Exploitatieplan Boskoop Waterrijk- West Deel B: Exploitatieplan

Transcriptie

1 Exploitatieplan Boskoop Waterrijk- West Deel B: Exploitatieplan Behorende bij het wijzigingsplan Waterrijk-West Definitief Gemeente Boskoop Grontmij Nederland B.V. Alkmaar, 6 september 2011 Exploitatieplan Boskoop Waterrijk-West deel B: Exploitatieplan , revisie def,

2

3 Inhoudsopgave Inleiding... 5 Inleiding Citeertitel Exploitatieopzet... 5 Leeswijzer Het exploitatiegebied Ligging plangebied en begrenzing exploitatiegebied... 7 Stand van zaken planologische procedure Huidige en toekomstig ruimtegebruik... 8 Het huidige ruimtegebruik Toekomstig ruimtegebruik De exploitatieopzet Begrenzing exploitatiegebied Koppeling met het ruimtelijk besluit Grondgebruik Woningbouw Voorzieningen Tijdvak Exploitatiebijdrage per eigendom Inbrengwaarde Kosten van planschade Parameters Ruimtegebruik op de locatie Productieprogramma uitgezet in de tijd Raming van de opbrengsten Opbrengst woningen en maatschappelijke voorziening Opbrengst gronden Contante Waarde opbrengsten Raming van de kosten Kostenposten Inbrengwaarde Kosten planschade Kosten aanleg van exploitatiegebied Bijdragen Plan- en VTU-kosten (art f t/m j Bro) Inventarisatie van de kosten / omschrijving van werken en werkzaamheden Onderzoekskosten (art a Bro) Kosten bouw en woonrijp maken Kosten van bodemsanering (Bro b) Kosten van grondwerken (Bro b) Kunst- en oeverwerken Kosten van de aanleg van voorzieningen (Bro c) Woonrijpmaken De kosten van tijdelijk beheer (art k Bro) Planschade (6.2.4.l Bro) Exploitatieplan Boskoop Waterrijk-West deel B: Exploitatieplan , revisie def Pagina 3 van 28

4 Inhoudsopgave (vervolg) Niet terugvorderbare belastingen, waaronder BTW (Bro m) Rente kosten en baten over geïnvesteerde kapitalen en lasten (Bro n) Kostenverhaal Berekening exploitatiebijdrage Percentage gerealiseerde kosten Betaling exploitatiebijdrage Locatie-eisen, aanbesteding Locatie-eisen Aanbesteding Voorschriften Bijlage 1: Bijlage 2: Bijlage 3: Bijlage 4: Bijlage 5: Bijlage 6: Bijlage 7: Bijlage 8: Bijlage 9: Planning deelgebieden Raming kosten en opbrengsten Raming plankosten Residuele grondwaarde berekening Berekening exploitatiebijdragen Programma van Eisen bouw- en woonrijpmaken buitenruimte Waterrijk-West Handboek openbare ruimte gemeente Boskoop Lijst met wijzigingen op Programma van Eisen bouw- en woonrijpmaken buitenruimte Waterrijk-West Stedenbouwkundig Programma van Eisen Bijlage 10: Nota van behandeling zienswijzen Exploitatieplan Boskoop Waterrijk-West deel B: Exploitatieplan , revisie def Pagina 4 van 28

5 1 Inleiding 1.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de exploitatieopzet. Voor een toelichting op het exploitatieplan wordt verwezen naar deel A. Op grond van art Wro bestaat een exploitatieopzet uit: 1) voor zover nodig een raming van de inbrengwaarden van de gronden, welke inbrengwaarde voor de toepassing van deze afdeling worden beschouwd als kosten in verband met de exploitatie van die gronden; 2) een raming van de andere kosten in verband met de exploitatie, waaronder de raming van planschade die op grond van artikel 6.1 Wro voor vergoeding in aanmerking zou komen; 3) raming van opbrengsten van de exploitatie, evenals de peildatum van de hiervoor genoemde ramingen; 4) een tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden; 5) voor zover nodig een fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden en bouwplannen, en zo nodig koppelingen hiertussen; 6) de wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden. Een exploitatieplan dient verder ingevolge artikel 6.13 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) de volgende onderdelen te bevatten: een omschrijving van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied inclusief de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied (woonrijp maken); een kaart van exploitatiegebied (zie Deel C onder bijlage 1); voor zover nodig een kaart waarop het voorgenomen grondgebruik is aangegeven en de gronden welke de gemeente beoogt te verwerven (zie Deel C onder bijlage 3); voor zover nodig eisen voor de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied inclusief de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied (woonrijp maken); voor zover nodig regels betreffende het uitvoeren van de hiervoor bedoelde werken en werkzaamheden; voor zover nodig een uitwerking van de regels ten aanzien van woningbouwcategorieën, indien hieromtrent regels zijn opgenomen in het bestemmingsplan of projectbesluit. In dit deel B zullen de hiervoor genoemde onderdelen worden beschreven. 1.2 Citeertitel Dit exploitatieplan kan worden aangehaald als Ontwerp Exploitatieplan Boskoop Waterrijk- West. 1.3 Exploitatieopzet Voor de berekening van de exploitatieopzet is het Grontmij model gehanteerd. In dit deel B zijn de volgende onderdelen opgenomen: exploitatiebijdrage per eigendom; raming inbrengwaarde; parameters; ruimtegebruik op de locatie; productieprogramma uitgezet in de tijd; inventarisatie van de grondopbrengsten en overige opbrengsten; inventarisatie van de kosten. Exploitatieplan Boskoop Waterrijk-West deel B: Exploitatieplan , revisie def Pagina 5 van 28

