Transcriptie

1 Vastgoedmonitor Utrecht 2010

2

3 Vastgoedmonitor Utrecht

4 Colofon Uitgave november 2010 Afdeling Bestuursinformatie Bestuurs- en Concerndienst Gemeente Utrecht Postbus CE Utrecht In opdracht van Afdeling Economische Zaken & Afdeling Grondzaken StadsOntwikkeling Gemeente Utrecht Internet Rapportage Anne Slob Geisje Hoetjes Rob Paridaen Informatie Ank Hendriks (Economische Zaken) Jac Voogt (Grondzaken) Rob Paridaen (Bestuursinformatie) Foto s Berry Geerlings (Gemeentelijke Fotodienst) Fotostudio Gerry Hurkmans Edwin Brugman (SCN) Merijn van der Vliet (Trajectum Lumen) Opmaak VAK18, Utrecht Drukwerk De Groot, Goudriaan Bronvermelding Het overnemen van gegevens uit deze publicatie is toegestaan met de bronvermelding: Bestuursinformatie, gemeente Utrecht 2 Vastgoedmonitor Utrecht 2010

5 Voorwoord Nog geen herstel vastgoedmarkt Utrecht kende jarenlang een relatief stabiele vastgoedmarkt. Sinds het afgelopen jaar is hier een grote kentering in opgetreden. Dit als gevolg van de wereldwijde veranderingen in de economie. De aanzet tot voorzichtig economisch herstel in ons land is nog niet terug te zien op de vastgoedmarkt van de stad. Behalve de invloed van de economie ondervindt de markt hier en elders ook de invloed van het nieuwe werken, waardoor bedrijven met minder ruimte toe kunnen. Sinds de vorige monitor is de leegstand op de vastgoedmarkt flink toegenomen. Er ontstaat een kwalitatieve onderkant van vastgoed, dat het in het huidige economische klimaat de komende jaren landelijk maar ook in Utrecht zwaar krijgt. De kunst is om het bestaande vastgoed zodanig op te knappen, dat het alsnog aftrek vindt. Dat is soms moeilijker dan nieuwbouw, maar bespaart wel ruimte en houdt bestaand kantoorlocaties en bedrijfsterreinen vitaal. Ook kan werk gemaakt worden van omzetting naar andere functies (waaronder wonen). Voor de kwalitatieve bovenkant van de vastgoedmarkt heeft Utrecht minder te vrezen. Utrecht blijft een gewilde vestigingslocatie voor veel bedrijven en instellingen. De economische recessie heeft in de stad minder hard toegeslagen dan in omliggende gemeenten en elders in het land. Positief is dat de economische prestaties van Utrecht nog steeds boven het landelijk gemiddelde liggen. Volgens recent EU onderzoek heeft de regio Utrecht momenteel de sterkste concurrentiepositie van heel Europa. Juist nu de vastgoedmarkt het moeilijk heeft, is het goed om de vinger aan de pols te houden van de vastgoedontwikkelingen in onze stad en regio. Waar nodig zullen we onze planning moeten aanpassen om onnodige nieuwbouw te voorkomen. Mirjam de Rijk, Wethouder Economische Zaken 3

6 4 Vastgoedmonitor Utrecht 2010

7 Inhoud Samenvatting 6 Inleiding 9 1 Economische ontwikkeling Landelijke trends Trends in de regio en de stad Utrecht 12 2 Kantorenmarkt Trends op de landelijke kantorenmarkt Kantorenmarkt regio Utrecht Situatie op de Utrechtse kantorenmarkt Planvoorraad Typering en ontwikkeling Utrechtse kantoorgebieden 30 Stationsgebied Utrecht CS en omgeving 32 Oude Binnenstad 34 Papendorp 36 Oost 38 Rijnsweerd 40 Kanaleneiland 42 Overvecht 44 Lageweide 46 Oudenrijn 48 Leidsche Rijn Centrum 50 Kantoren buiten de clusters 52 3 Winkelmarkt Landelijke trends in detailhandel en winkelvastgoed Situatie op de Utrechtse winkelmarkt Belangrijkste ontwikkelingen in Utrechtse winkelgebieden Uitbreiding detailhandel 65 4 Bedrijfsruimte / bedrijventerreinen Landelijke trends Regionale vrije markt voor bedrijfsruimte Utrechtse vrije markt voor bedrijfsruimte Uitgifte en planvoorraad bedrijventerrein 75 5 Bedrijfsverzamelgebouwen Inleiding Utrechtse algemene bedrijfsverzamelgebouwen Utrechtse specifieke bedrijfsverzamelgebouwen Een nog flexibeler ruimteconcept 83 Literatuur 84 Bijlage 1 Gesprekspartners interviews 86 Bijlage 2 Begrippen 87 Bijlage 3 Oplevering kantoren 90 Bijlage 4 Kenmerken Utrechtse winkelgebieden 96 Bijlage 5 Bedrijfsverzamelgebouwen 98 5

8 Samenvatting Samenvatting S Er is sprake van een voorzichtig herstel van de economie. In de regio Utrecht is de recessie minder diep geweest dan landelijk en lijkt ook het herstel sneller te verlopen. Op de Utrechtse kantorenmarkt is de leegstand de afgelopen anderhalf jaar gestegen van 7,0% naar 9,1% (medio 2010). Van de m2 leegstaande kantoorruimte staat ruim de helft langer dan een jaar leeg. In de meeste winkelgebieden is sprake van een stabiel huurniveau en van een geringe leegstand. Op de beste locaties in het centrum, in sommige aanloopstraten en in de Woonboulevard Utrecht gaan de huren omhoog. Net als de landelijke markt heeft de Utrechtse markt voor bedrijfsruimte te maken met een snelle groei van het aanbod en een slinkende opname. Van het aanbod kan 60% als incourant worden beschouwd. De uitgifte van nieuw bedrijventerrein is in 2009 en 2010 vrijwel tot stilstand gekomen. Voor een deel van de oude terreinen wordt gewerkt aan een herstructurering. In de markt voor bedrijfsverzamelgebouwen (bvg s) is er een gemengd beeld. Bij een deel van de algemene bvg s doet zich leegstand voor. De specifieke bvg s kampen niet met leegstand en zien nog uitbreiding in het verschiet. 6 Vastgoedmonitor Utrecht 2010

