Vastgoedmonitor Utrecht 2013

Transcriptie

1 Vastgoedmonitor Utrecht 2013 Utrecht.nl/onderzoek

2

3 Vastgoedmonitor Utrecht 2013

4 Colofon uitgave Afdeling Onderzoek Gemeente Utrecht Postbus CE Utrecht in opdracht van Ruimtelijke en Economische Ontwikkeling (REO) Afdelingen EZ en GZ Gemeente Utrecht internet rapportage Rob Paridaen Robert Nordeman informatie Pim Sanders (REO GZ) Klaas Beerda (REO EZ) Rob Paridaen (Onderzoek) foto's Utrechts Archief Marissa van Leur (EZ) drukwerk De Bondt, Barendrecht bronvermelding Het overnemen van gegevens uit deze publicatie is toegestaan met de bronvermelding: afdeling Onderzoek, gemeente Utrecht maart 2014

5 Voorwoord Het geheim van Utrecht ontrafeld We mogen trots zijn op Utrecht. Ook in 2013 bleek Utrecht weer de meest competitieve van de 262 Europese regio's, volgens recent EU onderzoek. Utrecht scoort uitzonderlijk hoog op uitzonderlijk veel, namelijk 11 indicatoren. Hoog opleidingsniveau, gunstige arbeidsmarkt, centrale ligging, goede infrastructuur en een goede kwaliteit van leven. Dat maakt Utrecht heel aantrekkelijk voor ieder om zich te vestigen en er te investeren. Andere (inter-)nationale onderzoeken zoals 'De Atlas voor gemeenten' en FDi Intelligence met 'European cities & regions' bevestigen dit positieve en brede beeld van Utrecht steeds opnieuw. Ook als het gaat om het voorkomen van leegstand, doen we het relatief goed. De leegstand op de Utrechtse kantorenmarkt is het afgelopen jaar niet verder toegenomen en veel kantorenlocaties zijn juist weer meer in trek. Dat heeft veel te maken met de transformatie van een deel van de kantoren. Het gebied Rijnsweerd staat er ook weer goed voor na transformaties naar vernieuwde kantorenhuisvesting, studentenhuisvesting en een hogeschool. Daarnaast is Rijnsweerd nu sterker aangehaakt bij de stad en het Utrecht Science Park. In Papendorp geeft de komst van het nieuwe WTC een enorme impuls en trekt bijzondere internationale bedrijven aan. Utrecht heeft in 2013 meer dan m² kantoren getransformeerd naar andere functies. Wel maken we ons zorgen om kantoren op bedrijventerreinen aan de randen van de stad, daar gaat het minder goed. Utrecht spant zich in om samen met omliggende gemeenten de bestaande regionale kantorenmarkt weer gezond te maken. Het Utrechtse centrum is en blijft aantrekkelijk vanwege de centrale ligging, de combinatie van monumentaal én modern, en een gevarieerd aanbod van winkels, cultuur en horeca. Echter, de winkelmarkt verandert snel. Door de economische en technologische ontwikkelingen staan ook in Utrecht winkelbestedingen onder druk. Belangrijk voor de toekomst van winkelgebieden is de integratie van online en offline winkelen, toevoegen van sfeer, beleving, service en kwaliteit. Op de bedrijventerreinen wordt flink gewerkt aan kwaliteitsverbetering en diversiteit. Leegstaande gebouwen op bedrijventerreinen bieden kansen voor creatieve en kleinschalige bedrijven. Onze nieuwe stadsmakelaar koppelt leegstaande gebouwen en maatschappelijke initiatieven in de stad. Het Utrecht Science Park maakt momenteel een grote ontwikkeling door. Utrecht heeft zich op de kaart gezet als Europees cluster voor lifesciences, bijvoorbeeld met de vestiging van Nutricia R&D, het RIVM en in de toekomst het Prinses Máxima Centrum voor Kinderoncologie. Het aantal hotels in Utrecht kan en zal nog verder groeien. In de afgelopen jaren zijn er een kleine 300 bedden bijgekomen en er is nog ruimte voor verdere groei in bijzondere segmenten. Door het aanbod verder te verbreden kan Utrecht een grotere groep zakelijke bezoekers, toeristen en jongeren aantrekken. De grootste potentie zit in bijzondere en monumentale panden in en rondom de binnenstad. Door deze mix van transformatie, selectieve nieuwbouw, functiemenging en regionale aanpak vermindert langdurige leegstand en creëren we toekomstbestendige werklocaties. Genoeg kansen voor deze Europese parel. Dat is het geheim van Utrecht. Mirjam de Rijk Wethouder Economische Zaken 3

6 Bijschrift 4 Vastgoedmonitor Utrecht 2013

7 Samenvatting Licht herstel economie. Gunstiger beeld Utrechtse kantorenmarkt. Utrechtse kantorenleegstand vooral op bedrijventerreinen. Krimpende voorraad kantoorruimte. Utrechtse winkelmarkt stabiel. Invloed online winkelen. Weer uitgifte Utrechts bedrijventerrein. Groei kleinschalige bedrijfsruimte. Transformatie op de rails. Utrecht Science Park (USP) als dynamische groeipool. Uitbreiding hotelaccommodatie. Licht herstel economie Landelijk is de waarde van commercieel vastgoed als kantoren en bedrijfsruimte de afgelopen jaren met 20 tot 25% gedaald. Voor winkelvastgoed wordt een tot 10% oplopende waardedaling verwacht. De economische recessie van de afgelopen jaren speelt daarin een rol, maar er zijn ook diverse andere factoren (overcapaciteit, het nieuwe werken, gedaalde koopkracht, online winkelen) die leiden tot een stagnerende dan wel structureel lagere vraag naar commercieel vastgoed, en daarmee tot een waardedaling. Het is niettemin een gunstig signaal dat er na het 3 e kwartaal 2013 sprake is van licht economisch herstel, dat naar verwachting zal doorzetten in 2014 en In 2015 zal dat doorwerken in een ook weer groeiende werkgelegenheid. Bij economisch herstel hebben de provincie en gemeente Utrecht een goede uitgangspositie. Gunstiger beeld Utrechtse kantorenmarkt De Utrechtse kantorenmarkt laat in 2013 een wat gunstiger beeld zien dan in De opname is gestegen en het aanbod (per einde jaar) is gedaald. Er is evenwel nog steeds sprake van een ruime markt. Een derde van het aanbod wordt al tenminste drie jaar aangeboden. Een positieve ontwikkeling is de gedaalde leegstand: van 10,5% van de kantorenvoorraad per eind 2012 naar 10,1% per eind Daarmee onderscheidt Utrecht zich van de landelijke trend met een van 14,5% naar 15,7% gegroeide leegstand. Het percentage leegstand is in Utrecht ook beduidend lager dan in andere belangrijke kantoorsteden. Uit de gedaalde leegstand kan niet worden afgeleid dat voor Utrecht een trend naar een meer evenwichtige markt is ingezet. Het blijft een 'vervangingsmarkt' waarin oplevering van nieuwbouw doorgaans bestaande kantoorgebouwen leegtrekt. Wat in het voordeel van Utrecht werkt is dat er een landelijke tendens is om kantoorvestigingen te concentreren in de Randstad, met name in Utrecht en Amsterdam. Ook op regionaal niveau is er een concentratiebeweging naar de centrumstad. 5

8 Utrechtse kantoren torenleegstand vooral op bedrijventerreinen Binnen de stad is er een (zeer) hoog leegstandspercentage op de bedrijventerreinen Oudenrijn (39,2%) en Lage Weide (25,1%). Dit zijn ook de gebieden met het hoogste aandeel structureel aanbod (tenminste drie jaar aangeboden). Van de grote Utrechtse kantoorgebieden heeft het Stationsgebied de minste leegstand (4,6%), onder het niveau van de gewenste frictieleegstand. Marktpartijen beschouwen het Stationsgebied als verreweg het beste kantoorgebied van de stad. Voor Kanaleneiland, qua omvang het tweede kantorengebied van de stad, is er de positieve ontwikkeling van een sterk gedaald leegstandspercentage (van 18,8% naar 13,0%), maar ongunstig is dat ook Kanaleneiland een relatief hoog percentage structureel aanbod heeft (9,6%), ruim boven het stadsgemiddelde (4,2%). Krimpende voorraad kanto k antoorruimte ruimte Door het hoge volume onttrekkingen is de Utrechtse kantorenvoorraad in 2013 met m 2 vvo gedaald. Sinds begin 2010 is de Utrechtse kantorenvoorraad nog maar weinig gegroeid, wat komt door een bescheiden nieuwbouwvolume en meer onttrekkingen. Gemiddeld per jaar is er de afgelopen vier jaar m 2 aan nieuwbouw bijgekomen en is er m 2 kantoorruimte onttrokken. De in gebruik zijnde voorraad is in 2013 licht gestegen met m 2 vvo, maar is wel m 2 vvo kleiner dan aan het begin van de economische recessie. Figuur 1 Utrechtse kantorenvoorraad en voorraad in gebruik (stand per 1-1 in m 2 vvo) voorraad in gebruik Bron: Onderzoek Utrecht; DTZ Zadelhoff 6 Vastgoedmonitor Utrecht 2013

9 Utrechtse winkelmarkt stabiel De winkelleegstand in Utrecht is in 2013 licht gestegen van 4,5% naar 5,0% van het winkelvloeroppervlak. Daarmee steekt Utrecht nog steeds gunstig af tegen het landelijk gemiddelde met een van 6,9% naar 7,3% gestegen leegstand. Winkelbestedingen aan non-foodartikelen staan onder druk door de gedaalde koopkracht, het lage consumentenvertrouwen en de verschuiving naar online aankopen. Een sterk punt voor de Utrechtse regio is de voortgaande groei van de bevolking, met name in de gemeente Utrecht. Die bevolkingsgroei schept ruimte voor uitbreiding van het winkelareaal, primair in het stadscentrum. Invloed online winkelen De snelle opkomst van online winkelen wordt gezien als een revolutie in winkelland. Landelijk heeft online winkelen een aandeel van 12% in de non-foodbestedingen en prognoses gaan tot 25% marktaandeel in De verwachte effecten voor fysieke winkels hangen sterk samen met de strategie van winkelketens en met de positie van winkelcentra. In winkelstrategieën als crosschanneling en omnichanelling is er expliciet een rol voor de fysieke winkel, maar niet meer primair als verkooppunt. Wat de positie van winkelcentra betreft worden aan de centra van de grote steden als Utrecht Centrum de beste kansen toebedacht. Het gaat daarbij om kenmerken als het onderscheidend vermogen, de menging van functies en de belevingswaarde van het winkelgebied. Weer uitgifte Utrechts bedrijventerrein Na jaren met een bescheiden tot geen uitgifte van Utrechts bedrijventerrein heeft in 2013 een uitgifte van 4,3 hectare plaatsgevonden. Er is nog een voorraad van 25,9 hectare direct uitgeefbaar bedrijventerrein. Wat betreft de bedrijfsruimtemarkt is er in Utrecht net als landelijk sprake van een ruime markt, gekenmerkt door een hoog blijvend aanbod en een sterk gedaalde opname. Van de Utrechtse voorraad bedrijfsruimte wordt 9,4% aangeboden en wordt 4,6% tot het incourant aanbod gerekend, verouderd aanbod waarvoor moeilijk een gebruiker zal zijn te vinden. In procenten van de voorraad is het incourant aanbod het hoogst in de Cartesiusdriehoek (33%) en Kanaleneiland (20%), gebieden die grotendeels op de agenda staan voor transformatie. Groei kleinschalige k bedrijfsruimte Het aanbod kleinschalige bedrijfsruimtes groeit. Niet zozeer door groei van de capaciteit in bedrijfsverzamelgebouwen (BVG's), maar door opsplitsing van panden in kleinere, geschakelde units. Ook is er een sterk groeiend aanbod van flexibele werkplekken. Begin 2014 is er een aanbod in de orde van 625 flexplekken verdeeld over 19 locaties. Verdeeld over 23 vestigingen is er een voorraad van circa m 2 vvo aan BVG's, een concept met een aantal gemeenschappelijke diensten voor de gebruikers. De 14 algemene BVG's hebben een gemiddelde bezettingsgraad van 82% (lager dan de 87% van 2012) en de 9 specifieke BVG's (gericht op een specifiek segment) hebben een bezettingsgraad van 94% (vergelijkbaar met de 93% van 2012). 7

10 Transformatie op de rails De algemene ontwikkeling van groei van het aantal verouderde en overtollige kantoren, bedrijfspanden en schoolgebouwen creëert een markt voor transformatie naar andere functies. In 2013 is in Utrecht m 2 bvo getransformeerd, waarvan m 2 bvo voormalige kantoorruimte. De Utrechtse transformaties hebben vooral betrekking op omzetting naar woonruimte voor studenten en starters. Er zijn 763 studentenkamers gerealiseerd, 263 appartementen en wooneenheden en 36 kamers verzorgd wonen. Vanuit de woningmarkt is er een substantiële vraag, met name naar woningen voor starters en naar studentenhuisvesting. Daarnaast is er een groeiende vraag naar passende woonruimte voor zelfstandig verzorgd wonen. Bij transformatieprojecten is ook de omzetting naar hotelaccommodatie aan de orde. Utrecht Science Park (USP) als dynamische groeipool Het USP vormt een economische groeipool binnen de stad met per april 2013 een aandeel van 9% van de Utrechtse werkgelegenheid. In de afgelopen tien jaar zijn er in het USP banen bijgekomen. Na april 2013 is zijn er de vestigingen van Nutricia Research en het Gemeenschappelijk Milieulaboratorium (GML) bijgekomen, met samen circa 500 werkzame personen. De in het USP de afgelopen tien jaar gerealiseerde groei heeft voor ruim de helft betrekking op verdere concentratie van het hoger onderwijs. De nu en de komende jaren plaatsvindende groei heeft betrekking op vestiging van onderzoekinstituten en R&D bedrijven, en op versterking van het medisch cluster. Het totale bouwvolume in het USP omvat circa m 2 bvo en met realisatie van de zekere plannen komt er m 2 bvo bij (+12%). Met de vestiging van Nutricia Research is m 2 bvo commerciële bedrijvigheid met een R&Dfunctie toegevoegd. Het USP biedt nog capaciteit voor het realiseren van m 2 bvo aan bedrijfsvloeroppervlak. Uitbreiding hotelaccommodatie tie Er vindt een gestage groei van het aantal hotelovernachtingen plaats, waarbij het groeitempo in de provincie en gemeente Utrecht hoger ligt dan landelijk. De gemeente Utrecht heeft in 2012 en 2013 ongeveer 40% meer hotelovernachtingen dan in Het Utrechtse aanbod van hotelkamers is minder snel gegroeid dan het aantal overnachtingen. Eind 2013 heeft Utrecht een capaciteit van hotelkamers. Inmiddels vindt een aantal nieuwe ontwikkelingen plaats: een zekere uitbreiding met 288 kamers en concrete plannen voor nog 315 kamers. Daarmee zal de capaciteit doorgroeien naar kamers. Volgens Horwath HTL ligt de vraag in Utrecht in 2024 tussen en hotelkamers. Het middenscenario komt op kamers. Met de nu bekende uitbreiding en plannen wordt dus al in de uitbreidingsvraag volgens dit middenscenario voorzien. Qua marktsegment ligt in Utrecht het accent op het drie- en vooral het viersterrensegment. Horwath HTL constateert een ondervertegenwoordiging van het vijfsterrensegment en ziet daarnaast marktpotentieel in versterking van het segment budgethotels. 8 Vastgoedmonitor Utrecht 2013