6 Inleiding De exploitatieopzet is de basis voor het kostenverhaal. Deze is opgenomen in hoofdstuk 4 van deel B. Voor de kosten die in de exploitatieopzet worden opgenomen gelden de volgende criteria ( Wro): profijt: de locatie moet nut ondervinden van de te treffen maatregelen, werken en/of voorzieningen; toerekenbaarheid: er dient een causaal verband te bestaan tussen de gebiedsontwikkeling en de te maken kosten. De kosten zouden dus niet aan de orde zijn zonder de ontwikkeling of worden mede gemaakt ten behoeve van het plan. Indien kosten deels uit andere bron worden betaald zijn zij (voor dat deel) niet toerekenbaar; proportionaliteit: indien meerdere gebieden profijt hebben van het werk of de voorziening waarvoor de kosten worden gemaakt moeten de kosten naar evenredigheid worden verdeeld naar de gebieden die profijt hebben. Tenzij anders vermeld geldt voor alle kosten dat: de locatie profijt heeft van de werken, werkzaamheden en voorzieningen; er een causaal verband is en de kosten dus toerekenbaar zijn; de kosten voor 100% ten laste komen van de te ontwikkelen locatie en dat geen andere locaties meeprofiteren van de werken, werkzaamheden of voorzieningen; de genoemde bedragen de contante waarden zijn van de geraamde kosten en opbrengsten per 1 januari 2011; alle bedragen exclusief btw zijn. De exploitatieopzet (doorrekening) is vertrouwelijk omdat de gemeente nog gronden wil verwerven. Het volledig openbaar maken van de exploitatieopzet zou het financieel/economisch belang van de gemeente schaden. 1.4 Leeswijzer Dit exploitatieplan bestaat uit de toelichting (deel A) op het exploitatieplan, het juridisch bindende exploitatieplan (deel B) en deel C waarin de bijlagen zijn opgenomen. In deel B van het exploitatieplan komen aan de orde: hoofdstuk 1 bevat de toelichting op de opzet van het exploitatieplan, inclusief de berekening van de exploitatiebijdragen per eigendom; hoofdstuk 2 geeft een weergave van het exploitatiegebied; hoofdstuk 3 geeft een omschrijving van de uitwerking van het exploitatieplan; hoofdstuk 4 gaat in op de berekening van de exploitatiebijdragen en de betaling daarvan; hoofdstuk 5 gaat in op de specifieke locatie-eisen en de aanbesteding van werken; hoofdstuk 6, hierin zijn de voorschriften opgenomen, evenals een definitie van begrippen die van belang zijn voor de voorschriften; bijlagen behorend bij het exploitatieplan. Tevens zijn hier opgenomen een aantal beleidsnota s welke voor het exploitatieplan van belang zijn. Door deze op te nemen zijn zij integraal onderdeel van het exploitatieplan. deel C, de bijlagen: hierin is het verplichte en facultatieve kaartmateriaal opgenomen dat hoort bij dit exploitatieplan. Exploitatieplan Boskoop Waterrijk-West deel B: Exploitatieplan , revisie def Pagina 6 van 28

7 2 Het exploitatiegebied 2.1 Ligging plangebied en begrenzing exploitatiegebied Het gebied Waterrijk-West is het gebied omsloten door de volgende wegen: Boezemlaan; Wilhelminalaan; Pomonapad; Voorofscheweg; De Boomgaard. De bestemming van het plangebied is nu agrarisch en wordt voornamelijk gebruikt voor glastuinbouw en kwekerijen. De exacte begrenzing van het exploitatiegebied is op kaart Exploitatiegebied met plangrens weergegeven. Deze is opgenomen in bijlage C1. Deze begrenzing komt overeen met de plangrens van het wijzigingsplan. 2.2 Stand van zaken planologische procedure Het bestemmingsplan Boskoop Dorp is door de gemeenteraad op 26 februari 2009 gewijzigd vastgesteld. Tegen het bestemmingsplan is beroep aangetekend bij de Raad van State. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft op 2 februari 2011 uitspraak gedaan. De Afdeling heeft de vaststelling op een tweetal punten vernietigd, te weten: 1. het plandeel met de bestemming "Agrarisch (A)" en de aanduiding "wijzigingsgebied 13" voor het gedeelte van de percelen Boezemlaan 9 tot en met 35 dat is opgenomen in het voorontwerp van het bestemmingsplan "Actualisatie Boskoop Dorp 2010" en zoals aangeduid op de bij deze uitspraak behorende kaart; 2. artikel 30.2, aanhef en onder q, van de planregels. Exploitatieplan Boskoop Waterrijk-West deel B: Exploitatieplan , revisie def Pagina 7 van 28

8 Het exploitatiegebied Voor het overige heeft de Afdeling het bestemmingsplan in stand gelaten. Het bestemmingsplan Boskoop Dorp is derhalve, met uitzondering van de vernietigde onderdelen, onherroepelijk. Nu het bestemmingsplan onherroepelijk is, kan het wijzigingsplan Waterrijk-West, welke de uitwerking van bestemming agrarisch naar bestemming woningbouw en maatschappelijke bestemming regelt, in procedure worden gebracht. Dit gaat samen met het in procedure brengen van het exploitatieplan. 2.3 Huidige en toekomstig ruimtegebruik Het huidige ruimtegebruik In het bestemmingsplan Boskoop Dorp is het gebied Waterrijk-West bestemd conform het huidige agrarische gebruik met een wijzigingsbevoegdheid om de nieuwe ontwikkelingen te kunnen realiseren. De activiteiten volgens de huidige bestemming, agrarisch gebruik en bedrijfsopstallen, zijn al beëindigd met uitzondering van de nog te verwerven percelen. Het is de intentie van de gemeente om zodra het bestemmingsplan onherroepelijk is, gebruik te maken van de wijzigingsbevoegdheid voor Waterrijk West. Hiervoor is het Wijzigingsplan Waterrijk West 2011 opgesteld d.d. 6 september De gronden gelegen in het exploitatiegebied zijn in eigendom van verschillende partijen en de gemeente. Waterrijk Boskoop BV heeft met de gemeente een exploitatieovereenkomst. De gronden van deze partijen zullen in dit exploitatieplan verder worden aangeduid met gronden gemeente. In het gebied hebben de volgende eigenaren gronden: Verdel Verkleij Holding BV (hierna te noemen eigenaar A); Familie Oskam (hierna te noemen eigenaar B) Toekomstig ruimtegebruik Op grond van het wijzigingsplan zal het gebied de bestemming wonen / verkeer / groen / water / maatschappelijk krijgen (zie Deel C onder bijlage 5). Op grond van het exploitatieplan kan de gemeente de betreffende eigenaren, middels de in het exploitatieplan bepaalde woondoeleinden en daaraan gekoppelde fasering van de woningbouw, verplichten hun gebied in ontwikkeling te nemen. Als hieraan niet wordt voldaan geeft dit de wettelijke mogelijkheden om over te gaan tot onteigening van de gronden. Exploitatieplan Boskoop Waterrijk-West deel B: Exploitatieplan , revisie def Pagina 8 van 28

