Exploitatieplan Spuikolk

Transcriptie

1 Exploitatieplan Spuikolk Opdrachtgever: Gemeente Dirksland NEXT Vastgoed BV Nico Harkes / Erik Lamfers Rotterdam, 24 april 2009

2 NEXT Vastgoed BV WTC Rotterdam, Beursplein 37 Postbus DE Rotterdam E erik.lamfers@nextvastgoed.nl M T KvK nr Exploitatieplan Spuikolk 2

3 Inhoudsopgave Inhoud 1 Exploitatieplan Aanleiding Bestemmingsplan Exploitatiegebied en grenzen Bestaande eigenaren Ruimtegebruik Spuikolk Fasering Werken en werkzaamheden Eisen werken en werkzaamheden Exploitatie-opzet Toerekening van de kosten Vaststelling en actualisatie Regels omtrent de werken en werkzaamheden 14 2 Inleiding toelichting Algemene uitgangspunten Ruimtegebruik Programma Kosten Verklaring bovenwijkse kosten Opbrengsten fasering Resultaat Toerekening van de kosten 23 Exploitatieplan Spuikolk 3

4 DEEL A: EXPLOITATIE PLAN Exploitatieplan Spuikolk 4

5 1 Exploitatieplan 1.1 Aanleiding De nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) die per 1 juli 2008 in werking is getreden verplicht gemeenten om, indien gemeentelijk kostenverhaal niet anderszins is verzekerd, een exploitatieplan vast te stellen. Dit moet tegelijk met het bestemmingsplan gebeuren. Middels het exploitatieplan kan de gemeente kosten verhalen, maar is het ook mogelijk om locatie-eisen te stellen, bijvoorbeeld ten aanzien van de fasering, de woningtypologieën en het bouw- en woonrijp maken. Het exploitatieplan is vooral van toepassing in gevallen waarbij de gemeente nog niet alle gronden in eigendom heeft en (nog) niet met alle eigenaren een overeenkomst heeft gesloten. Het exploitatieplan voorziet in situaties waarbij mogelijk sprake is van zelfrealisatie. Het exploitatieplan Spuikolk behoort bij het bestemmingsplan Spuikolk. Op het moment van vaststellen van het bestemmingsplan Spuikolk is circa 60% van de gronden in eigendom van de gemeente dan wel Eylaenden BV. Met Eylaenden BV wordt door de gemeente onderhandeld om een samenwerkingsovereenkomst te sluiten, waarin is geregeld dat Eylaenden BV de grondexploitatie zal voeren. Naar verwachting zal deze gesloten zijn op het moment dat het bestemmingsplan en exploitatieplan onherroepelijk zijn. Met de overige eigenaren heeft de gemeente geen overeenkomst. De gemeente heeft Wet voorkeursrecht gemeente (Wvg) gevestigd op het gebied. Met de Wvg tracht de gemeente de resterende gronden aan te kopen. De gronden die de gemeente verwerft zullen op grond van de samenwerkingsovereenkomst worden doorgeleverd aan Eylaenden bv. Het is echter niet zeker of de gemeente met alle eigenaren tot overeenstemming komt, dat eigenaren zich beroepen op zelfrealisatie of dat gronden onteigend moeten worden. Om ervoor te zorgen dat alle partijen op gelijke wijze bijdragen aan de ontwikkeling van Spuikolk is dit exploitatieplan opgesteld. De uiteindelijke bijdrage van de partijen zal afhangen van de inbrengwaarde van de eigen gronden en welke werken men zelf zal realiseren. In dat geval is sprake van zelfrealisatie. In het geval van gedeeltelijke zelfrealisatie streeft de gemeente naar homogene kwaliteit van de werken. Dat wil zeggen dat de kwaliteit van de openbare ruimte, riolering en dergelijke van gelijke kwaliteit moeten zijn. Daarnaast streeft de gemeente naar verdeling van woningbouwcategorieën welke zoveel mogelijk overeen komt met de uitkomsten van het gemeentelijk woningbehoefteonderzoek van november 2008, opgesteld in samenwerking tussen de gemeente Dirksland en de woningbouwvereniging Dirksland. Exploitatieplan Spuikolk 5

