Vastgoedmonitor Utrecht 2006

Transcriptie

1 Vastgoedmonitor Utrecht 2006 Gemeente Utrecht december Vastgoedmonitor Utrecht 2006, Gemeente Utrecht

2 Colofon uitgave Afdeling Bestuursinformatie Sector Bestuurszaken Gemeente Utrecht Postbus CE Utrecht in opdracht van Afdeling Economische zaken Dienst Stadsontwikkeling Gemeente Utrecht & Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Utrecht internet rapportage Hans van Hastenberg Karel van Heelsbergen Rob Paridaen informatie Ank Hendriks (EZ) (commercieel vastgoed) Ruud Nijveld (OGU) (gronduitgifte) Hans van Hastenberg (BI) grafieken Ad van den Dijssel drukwerk Hoontetijl, Utrecht bronvermelding Het overnemen van gegevens uit deze publicatie is toegestaan met de bronvermelding: Bestuursinformatie, gemeente Utrecht foto's Berry Geerligs Marissa van Leur Oscar Rentinck Hans van Hastenberg december 2006

3 Voorwoord Hierbij presenteren wij u de Vastgoedmonitor 2006 van de gemeente Utrecht. De Vastgoedmonitor bevat een overzicht van de ontwikkelingen op de Utrechtse markt van commercieel vastgoed: de kantoren-, winkel- en bedrijfsruimtemarkt. Verder is er specifiek aandacht voor de bedrijfsverzamelgebouwen en bedrijventerreinen. In de Vastgoedmonitor Utrecht 2006 worden de verschillende Utrechtse deellocaties gespiegeld aan de ontwikkelingen en trends op de landelijke vastgoedmarkt. Positief is de dynamiek op de kantoren- en bedrijfsruimtemarkt en de stijging van de bezettingsgraad van bedrijfsverzamelgebouwen. De uitgifte van bedrijventerreinen laat een stabiel, overwegend positief beeld zien. Er tekent zich echter in toenemende mate een tweedeling af op de kantoren- en bedrijfsruimtemarkt. De vraag naar schaarse toplocaties stijgt. Aan de andere kant neemt al enkele jaren het aanbod toe van verouderde, veelal incourante panden. Met behulp van het Utrecht Investment Agency, waarin naast de gemeente Utrecht belangrijke lokaal betrokken vastgoedpartijen participeren, worden extra inspanningen geleverd om de leegstand in het courante deel van het aanbod terug te dringen. Een substantieel deel van het incourante aanbod heeft echter weinig perspectief. Ingrijpende maatregelen zijn onvermijdelijk, variërend van revitalisering van panden tot sloop in combinatie met herontwikkeling. Recente onderzoeken onder bijvoorbeeld beleggers laten nog steeds dalende bruto aanvangsrendementen zien op kwalitatief hoogwaardige en goed bereikbare locaties. Dit duidt op een grote vraag naar vastgoed op deze locaties. De gemeente Utrecht zal dan ook gefaseerd nieuwbouwontwikkelingen blijven toestaan en stimuleren op een beperkt aantal toplocaties, zoals het Stationsgebied en Leidsche Rijn Centrum. De gemeente blijft hier (evenals op andere locaties) wel voorverhuureisen hanteren. Ook krijgt op deze locaties de inrichting en uitstraling van de openbare ruimte en een adequate bereikbaarheid de nodige aandacht. De Utrechtse winkelmarkt doet het goed, zeker in vergelijking met andere steden. In het Utrechtse Centrum en grootwinkelcentrum Overvecht is zelfs sprake van een zeer krappe marktsituatie. Grootschalige nieuwe ontwikkelingen en uitbreidingen zijn voorzien in het Stationsgebied, Leidsche Rijn Centrum, en op de Woonboulevard. Met het forse uitbreidingsvolume, kan Utrecht zich in nog sterkere mate op regionaal en nationaal niveau profileren, en een interessant vestigingsmilieu bieden voor innovatieve (inter)nationale retailformules. Ook de kleinere winkelcentra hebben onze aandacht. De gemeente zet zich in voor de revitalisering van de wijkwinkel- en buurtcentra. De recentelijk gerealiseerde en geplande revitaliseringsprojecten zullen, in combinatie met de nieuwe ontwikkelingen en uitbreidingen van winkelvastgoed, tot een eigentijdse voorraad en een evenwichtige spreiding van de retailvoorzieningen in Utrecht leiden. De vastgoedmonitor biedt een actueel, overzichtelijk en compleet overzicht van de situatie op de Utrechtse vastgoedmarkt. Wij zijn er van overtuigd dat het een waardevolle rapportage is voor alle partijen die actief zijn op de Utrechtse vastgoedmarkt. Mevr. M.K.M. Spit Wethouder Economische Zaken R.J.F. Giesberts Wethouder Grondzaken 3 Vastgoedmonitor Utrecht 2006, Gemeente Utrecht

4

5 Samenvatting De kantorenmarkt en de bedrijfsruimtemarkt in Utrecht zijn onverminderd ruim. Voor beide markten geldt dat er een tweedeling van de markt zichtbaar is. De vraag richt zich op nieuwere courante panden, terwijl het aanbod in toenemende mate bestaat uit verouderde, deels incourante panden. De vraag en opname richten zich vooral op de nieuwere locaties in Leidsche Rijn, en centraal gelegen locaties in of rond het Stationsgebied. De winkelmarkt in Utrecht Centrum is erg krap wat leidt tot hogere huurprijzen. Het aantal passanten is gestegen naar per week. Onder andere door de recente economisch groei is de bezettingsgraad in de bedrijfsverzamelgebouwen het afgelopen jaar verder gestegen en ligt op een hoog tot zeer hoog niveau. Kantoren Kantorenmarkt blijft ruim ondanks zeer hoge opname De kantorenmarkt in Utrecht is in 2005 en de eerste helft van 2006 onverminderd ruim gebleven. Het aanbod blijft op een hoog niveau: eind 2005 was dit m 2, medio 2006 komt dit uit op m 2. In 2005 lag de opname op een uitzonderlijk hoog niveau van m 2. Dit komt vooral door een actieve overheid en een aantal grote transacties. Voor 2006 wordt een veel lagere opname verwacht. De opname is vergelijkbaar met de opnameniveaus in de overspannen marktsituatie van eind jaren 90. Steeds meer is sprake van een tweedeling op de markt. Het aanbod bestaat voornamelijk uit verouderde en deels incourante kantoorruimte waar nauwelijks vraag naar is. De vraag richt zich met name op de nieuwere kwalitatief hoogwaardige kantoorruimte. In dit segment is het aanbod echter beperkt. Huurprijzen in Stationsgebied en Papendorp gestegen In deze markt zijn de huurprijzen voor eersteklas kantoorruimte onveranderd gebleven op 180. De huurprijsprijsontwikkeling verschilt overigens wel tussen de diverse locaties. In het Stationsgebied, Binnenstad, Maliebaan en Papendorp zijn deze gestegen. In de overige locaties zijn deze tussen begin 2005 en medio 2006 gedaald. Komende jaren wordt veel nieuwbouw kantoorruimte opgeleverd In 2005 nam het kantooroppervlak in de stad nauwelijks toe. In de eerste helft van 2006 is m 2 bvo opgeleverd. Tussen medio 2006 en eind 2008 komt daar nog een kleine m 2 bij. Daarnaast zijn er plannen voor de ontwikkeling van ruim m 2 kantoor(achtige) panden, waarvan nog niet vaststaat of en wanneer met de bouw wordt gestart. Winkelruimte Utrecht Centrum: hogere huurprijzen en meer passanten De Utrechtse winkelmarkt heeft nauwelijks last gehad van de economisch wat mindere periode. Met name Utrecht Centrum (Oude Binnenstad en Hoog Catharijne) en grootwinkelcentrum Overvecht blijven onverminderd populaire winkelgebieden. Dit blijkt ondermeer uit een toename van het aantal passanten in het Utrechtse centrum naar per week. Dit is 17% meer dan twee jaar geleden. Door het beperkt beschikbaar komen van winkelpanden zijn de huurprijzen bovendien sterk gestegen en liggen in het Utrechtse winkelrondje vrijwel overal boven de en lopen op tot in de Lange Elisabethstraat. 5 Vastgoedmonitor Utrecht 2006, Gemeente Utrecht

