Mitros t.a.v. directie Koningin Wilhelminalaan LA Utrecht. Betreft: advies HNM over nieuw ZAV-beleid. Utrecht, 20 januari 2017

Transcriptie

1 Mitros t.a.v. directie Koningin Wilhelminalaan LA Utrecht Betreft: advies HNM over nieuw ZAV-beleid Utrecht, 20 januari 2017 Geachte heer Kip, beste Henk-Peter, Met deze brief geven wij ons advies over het nieuwe, voorgenomen ZAV-beleid van Mitros. In andere gevallen zeggen wij dat wij dit doen in het kader van de Wet op het overleg huurders verhuurder, kortweg de Overlegwet, met de daarbij horende termijnen. Het is echter moeilijk vol te houden dat wij ons hebben gehouden aan de termijn van zes weken, die in de wet wordt genoemd. Immers, het concept van het nieuwe beleid dateert reeds van mei 2016 en is ook bij ons reeds lang in bezit. Dit kan ook niet los worden gezien van de werkgroep die wij gezamenlijk hebben ingesteld om hier in aanwezigheid van gewone huurders over door te praten. De werkgroep bestond uit huurders die ooit een ZAV-aanvraag bij Mitros hebben ingediend voor hun woning. De uitkomsten uit deze werkgroep nemen wij ook mee in dit advies. Het kan natuurlijk zijn dat derden deze brief lezen. Mensen die minder goed zijn ingevoerd in het jargon in onze sector. Daarom: ZAV is een afkorting die staat voor Zelf Aangebrachte Veranderingen (of voorzieningen) in de woning die men huurt. Dit geeft ook de spanning aan in het gehele ZAV- gebeuren. Want enerzijds is de woning uitdrukkelijk geen eigendom van de huurder, terwijl het bij ZAV s gaat om door de huurder gekochte en aangebrachte voorzieningen. Voorzieningen die zo lang de huurder huurt in eigendom blijven bij de huurder, terwijl dat voor de rest van de woning uiteraard niet geldt. Kijkend naar het nieuwe ZAV-beleid van Mitros, komen wij meteen tot ons oordeel: het ziet er prima uit. De ambitie die Mitros heeft dat het beleid duidelijk en eenvoudig moet zijn is naar onze mening in het nieuwe beleid waargemaakt. Het beleid is kort en krachtig, en ook in heldere bewoordingen geschreven. En dat is uiteraard erg belangrijk, want een helder beleid bevordert de toegankelijkheid voor de huurders en daarmee zijn zij dus in hoge mate geholpen.