6 1.2 Bestemmingsplan De tekening van het ontwerpbestemmingsplan is onderstaand weergegeven. Voor het bestemmingsplan geldt dat voor een deel van het gebied een gemengde, nog uit te werken bestemming is opgenomen. Dat is gedaan omdat rekening is gehouden met de mogelijke vestiging van een discounter. Inmiddels is bekend dat deze discounter niet zal worden gerealiseerd. Daarom is voor het opstellen van dit exploitatieplan uitgegaan van woningbouw op het betreffende gedeelte van het plan. In december 2008 heeft ALDI een brief geschreven aan De Eylaenden BV met daarin de mededeling dat men afziet van vestiging in Dirksland. De gemeente Dirksland oriënteert zich op de consequenties van deze mededeling en zal in het vast te stellen bestemmingsplan een bestemmingslegging opnemen in plaats van de uit te werken bestemming. 1.3 Exploitatiegebied en grenzen Het plangebied Spuikolk betreft een bestaand bedrijventerrein dat is gelegen aan de oostkant van Dirksland. De begrenzing van het plangebied start in de noordwestelijke hoek ter hoogte van het havenkanaal om de aanpassingen van de infrastructuur ten behoeve van de verkeerssituatie onder de werking van de planexploitatie te kunnen brengen. Vanaf dit punt loopt de grens in oostelijke richting via de noordgrens van de Zuid Spuidijk tot aan de huisnummers 15 en 17. Dit weggedeelte, welk gemeentelijk eigendom is, zal worden aangepast in verband met de te wijzigen toegang van het plangebied. Uit verkeerskundig - en stedenbouwkundig oogpunt is optimalisatie van de ontsluiting van het plangebied vanaf de Zuid Spuidijk gewenst. De entree zal daarom Exploitatieplan Spuikolk 6

7 vervallen en in oostelijke richting verschuiven. Ter hoogte van de huisnummers 15 en 17 zakt de begrenzing in zuidelijke richting om langs de hoger gelegen rand van het plangebied verder te gaan in oostelijke richting. De percelen met de kadastrale nummers 3386, 3556 en 3557 blijven buiten het plangebied en worden ongemoeid gelaten. Het kadastrale perceel 3562 valt deels binnen en deels buiten het plangebied, waarbij de begrenzing ook hier de rand van het lager en hoger gelegen deel van het plangebied volgt. De oostelijke begrenzing volgt de scheidslijn tussen particuliere eigendommen en het gemeentelijk eigendom volgens kadastraal perceel sectie B nummer Dit kadastrale perceel is ook de grens aan de zuidelijke zijde van het plangebied, tot aan het perceel ter hoogte van Korteweegje 7. Vervolgens loopt de zuidelijke grens verder in westelijke richting volgens kadastraal perceel sectie B nummer 4216, welk perceel ook in eigendom van de gemeente Dirksland is. Voorbij Korteweegje 1 wordt een stukje de begrenzing van het gemeentelijk eigendom volgens kadastraal perceel sectie B nummer 4444 aangehouden. Dit omdat het betreffende perceel nodig is voor de realisatie van de toekomstige rotonde, welke de hoofdontsluiting van het plangebied moet worden. Daarna wordt globaal de begrenzing gevolgd langs het Schelpenpad, waarbij ruimte is opgenomen om de rijweg na realisatie van het plangebied te optimaliseren en aan te passen aan de zich dan manifesterende verkeerssituatie, waarna weer wordt aangesloten bij de noordwestelijke hoek ter hoogte van het havenkanaal. Op de onderstaande tekening is de begrenzing van het exploitatiegebied weergegeven. 1.4 Bestaande eigenaren Aangezien naast Eylaenden bv er nog diverse andere eigenaren zijn, zijn de eigenaren binnen het gebied onderscheiden naar 2 categorieën, te weten de eigenaar waarmee op dit moment wordt onderhandeld over een samenwerkingsovereenkomst (Eylaenden bv), welke naar verwachting gesloten is bij onherroepelijk worden van bestemmingsplan en exploitatieplan. Met categorie 2, de overige eigenaren, is nog geen overeenkomst is Exploitatieplan Spuikolk 7

8 gesloten. Een overzicht van het oppervlak per categorie is weergegeven in de onderstaande tabel. eigenaar m2 Gemeente / Eylaenden Overige eigenaren Totaal Op de onderstaande tekening is de eigendomssituatie aangegeven van de 2 onderscheiden categorieën. 1.5 Ruimtegebruik Spuikolk Het totale plangebied Spuikolk bedraagt 2,3 ha. Daarvan is circa 1,1 ha openbaar gebied (verharding en groen) en circa 1,2 ha uitgeefbaar voor woningbouw. Het ruimtegebruik van het plangebied is weergegeven op de onderstaande tekening. Het plan vormt een mix van 2^1 kap woningen, eengezinswoningen en appartementen. Een deel van de woningen betreft huurwoningen. Dit hoeven geen sociale woningen te betreffen. Onderstaand is een uitwerking weergegeven van het plangebied. Exploitatieplan Spuikolk 8

