Jaarverslag HuurdersNetwerkMitros

Transcriptie

1 2015 Jaarverslag HuurdersNetwerkMitros HuurdersNetwerkMitros (HNM)

2 1 Inleiding Het jaar 2015 stond voor degenen met het volkshuisvestingsbloed in het teken van de nieuwe Woningwet. De nieuwe Woningwet is van kracht met ingang van 1 juli Kenmerkend voor de nieuwe wet is de grotere rol die, op het lokale niveau, wordt toebedeeld aan de gemeente en de huurdersorganisaties. HNM heeft dat goed kunnen merken: er kwamen meer taken bij, meer verantwoordelijkheden en vooral veel meer werk. De wetgever heeft voor ogen gehad dat zowel de gemeente als de huurdersorganisaties meer tegenkracht ontwikkelen richting de corporaties, o.a. om te voorkomen dat affaires zoals bij Vestia zich voordoen. De uitbreiding van taken liet zich vooral voelen bij het maken van de prestatieafspraken: de agenda s (van de vrijwilligers ) raakten overvol. En dan te bedenken dat de prestatieafspraken nog maar één element zijn uit de nieuwe wet. Uiteraard gebeurde er veel meer in Wij hopen u in het onderstaande te informeren over een veelheid aan activiteiten van HNM. Bij deze activiteiten staat altijd één uitgangspunt voorop: het behartigen van de belangen van de huurders van Mitros. Want daar gaat het om. 1

3 2 Betaalbaarheid Betaalbaarheid is voor velen hét thema bij uitstek in de wereld van het wonen, en dat geldt ook voor HNM. Ook in het overleg met Mitros was en is de betaalbaarheid van het wonen altijd een prominent onderwerp. Dat kwam ook omdat het beleid van Mitros pittig was: Mitros maakte meestal gebruik van de maximale mogelijkheden (gegeven door het Rijk) om de huur te verhogen, zowel bij de jaarlijkse huurverhoging als bij de streefhuren, de huren die Mitros vraagt bij het leegkomen van een woning. Bij het leegkomen van een woning (mutatie) topte Mitros 25% af op de hoge aftoppingsgrens ( 618,24 prijspeil 2015), 65% werd afgetopt op de vrije sectorgrens ( 710), en 10% kwam terecht in de vrije sector. Dit beleid -in combinatie met de jaarlijkse huurverhogingen- was in de ogen van HNM te fors: zowel ten aanzien van de streefhuur als ten aanzien van de forse jaarlijkse (inkomensafhankelijke) huurverhogingen. HNM gaf dan ook in de regel een negatief advies. Dat is inmiddels veranderd. Omdat veel partijen zagen dat de huren wel erg fors stegen in de afgelopen jaren (soms tot wel 20% in drie jaar tijd!), is er een akkoord gesloten tussen Aedes en de Woonbond om de huren te matigen (de huursombenadering met een maximaal huurverhogingspercentage voor de gehele huurinkomsten). Het Rijk heeft gezegd deze benadering grotendeels over te nemen. Daarnaast is, ook in het kader van de nieuwe Woningwet, het zogenaamde passend toewijzen ingevoerd. Dat houdt in dat aan 95% van de groep (kandidaat) huurders die recht heeft op huurtoeslag een woning moet worden aangeboden met een huur tot aan de lage of hoge aftoppingsgrens ( 586,68 respectievelijk 628,76 prijspeil 2016), afhankelijk van de samenstelling van het huishouden. Vanwege dit passend toewijzen heeft Mitros het huurbeleid flink aangepast: bij het leegkomen van huurwoningen wordt 70% afgetopt op de beide aftoppingsgrenzen en nog maar circa 20% op de vrije sectorgrens. HNM is hier uiteraard verheugd over. Het betekent dat nieuwe huurders, met name met de laagste inkomens, een aanmerkelijk lagere huur gaan betalen, als zij een nieuwe woning betrekken. Er is ook wel een punt van zorg bij HNM. We moeten goed in de gaten houden wat er gebeurt met mensen met een inkomen (vlak) boven de huurtoeslaggrens, want deze kunnen met nog steeds een bescheiden inkomen tussen de wal en het schip terecht komen. Oftewel een woning krijgen die al snel dicht tegen (of boven) de 700 huur zit. Alles overziende is er dus veel veranderd met betrekking tot de betaalbaarheid. Het is nog wel spannend wat er gaat gebeuren met de jaarlijkse huurverhoging in 2016, want het Rijk is laat met de besluitvorming. Het zou kunnen zijn dat er nog een flinke inkomensafhankelijke huurverhoging bij zit. 2