6 In Utrecht zijn voor ongeveer m 2 winkelplannen die vrijwel zeker doorgaan. Het grootste deel hiervan zijn plannen met een bovenstedelijk karakter. De belangrijkste zijn Leidsche Rijn Centrum, Stationsgebied, Woonboulevard Kanaleneiland en The Wall. Bedrijfsruimte, bedrijventerreinen Ruime markt voor bedrijfsruimte met krappe deelmarkten De bedrijfsruimtemarkt in Utrecht is over het geheel genomen ruim te noemen. Zowel aanbod ( m 2 ) als opname ( m 2 ) zijn in 2005 vergelijkbaar met Ook hier is een tweedeling in de markt tussen het aanbod dat bestaat uit verouderde panden en de vraag die zich het meest richt op het kwalitatief hoogwaardige segment. Daarbinnen is in Utrecht nauwelijks aanbod van panden van m 2 of groter. Voor logistieke bedrijven (panden groter dan m 2 ) is helemaal geen aanbod. Door het jarenlang uitblijven van aanbod (schaarste) is er in dit segment ook geen marktvraag meer. Als gevolg van de kwalitatieve schaarste op de markt zijn de eersteklas huurprijzen iets gestegen van 55 naar 57. De Wetering en Oudenrijn doen het goed De nieuwere bedrijventerreinen De Wetering en Oudenrijn doen het goed, zeker gezien de stedelijke en landelijke marktsituatie. Lageweide en Overvecht hebben duidelijk last van de ruime markt, wat vooral komt door het hoge aanbod van veelal verouderde en deels incourante bedrijfsruimte. In de gehele stad geldt overigens een toename van het incourante aanbod van 38% (medio 2005) naar 48% (medio 2006). Het gaat om ruim m 2. De helft hiervan betreft een tweetal panden. In 2005 is 9,8 ha bedrijventerrein uitgegeven. Dit is een normale uitgifte voor Utrecht. In de eerste helft van 2006 is de uitgifte 7,3 ha. Doordat De Wetering (Noord) inmiddels bijna geheel is uitgegeven, heeft de uitgifte zich meer verspreid over de stad. Het areaal bouwrijp bedrijventerrein is in 2005 gedaald naar 35 ha. De totale planvoorraad komt uit op 112 ha. Op de korte termijn is er met name een tekort aan direct uitgeefbaar terrein met een modern gemengd profiel (tenminste 70% bedrijfsruimte). Bedrijfsverzamelgebouwen Hoge bezettingsgraad bedrijfsverzamelgebouwen De bezettingsgraad in de dertien bedrijfsverzamelgebouwen is het afgelopen jaar verder toegenomen. Momenteel zijn bijna alle gebouwen geheel verhuurd, van leegstand is niet of nauwelijks sprake. Het gaat in Utrecht vooral om bedrijfsverzamelgebouwen met kleinschalige kantoorruimten. Met het oog op de aantrekkende economie en de grote behoefte aan kleine kantoorunits voor startende en doorstartende ondernemers lijkt er ruimte voor nieuwe bedrijfsverzamelgebouwen in de stad. Het is van belang om deze doelgroep voldoende te faciliteren. De tien algemene bedrijfsverzamelgebouwen in Utrecht tellen meer dan 600 kantoor- en bedrijfsunits. Hier werken naar schatting ruim mensen. Leidsche Rijn Ontwikkeling De Wetering en Papendorp verloopt voorspoedig Tweederde van de kantoorruimte op Papendorp is inmiddels uitgegeven. Het kwalitatief hoogwaardige bedrijventerrein De Wetering Noord is geheel uitgegeven. Er is inmiddels een start gemaakt met De Wetering Zuid. Naast een ziekenhuis, The Wall en een deel kantoorbestemming resteert hier 16 ha bedrijventerrein met een hoogwaardig profiel (kavels met 30%-70% bedrijfsruimte). 6 Vastgoedmonitor Utrecht 2006, Gemeente Utrecht

7 Inhoudsopgave Voorwoord 3 Samenvatting 5 Inleiding 9 1 Economische ontwikkeling 11 2 Kantorenmarkt 15 3 Winkelmarkt 37 4 Bedrijfsruimte en bedrijventerreinen 49 5 Leidsche Rijn 61 6 Bedrijfsverzamelgebouwen 66 Literatuur 73 Bijlage 1 Gesprekspartners interviewronde 75 Bijlage 2 Begrippen 77 Bijlage 3 Oplevering nieuwbouw 81 Bijlage 4 Kenmerken winkelgebieden 85 Bijlage 5 Afbakening bedrijfsverzamelgebouwen 86 7 Vastgoedmonitor Utrecht 2006, Gemeente Utrecht

