weerstandsvermogen; 5 te besluiten om niet deel te nemen aan toekomstige ontwikkelingen. Samenvatting Nadat in maart 2012 de besluitvorming rondom het project Noordoevers-Transformatiezone was afgerond wat betreft de uitname van het project uit de ROM-D, is een projectorganisatie in opdracht van het Drechtstedenbestuur opgericht. Na gedegen onderzoek en analyse is De Stuurgroep Noordoevers op advies van de regionale projectgroep tot de conclusie gekomen, dat het financieel/economisch niet verantwoord is het gebied binnen de vastgestelde inhoudelijke en financiële kaders te ontwikkelen. November 2012 heeft het Drechtstedenbestuur dan ook op voorstel van de Stuurgroep het voorgenomen besluit genomen om actieve planontwikkeling te beëindigen. November 2012 zijn de Drechtraad en de gemeenteraden hierover geïnformeerd. In opdracht van het Drechtstedenbestuur zijn de gevolgen van het niet actief ontwikkelen van het gebied uitgewerkt ten behoeve van finale besluitvorming in de zes gemeenteraden. In voorliggend raadsvoorstel wordt ingegaan op de hoogte van de gemaakte en nog af te rekenen kosten, de huidige verwachte boekwaarde, de ingeschatte risico s en wat de overwegingen en uitgangspunten zijn geweest voor de voorstellen voor de financiële afwikkeling van het project en voor de toekomst van het plangebied. U wordt voorgesteld in te stemmen met het niet actief ontwikkelen van het gebied, met de voorgestelde financiële afwikkeling en daarvoor een krediet te verlenen. Tevens wordt u voorgesteld een uitspraak te doen over deelname aan toekomstige ontwikkelingen.

2 Wat is de aanleiding? Op 14 maart 2012 is na een intensief proces van overleg in de Drechtraad en de lokale gemeenteraden ingestemd met het voorstel van het Drechtstedenbestuur tot gefaseerde doorontwikkeling van de Noordoevers onder bestuurlijke verantwoordelijkheid van de Drechtsteden en gelijktijdige uitname van het project uit de ROM-D. Met betrekking tot de sturing van het project zijn o.a. de volgende besluiten genomen: - het project Noordoevers Transformatiezone wordt als gezamenlijk regionaal project gefaseerd uitgevoerd conform de bestaande ambities, waarbij het oorspronkelijke doel van het project woningbouw gehandhaafd blijft, met dien verstande dat bij de precieze invulling van het programma ingespeeld zal worden op de ontwikkelingen op de markt; - de Drechtsteden gemeenten dragen als eigenaren van het project gezamenlijk en solidair met elkaar de financiële verantwoordelijkheid voor het project. Het tekort wordt gedragen door de gemeenten Dordrecht, Zwijndrecht en Hendrik-Ido-Ambacht en de risico s door alle zes gemeenten. Naar aanleiding van deze besluiten is door de daartoe ingestelde regionale projectorganisatie in opdracht van het Drechtstedenbestuur onderzocht of het mogelijk is binnen de taakstellende financiële kaders Noordoevers te ontwikkelen tot een hoogwaardig woongebied. Deze projectorganisatie is na een grondig onderzoek tot de conclusie gekomen, dat ontwikkeling van het gebied onder de huidige marktomstandigheden niet haalbaar is binnen de gestelde financiële kaders van 15,5 miljoen tekort op NCW per en 4,5 miljoen risico (50 % van de berekende 9 miljoen). Voor circa 150 te ontwikkelen woningen in het gebied bedraagt het resultaat van de grondexploitatie 25,6 NCW miljoen negatief. Daarnaast zijn de risico s geschat op 5,7 miljoen. Mogelijke optimalisaties zullen naar verwachting een marginaal effect hebben op deze uitkomsten. Prijspeil Op advies van de Stuurgroep Noordoevers heeft het Drechtstedenbestuur op 9 november 2012 het voorgenomen besluit genomen de actieve planontwikkeling van het gebied Noordoevers- Transformatiezone te beëindigen, omdat het financieel/economisch niet te verantwoorden is en mede gelet op de huidige marktomstandigheden te grote risico s kent. Het Drechtstedenbestuur heeft daarna opdracht gegeven dit voorgenomen besluit verder uit te werken ten behoeve van finale besluitvorming in de zes gemeenteraden en de beëindiging van het project Noordoevers-Transformatiezone af te wikkelen. November 2012 zijn de Drechtraad, de colleges en de gemeenteraden geïnformeerd over het voorgenomen besluit (brief BDR 12/ d.d. 21 november 2012). Februari 2013 zijn de Drechtraad, de colleges en de gemeenteraden geïnformeerd over de stand van zaken van het onderzoek naar de gevolgen van het niet actief ontwikkelen van het gebied Noordoevers (brief BDR13/ van 27 februari 2013). In april 2013 zijn de Drechtraad, de colleges en de gemeenteraden geïnformeerd door middel van een feitenrelaas over de gang van zaken rondom het project Noordoevers vanaf juli 2006 tot en met maart 2013 en een analyse van de projectorganisatie vanaf maart 2012 tot november 2012 (brief BDR 13/ van 26 april 2013).

