Februari 2018 HUURDERS NETWERK MITROS

Transcriptie

1 Februari 2018 HUURDERS NETWERK MITROS JAARVERSLAG 2017

2 1 Vooraf Het jaar 2017 was voor HNM een topjaar. Met de nieuwe prestatieafspraken, met de huurverlaging door Mitros, met de huurverlaging voor de mensen met een U-pas, en (misschien wel vooral) met heel veel ontmoetingen met huurders. HNM presenteert zich op diverse fronten, en zo hoort dat ook. Is er reden om tevreden achterover te leunen? Nee, zeker niet! Er moeten nog veel dingen gebeuren, van een blijvende betaalbare huur tot grote investeringen in duurzaamheid zonder dat de woningen onbetaalbaar worden. En de ontmoetingen met de huurders blijven prominent op de agenda staan, want de noodzaak daartoe is blijvend. In zijn algemeenheid zijn wij wel tevreden. Tevreden over Mitros (met dank aan het nieuwe beleid stip op de horizon ), over de gemeente (met kritische kanttekeningen, maar toch) en over het contact met én de inzet van onze huurders. Want daar gaat het om: opkomen voor de belangen van onze huurders. In dit jaarverslag leest u hier meer over veel van de zaken die in 2017 aan de orde kwamen. Goede zaken, maar ook aangelegenheden die roepen om nadere actie. Van u en ons. Veel leesplezier! 1

3 2 De vele contacten met de achterban De bijeenkomsten met de huurders vonden plaats met diverse onderwerpen, zoals: De huurverhoging Het is inmiddels een goede gewoonte om met de huurders die daarvoor belangstelling hebben, te praten over de huurverhoging. We nodigen mensen uit en zij die willen komen, geven zich op. Omdat HNM advies uit kan/mag brengen over de huurverhoging, organiseren wij deze (avond)bijeenkomst voordat wij ons advies uitbrengen aan Mitros. Zodat wij hun geluid ook mee kunnen nemen in ons advies. Het betrekken van de achterban bij de standpuntbepaling, is letterlijk één van de vereisten voor een huurdersorganisatie in de Overlegwet (officieel de Wet op het overleg huurders verhuurder, artikel 1, lid 1, onder f). Nieuw was de huurverlaging voor de huren tussen de hoogste aftoppingsgrens ( 635) en de grens van de vrije sector ( 710). Bedoeld voor de lagere inkomens die een hoge huur hebben. Nadeel is wel dat het ook bij de verkeerde huurders terecht komt, oftewel mensen voor wie dit niet bedoeld is. Ook het blijven kiezen voor inkomensafhankelijke huurverhoging valt niet in goede aarde bij HNM. Dat neemt niet weg dat Mitros én oog heeft voor de lagere inkomens én in zijn algemeenheid op dit moment een gematigd huurbeleid voert. Het advies van HNM was dan ook grotendeels positief. Thema bijeenkomsten Onder het motto HNM de buurt in hebben wij in 2017 een tweetal bijeenkomsten georganiseerd. De eerste was op 7 juni met als speciale gast Henk Peter Kip, de directeur/bestuurder van Mitros. De heer Kip hield een uiteenzetting over het huurbeleid. Dat was niet alleen zeer informatief, maar gaf hem ook de gelegenheid kennis te nemen van (soms zeer kritische) geluiden van de aanwezige huurders. De bijeenkomst was zeer enerverend én gezellig, mede dankzij de prima catering. De tweede was een avond in november. De hoofdgast was Paulus Jansen, de wethouder Wonen van de gemeente Utrecht. Hij werd geïnterviewd door Jan Zwarts, onze voorzitter. De aanwezigen (weer voorzien van een hapje en drankje) konden niet alleen kennis nemen van zijn (politieke en bestuurlijke) inzichten en plannen, maar hoorden ook het een en ander over zijn arbeidzame leven. Kortom: een leuke nadere kennismaking met de wethouder. De prestatieafspraken Over de prestatieafspraken is in 2017 één bijeenkomst georganiseerd. De huurders werden bijgepraat over de vorderingen in de gesprekken en tevens werd een aantal dilemma s aan hen voorgelegd. 2

