REGELING ZELF AANGEBRACHTE VERANDERINGEN

Transcriptie

1 REGELING ZELF AANGEBRACHTE VERANDERINGEN Woonstichting Gendt, 1 juli 2017

2 Inhoud Inhoud Inleiding Soorten wijzigingen Aanvraag Vergoedingen Overname Wijze van aanvragen Slot Bijlage 1: Trefwoordenlijst... Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd. Bijlage 2: Melding/aanvraagformulier wijziging in een huurwoning/appartement... Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd. 2

3 1. Inleiding Iets veranderen aan de door u bewoonde huurwoning, wat bijbouwen, vernieuwen. Mag dat eigenlijk wel? En hoe zit het bij de verhuizing? Vragen die ons regelmatig worden gesteld. In dit document geven wij duidelijkheid over de spelregels voor het aanbrengen van wijzigingen aan uw huurwoning. Na een evaluatie in het 2 e kwartaal van 2017 worden er vanaf 1 juli 2017 enkele wijzigingen aangebracht in de spelregels die gelden voor het aanbrengen van wijzigingen. Uitgangspunt is en blijft dat wij vinden dat u plezierig moet kunnen wonen in de huurwoning en dat tot op bepaalde hoogte u de woning af kunt stemmen op uw persoonlijke wensen. Van de wijzigingen aan ons bezit willen wij wel graag op de hoogte blijven om bij een verhuizing niet voor verrassingen te komen te staan. Ook bij het plannen van onderhoudswerkzaamheden willen wij graag weten in welke staat de huurwoning verkeerd en op welke onderdelen aangebrachte wijzigingen te verwachten zijn. Indien u na het lezen van deze regeling nog vragen heeft, dan kunt u contact opnemen met de Technische Dienst van Woonstichting Gendt. Telefoonnummer Uitgangspunt van Woonstichting Gendt is: Wijzigingen in of aan de woningen zijn in principe toegestaan maar dienen te allen tijde vóóraf gemeld te worden. 3

4 2. Soorten wijzigingen We onderscheiden 3 soorten wijzigingen: ZAV = Zelf Aangebrachte Veranderingen Dit zijn wijzigingen die onomkeerbaar zijn en/of niet makkelijk te verwijderen. WAW = Wijziging Afwerkingniveau Woning Dit zijn wijzigingen c.q. verfraaiingen die nagelvast zijn en die vrij makkelijk te verwijderen zijn. Overige = Overige roerende en onroerende wijzigingen. Dit zijn wijzigingen die niet nagelvast zijn en die makkelijk te verwijderen zijn. In de trefwoordenlijst (bijlage 1) kunt u terugvinden in welke categorie de wijziging die u mogelijk aan wilt brengen valt. A. ZAV (Zelf Aangebrachte Verandering) Een ZAV kenmerkt zich doordat deze niet alleen voor de huurder een toegevoegde waarde heeft, maar ook kan hebben voor Woonstichting Gendt. Het aanbrengen van een ZAV zal vaak leiden tot verandering(en) aan het casco van de huurwoning en zou kunnen leiden tot gevaarlijke situaties. Daarnaast kan een ZAV consequenties hebben voor de onderhoudskosten van Woonstichting Gendt. Daarom is het noodzakelijk voor een ZAV vóóraf schriftelijk toestemming aan Woonstichting Gendt te vragen. B. WAW (Wijziging Afwerkingniveau Woning) De wijziging van het afwerkingniveau van de woning heeft voor Woonstichting Gendt geen waarde, maar voor u als huurder des te meer. Met de WAW kunt u het optimale woonplezier bereiken door de huurwoning naar eigen smaak in te richten. Voor deze wijziging geldt een meldingsplicht. Wilt u bijvoorbeeld steenstrips, sierpleisterwanden, balken in de woonkamer, nieuwe tegels, een luxe aanrecht etc., dan hoeft u dit alleen te melden aan Woonstichting Gendt. Woonstichting Gendt verstrekt geen vergoedingen voor deze wijzigingen. U krijgt als huurder een grote mate van vrijheid in het wijzigen van het afwerkingniveau van uw huurwoning. Hierbij hoort voor u natuurlijk ook een grotere verantwoordelijkheid. U bent namelijk verantwoordelijk voor de gevolgen van een WAW. Gaat u een WAW aanbrengen en u hebt twijfels over de uitvoering, over de geldende voorschriften van de Nutsbedrijven of twijfels of het wel algemeen maatschappelijk aanvaardbaar is, dan kunt u voor advies onze technische dienst raadplegen. Let op: Gaat u wanden uitbreken, schoorstenen verwijderen of andere ingrijpende zaken wijzigen, dan dient u onze technische dienst te raadplegen, dit in verband met het feit dat wijzigingen aan de constructie kunnen leiden tot gevaarlijke situaties. Deze wijzigingen zijn van dien aard dat ze onomkeerbaar zijn en zullen derhalve als een ZAV wijziging behandeld worden. 4