9 Economie Na de recessie in 2009 heeft de Nederlandse economie zich in 2010 hersteld, en wordt voor dit jaar een groei van 1¾% verwacht (CPB). Er is sprake van voorzichtig herstel want de groeiverwachting voor 2011 komt weer wat lager uit. In de provincie en de regio Utrecht is de recessie minder diep geweest dan landelijk. De economische prestaties liggen nog steeds boven het landelijk gemiddelde, en de regio heeft een sterke concurrentiepositie. Positief voor de stad Utrecht is dat de werkgelegenheid tot medio 2009 nog sterk is gegroeid. Een teken van economisch herstel is dat bedrijven in het 2e kwartaal van 2010 hun omzet weer zien stijgen. Die positieve ontwikkeling is sterker in de stad Utrecht dan in de provincie en heel Nederland. Kantoren Net als landelijk vindt op de Utrechtse kantorenmarkt een verruiming plaats, met een oplopend aanbod en een stagnerende opname. Het aanbod is medio 2010 opgelopen tot m2 vvo (11% van de voorraad). De kantoorruimte die feitelijk leegstaat omvat m2 vvo (9,1% van de voorraad). De situatie in Utrecht steekt echter nog gunstig af tegen die in heel Nederland, in diverse andere kantoorsteden (Amsterdam, Rotterdam, Eindhoven) en in de BRU-regio. Marktpartijen laten zich dan ook relatief positief uit over Utrecht. Tophuurprijzen in de stad zijn ultimo 2009 en medio 2010 hetzelfde gebleven als in 2008 en komen uit op 205. Een ongunstig aspect van de Utrechtse kantorenmarkt is de m2 vvo langdurige leegstand (tenminste een jaar). Die staat vooral in Papendorp, Kanaleneiland en Lage Weide. In Papendorp betreft het kantoorachtige bedrijfsruimte (50-70% kantoor) die niet in zijn geheel kan worden verhuurd aan 100% kantoorgebruikers. Dat maakt het moeilijker nieuwe huurders te vinden, maar in de tweede helft van 2010 hebben zich weer gegadigden gemeld. De 100% kantoorruimte in Papendorp ligt zonder meer goed in de markt. Daarvoor is sprake van een bescheiden leegstand (5,6%) en er is geen langdurige leegstand. Er wordt nog steeds weinig kantoorruimte aan de markt onttrokken. In 2009 waren er in het geheel geen onttrekkingen, en is er m² vvo nieuwe kantoorruimte opgeleverd, verdeeld over Papendorp, Kanaleneiland en De Wetering-zuid. Maar door groei van de leegstand is het in gebruik zijnde metrage voor het tweede achtereenvolgende jaar licht gedaald. Dat past in het beeld van een verzadigde markt, waarin nieuwbouw tegemoet komt aan de vervangingsvraag van gedateerde kantoorruimte door moderne, meer duurzame kantoorgebouwen. Gedateerde kantoorruimte kan in aanmerking komen voor transformatie naar een andere functie, zoals een woonfunctie. Utrecht kent tot nu toe enkele voorbeelden van een succesvolle transformatie. Het kantoormetrage dat het meest in aanmerking komt voor transformatie is het structureel aanbod, kantoorruimte die al meer dan drie jaar wordt aangeboden ( m2 vvo). Dit structureel aanbod zal naar verwachting nog gaan groeien. Winkelruimte Met een oplopende leegstand is er landelijk sprake van een overaanbod van winkelruimte. De algemene lijn is evenwel dat er op de goede locaties in de stadscentra en in de stadsdeelcentra nog nauwelijks leegstand is. Voor Utrecht speelt bovendien dat er in een stad met een snel groeiende bevolking ook ruimte is voor meer winkelmeters. Zo is er de recente oplevering van het winkelcentrum Vleuterweide. Op een enkele uitzondering na zien we een stabiele tot nog versterkte positie voor de Utrechtse winkelgebieden. Er komt leegstand voor, maar die is zeer bescheiden. Marktpartijen geven aan dat de uitbreiding van het winkelareaal in het Utrechtse Stationsgebied zeer welkom is. Er is een begin gemaakt met de realisatie van de nieuwe winkelgebouwen aan het Vredenburg. Utrecht centrum behoort tot de vier Nederlandse winkelgebieden met de hoogste huurniveaus. In de belangrijkste Utrechtse winkelstraat, de Lange Elisabethstraat, is de 7

10 Samenvatting S bovengrens van het huurniveau het afgelopen jaar gelijk gebleven op (per m2 wvo per jaar), en is de ondergrens gestegen van naar Verder zien we in Utrechtse winkelcentra en winkelstraten voornamelijk een stabilisatie van huurprijzen. Een opmerkelijke stijging is er voor de aanloopstraten Nachtegaalstraat/Burg. Reigerstraat en Voorstraat. Terwijl woonboulevards over het algemeen een moeilijke tijd doormaken, gaat het juist goed met de Woonboulevard Utrecht in Kanaleneiland-zuid. De bovengrens van de huurprijs is daar het afgelopen jaar nog gestegen. Met de uitbreiding van IKEA komt er nog eenvijfde aan vloeroppervlak bij. Het planareaal aan Utrechtse winkelmeters bedraagt m2 vvo, wat neerkomt op een uitbreiding met bijna een derde van het huidige winkeloppervlak. In de praktijk zal de uitbreiding minder groot zijn, omdat er ook winkelruimte zal verdwijnen. Bedrijfsruimte Net als landelijk (en regionaal) zijn ook in Utrecht aanbod en opname van bedrijfsruimte uit balans. In 2009 was er al vier keer zoveel aanbod dan er werd opgenomen. In de eerste helft van 2010 is het aanbod nog sterk gegroeid naar bijna m2, waarvan tegen de 60% incourant is. Naast dit deels moeilijk verhuurbaar aanbod, is er ook het aanbod van goed in de markt liggende moderne bedrijfsruimte. Huurprijzen voor eersteklas bedrijfsruimte in de stad stabiliseren zich op 64 per m2. Voor 2011 wordt wel een dalend huurprijsniveau verwacht. De markt voor bedrijfsruimte wordt gekarakteriseerd door een tweedeling: naast moderne, goed in de markt liggende ruimte, is er een groeiend metrage incourant aanbod, veelal gelegen op verouderd bedrijventerrein. van de bestaande terreinen herstructurering nodig is, wordt breed gedeeld. In Utrecht wordt hard gewerkt aan revitalisering van de bedrijventerreinen Lage Weide en Overvecht. Bedrijfsverzamelgebouwen Gevolgen van de economische recessie komen vooral tot uiting in meer leegstand in de algemene bedrijfsverzamelgebouwen. Zes van de tien hebben te kampen met leegstand. Gemiddeld staat bij die zes verhuurders tussen de 16% en 20% van het verhuurbaar oppervlak leeg. Sommige kampen al meer dan een jaar met leegstand en zien nog geen verbetering. Het betreft leegstand van kantoorruimte. De locatie en de uitstraling van het aanbod worden belangrijker door de toegenomen concurrentie. Kleine, flexibele kantoorruimte in specifieke bedrijfsverzamelgebouwen blijft onverminderd populair. Hier zien we geen gevolgen van de economische recessie. Het verhuurbaar oppervlak is groter geworden en er is geen sprake van leegstand. Er is voldoende vraag en voor de toekomst wordt nog uitbreidingsvraag verwacht. Het specifieke bedrijfsverzamelgebouw Biopartner Center Utrecht kan niet volledig voorzien in de vraag naar ruimte voor life sciences. Er zijn vergevorderde plannen voor de bouw van een tweede gebouw naast het bestaande. Daarnaast is er een nieuwe incubator, UtrechtInc, aanbieder van twee bedrijfsverzamelgebouwen met een broedplaatsfunctie voor startende ondernemers. In 2011 wordt de Dutch Game Garden aan de Neude geopend, een bedrijf dat zich specifiek richt op beginnende ondernemers in de gaming industrie. Bedrijventerreinen Stagnatie is er niet alleen in de verhuur op de vrije markt, maar ook in de uitgifte van bedrijventerrein voor realisatie van nieuwbouw. Dat heeft niet alleen te maken met de economische stagnatie maar ook met problemen bij het financieren van grondverwerving en nieuwbouw. In Utrecht is de uitgifte van bedrijfskavels de afgelopen anderhalf jaar vrijwel tot stilstand gekomen. De afgelopen drie jaar is een jaargemiddelde behaald van 1,2 ha wat ruim onder het gemiddelde zit van de 7,8 ha van de afgelopen tien jaar. Een markt voor een nieuw concept met een nog grotere flexibiliteit in het aanbod van werkplekken en ontmoetingsplekken is in opkomst. Anders dan bij de specifieke bedrijfsverzamelgebouwen is er geen huurcontract voor een bepaalde ruimte en looptijd. Trefwoorden voor dit concept zijn: contacten leggen, kennisdeling en thuiswerken op locatie. Door het in 2009 op de markt komen van het bedrijventerrein Haarrijn (12 ha) is het direct uitgeefbaar oppervlak gestegen naar 31,4 ha. Met Haarrijn is er weer meer aanbod van modern gemengd terrein in de stad. Het inzicht dat landelijk bij ongeveer een derde 8 Vastgoedmonitor Utrecht 2010