4 Belangrijk is de klemtoon op de nieuwbouw. En daarnaast de betaalbaarheid van het wonen in de stad. Ook duurzaamheid, zorg en leefbaarheid kwamen aan bod. Uiteraard wordt het ene onderwerp meer uitgediept dan het andere. Een omstreden onderwerp is het stimuleren van tijdelijke huurcontracten. Enerzijds kan dit (denk aan jongeren) goed zijn voor de doorstroming, anderzijds komt met de toename van steeds meer (soorten) tijdelijke huurcontracten wel de huurbescherming op de tocht te staan. Het Woonlab We hebben (samen met CNV jongeren) het Woonlab Utrecht georganiseerd. Daarbij bogen 46 deelnemers zich over diverse onderwerpen over het wonen in Utrecht. Hun leeftijd varieerde van 22 tot 34 jaar. Zij maakten 3 videoportretten, hielden 6 brainstormavonden, dronken 186 kopjes koffie, aten 42 bezorgmaaltijden en bereikten met hun acties jongeren. Eén team (de wegtimmeraars ) bogen zich over de mogelijkheden van een digitaal platform, en een ander team hield zich bezig met het vraagstuk van de betaalbaarheid van het huren in de stad Utrecht. Een derde team verdiepte zich in het thema beschikbaarheid en gaf adviezen over een betere doorstroming. Het vierde team pakte het onderwerp op van de leefbaarheid en bracht een advies uit over o.a. een/de cultuurmakelaar. HNM is heel blij met deze inzet van jongeren én met hun adviezen. In ons activiteitenplan voor 2018 gaan wij hier nader op in. Bijeenkomsten van 030 Niet in de laatste plaats doen wij ook mee met de huurdersorganisatie voor alle Utrechtse huurders van de woningcorporaties, Huurdersorganisatie 030. In 2017 organiseerde deze organisatie twee bijeenkomsten, één in het voorjaar en één in het najaar. HNM was niet alleen van de partij, maar droeg ook bij aan het organiseren hiervan. De bedoeling is dat er ook werkgroepen worden ingesteld om (sub) onderwerpen verder te verkennen en uit te diepen. Dat loopt nog niet optimaal (er is nu zegge en schrijven één werkgroep), dus daar kan nog wel een tandje bij. 3

5 HNM Werkgebied Georganiseerde huurders. Persoonlijk verslag van portefeuillehouder Willem Stokkers Het jaar 2017 begint met een goed bezochte Mitros Nieuwjaarsreceptie. Bewonerscommissie Lodewijk Napoleonplantsoen vraagt (sedert 30 november 2016) t/m 7 september 2017 extra HNM aandacht i.v.m. Groot onderhoud van 132 woningen. De gang van zaken is onderwerp van zien en gesprek tijdens de jaarlijkse bijeenkomst van HNM RvC Mitros Directie Mitros. In februari 2017 worden de kennismakingsgesprekken met Bewonerscommissies, Klankbordgroepen, Bewonerswerkgroepen, Buurtcomités, Huurdersverenigingen en Participaties voortgezet. In 2017 is dit met OZO, De Gravin en Het Witte Huis. Meerdere keren in 2017 is Buurtbeheerderskosten een agendapunt dan wel onderwerp van gesprek. Het startevenement van Huurders030 op zondagmiddag 21 mei 2017 is veelbelovend. In 2017 geeft Mitros toestemming dat georganiseerde huurders een goedkope betaalrekening kunnen / mogen gebruiken voor afhandeling van de noodzakelijke financiële zaken, waaronder de jaarlijkse financiële (Mitros) bijdrage voor BC s. Ook zal Mitros streven naar een afrekening van de financiële bijdrage voor BC s in december / januari. De badkamerrenovatie in één dag challenge, welke begon op donderdag 29 september 2016 leverde op dinsdag 14 maart 2017 twee winnaars op. Een bezoek aan de praktijk op dinsdag 5 september 2017 laat zien dat het mogelijk is om in één dag een complete badkamer te vernieuwen in een bewoonde sociale huurwoning. In mei 2017 vraagt de vereniging Mitros Monumenten Huurders i.o. aan HNM om mogelijke hulp / ondersteuning. Huurders moeten in de krant lezen, dat hun sociale huurwoningen van Stadsherstel Midden-Nederland, waarvan Mitros één van de aandeelhouders is, te koop staan. E.e.a. wordt later in een Stadsherstel Midden Nederland brief aan de huurder(s) van de woningen bekend gemaakt. Daar waar mogelijk wordt MMH i.o. door HNM geholpen. Op de Mitros relatiemiddag op maandag 18 september 2017 zien we met eigen ogen wat leven / wonen betekent in 510 tijdelijke Plac2BU sociale huurwoningen en 7 Skaeve Huse. Tijdens een buurtoverleg van De Rode Driehoek op 26 september wordt nogmaals duidelijke wat een langdurig proces van groot onderhoud en verbetering in 343 woningen en 6 bedrijfsruimtes betekent voor de betrokken huurders. Op 27 september is er een eerste teken van leven van de BC Vrouwjuttenhof. Begin oktober maken we kennis met de BC Talma