9 3 De exploitatieopzet 3.1 Begrenzing exploitatiegebied Het exploitatiegebied is aangegeven op de kaart Exploitatiegebied met plangrens tekening nr d.d. 17 november-2010 (Deel C onder bijlage 1). 3.2 Koppeling met het ruimtelijk besluit Het Exploitatieplan Boskoop Waterrijk-West d.d. 6 september 2011behoort bij het Wijzigingsplan Waterrijk-West, d.d. 6 september Grondgebruik In het structuurplan Boskoop 2015 (vastgesteld september 2005) worden vier speerpunten voor de ruimtelijke ontwikkeling van Boskoop benoemd. Een daarvan is vernieuwend bouwen voor de lokale vraag. Tot 2015 wordt een bouwopgave gesteld van 1250 woningen. Voor Waterrijk-West (totaal 14,7 ha) is indicatief aangegeven dat er 25 woningen per hectare kunnen worden gebouwd. In de locatieontwikkelingsstrategie Boskoop (vastgesteld 2007) wordt dit verder uitgebreid. In deze strategie wordt uitgegaan van een programma van 1232 woningen. Ten aanzien van de differentiatie van het woningbouwprogramma, zoals ook verwoord in het Stedenbouwkundig programma van Eisen van de gemeente Boskoop d.d. 1 juni 2008, wordt hierbij uitgegaan van: 30 % huur 70 % koop De categorie koopwoningen wordt als volgt toegedeeld: 20% goedkoop; 35% middenduur 35% duur 10% zeer duur. Deze verdeling geldt voor het gehele plangebied Waterrijk (West en Oost) waarin 444 woningen worden gerealiseerd. De gemeente is voornemens om de gronden gelegen binnen het plangebied Waterrijk-West te gebruiken voor de realisatie van 390 woningen en de realisatie van een Brede school en bijbehorende voorzieningen zoals wegen, groenvoorziening, riolering, waterhuishouding etc. Deze aantallen zijn gebaseerd op de verkaveling conform het wijzigingsplan en het Definitief Ontwerp Stedenbouwkundig Plan Waterrijk-West d.d De huurwoningen vallen onder de categorie sociale woningbouw. Van de koopwoningen worden 27 kavels aangewezen voor particulier opdrachtgeverschap. Deze zijn weergegeven op het Definitief Ontwerp Stedenbouwkundig plan (Deel C onder bijlage 3).Deze verdeling is in het Definitief Ontwerp Waterrijk- West per woningbouwcategorie als volgt verder uitgewerkt: Huur: - 18,5 % sociaal Koop: - 7,7 % goedkoop; - 27,4 % middelduur; - 39,5 % duur; - 6,9 % zeer duur. (totaal koop 81,5 %). Exploitatieplan Boskoop Waterrijk-West deel B: Exploitatieplan , revisie def Pagina 9 van 28

10 De exploitatieopzet Als de woningen uit Waterrijk-Oost, te weten 54 goedkope huurappartementen aan deze verdeling worden toegevoegd wordt de gewenste categoriale verdeling verkregen: Huur 30 % Koop 70 % In het Stuurgroepbesluit d.d. 1 april 2010 is onderstaande categorisering vastgesteld. Het exploitatieplan is opgesteld op basis van dit besluit. Dit is de basis voor de onderbouwing en verantwoording van het volgens dit exploitatieplan te bepalen kostenverhaal Woningbouw De woningbouwcategorieën voor de onderhavige ontwikkeling, op basis waarvan de berekeningen hebben plaatsgevonden, kennen de volgende aantallen: Omschrijving Goedkoop Prijsklasse In Type Eengez Meer Eengez Meer m2 gezin gezin gezin gezin Sub Koop Koop Huur Huur totaal % div Waterrijk West tot sociaal Middelduur Waterrijk West Duur tot koop start ,2% rij/app rij/app rij/app rij ,4% Waterrijk West rij 8 8 Zeer Duur rij rij ^1 kap ^1 kap ^1 kap ,5% Waterrijk West vanaf 600/m2 kavel ,9% Totaal ,0% Tabel 1.1: Woningbouwprogramma Voorzieningen De volgende voorzieningen worden gerealiseerd: Omschrijving Prijsklasse Type Eengez Meer Een Meer m2 Voorzieningen Waterrijk Oost Brede school m2 grondopp. m2 bvo Totaal bvo Tabel 1.2: Voorzieningen bouwprogramma Het voorgenomen grondgebruik is aangegeven op de kaart bestemmingsplan Boskoop-Dorp, Wijzigingsplan Waterrijk-West d.d. 6 september 2011 opgenomen in Deel C onder bijlage 5. Het woningbouwprogramma is opgenomen op de kaart Woningtypologieën d.d opgenomen in Deel C onder bijlage Exploitatieplan Boskoop Waterrijk-West deel B: Exploitatieplan , revisie def Pagina 10 van 28

11 De exploitatieopzet 3.4 Tijdvak Het bestemmingsplan Boskoop Dorp en bijbehorend Wijzigingsplan Waterrijk-West voorziet in een ontwikkeling van de gronden in een periode van 10 jaren. De periode waarin de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden, bedraagt eveneens 10 jaren. In deze periode is rekening gehouden met het feit dat de exploitatie en de afronding daarvan, volgend is op de in het bestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkeling. 3.5 Exploitatiebijdrage per eigendom In tabel 2 zijn de totale netto te verhalen kosten weergegeven en de bruto exploitatiebijdrage in % van de Contante waarde van de opbrengsten (zie bijlage 5B) per eigendom (alle percelen in het exploitatiegebied die tot één eigenaar behoren) weergegeven per Totaal plankosten ,- Bruto Exploitatie bijdrage: Eigenaar A ,- Eigenaar B ,- Tabel 2: totaal bruto exploitatie bijdrage per eigenaar De wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden (art c.6 Wro) gaat aldus: Van de contante waarde van de opbrengst, er vanuit gaande dat de opbrengsten hoger zijn dan de kosten, worden de volgende posten in mindering gebracht: - de contante waarde van de inbreng van de gronden vermenigvuldigd met het percentage uitgeefbaar; - de contante waarde van de overige kosten. Dit resulteert in de contante waarde van de exploitatiebijdrage. Dit bedrag wordt via de Omgevingsvergunning voldaan. Vervolgens wordt de verwerving van het openbaar gebied op deze bijdrage in mindering gebracht. Het dan verkregen bedrag is de netto exploitatiebijdrage. De verwerving van het openbaar gebied geschiedt na gereedkomen van de inrichting. Dit gebeurd op basis van het opstellen van de eindafrekening door B&W uiterlijk 3 maanden na gereedkomen van de van de werken, werkzaamheden en maatregelen, welke voorzien zijn in het exploitatieplan, of op verzoek van de betreffende eigenaar als 90 % van de genoemde werken gereed is. De verwerving dient vastgelegd te worden bij notariële akte. De wijze van berekening is verder toegelicht paragraaf 4.1. Een overzicht van het grondgebruik per eigendom is weergegeven op kaart grondgebruik (Deel C onder bijlage 4) 3.6 Inbrengwaarde De inbrengwaarde ( c.1 Wro en Bro a t/m d ) is gebaseerd op een geveltaxatie en toegelicht in paragraaf van Deel A. De al verworven en te verwerven percelen zijn aangegeven op kaart eigendommen, inclusief te verwerven percelen (Deel C onder bijlage 4). De taxatie is weergegeven in het rapport Taxatie inbrengwaarden van de gronden deeluitmakend van het exploitatieplan Boskoop Waterrijk-West behorend bij bestemmingsplan Boskoop Dorp te Boskoop, d.d. maart Dit rapport ligt bij de gemeente ter inzage. De inbrengwaarde per is getaxeerd op ,-. De onder Bro a t/m d genoemde kosten zijn begrepen in de taxatieprijs. Gronden en opstallen De inbrengwaarde van de gronden in het exploitatiegebied is gebaseerd op een taxatie van een extern bureau, zijnde door de heer L. Neetens, beëdigd rentmeester, lid NVR lidnummer 180, registertaxateur van onroerende zaken, inschrijving SCVM registernummer 10A1457SCVM, expiratie datum , ingeschreven onder VastgoedPRO, lidmaatschapsnummer De inbrengwaarde op basis van de vrije verkeerswaarde is bepaald op 91,69 / m2 plangebied, wat betreft de complexwaarde inclusief sloopkosten. Artikel 6.13 lid 1 onder c eerste Wro geeft aan dat in de exploitatieopzet van het exploitatieplan een raming van de inbrengwaarden van de gronden is opgenomen. Artikel 6.13 lid 5 Wro geeft vervolgens aan dat indien geen sprake is van onteigening de inbrengwaarde wordt vastgesteld op basis van de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet (de zogenoemde verkeerswaarde). Voor gronden welke zijn onteigend of waarvoor reeds een onteigeningsbesluit is Exploitatieplan Boskoop Waterrijk-West deel B: Exploitatieplan , revisie def Pagina 11 van 28