11 Inleiding Dit is de 12e editie van de Vastgoedmonitor Utrecht, met een actueel overzicht van de stand en ontwikkeling van commercieel vastgoed in Utrecht. Achtereenvolgens passeren de kantorenmarkt, de winkelmarkt en de bedrijfsruimtemarkt de revue. Daarnaast is ingegaan op aanbod en uitgifte van bedrijventerrein en op het segment van de bedrijfsverzamelgebouwen in de stad. Utrechtse cijfers zijn ingebed in landelijke en regionale trends. De monitor bevat cijferreeksen van de afgelopen jaren tot medio Er is vooral gekeken naar de marktontwikkeling in de afgelopen anderhalf jaar. Speciale aandacht is in deze monitor uitgegaan naar incourant en structureel aanbod in de kantorenmarkt, dat wil zeggen naar aangeboden kantoorruimte waarvoor het twijfelachtig is of die nog door de markt zal worden opgenomen. De mogelijke transformatie naar andere functies komt daarbij aan de orde. Verder is er aandacht voor veroudering en herstructurering van bedrijventerreinen, met als Utrechtse voorbeelden de bedrijventerreinen Lage Weide en Overvecht. Hergebruik van kantoren en herstructurering van bedrijventerreinen zijn onderwerpen die ook op rijks- en provinciaal niveau volop in de belangstelling staan. Voor deze vastgoedmonitor is gebruik gemaakt van marktgegevens die door DTZ Zadelhoff Research speciaal voor dit rapport zijn aangeleverd. Daarnaast is de monitor gebaseerd op signalen uit de markt die verkregen zijn uit gesprekken met diverse marktpartijen. Voor deze vastgoedmonitor zijn gesprekken gevoerd met vertegenwoordigers van Jones Lang LaSalle, Van Rossem, DTZ Zadelhoff, SPF Beheer, Locatus, IeVeMa Beheer, New Element en Seats2Meet. Ook de resultaten van de Werkconferentie Kwalitatieve vraag bedrijventerreinen Gemeente Utrecht van 15 april 2010 zijn in de monitor meegenomen. 9

12 1 Economische ontwikkeling Economische ontwikkeling 1 Na de recessie in 2009 heeft de Nederlandse economie zich in 2010 hersteld, en wordt voor dit jaar een groei van 1¾% verwacht (CPB). Er is sprake van voorzichtig herstel want de groeiverwachting voor 2011 komt weer wat lager uit. In de provincie en de regio Utrecht is de recessie minder diep geweest dan landelijk (CBS). De economische prestaties liggen nog steeds boven het landelijk gemiddelde (Rabobank Groep). Een teken van economisch herstel is dat bedrijven in het 2e kwartaal van 2010 hun omzet weer zien stijgen (COEN). Die positieve ontwikkeling is sterker in de stad Utrecht dan in de provincie en heel Nederland. Positief voor de stad Utrecht is dat de werkgelegenheid tot medio 2009 nog sterk is gegroeid. Ook is er een jaar-op-jaar groeiend aantal starters in de stad. Het economisch slechte jaar 2009 werkt nog door in de arbeidsmarkt, met ook in 2010 verlies van werkgelegenheid. Per saldo zien ondernemers ook die in Utrecht - hun personeelsbestand nog steeds krimpen, al is dat niet meer zo veel (COEN). In 2011 wordt een stabilisatie verwacht (CPB). 10 Vastgoedmonitor Utrecht 2010

13 1.1 Landelijke trends Voorzichtig herstel economie In de Macro Economische Verkenning 2011 (CPB, september 2010) geeft het CPB voor 2010 een verwachte economische groei van 1¾% en voor 2011 van 1½%. Eenzelfde groeitempo als voor het totale eurogebied. Er is nog steeds het risico dat het herstel zal worden aangetast door onrust op de financiële markten en instabiliteit in de eurozone. Met de genoemde economische groei is sprake van een voorzichtig herstel na de diepe recessie van Dit herstel is volledig te danken aan groei van de export, steunend op het aantrekken van de wereldhandel. De consumptieve bestedingen van huishoudens en de bestedingen van de overheid maken in 2010 en 2011 een pas op de plaats, en de investeringen van bedrijven komen naar verwacht in 2011 op gang. Nog geen herstel arbeidsmarkt Net als in 2009 is er in 2010 nog een behoorlijke afname van de werkgelegenheid (in arbeidsjaren). Ook de werkende beroepsbevolking wordt opnieuw kleiner. In 2011 wordt voor de werkgelegenheid en de werkende beroepsbevolking nog een zeer bescheiden afname verwacht (-¼%). Het aandeel van de werkloze beroepsbevolking blijft staan op 5½%, ruim onder de eerder verwachte werkloosheid van 6½% (CEP 2010; CPB, april 2010). Het CPB wijst op de nog steeds beperkte uitstoot van personeel door het bedrijfsleven, de gegroeide rol van ZZP-ers op de arbeidsmarkt en de deeltijd-ww. Die regeling heeft mede de werkloosheidsgroei in 2009 en 2010 afgeremd, maar zal in 2011 geen rol van betekenis meer spelen. 11

14 1.2 Trends in de regio en de stad Utrecht Economische ontwikkeling Economische prestatie provincie Utrecht blijft bovengemiddeld De jaarlijkse regionale vergelijking van de Rabobank Groep (2010) levert voor het economisch presteren van de provincie Utrecht in 2009 eenzelfde score op als in 2008 (6,2), iets boven het landelijk gemiddelde (jaarlijks gesteld op 6,0). Met die score is de provincie wel gezakt naar een 12e plaats in de rangorde van de 40 Nederlandse Corop-regio s, en moet de grootstedelijke regio s Agglomeratie s-gravenhage (score 6,7) en Groot-Amsterdam (score 6,3) voor laten gaan. 1 Een positie van de provincie Utrecht boven het landelijk gemiddelde, betekent niet dat het economisch goed is gegaan. In alle Nederlandse regio s is in 2009 sprake geweest van krimp. In de provincie en het Stadsgewest Utrecht was die krimp wel minder sterk dan landelijk (CBS). In 2008 lag de groei boven het landelijk gemiddelde. 12 Vastgoedmonitor Utrecht 2010