8

9 Inleiding In deze vastgoedmonitor vindt u een actueel overzicht van de ontwikkelingen op het gebied van commercieel vastgoed in Utrecht. Naast gegevens over het afgelopen kalenderjaar zijn voor de meeste thema's ook gegevens opgenomen die betrekking hebben op de eerste helft van De monitor zoomt vooral in op de ontwikkelingen in de gemeente Utrecht. Verder is er aandacht voor de omliggende regio. Voor deze vastgoedmonitor is gebruik gemaakt van marktgegevens die door DTZ Zadelhoff Research speciaal voor dit onderzoek zijn aangeleverd. Daarnaast is deze vastgoedmonitor gebaseerd op signalen uit de markt die verkregen zijn uit diverse gesprekken met marktpartijen. Er zijn gesprekken gevoerd met vertegenwoordigers van DTZ Zadelhoff Research, Ans de Wijn Bedrijfshuisvesting, Jones Lang LaSalle, Van Rossum Makelaars, Kroese & Paternotte, Statement, De Boorder Makelaars en Stichting CBW. Leeswijzer Na een korte schets van de Utrechtse en Nederlandse economie, bevat het rapport drie hoofdstukken over de diverse markten voor commercieel vastgoed: de kantorenmarkt, de winkelruimtemarkt en bedrijfsruimtemarkt in combinatie met bedrijventerreinen. In een apart hoofdstuk is er daarna specifiek aandacht voor de ontwikkelingen in Leidsche Rijn. Tot slot volgt een hoofdstuk over bedrijfsverzamelgebouwen. In de bijlagen vindt u een lijst met gesprekspartners, een begrippenlijst, een gedetailleerde uitwerking van kantoorplannen per jaar en per locatie, een overzicht met kenmerken van de belangrijkste winkelgebieden in de stad, en een afbakening van de bedrijfsverzamelgebouwen. 9 Vastgoedmonitor Utrecht 2006, Gemeente Utrecht

10

11 1 Economische ontwikkeling Na een aantal jaren van stagnatie trekt de economie weer aan. Vooralsnog heeft dit nog geen meetbaar effect op de werkgelegenheid in de Utrecht. De toegevoegde waarde groeide in het stadsgewest Utrecht met 3,2% tweemaal zo hard als in Nederland. 1.1 Landelijke trends Flinke economische groei in 2006 en 2007 Volgens de macro-economische verkenning van het Centraal Planbureau is er definitief een einde gekomen aan de recessie. Voor zowel 2006 als 2007 wordt een groei van het bruto binnenlands product (bbp) verwacht van 3% of meer. Dergelijke groeicijfers zijn in Nederland sinds 2000 niet meer voorgekomen. Landelijke economische ontwikkeling (jaarlijkse procentuele verandering) bruto binnenlands product beroepsbevolking werkgelegenheid in arbeidsjaren werkzame beroepsbevolking ,4 1,4 2,3 2, ,3 2,2 3,1 3, ,9 1,6 2,9 3, ,7 1,8 2,4 2, ,9 1,7 1,9 2, ,9 1,8 1,6 2, ,1 0,9-0,3 0, ,3 0,9-1,1-0, ,0 0,0-1,4-1, ,5 0,0-0,3 0,0 verwachting ¼ ¾ 1¾ 2.0 verwachting ½ 1¾ Bron: CPB (MEV 2007) Tegelijk met de toename van het bbp zijn ook op de arbeidsmarkt voor het eerst weer positieve groeicijfers te melden. Zowel de werkzame beroepsbevolking als de werkgelegenheid gemeten in arbeidsjaren nemen in 2006 en 2007 naar verwachting toe. Doordat meer mensen hun kansen op de arbeidsmarkt positief inschatten, groeit ook de beroepsbevolking weer. 1.2 Trends in stad en regio Utrecht Werkgelegenheid in Utrecht wederom gedaald De werkgelegenheid in Utrecht is vanaf 2001 jaarlijks gedaald. Over een periode van vier jaar gaat het om een afname van bijna arbeidsplaatsen. Het afgelopen jaar daalde de werkgelegenheid met 1,2% naar banen. Deze correctie volgt op een periode waarin de werkgelegenheid in Utrecht sterk is toegenomen. In de provincie Utrecht was het afgelopen jaar een toename van de werkgelegenheid waar te nemen van 0,6%. De verwachting is dat de werkgelegenheid zich dit jaar ook in de stad Utrecht weer positief zal ontwikkelen. 11 Vastgoedmonitor Utrecht 2006, Gemeente Utrecht

12 Ontwikkeling werkgelegenheid Utrecht, Totaal banen Bron: PAR, CBS Minder banen in zakelijke dienstverlening, meer in de sector overheid De grootste werkgelegenheidsafname in Utrecht was wederom in de zakelijke dienstverlening, waar per saldo 900 banen verloren gingen. Over de periode is de helft van het banenverlies in de stad toe te schrijven aan de zakelijke dienstverlening. Het blijft echter met afstand de belangrijkste economische activiteit, met een werkgelegenheidsaandeel van 24%. Bij een aantrekkende economie is ook in de zakelijke dienstverlening weer de grootste groei te verwachten. In de overheidssector nam de werkgelegenheid toe, met een kleine 400 banen. Dit is ondermeer het gevolg van een concentratiebeweging bij overheidsinstellingen en het feit dat hierbij in een aantal gevallen de keuze is gevallen op een locatie in Utrecht (vooral Stationsgebied en omgeving). Inmiddels meer dan banen op Papendorp Daarnaast is er een verschuiving van werkgelegenheid waarneembaar van de oostkant van de stad naar de westkant. Dit komt met name door de ontwikkeling van Papendorp. Op Papendorp werkten per april mensen. Drie jaar eerder werkten hier nog slechts 600 mensen. Belangrijke vestigers op Papendorp zijn Capgemini, Atos Origin en Hewlett-Packard, waar samen ruim mensen werken. De overige werknemers zijn verdeeld over 62 andere bedrijven. Alle andere kantoorlocaties lieten een daling in werkgelegenheid zien. De grootste afname is op Rijnsweerd, waar nu voor het eerst minder mensen werken dan op Papendorp. Naast de economische situatie en de zeer ruime kantorenmarkt, is de werkgelegenheidafname op Rijnsweerd dan ook het directe gevolg van de verhuizing van bedrijven naar Papendorp. Omzet bedrijfsleven gestegen Voor het eerst sinds 2001 is de omzetontwikkeling van bedrijven in Utrecht niet negatief. Een reële omzetstijging (gecorrigeerd voor inflatie) van 0,1% ligt echter duidelijk lager dan in de provincie, de G4 en Nederland. Binnen de G4 zijn de verschillen groot. Amsterdam bleef net als Utrecht ongeveer gelijk, in Rotterdam nam de omzet duidelijk toe (+3,4%) en in Den Haag nam deze af (-0,8%). Hoewel het totale beeld voor Utrecht ongeveer op nul uitkomt, zijn er grote verschillen tussen sectoren. De groothandel laat als enige een duidelijke omzetstijging zien. Daarnaast nam de omzet alleen in de commerciële diensten toe. In de bouwnijverheid en de detailhandel nam de omzet af. Ondernemersvertrouwen iets gedaald Door het langdurig uitblijven van het herstel van de economie zijn ondernemers wellicht wat terughoudend geworden in hun vooruitzichten. Zo was het ondernemersvertrouwen in Utrecht in het recente verleden duidelijk hoger dan in Nederland, maar dit jaar komt deze uit op een vergelijkbaar niveau als de totale regio en Nederland. Een index van 40 is bovendien iets lager dan vorig jaar (46). Het ondernemersvertrouwen in Amsterdam ligt op een vergelijkbaar niveau als Utrecht. In Rotterdam (63) en Den Haag (51) ligt deze iets hoger. Het ondernemersvertrouwen is hier gedefinieerd als de resultante van negatieve en positieve verwachtingen voor het eigen bedrijf ten aanzien van omzetontwikkeling, werkgelegenheid en investeringen. 12 Vastgoedmonitor Utrecht 2006, Gemeente Utrecht