12 De exploitatieopzet genomen, of welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, is de inbrengwaarde gelijk aan de schadeloosstelling ingevolge de onteigeningswet. In casu zijn de gronden binnen het exploitatiegebied, op de gronden van eigenaren A en B na, geheel in eigendom (juridisch dan wel economisch) van de gemeente Boskoop, dan wel Waterrijk Boskoop BV. Voor de gronden van eigenaren A en B is het naar het oordeel van de taxateur reëel te veronderstellen dat deze gronden op onteigeningsbasis verworven zullen worden. Voor deze gronden is de inbrengwaarde dan ook gelijk gesteld aan de volledige schadeloosstelling ingevolge de onteigeningswet. Ten aanzien van de voormelde grond van eigenaar A zijn de onderhandelingen aangaande de aankoop nog gaande. Het streven is dat ook deze gronden op minnelijke wijze worden verworven. Bij de taxatie van de inbrengwaarde is beoordeeld op welke wijze de betreffende gronden gewaardeerd dienen te worden. Dit kan zijn op basis van de huidige verkeerswaarde, rekeninghoudend met het vigerende bestemmingsplan of complexwaarde op basis van de planvorming. Marktonderzoek ten behoeve van de inbrengwaarde maakt duidelijk dat de complexwaarde voor de, binnen het exploitatiegebied gelegen eigendommen, hoger lag dan de huidige verkeerswaarde. De complexwaarde is gedestilleerd uit de op de markt tot stand gekomen transacties binnen en rondom het plangebied. De marktgegevens worden ondersteund door de uitkomsten van de residuele grondwaardeberekening. De inbrengwaarde is voor de betreffende objecten bepaald op 91,69 / m2. De peildatum van de taxatie van de inbrengwaarden is januari De inbrengwaarde wordt gefaseerd op startdatum. Sloopkosten De sloopkosten betreft een aantal opstallen in gebruik ten behoeve van glastuinbouw. Het betreft diverse loodsen en overige opstallen. De kosten hiervoor zijn ingeschat op ,-. Per m2 plangebied betreft dit 1, 69 / m2. Inbrengwaarde De totale inbrengwaarde is opgebouwd uit de complexwaarde en de sloopkosten. Per m2 betreft het een bedrag van 91,69. Het totaal plangebied is getaxeerd op ,- Overige verwervingskosten Naast de inbrengwaarde zijn de volgende kosten posten opgenomen: - onderhoud gronden Kosten van planschade De kosten van planschade zijn vastgelegd in het rapport Advies, inzake het eventueel ontstaan van schade als bedoeld in artikel 6.1 Wro als gevolg van het planologisch inpassen van het wijzigingsplan Waterrijk West van het bestemmingsplan Boskoop-Dorp te Boskoop dd.14 december 2010 van Houdringe rentmeesters, opgesteld door de heer A. Dodkin, rentmeestertaxateur. Dit rapport ligt ter inzage bij de gemeente. Deze kosten ter grootte van ,- zijn opgenomen in het exploitatieplan. De planschade voortvloeiend uit de ontwikkeling van het gebied vallen onder de verhaalbare kosten binnen het exploitatieplan. Voor de objecten aan de Boezemlaan is er vanuit gegaan dat de situatie conform het bestemmingsplan Actualisatie Boskoop-Dorp 2010 uiteindelijk definitief wordt. Voor de meeste woningen aan de Boezemlaan, zowel particulier als agrarisch, zal door de realisatie van de beoogde plannen planschade voortvloeien, tenzij deze schade door middel van een overeenkomst anderszins is verzekerd. Verder wordt geen planschadeclaim voor de gemeentelijke eigendommen van de gemeente Boskoop verwacht. De kosten welke gemaakt worden voor het ramen van de planschade vallen in de kostensoortenlijst onder de post Onderzoek. De procedurekosten van de afhandeling van een verzoek om planschade, met inbegrip van de dan uit te voeren taxaties, vallen buiten de bovengenoemde kostensoorten en dus buiten het kostenverhaal binnen het exploitatieplan. Exploitatieplan Boskoop Waterrijk-West deel B: Exploitatieplan , revisie def Pagina 12 van 28

13 De exploitatieopzet 3.7 Parameters In de onderstaande tabel staan de projectparameters weergegeven waar in de exploitatieopzet mee is gerekend. Parameters Prijspeildatum: 1 januari van het jaar 2011 Startdatum Einddatum Looptijd 10 jaar Netto Contante Waarde (NCW) per Rentevoet per jaar 4,5 % Kostenstijging per jaar 2,0 % Opbrengstenstijging per jaar 1,0 % Tabel 3: parameters en looptijd Tussen startdatum en einddatum ligt het tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaats vinden ( c.4 Wro). De peildatum van de inbrengwaarde, de andere kosten van de exploitatie en de opbrengsten is de Netto Contante Waarde datum ( c.3 Wro). De rente is gebaseerd op de rente die de gemeente Boskoop hanteert voor het opstellen van exploitaties. In het exploitatieplan is rekening gehouden met 2,0% inflatie van de kosten gebaseerd op binnen de gemeente Boskoop gehanteerde waarden. De opbrengsten in het exploitatieplan zijn gebaseerd op een residuele berekening met als uitgangspunt de door de gemeente opgegeven VON prijs per woning categorie. Ten aanzien van de opbrengstenstijging wordt 1,0 % aangehouden. De kosten- en opbrengstenstijging parameters zijn gebaseerd op de huidige economische omstandigheden. 3.8 Ruimtegebruik op de locatie Het toekomstig gebruik van de gronden komt naar voren uit kaart grondgebruik en sluit aan bij de kaart behorend bij het wijzigingsplan Waterrijk-West Hiervan kan onder meer worden afgeleid wat het te verwachten opbrengstpotentieel per eigenaar is. De specificatie van de grondgebruikanalyse is in onderstaande tabel 4 opgenomen. Ook hierbij geldt uiteraard dat als de eigendomssituatie verandert dit gevolgen heeft voor de grondgebruikanalyse en dus ook de kostentoerekening. Gemeente % Eigenaar A % Eigenaar B % Totaal Onderdeel m2 m2 m2 m2 Uitgeefbaar , , , Openbaar , , , Verharding wegen parkeren voetpad fietspad Groen groen groen eco Water Totaal Tabel 4: Ruimtegebruik per eigenaar en functie Het ruimtegebruik is verder toegelicht in Deel A paragraaf 2.2. Exploitatieplan Boskoop Waterrijk-West deel B: Exploitatieplan , revisie def Pagina 13 van 28