15 Sterke concurrentiepositie provincie Utrecht Uit een onderzoek voor de Europese Commissie (JRC-IPSC, 2010) komt de provincie Utrecht naar voren als de meest competitieve EU-regio. Ook andere Nederlandse provincie als Noord- en Zuid-Holland en Noord- Brabant staan overigens in de toptien van best concurrerende regio s. De positie in de rangorde van regio s is gebaseerd op drie pijlers: het economisch potentieel, de mate van efficiency, innovatie. Gebruikte data zijn uit de jaren Omzet weer positief Voor het eerste sinds het 1e kwartaal van 2009 is er weer een duidelijk positieve ontwikkeling van de omzet. Daarbij gaat het om het saldo van het aantal bedrijven met een negatieve en positieve omzetontwikkeling. Het positieve beeld voor het 2e kwartaal van 2010 is er voor zowel Utrecht, de provincie als heel Nederland, maar vooral voor de stad Utrecht. De gerealiseerde verbetering van de omzet wordt door de ondernemers echter niet vertaald in een positief beeld voor de tweede helft van Met name in de stad en de provincie denkt een meerderheid dat het toch weer de negatieve kant opgaat. Landelijk verwachten ondernemers per saldo een gelijkblijvende omzet. Gerealiseerde omzetontwikkeling * Bron: COEN (CBS) * saldo aantal bedrijven met positieve en negatieve omzet 13

16 Economische ontwikkeling 1 Tot medio 2009 nog groei aantal banen De economische crisis van 2009 is niet terug te zien in de ontwikkeling van het aantal banen in de stad in de periode medio 2008 tot medio Dat aantal is met nog 1,5% gestegen, een sterkere groei dan in de hele provincie Utrecht (0,6%) en in heel Nederland (0,3%). Het is op dit moment nog niet bekend hoe de werkgelegenheidsontwikkeling in Utrecht na medio 2009 is verlopen. Het nog groeien van het aantal banen kan deels worden verklaard uit het vertraagd reageren van de arbeidsmarkt op de economische conjunctuur, en uit de groei van het aantal ZZP-ers. Ook is er sprake van een regionale component. De regionale economie is in 2009 door een minder diep dal gegaan dan de landelijke. Aan te nemen is dat de periode medio 2009 tot medio 2010 hooguit een stabilisatie van het aantal banen zal laten zien. Met name het aantal voltijdbanen zal door de krimp van het bbp in 2009 onder druk zijn komen te staan. Afgaand op de CPB-prognose (MEV 2011) zal zich in 2011 geen verslechtering van de arbeidsmarkt voordoen. Ondernemers zien personeelsomvang slinken Vooral in 2009 hebben ondernemers in de stad, de provincie en landelijk overwegend te maken gehad met een teruglopend personeelsbestand. Als aangegeven is dat nog niet terug te zien in de gemeten ontwikkeling van de werkgelegenheid tot medio 2009, maar die omvat naast het bedrijfsleven ook andere sectoren (overheid, zorg, onderwijs, enzovoort). In de eerste helft van 2010 is er nog steeds een meerderheid aan ondernemers die de personeelsomvang ziet dalen, maar het saldo is veel minder negatief dan in Voor het 3e kwartaal van 2010 houden positieve en negatieve verwachtingen elkaar vrijwel in evenwicht. In de ogen van ondernemers verloopt 2010 daarmee veel minder ongunstig dan Gerealiseerde ontwikkeling personeelsomvang* Bron: COEN (CBS) * saldo aantal bedrijven met positieve en negatieve personeelontwikkeling 14 Vastgoedmonitor Utrecht 2010

17 Aantal starters blijft groeien Een exponent van de economische veerkracht van de stad is het aantal starters. Sinds 2004 neemt in Utrecht het aantal starters jaar op jaar toe. Ook in het economisch slechte jaar Een deel van de verklaring is het verplicht stellen van inschrijving bij de KvK van vrije beroepen. Verder heeft de groei van het aantal ZZP-ers voor nieuwe inschrijvers gezorgd. Aantal startende bedrijven in Utrecht Bron: COEN (CBS) In de eerste helft van 2010 heeft die groei doorgezet. Het aantal startende bedrijven in Utrecht is in de eerste helft van 2010 (1.938) aanmerkelijk hoger dan in de eerste helft van 2009 (1.384). Die ontwikkeling laat zien dat het aantal startende bedrijven in de stad niet gelijk opgaat met de economische conjunctuur. Van alle bedrijven in Utrecht is ongeveer tien procent starter. In die groep starters is er veel dynamiek, want van de in een bepaald jaar gestarte bedrijven staat vijf jaar later de helft nog als bedrijf ingeschreven (Stogo 2009). 15

18 2 Kantorenmarkt Kantorenmarkt 2 De landelijke kantorenmarkt wordt steeds ruimer, met een voortgaande stijging van het aanbod en de leegstand, en een verder inzakkende opname. Voor 2010 wordt geen herstel verwacht. Herontwikkeling van leegstaande kantoren komt nog moeizaam van de grond. Ook in de regio Utrecht staat de kantorenmarkt er niet goed voor. Marktpartijen laten zich wel relatief positief uit over Utrecht in vergelijking met andere regiogemeenten en met andere grote steden. Het aandeel leegstaande kantoorruimte in de stad is medio 2010 gestegen naar 9,1%. Anderhalf jaar eerder begin 2009 was dat nog 7,0%. Een ongunstig aspect van de Utrechtse kantorenmarkt is de m2 vvo langdurige leegstand (tenminste een jaar). Die staat vooral in Papendorp, Kanaleneiland en Lage Weide. In Papendorp betreft het kantoorachtige bedrijfsruimte (50-70% kantoor) die niet in zijn geheel kan worden verhuurd aan 100% kantoorgebruikers. Dat maakt het moeilijker nieuwe huurders te vinden, maar in de tweede helft van 2010 hebben zich weer gegadigden gemeld. De 100% kantoorruimte in Papendorp ligt zonder meer goed in de markt. In 2009 is in Utrecht m² vvo nieuwe kantoorruimte opgeleverd, verdeeld over Papendorp, Kanaleneiland en De Wetering-zuid. Door groei van de leegstand is het totale metrage in gebruik zijnde kantoorruimte voor het tweede achtereenvolgende jaar gedaald. De tophuurprijzen voor kantoorruimte zijn ultimo 2009 gelijk gebleven aan die per ultimo 2008 en komen uit op 205. Ook medio 2010 is dit huurprijsniveau niet veranderd. 16 Vastgoedmonitor Utrecht 2010