3 Wat willen we bereiken? Wij stellen u voor om de actieve ontwikkeling van het project Noordoevers-Transformatiezone te beëindigen, het project financieel af te wikkelen en afspraken te maken over betrokkenheid bij toekomstige ontwikkelingen. De in april 2012 opgerichte projectorganisatie onder leiding van de gemeenten Dordrecht en Papendrecht heeft de planvisie op basis waarvan in maart 2012 besluitvorming heeft plaatsgevonden over de uitname van het project Noordoevers uitvoerig geanalyseerd. In bijlage 1 bij dit raadsvoorstel is deze analyse nader uitgewerkt. Om een goed beeld te krijgen van de gang van zaken rondom het project Noordoevers- Transformatiezone vanaf juli 2006 tot en met maart 2013 doen wij u het aan de Drechtraad in april aangeboden feitenrelaas toekomen (bijlage 2). Voorafgaande aan het voorstel hoe het project financieel af te wikkelen, wordt in dit hoofdstuk een opsomming gegeven van de uitgangspunten en overwegingen, waarop de financiële afwikkeling is gestoeld, en wordt een nadere toelichting gegeven op de gemaakte kosten en de risico s. Voor de goede orde wordt, om de basis van de afspraken uit maart 2012 weer in herinnering te brengen, begonnen met een overzicht van de in maart 2012 overeengekomen procentuele verdeling over de gemeenten van de afdekking in het tekort en het risicoprofiel. Daarnaast wordt inzicht gegeven in de toekomst van het plangebied Besluitvorming maart 2012 Bij de besluitvorming van maart 2012 over de uitname van het project Noordoevers uit de ROM-D en de verdere gefaseerde doorontwikkeling van het gebied als hoogwaardige woningbouwlocatie onder verantwoordelijkheid van het Drechtstedenbestuur, is ter dekking van het geprognosticeerde tekort en de risico s de volgende procentuele verdeling overeengekomen: Aankoop + verlies solidair verdeeld n.b. inzet deel ( ) van de GRD Landsbanki-gelden wordt ingezet t.b.v. bijdrage Dordrecht H-I-Ambacht 14,30% Zwijndrecht 23,30% Dordrecht 62,40% Totaal Risico profiel O.b.v. inwoners risico's H-I-Ambacht 10,20% Zwijndrecht 16,70% Dordrecht 44,70% Alblasserdam 7,20% Papendrecht 12,10% Sliedrecht 9,10% Totaal Daarnaast hadden de gemeenten gezamenlijk 1 miljoen gereserveerd voor de overname van het project van de ROM-D. De algemene vergadering van aandeelhouders van de ROM-D van 13 december 2012 heeft deze koopsom verlaagd tot 1,-.