4 3 Het overleg met Mitros Het overleg tussen HNM en Mitros is goed, informatief en constructief. Ook in 2015 is er wederom veel besproken, waarbij de nieuwe Woningwet uiteraard veel aan bod is geweest. Eén van de onderwerpen in het overleg is de begroting van Mitros. Verheugend is uiteraard dat Mitros al weer geruime tijd niet onder verscherpt toezicht staat. Sterker: in financieel opzicht gaat het goed met Mitros. Dat betekent overigens niet dat de financiële huishouding gemakkelijk te begrijpen is. Mitros heeft gepoogd om de begroting enigszins begrijpelijk te maken voor HNM. Daarbij is ingezoomd op de criteria die de toezichthouder(s) stellen aan de financiën van een woningcorporatie. Ook is besproken welke onderdelen van de begroting voor HNM extra belangrijk zijn. Dat zijn de volgende elementen: de huren, de verkoop, de bedrijfslasten en de investeringen. Mitros heeft aan de hand van deze onderwerpen de financiële huishouding van Mitros verder inzichtelijk gemaakt. Daarnaast waren er in 2015 nog verschillende onderwerpen: de adviezen van HNM en de reacties van Mitros daarop en ook de werkgroepen, de themabijeenkomsten en de uitkomsten van het huurderspanel. De voortgang van de prestatieafspraken is inmiddels een vast onderwerp geworden, met andere onderdelen van de nieuwe Woningwet. Ook de schouwen die HNM in 2015 heeft georganiseerd, zijn in het overleg besproken. Het inmiddels gebruikelijke jaarschema, met alle activiteiten daarop die in gezamenlijkheid worden georganiseerd, is onmisbaar geworden, zowel voor de planning als voor de bewaking van de activiteiten. Dat geldt ook voor het regieoverleg, waar al deze activiteiten in overleg worden besproken en waarin ook het directieoverleg wordt voorbereid. In het overleg is ook de benchmark van Aedes (van 2014) ter sprake gekomen. Mitros kwam daar op beide onderwerpen (klanttevredenheid en de bedrijfslasten) niet goed uit. In de nieuwe benchmark (2015) scoorde Mitros vooral op de bedrijfslasten veel beter (deze waren fors omlaag gegaan). 3