19 2.1 Trends op de landelijke kantorenmarkt Opname van kantoorruimte opnieuw gedaald In 2009 is op landelijk niveau sprake van een substantiële daling van de opname aan kantoorruimte. In totaal is iets minder dan 1,3 miljoen m² opgenomen wat 19% lager is dan de opname in het voorgaande jaar (1,6 miljoen m²). In 2008 was de terugval in de opname aan kantoorruimte 28% vergeleken met Nu de balans is op te maken over de eerste helft van 2010 blijkt dat de opname opnieuw op een laag pitje staat. In de eerste zes maanden van dit jaar komt de opname ( m²) 4% lager uit dan in dezelfde periode in 2009 ( m²). Uit een onderzoek van Vastgoedmarkt blijkt dat de opname van kantoren in 2009 op het laagste niveau ligt van de afgelopen tien jaar (Vastgoedmarkt, 2010a). De onzekere economische tijden hebben daarmee duidelijk hun weerslag op de kantorenmarkt. Kantoorgebruikers zijn vaker geneigd om te blijven zitten wat voor een verlaging van de dynamiek op de markt zorgt. De dynamiek die er is, komt voort uit vervangingsvraag en betreft geen uitbreidingsvraag. Tegelijkertijd met de daling van de opname is het aanbod aan kantoorruimte toegenomen wat wijst op een verruiming van de markt. In 2009 is het aanbod met 10,8% gestegen. Medio 2010 is sprake van een kantorenaanbod van ruim 7 miljoen m². Dit is een stijging van 6% vergeleken met Marktpartijen geven aan dat kantoorgebruikers die fysiek verplaatsen in veel gevallen meer kantoorruimte achterlaten dan zij betrekken. Hierdoor is de netto opname negatief en groeit het aanbod van kantoorruimte. Zuidema en Van Elp (2010) verwachten voor eind 2010 een leegstand van 16%, dus een overcapaciteit van ruim 10%. Hun verwachting voor de langere termijn is dat - bij ongewijzigd beleid - dit leegstandsniveau tot 2020 aan zal houden. De groei van de kantoorwerkgelegenheid is onvoldoende om de markt weer in evenwicht te brengen. Om de leegstand substantieel omlaag te brengen is een forse onttrekking aan de bestaande voorraad vereist. Groeiende leegstand In het afgelopen jaar is het aandeel van de leegstaande voorraad kantoorruimte in Nederland met 1,3 procentpunt gestegen naar 13,3% per eind 2009 (DTZ Zadelhoff, 2010a). In een gezonde markt is er een frictieleegstand van 4 tot 5%. 53% kantoorgebruikers verwacht afname aantal werknemers Meer dan de helft (53%) van de kantoorgebruikers verwacht in de komende drie jaar een afname van het aantal werknemers. Deze afname geldt voor alle branches en ondervraagde grootteklassen. Dit blijkt uit het Nationaal Kantorenmarkt Onderzoek van Twynstra Gudde (2010). 17

20 Kantorenmarkt 2 Een direct gevolg hiervan is dat een groot deel van de kantoorgebruikers (65%) ook een afname verwacht van het benodigde kantooroppervlak. De gevolgen van de economische situatie laten zich volgens het onderzoek ook zien in de intensieve bezuinigingsmaatregelen. Een belangrijke maatregel is het minder uitgeven aan huisvestingskosten. Zo n 70% van de ondervraagden verwacht hier in de komende drie jaar op te moeten bezuinigen. Maatregelen voor bezuinigingen op de korte termijn zijn het instellen van flexibele werkplekken (33%), het afstoten van kantoren (28%) en het verminderen van de afmeting per werkplek (19%). Geen herstel kantorenmarkt in 2010 De verwachting is dat de kantorenmarkt dit jaar geen duidelijk herstel zal laten zien. Het aantal kantoren dat te huur of te koop staat nam het afgelopen jaar flink toe. Door de huidige en komende bezuinigingen van zowel de overheid als het bedrijfsleven is het onwaarschijnlijk dat de opname op de kantorenmarkt nog dit jaar zal toenemen. Het vermoeden is dat vooral de vraag naar grotere kantoorruimte uitblijft. Dit blijkt uit het jaarlijkse kantorenmarktonderzoek van NVM Business (Vastgoedmarkt, 2010b). Ook de onderzoekers van Vastgoedmarkt verwachten niet dat de opname van kantoorruimte dit jaar zal verbeteren (Vastgoedmarkt, 2010a). Duurzaamheid hoog op agenda van kantoorontwikkelaars De meerderheid (90%) van de grote bedrijven in de Nederlandse vastgoedwereld investeert momenteel in duurzaamheid (Vastgoedmarkt, 2010c). Kantoorontwikkelaars hebben hierin de afgelopen drie jaar een voortrekkersrol gespeeld. Op grote afstand volgen woning- en retailontwikkelaars en woning- en kantoorbeleggers. Het belangrijkste motief om te investeren in duurzaamheid is energiebesparing (69%). Ook de behoefte om mee te werken aan een beter milieu (62%) en de wens van de klant om duurzaam te werken (62%) zijn vaak genoemd. Werken aan duurzaamheid kan op verschillende manieren. Van de ondervraagde kantoorontwikkelaars geeft 64% aan de afgelopen drie jaar geld te hebben geïnvesteerd in duurzaamheid. Andere veelgebruikte manieren zijn voorlichting aan (potentiële) klanten (59%), certificering (49%) en bevordering van acceptatie van duurzaamheidbevorderende maatregelen (41%). Ook Jones Lang LaSalle (Vastgoedmarkt, 2010d) heeft onderzoek gedaan naar de mening van Nederlandse kantoorgebruikers over duurzaamheid. Hieruit blijkt dat meer kantoorgebruikers duurzame huisvesting belangrijk vinden dan twee jaar geleden: in 2008 gaf 38% aan hiernaar te kijken en in 2010 ging het om 73%. Kantoorgebruikers blijven wel het liefst op de huidige locatie zitten. Ruim de helft (51%) wil voor het realiseren van duurzame huisvesting de huidige locatie verduurzamen. Van de ondervraagden geeft 18% aan naar een nieuw, volledig duurzaam gebouw te willen verhuizen. Slechts 4% wil verhuizen naar een bestaand duurzaam gebouw. 64% kantoorgebruikers bekend met Het Nieuwe Werken Het merendeel van de kantoorgebruikers (64%) is bekend met Het Nieuwe Werken (Twynstra Gudde, 2010). Het Nieuwe Werken is een belangrijke trend voor de kantorenmarkt waarbij de individuele werknemer zelf bepaalt waar, wanneer en met wie er gewerkt wordt. Hiervoor zijn nieuwe technologieën ontwikkeld die een alternatief zijn voor fysieke samenwerking. In relatie tot de kantorenmarkt betekent Het Nieuwe Werken het toepassen van flexibele werkplekconcepten. Onder kantoorgebruikers denkt een kwart (24%) dat Het Nieuwe Werken een besparing oplevert van de huisvestingskosten. Ook het vergroten van de flexibiliteit (22%) en het terugdringen van de mobiliteitskosten (21%) zijn benoemd als belangrijke effecten van Het Nieuwe Werken. Kantoorgebruikers voorzien ook dat Het Nieuwe Werken leidt tot een andere vraag naar kantoorruimte; 78% geeft aan dat Het Nieuwe Werken leidt tot een afname in de vraag naar kantoorvolume. Ook zijn de ondervraagden van mening dat er meer vraag komt naar kleinere, flexibelere kantoorconcepten (50%). Uit de interviews met marktpartijen komt naar voren dat Het Nieuwe Werken geen hype is en de vraag naar kantoorruimte wel degelijk verandert. Een belangrijke trend is dat werknemers vaker thuis gaan werken, soms zelfs met subsidies van de werkgever voor het huren van de werkplek thuis. Werknemers werken en vergaderen vaker in wegrestaurants en in kantoorachtige bedrijven die werkplekken verhuren voor een aantal uur. 18 Vastgoedmonitor Utrecht 2010