6 Voortvloeiend uit acties van het Huurderspanel Mitros waren twee bijeenkomsten van de Werkgroep Betalingsproblemen in oktober van grote betekenis voor alle deelnemers. In het laatste kwartaal van 2017 doen ook huurders van Halve Maan Sportveld (met hulp van Me kaar Utrecht) en BC Vechtplantsoen e.o. (met hulp van de Woonbond) een beroep op HNM i.v.m. Groot onderhoud aan / in / van hun woningen. Op donderdag 30 november 2017 was de Jaarlijkse bijeenkomst van actieve huurders (bij Mitros) wederom een goed bezocht en geslaagd evenement. HNM Werkgebied Huurders Nieuwegein Persoonlijk verslag van portefeuillehouder JeanetteOverbeek De achterban wordt steeds belangrijker. In Juni vond de bijeenkomst HNM komt naar U toe in Nieuwegein plaats. Dit was een geslaagde avond en de huurders konden vragen stellen aan Henk Peter Kip, hetgeen erg gewaardeerd werd. Tussendoor vond er een bijeenkomst plaats op het stadhuis, samen met de andere 2 corporaties in Nieuwegein n.l. Portaal en Jutfaas Wonen, om te kijken waar iedereen nu na een jaar staat wat betreft de Prestatieafspraken. Er zijn bouwlocaties bekend. Al hoewel de Grond een pijnpunt blijft. Ook was er een vergadering van Jutfaas Wonen, die bijgewoond werd, over Huurbeleid enz. De komst werd gewaardeerd. En men leert altijd weer. Belangrijk blijven de Nieuwegeinse huurders. Tevens kwam er een einde aan de renovatie van 127 eengezinswoningen in de Rijtuigenbuurt. Dit om de uitstraling van de Betonbuurt te verbeteren. Daaraan gekoppeld vond er een muurschildering plaats, waarbij Mitros samen met de gemeente en de bewoners die het uitvoerden, een rol hebben gespeeld. Bovendien zijn we aan het lobbyen om actieve huurders uit Nieuwegein plaats te laten nemen binnen HNM. Paul Meyer heeft zich beschikbaar gesteld om portefeuillehouder van het panel te worden. Met Willem Stokkers naar een bijeenkomst geweest waar alle woonconsulenten van Utrecht en Nieuwegein vergaderden en hebben we ons voorgesteld. 5

7 3 De huurverhoging De jaarlijkse huurverhoging staat, sinds 1 januari 2017, niet op zichzelf. Sinds vorig jaar is er de zogenaamde huursombenadering. Dat wil zeggen dat er regels zijn voor de totale huurinkomsten van de woningcorporaties. De totale huursom mag niet meer stijgen dan de inflatie plus 1%. Dat wil zeggen dat de huurverhogingen bij mutatie (als een woning leeg komt ook wel met een onterechte term aangeduid als huurharmonisatie ) samen met de huurverhoging per 1 juli niet meer mocht zijn dan (maximaal) 1% plus 0,3% (in inflatie die gold in 2017). Ingewikkeld omdat de corporatie dus moet inschatten wat de huurverhoging is bij mutaties, en dat hangt natuurlijk ook af van het aantal woningen dat vrij komt. De laatste tijd trekt de dure scheefheid veel aandacht. Dure scheefheid houdt dat mensen met een laag inkomen in een relatief dure woning wonen. Het percentage dure scheefheid is in 6 jaar tijd (periode 2009 tot 2015) bij de woningcorporaties in ons land meer dan verdubbeld. Dat kan uiteraard niet los worden gezien van de forse huurstijgingen in de jaren 2013 tot en met Mitros trekt zich dat aan. Omdat Mitros in beperkte beschikt over inkomensgegevens, heeft Mitros besloten om in 2017 een generieke huurverlaging tot te passen: 1,7% voor de huren boven de hoogste aftoppingsgrens ( 635) tot de grens van de vrije sector ( 710). Een huurverlaging het is heel geleden dat dat is voorgekomen! HNM is van mening dat deze huurverlaging ook de mensen treft die dat minder hard nodig hebben. Oftewel: deze maatregel, hoe sympathiek ook, is nauwelijks een gerichte maatregel. Dat neemt niet weg dat HNM in hoge mate waardeert dat Mitros laat zien dat men oog heeft voor de dure scheefheid: dat veel mensen met een laag inkomen in de knel zitten of binnenkort komen. Bovendien ondersteunt Mitros de maatregel van de gemeente Utrecht, waarbij houders van de U-pas (mensen met een inkomen van 130% van de bijstand) geld terugkrijgen als zij een huur hebben boven de voor hen van toepassing zijnde aftoppingsgrens. De gemeente legt het verschil tussen de aftoppingsgrens en hun huur (als deze hoger is) bij. Deze maatregel geldt voor twee jaar. Daarna wordt deze geëvalueerd. Is deze evaluatie positief, dan is het de bedoeling dat de Utrechtse corporaties deze maatregel overnemen. HNM is hierover zeer tevreden. Duidelijk is dat deze maatregel wel een gerichte is. Het geld komt juist bij de mensen die het moeilijk hebben, binnen. Nadeel is wel dat de mensen met een iets minder laag inkomen, niet veel verdienen, maar wel buiten de boot vallen. Helaas is dat inherent aan iedere maatregel. 6