5 4 De prestatieafspraken Zoals gezegd: de prestatieafspraken zijn een belangrijk onderdeel van de nieuwe Woningwet. Belangrijk ook voor HNM: de huurdersorganisatie krijgt een volwaardige positie aan de onderhandelingstafel. Volwaardig omdat de drie partijen (gemeente, corporatie en huurdersorganisatie) de overeenkomst ondertekenen. Dat geeft HNM (eindelijk) meer recht dan alleen het gebruikelijke adviesrecht. De wet heeft bepaald dat de prestatieafspraken voor vijf jaar gelden, maar dat ieder jaar (!) de prestatieafspraken moeten worden bijgesteld, waarbij met name het eerste jaar (of de eerste twee jaren) concreet moeten worden ingevuld. Er is een heus doorloopschema in de wet opgenomen, waarin is opgenomen dat in het begin van het jaar de corporatie de investeringsruimte kenbaar maakt aan de beide andere partijen. Vóór 1 juli brengt de corporatie het bod uit, waarin zij aangeeft wat zij van plan is te gaan doen, in het licht van de gemeentelijke woonvisie. Na 1 juli wordt er hierover onderhandeld tussen de drie partijen om uiterlijk op 15 december aan de minister kenbaar te maken welke afspraken er lokaal zijn gemaakt. In 2015 was dit extra ingewikkeld, omdat het enerzijds allemaal nieuw was, én omdat het moest gebeuren in een half jaar, terwijl daar normaal gesproken een vol jaar voor wordt uitgetrokken. Voor HNM was het ook een nieuw, boeiend en vermoeiend avontuur. Daar kwam nog bij dat HNM met twee gemeenten te maken heeft (Utrecht en Nieuwegein), die het proces zeer verschillend organiseerden. In Utrecht was het een voortdurend zoekproces wie met wie wanneer waarover spraken, terwijl in Nieuwegein het proces veel transparanter was (in het begin). HNM had als prioriteiten betaalbaarheid, beschikbaarheid en duurzaamheid en heeft daar over goed overleg gehad met Mitros (apart), en in de tripartite overleggen. HNM constateerde met tevredenheid dat Mitros in het proces met name op de terreinen duurzaamheid en beschikbaarheid heeft bewogen en tegemoet gekomen is aan de wensen van HNM. De overleggen waren wel vaak zo dicht op elkaar, dat van een goede voorbereiding niet altijd sprake was (kon zijn). Dit soort zaken klemmen voor een vrijwilligersorganisatie altijd des te meer. Het is dus goed om het proces in beide gemeenten goed te evalueren. Werken met verslagen en met agenda s (heel gewoon in alle andere overleggen) is wel het minimum dat mag worden verlangd. Goede en tijdige informatie voorkomt dat de huurdersorganisatie zit te kijken naar een tenniswedstrijd, tussen partijen die dit al veel langer gewend zijn te doen. 4

6 5 Het overleg met de raad van commissarissen HNM waardeert zeer het jaarlijkse overleg met de Raad van Commissarissen. Dit contact is zeer waardevol, ook omdat in alle openheid kan worden gesproken over een veelheid aan onderwerpen. HNM hoopt vurig dat deze transparantie voortduurt. Het is ook een goede gewoonte om gezamenlijk op stap te gaan naar een (of meer) complex(en) van Mitros. Het kennis nemen van de dagelijkse gang van zaken in een complex (met maatregelen om vandalisme en/of overlast te beperken) geeft én een extra accent aan het gezamenlijk treffen én geeft ons allemaal meer inzicht in de problemen waarmee de organisatie van Mitros dagelijks te maken heeft. 5

7 6 De overige activiteiten van HNM Jaarvergadering Zoals de Overlegwet voorschrijft, houdt HNM keurig ieder jaar de jaarvergadering. In deze vergadering wordt verantwoording afgelegd (inhoudelijk en financieel) over het afgelopen jaar en tevens worden de plannen ontvouwd voor het komend jaar. Bijzonder was dat in de jaarvergadering van 2015 de wethouder wonen van Utrecht aanwezig was, Paulus Jansen, en ook de directeur van de Woonbond, Ronald Paping. Mitros was vertegenwoordigd in de persoon van Maud Hoezen, directeur financiën van Mitros. De opkomst was redelijk. Huurderspanel Het Huurderspanel is een belangrijk middel om de achterban te raadplegen over diverse onderwerpen. In 2015 ging het over duurzaamheid en over bereidheid om betrokken te worden bij HNM (participatie). Deze laatste peiling leidde tot veel reacties van belangstellenden. Met deze mensen is contact gelegd. De werkgroepen In 2015 zijn er drie werkgroepen geweest: één over leefbaarheid, één over duurzaamheid en één over participatie. De werkgroep leefbaarheid heeft criteria opgesteld voor het leefbaarheidsfonds waar moet men aan voldoen om hieruit een bijdrage te krijgen. Op de website van Mitros staat een en ander keurig vermeld, compleet met mooi vormgegeven plaatjes. De werkgroep over duurzaamheid werd mede begeleid door de medewerker van Mitros die verantwoordelijk is voor het op papier zetten van het beleid in deze. De werkgroep werd ook gebruikt om input te leveren voor het beleid, omdat Mitros in 2015 het duurzaamheidsbeleid nader heeft ingevuld. De werkgroep participatie heeft een menu opgesteld voor de participatie: met het menu in de hand kan, zo hopen wij, de participatie worden verbeterd. Anders gezegd: er is meer inzicht gekomen in de succesfactoren van de huurdersparticipatie. 6