9 1.6 Fasering De bestemmingsplanprocedure zal naar verwachting in 2009 worden afgerond. Vervolgens zal het plangebied van Spuikolk in 2 fasen worden ontwikkeld. De beide fasen zijn weergegeven in de onderstaande tekening. Met de ontwikkeling van de eerste fase zal 2010 worden gestart, met fase 2 zal naar verwachting in 2013 worden gestart. Exploitatieplan Spuikolk 9

10 1.7 Werken en werkzaamheden Om het plangebied geschikt te maken voor woningbouw dienen verschillende werkzaamheden te worden uitgevoerd. Voor alle werkzaamheden geldt: Ze zijn allen profijtelijk voor de te realiseren functies in het exploitatiegebied; Ze zijn allen toerekenbaar aan het plan; Voor zover de kosten de opbrengsten niet overstijgen zijn ze geheel toerekenbaar aan het exploitatieplan Voor de kwaliteitseisen die worden gesteld aan de uit te voeren werkzaamheden wordt verwezen naar paragraaf 1.8, Eisen werken en werkzaamheden. Ontsluiting en overige verharding In het plangebied zijn wegen nodig alsmede parkeergelegenheid. In de onderstaande tekening staan de aan te leggen wegen, trottoirs en parkeervoorzieningen aangegeven. Zwart omrand zijn de woonstraten, blauw de trottoirs en rood omrand de openbare parkeerplaatsen. Waterhuishouding Ten behoeve van de waterhuishouding dient riolering te worden aangelegd. Daarnaast dient de nieuwe riolering te worden aangesloten op de bestaande riolering. Het bestaande rioolgemaal dient te worden verwijderd en vernieuwd teruggeplaatst. Op de volgende tekening staat de aan te leggen riolering weergegeven. Exploitatieplan Spuikolk 10

11 Overige werkzaamheden De locatie dient functioneel gesaneerd te worden. Tevens dienen de opstallen gesloopt te worden en de bestaande verharding te worden verwijderd. 1.8 Eisen werken en werkzaamheden Voor het plan Spuikolk gelden de algemene eisen inzake civiele werken die de gemeente Dirksland hanteert. Deze zijn vastgelegd in de nota Algemene randvoorwaarden infrastructuur gemeente Dirksland, vastgesteld door burgemeester en wethouders op 12 januari 2009 ( ). Deze zijn in de bijlagen van dit exploitatieplan opgenomen. Voor alle werken geldt uitdrukkelijk dat, conform hetgeen is vastgelegd in de Algemene randvoorwaarden infrastructuur gemeente Dirksland, vooraf goedkeuring dient te worden gevraagd aan de gemeente. Het omliggende wegennet direct grenzend aan het exploitatiegebied, voor zover dit gebied aantoonbaar is beschadigd als gevolg van de bouwactiviteiten, dient te worden hersteld. Voorafgaand aan de start van de uitvoering van het project wordt de feitelijke situatie van de routes voor bouwverkeer op foto s vastgelegd. Bij herstel van eventuele schade wordt de situatie zoals vastgelegd op de foto s als uitgangspunt gehanteerd. Exploitatieplan Spuikolk 11

12 1.9 Exploitatie-opzet Voor het plan Spuikolk is een exploitatieopzet gemaakt met alle relevante kosten en opbrengsten. De opzet kent de gebruikelijke posten van verwerving, sloop, milieu(onderzoeks) kosten, bouwrijpmaken, woonrijpmaken, planontwikkelingskosten en bijkomende kosten. De verschillende kosten en opbrengsten zijn uitgezet in de tijd. De exploitatieopzet is als bijlage bijgevoegd bij dit exploitatieplan. Voor een meer uitgebreide toelichting op de onderdelen van de exploitatieopzet wordt verwezen naar de toelichting. De exploitatieberekening resulteert in een positief resultaat van circa 0,11 miljoen op netto contante waarde. Dat betekent dat alle kosten kunnen worden verhaald. Voor de exploitatieopzet gelden de volgende uitgangspunten: Prijspeil ; Rente 6,0% en de index voor kosten en opbrengsten 2,5%; Looptijd 6 jaar. De kosten en opbrengsten en het resultaat op de exploitatieopzet zijn weergegeven in de onderstaande tabel. Kosten bedrag ( ) Verwerving Sloop Onderzoekskosten grond Bouwrijpmaken Woonrijpmaken Planvoorbereidingskosten Bijkomende kosten Financieringskosten - Totaal Opbrengsten bedrag ( ) Grondopbrengsten woningen Grondopbrengsten niet-woningbouw - Overige opbrengsten - Totaal Resultaat nominaal Resultaat eindwaarde Resultaat contante waarde De verschillende posten zijn gebaseerd op marktconforme eenheidsprijzen. De inbrengwaarde van de gronden is gebaseerd op een taxatie van De drie Linden Makelaardij te Dirksland. De verkoopprijzen van de woningen zijn getoetst op marktconformiteit door De drie Linden Makelaardij te Dirksland. Op basis van de verkoopprijzen zijn de grondopbrengsten residueel bepaald. Exploitatieplan Spuikolk 12