5 C. OVERIGE WIJZIGINGEN (Overige wijzigingen roerende en onroerende zaken) In deze categorie treft u zaken aan welke u moet verwijderen als u gaat verhuizen. Het betreft zaken die dermate persoonlijk zijn dat wij deze niet kunnen accepteren. Voor deze categorie heeft u onze goedkeuring niet nodig. Ook geldt er geen meldingplicht. U kunt denken aan: behang, binnenschilderwerk, het aanbrengen van schrootjes of lambrisering, het plaatsen van een afzuig/wasemkap, het plaatsen van een douchebak of kabine. Indien u iets heeft aangebracht of u wilt iets aanbrengen en u twijfelt of dit onder deze categorie valt, dan kunt u dit ook vooraf vragen bij onze technische dienst. 5

6 3. Aanvraag In de trefwoordenlijst (bijlage 1) kunt u terugvinden in welke categorie de wijziging die u mogelijk aan wilt brengen valt. Aanvragen ZAV: Voor het aanvragen van een ZAV dient u vóóraf een schriftelijke aanvraag in te dienen. U kunt hiervoor het standaard aanvraagformulier (bijlage 2) gebruiken. Uw aanvraag moet voldoen aan de geldende regelgeving van de rijksoverheid (geldend bouwbesluit) en de nutsbedrijven, op deugdelijke wijze worden gerealiseerd en algemeen maatschappelijk aanvaard zijn. Belangrijk: In de Woningwet is bepaald dat wij ons, bij het toewijzen van woningen, moeten houden aan regels die een verband leggen tussen de huurprijs, de huishoudgrootte en het verzamelinkomen van het huishouden. Nu kan het gebeuren dat de huurprijs van een woning, door een ZAV wijziging zo hoog wordt dat de woning niet meer toegewezen kan worden aan de doelgroep. Dit risico mogen, kunnen en willen wij niet nemen. Om voornoemde reden zijn wij zéér terughoudend in het geven van toestemming voor ZAV veranderingen (die zonder hoge kosten onomkeerbaar zijn). Uw aanvraag wordt getoetst. Daarbij wordt o.a. gekeken of de huurprijs van de woning, na overname van deze wijziging nog binnen de bepaalde grenzen blijft. Na ontvangst wordt uw aanvraag getoetst op: - voldoet de aanvraag aan de bouwverordening / bouwbesluit - voldoet de aanvraag aan de te stellen technische eisen - leidt de aanvraag tot overlast voor de omwonenden - wordt de kwaliteit van het gebouw / complex in algemene zin aangetast - is de woning moeilijker te beheren als gevolg van de verandering - wordt de woning naar verhouding te duur door de gewenste veranderingen - heeft de verandering gevolgen voor de huurprijs voor de opvolgende huurder Opgemerkt zij dat ondanks dat er voor bepaalde wijzingen geen bouwvergunning benodigd is de toestemmingsprocedure van Woonstichting Gendt blijft gelden. Is uw aanvraag akkoord, dan ontvangt u van ons een schriftelijke bevestiging. Heeft u tijdens de uitvoering vragen, dan kunt u een beroep doen op de kennis van onze technische dienst. Nadat de wijziging gereed is meldt u dit en zal er een controle plaats vinden op de kwaliteit. Zolang u huurder blijft, blijft u onderhoudsplichtig voor de ZAV. In hoofdstuk 4 wordt de vergoedingsmethodiek uiteen gezet. 6