14 De exploitatieopzet 3.9 Productieprogramma uitgezet in de tijd Het productieprogramma bestaat uit de oppervlakte bestemd voor woningbouw conform het Wijzigingsplan Waterrijk-West. Conform de toelichtingen opgenomen in 2.3 is het productieprogramma in de tijd uitgezet en opgenomen in onderstaande tabel. Deze planning is tevens opgenomen in Deel B onder bijlage 1. De sectoren zoals genoemd in onderstaande tabel 5 zijn weergegeven op de kaarten zoals bijgevoegd in Deel C onder bijlage 2. Uitgeefbare grond Periode Bouwr. maken sector 1 Bouwen sector 1 Woonrijp maken sector 1 Bouwr. maken sector 2 Bouwen sector 2 Woonrijp maken sector 2 Bouw. maken sector 3 Bouwen sector 3 Woonrijp maken sector 3 Bouwr. maken sector 4 Bouwen sector 4 Woonrijp maken sector 4 Bouwr. maken sector 5 Bouwen sector 5 Woonrijp maken sector 5 Bouwr. maken sector 6 Bouwen sector 6 n.t.b. Woonrijp maken sector 6 Tabel 5: Fasering productieprogramma per sector In 2011 wordt in sector 1, weergegeven op kaart Bouwrijpmaken in Deel C onder 2, gestart met het bouwrijpmaken. Voor sector 1 zal in het 3 e kwartaal van 2011 gestart worden met de verkoop van de woningen en zal in het 4 e kwartaal 2011gestart zal worden met de bouw in deze sector. De fasering in de tijd van de uit te geven percelen kan jaarlijks worden bijgesteld en heeft invloed op de kostentoerekening in de exploitatieopzet. Op de kaarten Sectoren Bouwrijp maken en Sectoren woonrijp maken is aangegeven welke fasering voor de exploitatieopzet van toepassing is. In de regels staan verdere nadere eisen aangeven op welke wijze en op welk moment een volgende fase gestart mag worden. In tabel 5 (zie ook Deel B onder bijlage 1) is de planning van de realisatie van de 5 sectoren in het plangebied weergegeven. De realisatie van sector 6, de Brede school, wordt nog nader bepaald Raming van de opbrengsten Opbrengst woningen en maatschappelijke voorziening De opbrengsten zijn bepaald op basis van het (woning)bouwprogramma en de uitgifteprijzen. Het bouwprogramma, is weergegeven in paragraaf De gronduitgifteprijzen zijn gebaseerd op de residuele berekening (zie Deel B onder bijlage 4). De residuele berekening is gebaseerd op het door de gemeente vastgestelde woningbouwprogramma en de bijbehorende vastgestelde bandbreedte in de hoogte van de VON prijzen per woningcategorie (zie paragraaf 3.3.1) en middels op kengetallen bepaalde bouwkosten en bijkomende kosten. Als grondprijs voor de school is 150,- /m2 bvo gehanteerd. De school beslaat m2 bvo. Het prijspeil voor de residuele berekening is 1 januari De totale opbrengsten zijn (nominaal): ,-. Dit bedrag is als volgt opgebouwd: - woningen ,-. - brede school ,-. - opbrengst uit pacht eigenaar A ,-. Exploitatieplan Boskoop Waterrijk-West deel B: Exploitatieplan , revisie def Pagina 14 van 28

15 De exploitatieopzet Opbrengst gronden De inbrengwaarde van de gronden is gesteld op 1 januari Eigenaar A kan dan nog tot en met het 2 e kwartaal van 2013 deze gronden benutten voor de uitvoering van zijn bedrijf. Conform de toelichting in Deel A, paragraaf , brengen deze gronden per jaar ,- op. Over een periode van 2,5 jaar levert de grond, in de periode tot ontwikkeling van de gronden, ,-- op Contante Waarde opbrengsten De grondopbrengsten kunnen jaarlijks worden bijgesteld. Conform c.3 Wro is de netto contante waarde van de totale opbrengst ,- op Raming van de kosten Kostenposten Er is sprake van de volgende kosten. Totale kosten ,-- Inbrengwaarde ,- Planschade ,- Sanering ,- Bouwrijp maken ,- Woonrijp maken ,- Kunstwerken ,- Kosten buiten het plangebied (Bijdragen) ,- Plankosten ,- Effect Contante Waarde ,- NCW ,- Tabel 6: Overzicht kosten Een verplicht onderdeel van een exploitatieplan ( b) is een omschrijving van de benodigde werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte. Deze omschrijving, die mede dient ter onderbouwing van het kostenverhaal, is opgenomen in paragraaf Voor de omschrijving wordt verder verwezen naar het Programma van Eisen (Deel B onder bijlage 6), en de memo met afwijkingen ten opzichte van het programma van eisen (Deel B onder bijlage 8). In Deel B onder bijlage 2 is de raming van de kosten gespecificeerd weergegeven Inbrengwaarde Een toelichting op de raming van de inbrengwaarden is reeds verwoord in paragraaf Kosten planschade De kosten planschade zijn geraamd op: , -. De kosten zijn volledig toerekenbaar aan het plan en worden dan ook volledig meegerekend bij het bepalen van de exploitatiebijdrage per eigenaar. Een toelichting van het bepalen van de planschade is opgenomen onder paragraaf Kosten aanleg van exploitatiegebied Kosten bouw- en woonrijp maken (nominaal): ,-. Deze kosten bestaan uit de volgende onderdelen: saneren; kunstwerken; bouwrijpmaken; woonrijpmaken; terreininrichting. Deze kosten zijn volledig toe te rekenen aan het exploitatiegebied en komen derhalve in zijn geheel in aanmerking. In Deel B onder bijlage 3 treft u de onderbouwing aan van de kosten van Exploitatieplan Boskoop Waterrijk-West deel B: Exploitatieplan , revisie def Pagina 15 van 28