8 4 De prestatieafspraken Aan de prestatieafspraken is in 2017 hard gewerkt. We beklemtonen op deze plaats nog eens dat het vergaderen hierover veel tijd en moeite kost. Het is een overleg tussen de gemeente, de woningcorporatie en de huurdersorganisatie. Prima dat wij een volwaardige plek aan tafel hebben, maar het wordt nog wel eens vergeten dat wij vrijwilligers zijn. Vrijwilligers waarvan soms (te) veel wordt verwacht. Dat neemt niet weg dat wij met een tevreden gevoel terugkijken op de prestatieafspraken in zowel Utrecht als Nieuwegein. In beide gemeenten stond de gematigde huurverhogingen en meer sociale huurwoningen centraal. Zo wordt de huurmatiging bij de corporaties in 2018 (in Utrecht) verder doorgezet. De corporaties passen voor de huishoudens met een laag inkomen een huurverhoging tot maximaal de inflatie. In 2013 was de gemiddelde stijging van de huurprijs bij de corporaties nog 5%; naar verwachting ligt de maximale huurstijging in 2018 voor de doelgroep rond de 1,4%. Een forse daling! Bovendien gaan de corporaties door met het passend toewijzen. Dat wil zeggen dat huurders die recht hebben op huurtoeslag een huur betalen tot maximaal de huurtoeslaggrens. Er worden ook meer sociale huurwoningen gebouwd. Begin 2016 werd de groei van de voorraad sociale huurwoningen van de vijf Utrechtse corporaties tot 2020 nog ingeschat op 1200 woningen. De huidige inschatting is dat we voor de periode uitkomen op 1800 tot 1900 woningen. Met deze extra woningen is de verwachting dat de voorraad sociale huurwoningen de komende vijf jaar in de stad uitkomt op circa 2000 woningen. Overbodig te zeggen dat HNM hierover zeer verheugd is! Duurzaamheid is het derde grote thema. De gemeente Utrecht won de Stookjerijk-trofee in januari van dit jaar (2018). Dat omdat de prestatieafspraken in Utrecht de groenste zijn. Een mooi succes! De meeste corporaties gaan in 2020 een gemiddelde energie index halen van 1,3%. En op de meeste nieuwbouwprojecten wordt al ingezet op energieneutraal en gasloos. Ook Mitros participeert in de pilot Overvecht-Noord, waar bestaande woningen op termijn van het gas worden afgekoppeld. In Utrecht worden ook kleinere afspraken gemaakt: - De corporaties gaan zich inspannen om komend jaar 75 betaalbare wooneenheden ter beschikking te stellen aan kwetsbare jongeren; 7

9 - De corporaties brengen het huidige aanbod van geschikte woningen voor gezinnen met gehandicapte kinderen beter in beeld; - In 2018 onderzoeken partijen hoe het scheefwonen kan worden verminderd, bijvoorbeeld door het inzetten van jongerencontracten; - Ook wordt de positie van huurders die in aanmerking komen voor een sociale huurwoning, maar niet voor huurtoeslag, in beeld worden gebracht; dit vanwege signalen dat deze doelgroep in knel komt (omdat ze net overal buiten vallen). In het bovenstaande lag de klemtoon op Utrecht. Maar ook in Nieuwegein worden stappen gezet. Zo wordt de regeling met de U-pas ook in Nieuwegein toegepast. En ook daar wordt reikhalzend uitgekeken naar de routeplanner richting 2050 (die in 2018 klaar met zijn), om ook Nieuwegein tot een groene gemeente te maken. 8