13 De verschillende kosten en opbrengsten kunnen in de loop van de tijd wijzigen. Om deze wijzigingen door te voeren wordt het exploitatieplan jaarlijks geactualiseerd. Dat kan betekenen dat de bijdrage per basiseenheid verandert Toerekening van de kosten De kosten zijn verdeeld op basis van de opbrengstpotentie per eigenaar. Daarbij zijn de verschillende woningtypen omgerekend naar basiseenheden. De basiseenheden geven de verhouding weer tussen de grondopbrengsten van de verschillende woningtypen. Het programma omgerekend naar de basiseenheden is weergegeven. De basiseenheden zijn uitgezet in de tijd. Het is immers van belang wanneer een bijdrage wordt betaald. Op netto contante waarde bedraagt het aantal basiseenheden 131. De totale kosten bedragen 6,0 miljoen op netto contante waarde per De opbrengsten op netto contante waarde bedragen 6,1 miljoen. Omdat de opbrengsten hoger zijn dan de kosten kunnen alle kosten worden verhaald. Er mogen niet meer kosten worden verhaald dan de maximale opbrengstpotentie van het plan. Per basiseenheid bedraagt de bijdrage ,=. In de onderstaande tabel is op basis van opbrengstpotentie per categorie eigenaar binnen het plangebied de toedeling van de kosten weergegeven. De te verhalen kosten worden gecorrigeerd voor de inbrengwaarde van de eigen gronden, de sloopkosten van de eigen opstallen en de eventuele eigen kosten voor bouw- en woonrijp maken. Aangenomen is dat, conform de overeenkomst waarover nu wordt onderhandeld met Eylaenden bv, de bodemsanering en het bouw- en woonrijp maken worden uitgevoerd door Eylaenden bv. De Eylaenden bv Overige eigenaren % opbrengst 51,2% 48,8% Bijdrage kosten aftrek waarde eigen grond aftrek sloop eigen opstallen aftrek eigen BWRM / milieukosten Bijdrage resterend Vaststelling en actualisatie Na vaststelling van dit exploitatieplan door de gemeenteraad, is er voor de belanghebbenden gedurende 6 weken na tervisielegging van het vaststellingsbesluit een beroepsmogelijkheid bij de afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als dit plan na behandeling van het beroepsschrift in stand blijft, is er sprake van een (een al dan niet gewijzigd) onherroepelijk plan. In afwijking van de wettelijke herzieningstermijn voor een bestemmingsplan geldt voor het exploitatieplan de verplichting deze jaarlijks te herzien. Daarbij geldt als peildatum het onherroepelijk worden van het besluit. Als er sprake is van grote (structurele) Exploitatieplan Spuikolk 13