2 Positief is ook dat het beleid als uitgangspunt heeft dat de huurder zich thuis moet voelen in de woning en dat men dus zelf veranderingen aan moet kunnen brengen, om als huurder de woning nog meer eigen te maken. En daarbij hoort een beleid dat de huurders zo weinig als mogelijk hindernissen in de weg ligt. Wij gaan nog een stapje verder: het nieuwe ZAV-beleid past heel goed in de ontwikkeling die Mitros doormaakt: in steeds hogere mate voert Mitros een klantvriendelijk beleid, en dat merkt de huurder. Gaat alles goed? Nee, maar de opgaande lijn is onmiskenbaar aanwezig. Het bovenstaande neemt niet weg dat er wel degelijk nog enkele kritische kanttekeningen zijn te plaatsen. Hierbij is gebruik gemaakt van (o.a.) de zogenaamde ZAV-meetlat van de Woonbond en van de modelregeling, opgesteld door Aedes, de Woonbond en Vastgoedbelang (koepel van commerciële verhuurders). Alsmede enkele andere documenten. In ieder document wordt beklemtoond dat aan het begin van de huurperiode duidelijkheid moet bestaan over de geldende regeling voor de ZAV s. En ook dat voor de huurder duidelijk is hoe een ZAV-aanvraag in zijn werk gaat. Met het nieuwe beleid voldoet Mitros hieraan. Duidelijk is dat Mitros probeert met het nieuwe beleid de vrijheid van de huurder niet op onredelijke wijze in te perken. Daarbij moet wel worden opgemerkt dat uiteindelijk de uitvoering bepaalt in hoeverre het nieuwe beleid geslaagd kan worden genoemd. Uitleg van de regeling (interpretatie van het nieuwe beleid) en daadwerkelijke uitvoering (toets van de ZAV s in de praktijk) zijn daarbij uiteraard van cruciaal belang. Een ander belangrijk punt is het uitbetalen van een vergoeding bij het einde van de huur. Daarbij is de hoogte van de vergoeding per ZAV belangrijk, evenals de gehanteerde afschrijftermijnen. Deze zijn opgenomen in een bijlage bij het nieuwe beleid. HNM wil graag weten hoe deze bedragen én afschrijftermijnen zich verhouden tot de afspraken bij andere corporaties. Heeft Mitros daarover contact gehad? Of heeft Mitros deze geheel naar eigen inzicht bepaald? Ook is het voor HNM belangrijk om te weten in hoeverre deze bedragen en afschrijftermijnen zich verhouden tot de bedragen en afschrijftermijnen die Mitros in de eigen huishouding hanteert. HNM hoort hier graag meer over. Een andere vraag van HNM betreft de overgang van het oude naar het nieuwe beleid. Is er sprake van een overgangsregeling? Geldt voor (bijvoorbeeld) een vertrekkende huurder het oude of het nieuwe beleid? Het spreekt voor zich, denken wij, dat ook hierover duidelijkheid moet komen. Het zou kunnen zijn dat Mitros een overgangsregeling niet relevant vindt, maar dat vernemen wij dan graag, met de onderbouwing daarvoor. Niet in de laatste plaats is het belangrijk dat er overleg plaatsvindt met degenen die het beleid moeten uitvoeren, met name de opzichters. HNM gaat ervan uit dat met de

3 opzichters uitgebreid overleg is gepleegd en hoort ook daar graag meer over. Juist de opzichters moeten weten waar de marges van het nieuwe beleid liggen en waar niet. Een andere vraag is in hoeverre de verhuurder het recht heeft om van de (vertrekkende) huurder te eisen dat een goedgekeurde ZAV bij opzeggen van de huur moet worden verwijderd. Op dit punt is de wet gewijzigd (in 2003) en dat heeft geleid tot verschillende interpretaties. In eerste aanleg lijkt het helder. De verhuurder kan aan zijn toestemming (voor een ZAV) niet de voorwaarde verbinden dat de verandering bij vertrek ongedaan wordt gemaakt. Sterker: dit staat letterlijk zo in de modelregeling van Aedes, de Woonbond en Vastgoedbelang. In dezelfde regeling staat echter dat als een verandering de verhuurbaarheid schaadt of leidt tot een waardedaling kunnen verhuurder en huurder afspreken dat de verhuurder de verandering gedoogt en dat de huurder de verandering bij verhuizing ongedaan maakt. Daarbij komt ook nog dat het betreffende artikel in de wet (artikel 7:216 lid 2 BW) regelend recht is (en geen dwingend), dus is afwijking hiervan niet meteen in strijd met de wet. Voer voor discussie dus. Als we de zaken op een rijtje zetten, komen we tot het volgende beeld. De huurder die de ZAV aanbrengt, is eigenaar en verantwoordelijk voor de ZAV. Gaat deze huurder verhuizen, dan gaat de verantwoordelijkheid niet over naar de nieuwe huurder, zo heeft de wetgever bepaald. De (goedgekeurde) ZAV wordt, bij het bepalen of deze mag blijven zitten, in principe beoordeeld op basis van drie criteria: is de bouwkundige staat in orde; wordt door de ZAV de waarde van de woning verminderd; en wordt door de ZAV de verhuurbaarheid geschaad. Het probleem wordt vooral veroorzaakt door het aanstaande beheer van de ZAV door de verhuurder. Immers, uitgaande van een voldoende bouwkundige staat, is het niet waarschijnlijk dat bijvoorbeeld een nieuwe keuken de waarde van de woning vermindert. Ook de verhuurbaarheid wordt niet geschaad, want de woning is met nieuw keukenblok vast goed te verhuren. Maar de corporatie kan wel een probleem hebben: als de nieuwe keuken erg afwijkt van de gebruikelijke keukens van de verhuurder, kan beheer (onderhoud denk ook aan vervanging van onderdelen) ingewikkeld worden. Anders gezegd: de verhuurbaarheid wordt niet geschaad in termen van vraag naar deze woning, maar wel in termen van beheer (onderhoud van een vreemde keuken, niet bekend bij de onderhoudsmedewerkers).