4 Uitgangspunten voor de financiële afwikkeling Na het voorgenomen besluit om het gebied niet actief te ontwikkelen, is er opnieuw overlegd over de te hanteren uitgangspunten. Als resultaat hiervan werden vooraf door het Drechtstedenbestuur voor de uitwerking van de financiële consequenties de volgende uitgangspunten benoemd: - de ontwikkeling van de Noordoevers wordt uitgesteld naar de toekomst; - alle gemaakte kosten worden in de financiële afwikkeling met elkaar verrekend; - bij de afrekening van de gemaakte kosten wordt gestreefd naar een boekwaarde van de gronden van nul euro. Daarbij is wel gesteld dat dit niet los kan worden gezien van de bestemming en de toekomstige ontwikkeling van het gebied. Hierbij spelen ook bijbehorende risico s en mogelijke opbrengsten een rol. N.b.: op een later moment is voorgesteld de gronden niet volledig af te waarderen; - de berekende korte termijn risico s, die zich kunnen voordoen door het niet meer actief ontwikkelen van het gebied, worden bij de zes gemeenten gereserveerd in het weerstandsvermogen; - de gronden blijven in beginsel gereserveerd voor (toekomstige) woningbouw, echter een andere bestemming blijft, in de lijn van de besluitvorming van maart 2012, mogelijk. De besluitvorming hierover zal plaatsvinden in gezamenlijkheid door de voor het project in de toekomst verantwoordelijke gemeenten Overzicht van kosten, uitkomende op een verwachte boekwaarde per 1 juli 2013 De verwachte boekwaarde per 1 juli 2013, inclusief verwervingen, rente en plankosten, wordt geschat op 10,4 miljoen en verschilt dan ook van de in de besluitvorming van maart 2012 aan u voorgelegde cijfers. In de overzichten die ten behoeve van de besluitvorming in maart 2012 aan de gemeenteraden en de Drechtraad waren voorgelegd (bijlage 1 bij de raadsinformatiebrief van 13 februari 2012) was sprake van een af te boeken bedrag van 14,7 miljoen bij beëindiging van het project. Het verschil in af te boeken bedrag van 4,3 miljoen wordt met name veroorzaakt doordat in de berekening van maart 2012 een bedrag van 5 miljoen was opgenomen voor eventuele claims. Het risicoprofiel wordt nu geschat op Hieronder wordt een nadere toelichting gegeven. De geprognosticeerde boekwaarde is als volgt opgebouwd: - kosten gemeente Hendrik-Ido-Ambacht (verwerving) rentekosten gemeente Hendrik-Ido-Ambacht kosten gemeente Zwijndrecht (gemeentwerf + plankosten) rentekosten gemeente Zwijndrecht voorbereidingskosten saneringsplannen ISV subsidie (Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing) voorbereidingskosten bodemsanering -/ plankosten 1 april 2012 tot en met 30 juni onvoorzien Totaal verwachte boekwaarde per 1 juli 2013 (afgerond) De kosten van de gemeente Zwijndrecht zijn kosten die in het verleden zijn gemaakt voor de ontwikkeling van het plangebied en die nog steeds niet zijn afgerekend. De kosten van de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht betreft de verwerving van een tweetal bedrijven, naar aanleiding van de voorwaarde van de Provincie in december 2010 voor de beschikbaarstelling van de 10 miljoen. Deze voorwaarde is ook nadrukkelijk in alle raadsvoorstellen aan de orde geweest in 2011 toen is besloten over de garantstelling van 8,5 miljoen. Zie ook bijgaande feitenrelaas. De te verdelen kosten zijn gebaseerd op de verwachte boekwaarde van het project Noordoevers- Transformatiezone per 1 juli De verwachte boekwaarde per 1 juli 2013 is opgebouwd uit de nu bekende kosten en opbrengsten. De definitieve administratieve afronding van het project kan nog tot