8 De themabijeenkomst Het zal de lezer duidelijk zijn: rondom de grote thema s in 2015 (duurzaamheid en participatie) is zowel een werkgroep georganiseerd als een enquête gehouden; het geeft over en weer input als van de participatiemiddelen geïntegreerd gebruik wordt gemaakt. Zo is er, in het kader van het thema duurzaamheid, een themabijeenkomst georganiseerd. Mede omdat uit de enquête bleek dat veel mensen daarvoor belangstelling hadden. Helaas: in de praktijk viel dat tegen, want de opkomst was uiterst pover. Selectie huurderscommissaris In de Raad van commissarissen (RvC) zitten ook zogenaamde huurderscommissarissen, die op voordracht van HNM zitting hebben in de RvC. De selectie gaat in goede samenwerking met de RvC omdat het uiteraard van belang is dat de voorgedragen persoon ook goed past in de huidige RvC. Omdat er in 2015 een vacature was (op de plek van een huurderscommissaris) is een nieuw lid voorgedragen door HNM. De selectieprocedure ging ook dit jaar in goed overleg met een vertegenwoordiging uit de RvC. De voorgedragen kandidaat is benoemd in de RvC. Twee schouwen Een schouw houdt in dat men de straat op gaat met professionals én met bewoners uit de buurt, om te bekijken wat er wel en niet goed gaat in de betreffende buurt. HNM heeft in 2015 twee schouwen uitgevoerd, één in Nieuwegein (de Rijtuigenbuurt) en één in Utrecht (op de Apollodreef). In beide gevallen liepen medewerkers van Mitros mee en van de gemeente; in Nieuwegein liep ook iemand van de politie mee. Er zijn verslagen gemaakt en die zijn naar alle deelnemers opgestuurd. Belangrijk is wel en dat is een les dat er ook concrete (actie)punten worden verbonden aan zo n schouw. Adviezen aan Mitros In 2015 heeft HNM op verschillende terreinen advies uitgebracht aan Mitros, conform de procedure die vastligt in de Overlegwet. Adviezen over: het streefhuurbeleid, WKOinstallaties (warmtekoudeopslag), de warmtewet, de klachtencommissie, de huurverhoging per 1 juli 2015, de doelhiërarchie van Mitros, de huurvoorwaarden etc. De adviezen kunt u vinden op de website van Mitros. 7

9 7 De interne organisatie van HNM Ook de interne organisatie van HNM is belangrijk, o.a. vanwege de serviceverlening naar buiten toe (huurders en bewonerscommissies). Het kantoor is iedere week minimaal op drie dagen open en dan is de office manager aanwezig. Hij beantwoordt de telefoon, geeft informatie en zorgt ook voor de interne communicatie binnen HNM (o.a. door het schrijven van een wekelijkse update). Het bestuur is wederom voltallig. Er was een vacature voor de functie van secretaris, maar deze is inmiddels vervuld. Dat geldt niet voor de portefeuillehouders. Om verschillende redenen zijn drie portefeuillehouders opgestapt (het is zwaar werk naast de andere zaken in iemands leven); omdat er één portefeuillehouder is bijgekomen, zijn er nog twee vacatures. Zoals gezegd: er zijn al mensen die zich voor deze vacatures hebben gemeld, dus HNM hoopt snel weer op volle sterkte te kunnen opereren. Aan het eind van 2015 is HNM weer de hei opgegaan. De tweedaagse was ook dit jaar weer goed gevuld met een pittig programma. Het resultaat is dat HNM weer fris en fruitig het nieuwe jaar ingaat. Mieke Somer, secretaris Jan Zwarts, voorzitter Said Boujlid, penningmeester 8

10 - Tenslotte In 2015 is weer zo veel gebeurd, dat in dit jaarverslag alleen de belangrijkste zaken (in hoofdlijnen) aan bod kunnen komen. HNM maakt zich op voor 2016 (is daar al mee bezig), en HNM vertelt in het jaarplan voor 2016 wat u als huurder van HNM kunt verwachten! 9