10 5 - Andere zaken HNM is ieder jaar druk bezig. We doen nog een greep uit de vele activiteiten in het voorbije jaar: Werkgroepen Ieder jaar houden we werkgroepen met geïnteresseerde huurders om een thema grondig door te spitten. In 2017 was dat het thema van de huurders die in de knel komen vanwege een laag inkomen, een hoge huur, of beide. De opkomst bij de werkgroep was groot: bij de twee sessies die we hielden, zaten er ruim twintig mensen om de tafel. De uitkomst was ook goed: hoewel Mitros al een zorgvuldig beleid voert, werd er op aangedrongen om als mensen zelf met hun (potentiële) betalingsprobleem aankomen, Mitros daar een adequaat antwoord op geeft (en dat dus ook, in algemene zin, paraat heeft). Er werden ook pittige discussies gevoerd, zoals: mag Mitros, ingeval van huurschuld, s avonds onverwacht bij de huurders langsgaan? In principe mag dat, aldus de werkgroep, maar bij voorkeur niet als het donker is. En: mag Mitros een woning weigeren aan iemand, als er wordt ingeschat dat de betreffende huurder deze huur (van de nieuwe woning) niet kan betalen? Dit laatste punt lag ingewikkelder (vel mensen vinden dat te ver gaan), dus hierover wordt nog nader doorgepraat. De discussies in de werkgroep waren pittig, mar interessant. De sessies waren reclame om met dit laagdrempelige middel om huurders mee te laten praten over het beleid van Mitros, door te gaan. HNM was zeer tevreden over de inzet en de ondersteuning van de medewerkers van Mitros bij deze werkgroep. Ondersteuning van de bewonerscommissies De portefeuillehouder Georganiseerde Huurders onderdeel van de actieve huurders van HNM heeft wederom veel energie gestoken in het bijstaan van de bewonerscommissies. De portefeuillehouder rapporteert hierover separaat. De adviezen In 2017 zijn adviezen uitgebracht over de huurverhoging, over het ZAV-beleid en over het ondernemingsplan. Over het algemeen zijn wij tevreden met de (zorgvuldige) antwoorden van Mitros. Dat neemt niet weg dat er ook verschillen van mening blijven bestaan: zo zijn wij nog steeds tegen de inkomensafhankelijke huren. Daarover adviseren wij derhalve jaar in jaar uit, negatief. 9

11 Dat wil niet zeggen dat wij de argumenten van Mitros niet legitiem zouden vinden. Natuurlijk kan men zeggen dat de sterkste schouders de zwaarste lasten moeten dragen, en dat de hogere inkomens moeten doorstromen naar duurdere huurwoningen (en dus meer huurverhoging krijgen als stimulans). Daartegenover staat wel dat de midenhuren simpelweg ontbreken in Utrecht (en in Nieuwegein), en dat door de inkomensafhankelijke huren de mensen in deze categorie in de voorbije jaren opgeteld meer dan 20% huurverhoging hebben gehad. Dat is in onze ogen (nog los van het vraagstu van de privacy) echt te veel! En Het Huurderspanel Het Huurderspanel is en blijft een groot succes. In 2017 is er een enquête gehouden over huurders met betalingsproblemen. Dit was de opmaat voor de werkgroep met hetzelfde onderwerp. Duidelijk werd dat betalingsproblemen niet te herleiden zijn tot één probleem, maar vele (mogelijke) oorzaken kent. De nieuwsbrieven Misschien zijn de nieuwsbrieven niet zo spectaculair als de andere onderwerpen in dit jaarverslag, maar voor veel mensen vormen de nieuwsbrieven een belangrijke bron van informatie. Dat blijkt uit uw dankbare reacties. De website De website wordt steeds beter bijgehouden. Met name de nieuwsitems én de agenda worden door veel mensen, zo blijkt, gevolgd. En dan blijkt eens te meer: ook een huurdersorganisatie kan niet zonder zo n website! 10

12 6 Na We zeiden het al: 2017 was een topjaar. Waarom? Zeker vanwege de prima prestatieafspraken. Zeker, vanwege de gematigde huurverhoging en zelfs huurverlaging. Maar misschien wel vooral omdat, bij de vele bijeenkomsten, u in groten getale aanwezig was. Dat smaakt naar meer. En bovenal: bedankt! 11