11 Inhoudsopgave Voorwoord 3 Samenvatting 5 Inleiding 11 1 Economie en vastgoed 12 2 Kantorenmarkt 18 3 Winkelmarkt 32 4 Bedrijfsruimte/bedrijventerreinen 40 5 Kleinschalige bedrijfsruimte 48 6 Transformatie 56 7 Utrecht Science Park (USP) 62 8 Hotelmarkt 70 Bijlage 1 Gesprekspartners interviews 76 Bijlage 2 Begrippen 77 Bijlage 3 Gegevens winkelstructuur 80 Bijlage 4 Overzicht Utrechtse bedrijventerreinen 82 Bijlage 5 Geschakelde units 83 Bijlage 6 Hotelaanbod 84 9

12 10 Vastgoedmonitor Utrecht 2013

13 Inleiding Dit is de 15 e editie van de Vastgoedmonitor Utrecht, met een actueel overzicht van de stand en ontwikkeling van commercieel vastgoed in Utrecht. De monitor bevat een veelheid aan cijfermatige informatie. Daarmee wordt de vinger aan de pols gehouden van de verschillende deelmarkten. De Utrechtse cijfers zijn ingebed in landelijke en regionale trends. De monitor bevat cijferreeksen van de afgelopen jaren tot einde Er is vooral gekeken naar de marktontwikkeling in het afgelopen jaar. Achtereenvolgens passeren de kantorenmarkt, de winkelmarkt, de bedrijfsruimtemarkt en de uitgifte van Utrechts bedrijventerrein de revue. Vervolgens is een overzicht gegeven van Utrechtse bedrijfsverzamelgebouwen en overige kleinschalige bedrijfsruimten in de stad. Net als in de vorige monitor is aandacht besteed aan het Utrecht Science Park (USP) in De Uithof, waarbij dit keer de geplande ontwikkelingen zijn geplaatst ten opzichte van bestaande bouwvolumes. Extra ten opzichte van de vorige monitor zijn de hoofdstukken Transformatie en Hotelmarkt. Voor deze Vastgoedmonitor is gebruik gemaakt van marktgegevens die door DTZ Zadelhoff Research speciaal voor dit rapport zijn aangeleverd, en van Locatus Online voor winkelmetrages en winkelleegstand. Verder is door exploitanten geleverde informatie over kenmerken en bezetting van Utrechtse bedrijfsverzamelgebouwen verwerkt, en informatie van vastgoedeigenaren in het Utrecht Science Park over bouwvolumes en -plannen. Daarnaast is de monitor gebaseerd op signalen uit de markt die verkregen zijn uit literatuur en uit gesprekken met diverse marktpartijen. Voor deze monitor zijn gesprekken gevoerd met vertegenwoordigers van Corio, CBRE, De Boorder, MBB, Transformatieteam, AM Real Estate Development, Utrecht Science Park, UMC, Waltmann beleggingen en bedrijfshuisvesting, BOM, DTZ Zadelhoff en Locatus (zie Bijlage 1). 11

14 1 Economie en vastgoed In de periode is de waarde van commercieel vastgoed als kantoren en bedrijfsruimte met 20 tot 25% gedaald. Voor winkelvastgoed wordt een tot 10% oplopende waardedaling verwacht. Na het 3 e kwartaal 2013 is weer sprake van economisch herstel, dat naar verwachting zal doorzetten in 2014 en Na jaren van groei is in de periode sprake van een afname van de Utrechtse werkgelegenheid. Landelijk wordt economisch herstel vertaald in een pas in 2015 weer groeiende werkgelegenheid. De provincie en gemeente Utrecht hebben een goede uitgangspositie. Binnen de EU is de provincie de meest competitieve regio. Bij onderlinge vergelijking van de 50 grootste Nederlandse steden neemt de gemeente Utrecht een demografisch en sociaal-economisch gunstige positie in. De grootstedelijke centra binnen de Randstad hebben de beste kansen als het gaat om economische ontwikkeling en investeringen in vastgoed. 12 Vastgoedmonitor Utrecht 2013

15 1.1 Algemene trends Waardedaling commercieel vastgoed Een combinatie van conjuncturele en trendmatige factoren zorgt voor aanzienlijke neerwaartse aanpassingen in de waarde van commercieel vastgoed. In maart 2013 lagen de beleggingswaarden landelijk 17% onder de laatste piek van september Daarbij gaat het vooralsnog vooral om waardedaling van kantoren (-20%) en van industriële bedrijfsruimten (-26%). 1 In de kantorenmarkt spelen trendmatige factoren als minder werkgelegenheidsgroei door de vergrijzende beroepsbevolking en een lager ruimtegebruik per werkende. In de detailhandel is er het snel gegroeide winkelvloeroppervlak - sinds 2005 een landelijke groei met 9% 2 - naast de opkomst van internetwinkels. Door de voortgaande omzetdalingen in de nonfoodsector staat de waardering van winkelvastgoed onder druk. ABN AMRO verwacht voor 2014 een 4-10% waardedaling van winkelvastgoed. 3 Voorsprong grootstedelijke centra 4 Vastgoedinvesteringen hangen in toenemende mate samen met functiemenging, multimodaliteit (goede ontsluiting voor auto en openbaar vervoer) en mogelijkheden tot transformatie van de bestaande voorraad. Binnen de Randstad zijn er dan de beste kansen voor de grootstedelijke centra. De verstedelijkte zones langs hoofdvervoersassen blijven vitaal, maar suburbane gebieden en stadsranden verliezen aan concurrentiekracht. Landelijke economische ontwikkeling (jaarlijkse procentuele verandering) bruto binnenlands product huishoudensconsumptie bedrijfsinvesteringen werkgelegenheid in arbeidsjaren ,4-0,3 9,7 1, ,9 1,8 6,4 2, ,8 1,3 7,1 1, ,7-2,1-15,7-2, ,5 0,3-5,7-1, ,9-1,1 12,3 0, ,2-1,6-2,7-0, ,8-2,1-7,1-1,1 verwachting 2014 ¾ -¼ 4¾ -¼ verwachting ¼ ½ 3¼ ¾ Bron: CPB (MEV 2014, september 2013; Kerngegevenstabel , ccep 4 maart 2014) 1 De Vastgoedlezing Naar een vastgoedmarkt waarop je kunt bouwen (Paul Hilbers, november 2013). 2 Detailhandel.info (HBD, december 2013). 3 Crisis non-food zet winkelhuren en waarderingen onder druk (Martijn van Leeuwen, in: Vastgoedmarkt, november 2013). 4 Het regionale en lokale klimaat voor ruimtelijke investeringen (Tordoir en Louter, november 2013). 13

16 Licht herstel landelijke economie De Nederlandsche Bank (DNB) 5 verwacht dat de economie zich na twee jaar met een dalend BBP in 2014 en 2015 langzaam en in beperkte mate zal herstellen. Dat sprake is van (voorzichtig) herstel heeft te maken met een aantrekkende internationale economie en het geleidelijk aan tot staan komen van de afname van de binnenlandse bestedingen. Wat betreft de particuliere consumptie zijn er de positieve ontwikkelingen van een gegroeid consumentenvertrouwen, een gedaalde inflatie en een voorzichtig herstel van de woningmarkt. Een rem op groei van de binnenlandse bestedingen is de omstandigheid dat zowel huishoudens, banken, pensioenfondsen als de overheid bezig zijn met het op orde brengen van hun financiële balans. Het CPB 6 geeft aan dat Nederland in het derde kwartaal van 2013 voorzichtig uit de recessie is gekomen. Dat weer sprake is van lichte groei komt door de export. Over heel 2013 is nog sprake van een negatieve ontwikkeling maar voor 2014 wordt ook een bijdrage van stijgende binnenlandse investeringen verwacht. Net als DNB verwacht het CPB dat herstel van de consumptieve bestedingen langer op zich zal laten wachten. Voor 2014 wordt een verdere daling van de particuliere consumptie verwacht. Dat komt door de inkomensdaling in 2013, de gedaalde huizenprijzen en de nog verder slinkende werkgelegenheid. Het verwachte herstel zet door in 2015 en leidt dan tot het weer (licht) groeien van de consumptie en de werkgelegenheid Positie provincie Utrecht Voor 2014 einde krimp verwacht Het ING Economisch Bureau verwacht dat in 2014, net als landelijk, In de provincie Utrecht een einde komt aan de periode van economische krimp. Met 0,4% ligt de voor de provincie verwachte groei dicht bij de landelijke verwachting. 8 Economische groei stadsgewest en provincie stadsgewest Utrecht * 3,1-0,8-1,1 3,5-1,1.. provincie Utrecht 1,7-0,7-0,9 1,6-1,2-1,1 0,4 provincie Noord-Holland 2,5-3 1,9 1,4-1,0-0,8 0,7 provincie Zuid-Holland 1,2-3,6 0,9 0,9-1,0-1,1 0,6 Nederland 2,1-3,3 1,7 1,2-1,1-1,0 0,5 Bron: CBS; ING Economisch Bureau * gemeenten De Bilt, Bunnik, Houten, IJsselstein, Nieuwegein, Stichtse Vecht, Utrecht, Vianen, Zeist De groei in de provincie Utrecht komt wel lager uit dan in de andere twee Randstadprovincies, doordat Utrecht minder profiteert van het aantrekken van de handel met het buitenland. De groeiverwachting voor de provincie is vooral gebaseerd op herstel in de groothandel, het zich 5 Economische Ontwikkelingen en Vooruitzichten (De Nederlandsche Bank, december 2013). 6 Policy Brief 2013/09 (CPB, december 2013). 7 Kerngegevenstabel ccep (CPB, 4 maart 2014). 8 Visie op regio's in 2014 (ING Economisch Bureau, december 2013) 14 Vastgoedmonitor Utrecht 2013

17 stabiliseren van de zakelijke dienstverlening en de relatief hoge bevolkingsgroei. Net als landelijk staan de consumptieve bestedingen nog steeds onder druk, wat vooral nadelig is voor de detailhandel. Provincie Utrecht opnieuw meest competitieve regio De provincie Utrecht is voor de tweede keer op rij uitgeroepen tot de meest competitieve regio in de Europese Unie. Daarmee scoort Utrecht volgens de EU Regional Competitiveness Index 2013 (RCI) het beste van alle onderscheiden 262 Europese regio's. 9 De provincie Utrecht behoort voor elk van de 11 thema's waarop gemeten is tot de topregio's in Europa. Op geen enkel thema doet Utrecht het matig of slecht, wat betekent dat er voor de concurrentiekracht geen 'zwakke plekken' zijn benoemd. De provincie scoort vooral hoog op onderwijs en arbeidsmarkt (rang 2, 3, 5). 1.3 Positie gemeente Utrecht Gedaalde werkgelegenheid Na een jaar op jaar groeiende werkgelegenheid is er nu ook in de gemeente Utrecht sprake van een afname. In de periode gaat het om een daling van ruim arbeidsplaatsen, wat gelijk staat aan -1,7% van de werkgelegenheid. Figuur 2 Ontwikkeling aantal banen in gemeente Utrecht totaal banen voltijd Bron: Provinciaal Arbeidsplaatsen Register (PAR) 9 De positie van de provincie Utrecht in de Regional Competitiveness Index 2013 (Onderzoek Utrecht, augustus 2013). 15

18 Op de schaal van de provincie was al eerder sprake van een daling ( : -0,7%), en komt die in de periode (-1,6%) overeen met die in de gemeente Utrecht. Landelijk is het aantal banen met 1,2% gedaald. 10 Wisselend beeld naar grootteklasse In grote lijnen heeft de afname van de Utrechtse werkgelegenheid betrekking op de bedrijven met 10 tot 500 werkzame personen, en heeft zich vooral voorgedaan bij de bedrijven met 10 tot 50 werkzame personen en die met 100 tot 200 werkzame personen. Er zijn ook twee grootteklassen met een substantiële groei, en vanaf 800 werkzame personen zijn er per saldo kleine veranderingen. Aantal werkzame personen naar grootteklasse bedrijfsvestiging, 2013 en min 2012 t/m t/m t/m t/m t/m t/m t/m en meer totaal Bron: PAR Over het geheel genomen staat tegenover een gedaalde werkgelegenheid (-1,7%) een aanmerkelijke groei van het aantal bedrijfsvestigingen (+5,8%). Daarmee is het gemiddeld aantal werkzame personen per vestiging gedaald van 8,0 naar 7,4. Een dergelijke ontwikkeling doet zich ook landelijk voor, met naast het banenverlies (-1,2%) een groei van het aantal vestigingen (+1,8%), wat wordt toegeschreven aan de sterke toename van het aandeel eenmanszaken. Gemiddelde vestigingsgrootte, 2013 en min 2012 werkzame personen vestigingen gemiddeld aantal wp per vestiging 7,4 8,0 Bron: PAR 10 Groot banenverlies in 2013 (Persbericht LISA, februari 2014). 16 Vastgoedmonitor Utrecht 2013

19 Positie Utrecht ten opzichte van andere steden Uit de Atlas voor gemeenten kan worden afgeleid dat Utrecht in vergelijking met andere grote(re) steden een sterke positie heeft: een snel groeiende en jonge bevolking; in de beroepsbevolking het grootste aandeel met een hoge opleiding (HBO/WO); een gunstige positie op de sociaal-economische index; na Amsterdam de hoogste woonaantrekkelijkheid. Positie Utrecht binnen 50 grootste Nederlandse gemeenten bevolkingsontwikkeling vergroening aandeel hoog werkgelegenheids- sociaaleconomische woonaantrekkelijk - heidsindex * opgeleiden ontwikkeling index ** *** Utrecht Amsterdam Den Haag Rotterdam Eindhoven Groningen Bron: Atlas voor gemeenten 2013 * jarigen als % bevolking ** % bijstand, % werkloos, % arbeidsongeschikt, % huishoudens met inkomen < 105% sociaal minimum, % laag opgeleid, netto participatiegraad vrouwen, banen als percentage beroepsbevolking, % banen in groeisectoren *** bereikbaarheid banen, cultureel aanbod, veiligheid, % koopwoningen, nabijheid natuur, culinair aanbod, universiteit, historisch karakter stad 11 Atlas voor gemeenten 2013 (Gerard Marlet en Clemens van Woerkens, mei 2013). 17

20 2 Kantorenmarkt Landelijk is er overaanbod met een groeiende leegstand van 14,5% naar 15,7% - en ook een toename van de structurele leegstand (tenminste 3 jaar). Een verdere krimp van de vraag wordt verwacht. Er zijn grote verschillen tussen en binnen regio's. De provincie Utrecht profiteert van landelijke concentratietendensen, en daarbinnen hebben kernsteden als Utrecht de beste kansen. De Utrechtse kantorenmarkt laat in 2013 een wat gunstiger beeld zien dan in 2012, met een gestegen opname en een gedaald aanbod. De kantorenleegstand is gedaald van 10,5 naar 10,1% van de voorraad. Daarmee is het Utrechtse leegstandspercentage lager dan landelijk en in andere belangrijke kantoorsteden. De Utrechtse kantorenleegstand ligt ook ruim onder het gemiddelde van 14,1% voor de U10-regio. Verder is de aanbod/opname-ratio voor Utrecht (3,7) veel gunstiger dan voor de rest van de U10-regio (17,2). Huurniveaus staan onder druk. De gemiddelde contracthuur voor Utrechtse eersteklas kantoorruimte is gedaald naar 195. Door incentives liggen de werkelijke huurlasten doorgaans 20-30% onder de contracthuren. Door het hoge volume onttrekkingen is de Utrechtse kantorenvoorraad in 2013 met m 2 vvo gedaald. De in gebruik zijnde voorraad is in 2013 licht gestegen met 18 Vastgoedmonitor Utrecht 2013