21 Herontwikkeling kantoren nodig maar in de praktijk lastig Volgens de IVBN (Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland) is de landelijke kantorenmarkt verzadigd en is op een groot deel van de markt sprake van structurele leegstand (Vastgoedmarkt, 2010e). Een deel van de kantorenvoorraad bestaat uit incourant aanbod dat niet meer aan de eisen van deze tijd voldoet. Ook willen kantoorgebruikers steeds vaker gehuisvest zijn in een duurzaam pand. De IVBN pleit daarom voor duurzaam kantorenbeleid en het herontwikkelen van kantoren. Uit de interviews met marktpartijen komt een aantal oorzaken naar voren waarom beleggers de structurele leegstand in de praktijk vaak niet aanpakken: als verhuur niet blijkt te lukken krijgt het pand geen prioriteit meer en worden eerst de meest kansrijke panden aangepakt; in grote vastgoedportefeuilles is het een minder groot probleem om een paar lege panden in bezit te hebben; renovaties en transformaties zonder huurder in zicht zijn risicovol; ombouw naar woningen is vaak lastig (ligging, bestemmingsregeling, vergunningen, bouwtechnische problemen). 2.2 Kantorenmarkt regio Utrecht Dalende opname in regio veroorzaakt door randgemeenten Net als de landelijke kantorenmarkt kent de regio Utrecht sinds 2008 een dalend opnameniveau. In 2009 werd in totaal m² kantoorruimte opgenomen. Vergeleken met 2008 daalde het opnameniveau met 16%. In de afgelopen tien jaar bedraagt de gemiddelde opname m² waarmee de opname in 2009 bijna 21% lager is dan het langjarig gemiddelde. De dalende opname in 2009 komt voor rekening van de regiogemeenten, exclusief Utrecht. In de gemeente Utrecht steeg de opname namelijk over heel 2009 met 6%. Hoewel deze opname historisch gezien niet hoog is, is in de overige gemeenten sprake van een daling van 53% in In het afgelopen jaar heeft in Utrecht 79% ( m²) van de totale regionale opname aan kantoorruimte plaatsgevonden. De resterende 21% ( m²) is in de overige regiogemeenten opgenomen. Van het aantal in de regio opgenomen kantoormeters betrof het in 44% van de gevallen een opname van ten minste m². De verwachting is dat de opname over 2010 ook niet hoog zal uitkomen. In het eerste half jaar van 2010 is slechts m² opgenomen. Geen van deze transacties had een omvang van meer dan m². Remoy (2010) geeft aan dat eigenaren herontwikkeling lange tijd voor zich hebben uitgeschoven, om bezit niet te hoeven afwaarderen. De boekwaarde van een kantoorgebouw is immers veel hoger dan van een vergelijkbaar wooncomplex. Herontwikkeling van het bezit betekent voor de eigenaar dus meestal een forse verliespost bovenop de gemiste inkomsten als gevolg van de leegstand. De eigenaar die moet slopen heeft een nog grotere verliespost. Want die houdt alleen de waarde van de bouwgrond over. Grote verschillen in positie kantoorlocaties Er is op de Nederlandse kantorenmarkt een tweedeling gaande waarbij het verschil tussen primaire en secundaire kantoorlocaties toeneemt. Op toplocaties met nieuwbouwkantoren zijn huurprijzen stabiel of stijgen nog. In oudere kantoorgebieden op minder goede locaties nemen de huurprijzen over het algemeen af. De huurprijsdaling komt vooral door de toename aan incentives en is om die reden niet altijd zichtbaar in de huurprijs. Ook staat de looptijd van contracten onder druk. 19

22 Toegenomen aanbod Het aanbod aan kantoorruimte in de gehele BRU-regio stijgt met 5% van m² in 2008 naar m² in 2009 en is daarmee het hoogst van de afgelopen jaren. Alleen in 2004 en 2005 lag het aanbod al eerder rond de m². Het aanbod is in 2009 sterker gestegen in de randgemeenten (16%) dan in de gemeente Utrecht (4%). In de eerste helft van 2010 verschuift het zwaartepunt in het aanbod: waar het aanbod eind 2009 nagenoeg gelijk verdeeld was over de gemeente Utrecht en de randgemeenten zijn het momenteel de randgemeenten die het hoogste aanbod hebben. DTZ verwacht dat het aanbod gedurende 2010 overal verder zal oplopen. Kantorenmarkt Aanbod en opname kantoorruimte op de vrije markt in de regio Utrecht 2 Bron: DTZ Zadelhoff (2010a) De stijging van de aanbod/opname ratio die in 2008 is ingezet, is ook zichtbaar in het afgelopen jaar (van 3,0 naar 3,7). Vooral de daling van de opname is hier debet aan. Positie Utrecht verbeterd ten koste van regiogemeenten Kantorenlocaties in de andere Utrechtse regiogemeenten vormen nauwelijks concurrentie voor de gemeente Utrecht. In de gesprekken met marktpartijen komt naar voren dat zij een ontwikkeling zien waarbij huurders die in een andere regiogemeente gevestigd zijn zich oriënteren op een locatie in Utrecht. Vaak betreft het kantoorgebruikers die al eerder die wens hadden en voor wie het in de huidige huurdersmarkt betaalbaar is om te verhuizen naar Utrecht. Voor de overige regio betekent dit een toename van de leegstand op de kantorenmarkt. Medio 2010 is er regionaal een leegstand van ongeveer 11%. Tussen regiogemeentes zijn er evenwel grote verschillen. Een relatief zeer hoge leegstand is er voor Maarssen (32,4%). Ook Nieuwegein (19,3%) na Utrecht de regionaal belangrijkste kantoorgemeente - zit ruim boven het gemiddelde. Zeist (3,9%) - de derde kantoorgemeente in de regio kent juist weer weinig leegstand. 20 Vastgoedmonitor Utrecht 2010

23 2.3 Situatie op de Utrechtse kantorenmarkt Marktsituatie matig, enige verbetering verwacht Voor Utrecht verwachten marktpartijen dat de opname in 2010 nog bescheiden zal zijn, wat aangeeft dat er weinig dynamiek in de markt is. Desondanks geven zij aan dat Utrecht het vergeleken met andere grote en middelgrote steden nog steeds goed doet. Een belangrijk pluspunt van de stad is de blijvend grote vraag naar kantoorruimte vanuit de non-profit sector. Ook over de toekomst van de Utrechtse markt zijn positieve geluiden te horen. Het is te verwachten dat het aantal transacties in het derde en vierde kwartaal van dit jaar weer wat zal toenemen. Opname in 2009 licht gestegen Over heel 2009 bedroeg de opname aan kantoorruimte in Utrecht m². Dit is 6% meer dan de m² die in 2008 is opgenomen. De opname in 2009 heeft vooral in de tweede helft van het jaar plaatsgevonden. Medio 2009 bedroeg de opname slechts m². Mogelijk is in de tweede helft van vorig jaar een administratieve inhaalslag gemaakt: transacties waren al wel rond maar hiervan was nog geen officiële melding gemaakt. Medio dit jaar is de opname met m² iets hoger dan de m2 van medio In 2009 is de meeste kantoorruimte opgenomen in Rijnsweerd ( m²). Dit heeft te maken met een transactie van de provincie Utrecht van m². Opvallend is het opgenomen metrage in De Wetering dat geheel op conto komt van de huisvesting van Oracle ( m²). In het Stationsgebied is in de eerste helft van 2009 bijna geen kantoorruimte opgenomen, maar door transacties van Compu Train, ProRail, en de Raad voor de Rechtsbijstand kwam het metrage in geheel 2009 uit op m². In Papendorp vinden in het eerste half jaar van 2009 geen transacties plaats. In de tweede helft van dat jaar komt de opname alsnog uit op m² door opnames van CSC, PiCompany en Zimmer Netherlands. Van de m2 opname in de eerste helft van 2010 is de grootste transactie de opname van ISS in Oudenrijn (4.600 m²). Ook vonden transacties van meer dan m² plaats in Lage Weide (Zuwe Zorg) en in de Oude Binnenstad (stichting Dutch Game Garden). Aanbod en opname kantoorruimte op de vrije markt in de stad Utrecht Bron: DTZ Zadelhoff (2010a) 21