16 De exploitatieopzet bouw- en woonrijp maken. De raming is gebaseerd op het Definitief Ontwerp Stedenbouwkundig plan, het programma van eisen, het handboek openbare ruimte en de lijst met afwijkingen op het PVE. Op basis hiervan zijn kengetallen samengesteld. De kosten voor bouwrijpmaken zijn gebaseerd op de opgave van Oranjewoud d.d Bij de eerste herziening van het exploitatieplan zal de raming bijgesteld worden op basis van ramingen cq aanbestedingen van de op te stellen bestekken Bijdragen Op basis van de nota Bovenwijks 2009 zijn voor een aantal bovenwijkse voorzieningen bijdragen uit de grondexploitatie vastgelegd. Het totaal aan kosten buiten het exploitatiegebied betreft ,-, prijspeil Voor het exploitatieplan zijn deze kosten geïndexeerd naar ,-, prijspeil Deze werken zijn volledig te verhalen. Voor een specificatie zie paragraaf Het betreft dan de volgende kosten: aanleg rotonde op de Zijde 50 % van ,-, zijnde ,-; doortrekken Pomonapad, ,-; groenvoorziening Zwartepad, ,-; reserve bovenwijkse Voorzieningen, voor een bedrag van 2.775,- per woning. Bij 390 woningen betreft dit: , Plan- en VTU-kosten (art f t/m j Bro) Onder de plankosten vallen kosten voor het opstellen van ruimtelijke plannen, ontwerpcompetities, gemeentelijke apparaatskosten en kosten van voorbereiding, ontwikkeling beheer en toezicht. De raming van de plankosten is gebaseerd op de plankosten scan. Het is de bedoeling dat deze kosten middels de plankostenscan worden gemaximaliseerd door een Algemene Maatregel van Bestuur. Nadat deze ministeriele regeling ten aanzien van maximering van plankosten in werking is getreden, zal het geraamde bedrag aan plankosten in de exploitatieopzet worden aangepast bij de eerstvolgende actualisering van dit exploitatieplan. Uitgangspunt van de Wet ruimtelijke ordening (bron: ministeriele regeling) is dat sprake is van een actieve gemeentelijke grondexploitatie: de gemeente verwerft alle gronden, maakt deze bouw- en woonrijp en geeft ze uit. Alle kosten, waaronder de plankosten, en opbrengsten die bij deze activiteiten horen worden berekend. Onder deze post zijn opgenomen: de kosten die de gemeente (vooral afdeling civiele techniek) moet maken voor de voorbereiding en aanbesteding van de civiele werken en het toezicht op de uitvoering; de kosten van het opstellen van stedenbouwkundige plan en het bestemmingsplan; kosten van andere door gemeentelijk apparaat of in opdracht te verrichten werkzaamheden. In deze kostenpost zijn begrepen de inzet van andere disciplines binnen het gemeentelijk apparaat voor zover zij werkzaamheden verrichten die rechtstreeks verband houden met de werken, werkzaamheden maatregelen en voorzieningen die betrekking hebben op de ontwikkeling van het exploitatiegebied. De daadwerkelijk kosten zullen worden verantwoord via de gemeentelijke urenadministratie en tegen de berekende uurtarieven als werkelijke kosten worden doorbelast. Indien de werkzaamheden worden verricht door derden zullen de kosten op basis van offertes en facturen worden verantwoord. De berekende plankosten bedragen op basis van de raming , -, prijspeildatum Dit bedrag wordt geïndexeerd naar , - prijspeildatum Een onderbouwing treft u aan in Deel B onder bijlage 3. Voor de berekening van de plankosten wordt er van uitgegaan dat de planvorming van een project start tussen de twee en vier jaar voor het vaststellen van het exploitatieplan, afhankelijk van de complexiteit van het project. Historische kosten worden dus slechts in beperkte mate meegenomen: een efficiënt en effectief planproces is het uitgangspunt. Er is daarom geen sprake van fasering van de plankosten in de tijd. De kosten worden in hun geheel toegerekend op het moment waarop het exploitatieplan wordt vastgesteld en worden verder niet gefaseerd. In het exploitatieplan zelf worden aan het bedrag van de plankosten wel rente toegerekend. Uitgangspunt is dat de gemiddelde faseringsdatum van de plankosten het tijdstip van vaststellen van het exploitatieplan is. Die datum heeft als bijkomend voordeel dat het een eenduidig vast te stellen datum is. Exploitatieplan Boskoop Waterrijk-West deel B: Exploitatieplan , revisie def Pagina 16 van 28

17 De exploitatieopzet 3.12 Inventarisatie van de kosten / omschrijving van werken en werkzaamheden In deze paragraaf worden de kostenposten toegelicht en onderbouwd. Welke kosten mogen worden meegenomen in het exploitatieplan is vastgelegd in artikel tot en met van het Bro Onderzoekskosten (art a Bro) Voor het plan is een reeks van onderzoeken uitgevoerd. Het Bro schaart de kosten en de ambtelijke bestede uren van het verrichten van onderzoek onder de verhaalbare kostensoorten. Hierbij kan o.a. worden gedacht aan milieukundig bodemonderzoek, akoestisch onderzoek, luchtkwaliteitonderzoek, externe veiligheid, onderzoek naar flora en fauna, watertoets, archeologisch onderzoek en een planschaderisicoanalyse. De kosten zijn opgenomen in de plankostenscan en zullen te zijner tijd tegen werkelijke kosten in de exploitatieopzet worden opgenomen Kosten bouw en woonrijp maken De werken en werkzaamheden moeten worden uitgevoerd anders is het niet mogelijk om de grond te bebouwen. De kosten van het bouw- en woonrijp maken van de grond zijn volledig toe te rekenen aan het exploitatiegebied en komen derhalve in zijn geheel voor verhaal in aanmerking Kosten van bodemsanering (Bro b). De raming is gebaseerd op een verkennend bodemonderzoek voor het gehele gebied ( met uitzondering van de percelen achter Boezemlaan 35, eigenaar A). Op basis van het uitgevoerde onderzoek is bepaald dat de aangetoonde verhoging en geen belemmering zijn voor het verwerken van uitkomende grond binnen het plangebied. De saneringskosten worden geraamd op ,- (pp ). Naast de bodemsanering is er een (half)verharding aanwezig van lavaslakken en andere puinmaterialen ten behoeve van de ontsluitingspaden. De kosten voor verwijdering worden (eveneens door Oranjewoud) geraamd op ,-. Ten behoeve van het verwijderen van overige terreininrichting wordt uitgegaan van ,- Tevens is in deze raming meegenomen het saneren van asbesthoudende beschoeiing, met een lengte van m1, in het gebied meegenomen. Deze kosten worden geraamd op ,- In het gebied van eigenaar A is waarneembaar aanwezig 45 m1. Deze eigenaar gaf geen toestemming voor nader onderzoek. De kosten voor 45 m1 zijn meegenomen in de raming. Verder is er een post van ,- opgenomen voor bijkomende werkzaamheden. Het totaal bedrag aan saneringskosten komt derhalve op ,-. In dit bedrag zit inbegrepen de kosten voor verwijderen van 45 m1 asbesthoudende beschoeiing ter plaatse van eigenaar A. Deze kostenposten zijn gebaseerd op een kostenraming van Oranjewoud d.d Gezien de globale raming zijn deze kosten voor het exploitatieplan gelijkgesteld aan prijspeil Kosten van grondwerken (Bro b). Aan het openbaar gebied wordt een zettingseis gesteld. Deze eis houdt in dat na de restzetting, de hoogte van de as van de rijbanen, na een 10 jarige onderhoudsperiode, minimaal op NAP 1,63 dient te liggen. Bij een aanleg hoogte van NAP 1,58- mag de bodem binnen de getelde termijn dus niet meer dan 0,05m dalen. (zie hoofdstuk 7 Programma van eisen bouw- en woonrijp maken buitenruimte Waterrijk West, incl. meerjarig Onderhoud d.d. 25 september 2008, opgesteld door Arcadis). De kosten, noodzakelijk om te voldoen aan de zettingseis, zijn geraamd op 115,- /m2 openbaar gebied. Deze globale raming is opgesteld door Oranjewoud d.d Het prijspeil is voor de begroting gelijkgesteld met Kunst- en oeverwerken. In het gebied zijn diverse bruggen noodzakelijk. Deze worden zoveel mogelijk gestandaardiseerd. De volgende categorieën zijn te onderscheiden: 12 verkeersbruggen; 4 fietsbruggen; 5 voetgangersbruggen; aansluitende keermuurconstructies van enkele verkeersbruggen. Exploitatieplan Boskoop Waterrijk-West deel B: Exploitatieplan , revisie def Pagina 17 van 28