21 1.700 m 2 vvo, maar is m 2 vvo kleiner dan aan het begin van de economische crisis. Binnen Utrecht is er nog steeds een sterke positie voor het Stationsgebied, met weinig leegstand en zonder structurele leegstand. Een positieve ontwikkeling is de gedaalde leegstand in Kanaleneiland, het qua omvang tweede kantorengebied van de stad. Een hoog leegstandspercentage is er op de bedrijventerreinen Oudenrijn en Lage Weide. 2.1 Landelijke trends kantorenmarkt Minder kantoorbanen, meer leegstand De afgelopen jaren is het aantal kantoorbanen flink gedaald, vooral bij financiële dienstverleners maar ook in de informatie- en communicatiesector en de zakelijke dienstverlening. In de periode 2008 tot medio 2013 gaat het om een afname van 7,5%. Daarbij komt dat het gemiddeld kantoorgebruik per werknemer onder druk staat door kantoorconcepten als Het Nieuwe Werken (HNW). Er is sprake van een ongunstige marktsituatie met een sterk gedaalde vraag; door de economische crisis maar vooral door overcapaciteit. Per eind 2013 is de landelijke leegstand gestegen naar 15,7%. 12 Een jaar eerder was dat 14,5%. Daarbij is ook sprake van een groeiende structurele leegstand (langer dan 3 jaar). Leegstandspercentages grote kantoorgemeenten en Nederland eind 2010 eind 2011 eind 2012 eind 2013 Amsterdam 18,4 16,7 17,4 16,3 Den Haag 10,6 10,0 10,2 11,9 Rotterdam 12,2 13,3 16,0 17,7 Utrecht * 8,0 9,1 10,5 10,1 Eindhoven 12,4 12,5 11,7 16,2 Haarlemmermeer 20,3 21,2 20,3 14,0 Arnhem 12,5 15,4 17,1 17,0 Groningen 9,0 9,7 12,2 12,1 Den Bosch 8,9 8,8 11,7 12,9 Nederland 13,9 13,9 14,5 15,7 Bron: DTZ Zadelhoff; Onderzoek Utrecht * bron Onderzoek Utrecht. Door van een grotere kantorenvoorraad uit te gaan komt DTZ Zadelhoff op een lager leegstandspercentage Van de grote kantoorgemeenten hebben Rotterdam en Arnhem het veruit hoogste leegstandspercentage, duidelijk boven het landelijk gemiddelde. Utrecht heeft een relatief bescheiden leegstand, ruim onder het landelijk gemiddelde. 12 Nederland Compleet (DTZ Zadelhoff, januari 2014). 19

22 Verwacht wordt dat door een dalende beroepsbevolking (een 5% afname in de komende 20 jaar) en het doorzetten van de trend van HNW een verdere krimp van de vraag naar kantoorruimte zal plaatsvinden. 13 Ook leidt voortgaande automatisering in de financiële dienstverlening tot het verloren gaan van kantoorbanen. Groeiend overaanbod De landelijke opname van kantoorruimte is in 2013 verder gedaald en het aanbod is verder gegroeid. In een evenwichtige markt is het aanbod 1,5 keer de opname. De verhouding aanbod/opname is de afgelopen twee jaar sterk gestegen. Opname en aanbod kantoorruimte Nederland (x1.000 m² vvo) opname aanbod (ultimo) aanbod/opname 3,6 5,2 5,4 5,4 6,7 7,9 Bron: DTZ Zadelhoff Huurders blijven wel in beweging door flexibeler contracten (breakopties, huurkortingen) en kortere looptijden. 14 Meer flexibiliteit in contracten doet zich vooral voor in moeilijker verhuurbare panden, maar komt ook voor bij courante panden. Relatief gunstig is de positie van de provincie Utrecht. Landelijk is er een concentratietendens van dienstverleners, ICT en (semi)overheid. De tendens dat kernsteden een groeiend aandeel hebben in de kantooropname zet zich versneld door. 15 Doordat kantoorgebruikers hun vestigingen vanuit de randgemeenten verplaatsen naar de kernsteden, speelt regionaal het oplossen van overaanbod vooral in de periferie en veel minder in de kernstad. Binnen de kernsteden gaat de voorkeur uit naar locaties met goed OV, naast een redelijk goede autobereikbaarheid, een mix van voorzieningen, levendigheid op straatniveau. Die ontwikkeling sluit aan bij HNW, met het accent op de ontmoetingsfunctie, het leggen van contacten, het delen van informatie. Huurprijs onder druk De daling van kantoorhuren zet door. Er zijn voorbeelden van prijsdalingen in de orde van een kwart van de huursom. Dat betekent dat de markt voor de ontwikkeling van nieuwe projecten sterk is geslonken. Beleggers willen ook pas investeren als er huurders zijn. De contracthuren voor eersteklas kantoorruimte in de grote steden hebben zich globaal gestabiliseerd. De stijging in Rotterdam heeft te maken met de toevoeging van hoogwaardige nieuwbouw bij Rotterdam CS. 13 Kwartaalbericht Vastgoed. Vastgoed op weg door de cyclus (ING Economisch Bureau, september 2013). 14 Flexibele contracten in de kantorenmarkt (ASRE 2013). 15 Kiezen voor kernsteden (DTZ Zadelhoff, januari 2014). 20 Vastgoedmonitor Utrecht 2013

23 Gemiddelde contracthuren eersteklas kantoorruimte G4 (ultimo) verwacht 2014 Utrecht stabiel/dalend Amsterdam stabiel Den Haag stabiel/dalend Rotterdam stabiel Bron: DTZ Zadelhoff 2.2 Kantorenmarkt U10-regio Stabiele kantorenmarkt Utrechtse regio Anders dan landelijk is de aanbod/opname-verhouding in de Utrechtse regio in 2013 niet verder opgelopen, maar licht gedaald. Het aanbod komt eind 2013 wat lager uit dan eind De opname is gelijk gebleven. De algemene tendens dat de kernsteden een groeiend aanbod hebben in de opname van kantoren, zien we de afgelopen jaren ook in de regio Utrecht. In 2013 is het aandeel van Utrecht gestegen naar 80,2% van de regionale opname. De notie dat het oplossen van overaanbod vooral in de periferie speelt en veel minder in de kernstad, is onmiskenbaar van toepassing op de regio Utrecht. Ook in de kernstad Utrecht is de aanbod/opname-verhouding in de periode gestegen, maar in de overige regio is die stijging vele malen groter. Figuur 3 Aanbod en opname kantoorruimte in de regio Utrecht aanbod eind periode opname * m2 700 aanbod/opname aanbod/ opname 7, , , , , , , ,0 Bron: DTZ Zadelhoff 21

24 Opname kantoorruimte in Utrecht en de U10-regio (X m 2 vvo) regio Utrecht % Utrecht 62,3% 78,9% 65,4% 63,9% 69,5% 80,2% Bron: DTZ Zadelhoff Aanbod/opname-verhouding Utrecht 2,6 2,4 2,9 3,7 4,8 3,7 overige regio 3,6 8,7 7,3 8,3 11,1 17,2 Bron: DTZ Zadelhoff Gemiddelde leegstand U10-regio lager dan landelijk Het regionaal leegstandspercentage ligt met 14,1% onder de landelijke 15,7% leegstand. Net als in 2012 zijn er grote verschillen tussen de tien regiogemeenten. Nieuwegein, IJsselstein en Vianen hebben een hoge leegstand. In Bunnik en De Bilt is er de minste leegstand, en ook Utrecht zit duidelijk onder het regionaal gemiddelde. Leegstandpercentages kantoren in de regiogemeenten voorraad kantoorruimte (m 2 vvo) leegstandspercentage Bunnik ,6% De Bilt ,5% Houten ,6% IJsselstein ,7% Nieuwegein ,5% Stichtse Vecht ,1% Utrecht * ,1% Vianen ,3% Woerden ,8% Zeist ,2% U10-regio ,1% Bron: DTZ Zadelhoff; * Onderzoek Utrecht 2.3 De Utrechtse kantorenmarkt Gunstige ontwikkeling Vergeleken met het landelijk beeld heeft Utrecht een beperkt leegstandprobleem. Tegengesteld aan de landelijke ontwikkeling is dat de leegstand in Utrecht in 2013 is gedaald van 10,5% naar 10,1%. Ook aanbod en opname hebben zich in 2013 gunstig ontwikkeld. Door een gedaald aanbod en gestegen opname is de aanbod/opname-verhouding weer gedaald naar 3,7. Nog steeds 22 Vastgoedmonitor Utrecht 2013

25 een ruim aanbod, maar niet de slechter wordende markt die zich landelijk en in de overige regio manifesteert. Figuur 4 Aanbod en opname kantoorruimte in Utrecht aanbod eind periode opname * m2 400 aanbod/opname aanbod/ opname 6, , , , ,0 Bron: DTZ Zadelhoff Daling huurniveau eersteklas kantoren Voor het vijfde jaar op rij is het huurniveau voor eersteklas kantoorruimte in Utrecht gedaald, en komt nu op 195 (bron DTZ Zadelhoff). JLL geeft voor eersteklas kantoorruimte op de Utrechtse kantorenmarkt een hoger tophuurniveau van 215 aan. 16 Er heeft de afgelopen jaren ook een daling van het huurniveau aan de onderkant van de markt plaatsgevonden. Bandbreedte contracthuren kantoren Utrecht bovengrens ondergrens Bron: DTZ Zadelhoff Net als in andere kantoorsteden is sprake van het verlenen van incentives. JLL constateert voor Utrechtse eersteklas kantoorruimte dat bij een stabiel prijsniveau sprake is van een groeiend niveau van incentives (een huurvrije periode van maanden bij een vijfjaarscontract). 16 Utrecht Office Market Profile Q (JLL 2014). 23

26 DTZ Zadelhoff geeft aan dat in vijfjaarscontracten de werkelijke huurlasten door incentives 20-30% onder de contracthuren uitkomen. Utrecht profiteert (net als Amersfoort) van de landelijke golf van concentratieprocessen van kantoorfuncties. Ook de sanering in de bank- en verzekeringsbranche (banenverlies in het middenkader) hoeft daarmee voor Utrecht niet nadelig uit te pakken. In de krimpende markt heeft Utrecht ook het voordeel dat regionaal sprake is van een beweging vanuit de omliggende gemeenten naar de centrumstad. 2.4 Ontwikkeling Utrechtse kantorenvoorraad Een pand dat niet meer als kantoor wordt aangeboden kan geen deel uitmaken van de leegstand en daarmee ook niet van de kantorenvoorraad. Kantoorruimte die niet (langer) is opgenomen in het aanbodvolume is derhalve in mindering gebracht op de voorraad. Voor een deel gaat het om panden die zijn getransformeerd naar een andere functie, voor een deel om panden waarvoor de toekomstige bestemming nog onduidelijk is. Mutaties kantorenvoorraad In 2013 is de Utrechtse kantorenvoorraad per saldo met m 2 vvo gedaald. Tegenover de opgeleverde nieuwbouw in Leidsche Rijn Centrum en Papendorp Nieuwerijn staan onttrekkingen door sloop en transformatie. Ontwikkeling Utrechtse kantorenvoorraad in 2013 m 2 vvo voorraad toevoeging door oplevering nieuwbouw onttrekking door sloop onttrekking door transformatie naar andere functies voorraad Bron: Gemeente Utrecht 24 Vastgoedmonitor Utrecht 2013

27 In Leidsche Rijn Centrum is de m 2 bvo nieuwbouw van Capgemini opgeleverd, met m 2 verhuurbaar kantoorvloeroppervlak (vvo). Daarnaast is er de oplevering van m 2 bvo voor Rammobiledata (2.800 m 2 vvo) in Papendorp Nieuwerijn. Voor 2014 staat de oplevering van het Stadskantoor in het Stationsgebied op de agenda, met een volume van m 2 bvo (globaal m 2 vvo). Daarmee komen diverse kantoren elders in de stad vrij. Voor de meeste daarvan bestaan er bij de diverse eigenaren (concept)plannen voor transformatie. Gedaalde leegstand De na 2009 sterk gegroeide leegstand is in 2013 weer licht gedaald. Per 1 januari 2014 staat er in Utrecht m 2 vvo kantoorruimte minder leeg dan een jaar eerder. Daarmee is het leegstandspercentage gedaald van 10,5% van de kantorenvoorraad per eind 2012 naar 10,1% per eind Minder leegstand betekent dat er meer kantoorruimte in gebruik is genomen. Daar staat tegenover dat de voorraad kantoorruimte geslonken is met m 2 vvo. Per saldo is het in gebruik zijnde metrage met een bescheiden m 2 vvo toegenomen. De voorraad kantoorruimte in gebruik is nog steeds lager dan die in de periode

28 Utrechtse kantorenvoorraad en leegstand per 1 januari (m 2 vvo) per 1-1 voorraad (m 2 vvo) leegstand (m 2 vvo) leegstand (%) in gebruik (m 2 vvo) , , , , , , , , , , , Bron: Onderzoek Utrecht; DTZ Zadelhoff Ontwikkeling netto marktopname De ontwikkeling van het aantal in gebruik zijnde m 2 kantoorruimte kan worden gezien als de netto marktopname. De groei met m 2 is het saldo van m 2 oplevering, m 2 onttrekkingen en het slinken van de leegstand met m 2. In de afgelopen tien jaar is er een gemiddelde netto marktopname van m 2. Dat is het saldo van een gemiddelde oplevering van m 2, onttrekking van m 2 en toename van de leegstand met m 2. De afgelopen vijf jaar laten een ander beeld zien, met een negatieve netto marktopname van gemiddeld m 2. Dat is het saldo van een gemiddelde oplevering van m 2 nieuwbouw, een gemiddelde onttrekking van m 2 en een met gemiddeld m 2 gegroeide leegstand. Netto marktopname stad Utrecht (m 2 vvo) oplevering nieuwbouw saldo overige mutaties opname leegstand * netto marktopname Bron: Onderzoek Utrecht 26 Vastgoedmonitor Utrecht 2013

29 Utrechtse kantoorgebieden 2.5 Utrechtse kantoorgebieden Ontwikkeling kantoorvolume per kantoorgebied Door de opgeleverde nieuwbouw voor Capgemini is het kantoorvolume in Leidsche Rijn Centrum in 2013 meer dan verdubbeld. In het grootste Utrechtse kantoorgebied Stationsgebied is m 2 vvo aan de voorraad onttrokken. Het betreft sloop van m 2 vvo in het Gildenkwartier (Singelborch) en van m 2 vvo aan het Jaarbeursplein (Cranenborch). De onttrekking van m 2 vvo in Rijnsweerd heeft betrekking op het in gebruik nemen van een kantoorgebouw aan de Daltonlaan door de Hogeschool Utrecht. Het gaat om huur voor een periode van drie jaar; daarna verhuist deze onderwijsfunctie naar De Uithof. In Overvecht betreft het de transformatie van twee kantoorpanden uit de jaren '70 naar een woonfunctie. 27

30 Ontwikkeling Utrechtse kantorenvoorraad in 2013 (m 2 vvo) voorraad oplevering nieuwbouw onttrekking sloop onttrekking transformatie voorraad Stationsgebied e.o Oude Binnenstad Papendorp Oost Rijnsweerd Kanaleneiland Overvecht Lage Weide Cartesiusweg/driehoek Oudenrijn Leidsche Rijn Centrum overig Utrecht totaal Bron: Gemeente Utrecht; DTZ Zadelhoff Gunstige positie ie Stationsgebied Binnen Utrecht blijft het Stationsgebied (rond Utrecht CS) landelijk gezien een van de beste locaties, met nog steeds relatief weinig aanbod en een bescheiden leegstand (4,6%). Marktpartijen vinden dat de ruimte voor nieuwbouw in Utrecht primair in het Stationsgebied moet worden gezocht. 28 Vastgoedmonitor Utrecht 2013