24 Aanbod gedaald en daarna weer gestegen Met m² komt het aanbod eind 2009 lager uit dan eind 2008 ( m²). In 2008 was al sprake van een hoge aanbod/opnameratio (2,6) en in 2009 is die ratio met 2,4 keer zoveel aanbod als opname nog steeds hoog. Medio 2010 is het aanbod weer opgelopen naar m². Vergeleken met het aanbod eind 2009 is dit een stijging van 10%. Kantorenmarkt 2 Medio 2010 staat ruim een kwart van het aanbod in Papendorp ( m2). Kanaleneiland staat met een aanbod van m² op de tweede plaats. Van het aanbod in Papendorp heeft tweederde ( m2) betrekking op de kantoorachtige bedrijfsruimte (50-70% kantoorruimte). Die verdeling over kantoor- en bedrijfsruimte is in het bestemmingsplan vastgelegd. Dit specifieke segment is door de tenminste 30% bedrijfsruimte niet volledig verhuurbaar aan 100% kantoorgebruikers. Dat maakt het minder makkelijk verhuurbaar dan de 100% kantoorgebouwen. In de tweede helft van 2010 hebben zich wel gegadigden voor opname van de kantoorachtige bedrijfsruimte gemeld. Incourant aanbod vooral in Kanaleneiland en lage Weide Het aanbod is medio 2010 door lokale makelaars van DTZ Zadelhoff beoordeeld op bruikbaarheid en uitstraling. Hierbij is op objectniveau bepaald of het betreffende pand courant of incourant is. Bij incourante panden zijn er in de regel ingrijpende aanpassingen nodig om ze aan te laten sluiten bij de wensen en eisen van de hedendaagse kantoorgebruiker. Het deel van het kantorenaanbod dat als incourant is te bestempelen is toegenomen: van m² medio 2009 naar m² medio 2010, 18% van het totale aanbod. Een groot deel van het incourante aanbod is te vinden in Kanaleneiland en Lage Weide. Daarbij speelt de locatie (Lage Weide) en de veroudering van het kantorenaanbod m2 vvo structureel aanbod in de stad Van de m2 kantoorruimte die medio 2010 in Utrecht wordt aangeboden, behoort m2 dus ruim 12% - tot het structureel aanbod. Dat wil zeggen dat het al tenminste drie jaar aaneensluitend op de markt wordt aangeboden. Van het structureel aanbod in Utrecht bevindt het meeste zich op de bedrijventerreinen Lage Weide en Oudenrijn, en in de wijk Kanaleneiland. In heel Nederland is het aandeel structureel aanbod met 28% nog beduidend hoger. DTZ Zadelhoff (2010c) voorziet landelijk voor eind 2010 een toename naar 44% structureel aanbod, waarbij het vooral gaat om tussen 1960 en 1980 gerealiseerde kantoorgebouwen. Op goede kantoorlocaties kan investeren en daarbij verduurzamen van het gebouw een optie zijn. Soms kan aan het gebouw een andere bestemming worden gegeven. 22 Vastgoedmonitor Utrecht 2010

25 27% van het kantorenaanbod in onderhuur Medio 2010 bedraagt het onderhuuraanbod in Utrecht m² ofwel 27% van het totale aanbod. In voorgaande jaren was onderhuuraanbod alleen te vinden op Papendorp en Rijnsweerd en was er op de andere kantoorlocaties geen sprake van onderhuur. Medio dit jaar is dat veranderd en is in de helft van de kantoorlocaties sprake van onderhuur. Het grootste aanbod is evenwel nog steeds te vinden op Papendorp ( m²) en Rijnsweerd (8.500 m²). Een trend die marktpartijen signaleren is dat grotere kantoorgebruikers (in het segment > m²) voor het einde van hun huurcontract een kantoorgebouw verlaten en voor de resterende contractduur hun kantoormeters in onderhuur aanbieden. Aanbod voor onderhuur doet zich ook voor als zittende partijen na heronderhandeling een kleiner metrage huren. Leegstand in 2009 gestegen van 7,0% naar 8,5% In 2008 is het percentage leegstaande kantoorruimte in Utrecht al gegroeid, maar in 2009 is die groei aanmerkelijk groter. Eind 2008 bedroeg het leegstandspercentage nog 7,0% en eind 2009 is het opgelopen naar 8,5%. De leegstand in Utrecht per eind 2009 (8,5%) is nog wel bescheiden in vergelijking met het gemiddelde van de landelijk tien grootste gemeenten (12,6%). Beduidend hoger dan in Utrecht is de leegstand in Amsterdam (16,8%), Rotterdam (12,8), Eindhoven (12,1%), Haarlemmermeer (17,9%) en Arnhem (10,5%). In Den Haag is de leegstand met 7,9% wat lager dan die in Utrecht. 23

26 Kantorenmarkt 2 Verdere stijging leegstand in 2010 Na de sterke stijging van de leegstand in de Utrechtse kantorenvoorraad in 2009 is die in de eerste helft van 2010 verder opgelopen naar 9.1%. In vloeroppervlak gaat het om m2 kantoorruimte die niet meer in gebruik is. Met een leegstand van 9,1% zit Utrecht nog wel onder het regionaal gemiddelde van circa 11%. Binnen de stad zijn de hoogste leegstandspercentages te vinden in de kantoorachtige bedrijfsruimte van Papendorp en in Oudenrijn. Een relatief hoge leegstand is er verder voor de kantoren in Lage Weide en in Kanaleneiland. In tegenstelling tot de kantoorachtige bedrijfsruimte is er voor de 100% kantoorruimte in Papendorp een bescheiden leegstand. Langdurige leegstand naar m2 (vvo) Onder langdurige leegstand verstaan we het aanbod dat aan het eind van het betreffende jaar minimaal twaalf maanden wordt aangeboden en tevens leeg staat. Medio 2010 valt m² van de Utrechtse kantoorruimte binnen deze categorie. Dit is 54% van de totale leegstand in de stad en 4,9% van de totale voorraad kantoorruimte. Een jaar eerder, medio 2009, behoorde ongeveer m² tot de langdurige leegstand en ging het om 57% van de totale leegstand en 4,1% van het kantoorareaal. Langdurige leegstand is er vooral in de kantoorachtige bedrijfsruimte van Papendorp, in Kanaleneiland en op Lage Weide. Als aangegeven is er de tweede helft van 2010 wel weer belangstelling voor dit segment. Taskforce Transformatie De groeiende leegstand van kantoorruimte, waaronder langdurige leegstand, heeft niet alleen landelijk maar ook in de Utrechtse regio de aandacht getrokken. Dat heeft najaar 2009 geleid tot de oprichting van de Taskforce Transformatie. Gemeenten, woningcorporaties, projectontwikkelaars, VROM en anderen hebben zich daarin verenigd om de mogelijkheden van transformatie van leegstaande kantoorgebouwen onder de loep te nemen. Een van de aanbevelingen uit hun rapport Conclusies, bevindingen en aanbevelingen van de Taskforce Transformatie is om als Rijk (fiscale) prikkels in te zetten voor binnenstedelijke woningbouw. Richting de provincie en de gemeenten is er de aanbeveling om kritisch te kijken naar de nog benodigde plancapaciteit. Een andere aanbeveling voor gemeenten is om een Kaderbeleid Transformatie op te stellen waarin het kwaliteitsniveau van te transformeren panden is aangegeven. Dit maakt het voor eigenaren en ontwikkelaars eenvoudiger het potentieel voor transformatie in te schatten. 24 Vastgoedmonitor Utrecht 2010