7 Aanvragen WAW: Voor het aanbrengen van deze wijziging heeft u meldingsplicht. U kunt hiervoor gebruik gemaakt worden van het standaard aanvraagformulier (bijlage 2). Melding via een brief of kan natuurlijk ook. Aanvragen overige wijzigingen: Van deze wijzigingen hoeft u ons niet op de hoogte te brengen. Deze wijzigingen dienen bij vertrek weer te worden verwijderd. 7

8 4. Overname (bij verhuizing) Als u de huur van uw woning opgezegd heeft vindt er een vóóropname plaats. Bij deze opname wordt bepaald of er sprake is van ZAV, een WAW of van Overige wijziging(en). Van iedere wijziging wordt bepaald of deze van voldoende kwaliteit is om gehandhaafd te mogen blijven of verwijderd moet worden. Er wordt daarbij gekeken naar de volgende criteria: - de wijziging mag niet beschadigd zijn; - de wijziging dient deugdelijk aangebracht te zijn; - de wijziging moet (indien van toepassing) voldoen aan de geldende regelgeving (denk hierbij met name aan de nutsvoorzieningen); - de wijziging moet algemeen maatschappelijk aanvaard zijn. Vóór álle aangebrachte wijzigingen geldt dat u deze (als vertrekkende huurder) in eerste instantie probeert te verkopen aan de nieuwe huurder. A. Overname van ZAV wijzigingen: Is er geen nieuwe huurder bekend of bereikt de vertrekkende huurder geen overeenstemming voor overname met de nieuwe huurders dan wordt de wijziging door Woonstichting Gendt overgenomen. Deze overname wordt vastgelegd. Na overname door Woonstichting Gendt maakt de wijziging onderdeel uit van de woning en is eigendom van Woonstichting Gendt. Woonstichting Gendt zal het onderhoud aan deze wijziging verrichten. De nieuwe huurder is niet onderhoudsplichtig doch betaalt huur over de wijziging. De hoogte van de huur van de wijziging wordt bepaald volgens het geldende woningwaarderingstelsel. B. Overname van WAW wijzigingen: Als een WAW wijziging van voldoende kwaliteit is bepaald de vertrekkende huurder of hij deze wil achterlaten in de huurwoning of verwijderd (meeverhuizen). De overname is een kwestie tussen de vertrekkende en de nieuwe huurder. De wijzigingen op het gebied van het afwerkingniveau die nagelvast zijn en die voor Woonstichting Gendt acceptabel zijn mogen achtergelaten worden. Een nieuwe huurder heeft hier geen inspraak in. Zij mogen deze wijzigingen, na acceptatie en sleuteloverdracht van de woning, naar eigen idee aanpassen of verwijderen. De nieuwe huurder blijft verantwoordelijk voor het onderhoud aan deze WAW wijzigingen. Op het mutatieformulier wordt aangetekend wat Woonstichting Gendt accepteert van de vertrekkende huurder en wat de nieuwe huurder moet onderhouden. C. Overname van Overige wijzigingen: De wijzigingen die vallen onder overig mogen, mits ze van voldoende kwaliteit zijn, door u worden overgedragen/verkocht aan de nieuwe huurder. Indien er geen nieuwe huurder is bij de eindopname kan Woonstichting Gendt bepalen dat de wijziging verwijderd moet worden of dat de wijziging nog mag blijven zitten tot er wel een nieuwe huurder bekend is. Houdt u zich, bij de uiteindelijke afhandeling niet aan de gemaakte afspraken dan kan u huurderving in rekening worden gebracht. 8

9 Op het mutatieformulier wordt aangetekend wat de nieuw huurder overneemt van de oude huurder en dat vervolgens de nieuwe huurder verantwoordelijk wordt voor de overgenomen wijziging. 9