18 De exploitatieopzet Voor de openbare oevers is beschoeiing noodzakelijk. De locatie is vastgelegd middels de tekening Voorlopig Ontwerp Dwarsprofielen met nr PR-1-01 d.d , status concept op gesteld door Oranjewoud) Kosten van de aanleg van voorzieningen (Bro c) Deze post is nader gespecificeerd in Bro a t/m i. Die specificatie is opgenomen in de ramingen. De kosten voor het bouw- en woonrijpmaken zijn gebaseerd op ramingen van Grontmij d.d. 18 februari 2011 (pp ). De besteksvoorbereiding en aanbesteding moeten nog plaatsvinden. De ramingen zijn gebaseerd op het programma van eisen en eerder genoemde lijst met afwijkingen. In het kader van bouwrijp maken van het exploitatiegebied (zowel uitgeefbare gronden als openbare gronden) worden de volgende werken en werkzaamheden uitgevoerd: opruimen van percelen, zoals onder andere het weghalen van hekwerken, verwijderen van bomen en beplanting, funderingen, opstallen, obstakels; aanleggen, veranderen en verwijderen van de riolering met bijbehorende voorzieningen conform het gestelde programma van eisen; aanleggen, veranderen en verwijderen van (hoofd)kabels en (hoofd)leidingen in het kader van de nutsvoorzieningen inclusief aanleg- en aansluitwerkzaamheden, voor zover deze kosten niet voor rekening zijn van de nutsbedrijven; aanleggen, veranderen en verwijderen van andere (hoofd)kabels en (hoofd)leidingen met bijbehorende voorzieningen inclusief de aanleg- en aansluitwerkzaamheden, voor zover deze kosten niet voor rekening zijn van de kabelaars; aanleggen en verwijderen van bouwweg en andere verhardingen met bijbehorende voorzieningen; aanleggen, veranderen en verwijderen van (tijdelijke) openbare verlichting en straatmeubilair; aanleggen, veranderen en verwijderen van waterhuishoudkundige voorzieningen (onder andere wadi s, watergangen, bergingsvijver) met bijbehorende voorzieningen; aanleggen c.q. aanbrengen en verwijderen van tijdelijke voorzieningen, zoals onder andere tijdelijke omleidingroutes, tijdelijke verkeersmaatregelen, een en ander met alle bijkomende werkzaamheden en voorzieningen Woonrijpmaken Onder woonrijp maken wordt verstaan het definitief inrichten van het openbare gebied. Het gaat hierbij niet alleen om het aanbrengen van definitieve verhardingen op wegen, fietspaden, enz., maar ook om de inrichting hiervan, zoals het aanbrengen van straatmeubilair, openbare verlichting, verkeersborden, enz. Daarnaast wordt voorzien in een aantal groenvoorzieningen en speelplekken voor kinderen. In de geraamde kosten zijn alleen de kosten opgenomen voor de realisatie van de inrichting waarbij rekening is gehouden met de hiervoor genoemde eisen aan de voorbereiding en uitvoering. In het kader van woonrijp maken van het exploitatiegebied worden de volgende werken en werkzaamheden uitgevoerd: verwijderen van bouwwegen en andere tijdelijke verhardingen; aanleggen straten, parkeerplaatsen, pleinen, trottoirs en andere verhardingen met de bijbehorende voorzieningen, zoals onder andere verkeersborden, verwijsborden, markeringen, aansluiting op bestaande infrastructuur en openbare ruimte; aansluiten afwatering van straten en andere verhardingen op de riolering en bestaande wegen c.q. verhardingen; aanleggen c.q. aanbrengen van openbare verlichting en straatmeubilair; aanleggen c.q. plaatsen van speelvoorzieningen en speelvelden; aanleggen van groenvoorzieningen (o.a. beplanting, bomen en inzaaien bermen) met de bijbehorende voorzieningen; instellen en opheffen van tijdelijke verkeersmaatregelen, een en ander met alle bijkomende werkzaamheden en voorzieningen. In de kengetallen is rekening gehouden met een gebruikelijke marge van 10% nauwkeurigheid in hoeveelheden en prijzen. Een kaart omtrent de fasering van het bouw- en woonrijpmaken is Exploitatieplan Boskoop Waterrijk-West deel B: Exploitatieplan , revisie def Pagina 18 van 28