31 In de landelijke Ranking Kantoorlocaties 2013 van JLL 17 neemt het Utrechtse Stationsgebied een zesde plaats in. Daarbij gaat het om de hoge waardering van multimodale knooppunten, en van de mix aan functies en voorzieningen ('hoogstedelijk' profiel). JLL ziet dergelijke locaties als "een metropolitaan netwerk van goed met elkaar verbonden grootstedelijke kantoorlocaties". Het Stationsgebied behoort tot de Utrechtse kantoorgebieden waar in 2013 ten opzichte van 2012 het aanbod is gedaald en de opname gestegen. Dat beeld geldt ook voor de andere grote kantoorgebieden Papendorp, Rijnsweerd en Kanaleneiland. Kanaleneiland heeft nog steeds het hoogste aanbodvolume, gevolgd door Papendorp en het bedrijventerrein Lage Weide. Aanbod en opname kantoorruimte per kantoorgebied (m 2 vvo) aanbod eind 2012 opname 2012 aanbod eind 2013 opname 2013 Stationsgebied e.o Oude Binnenstad Papendorp Oost Rijnsweerd Kanaleneiland Overvecht Lage Weide Cartesiusweg/driehoek Oudenrijn Leidsche Rijn Centrum overig Utrecht totaal Bron: DTZ Zadelhoff Meer structureel aanbod Het totale aanbod in Utrecht mag dan in 2013 met m 2 zijn gedaald, dat geldt niet voor het structurele aanbod (tenminste drie jaar aangeboden). Sinds medio 2012 is het structureel aanbod met m 2 toegenomen. Eind 2013 bedraagt het aandeel van het structureel aanbod 34% van het totale aanbod. DTZ Zadelhoff beoordeelt een vergelijkbaar percentage van het aanbod in Utrecht als kansarm (37%), wat betekent dat de kans dat een gebruiker wordt gevonden laag wordt ingeschat. Veruit het hoogste percentage structureel aanbod is er voor het bedrijventerrein Oudenrijn, op ruime afstand gevolgd door Lage Weide en Kanaleneiland. 17 Introductie Ranking kantoorlocaties 2013 (JLL, mei 2013). Het betreft een ranking van 238 kantoorlocaties vanaf m 2 vvo in de 50 belangrijkste Nederlandse kantoorgemeenten. 29

32 Structureel aanbod * kantoorruimte per kantoorgebied (m 2 vvo) medio 2012 eind 2013 eind 2013 in % van de voorraad Stationsgebied e.o ,0% Oude Binnenstad ,5% Papendorp ,1% Oost ,9% Rijnsweerd ,2% Kanaleneiland ,6% Overvecht ,1% Lage Weide ,1% Cartesiuswegterrein/driehoek ,8% Oudenrijn ,7% Leidsche Rijn Centrum 0 0 0,0% overig Utrecht ,0% totaal ,2% Bron: DTZ Zadelhoff * tenminste 3 jaar aangeboden De groei van het structureel aanbod in Kanaleneiland heeft met name te maken met het sinds de oplevering vrijwel leeg staan van de kantoortoren Le Mirage ( m 2 vvo). De inmiddels structurele leegstand van dit gebouw kan niet worden verklaard uit onvoldoende kwaliteit van het pand of de locatie. Het volume aanbod in onderhuur is gedaald van m 2 vvo per medio 2012 naar m 2 vvo per eind Met name in Papendorp is het sterk gedaald, namelijk van m 2 naar m 2. Gemengd beeld voor Papendorp Door marktpartijen wordt Papendorp gezien als de tweede kantorenlocatie van Utrecht. Het WTC zorgt voor nieuwe dynamiek, als herkenbaar concept met een hoge kwaliteitsstandaard en een hoog niveau in het faciliteren van gebruikers (vrij toegankelijk, toerusting, dienstverlening). De door het vertrek van Capgemini vrijgekomen ruimtes hebben snel weer nieuwe (internationale) huurders aangetrokken. Gunstige ontwikkelingen voor Papendorp zijn dat in 2013 het aanbod is gedaald en de opname is gegroeid, en dat het structureel aanbod meer dan gehalveerd is. Daar staat een van 9,9% naar 13,2% gestegen leegstandspercentage tegenover. De leegstand heeft overigens voor ruim driekwart betrekking op 100% kantoren en dus beperkt op de kantoorachtige panden (met maximaal 70% kantoorruimte). In de al langer bestaande kantoorgebieden Kanaleneiland, Rijnsweerd, Oost en Overvecht is het leegstandspercentage duidelijk gedaald. In Kanaleneiland ligt het nog wel wat boven het stadsgemiddelde. Aanmerkelijk hoger is de kantorenleegstand op de bedrijventerreinen Lage Weide en Oudenrijn. De begin 2013 al hoge leegstand in Oudenrijn is in 2013 nog aanmerkelijk gestegen. 30 Vastgoedmonitor Utrecht 2013

33 Leegstaande kantoorruimte in Utrecht per kantoorgebied voorraad leegstand % leeg % leeg Stationsgebied e.o ,6% 0,7% Oude Binnenstad ,8% 5,9% Papendorp ,1% 9,9% Oost ,5% 10,2% Rijnsweerd ,2% 11,1% Kanaleneiland ,0% 18,8% Overvecht ,7% 11,3% Lage Weide ,1% 27,7% Cartesiusweg/driehoek ,8% 14,7% Oudenrijn ,2% 28,6% Leidsche Rijn Centrum ,0% 0,0% Overig Utrecht ,3% 7,8% Totaal ,1% 10,5% Bron: DTZ Zadelhoff In bijna alle Utrechtse kantoorgebieden staan de contracthuren onder druk. Dat geldt zowel voor de eersteklas huren als aan de onderkant van de bandbreedte. Uitzonderingen op het beeld van een dalend huurniveau zijn de gebieden Oost en Lage Weide, waarbij Oost hoog in de markt zit en Lage Weide het lage en middensegment bedient. Bandbreedte contracthuren per kantoorlocatie ( per m 2 vvo per jaar) trend 2014 Stationsgebied stabiel Oude Binnenstad stabiel Papendorp stabiel Oost (Maliebaan, Stadion) stabiel/dalend Rijnsweerd stabiel/dalend Kanaleneiland stabiel Overvecht stabiel/dalend Lage Weide stabiel/dalend Leidsche Rijn Centrum stabiel/dalend Oudenrijn stabiel/dalend Bron: DTZ Zadelhoff 31

34 3 Winkelmarkt Landelijk is het winkelvloeroppervlak sterk gegroeid terwijl de koopkracht jaar op jaar is gedaald. De landelijke winkelleegstand is inmiddels gestegen naar 7,3% van het winkelvloeroppervlak (wvo). De problemen spitsen zich toe op de winkels in non-food, die behalve van de koopkrachtdaling het meeste last hebben van online bestedingen. In Utrecht is de winkelleegstand licht gestegen naar 5,0% van het wvo, en steekt daarmee gunstig af tegen het landelijk beeld. Sterke punten zijn de voortgaande bevolkingsgroei en het wervend winkelmilieu van Utrecht Centrum. Online winkelen heeft een groeiend marktaandeel, maar de impact op fysieke winkels zal sterk samenhangen met de strategie van winkelketens en de positie van winkelcentra. In strategieën als crosschanneling en omnichanelling is er expliciet een rol voor de fysieke winkel, maar niet meer primair als verkooppunt. Winkelhuren staan onder druk, en er is een begin gemaakt met verlaging van huurniveaus. Op mindere locaties worden ook incentives (als een jaar huurvrij) verleend. Een relatief zwakke positie binnen de Utrechtse winkelstructuur is er voor de Amsterdamsestraatweg-Zuid, met een relatieve hoge 12,5% leegstand. 32 Vastgoedmonitor Utrecht 2013

35 3.1 Landelijke trends winkelmarkt Minder omzet, meer leegstand De afgelopen tien jaar is landelijk het winkeloppervlak met globaal 16% gegroeid. Daarmee is het winkelvolume sneller gegroeid dan de bevolking en is het aantal m² winkel per inwoner met 12% toegenomen. Door een lagere groei van de winkelbestedingen is de omzet per m² met ruim 7% gedaald. In 2013 is landelijk de winkelleegstand voor het zevende jaar op rij gestegen, van 6,9% van het winkelvloeroppervlak (wvo) aan het begin van het jaar naar 7,3 per eind In 2007 lag het leegstandspercentage nog onder de 5%. 18 Ondanks de leegstandproblemen vindt er nog weinig daling van huurprijzen plaats. Behoudens op A-locaties worden er wel vaak incentives verleend (als het 1 e jaar huurvrij). De gedaalde koopkracht, het lage consumentenvertrouwen en de verschuiving naar online winkelen zorgen voor dalende winkelbestedingen aan non-food artikelen. Aankopen van duurzame consumptieartikelen worden uit- en afgesteld; de stagnerende woningmarkt verergert de situatie. Bestedingen in de foodsector blijven op peil. Omzetontwikkeling winkels (stand november 2013; index 2010=100) Omzet Volume Winkels in voedingsmiddelen 105,0 98,1 Supermarkten 106,9 100,0 Winkels in non-foodartikelen 93,7 90,8 Winkels in consumentenelektronica 89,0 98,3 Winkels in doe-het-zelfartikelen 79,6 74,8 Winkels in bovenkleding 92,8 89,9 Winkels in woninginrichtingartikelen 85,3 84,4 Bron: CBS, 17 januari 2014 Verschillen tussen non-foodbranches Binnen de non-foodsector is er een aantal verliezers als de meubelbranche, doe-het-zelf, elektronica, witgoed. Met name de meubelbranche heeft een groot omzetverlies geleden, wat heeft geleid tot leegstand in meubelboulevards. Ook de modebranche ondervindt de gevolgen van de crisis. ING Economisch Bureau 19 verwacht dat voor de branches kleding en schoenen de omzet in 2014 respectievelijk 15% en 12% lager zal uitkomen dan in het (pre-crisisjaar) Dat geldt echter niet voor alle ketens. Zaken als Hollister, H&M en Zara doen het goed door onderscheidend aanbod en goede marketing. Groeiers in non-food zijn goedkope formules als Action (convenience) en Primark (kleding). Deze winkels hebben door hun formule een eigen aantrekkingskracht, ook op minder goede locaties. 18 Persbericht Winkelleegstand stijgt voor 7e jaar op rij (Locatus, januari 2014). 19 Sectorvisie Fashion. Fashion 2025 Trendvolgend of trendsettend (ING Economisch Bureau, november 2013). 33

36 Figuur 5 Aandeel onlinebestedingen in detailhandel * non-food totaal 11,0% 10,0% 9,0% 8,0% 7,0% 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% Bron: HBD (april 2013) * incl. telecom-abonnementen De E-commerceE commerce-revolutie revolutie Het marktaandeel van internet in detailhandelsbestedingen bedraagt in 2012 gemiddeld 6% en alleen voor de non-foodsector 11%. De trend volgend zal dat aandeel naar 12% zijn gestegen. Verwacht wordt dat er groei zal plaatsvinden tot 15% in Er zijn ook ramingen van een groei naar 20 tot 25% marktaandeel in Aan de andere kant zullen fysieke detailhandel en online verkopen steeds meer geïntegreerd worden, waarmee de scheiding tussen offline en online minder goed meetbaar en minder relevant wordt. Veel retailers zijn lang terughoudend geweest in het gebruiken van internet als tweede verkoopkanaal, maar de afgelopen jaren is dat veranderd. Bijna alle grote Nederlandse ketens bieden hun klanten mogelijkheden om producten online te bestellen. Retailers zullen ook steeds meer touchscreens in hun winkel plaatsen om online shoppen te faciliteren. De meeste webwinkels zijn niet of onvoldoende winstgevend. De winst van webwinkels wordt gedrukt door de hoge kosten van gratis retourzendingen. Daarbij komt dat er een daling is van het gemiddeld orderbedrag, waardoor de verzendkosten zwaarder gaan drukken op de omzet. 21 Dit vraagt om toenemende efficiëntie van e-fulfilment. 22 Uit landelijk onderzoek onder exploitanten van webwinkels blijkt dat ruim twee derde interesse heeft in een fysieke winkel. Daarbij hebben ze vooral belangstelling voor minder dure panden buiten de hoofdwinkelstraten en voor flexibele huurcontracten Van winkel tot afhaalpunt. Internetverkoop en ruimtelijk detailhandelsbeleid (DTNP, december 2013). 21 Fulfilment van online verkoop (S.J. van der Meulen en M.R.J. Kindt, oktober 2013). 22 E-fulfilment gaat over de logistiek achter een webwinkel: het complete proces vanaf de binnenkomst van de order tot de aflevering van het product bij de klant. 23 Ruim twee derde van de webwinkels heeft interesse in een 'stenen' winkel (Carem/HVA, december 2013). 34 Vastgoedmonitor Utrecht 2013

37 Diverse marktpartijen zijn van mening dat de oplossing zit in de combinatie van clicks en bricks. Naast multichannel is crosschannel retailing 24 in opkomst. Klanten kunnen in de winkel producten terugbrengen of ruilen, en gebruik maken van de klantenservice. Winkels worden ook meer een showroom waar klanten producten kunnen zien en voelen, kunnen uitproberen. Een volgende stap is die naar omnichanneling, waarin tevens wordt ingespeeld op het sterk gegroeide gebruik van smartphone en tablet en de rol van sociale media. Het gaat daarbij niet alleen om het faciliteren van mobiele aankopen (m-commerce), maar ook om het bieden van uniforme informatie bij het zoeken en vergelijken van producten en het vinden van winkels. De beleving en het gemak van de klant staan centraal. Veel retailers zijn nog niet of beperkt toegerust op het gebruik van mobiele toepassingen. " Consumenten en kapitaal trekken steeds meer naar een of enkele grotere winkelgebieden per regio. Er ontstaan grotere verschillen in de aantrekkingskracht, omzetten, vastgoedwaardes en huurniveaus tussen A-, B- en C-locaties in winkelgebieden en tussen winkelgebieden onderling, binnen steden en regio s. De comeback van (binnen)steden als gewilde woon-, werk- en verblijfsplaats versterkt dit fenomeen. De filialisering op de A- locaties in grotere steden zet verder door. Dit wordt gedreven door consumentenvoorkeuren, schaalvoordelen bij de inkoop van producten, marketing en implementatie van nieuwe technologieën en voorkeuren van (grotere) financiers en beleggers in retailvastgoed. Met uitzondering van de A1-locaties van de grotere winkelsteden en - gebieden, komen meer winkels in bezit van particuliere beleggers." Uit: Winkelgebied van de toekomst (Arjan Raatgever, februari 2014) Ruimtelijke ontwikkelingen Winkels verdwijnen niet uit het straatbeeld, maar aangezien sprake is van een verdringingsmarkt zal een versnelde uitsortering tussen succesvolle en minder succesvolle winkelgebieden plaatsvinden. In plaats van de focus op een efficiënt verkoopproces zal de focus vooral komen te liggen op het creëren van unieke waarden voor de mobiele, altijd goed geïnformeerde consument. Daar zijn flinke investeringen voor nodig, waarbij schaalvoordelen belangrijk zijn en de filialisering verder toeneemt. Marktpartijen verwachten dat bij een vergroving van de detailhandelsstructuur de binnensteden van grote steden betere kansen hebben dan die van middelgrote en kleine steden. Verder staan woonboulevards en perifere locaties onder druk door het overaanbod in de woninginrichtingbranche en de schaalvergroting van bouwmarkten. Belangrijke aspecten voor de toekomstwaarde van winkelcentra zijn het onderscheidend vermogen en de belevingswaarde. Die hangen samen met de mix van functies (winkels, horeca, cultuuraanbod), de diversiteit van het winkelaanbod en de (historische) verblijfskwaliteit. JLL 25 constateert een daling van de tophuren voor A1-winkelunits in vooral middelgrote en kleine steden. In de grote steden bleven de tophuurprijzen van de meest populaire 24 Bij multichanneling is sprake van los van elkaar opererende distributiekanalen, terwijl bij crosschanneling de distributiekanalen zijn geïntegreerd: ze wisselen gegevens uit en werken met elkaar samen. 25 Nieuwsbericht JLL, december