5 - 5 - een beperkte aanpassing van dit bedrag leiden. Daarom is in de berekening een post onvoorzien van opgenomen Risico s Omdat herontwikkeling voor de lange termijn wordt uitgesteld blijft het risico tot aan de start van een dergelijke herontwikkeling beperkt tot het korte termijn risico van de nu af te sluiten grondexploitatie. Bij een doorstart van het project in de toekomst zal een nieuw risicoprofiel worden bepaald. De op dat moment ontstane risico s zijn dan ook niet opgenomen in het huidige risicoprofiel. Het risicoprofiel wordt nu geschat op Dit bedrag is veel lager dan in maart 2012, omdat er op basis van verschillende aspecten inmiddels minder claims te verwachten zijn. De bijstelling van het risicoprofiel komt met name doordat: - is meegewerkt aan de wensen van een particuliere grondbezitter bij de totstandkoming van het conserverende bestemmingsplan Ringdijk; - een juridische procedure inzake het niet verwerven van een bedrijf door de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht is gewonnen, namelijk een kort geding waarbij de rechter heeft bepaald dat de zaak niet behandeld kan worden in een kort geding. Inmiddels is het bestemmingsplan De Volgerlanden Oost onherroepelijk geworden en ondervindt de ontwikkeling van De Volgerlanden geen risico meer als gevolg van ontwikkelingen in het gebied Noordoevers, ook niet nu sommige bedrijven gehandhaafd blijven Overwegingen financiële afwikkeling Gezien de aard en complexiteit van de materie, volgend op het voorgenomen besluit van het Drechtstedenbestuur van eind 2012 het project Noordoevers niet actief te ontwikkelen, is het vraagstuk intensief besproken en uiteindelijk uiteengerafeld in drie zogenoemde boxen : - box 1: verdeling van het te verwachten af te boeken bedrag van 10.4 miljoen; - box 2: verdeling van het geschat risicobedrag van ; - box 3: toekomstige betrokkenheid bij de ontwikkeling van het plangebied, inclusief de verdeling van toekomstige verliezen en winsten. De boxen 1 en 2 betreffen specifiek de financiële afwikkeling van het project Noordoevers. In voorliggend voorstel ter verdeling van de kosten van 10,4 miljoen en de geschatte risico s van zijn de volgende punten in overweging genomen: - de besluitvorming van maart 2012 en de daarin geschetste uitgangspunten voor de verdeling van de kosten en de risico s; - de door gemeenten maximaal acceptabel geachte bijdrage; - de reeds in de risicoparagrafen van de gemeentelijke begrotingen verantwoorde voorzieningen en opgenomen bedragen; - de inzet van de vrijvallende voorziening Landsbanki bij de GR Drechtsteden voor een deel van de financiële problematiek rondom Noordoevers, conform het besluit van de Drechtraad in 2012 bij de vaststelling van de jaarrekening 2011; - de verdeling en reservering van de korte termijn risico s (geschat op ) op basis van inwoneraantal; verrekening voor de werkelijke bedragen zal pas plaatsvinden wanneer de risico s zich daadwerkelijk voordoen; - een administratieve boekwaarde voor de gronden van 1,5 miljoen (n.b. dit is een wijziging van de uitgangspunten zoals vooraf waren benoemd. De belangrijke onderliggende reden voor deze wijziging is dat gronden, ook in de huidige marktomstandigheden, nooit zonder enige waarde zijn en dat het bedrag, op basis van de huidige inzichten, als een administratieve boekwaarde voor de gronden in het gebied mag worden gehanteerd. Uitgaande van de totale oppervlakte aan publieke gronden in het gebied is dit een administratieve boekwaarde van circa 18,50 per m2. In geval van een