19 De exploitatieopzet opgenomen in Deel C onder bijlage 2. Een nadere toelichting op de werkzaamheden vindt u terug in paragraaf 2.4 van deel A De kosten van tijdelijk beheer (art k Bro) Het gaat hier om beheerskosten, van door de gemeente verworven gronden, die gedurende de grondexploitatie nodig zijn. Het gaat dan bijvoorbeeld om het terrein of voorzieningen te beschermen of bruikbaar te houden. De kosten van het tijdelijk beheer lopen door totdat voorzieningen en gebieden formeel zijn opgeleverd Planschade (6.2.4.l Bro) Er is sprake van planschade als gevolg van de ontwikkeling van de Wijk Waterrijk West. Dit is bepaald op basis van een taxatie door een onafhankelijk gecertificeerd bureau. De hoogte van de planschade betreft , Niet terugvorderbare belastingen, waaronder BTW (Bro m) Fiscale kosten waarvan de heffing betrekking heeft op de kosten als genoemd in artikel Bro, onder a t/m l, kunnen ten laste van de exploitatie worden gebracht. Vooralsnog zijn de kosten niet geraamd. Zodra deze kosten zich voordoen zullen zij in de exploitatie worden gebracht Rente kosten en baten over geïnvesteerde kapitalen en lasten (Bro n) De rentepost over de exploitatie wordt in eerste instantie geraamd als: de rente-invloed (lasten en baten) op basis van de contante waardeberekening. Deze berekening wordt jaarlijks geactualiseerd. Over de op het moment van actualisatie gedane investeringen worden de werkelijke rentelasten als kostenpost verrekend met de rentebaten uit de gerealiseerde opbrengsten. De rentekosten en baten in de exploitatieopzet bestaan dus voor een deel uit raming van rente over toekomstige uitgaven en opbrengsten en voor een deel uit de werkelijke rentebaten en lasten over de gerealiseerde kosten en opbrengsten. Exploitatieplan Boskoop Waterrijk-West deel B: Exploitatieplan , revisie def Pagina 19 van 28

20 4 Kostenverhaal 4.1 Berekening exploitatiebijdrage Alle verhaalbare kosten worden verdeeld over alle uitgeefbare gronden zoals aangegeven volgens het Wijzigingsplan Waterrijk West uitgaande van de fictie dat de gemeente alle gronden uitgeeft. Bij de verdeling wordt rekening gehouden met de draagkracht van de uitgeefbare grond. De draagkracht wordt bepaald door de opbrengstpotentie van de uitgeefbare grond (waarop uiteindelijk de bouwplannen worden gerealiseerd). Uitgangspunt is dat de grond met de beste opbrengstpotentie op een gewogen wijze de meeste kosten draagt. De opbrengstpotentie is vertaald in de waarde van de grondopbrengst (residuele grondwaarde) van de verschillende woningbouwcategorieën. Het totaal van residuele grondwaarde vermenigvuldigt met de verschillende woningtypen en aantallen geeft de totale wegingsfactor. Naar rato van elk privaat aandeel in deze opbrengst worden de kosten toegedeeld. De hoogte van de exploitatiebijdrage is op deze manier gekoppeld aan de opbrengstpotentie van de uitgeefbare grond. Vervolgens worden hierop (per eigendom) een correctie aangebracht voor de inbrengwaarde van het uitgeefbare terrein en de contante waarde van de overige kosten. Onder overige kosten wordt verstaan de kosten de planontwikkelingskosten, sanering, bouw-en woonrijp maken, kunstwerken en terreininrichting. Het restant is dan de contante waarde (CW) van de exploitatiebijdrage die, per eigenaar, afgerekend moet worden bij het afgeven van de betreffende omgevingsvergunning(en). Nadat de betreffende eigenaar de gronden woonrijp heeft opgeleverd vergoedt de gemeente de kosten voor de openbare ruimte. Dit geschiedt door B&W binnen drie maanden na de uitvoering van de werken, werkzaamheden en maatregelen, welke voorzien zijn in het exploitatieplan of op verzoek van de betreffende grondeigenaar na gereedkomen van 90 % van de openbare ruimte (art Wro). De overdracht van de openbare ruimte geschiedt bij notariële akte. In de rekenmethode zijn alle waarden bepaald op startdatum De methode is samengevat in het volgende schema: Contante Waarde van de opbrengsten Af: CW van de ingebrachte gronden vermenigvuldigd met het percentage uitgeefbaar van de gronden; CW overige kosten betreffende eigenaar; Resultaat: Exploitatie bijdrage NCW per te voldoen bij de omgevingsvergunning aanvraag Af: Prijs openbare ruimte vermenigvuldigd met percentage openbare ruimte over de inbrengwaarde. Betaling uiterlijk 3 maanden na gereed komen van de openbare ruimte of op verzoek na gereedkomen 90 % van de openbare ruimte per betreffende eigenaar Resultaat: Netto exploitatiebijdrage NCW per Tabel 7:berekeningschema bijdrage Exploitatieplan Boskoop Waterrijk-West deel B: Exploitatieplan , revisie def Pagina 20 van 28

21 Kostenverhaal Rekening houdend met de betaling van de gemeente voor de inbrengwaarde van de openbare ruimte blijft een netto te betalen bijdrage over. In tabel 8 is deze netto bijdrage opgenomen. Bij een latere betaling dan worden de bedragen aangepast in verband met de rentefactor. De gronden gelegen in het exploitatiegebied zijn in eigendom van verschillende partijen en de gemeente. Waterrijk Boskoop BV heeft met de gemeente een exploitatieovereenkomst. Van deze gronden is het derhalve niet noodzakelijk de exploitatiebijdrage te bepalen daar het verhaal van kosten op grond van de overeenkomst is verzekerd. In het gebied hebben de volgende eigenaren gronden: Verdel Verkleij Holding BV (te noemen eigenaar A); Familie Oskam (te noemen eigenaar B). Met eigenaar A is nog geen overeenstemming bereikt. Het kostenverhaal is derhalve niet verzekerd. Met eigenaar B is wel overeenkomst maar gezien het recht van overpad van eigenaar A op de gronden van eigenaar B is deze overeenkomst niet bekrachtigd. Aan de omgevingsvergunningen die betrekking hebben op de nog niet verworven gronden zal derhalve een voorschrift tot betaling van een exploitatiebijdrage worden verbonden. Eigenaar A B Berekening exploitatie bijdrage NCW opbrengsten Per , ,- Exploitatie bijdrage in % van de 95,15 % 95,15 % CW opbrengsten Bruto Exploitatie bijdrage , ,- CW inbreng gronden , ,- % uitgeefbaar 48,79 % 78,92 % Af: Inbrengwaarde grond , ,- Af CW Overige Kosten , ,- Resultaat: CW exploitatiebijdrage , ,- via omgevingsvergunning per Af: % openbaar 51,21 % 21,08 % Prijs openbare ruimte (% openbaar * inbrengwaarde) bij aankoop openbare ruimte NCW per , ,- Netto exploitatie bijdrage Per Tabel 8: Netto exploitatiebijdrage per eigenaar , ,- De gemeente zal op grond van deze berekening dus per saldo een bijdrage van ,- ontvangen. Rekening houdend met de betaling voor de inbrengwaarde en de openbare ruimte blijft een netto te betalen of te ontvangen bijdrage over. In onderstaande tabel is deze netto bijdrage opgenomen. Bij een latere betaling dan bij afgifte van de omgevingsvergunning worden de bedragen aangepast in verband met de rentefactor. Exploitatieplan Boskoop Waterrijk-West deel B: Exploitatieplan , revisie def Pagina 21 van 28