10 5. Vergoedingen (bij verhuizing) Van alle wijzigingen (ZAV, WAW of overig) wordt vóóraf door Woonstichting Gendt bepaald of deze mogen achterblijven (zie hoofdstuk 4). De wijzigingen die mogen achterblijven worden in eerste instantie door de vertrekkende huurder overgedragen/ verkocht aan de nieuwe huurder. Over de afhandeling van de onderling overeengekomen vergoeding wordt door Woonstichting Gendt geen verantwoordelijkheid genomen en is hier geen partij in. Woonstichting Gendt betaalt alléén een vergoeding voor ZAV wijzigingen die vóóraf (bij aanbrengen) zijn goedgekeurd, die bij mutatie door Woonstichting Gendt nog van voldoende kwaliteit zijn én waarover de zittende en de nieuwe huurder geen overeenstemming bereiken. Waardebepaling van de ZAV volgt na een inspectie en taxatie door Woonstichting Gendt. De vertrekkende huurder ontvangt een schriftelijk voorstel. 10

11 6. Wijze van aanvragen Aanvragen kunnen middels een standaard aanvraagformulier ingediend worden. Dit aanvraagformulier is als bijlage (2) bij dit document gevoegd, u kunt het vinden op onze website of desgewenst vragen aan de balie. Geadviseerd wordt om zoveel mogelijk de aanvragen te vergezellen van een schets, foto s of afbeeldingen en indien van toepassing van een bouwtekening. Stroomschema Zelf Aangebrachte Veranderingen Plan huurder ZAV WAW Overig Schriftelijk aanvragen bij Woonstichting Melding huurder aan Woonstichting Geen melding huurder aan Woonstichting Akkoord Akkoord onder aanvullende voorwaarden Niet akkoord goedkeuring goedkeuring onder aanvullend advies Plan uitvoeren Plan uitvoeren Plan niet uitvoeren Plan uitvoeren Woonstichting neemt aanpassing op in woningcartotheek* Woonstichting neemt aanpassing op in woningcartotheek *Bibliotheek waarin opgenomen wat er zich in een woning bevindt. 11

12 Verhuizing Beoordeling aanpassing door Woonstichting ZAV WAW Overig Aanpassing komt in aanmerking voor overname Aanpassing komt niet in aanmerking voor overname Aanpassing komt in aanmerking voor overname door Woonstichting Aanpassing komt niet in aanmerking voor overname door Woonstichting Aanpassing komt in aanmerking voor overname door nieuwe huurder Aanpassing komt niet in aanmerking voor overname door nieuwe huurder Verwijderen aanpassing door vertrekkende huurder Aanpassing kan gehandhaafd blijven en nieuwe bewoner wordt verantwoordelijk Verwijderen aanpassing door vertrekkende huurder Verwijderen aanpassing door vertrekkende huurder Aanpassing door vertrekkende huurder aangeboden aan nieuwe huurder Aanpassing door vertrekkende huurder aangeboden aan nieuwe huurder Nieuwe huurder neemt aanpassing over Nieuwe huurder neemt aanpassing niet over Nieuwe huurder neemt aanpassing over Nieuwe huurder neemt aanpassing niet over De nieuwe huurder wordt eigenaar en verantwoordelijk voor de aanpassing. Woonstichting neemt aanpassing over tegen getaxeerde waarde en brengt dit bij nieuwe huurder in huurprijs in rekening. Aanpassing kan gehandhaafd blijven en nieuwe bewoner wordt verantwoordelijk Verwijderen aanpassing door vertrekkende huurder 12

13 7. Slot Vrijheid ontleent zijn bestaansrecht aan verantwoordelijkheid. Wij gaan ervan uit dat de huurder ook met betrekking tot dit onderwerp zijn verantwoordelijkheid kent. Toch kan het voorkomen dat een huurder niet op correcte wijze omgaat met de vrijheid die in deze regeling geboden wordt. Het spreekt voor zich dat wij daar tegen moeten optreden. Om die reden blijven de artikelen uit het huurreglement ten aanzien van de oplevering van het gehuurde in oorspronkelijke staat bij het einde van de huurovereenkomst onverkort van kracht. Laat u een keurig verzorgde woning achter, dan kunt u wat ons betreft met een minimale inspanning vertrekken. Gaat u niet zorgvuldig om met uw woning, waardoor wij hoge kosten moeten maken om deze weer te verhuren, dan zijn wij genoodzaakt deze kosten op u verhalen. Gendt, 28 juni