14 wijzigingen dan is daarop de uniforme voorbereidingsprocedure van toepassing en staat de mogelijkheid open in beroep te gaan bij de Rechtbank of de Raad van State. Indien geen sprake is van grote wijzigingen (niet-structurele wijzigingen) dan is de uniforme procedure niet van toepassing en bestaat er geen beroepsmogelijkheid en eindigt de procedure bij herziening van het exploitatieplan door de Raad. Herziening van het exploitatieplan kan leiden tot verandering van de exploitatiebijdrage, behalve voor percelen waarvoor een bouwvergunning is verstrekt dan wel een anterieure overeenkomst is gesloten Regels omtrent de werken en werkzaamheden Artikel 1 In deze regels wordt verstaan onder Plan: bestemmingsplan Spuikolk vervat in de plankaart en deze regels. Plankaart: Lokatie Spuikolk Dirksland; Situatie, tekeningnummer 857 SI 01; PBV architecten. Aanbestedingsregels: Inkoop en aanbestedingsregels van de gemeente Dirksland (vastgelegd bij raadsbesluit d.d. 27 april 2006) en de Europese aanbestedingsregels inzake de aanbesteding van werken en diensten zoals ze gelden op het moment van uitvoering. Bouwen: het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van bouwwerken. Eigenaar: De rechthebbende van een eigendom zoals die staat ingeschreven in het kadaster. Exploitatiegrens. De grens van het exploitatiegebied zoals weergegeven op kaart Spuikolk plangrens nieuw. Exploitatiegebied. Het gebied dat is omvat door de exploitatiegrens zoals weergegeven op de kaart op pagina 7. Fasering: Ontwikkeling van het plangebied in de tijd zoals opgenomen in de exploitatieberekening Spuikolk en zoals nader toegelicht in paragrafen 1.6 en 2.7 van dit exploitatieplan. Gebouw: elk bouwwerk dat voor mensen toegankelijk is en geheel of gedeeltelijk is overdekt en met wanden omsloten. Werk: een constructie geen gebouw of bouwwerk zijnde. Exploitatieplan Spuikolk 14

15 Wet ruimtelijke ordening: Wet van 20 oktober 2006, Stb 566, houdende nieuwe regels omtrent de ruimtelijke ordening, zoals die luidde op het moment van de terinzagelegging van het ontwerp van dit plan. Artikel 2 Het is verboden de werken en werkzaamheden waarop de onderstaande eisen betrekking hebben uit te voeren in strijd met deze eisen. Overtreding wordt aangemerkt als strafbaar feit. Artikel 3 De toerekening van de te verhalen kosten aan de verschillende eigenaren geschiedt naar rato van de ramingen van het opbrengst potentieel van de in het plangebied gelegen eigendommen. Artikel 4 1. Het ontwerpbestek voor de uitvoering van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijpmaken van het exploitatiegebied, de aanleg van de nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte, dienen ter goedkeuring te worden ingediend bij de gemeente Dirksland (zie hiervoor de Algemene randvoorwaarden infrastructuur gemeente Dirksland). 2. Voor de termijn waarin de gemeente Dirksland zal beslissen wordt verwezen naar de Algemene randvoorwaarden infrastructuur gemeente Dirksland. 3. Aan het goedkeuringsbesluit kunnen voorwaarden verbonden worden met betrekking tot de in het eerste lid genoemde activiteiten. Artikel 5 Op de werken en werkzaamheden zijn de aanbestedingsregels van toepassing. Artikel 6 1. De uitvoering van werken en werkzaamheden vindt plaats onder toezicht van een door burgemeester en wethouders aan te wijzen toezichthouder. 2. Na de start van de aanleg van werken en werkzaamheden heeft de toezichthouder te allen tijde toegang tot het bouwterrein. 3. De aanwijzingen van de toezichthouder dienen te worden opgevolgd. Artikel 7 Het is verboden werken of werkzaamheden uit te voeren in strijd met de fasering in het exploitatieplan. Artikel 8 Op de voorbereiding van een besluit tot het verlenen van ontheffing van regels van dit plan is de volgende procedure van toepassing: 1. Het ontwerpbesluit tot het verlenen van ontheffing ligt gedurende tenminste 4 weken in het gemeentehuis voor een ieder ter inzage. 2. Burgemeester en wethouders maken de terinzage legging van het ontwerpbesluit tevoren bekend in één of meer dag-, nieuws- en huis aan huis bladen die in de gemeente worden verspreid en voorts op de gebruikelijke wijze. Exploitatieplan Spuikolk 15

16 3. De bekendmaking houdt in de bevoegdheid van de belanghebbenden tot het naar keuze schriftelijk of mondeling indienen van zienswijzen bij burgemeester en wethouders tegen het ontwerpbesluit gedurende de onder 1 genoemde termijn. 4. Burgemeester en wethouders delen aan hen, die een zienswijze hebben ingediend, de beslissing daarover mede. Artikel 9 Als er na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan Spuikolk bedrijven zijn die, ondanks de gewijzigde bestemming, nog functioneren, dan zullen bouwvergunningen slechts worden verleend indien er geen sprake is van milieuhygiënische belemmeringen als gevolg van deze bedrijven, die aan verlening van bouwvergunning in de weg staan. Artikel 10 Deze regels kunnen worden aangehaald onder de titel Regels exploitatieplan Spuikolk Exploitatieplan Spuikolk 16