38 winkelstraten stabiel. De gegevens van DTZ Zadelhoff laten een licht dalende tendens zien voor huurprijzen in de beste Nederlandse winkelstraten. Huurprijzen beste winkelstraten in Nederlandse steden ( /m 2 wvo) gemeente winkelgebied Amsterdam Kalverstraat Utrecht Lange Elisabethstraat Rotterdam Lijnbaan Den Haag Spuistraat Maastricht Kleine Staat Eindhoven Demer Arnhem Ketelstraat Groningen Herestraat Amstelveen WC Binnenhof Breda Eindstraat Zwolle Diezerstraat s-hertogenbosch Pensmarkt Enschede Kalanderstraat Tilburg Heuvelstraat Haarlem Grote Houtstraat Bron: DTZ Zadelhoff 3.2 Utrechtse detailhandel Aansluitend op de trend dat onderscheidend vermogen en beleving belangrijker worden, is er voor Hoog Catharijne de ambitie om zich te ontwikkelen tot favourite meeting place. Binnen dat concept past het bevorderen van de multifunctionaliteit en de samenwerking met culturele instellingen. Kunst podia, film, installaties vormen attracties die bijdragen aan de beleving van het gebied. Belangrijk uitgangspunt daarbij is de complementariteit met de oude binnenstad. De fysieke verbindingen tussen de twee delen van Utrecht Centrum worden versterkt. HC krijgt een meer open structuur, meer gericht op de omgeving. Markpositie Utrecht De winkelleegstand in Utrecht is in 2013 licht gestegen van 4,5% naar 5,0%. Daarmee steekt Utrecht nog steeds gunstig af tegen het landelijk gemiddelde. Een sterk punt voor de Utrechtse regio is de snelle groei van de bevolking, met name in de gemeente Utrecht. Die bevolkingsgroei schept ruimte voor uitbreiding van het winkelareaal, primair in het stadscentrum en Leidsche Rijn Centrum. De uitbreiding en revitalisering van Hoog Catharijne komt daaraan tegemoet. In de periode tot 2020 vindt gefaseerde herontwikkeling plaats. Daarbij wordt ruimte geboden aan nieuwe winkelformules en wordt door upgrading een breder klantenpotentieel aangeboord. 36 Vastgoedmonitor Utrecht 2013

39 Figuur 6 Bevolkingsgroei (index, 2013=100) Utrecht provincie Nederland Bron: Primos 2013; Onderzoek Utrecht Positie Utrechtse winkelcentra In de belangrijkste Utrechtse winkelcentra (vanaf m 2 wvo) overheerst het beeld van een bescheiden leegstand. In Utrecht Centrum, bestaand uit het winkelcentrum Hoog Catharijne en het voetgangersgebied in de oude binnenstad, is er nauwelijks leegstand. Utrechtse winkelstructuur winkelvloeroppervlak (wvo) wvo leegstand % wvo leegstand % wvo dagelijks * Centrum ,8% 8% GWC Overvecht ,9% 29% GWC Kanaleneiland ,5% 34% Amsterdamsestraatweg-Noord ,0% 25% Amsterdamsestraatweg-Midden ,4% 29% Amsterdamsestraatweg-Zuid ,5% 82% Nachtegaalstraat/Burg. Reigerstraat ,2% 35% Kanaalstraat/Lombok ,5% 49% Balijelaan/Rijnlaan ,7% 51% Smaragdplein ,1% 60% Vleuterweide ,3% 49% Parkwijk ,9% 64% Vleuten Dorpsstraat ,8% 65% Woonboulevard Utrecht ,7% 0% The Wall ,2% 0% buurtcentra / verspreide winkels ,5% 31% totaal Utrecht ,0% 19% Bron: Locatus * berekend voor het in gebruik zijnde wvo 37

40 Ook voor de grootwinkelcentra Overvecht en Kanaleneiland is sprake van een laag leegstandspercentage. Van de wijkcentra heeft alleen Amsterdamsestraatweg-Zuid een hoog leegstandspercentage. Een bovengemiddelde leegstand is er voor de Balijelaan/Rijnlaan, Amsterdamsestraatweg-Midden en Vleuten Dorpsstraat. Een leegstandspercentage boven het Utrechts gemiddelde is er ook voor de Woonboulevard Utrecht. Voor het winkeldeel van The Wall is de leegstand gedaald van 7,5% naar 5,2%. Huurniveaus Utrecht Centrum In de belangrijkste winkelstraten van de oude binnenstad blijven de huurprijzen overwegend op hetzelfde niveau. Er is een lichte trend naar verlaging van het huurniveau. Voor de verschillende delen van Hoog Catharijne zijn geen veranderingen in huurprijzen vastgesteld. In de aanloopstraten van de oude binnenstad staan de winkelhuren duidelijk onder druk. Huurprijzen winkelstraten Utrecht Centrum ( /m 2 wvo) Vredenburg-oostzijde Lange Viestraat Oudegracht (bij Oudaen) Oudegracht (bij Hema) Oudegracht (nabij Choorstraat) Choorstraat Bakkerstraat Steenweg Lange Elizabethstraat Radboudtraverse (centrale as) Clarenburg Godebaldkwartier Gildenkwartier Radboudkwartier aanloopstraten: Oudkerkhof Lijnmarkt Zadelstraat Mariastraat Voorstraat Bron: DTZ Zadelhoff 38 Vastgoedmonitor Utrecht 2013

41 Huurprijzen buiten Utrecht Centrum In de beide grootwinkelcentra is sprake van dalende tophuurprijzen. In de wijkcentra Amsterdamsestraatweg en Nachtegaalstraat / Burgemeester Reigerstraat is het huurniveau gelijk gebleven. In de onderliggende wijk- en buurtcentra is het huurniveau stabiel. Huurprijzen in winkelcentra buiten het Centrum ( /m 2 wvo) GWC Overvecht GWC Kanaleneiland Amsterdamsestraatweg Nachtegaalstraat / Burg. Reigerstraat WC Smaragdplein Biltstraat WC Lunetten WC Gagelhof Bron: DTZ Zadelhoff Uitbreiding winkelvolumes In uitvoering zijn de herontwikkeling en uitbreiding van Hoog Catharijne, de nieuwbouw van het wijkcentrum Terwijde en de uitbreiding van Ikea. Een zekere ontwikkeling in Utrecht Centrum is verder de uitbreiding van de Bijenkorf. Voor Leidsche Rijn Centrum wordt de bouw van het stadsdeelcentrum voorbereid. Ontwikkelingen winkelvolume m 2 bvo oplevering soort ontwikkeling Hoog Catharijne herontwikkeling en uitbreiding Terwijde nieuwbouw wijkwinkelcentrum Ikea uitbreiding De Bijenkorf (Lange Viestraat) uitbreiding Leidsche Rijn Centrum vanaf 2018 nieuwbouw stadsdeelcentrum diverse buurt- en wijkwinkelcentra * divers uitbreiding en nieuwbouw Bron: Gemeente Utrecht * het betreft: Kop van Lombok, Groeneweg-midden, Händelstraat en Mereveldplein 39

42 4 Bedrijfsruimte/bedrijventerreinen Net als landelijk is er in Utrecht sprake van een ruime markt voor bedrijfsruimte. Op het niveau van de U10-regio zijn aanbod en opname meer in evenwicht. Het huurniveau van eersteklas bedrijfsruimte staat onder druk. In Utrecht is de gemiddelde huur voor dit segment gedaald van 65 in voorgaande jaren naar 60 in Soortgelijke ontwikkelingen hebben zich voorgedaan in Den Haag en Rotterdam, en binnen de regio in Houten. In Nieuwegein heeft zich een huurniveau van 65 gehandhaafd. Eind 2013 wordt 9,4% van de Utrechtse bedrijfsruimte aangeboden, en is voor 4,6% sprake van incourant aanbod. Relatief veel aanbod dat ook volledig tot het incourant aanbod wordt gerekend bevindt zich op het bedrijventerrein Cartesiusdriehoek (32,9%) en in Kanaleneiland (20,1%). Het gaat hier evenwel grotendeels om aanbod in transformatiegebieden, gebieden die op de agenda staan voor functieverandering. Na de periode met een lage gemiddelde uitgifte van bijna 0,8 hectare bedrijventerrein per jaar, is er in 2013 met een uitgifte van 4,3 hectare weer duidelijk meer uitgegeven. De direct uitgeefbare voorraad bedraagt nog 25,9 hectare. 40 Vastgoedmonitor Utrecht 2013

43 4.1 Landelijke trends bedrijfsruimtemarkt Ruimere markt Onder invloed van de economische recessie is de Nederlandse bedrijfsruimtemarkt verder verruimd. Het aanbod van beschikbare bedrijfsruimte is per eind 2013 gegroeid naar 9,5 miljoen vierkante meter. Daar staat een opname van 2,4 miljoen vierkante meter tegenover. Veel ondernemers stellen verhuisbeslissingen uit en als er wordt verhuisd is er over het algemeen geen sprake van een uitbreidingsvraag. 26 Opname en aanbod bedrijfsruimte in Nederland (x1.000 m 2 ) opname aanbod (ultimo) aanbod/opname 2,4 3,8 3,9 3,0 2,9 4,0 Bron: DTZ Zadelhoff In de bedrijfsruimtemarkt is er nog steeds een mismatch tussen vraag en aanbod. Een groot deel van het aanbod betreft verouderde bedrijfsruimte, die niet eenvoudig is om te vormen naar ruimte die aansluit bij de vigerende huisvestingswensen. Leegstand van verouderde bedrijfsruimte op slecht ontsloten locaties kan structureel zijn, wat betekent dat er ook op langere termijn geen vraag meer naar is. Kleinere transacties Dynamis 27 constateert een toename van het aandeel transacties voor kleine metrages (tot 500 vierkante meter) en een afname voor grote transacties ( en vanaf vierkante meter). Tegenover de gedaalde vraag vanuit andere sectoren staat de groeiende vraag naar modern logistiek vastgoed van webshopexploitanten die (deels grootschalige) eigen distributiecentra nodig hebben. 28 Dergelijke vestigingen zijn aangewezen op goed voor vrachtverkeer ontsloten bedrijventerreinen. Vestiging in winkelclusters is daarom logistiek niet haalbaar. Bij vestiging op een bedrijventerrein is een afhaalpunt (van maximaal 50 m 2 ) toegestaan, maar geen showroom of verkooppunt. Huurprijzen onder druk De ruime marktsituatie zorgt voor een drukkend effect op de huurprijzen. In een jaar tijd is de gemiddelde prijs die voor een vierkante meter bedrijfsruimte wordt betaald met bijna 5% gedaald. Ten opzichte van de situatie vóór de crisis is er een gemiddelde daling van circa 15%. 26 Nog geen herstel bedrijfsruimtemarkt (NVM Business, 24 september 2013). 27 Sprekende cijfers. Bedrijfsruimtemarkten 1 juli 2012 tot 1 juli 2013 (Dynamis, augustus 2013). 28 Kwartaalbericht Vastgoed. Vastgoed op weg door de cyclus (ING Economisch Bureau, september 2013). 41

44 Ook worden er huurincentives gegeven (tijdelijke huurkorting, inrichtingsbijdrage) in de orde van 10% van de contracthuur. Binnen de G4 is voor drie steden Amsterdam is de uitzondering sprake van een gedaald huurniveau voor eersteklas bedrijfsruimte. Huurprijzen eersteklas bedrijfsruimte G4 ( /m 2 vvo per jaar) trend 2014 Utrecht stabiel/dalend Amsterdam stabiel/dalend Den Haag stabiel/dalend Rotterdam stabiel/dalend Bron: DTZ Zadelhoff 4.2 Regionale bedrijfsruimtemarkt De regionale bedrijfsruimtemarkt 2013 is globaal vergelijkbaar met die in De aanbod/opname-verhouding is met 3,0 een fractie beter dan de 3,3 van De regionale opname van m² bedrijfsruimte is voor een belangrijk deel gerealiseerd in Nieuwegein, waar ruim m² is opgenomen, merendeels op het bedrijventerrein Plettenburg. Figuur 7 Aanbod en opname bedrijfsruimte in de regio Utrecht aanbod eind van het jaar opname * m2 aanbod/opname aanbod/ opname 400 4, , , , ,0 Bron: DTZ Zadelhoff 42 Vastgoedmonitor Utrecht 2013

45 De huurprijzen voor eersteklas bedrijfsruimte zijn in Utrecht en Houten gedaald. Voor Nieuwegein zijn ze stabiel en wordt ook voor 2014 een vergelijkbaar huurniveau verwacht. Huurprijzen eersteklas bedrijfsruimte Utrecht, regiogemeenten ( /m 2 vvo per jaar) trend 2014 Utrecht stabiel/dalend Houten stabiel/dalend Nieuwegein stabiel Bron: DTZ Zadelhoff 4.3 Utrechtse bedrijfsruimtemarkt Minder opname Marktpartijen typeren de Utrechtse bedrijfsruimtemarkt als redelijk, met weinig leegstand en een vrij constante vraag. De afgelopen maanden blijkt er weer meer serieuze belangstelling. De bedrijfspanden die langdurig leeg staan zijn dooreen genomen verouderd en hebben onvoldoende kwaliteit (uitstraling, maximale vloerbelasting, bereikbaarheid). Het algemene beeld voor 2013 is dat de marktsituatie er wat minder goed uitziet dan in 2012, met name door de gedaalde opname. Echter, typerend voor de bedrijfsruimtemarkt is dat door incidentele grote transacties de opname van jaar tot jaar sterk kan fluctueren. Figuur 8 Aanbod en opname bedrijfsruimte in Utrecht * m2 aanbod eind van het jaar aanbod/opname opname aanbod/ opname Bron: DTZ Zadelhoff 43

46 Utrechtse bedrijventerreinen Marktpositie Utrechtse bedrijventerreinen De Wetering wordt door marktpartijen gekenschetst als een hoger segment dan de andere Utrechtse bedrijventerreinen. Eind 2013 wordt weliswaar circa 10% van de voorraad aangeboden, maar het gaat volledig om courant aanbod. Het huurniveau is stabiel met een bandbreedte van /m 2. Bandbreedte huurprijzen Utrechtse bedrijventerrein (in per m 2 vvo) De Wetering Lage Weide Oudenrijn Nieuw Overvecht Bron: DTZ Zadelhoff Op Lage Weide is in 2013 sprake van een gegroeid aanbod en een sterk gedaalde opname. Daarbij is er wel een per eind 2013 naar 2,3% van de voorraad gedaald incourant aanbod. Marktpartijen geven aan dat het gaat om een aantal sterk verouderde panden die eigenlijk aan 44 Vastgoedmonitor Utrecht 2013