4 In een artikel over ZAV s komt de jurist A. M. Kloostermann tot een mogelijke oplossing. Ook zij onderschrijft dat niet zomaar aan ZAV s de voorwaarde kan worden verbonden dat deze bij mutatie worden verwijderd. En zij bestrijdt dat van artikel 7:216 lid 2 BW, onder verwijzing naar artikel 6: 248 lid 2 BW, onbeperkt kan worden afgeweken. Zij erkent wel het probleem van de corporaties in hun beheer en komt met de volgende oplossing. Ingeval van een nieuwe keuken, laat de huurder kiezen uit een viertal keukens en een aantal soorten betegeling. Deze kunnen dan blijven zitten. Kiest de huurder voor een afwijkende keuken, dan verbindt de verhuurder de voorwaarde van verwijdering bij verhuizing. Het belang van dit verhaal is dat de verhuurder niet zomaar kan bepalen dat een ZAV moet worden verwijderd bij mutatie. Bij voorkeur vindt er een gesprek plaats. De genoemde criteria blijven uiteraard van kracht (bouwkundige staat, waarde van de woning en verhuurbaarheid), maar mogen niet nodeloos worden opgerekt. Wij noemen dit ook omdat in de nieuwe ZAV-regeling van Mitros onder het kopje Wel of niet verwijderen bij beëindigen huur onder 1. staat dat als in de vergunning vastgelegd is dat een ZAV moet worden verwijderd, deze dus weg moet. Dit suggereert naar onze mening dat de corporatie veel vrijheid heeft om te bepalen dat een ZAV bij mutatie moet worden verwijderd (want de begrenzing van de vrijheid van Mitros in deze ontbreekt). Helder is dat HNM hier iets anders tegen aan kijkt. Tenslotte nog de input vanuit de werkgroep. In de twee vergaderingen van de werkgroep kwamen uiteraard veel voorbeelden uit de praktijk langs. Veel mensen waren positief over de wijze waarop Mitros omgaat met de procedures met betrekking tot de ZAV-aanvragen. Dat gold echter niet voor iedereen. Er was ook een aantal voorbeelden waarbij de klantvriendelijkheid ver te zoeken was. En ook de dienstverlening was in een aantal cases verre van optimaal. Natuurlijk, in de werkgroep zat een beperkt aantal mensen. Ook de representativiteit is natuurlijk niet op wetenschappelijk niveau. Maar, dat allemaal meegenomen als relativering, wij schrokken soms van de verhalen die men deed. En wij niet alleen. Wij zeiden het al: Mitros werkt aan verbetering van de dienstverlening. Wij zien ook in algemene zin dat de weg omhoog is ingezet. Maar wij dringen er op aan dat hier de nodige aandacht aan wordt besteed, ook in de nieuwe procedure. Wij willen graag beklemtonen dat wederom de samenwerking met de medewerkers van Mitros, in het kader van het ZAV-beleid en de werkgroep, voortreffelijk was (en is). Met deze medewerkers wordt participatie voor ons een zeer vruchtbare aangelegenheid. Dank daarvoor.

5 Samenvattend is ons advies over het nieuwe ZAV-beleid positief. Wel krijgen wij graag antwoord op de in deze brief opgeworpen vragen en discussiepunten. Wij hopen dat u binnenkort in de gelegenheid bent om op onze brief te reageren. Met vriendelijke groet, Namens HNM, J. Zwarts, voorzitter.