13 Bedrijfsresultaten Utrecht, regio Utrecht (KvK-gebied), G4 en Nederland, 2005 Utrecht KvK G4 Nederland Omzet omzet (% verandering tov jaar ervoor) +1,0 +1,7 +1,9 +1,9 reële omzet * (% verandering tov jaar ervoor) +0,1 +0,8 +1,0 +1,0 % bedrijven met afname omzet % bedrijven met toename omzet Bedrijfsresultaat % bedrijven met winst % bedrijven met afname bedrijfsresultaat % bedrijven met toename bedrijfsresultaat % bedrijven met voldoende rendement Investeringen % bedrijven met investeringen Verwachtingen volgend jaar Ondernemersvertrouwen Ondernemersvertrouwen excl. export Bron: ERBO * obv voorlopige inflatiecijfers Toegevoegde waarde gestegen In 2005 is de toegevoegde waarde in het stadsgewest Utrecht met 3,2% duidelijk hoger dan een jaar daarvoor (1,3%) en duidelijk beter dan in provincie (2,8%) en Nederland (1,6%). In 2004 deed het stadsgewest het nog relatief slecht in vergelijking met deze gebieden. Het stadsgewest Utrecht is de kleinste eenheid waarop deze gegevens beschikbaar zijn. Ook provinciaal en landelijk is de toegevoegde waarde gestegen. De groei van de toegevoegde waarde is in de provincie Utrecht, samen met de provincie Flevoland het hoogst in Nederland. Economische ontwikkeling stadsgewest Utrecht, provincie en Nederland, * 2005* Stadsgewest Utrecht volumemutatie (groei toegevoegde waarde) +0,8% -1,8% +1,3% +3,2% bruto binnenlands product (bbp in mln ) regionaal aandeel bbp 5,4% 5,3% 5,3%- bbp per hoofd (*1.000 euro) Provincie Utrecht volumemutatie (groei toegevoegde waarde) -1,1% -1,2% +1,5% +2,8% bruto binnenlands product (bbp in mln ) regionaal aandeel bbp 8,8% 8,6% 8,6%- bbp per hoofd (*1.000 euro) Nederland volumemutatie (groei toegevoegde waarde) +0,2% +0,5% +2,0% +1,6% bruto binnenlands product (bbp in mln ) bbp per hoofd (*1.000 euro) Bron: CBS * voorlopige cijfers. Gegevens regionaal bbp voor 2005 nog niet beschikbaar 13 Vastgoedmonitor Utrecht 2006, Gemeente Utrecht

14 Het bruto regionaal product is zoals verwacht mag worden in economisch mindere tijden de afgelopen jaren nauwelijks gestegen. De meest recente gegevens zijn van Gemeten in euro s nam het bbp in het stadsgewest tussen 2002 en 2004 enigszins toe. Omdat het bbp landelijk harder steeg, is het regionaal aandeel gedaald van 5,4% naar 5,3%. Het bbp per hoofd van de bevolking ligt in het stadsgewest Utrecht met overigens wel veel hoger dan in de provincie ( ) en gemiddeld in Nederland ( ). Provincie Utrecht vierde economische regio in Nederland In een vergelijking van alle veertig corop-regio s in Nederland komt Utrecht als vierde corop naar voren. De corop Utrecht komt overeen met de provincie Utrecht. Vorig jaar nam Utrecht ook al de vierde positie in. De gegevens komen uit een jaarlijks onderzoek van de Rabobank naar de regionaal-economische dynamiek. Daarbij wordt gekeken naar de economische groei van regio s en de economische kracht van regio s. Utrecht scoort volgens de Rabobank op economische kracht iets beter dan op economische groei. 14 Vastgoedmonitor Utrecht 2006, Gemeente Utrecht

15 2 Kantorenmarkt In 2005 was er een erg hoge opname van m 2. De hoge opname is het gevolg van het grote aantal verhuisbewegingen binnen de stad en een aantal grote transacties. De markt blijft hierdoor ruim. Het aanbod blijft hoog. Hiervan wordt bijna de helft door makelaars als incourant bestempeld. Gevolg is een toenemende tweedeling van de markt waarbij bedrijven onder gunstige condities verhuizen van minder populaire locaties naar nieuwere kantoorruimte op gewilde locaties in de stad. De achtergelaten panden zijn veelal incourant en zeker in de huidige markt moeilijk verhuurbaar. De leegstand is het afgelopen jaar iets toegenomen naar 9,5% en ligt nu voor het derde jaar op een hoog niveau. Huurprijzen in populaire kantoorgebieden als Papendorp, Binnenstad, Maliebaan en Stationsgebied gestegen. In overige locaties zijn huurprijzen gedaald. 2.1 Trends op de landelijke kantorenmarkt Kantorenmarkt trekt langzaam aan Op de vrije markt voor kantoorruimte is sprake van een aanhoudend ruime markt. Dit wil overigens niet zeggen dat de markt niet in beweging is. Integendeel. Veel bedrijven zien de kans om onder de huidige marktcondities hun huisvestingssituatie in kwalitatieve zin te verbeteren, tegen een gelijk of soms zelfs goedkoper huurtarief. Er is met name in financiële sector, non-profit en ICT veel marktbeweging. Daarmee is de tweedeling op de markt het afgelopen jaar nog iets scherper geworden. Aan de ene kant is er een groeiend aanbod van oudere, veelal incourante kantoorruimte waar nauwelijks vraag naar is. Daarnaast is er een beperkter aanbod van nieuwe, courante kantoorruimte, waar de vraag zich met name op richt. In deze markt zijn de gebruikers en makelaars de winnende partijen. De eigenaars en beleggers van verouderde panden zijn de verliezers van de huidige marktsituatie. Zo werd de helft van het totale aanbod eind 2005 al twee jaar of langer aangeboden. Eentiende van het aanbod, zo n m 2 is al minimaal vier jaar op de markt. Opname en aanbod beide met 4% toegenomen In de eerste helft van 2006 is landelijk ruim m 2 kantoorruimte opgenomen. Dit is een kleine 4% meer dan in dezelfde periode vorig jaar. Ook het aanbod steeg, en wel met ruim 4% naar 6,5 miljoen m 2. Bedrijven laten per saldo nog steeds een grotere oppervlakte achter dan ze opnemen. Volgens DTZ Research zal hierin de komende periode verandering komen. Transacties zullen weer meer en meer het gevolg zijn van uitbreiding en minder van (alleen) vervanging en/of concentratie van activiteiten. Hergebruik en herbestemming kantoorgebouwen Veel gebouwen die nu leegstaan dateren van de jaren 70 en 80: na 25 tot 35 jaar voldoen veel van deze gebouwen niet meer aan de huidige eisen aan uitstraling en comfort. Aanpassen aan huidige maatstaven is veelal een kostbaar alternatief, vooral wanneer zowel het interieur, de installaties als de gevel moeten worden gemoderniseerd. Aangenomen mag worden dat de gebouwen 15 Vastgoedmonitor Utrecht 2006, Gemeente Utrecht