47 vervanging toe zijn. In 2013 zijn de contracthuren in Lage Weide gedaald ten opzichte van voorgaande jaren. Het Cartesiuswegterrein, Demkade en een deel van Nieuw Overvecht bedienen de onderkant van de markt. Voor dit marktsegment zijn er huurniveaus in de orde van Ook worden incentives verleend en zijn er flexibeler huurcontracten, met de optie om na 2-3 jaar het contract open te breken. Een voorbeeld van een incidenteel hoge opname is die op het bedrijventerrein Oudenrijn, waar in 2013 een groot deel (40%) van de opname in Utrecht heeft plaatsgevonden. Het aanbod als percentage van de voorraad is in Oudenrijn gedaald naar 7,7%. Het eersteklas huurniveau is licht gedaald van 55 naar 50. Aanbod en opname bedrijfsruimte naar deelgebied (m 2 vvo) aanbod eind 2012 opname 2012 aanbod eind 2013 opname 2013 De Wetering Lage Weide Cartesiuswegterrein Cartesiusdriehoek Kanaleneiland Oudenrijn Nieuw Overvecht elders in de stad totaal Utrecht Bron: DTZ Zadelhoff Aanbod en incourant aanbod bedrijfsruimte naar deelgebied m 2 voorraad * aanbod % aanbod incourant aanbod % incourant aanbod De Wetering ,2% 0 0,0% Lage Weide ,4% ,3% Cartesiuswegterrein ,9% ,5% Cartesiusdriehoek ,9% ,9% Kanaleneiland ,1% ,1% Oudenrijn ,7% ,6% Nieuw Overvecht ,9% 0 0,0% elders in de stad ,6% 800 0,2% totaal Utrecht ,4% ,6% Bron: DTZ Zadelhoff; Onderzoek Utrecht * constant gehouden op voorraad 2011 Bij het hoge aanbodpercentage voor de Cartesiusdriehoek hoort de nuancering dat het hier om een transformatiegebied gaat. Ook voor de Merwedestrook in Kanaleneiland met een belangrijk deel van het incourante aanbod staat transformatie op de agenda, namelijk herontwikkeling naar een woonfunctie en kleinschalige bedrijfsruimte. 45

48 4.4 Uitgifte Utrechts bedrijventerrein enterrein 29 Weer noemenswaardige uitgifte Na een aantal jaren met een bescheiden tot geen uitgifte heeft er in 2013 weer een noemenswaardige uitgifte van 4,3 hectare plaatsgevonden. De uitgifte heeft betrekking op de bedrijventerreinen De Wetering-zuid (2,0 ha), Haarrijn (2,0 ha) en Oudenrijn (0,3 ha). Uitgifte bedrijventerrein in Utrecht (hectare netto) Lage Weide ,2 0, Nieuw Overvecht 0 0 1, Lunetten 0 0 0, De Wetering-noord 6,7 2, De Wetering-zuid 5,4 2,2 2, ,5 0,2 0 2,0 Nieuwerijn 3,6 4,0 0,3 0, ,3 0 0 Oudenrijn 0 0,3 4,2 0 0,9 0 0,2 0,4 0 0,3 Vleuterweide 0 0 2, Haarrijn ,3 0 0,5 0 2,0 totaal 15,7 9,4 10,5 0,9 1,1 0,5 0,7 1,4 0 4,3 Bron: Gemeente Utrecht 29 In Bijlage 4 een totaaloverzicht van Utrechtse bedrijventerreinen. 46 Vastgoedmonitor Utrecht 2013

49 Nog 25,9 hectare direct uitgeefbaar Naast de uitgifte van 4,3 hectare is de in Lunetten nog aanwezige voorraad van 0,2 hectare uit de markt genomen (het perceel is verhuurd). Daarmee is het nog direct uitgeefbaar oppervlak met 4,5 hectare geslonken tot 25,9 hectare. Daarnaast is er nog de reservelocatie Strijkviertel 30 van 30 ha. De totale planvoorraad aan Utrechts bedrijventerrein bedraagt daarmee 55,9 hectare. Uitgeefbaar bouwrijp bedrijventerrein in Utrecht (per 1 januari, hectare netto) Lage Weide 0,4 0,4 0,4 0,4 0, Nieuw Overvecht 1,0 1, Lunetten 0,5 0,5 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 * 0 De Wetering-noord 2, De Wetering-zuid 16,2 14,0 11,8 11,8 11,8 11,8 11,3 11,1 11,1 9,1 Nieuwerijn 11,9 7,9 7,6 6,7 6,7 6,7 6,7 6,4 6,4 6,4 Oudenrijn 7,5 7,2 3,0 3,0 2,1 2,1 1,9 1,5 1,5 1,2 Vleuterweide 0 2, Haarrijn ,7 11,7 11,2 11,2 9,2 Totaal 40,4 33,5 23,0 22,1 21,0 32,5 31,8 30,4 30,4 25,9 Bron: Gemeente Utrecht * de 0,2 ha is verhuurd en niet meer uitgeefbaar 30 In het "Regionaal Convenant Bedrijventerreinen Regio Utrecht , met een doorkijk naar 2025 (BRU, februari 2012)" opgenomen als zacht planaanbod voor na

50 5 Kleinschalige bedrijfsruimte In deze monitor wordt onder kleinschalige bedrijfsruimte verstaan: een gebouw waarin kantoorruimte en/of bedrijfsruimte wordt verhuurd aan een substantieel aantal zelfstandige ondernemingen (waaronder kunstenaars en overige creatieve beroepen) en/of sprake is van aanbod van flexibele werkplekken. Een deel van de aanbieders van kleinschalige bedrijfsruimte biedt gemeenschappelijke diensten aan. Als in een gebouw alleen vergader- en workshopruimte wordt geboden is het niet meegenomen. Ook kleinschalige commerciële ruimtes in plinten (bijvoorbeeld onder appartementencomplexen) zijn niet onder deze definitie geschaard. Er is een toenemend aantal en aandeel kleine ondernemers, met het accent op zelfstandigen zonder personeel (ZZP-ers). Groei van het aandeel ZZP-ers levert beperkt vraag op naar kleinschalige bedrijfsruimte; een ruime meerderheid voert het bedrijf vanuit huis. Het aanbod kleinschalige bedrijfsruimtes groeit. Niet zozeer door groei van de capaciteit in bedrijfsverzamelgebouwen (BVG's), maar door opsplitsing van panden in kleinere, geschakelde units. Ook is er een sterk groeiend aanbod van flexibele werkplekken. Per eind 2013 zijn er veertien algemene BVG's met een totaal vvo van m 2, waarvan gemiddeld 82% wordt bezet. In 2012 was er een wat hogere gemiddelde bezettingsgraad van 87%. 48 Vastgoedmonitor Utrecht 2013

51 Het aantal specifieke BVG's (gericht op bepaalde marktsegmenten) bedraagt negen, met een totaalvolume van m 2 vvo. Eind 2013 is er een bezettingsgraad van 94%, vergelijkbaar met de 93% van eind De inventarisatie heeft een lijst van negentien aanbieders van flexibele werkplekken opgeleverd, met in totaal circa 625 werkplekken. Bij negen aanbieders gaat het om een combinatie met vaste werkplekken. Het aantal per vestiging aangeboden flexibele werkplekken varieert sterk, van 3 tot Landelijke trends vraag en aanbod Meer kleine ondernemers De gemiddelde bedrijfsgrootte daalt. Er is een groeiend aantal kleine ondernemers, met name in kennis- en informatie-intensieve sectoren, dienstverlening en creatieve industrie. Grote en middelgrote bedrijven besteden meer werk uit, waardoor de kansen voor kleine bedrijven zijn toegenomen. 31 Landelijk aandeel zelfstandigen zonder personeel (ZZP) werkzame personen (x 1.000) ZZP-ers (x 1.000) % ZZP-ers e kwartaal ,7% e kwartaal ,2% e kwartaal ,0% Bron: CBS Toename van het aantal kleine ondernemers kan op zich zorgen voor een toenemende vraag naar kleinschalige werkruimte, maar groei van het aandeel ZZP-ers doet die vraag eerder dalen. 32 Bijna driekwart van de kleine bedrijven (met minder dan tien werkzame personen) wordt gevormd door ZZP-ers. 33 ZZP-ers voeren hun bedrijf voornamelijk vanuit huis. Globaal een derde heeft behoefte aan een externe werkplek, maar wel liefst in de eigen wijk en bij voorkeur met een flexibel huurcontract of een contract voor hooguit een jaar. 34 ZZP-ers maken weinig gebruik van flexibele werkplekken. Het beeld dat ze vaak aan het netwerken zijn en andere ondernemers willen ontmoeten is onterecht. De combinatie van thuis werken met klantcontacten en andere ondernemers ontmoeten in horecagelegenheden komt wel vaak voor. 31 Bedrijvige wijken in bedrijvige steden (Anne Risselada en Emma Folmer, november 2012). 32 Vraag en aanbod van kleinschalige werkruimte in Amsterdam (Gemeente Amsterdam, Bureau Onderzoek en Statistiek, oktober 2012). 33 MKB Servicedesk, september ZZP-ers in Utrecht (Onderzoek Utrecht, maart 2013). Zelfstandige Zoekt Paleis? Een onderzoek naar de mate van overeenkomst tussen de huidige en gewenste bedrijfshuisvesting van Utrechtse ZZP'ers (Karin de Vries, maart 2013). 49

52 De vraag naar kleinschalige bedrijfsruimte wordt negatief beïnvloed door de conjunctuur. Ondernemers hebben het moeilijker, ze hebben meer moeite met het opbrengen van de huur voor een externe werkruimte. Groei van het kleinschalig aanbod Het aanbod van kleinschalige bedrijfsruimtes groeit, wat deels verband houdt met het beschikbaar komen van verouderde, niet meer courante kantoor- en bedrijfsgebouwen. Als die gebouwen tegen bescheiden kosten worden opgeknipt in kleinere units, kan op prijs worden geconcurreerd ( 50/m 2 of lager) met de reguliere BVG's. Daarbij ontbreken de voorzieningen die in BVG's worden geboden. Daarnaast is er een groeiend aanbod van flexibele werkplekken. Met name aanbieders van kantoorruimte spelen in op de vraag van ondernemers die geen behoefte hebben aan een vaste externe werkplek. Er is ook meer flexibiliteit in huurcontracten, waarbij het gaat om het gehuurde oppervlak, het huurprijsniveau, huurtermijnen, opzegtermijnen en faciliteiten. 35 Bij landelijk opererende aanbieders als Regus kan een werkplek voor één dag gehuurd worden maar ook voor langere tijd. Door de toegenomen flexibiliteit in huurcontracten kan er een snellere opvolging van gebruikers plaatsvinden. Binnen de kleinschalige bedrijvigheid is er een groeiend segment van creatieve bedrijvigheid. Daarbij is er een grote diversiteit, maar het accent ligt op bedrijfjes met weinig financiële draagkracht, gericht op zeer betaalbare ruimtes. 5.2 Utrechtse marktsituatie tuatie De algemene trend van groei van het kleinschalig aanbod doet zich ook in Utrecht voor. Daarbij kan onderscheid worden gemaakt tussen: een globaal gelijk blijvend aantal werkplekken in formele BVG's met een servicepakket; groei door herontwikkeling van verouderde bedrijfspanden waarbij kleinschalige geschakelde units (in de orde van 150 m 2 bvo) op de markt worden gebracht. Dit speelt met name op de bedrijventerreinen Overvecht en Lage Weide. Vaak gaat het om particulier gefinancierde panden, waarvoor geldt dat leegstand een direct prijsdrukkend effect heeft, wat de kans op herontwikkeling verhoogt. De aangeboden ruimtes concurreren op prijs, niet op service; een groeiend aanbod van flexibele werkplekken, op verscheidene locaties, en deels gecombineerd met verhuur van vaste werkplekken. Marktpartijen geven aan dat met het huidig aanbod de markt verzadigd is. Als het aanbod blijft groeien kan er snel een situatie van overaanbod ontstaan die nadelig uitpakt voor de exploitatie van de formele bedrijfsverzamelgebouwen (BVG's). Ook de groei van het aantal (soms gratis aangeboden) flexibele werkplekken wordt als een bedreiging voor de BVG's gezien. Doordat de vraag niet navenant groeit, staat het prijsniveau van de al langer bestaande BVG's onder druk. Er is wel differentiatie. Kleinere units zijn beter verhuurbaar dan grotere. BVG's op locaties dichter bij woongebieden doen het beter dan op andere locaties. Klanten komen vooral uit omliggende woongebieden. 35 Flexibele contracten in de kantorenmarkt (ASRE 2013). 50 Vastgoedmonitor Utrecht 2013

53 5.3 Inventarisatie aanbod in Utrecht Drie ruimtelijk-fun functionele concepten In dit hoofdstuk is aandacht besteed aan drie vormen van relatief kleinschalige werkruimtes: bedrijfsverzamelgebouwen (BVG's); flexibele werkplekken; geschakelde bedrijfsunits (een overzicht is opgenomen in Bijlage 5). Bij alle drie de vormen is sprake van kleinschalige bedrijfsruimtes in een ruimtelijke samenhang. Onderscheidend is dat een BVG over één entree beschikt en dat gemeenschappelijke diensten worden aangeboden. Bij flexibele werkruimtes is net als bij een BVG sprake van één beherende instantie, maar er is geen huurcontract voor een bepaalde ruimte met een bepaalde looptijd. Bij geschakelde bedrijfsunits hoeft geen sprake te zijn van een centrale entree en ontbreekt het aan een dienstenpakket. Als definitie van een bedrijfsverzamelgebouw (BVG) gaan we uit van een door één instantie beheerd gebouw met een centrale entree, waarin (overwegend kleinschalige) kantoorruimte en/of bedrijfsruimte wordt aangeboden aan een substantieel aantal zelfstandige ondernemingen. Die kunnen gebruik maken van gemeenschappelijke diensten en/of voorzieningen. Kenmerkend is ook dat de gebruikers ruimte op maat kunnen huren, in kleine metrages en met korte en tussentijds opzegbare huurcontracten. 51

54 Voor de Utrechtse bedrijfsverzamelgebouwen is onderscheid gemaakt tussen algemene en specifieke aanbieders. De algemene BVG's zijn bestemd voor een breed scala aan kleinschalige bedrijven. De specifieke richten zich op flexibele verhuur van kleine units aan het topsegment van de kantorenmarkt, of zijn gericht op een specifieke gebruikersgroep (zoals R&D in Life Sciences). In de inventarisatie is de ondergrens gelegd bij vestigingen met tenminste 10 units en/of werkplekken. Een ontwikkeling is dat er minder sprake is van een gefixeerd aantal verhuurbare units: meer flexibiliteit in het gebruik van de ruimte. Daarom is ook gevraagd naar het aantal vaste werkplekken. Overzichtskaart van Utrechtse bedrijfsverzamelgebouwen (BVG's) Algemene bedrijfsverzamelgebouwen Aan de inventarisatie van vorig jaar zijn Atoomclub Utrecht (op het bedrijventerrein Lage Weide) en De Klompenfabriek (Centrum) toegevoegd. De Atoomclub is een exponent van de toenemende variatie in ruimteaanbod en in huurcontracten. Er kan worden gehuurd vanaf één maand en vanaf één vaste werkplek; de locatie beschikt over eigen horeca en diverse vergaderfaciliteiten. Ook in De 52 Vastgoedmonitor Utrecht 2013