17 DEEL B: TOELICHTING Exploitatieplan Spuikolk 17

18 2 Inleiding toelichting 2.1 Algemene uitgangspunten De gemeente Dirksland is reeds enige tijd bezig met de herontwikkeling van het terrein Spuikolk. De gemeente heeft daarbij in 2005 gekozen voor de omzetting van het terrein van bedrijventerrein naar woningbouw. Daarbij is aangegeven dat tevens de mogelijkheid tot het realiseren van detailhandel onderzocht moet worden. In het voorjaar van 2007 is met een ontwikkelaar, die daarvoor speciaal Eylaenden BV heeft opgericht, afgesproken samen de mogelijke ontwikkeling van Spuikolk te onderzoeken. Onderdeel daarvan was een onderzoek naar de financiële haalbaarheid van de herontwikkeling van het gebied. Op 27 september 2007 heeft de gemeenteraad een voorstel over de stedenbouwkundige uitgangspunten en randvoorwaarden overgenomen. Hiermee zijn belangrijke contouren vastgesteld over ruimtelijke inbedding in de omgeving, de locatie van een eventuele supermarkt, de rol van het water in het nieuwe plangebied en verkeersaspecten, zoals parkeren en aansluiting op bestaande wegen en straten. Tevens is op 27 september 2007 besloten Wvg gevestigd op het terrein. Eind 2008 is het voorontwerpbestemmingsplan voor Spuikolk afgerond en dit heeft vanaf 9 december weken ter inzage gelegen. Indien er na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan Spuikolk bedrijven zijn die, ondanks de gewijzigde bestemming, nog functioneren omdat ze nog niet zijn verworven, dan zullen bouwvergunningen slechts worden verleend indien er geen sprake is van milieuhygiënische belemmeringen, die aan verlening van de bouwvergunning in de weg staan. Als basis voor de update hebben de volgende bronnen gediend: Ontwerpbestemmingsplan Spuikolk d.d. 27 januari 2009; Eigendommenkaart; gemeente Dirksland; Spuikolk situatietekening; PBV architecten, d.d ; Spuikolk situatietekening woningtypologieën; PBV architecten, d.d ; Algemene randvoorwaarden infrastructuur gemeente Dirksland d.d. 12 januari 2009 ( ); Taxatierapport 09 BTB004 Spuikolk Dirksland, De Drie Linden Makelaardij d.d. 13 februari 2009; Alle bedragen genoemd in dit plan zijn - tenzij anders vermeld - op prijspeil en exclusief BTW. Exploitatieplan Spuikolk 18

19 2.2 Ruimtegebruik Het ruimtegebruik per categorie eigenaren ziet er als volgt uit. eigenaar Verharding Groen Uitgeefbaar Totaal Gemeente / Eylaenden Overig Totaal Programma Het woningbouwprogramma is als volgt verdeeld over de verschillende eigenaren. Woningbouwprogramma De Eylaenden BV Overig Totaal appartement starters appartement klein appartement senioren appartement groot rijwoning klein rijwoning groot kopwoning type D kopwoning type D1/ kopwoning type E 1-1 carportwoningen carportwoning bijzonder 1-1 2^1 kap woning stadswoningen 8-8 vrijstaande woning 1-1 Totaal Kosten algemeen Hieronder worden de verschillende posten in de grondexploitatie besproken. Dit uiteraard voor zover relevant. kosten verwerving De eigenaren in het gebied vallen in twee categorieën uiteen: 1. De partijen waar de gemeente reeds in onderhandeling is over een (anterieure) overeenkomst. Dit betreft Eylaenden bv. Naar verwachting is deze overeenkomst gesloten bij onherroepelijk worden van bestemmingsplan en exploitatieplan. 2. De eigenaren waarmee nog geen (anterieure) overeenkomst is gesloten en momenteel ook niet wordt onderhandeld over een te sluiten overeenkomst. Exploitatieplan Spuikolk 19