16 inmiddels zijn afgeschreven. Het is voor het eerst dat we deze cyclus op deze manier in Nederland doorlopen. Door de dalende conjunctuur van de afgelopen zes jaar is er een versnelling geweest in de leegloop van deze oude kantoorgebouwen. Tijdens de vorige crisis op de kantorenmarkt begin jaren 90 waren er panden waarvan iedereen dacht dat ze nooit meer verhuurd zouden worden. Uiteindelijk bleken deze kantoren toch nog in een behoefte te voorzien, toen de vraag naar kantoorruimte ineens sterk opliep als gevolg van een combinatie van factoren: een hoge economische groei, de IT-boom, demografische factoren, vergrootte arbeidsparticipatie van vrouwen en een verdergaande tertiairisering van de economie. Een dergelijk situatie van sterke groei is nu niet echter meer te verwachten. Uit een analyse van Dynamis (Sprekende Cijfers 2006) naar kansloos kantorenaanbod (op objectniveau) blijkt dat 7% als zodanig kan worden bestempeld. In heel Nederland zou het dan gaan om zo n m 2. Dit is veel minder dan uit eerdere inschattingen naar voren kwam, deze liepen van één tot twee miljoen m 2 kantooroppervlak. Kansloos is hierin gedefinieerd als aangeboden kantoorruimte die ook in een aantrekkende of gezonde kantorenmarkt niet of hoogstwaarschijnlijk niet meer verhuurd zal worden als kantoor. De meeste kansloze panden zijn gerealiseerd in de jaren 70, of dateren van voor WOII. De belangrijkste reden waarom objecten kansloos zijn, is de gebrekkige uitstraling. In het onderzoek is het echter niet mogelijk gebleken om een lijst van kenmerken samen te stellen waaraan kansloze objecten moeten voldoen. Daarnaast is volgens Dynamis nog eenderde van het aanbod als kansarm te definiëren. Het gaat landelijk om 2,2 miljoen m 2. Dit is aanbod dat in een aantrekkende of gezonde markt waarschijnlijk wel weer wordt verhuurd. Maar dan wel tegen een lage huurprijs, of pas nadat flink is geïnvesteerd in verbeteringen. Duidelijk is dat het hergebruik en herbestemming van incourant vastgoed een gecompliceerd thema is. Dit is inherent aan het grote aantal partijen met veelal uiteenlopende belangen: gemeente, voormalige gebruiker, belegger, projectontwikkelaar (Decisio, 2006). Trends: hogere opname zakelijke diensten en meer grote transacties Onder andere de volgende trends en ontwikkelingen op de kantorenmarkt zijn te constateren: Het afgelopen jaar was 70% van de landelijke opname afkomstig van de zakelijke dienstverlening, een hoger aandeel dan een jaar daarvoor. Daarnaast waren er vorig jaar meer grootschalige transacties, dat wil zeggen transacties van kantoorruimte van meer dan m 2. In de jaren 90 werd vooral veel grootschalige nieuwbouw gerealiseerd voor hoofdvestigingen. Meer recent is dit verschoven naar de realisatie van regiokantoren als een uiting van een meer efficiënte bedrijfsvoering. De verwachting van de FGH-bank is dat de vraag naar grootschalig vastgoed zich steeds meer concentreert in de belangrijkste kantoorgebieden van de grotere steden. Voor een deel heeft dit te 16 Vastgoedmonitor Utrecht 2006, Gemeente Utrecht

17 maken met de beschikbaarheid van grote objecten. De satellietsteden krijgen dan een andere functie, met een meer aanvullend karakter. Kwaliteit en imago van de locatie belangrijkste motief verhuizing Bij verhuizing is de kwaliteit en het imago van de locatie het belangrijkste pull-motief. Dit vindt driekwart van de verhuisde bedrijven. Dit blijkt uit een onderzoek van INBO & Neprom. De aanwezige voorzieningen in de omgeving van het pand zijn van minder belang. Bij minder dan één op de drie bedrijven is dit een factor in de locatiebeslissing. 2.2 Situatie op de Utrechtse kantorenmarkt Voor vergelijkbaarheid met gebruikte externe bronnen is kantoorachtige bedrijfsruimte (50%-70% kantoor) hier meegeteld in de voorraad en in marktindicatoren als aanbod, opname en leegstand. De kantoorachtige bedrijfsruimte krijgt specifieke aandacht in hoofdstuk 5 Leidsche Rijn. Opname op erg hoog niveau De Utrechtse kantorenmarkt is de afgelopen periode onveranderd ruim gebleven. Dit neemt niet weg dat de opname van kantoorruimte in 2005 op een zeer hoog niveau lag, dat vergelijkbaar is met de opname eind jaren 90. In 2005 is m 2 kantoorruimte opgenomen, duidelijk meer dan in 2004 ( m 2 ) toen de opname ook al hoog was. De opname effectueert zich met name in het Stationsgebied ( m 2 ), waar met name de Rijksgebouwendienst actief is, Papendorp ( m 2 ), Kanaleneiland ( m 2 ), Overvecht ( m 2 ) en Oudenrijn ( m 2 ). De opname wordt voor een niet onbelangrijk deel bepaald door een aantal grootschalige transacties. Aanbod en opname kantoorruimte op de vrije markt in de stad Utrecht x m 2 vvo aanbod/opname aanbod eind van het jaar opname 210 3,0 aanbod/opname 140 2,0 70 1, eerste helft 2006 Bron: DTZ Zadelhoff Research In de eerste helft van 2006 is m 2 kantoorruimte opgenomen. Belangrijke locaties zijn hierbij de snelweglocaties Lageweide, Kanaleneiland en Papendorp. Aangezien nog een aantal partijen op zoek is naar nieuwe kantoorruimte, zal de opname dit jaar waarschijnlijk op circa m 2 uit- 17 Vastgoedmonitor Utrecht 2006, Gemeente Utrecht