27 Transformatie in de Utrechtse praktijk In het Utrechtse Collegeprogramma staat dat het college van B&W door flexibiliteit in bestemmingsplannen het hergebruik van leegstaande kantoorpanden wil bevorderen. Het aantal voorbeelden van Utrechtse kantoorpanden die zijn omgevormd naar een andere functie is beperkt; het gaat om ombouw naar een (soms tijdelijke) woonfunctie (zie kader). Voor het huidige aanbod komen met name de langdurige leegstand en het structureel aanbod (dat vrijwel altijd ook leeg zal staan) voor functieverandering in aanmerking. Als het gaat om mogelijke omvorming naar woonruimte dan is Kanaleneiland relatief kansrijk, en kunnen de kansen voor de bedrijventerreinen Lage Weide en Oudenrijn niet hoog worden aangeslagen. Voor Kanaleneiland situeert Troostwijk (2010) het structureel aanbod in Kanaleneiland Zuid, waarbij het gaat om kantoren uit de jaren 80. In de stad Utrecht zijn er tot nu toe twee kantoorpanden omgebouwd tot (deels tijdelijke) woonruimte: Kanaalweg 92. In een KPN-gebouw realiseerde de STU 140 kamers voor studenten. In gebruik van 2003 tot Lomanlaan 49. Woningcorporatie Mitros verbouwde een voormalig KPMG-kantoor tot 100 zorgappartementen voor ouderen (Domus Medica). Aan de mogelijke transformatie naar woonruimte wordt gedacht voor het huidige Provinciekantoor aan de Pythagoraslaan in Rijnsweerd ( m2 bvo). In 2011 verhuist de Provincie naar het vroegere Fortisgebouw aan de Archimedeslaan. Van het Provinciekantoor dateert tweederde van het vloeroppervlak uit de jaren 70 en 80. In 1995 is daar de kantoortoren aan toegevoegd. Functieverandering naar wonen heeft niet alleen betrekking op kantoorruimte. In het al ruim drie jaar leegstaande vroegere hogeschoolgebouw Archimedeslaan 16 komen voor een periode van vijf jaar studentenkamers met gezamenlijke douche en keuken. De oplevering wordt verwacht in december Van de huidige m2 vvo structureel aanbod van kantoorruimte (tenminste 3 jaar aangeboden) kan gezien de ligging - niet gesitueerd op perifere bedrijventerreinen - globaal m2 in aanmerking komen voor transformatie naar een woonfunctie. Wordt naar de langdurige leegstand gekeken (tenminste 1 jaar leeg) dan gaat het om globaal m2, weer met uitsluiting van perifere bedrijventerreinen. 25

28 Toename opgeleverde kantoorruimte in 2009 In 2009 is m² bvo aan kantoorruimte opgeleverd. In verhuurbaar vloeroppervlak (vvo) gaat het om m². Dit is 28% meer dan de netto opgeleverde nieuwbouw van kantoorruimte in 2008 ( m² vvo). In 2008 is er voornamelijk kantoorruimte opgeleverd in Utrecht Oost (Galgenwaard) en daarnaast in Papendorp. In 2009 is de oplevering verdeeld over Kanaleneiland, De Wetering-zuid en Papendorp. Kantorenmarkt 2 Weer minder kantoorruimte in gebruik Net als in 2008 is in 2009 het metrage in Utrecht in gebruik zijnde kantoorruimte gedaald. In 2009 is er weliswaar m2 nieuwe kantoorruimte bijgekomen, maar daar staat een toename van de leegstand met m2 vvo tegenover. Onttrekkingen aan de voorraad hebben in 2009 niet plaatsgevonden. Per saldo is de gebruikte kantoorruimte met m2 vvo gedaald. 26 Vastgoedmonitor Utrecht 2010

29 Eersteklas huurprijzen Utrecht stabiel op 205 In Utrecht zijn de huurprijzen voor eersteklas kantoorruimte ultimo 2009 hetzelfde gebleven als in 2008 en komen uit op 205. Ook medio 2010 is het huurprijsniveau niet veranderd en blijft op hetzelfde bedrag staan. Net als in Utrecht is in Nieuwegein ( 132 per m²) en Houten ( 145 per m²) de huurprijs voor eersteklas kantoorruimte gestabiliseerd. DTZ Zadelhoff verwacht dat gezien de economische situatie de huurprijzen ook in 2010 en 2011 stabiel zullen blijven of onder een neerwaartse druk komen te staan. Onder eersteklas kantoorruimte valt het type kantoor dat voldoet aan de eisen van de moderne kantoorgebruiker en dat gelegen is op een goede locatie. Gemiddelde huurprijzen voor eersteklas kantoorruimte ( per m2 per jaar) Bron: DTZ Zadelhoff (2010a) In deze huurprijzen is de invloed van incentives niet meegenomen. Al blijven huurprijzen voor eersteklas kantoorruimte op goede locaties hoog - omdat de markt voor dit type vastgoed schaars blijft - eigenaren zijn toch bereid om incentives te verstrekken. Dit doen zij om zittende huurders te behouden of om nieuwe huurders over de streep te trekken. Volgens marktpartijen verschillen incentives per locatie in de stad. Incentives zijn laag in het centrumgebied en lopen op richting de randen van de stad tot soms zo n 20-25% van de totale huurstroom gedurende de contractperiode. De verschijningsvorm van deze incentives varieert van huurvrije periodes tot inbouwpakketten. Huurprijsniveau G4-steden stabiliseert Net als in Utrecht hebben de huurniveaus voor eersteklas kantoorruimte zich in Den Haag de afgelopen anderhalf jaar gestabiliseerd op 205. In Amsterdam is de tophuur sinds eind 2008 licht gedaald naar 335 per m² en in Rotterdam is er een stijging van 190 naar 200. Daarmee is Rotterdam de enige G4-gemeente waar de huurprijzen voor eersteklas kantoorruimte in het eerste half jaar van 2010 zijn gestegen. De verwachtingen voor dit jaar en voor 2011 zijn gelijkblijvende of dalende tophuurprijzen. 27