20 Vooralsnog gaat de gemeente er vanuit dat de gronden van deze eigenaren worden verworven. Voor de inbrengwaarde van de gronden is uitgegaan van de geobjectiveerde werkelijke waarde van de gronden. Dit betreft de waarde conform de regeling conform artikel 16 lid 4 van de Wvg (de zogenaamde verkeerswaarde). Ten behoeve van de bepaling van de inbrengwaarde van de gronden heeft een taxatie plaatsgevonden door de Drie Linden Makelaardij. Daarbij is uitgegaan van verwerving op minnelijke basis. De totale inbrengwaarde is getaxeerd op circa 3,95 miljoen. Daarnaast is rekening gehouden met tijdelijke verhuur van reeds verworven panden. Daarvoor is een bedrag opgenomen van circa 0,14 miljoen. sloop Alle bestaande opstallen in het gebied moeten worden gesloopt. Daarvoor is een bedrag geraamd van in totaal circa 0,26 miljoen. Tevens is een bedrag van circa ,= opgenomen voor het verplaatsen van een bestaande trafo uit het plangebied. Het verwijderen van bestaande verharding en nutsvoorzieningen maakt onderdeel uit van de kosten voor bodemsanering. milieukosten Er wordt in het gebied functioneel gesaneerd. De kosten voor de bodemsanering worden geraamd op circa 0,95 miljoen. Dit bedrag is inclusief het verwijderen van de bestaande verharding en aanwezige nutsvoorzieningen. Het gemeentelijke aandeel in de kosten bedraagt in totaal circa 0,50 miljoen. De resterende circa 0,45 miljoen is opgenomen in de exploitatieopzet. Het gemeentelijke aandeel betreft de kosten die zijn toe te rekenen aan de vervuiling met o.a. teerhoudend asfalt, die in de wegen zijn aangetroffen. Deze wegen zijn allen in gemeentelijk eigendom. Vanuit het principe dat de vervuiler dan wel de eigenaar van de gronden verantwoordelijk is voor de vervuiling en derhalve ook voor de sanering daarvan, heeft de gemeenteraad in zijn vergadering van 10 juli 2008 ingestemd met het voor gemeentelijke rekening nemen van de aan de gemeentelijke wegen toe te rekenen saneringskosten. kosten bouwrijp maken Voor de aansluiting op de bestaande infrastructuur en de nieuwe rotonde Korteweegje moet een hoogteverschil van circa 2 meter worden overbrugd. Voor het benodigde zand is een bedrag opgenomen van circa ,=. Bouwrijpmaken hoeveelheid eenheid bedrag/eenheid Grondwerk en egaliseren - m2 5 Ophogen terrein m2 15 Dempen water - m3 10 Exploitatieplan Spuikolk 20

21 kosten woonrijp maken De kosten voor het woonrijp maken zijn onderstaand weergegeven. Daarbij worden de volgende opmerkingen gemaakt: Voor de riolering is uitgegaan van een gescheiden stelsel; Voor de woonstraten en parkeren is uitgegaan van kleurecht betonstraatsteen, voor trottoir van betonnen dubbelklinkers. De prijzen zijn inclusief kolken, trottoir- en opsluitbanden en cunetten alsmede overige afwerkingen; Groen betreft een combinatie van gras en overige beplanting; Voor de lichtmasten geldt dat dit inclusief het aanbrengen van kabels is; Straatmeubilair heeft betrekking op bankjes, prullenbakken en straatnaamborden. Woonrijpmaken hoeveelheid eenheid bedrag/eenheid Nutsvoorzieningen m1 - Riolering gescheiden systeem 722 m1 weg 340 Huisaansluitingen woningen 117 stuk 575 Verplaatsen pompgemaal 1 stuk Duikers - m2 400 Bouwweg m2 56 Woonstraat m2 15 Trottoir m2 45 Parkeren m2 50 Groen m2 15 Overig groen - stuk - Bomen in verharding 14 stuk 750 Bomen in groen 45 stuk 250 Brandkranen 7 stuk Lichtmasten 45 stuk Speelvoorzieningen 1 m Straatmeubilair m2 3 Planvoorbereidingskosten Voor de planvoorbereidingskosten is de plankostenscan uitgevoerd. De totale planontwikkelingskosten zijn geraamd op circa 0,56 miljoen. Overige kosten De overige kosten betreffen de volgende onderdelen: Planschade: voor planschade is een stelpost opgenomen van circa ,=; Bijdrage aan bovenwijkse voorzieningen. Deze worden in paragraaf 2.5 nader toegelicht. Onvoorzien. Over alle kosten voor sloop, bodemsanering, bouw- en woonrijp maken is een post onvoorzien geraamd van 10%. 2.5 Verklaring bovenwijkse kosten In het project is een bedrag van ,= aan bovenwijkse kosten opgenomen. Onder bovenwijkse kosten wordt in dit verband verstaan: Exploitatieplan Spuikolk 21