18 komen. Voor volgend jaar wordt een lagere opname verwacht. Positief is dat er op dit moment meer verplaatsingen zijn die het gevolg zijn van positieve motieven zoals groeiverwachting dan een jaar geleden toen verplaatsingen alleen door kostenmotieven en reorganisaties werden ingegeven. Niet in bovenstaande cijfers opgenomen is de aanhuur van m 2 door de gemeente Utrecht voor het stadskantoor in het Stationsgebied. De reden hiervan is dat de transactie buiten de vrije markt om heeft plaatsgevonden. Aanbod op aanhoudend hoog niveau Het aanbod aan kantoorruimte blijft ondanks de gestegen opname op een aanhoudend hoog niveau. Eind 2005 was het aanbod met m 2 iets lager dan eind Medio 2006 werd er m 2 kantoorruimte in Utrecht aangeboden. Het meeste aanbod bevindt zich op dit moment in Kanaleneiland ( m 2 ), Oost ( m 2 ), Papendorp en Lageweide (beide m 2 ). De verhouding tussen aanbod en opname was eind ½, bijna de helft van de aanbod/opname verhouding eind 2004 (2,8). Normaal gesproken is een aanbodvolume dat anderhalf keer zo hoog is als de opname een indicatie van een evenwichtige marktsituatie. De Utrechtse kantorenmarkt bevindt zich echter in een bijzondere situatie en de markt is alleszins als evenwichtig te karakteriseren. Het aanbod bestaat voor een groot deel uit kantoormeters die al meerdere jaren worden aangeboden. Een deel daarvan is als incourant te beschouwen. De hoge opname is met name het gevolg van een aantal grote transacties en een zeer actieve overheid (RGD). In dat opzicht is er sprake van een tweedeling in de markt. Er is nog steeds een groot aanbod van verouderde, deels incourante kantoorruimte waarvoor nauwelijks vraag is. Anderzijds is er een beperkt aanbod van kwalitatief hoogwaardige kantoorruimte, waar de vraag en opname zich hoofdzakelijk op richten. De opname is vooral het gevolg van een vervangingsvraag van bedrijven. Zij laten doorgaans verouderde kantoorruimte achter en ruilen deze in voor betere en nieuwe(re) ruimte, een fenomeen dat ook wel wordt aangeduid met de term omhoog verhuizen. Daar komt bij dat nieuwbouw kantoorruimte op dit moment relatief goedkoop is. Door de druk op de beleggersmarkt nemen beleggers genoegen met een lager aanvangsrendement voor nieuwbouw. Hierdoor is er een neerwaartse huurprijsaanpassing. Kwalitatief goed aanbod in de bestaande bouw ondervindt hiervan de nodige concurrentie. Bijna de helft van het kantorenaanbod is incourant DTZ Zadelhoff heeft een inschatting gemaakt van de verhuurbaarheid van het kantooraanbod. Hiervoor is het aanbod van medio 2006 beoordeeld op bruikbaarheid en uitstraling. Er is ingeschat in hoeverre ingrijpende aanpassingen nodig zijn om een pand aan te laten sluiten bij de wensen en eisen van de hedendaagse kantoorgebruiker. Het gaat om een subjectieve inschatting. 18 Vastgoedmonitor Utrecht 2006, Gemeente Utrecht

19 In totaal is 48% van het aanbod als incourant beoordeeld, wat overeenkomt met m 2. In elke kantoorlocatie bevindt zich incourant aanbod. In Kanaleneiland (99%) en Binnenstad (82%) Overvecht (64%) en Lageweide (57%) is het aandeel incourant aanbod het hoogst. Gemeten in kantoormeters is het meeste incourante aanbod te vinden in Kanaleneiland en Lageweide (samen m 2 ). Onderhuuraanbod neemt verder af Zo n 8% van het kantooraanbod ( m 2 ) wordt in onderhuur aangeboden. Het onderhuuraanbod is de afgelopen jaren sterk gedaald. In 2004 werd m 2 in onderhuur aangeboden. Vorig jaar was dit gedaald naar m 2. Opvallend is dat met name kwalitatief goede kantoorruimte in onderhuur wordt aangeboden. Een groot deel is te vinden in Papendorp (9.000 m 2 ) en Rijnsweerd (8.700 m 2 ). Onderhuuraanbod is het gevolg van: voortijdig verhuizen uit een kantoorgebouw, waarbij voor de resterende periode de ruimte in onderhuur wordt aangeboden. Het gaat vooral om grotere metrages. Dit komt inmiddels minder vaak voor dan voorgaande jaren. heronderhandelingen van zittende partijen die te ruim zitten en die hun contract openbreken waarna ze een kleiner metrage aanhuren. De resterende meters worden in onderhuur aangeboden. Voorraad kantoorruimte neemt iets toe Het afgelopen jaar is (netto) slechts m 2 nieuwbouw kantoorruimte opgeleverd. Het gaat om een pand dat door Nivel wordt gehuurd. De kantorenvoorraad komt daarmee op m 2. Kantorenvoorraad en leegstand, stad Utrecht per 1-1 voorraad (m 2 ) leegstand (m 2 ) leegstand (%) in gebruik (m 2 ) , , , , , , , grenscorrectie * , , , , , , Bron: Bestuursinformatie, DTZ Zadelhoff Research * Door de grenscorrectie van is m 2 in Vleuten-De Meern en m 2 in een deel van het Bedrijventerrein Maarssenbroek tot de stad Utrecht gaan behoren. Leegstand wederom iets toegenomen Begin 2006 stond in Utrecht m 2 leeg, iets meer dan in Omdat de voorraad minder is toegenomen dan de leegstand, is het metrage kantoorruimte dat in gebruik is iets afgenomen. Het leegstandspercentage in 2006 is met 9,5% een fractie hoger dan in De afgelopen drie jaar ligt de leegstand in Utrecht op een relatief hoog niveau van ongeveer 9%. Van de elf grootste kantoorgemeenten, heeft Utrecht na Den Haag het laagste leegstandspercentage. Van de G4 valt vooral het hoge leegstandspercentage in Amsterdam op (19,4%). 19 Vastgoedmonitor Utrecht 2006, Gemeente Utrecht