6 - 6 - toekomstige ontwikkeling zal, zoals gebruikelijk, een realistische marktconforme waarde worden gehanteerd). Deze overwegingen en de vooraf gestelde uitgangspunten leiden tot voorliggend voorstel voor de financiële afwikkeling van het project De toekomst van het plangebied Voorliggend voorstel over de financiële afwikkeling van het project Noordoevers is een totaal en op zichzelf staand voorstel, maar de invulling daarvan kan tegelijkertijd niet volledig los worden gezien van hoe zou kunnen worden omgegaan met een toekomstige ontwikkeling van het gebied en de betrokkenheid daarbij van de Drechtstedengemeenten en eventueel de GRD. Zoals hiervoor al is aangegeven is het vraagstuk uiteengerafeld in drie zogenoemde boxen. Box 3 betreft specifiek de toekomst van het plangebied. Op hoofdlijnen stelt de Stuurgroep Noordoevers de volgende uitgangspunten voor met betrekking tot de toekomst van het plangebied: - het plangebied zal, conform de eerdere besluitvorming over en opzet van het plangebied, in eerste instantie behouden blijven voor kwalitatief hoogwaardige woningbouw; - in lijn met de eerdere besluitvorming in maart 2012 zal voor de precieze invulling van het toekomstige programma ingespeeld worden op de ontwikkelingen van de markt; - participatie in toekomstige ontwikkelingen in het plangebied Noordoevers betekent deelnemen in toekomstige winsten, verliezen en risico s; - het is voorstelbaar dat toekomstige resultaten worden verrekend op basis van inwoneraantal tot het maximum van de bij de financiële afwikkeling daadwerkelijk gedragen risico s; - alleen de participerende gemeenten maken afspraken over de onderdelen die betrekking hebben op een toekomstige ontwikkeling. De Stuurgroep stelt iedere gemeente voor te overwegen of zij aan een toekomstige ontwikkeling wil deelnemen en dit kenbaar te maken, zodat in het vervolg tussen de betrokken gemeenten een samenwerkingsovereenkomst kan worden voorbereid. Daarin moeten onder andere afspraken worden gemaakt over de verdeling van toekomstige winsten en verliezen, alsook over de ambtelijke en bestuurlijke organisatie voor het project. De samenwerkingsovereenkomst zal vanzelfsprekend met inachtneming van de bevoegdheid en positie van de deelnemende gemeenten en hun gemeenteraden, ter besluitvorming aan de deelnemende gemeenten worden voorgelegd. Naast deze samenwerkingsovereenkomst moet ook een overeenkomst tussen ROM-D en de 6 Drechtstedengemeenten worden uitgewerkt inzake de uitname van het project uit de ROM-D. Deze overeenkomst zal ter besluitvorming aan alle gemeenteraden worden voorgelegd. Wij stellen u voor om de gemeente Sliedrecht niet deel te laten nemen aan toekomstige planontwikkelingen omdat de gemeente haar financiële risico s in de toekomst maximaal wil beperken. 3. Wat gaan we daarvoor doen? a. Inspraak en communicatie Met diverse betrokken partijen in het projectgebeid heeft overleg plaatsgevonden over de gewijzigde inzichten omtrent het project Noordoevers.

7 - 7 - b. Vervolgtraject besluitvorming De formele besluitvorming over het niet actief ontwikkelen van het project, de financiële afwikkeling en de toekomst van het plangebied is voorbehouden aan de zes gemeenteraden. Voorliggend raadsvoorstel wordt dan ook aangeboden aan alle zes gemeenteraden. Nadat de besluitvorming over het niet actief ontwikkelen en de financiële afwikkeling is afgerond, zullen de overeenkomsten over de uitname van het project uit de ROM-D, inclusief de ontbinding van de overeenkomsten met de gemeenten Hendrik-Ido-Ambacht en Zwijndrecht met de ROM-D en het convenant tussen beide gemeenten en de GRD en over de toekomstige samenwerking tussen de deelnemende gemeenten formeel ter besluitvorming worden voorgelegd. Het streven is deze besluitvormingstrajecten voor het eind van dit jaar af te ronden. 