55 Klompenfabriek kan per maand worden gehuurd en is er de keuze uit een vaste werkplek in een open ruimte en de huur van een afzonderlijke unit. De stand van zaken is nu: Er zijn nu veertien algemene BVG's met een totaal vloeroppervlak van m 2 vvo. Er is een grote variatie in aantal units en grootte van de units. Bij De Pionier, Atoomclub Utrecht en De Klompenfabriek kan de capaciteit beter worden uitgedrukt in aantal werkplekken dan in aantal units. Er is per eind 2013 sprake van een gemiddelde bezettingsgraad van 82% van het totale vloeroppervlak (met één onbekend). Eind 2012 was er een wat hogere gemiddelde bezetting van 87% (met twee onbekend). Algemene bedrijfsverzamelgebouwen in Utrecht eind 2013 vloeroppervlak grootte units aantal vaste bezettingsgraad startjaar (m 2 vvo) aantal units (m 2 vvo) werkplekken Element Offices Utrecht variabel variabel 86% De Goeman Utrecht % Trade Point Utrecht variabel 25+ variabel 50% Element Offices Leidsche Rijn % HoogHiemstra % Vondelparc (I en II) % Vechtenstein % Offices For You Utrecht % Demkade Business Centre % Lumax % Business Centre Utrecht * onbekend De Pionier % Atoomclub Utrecht variabel % De Klompenfabriek ** 95% Bron: Onderzoek Utrecht * oude naam: Facility Point BC Lombok (Niasstraat 1) ** 40 werkplekken bevinden zich in open ruimtes van in totaal 380 m 2, buiten de 4 units Specifieke bedrijfsverzamelgebouwen Ten opzichte van de vorige monitor zijn er de volgende veranderingen in de lijst van specifieke bedrijfsverzamelgebouwen: Creative Valley (Papendorp) is toegevoegd, en Regus Utrecht Papendorp en Utrecht Inc Nijenoord zijn uit de lijst verwijderd. 36 Creative Valley is niet specifiek gericht op kleine ondernemingen, maar opgezet voor innovatieve en professionele MKB-ondernemingen. Alleen bij de gebruiker Youwork is er gezamenlijk gebruik van apparatuur en zijn er korte, tussentijds opzegbare huurcontracten. 36 Over de nieuwe Regusvestiging in het WTC Papendorp is geen informatie beschikbaar gekomen. Utrecht Inc Nijenoord nieuwe naam Studentsinc - is afgevoerd omdat het minder dan 10 vaste werkplekken betreft. 53

56 Stand van zaken: We tellen nu negen specifieke BVG's met in totaal m 2 vvo. Ook voor de specifieke BVG's is er een grote variatie in het aantal units en de omvang van units. Bij Regus Utrecht Business Park, Utrecht Inc, Vechtclub XL en Dutch Game Garden kan de capaciteit beter in werkplekken worden uitgedrukt dan in units. Er is een gemiddelde bezetting van 94% van het totale vloeroppervlak (met één onbekend). Per eind 2012 was dat een vergelijkbare 93%. Specifieke bedrijfsverzamelgebouwen in Utrecht 2012 vloerstartjaar oppervlak (m 2 vvo) aantal units grootte units (m 2 vvo) aantal vaste werkplekken bezettingsgraad Regus Utrecht Central Station variabel 10+ variabel 75% Regus Utrecht Business Park % De Alchemist % Alexander Numangebouw variabel 20+ variabel 100% Utrecht Inc (Padualaan) % Hugo R. Kruytgebouw onbekend Vechtclub XL % Dutch Game Garden nvt % Creative Valley % Bron: Onderzoek Utrecht * buiten de units Vechtclub XL geeft aan dat in mei zal worden uitgebreid met 20 units (18-46 m 2 vvo). Daarnaast wordt met de horecapartner onderhandeld over het aanbieden van flexplekken. Flexibele werkplekken Kenmerkend voor het aanbod van flexibele werkplekken is dat er geen huurcontract is voor een bepaalde plek voor een bepaalde duur. Gebruikers kunnen eventueel wel recht op een werkplek ontlenen aan een abonnement of een strippenkaart. Bijzonder is de Regus-formule met maandabonnementen voor drie locaties (Utrecht, Breukelen en Vianen) of voor heel Nederland. Ook bij een deel van de andere gebruikers (als Igluu en De Alchemist) is sprake van abonnementen. Een trend is dat een groeiend aantal BVG's naast de vaste werkplekken ook flexibele werkplekken is gaan aanbieden. Het is een instrument om mensen kennis te laten maken met de vestiging, en om vergaderruimte te verhuren. De inventarisatie heeft opgeleverd: Er zijn negentien aanbieders van flexibele werkplekken, waarvan er negen ook vaste werkplekken aanbieden. Het gaat in totaal om circa 625 flexibele werkplekken. Het aanbod per vestiging varieert van 3 tot 145 flexibele werkplekken. 54 Vastgoedmonitor Utrecht 2013

57 Ruim de helft van de aanbieders is gevestigd in de Binnenstad en aangrenzende gebieden als het Stationsgebied, Pijlsweerd, Vogelenbuurt, Buiten-Wittevrouwen, Watervogelbuurt en Rivierenwijk. Lijst aanbieders flexibele werkplekken in Utrecht * naam locatie gebied aantal flexplekken In de Ruimte Oude Gracht 230 A a/d Werf Binnenstad 40 Seats2Meet Moreelsepark 65 Binnenstad 130 De Werkplek Huis aan de Werf Boorstraat 7 Pijlsweerd 25 Igluu Jansdam 2a Binnenstad 30 Maliebaan45 Maliestraat 45 Buiten-Wittevrouwen 145 Zpot Zandweg 116B De Meern 20 Studio de dakzolder Wittevrouwensingel 93bis Vogelenbuurt 6 Het Nieuwe Kantoor Weg der VN 1 Welgelegen 60 Swung House Utrecht Papendorpseweg 99 Papendorp 25 Man&paard Oosterkade 24 Watervogelbuurt 10 BVG's met combinatie vaste en flexibele werkplekken: De Alchemist Kon. Wilhelminalaan 8 Transwijk 20 Vechtenstein Vechtensteinlaan Schaakbuurt 3 Hooghiemstra Hooghiemstraplein 15 Vogelenbuurt 8 Vondelparc Vondellaan Rivierenwijk 4 De Pionier (Pop-up professionals) Grebbeberglaan 15 Transwijk 40 Creative Valley (Youwork) Orteliuslaan 1-27 Papendorp 20 Dutch Game Garden Neude 5 Binnenstad 12 Regus Utrecht Business Park Newtonlaan 115 Rijnsweerd 8 Regus Utrecht Central Station (S2S) Graadt van Roggenweg 328 Stationsgebied 20 Bron: Onderzoek Utrecht * deze lijst is mogelijk niet uitputtend 55

58 6 Transformatie Van transformatie is sprake als een omgevingsvergunning is verleend voor herontwikkeling naar een andere functie. Transformatie gaat verder dan onttrekking aan de markt. Zo is een kantoor dat geen deel meer uitmaakt van het aanbod en dus is onttrokken aan de kantorenmarkt, nog niet per definitie beschikbaar voor transformatie. De algemene ontwikkeling van groei van het aantal verouderde en overtollige kantoren, bedrijfspanden en schoolgebouwen creëert een markt voor transformatie naar andere functies. In 2013 is in Utrecht m 2 bvo getransformeerd, waarvan m 2 bvo kantoorruimte. De Utrechtse transformaties hebben vooral betrekking op omzetting naar woonruimte voor studenten en starters. Er zijn 763 studentenkamers gerealiseerd, 263 appartementen en wooneenheden en 36 kamers voor verzorgd wonen. Vanuit de woningmarkt is er een substantiële vraag. Utrecht heeft een nog steeds gespannen woningmarkt met een urgent woningtekort in de orde van woningen. Van de urgente woningvraag is 60% afkomstig van starters. Er is in Utrecht ook sprake van een duidelijk tekort aan studentenhuisvesting, zowel kwantitatief (in 2013 een tekort van circa kamers) als kwalitatief. Bij huisvesting voor starters en studenten hangt de haalbaarheid sterk samen met de financiering (investering, te realiseren woonlasten) en de geschiktheid van de locatie. 56 Vastgoedmonitor Utrecht 2013

59 Bij transformatieprojecten is ook de omzetting naar hotelaccommodatie aan de orde. Volgens het middenscenario voor de vraag in Utrecht tot is met de nu zekere en waarschijnlijke projecten echter al voorzien in de uitbreidingsvraag naar hotelkamers (zie paragraaf 8.5). 6.1 Algemene context transformatie Meer potentieel aanbod voor transformatie De landelijke ontwikkeling wordt gekenmerkt door groei van de voorraad leegstaande kantoren, niet alleen door de conjunctuur en HNW, maar ook door verdere automatisering van kantoorwerk. Zowel bij de overheid als het bedrijfsleven is er een teruglopend aantal administratieve functies. Een groeiend aantal leegstaande kantoorpanden maakt gezien de staat van het gebouw, de locatie en de duur van de leegstand feitelijk geen deel meer uit van het kantorenaanbod. Naast langdurig leegstaande kantoren is er ook een groeiend aanbod van verouderde bedrijfspanden en schoolgebouwen. In het hoofdstuk over de bedrijfsruimtemarkt is er op gewezen dat leegstand van verouderde bedrijfsruimte op slecht ontsloten locaties structureel kan zijn, wat betekent dat er ook op langere termijn geen vraag meer naar is. Ook in Utrecht zullen zich steeds weer gebouwen aandienen die leeg komen te staan en niet meer aan markteisen voldoen. Onderwijsgebouwen komen leeg door verplaatsing van onderwijsfuncties, als bij concentratie van HBO in De Uithof. Voorwaarden voor transformatie Een eerste voorwaarde is het bestaan van een marktvraag en geschiktheid van de locatie voor die vraag. Er zijn met name mogelijkheden in transformatie naar studentenhuisvesting en startersappartementen. Cruciaal is daarbij een redelijk centrale locatie, niet te ver van voorzieningen en goed openbaar vervoer. Bij veel transformatieprojecten ligt de sleutel in een tijdelijke bestemming voor tien jaar. In een dergelijke periode kunnen investeringen worden terugverdiend en daarna kan de bestemming opnieuw worden ingevuld. De periode van 10 jaar geeft de tijd om na te denken over de langere termijn gebiedsontwikkeling. Transformatie is alleen haalbaar als eigenaren bereid zijn fors op de waarde van het vastgoed af te boeken, soms tot een fractie van de initiële waarde. Marktpartijen geven aan dat die bereidheid groter wordt. Na jaren leegstand groeit het besef dat er geen alternatief is. Om het project te kunnen starten is een ontwikkelaar nodig met een investeerder die de kosten van het voortraject kan dragen. Vervolgens is er een eindbelegger nodig voor financiering en exploitatie van het project. Uiteindelijk moet het geld dat in transformatie wordt gestopt ook weer worden terugverdiend. 37 Aanscherping Hotelbeleid Utrecht (Horwath HTL, oktober 2013). 57

60 6.2 Transformatieprojecten Utrecht in 2013 De resultaten in Utrecht in 2013 In 2013 is in Utrecht in totaal m 2 bvo getransformeerd. Deze meters kunnen onderverdeeld worden in m2 bvo voormalige kantoorruimte en m 2 bvo ruimtes die eerder in gebruik waren als bedrijfspand, winkel of overige functie. De transformaties leiden overwegend tot de toevoeging van woonruimte, verdeeld over 763 studentenkamers, 263 appartementen en wooneenheden en 36 kamers voor verzorgd wonen (Villa Spes Nostra). Overzicht transformaties Het overzicht betreft de projecten waarvoor vergunningen zijn afgegeven, en die in 2013 zijn gerealiseerd, dan wel in 2013 daadwerkelijk van start zijn gegaan of de eerste helft van 2014 van start zullen gaan. Transformatieprojecten in Utrecht in 2013 Locatie Bestemming oud Bestemming Nieuw m 2 bvo Kaap Hoorndreef kantoor 52 appartementen De Kaap Van Deventerlaan 10 kantoor hotel Holiday Inn Express Papendorp Daltonlaan kantoor onderwijsvoorziening HU Pythagoraslaan 101 kantoor (Provinciehuis) 700 studentenkamers (SSH) Koningsweg wasserij (Aurora) 63 kamers en 6 appartementen (SSH) Heuveloord 25A watertoren bedrijfsruimte en horeca 820 Wittevrouwensingel bedrijfspand hotel 740 Rotsoord 3 bedrijfsruimte/kantoor koffiebranderij met lunchroom Zevenwouden kantoor/dienstverlening 56 onzelfstandige wooneenheden Zamenhofdreef 77 kantoor 95 onzelfstandige wooneenheden Ganzenmarkt 24 bedrijfsruimte/wonen hotel met restaurant en hotelbar Hindersteinlaan 30 vml klooster 36 kamers verzorgd wonen Weerdsingel O.Z. 10 bedrijfsruimte hostel en koffiecorner 590 Admiraal Helfrichlaan winkels winkels plus 18 appartementen * 300 Van Vollenhovenlaan 277 kantoorruimte 17 appartementen 530 Oudwijkerdwarsstraat winkel en loodsen 19 appartementen 840 Bron: Gemeente Utrecht * nieuwbouw appartementen boven gerenoveerde winkelstrip 6.3 Marktvraag Belangrijk voor de kans op transformatie is dat er tegenover de te realiseren bestemming ook een marktvraag staat. De meest voorkomende nieuwe functies zijn studentenhuisvesting, startersappartementen en hotelaccommodatie. Voor deze functies is een indicatie van bestaande tekorten te geven. De feitelijke kans op transformatie stelt uiteraard ook eisen aan pand en locatie. 58 Vastgoedmonitor Utrecht 2013

61 Woningtekort met vooral vraag naar starterswoningen De groei van de Utrechtse woningvoorraad met woningen in de afgelopen vijf jaar heeft niet kunnen voorkomen dat het woningtekort is gegroeid. Uit woningmarktonderzoek (WoON 2009 en 2012) kan worden afgeleid dat het urgente woningtekort 38 is toegenomen tot woningen. In de woningvraag is het accent verschoven naar starters; die hebben in 2012 een aandeel van bijna 60% in de urgente woningvraag. De urgente vraag van doorstromers is gedaald, wat verband houdt met de conjunctuur, de inkomensontwikkeling, gedaalde verkoopprijzen van koopwoningen, restschulden bij verkoop van koopwoningen, en boventrendmatige huurverhogingen bij mutaties in de huursector. Een groeimarkt is die van het zelfstandig verzorgd wonen van ouderen. De scheiding van wonen en zorg betekent een groeiende vraag naar passende zelfstandige woonruimte voor ouderen met mobiliteitsproblemen en behoefte aan onplanbare zorg. 39 Woningtekort Utrecht huishoudens woningvraag woningvoorraad woningtekort tekort in % woningvoorraad 5,3% 5,0% 5,5% 6,3% 6,2% 6,2% Bron: ABF Research (2011), bewerking Onderzoek Utrecht Urgente woningvraag en urgent woningaanbod in Utrecht, 2012 en vraag starters vraag doorstromers totaal urgente vraag aanbod doorstromers aanbod woningverlaters totaal urgent aanbod urgent tekort (vraag aanbod) Bron: WoON 2012 en 2009 Vraag studentenhuisvesting In Utrecht is er in 2013 een tekort van woonruimtes voor voltijdstudenten aan het hoger onderwijs in de stad. Voor deze groep is de markt van betaalbare huurwoningen geen alternatief, gezien de lange wachttijden en het tekort in de orde van woningen Het saldo van vraag en vrijkomend aanbod voor huishoudens die tenminste een half jaar actief op zoek zijn naar een (andere) woning en binnen een jaar willen verhuizen. 39 Wonen-zorg en MO in de U10-regio (Onderzoek Utrecht, september 2013). 40 Landelijke monitor studentenhuisvesting 2013 ( 26 september 2013; in opdracht van Kences uitgevoerd door ABF Research, augustus 2013). 59