20 Landelijk is de leegstand 13,4% van de voorraad. In de 11 grootste gemeenten is die nog iets hoger: 13,9%. Met name de satellietsteden hebben te kampen met hoge leegstandspercentages. De leegstand in Nieuwegein is een factor twee hoger dan in Utrecht. Andere statellietsteden met een hoge leegstand zijn bijvoorbeeld Haarlemmermeer, Woerden, Rijswijk en Capelle aan den IJssel. Marktsituatie Utrecht beter dan in randgemeenten In de overspannen kantoorjaren van rond de millenniumwisseling was er sprake van een overloop van Utrecht naar de randgemeenten. In de huidige markt speelt dat niet meer, en is er zelfs een trend van bedrijven die terugkomen naar Utrecht. In de regio Utrecht waren in 2005 zo n 201 transacties. Dit is de helft meer dan in Het aanbod is ook in de totale regio onveranderd hoog. Eind 2005 lag het aanbodniveau met m 2 op een even hoog niveau als eind Medio 2006 is deze zelfs iets hoger. De opname is in 2005 ten opzichte van 2004 duidelijk toegenomen van m 2 naar m 2. Zowel opname als aanbod zijn nog nooit zo hoog geweest. Binnen de regio doen de gemeenten Houten en Zeist het relatief goed. Zij hebben een kantorenaanbod dat kwalitatief aanvullend is op dat in Utrecht. De Houtense kantorenvoorraad kenmerkt zich door een sterke stedenbouwkundige structuur die aansluit bij de architectuur in de rest van de gemeente. Zeist heeft veel kantoren in een bosrijke omgeving en kent (om die reden) veel honkvaste gebruikers. Aanbod en opname kantoorruimte op de vrije markt in de regio Utrecht x m 2 vvo aanbod/opname aanbod eind van het jaar opname 450 3,0 aanbod/opname 300 2, , eerste helft 2006 Bron: DTZ Zadelhoff Research Andere belangrijke kantoorgemeenten in de regio zijn Nieuwegein en Maarssen. Deze gemeenten onderscheiden zich niet ten opzichte van Utrecht. Het kantorenbestand bestaat uit relatief veel goedkope en verouderde gebouwen. 20 Vastgoedmonitor Utrecht 2006, Gemeente Utrecht

21 Huurprijzen eersteklas kantoorruimte onveranderd De huurprijzen voor eersteklas kantoorruimte zijn in 2005 en 2006 onveranderd gebleven ten opzichte van Dit geldt zowel voor Utrecht als voor de omliggende gemeenten Houten en Nieuwegein. In Utrecht ligt de huurprijs voor eersteklas ruimte op 180 m 2. In Houten ( 135) liggen de huurprijzen een fractie hoger dan in Nieuwegein ( 130). Ook voor de komende periode is de verwachting dat de huurprijzen in Utrecht constant blijven. Want ondanks het hoge aanbod is het aanbod van eersteklas kantoorruimte relatief schaars. Gemiddelde huurprijzen voor eersteklas kantoorruimte ( per m 2 per jaar) / m 2 / jaar 180 Utrecht Nieuwegein 160 Houten medio 2006 Bron: DTZ Zadelhoff Research In deze huurprijzen zijn eventuele incentives in de vorm van huurvrije perioden of inrichting niet meegenomen. De hoogte hiervan verschilt per gebouw en locatie. Een korting ter hoogte van 10 tot 15% van de totale huursom over de gehele contractperiode is niet ongebruikelijk voor kantoorruimte waarvoor concurrerend aanbod beschikbaar is. Huurprijzen Stationsgebied, Binnenstad, Maliebaan en Papendorp gestegen De actuele huurprijzen in Utrecht lopen uiteen van 90 (ondergrens Lageweide) tot 208 (bovengrens Maliebaan). De huurprijsontwikkeling per kantoorlocatie loopt uiteen. Hierin uit zich ook de populariteit van de Utrechtse locaties. In het Stationsgebied, de Binnenstad, Maliebaan en Papendorp zijn de huurprijzen de afgelopen periode gestegen. Voor het komend jaar wordt een stabilisatie van de huurprijzen verwacht en mogelijk een lichte stijging. In de overige kantoorlocaties zijn de huurprijzen in de loop van 2005 gedaald. In Lageweide en Oudenrijn is daarnaast ook in de eerste helft van 2006 sprake van een huurdaling. Alle huurdalingen hebben zowel betrekking op de ondergrens als de bovengrens van de bandbreedte. Ook in de komende periode staan de huurprijzen in deze kantoorlocaties onder druk. Voor een meer gedetailleerd overzicht van de lange termijn huurprijsontwikkeling wordt verwezen naar de beschrijving van de afzonderlijke kantoorgebieden aan het einde van dit hoofdstuk. 21 Vastgoedmonitor Utrecht 2006, Gemeente Utrecht

22 Ook in Amsterdam, Rotterdam en Den Haag zijn de huurprijzen het afgelopen anderhalf jaar onveranderd gebleven. Voor het komend jaar wordt hierin eveneens geen verandering verwacht. Met uitzondering van Rotterdam zijn de huurprijzen al een langere periode onveranderd. Alleen in Rotterdam zijn de huurprijzen in de loop van 2005 gedaald. Een verwachte verdere daling is uitgebleven. Bandbreedte huurprijzen per kantoorlocatie, medio 2006 ( per m 2 per jaar) / m 2 / jaar bovengrens ondergrens Stationsgebied e.o. Oude Binnenstad Papendorp Oost / Maliebaan Rijnsweerd Kanaleneiland Overvecht Lage Weide Oudenrijn Bron: DTZ Zadelhoff Research 2.3 Opname nieuwbouw en planvoorraad Minder kantoorruimte in gebruik In 2005 is in Utrecht slechts m 2 kantoorruimte opgeleverd. Het gaat netto om m 2 aan de Oudenoord. De leegstand nam met m 2 toe. Voor zover bekend waren er verder geen veranderingen in de Utrechtse kantorenvoorraad in de vorm van sloop of functieverandering. Saldo-marktopname stad Utrecht (m 2 vvo) oplevering nieuwbouw saldo overige mutaties opname leegstand saldo-marktopname grenscorrectie Bron: Bestuursinformatie 22 Vastgoedmonitor Utrecht 2006, Gemeente Utrecht