4. Wat mag het kosten? In Hoofdstuk 2.3 is aangegeven wat de gemaakte kosten zijn en de inschatting van de korte termijn risico s en in hoofdstuk 2.5 is aangegeven wat de overwegingen zijn geweest om te komen tot het voorstel voor de financiële afwikkeling. Hieronder is het overzicht opgenomen met de bijdragen aan de kosten per gemeente, en het aandeel in de risico s per gemeente. Ten behoeve van het inzicht in de bedragen zijn in dit overzicht ook de reeds in de risicoparagrafen van de gemeentelijke begrotingen verantwoorde voorzieningen en opgenomen bedragen vermeld. Gemeente Drechtsteden Bijdrage 10,4 miljoen Aandeel in risico van P.M. 0 Totaal + P.M Aanwezige Voorziening Bestemmings -reserve Noordoevers Eventuele afwijkingen bij de eindafrekening (positief of negatief) zullen naar rato van de bijdrage worden verrekend. Het uiteindelijke daadwerkelijke risicoaandeel wordt naar rato van het inwoneraantal verrekend, dit is nu geschat op P.M. P.M. is genoemd om aan te geven dat het om een inschatting gaat die naar boven maar ook naar beneden kan afwijken (daarom is het een geschat risico). Het betreft hier uitsluitend de al bekend zijnde risico s en niet de risico s die voort kunnen vloeien uit toekomstige ontwikkelingen. Wij stellen u voor akkoord te gaan met de voorgestelde verdeling van de kosten en risico s. Dit voorstel voor de financiële afwikkeling is na uitgebreid overleg tot stand gekomen en is aanvaardbaar en verdedigbaar voor de leden van de Stuurgroep, de desbetreffende portefeuillehouders van alle gemeenten. De complexiteit en de historie van het dossier, maar vooral ook de directe effecten waarmee de gemeenten te maken zouden krijgen, vereisten de uiterste zorgvuldigheid in de uitwerking van de financiële afwikkeling van het project. - Risicoparagraaf Alblasserdam Dordrecht H-I-Ambacht Papendrecht Sliedrecht wordt gevormd tlv res Zwijndrecht Activeren Totaal P.M P.M

8 - 8 - De bijdrage van de gemeente Sliedrecht in de kosten van totaal wordt gedekt uit de reservering vanuit het jaarrekeningsaldo De gemeenteraad is hier op 21 mei 2013 mondeling van op de hoogte gebracht bij de opiniërende behandeling van de jaarrekening. Het risicoprofiel van het project Noordoevers daalt van naar Met betrekking tot het risicoprofiel heeft de gemeenteraad op 13 maart 2012 besloten om in de paragraaf weerstandsvermogen van de begroting en rekening een bedrag van totaal ,- op te nemen. Dit bedrag kan worden bijgesteld naar Het bedrag, wat op 13 maart 2012 door de raad beschikbaar is gesteld voor de uitkoop van het project ( ) kan komen te vervallen. Met de dekking was rekening gehouden in de Algemene Reserve. De claim die hiervoor is opgenomen komt hierdoor te vervallen. Naast de financiële afwikkeling is het van belang afspraken te maken over de overdracht van de gronden van de ROM-D naar een of meerdere regiogemeenten. In tegenstelling tot de besluitvorming van maart 2012, stellen wij voor de gronden van de ROM-D over te dragen aan de gemeenten Hendrik-Ido-Ambacht en Zwijndrecht op basis van de gemeentegrenzen en de reeds in eigendom zijnde gronden als zodanig te handhaven. De administratieve boekwaarde van de gronden van 1,5 miljoen zal in onderling overleg tussen de gemeenten Hendrik-Ido-Ambacht en Zwijndrecht in de boeken worden opgenomen. Bij de toekomstige ontwikkeling van het gebied zal deze boekwaarde, vermeerderd met rente en kosten van beheer en onderhoud, worden ingebracht. In de samenwerkingsovereenkomst voor de toekomstige ontwikkelingen zullen nadere afspraken worden uitgewerkt over onder andere de verantwoordelijkheid voor toekomstige besluitvorming en over de vraag hoe omgegaan zal worden met baten en lasten. Per gemeente zal in het kader van de voorliggende besluitvorming een standpunt worden ingenomen over het al of niet deelnemen aan toekomstige ontwikkelingen. 5. Fatale beslisdatum Van belang is de besluitvorming over de afwikkeling van het project Noordoevers voor of vlak na het zomerreces af te ronden. De formele overdracht van de gronden van de ROM-D en de financiële afwikkeling dient voor eind 2013 te zijn afgerond. Burgemeester en wethouders van Sliedrecht, De secretaris, De burgemeester, mr. D.G.C. van der Spek drs. A.P.J. van Hemmen Bijlagen - bijlage 1 Analyse projectgroep Noordoevers van 1 november bijlage 2 Feitenrelaas Noordoevers van april concept raadsbesluit