62 Van de voltijd studenten hebben er (37%) een eigen woonruimte in Utrecht en hebben er (12%) de wens om binnen een half jaar naar eigen woonruimte in de stad te verhuizen. In totaal vraagt 49% van de voltijdstudenten aan Utrechts hoger onderwijs een eigen woonruimte in Utrecht. In de periode komen er in Utrecht studenten bij. Als daarvan weer globaal de helft als uitwonende in Utrecht wil wonen, groeit de vraag met woonruimtes naar in totaal woonruimtes. Daar staat een uitbreiding van het aanbod met globaal kamers/studio's tegenover. Zekere uitbreiding kamers en studio's oplevering locatie kamers studio's 2013 Pythagoraslaan (vml Provinciehuis) Zevenwouden Zamenhoffdreef Koningsweg (Aurora) project Johanna (De Uithof) KPN-terrein 800 Bron: SSHU; Gemeente Utrecht Bij de vraag naar reguliere studentenhuisvesting speelt ook een kwalitatief aspect. Tenminste de helft van de Utrechtse studenten met eigen woonruimte maakt gebruik van de particuliere kamermarkt, waarin doorgaans sprake is van een ongunstiger prijs/kwaliteit-verhouding en deels van een ontoereikende woonkwaliteit. Vraag hotelaccommodatie In de periode is het geregistreerd hotelkameraanbod met 337 gegroeid. In een studie naar de Utrechtse hotelmarkt 41 is voor de periode ruimte voor uitbreiding van het aantal hotelkamers berekend variërend van 156 kamers (negatief scenario) tot 948 kamers (positief scenario). Het middenscenario komt op marktruimte voor 564 kamers. Met de nu bestaande realisaties (288 kamers) en plannen (315 kamers) wordt in de uitbreidingsvraag volgens het middenscenario voorzien (zie verder paragraaf 8.5 over marktruimte in de Utrechtse hotelmarkt tot 2024). 41 Aanscherping Hotelbeleid Utrecht (Horwath HTL, oktober 2013). 60 Vastgoedmonitor Utrecht 2013

63 61

64 7 Utrecht Science Park (USP) Het USP vormt een economische groeipool binnen de stad met per april 2013 een aandeel van 9% van de Utrechtse werkgelegenheid. In de afgelopen tien jaar zijn er in het USP banen bijgekomen. Na april 2013 is er de vestiging van Nutricia Research en het Gemeenschappelijk Milieulaboratorium (GML), met samen circa 500 werkzame personen. De in het USP de afgelopen tien jaar gerealiseerde groei heeft voor ruim de helft betrekking op verdere concentratie van het hoger onderwijs. De nu en de komende jaren plaatsvindende groei heeft betrekking op vestiging van onderzoekinstituten en R&D bedrijven, en op versterking van het medisch cluster. Het totale bouwvolume in het USP omvat circa m 2 bvo, waarvan het Universitair Medisch Centrum Utrecht (UMC) een aandeel heeft van 41%, de Universiteit Utrecht (UU) van 42%, de Hogeschool Utrecht (HU) van 10% en onderzoekinstituten en -bedrijven van 7%. Met realisatie van de zekere plannen komt er m 2 bvo bij (+12%). Daarmee wordt met name het medisch cluster (Prinses Máxima Centrum) en het aandeel van onderzoekinstituten (Hubrecht Instituut en RIVM) versterkt. Met de vestiging van Nutricia Research is m 2 bvo commerciële bedrijvigheid met een R&D-functie toegevoegd. Het USP biedt nog capaciteit voor het realiseren van m 2 bvo aan bedrijfsvloeroppervlak. 62 Vastgoedmonitor Utrecht 2013

65 7.1 Het USP-concept Kracht van het t USP Het Utrecht Science Park (USP) in De Uithof is een economische groeipool aan de oostkant van de stad, met als belangrijkste functies: Universiteit Utrecht (UU). Hogeschool Utrecht (HU). Universitair Medisch Centrum Utrecht (UMC). Kennisinstellingen als TNO/Deltares, het Hubrecht Instituut en SRON. Kennisintensieve bedrijven als het (september 2013 gevestigde) Nutricia Research, Genmab en Merus Biopharmaceuticals. De kracht van het concept is de bundeling van met name in Life Sciences en Milieu/Duurzaamheid werkzame instellingen en bedrijven met een dominante R&D component. Het gaat niet alleen om samenwerking en uitwisseling (kruisbestuiving) maar ook om het positieve imago van fysieke vestiging op het science park. Speerpunten en Life Sciences en Milieu/Duurzaamheid Partners in Life Sciences zijn het UMC, de UU-faculteiten geneeskunde en diergeneeskunde (de enige in Nederland), het Hubrecht Institute, RIVM en diverse bedrijven waaronder Nutricia Research en Genmab. De UU, het UMC en Nutricia Research werken samen in een onderzoek op het terrein van medische voeding in de eerste levensjaren. Belangrijke onderzoekterreinen binnen Life Sciences zijn verder het onderzoek naar zoönosen (ziekten die van dier op mens overgaan), aandoeningen aan het vaatstelsel, immunologische aandoeningen, de biologie van kanker en stamcellen en het klinisch gebruik van stamcellen. Partners op het gebied van Milieu/Duurzaamheid zijn diverse UU-faculteiten, de HU, onderzoekinstituten en gespecialiseerde bedrijven. Veel initiatieven komen samen in het Utrecht Centrum voor Aarde en Duurzaamheid van UU, TNO en Deltares, samen met partners in de regio zoals het KNMI en het KWR Watercycle Research Institute. Onderzoekterreinen zijn klimaatverandering, duurzame energie (gebruik van biomassa), duurzame productie, watermanagement, duurzaam bouwen en wonen. De incubatorfunctie Onderdeel van het Utrecht Science Park zijn de bedrijfsverzamelgebouwen met een incubatorfunctie. In het Hugo R. Kruytgebouw (Padualaan 8) biedt Utrecht Inc ondersteuning aan startups in CleanTech, Healthcare & Life Sciences of Interactive Media & ICT. Het gebouw bestaat uit een combinatie van kantoren en laboratoriumruimtes (met technische faciliteiten) van verschillende afmetingen. Naast het bieden van ruimte is er het aanbod van laagdrempelige financiering, coaching en masterclasses, kantoorfaciliteiten. Gebruikers hebben de beschikking over een lounge, printer- en kopieerfaciliteiten, ontmoetings- en presentatieruimtes, een keuken en flexplekruimte. In het Alexander Numangebouw (Yalelaan 40) bevindt zich een combinatie van kantoorruimtes, laboratoriumruimtes en laboratoriumondersteunende ruimtes, gericht op startende en gevestigde bedrijven in de Life Sciences. Huurders kunnen gebruik maken van een ruime vergaderzaal en andere voorzieningen. 63

66 7.2 Mission statement Stichting USP Essentieel voor het USP Behoud van het onderscheidend profiel van het science park, met een duidelijke functionele en ruimtelijke afbakening. Buiten De Uithof zal wel sprake zijn van een satellietfunctie voor de RIVM-vestiging in De Bilt. Versterken van de mogelijkheden voor doorstarters: naast een incubatorfunctie moet het USP ook ruimte bieden aan een acceleratorfunctie. De doorstartfase is een kritische gezien de vraag naar betaalbare huisvesting, facilitaire ondersteuning, risicokapitaal. Versterken van de component commerciële bedrijven. Het USP heeft nu circa arbeidsplaatsen in commerciële bedrijvigheid. Na de vestiging van Nutricia Research ( m 2 bvo) heeft het USP nog capaciteit voor m 2 bvo bedrijfsruimte. Versterken van de onderlinge beschikbaarheid van kennis (toegang universiteitsbibliotheek) en onderzoekfaciliteiten. Kansen Een kans voor versterking van de incubator- en acceleratorfunctie is dat beleggers op zoek zijn naar investeringsobjecten en interesse tonen in investeringen in starters en doorstarters. In ontwikkeling is een initiatief van Nederlandse pensioenfondsen om te investeren in Nederlandse science parks. Het gaat daarbij om meer risicodragende investeringen in de acceleratorfunctie en het leveren van ontwikkelkapitaal. In het USP zijn er ruimtelijke 64 Vastgoedmonitor Utrecht 2013

67 mogelijkheden om de acceleratorfunctie onder te brengen in een verzamelgebouw van m 2 bvo. Er is de mogelijke vestiging van een congrescentrum plus hotel aan de Universiteitsweg, dicht bij de kruising met de Utrechtseweg. Dat is weliswaar buiten het USP, maar een dergelijke ontwikkeling is niet mogelijk in het USP-gebied. Gebruikers van de nieuwe parkeergarage P+R De Uithof blijken bereid om tot 800 meter te lopen naar hun bestemming. Dat biedt perspectieven om bij een betere spreiding van parkeergelegenheid een beperking van het autoverkeer binnen het USP te realiseren. 7.3 Science Park in groeifase Groeiende werkgelegenheid In de afgelopen tien jaar zijn er in het USP ruim banen bijgekomen en er bevindt zich nu 9% van de Utrechtse werkgelegenheid (stand april 2013). Dat aandeel zal groeien door de (na 1 april 2013) gerealiseerde en de geplande uitbreiding van zowel het medisch complex als de R&Dfuncties. Na april zijn er in 2013 twee bedrijfsvestigingen met samen ongeveer 500 banen bijgekomen. In september heeft het bedrijf Nutricia Research ( m 2 bvo) met circa 400 arbeidsplaatsen zich gevestigd. De teams verrichten innovatief onderzoek met betrekking tot gezonde voeding in de eerste levensjaren. Verder is eind 2013 het Gemeenschappelijk Milieulaboratorium (GML) van UU (Geowetenschappen), TNO en Deltares opgeleverd (8.600 m 2 bvo). De UU participeert voor 45%, TNO voor 35% en Deltares voor 20% in het GML-gebouw. Een team van ongeveer 90 medewerkers doet onderzoek naar de invloed van menselijke activiteiten op klimaat, lucht, water en bodem. Aantal werkzame personen De Uithof (stand per 1 april) onderwijs gezondheidszorg overige totaal De Uithof % Utrechtse banen 8,7% 9,0% 9,0% Bron: PAR 2013 Belangrijke ontwikkelingen in de komende jaren Naast het Alexander Numangebouw wordt een nieuwe Life Sciences Incubator gerealiseerd (oplevering 2015). 42 Deze nieuwe Incubator (6.200 m 2 bvo) is nodig om tegemoet te komen aan de groeiende vraag van startende ondernemers in Life Sciences naar kantoor en laboratoria. Starters zullen gebruik kunnen maken van gemeenschappelijke diensten en 42 Financiering door de Universiteit Utrecht met bijdragen van de Gemeente Utrecht en de Provincie Utrecht, en uit het Europees Fonds voor Regionale Ontwikkeling (EFRO) van de Europese Unie. 65

68 onderzoekapparatuur. In huurcontracten kunnen incentives worden verleend als enkele maanden huurvrij. Uitbreiding van het Hubrecht Instituut (9.500 m 2 bvo, eerste fase in 2015). Het Hubrecht Instituut richt zich op de ontwikkelingsbiologie van dieren, met speciale aandacht voor stamcellen. De bouw van het Prinses Máxima Centrum voor Kinderoncologie ( m 2 bvo), op te leveren in Het betreft een kinderoncologisch centrum van wereldniveau (in de top drie) en het grootste in Europa. De Hogeschool Utrecht ontwikkelt nieuwbouw van m 2 bvo, op te leveren in Daar staat tegenover dat in m 2 wordt gesloopt en in m 2 wordt afgestoten. Daarmee houden sloop en nieuwbouw elkaar vrijwel in evenwicht. Een soortgelijke ontwikkeling speelt bij de Universiteit Utrecht. In 2015 wordt een nieuw Onderwijscentrum voor de Bèta- en Geowetenschappen geopend ( m 2 bvo) in de Noordwestcluster. In dat zelfde deel van het USP verrijst in 2017 een nieuw kantoorgebouw voor de Geofaculteit ( m 2 bvo). Daar staat sloop van het merendeel van het Wentgebouw (circa m 2 bvo wordt gesloopt) tegenover. 43 In 2018 vestigt het RIVM zich samen met CBG 44 in het USP; het gaat om een bouwvolume van m 2 bvo. Deze vestiging in het USP betekent een verdere concentratie van instituten op het terrein van biosciences, volksgezondheid en milieu. Er zal werk worden geboden aan in totaal circa personen. Ontwikkeling bouwvolumes USP Per 1 januari 2014 bedraagt het totale bouwvolume in het USP om en nabij de m 2 bvo. Daarvan heeft de Universiteit een aandeel van 42% en het UMC van 41%. Bouwvolumes USP (m 2 bvo) stand uitbreiding toelichting uitbreiding geplande oplevering UMC-complex Prinses Máxima Centrum 2016 Universiteit Utrecht ** ** geen saldo nieuwbouw en onttrekking Hogeschool Utrecht saldo nieuwbouw en onttrekking onderzoekinstituten * ** Hubrecht Instituut en RIVM 2015 en 2018 incubatorfunctie Life Sciences Incubator 2015 commerciële bedrijven totaal Bron: UMC Utrecht; HU; Onderzoek Utrecht * Hubrecht Instituut, TNO/Deltares, SRON, RIVM, CBG ** ramingen Onderzoek Utrecht 43 Bij het schrijven van dit rapport is geen volledig overzicht van door de UU te realiseren sloop en nieuwbouw beschikbaar. Er is van uitgegaan dat bij de geplande sloop voor de Faculteit Diergeneeskunde een vergelijkbaar volume zal worden teruggebouwd. 44 College ter beoordeling van geneesmiddelen. 66 Vastgoedmonitor Utrecht 2013

69 De zekere uitbreidingen van het bouwvolume meten in totaal m 2 bvo. Dat betekent een uitbreiding van het volume met 12%. Voor commerciële bedrijven als Nutricia Research heeft het USP nog capaciteit voor het realiseren van m 2 bvo. Verdeling bouwvolumes UMC en HU over functies Van het bouwvolume van m 2 bvo in UMC-complex heeft 83% betrekking op zorg, 9% op onderzoek, 6% op onderwijs en 2% op bestuursfuncties. Verdeling bouwvolume UMC-complex over functies (m 2 bvo) zorg onderzoek onderwijs bestuursfuncties AZU WKZ Stratenum Hijmans van de Berg Van Geunsgebouw totaal Bron: UMC Utrecht Bij de Hogeschool Utrecht (HU) heeft 95% van het bouwvolume betrekking op onderwijs en onderzoek. Die functies zijn sterk verweven en daarom niet nader uit te splitsen. De resterende 5% van het vloeroppervlak wordt gebruikt voor bestuursfuncties. Voor de UU zal sprake zijn van een met het HBO vergelijkbaar aandeel van 5% van het vloeroppervlak in gebruik voor bestuursfuncties. 67

70 Verdeling bouwvolumes USP over functies Van de in totaal m 2 bvo van het USP wordt 63% gebruikt voor onderwijs en onderzoek, 34% voor zorg en 3% voor bestuursfuncties. Binnen de m 2 bvo onderwijs en onderzoek kan m 2 bvo zonder meer tot de onderzoekfunctie worden gerekend: het onderzoekdeel van het UMC-complex, de onderzoekinstituten, de incubatorfunctie en Nutricia Research. Van de m 2 bvo voor onderwijs en onderzoek van de UU en HU kan het onderzoekdeel niet worden afgesplitst; de verdeling over onderwijs en onderzoek is niet beschikbaar. Verdeling bouwvolumes over functies (m 2 bvo) onderwijs en onderzoek zorg bestuursfuncties UMC-complex Universiteit Utrecht Hogeschool Utrecht onderzoekinstituten/-bedrijven totaal Bron: UMC Utrecht; HU; Onderzoek Utrecht 7.4 Studentenhuisvesting Ontwikkeling SSHU-complexen in De Uithof In De Uithof heeft de SSHU kamers en 569 studio's (met eigen voorzieningen). Met de bouw van Johanna komt het aantal kamers in 2015 op en het aantal studio's groeit naar 833. Daarmee zal in 2015 ruim een kwart (26%) van het reguliere kameraanbod van de SSHU in De Uithof zijn gerealiseerd. Tijdelijk kameraanbod en kamers van andere corporaties zijn daarin niet meegeteld. Aantal kamers en studio's SSH Utrecht in De Uithof kamers studio's De Bisschoppen Cambridgelaan Casa Confetti Enny Vredelaan Johanna (oplevering 2015) Bron: SSH Utrecht 68 Vastgoedmonitor Utrecht 2013

71 69