22 Bijdrage in de rotonde ten behoeve van de aansluiting van Spuikolk op Korteweegje. De totale kosten zijn geraamd op ,=, waarvan 25% wordt toegerekend aan Spuikolk. Dat betreft een bedrag van ,=. Uitweg Schelpenpad / Spuikolk. Deze is voor 50% toegerekend aan Spuikolk. De totale kosten zijn geraamd op ,=, waarvan 5.000,= wordt toegerekend aan Spuikolk. 2.6 Opbrengsten De opbrengsten in het plan Spuikolk zijn in de onderstaande tabel uitgewerkt. Met nadruk wordt opgemerkt dat de opbrengsten in dit stadium gebaseerd zijn op zogenaamde kengetallen. De grondopbrengsten per woningtype zijn bepaald op basis van een residuele berekening zoals dat in de Kadernota grondbeleid van de gemeente Dirksland is vastgelegd. De woningtypen, von-prijzen en de bijbehorende grondopbrengsten zijn weergegeven in de onderstaande tabel. Daarnaast is een waarde toegekend aan een aantal parkeerplaatsen. Woningbouwprogramma aantal von-prijs grondprijs grondquote appartement starters % appartement klein % appartement senioren % appartement groot % rijwoning klein % rijwoning groot % kopwoning type D % kopwoning type D1/ % kopwoning type E % carportwoningen % carportwoning bijzonder % 2^1 kap woning % stadswoningen % vrijstaande woning % 2.7 Fasering Het plangebied Spuikolk zal in 2 fasen worden ontwikkeld (zie tekening bij paragraaf 1.6 op pagina 9). Voor de ontwikkeling van fase 1 is uitgegaan van start in 2010, waarbij uitgifte van de gronden in een periode van 3 jaar plaatsvindt. Dit resulteert in de volgende fasering: Bouwrijp maken fase 1 : 2010; Bouw woningen fase 1 : ; Woonrijp maken fase 1 : 2013; Voor fase 2 wordt uitgegaan van start van de ontwikkeling in Daarbij is de volgende fasering aangehouden: Bouwrijp maken fase 2 : 2013; Bouw woningen fase 2 : ; Exploitatieplan Spuikolk 22

23 Woonrijp maken fase 2 : parameters De financiële uitgangspunten t.a.v. de GREX zijn de volgende: Er wordt vanuit gegaan dat de debet en de credit rente gelijk zijn. Het gemiddelde rentepercentage van de diverse leningen bedraagt 6,0%. De stijging van de kosten en de opbrengsten zijn beiden op 2,5% gezet. 2.8 Resultaat De exploitatieopzet kent een eindwaarde en contante waarde berekening. Indien wordt uitgegaan van alleen de nominale kosten en opbrengsten ontstaat een nominaal resultaat van circa 0,34 miljoen positief. Rekening houdend met invloed van kosten- en opbrengstenstijging en rente ontstaat een positief saldo van circa 0,20 miljoen op eindwaarde per Op netto contante waarde per bedraagt het positief resultaat circa 0,11 miljoen. 2.9 Toerekening van de kosten Toedeling van de kosten vindt plaats op basis van het aantal basiseenheden dat kan worden gerealiseerd op de in eigendom zijnde gronden. Basiseenheden zijn gebaseerd op de onderlinge verhouding van de grondopbrengsten van de verschillende woningtypen. Als voorbeeld, de rijwoning groot heeft een grondopbrengst van ,= (1 basiseenheid), een rijwoning klein heeft een grondopbrengst van ,=. De verhouding tussen de grondopbrengst bedraagt 0,84. De verhouding in bijdrage tussen de beide woningtypen bedraagt daarmee 1:0,84. Het programma omgerekend naar de basiseenheden staat weergegeven in de onderstaande tabel. aantal grondwaarde gewogen totaal basiseenheid basiseenheden appartement starters ,71 2,14 appartement klein ,64 2,57 appartement senioren ,98 5,89 appartement groot ,90 17,96 rijwoning klein ,84 5,87 rijwoning groot ,00 40,00 kopwoning type D ,90 1,80 kopwoning type D1/ ,24 4,97 kopwoning type E ,41 1,41 carportwoningen ,07 6,42 carportwoning bijzonder ,65 1,65 2^1 kap woning ,78 24,92 stadswoningen ,64 13,13 vrijstaande woning ,99 1,99 117,00 130,73 Exploitatieplan Spuikolk 23