23 Per saldo is er daarmee op 1 januari 2005 minder kantoorruimte in gebruik dan een jaar daarvoor. Met andere woorden, de saldo-marktopname is negatief. Vorig jaar leek er nog een einde te zijn gekomen aan een periode van negatieve saldo-marktopnamen. In 2004 was de leegstandtoename evenwel vergelijkbaar met die van dit jaar, maar was er een behoorlijke oplevering van nieuwe kantoorruimte. Ruim 1 miljoen m 2 kantoorplannen In totaal zijn er in Utrecht bouwplannen voor m 2. Dit is inclusief de ruimte die in 2006 reeds is opgeleverd of nog wordt opgeleverd. Het overgrote deel hiervan betreft zuivere kantoorruimte ( m 2 ). Het merendeel van de plannen is nog onzeker. Dat wil zeggen dat nog geen gebruiker bekend is en dat er nog geen bouwvergunning is afgegeven. Concreet betekent dit dat realisatie en fasering afhangen van marktontwikkelingen. De kantoorachtige bedrijfsruimte betreft maar een klein deel van de plannen ( m 2 ). Een deel hiervan ( m 2 ) is reeds opgeleverd. De plannen bevinden zich alle op Papendorp (De Cope Zuid en Nieuwerijn). In het hoofdstuk Leidsche Rijn is meer aandacht voor dit specifieke segment. In 2006 en 2007 neemt de kantorenvoorraad verder toe In de eerste helft van 2006 is m 2 kantoorruimte en kantoorachtige bedrijfsruimte opgeleverd. In de tweede helft van 2006 komt daar naar verwachting nog m 2 bij. Het gaat overigens om bruto vloeroppervlak. Het verhuurbaar oppervlak ligt zo n 15% lager. Ook in 2007 zal een substantieel metrage aan de Utrechtse kantorenvoorraad worden toegevoegd. Zeker is de oplevering van m 2 bvo, waarvan m 2 kantoorachtige bedrijfsruimte. Een groot deel hiervan is al in aanbouw. Daarnaast zijn er nog waarschijnlijke en onzekere plannen voor in totaal m 2. In 2008 is een nog grotere oplevering mogelijk, waarbij de kanttekening moet worden gemaakt dat een groot deel van de plannen nog onzeker is. Oplevering en planvoorraad stad Utrecht in 2006 en later (m 2 bvo) locatie opgeleverd opgeleverd, in aanbouw + zekere plannen waarschijnlijke plannen onzekere plannen en later totaal kantoren en later totaal kantoorachtige bedrijfsruimte totaal Bron: Gemeente Utrecht en DTZ Zadelhoff Research totaal 23 Vastgoedmonitor Utrecht 2006, Gemeente Utrecht

24 Meer dan de helft van de kantoorplannen wordt pas vanaf 2011 opgeleverd. Het gaat om grote projecten in Leidsche Rijn Centrum en het Stationsgebied. Meeste regionale kantoorplannen in Utrecht De meeste kantoorontwikkelingen in de regio in de periode tot en met 2010 zijn te verwachten in de gemeente Utrecht. Hier is voor m 2 aan zekere kantoorplannen. In Nieuwegein is in 2006 in De Liesbosch m 2 kantoorruimte gerealiseerd. Voor de komende jaren zijn er in zowel Nieuwegein als Houten geen plannen die al in aanbouw zijn of met zekerheid doorgaan. Er zijn wel enkele plannen die als waarschijnlijk kunnen worden bestempeld. Dat wil zeggen dat óf een gebruiker bekend is, óf dat er een bouwvergunning is afgegeven. Oplevering Utrecht en Nieuwegein en Houten in 2006 tot en met 2010 zeker waarschijnlijk Utrecht Nieuwegein en Houten Bron: DTZ Zadelhoff Research 2.4 Typering en ontwikkelingen Utrechtse kantoorgebieden Op de volgende pagina s wordt per kantoorlocatie ingezoomd. Naast een korte typering van de locatie, staat hierin een cijfermatig overzicht van de belangrijkste marktindicatoren over de periode 2003 tot medio Deze wordt aangevuld met beschrijving van de belangrijkste marktontwikkelingen. Belangrijkste marktgegevens Utrechtse kantoorlocaties ultimo 2005 en medio 2006 aanbod 2005 opname 2005 opname 2006 (tot medio) leegstand 2005 leegstand (%) 2005 voorraad huren medio 2005 plannen 2006 en later (bvo) Stationsgebied , Oude Binnenstad , Papendorp Maliebaan-Stadion , Rijnsweerd , Kanaleneiland , Overvecht , Lageweide , Oudenrijn , overig Leidsche Rijn overig Utrecht , totaal Bron: DTZ Zadelhoff Research; gemeente Utrecht 1 Inclusief m 2 kantoorachtige bedrijfsruimte 2 Hiervan is m 2 in Leidsche Rijn Centrum 24 Vastgoedmonitor Utrecht 2006, Gemeente Utrecht

25 Utrechtse kantoorgebieden A2 A27 Maarssen LAGEWEIDE OVERVECHT Utrecht Overvecht Vleuten Terwijde LEIDSCHE RIJN CENTRUM STATIONSGEBIED E.O. RIJNSWEERD BINNENSTAD RIJNSWEERD A28 Utrecht CS OOST OUDENRIJN PAPENDORP A12 Utrecht Lunetten OUDENRIJN KANALENEILAND A12 Bunnik LUNETTEN A2 A27 5 kilometer GEOGRAFIEK, Vastgoedmonitor Utrecht 2006, Gemeente Utrecht

26 Stationsgebied Utrecht CS en omgeving Locatietype: centrumlocatie Gebruikers: vooral grote kantoren van banken, verzekeringswezen, zakelijke diensten, transport (NS), (Rijks)overheid en non-profitorganisaties Bereikbaarheid: knooppunt openbaar vervoer; redelijke bereikbaarheid per auto Parkeren: kantoorgebruikers hebben eigen parkeergelegenheid in de orde van één parkeerplaats per 100 m 2. Daarnaast zijn er ongeveer openbare parkeerplaatsen in parkeergarages en zijn er parkeerplaatsen op het Jaarbeursterrein (zijde Croeselaan) Imago: grootstedelijk centrummilieu met veel voorzieningen Utrechts grootste kantoorlocatie is tegelijkertijd een van de locaties waar het afgelopen jaar de meeste belangstelling naar uitging. Met een opname van m 2 is hier een kwart van de totale opname in de stad gerealiseerd. Door de gestegen populariteit is er momenteel zelfs een tekort aan hoogwaardige kantoormeters. Vrijgekomen kantoorruimte wordt over het algemeen weer snel opgevuld. De leegstand is met 2,7% dan ook erg laag. Opvallend is de verhoogde activiteit van de overheid in het Stationsgebied. Belangrijke transacties zijn de Belastingdienst ( m 2 ), Rijkswaterstaat (7.000 m 2 ), de Rijksgebouwendienst (4.700 m 2 en m 2 ) en de ministeries van Defensie (5.400 m 2 ) en LNV (3.000 m 2 ). Door de recent gestegen belangstelling en transactievolume zijn de huurprijzen in het Stationsgebied in de eerste helft van 2006 met vijf euro gestegen naar een bandbreedte van 60 tot 190. Stationsgebied Utrecht CS e.o medio en later kantoorvolume ultimo opgeleverde nieuwbouw planvoorraad incl. in aanbouw opname aanbod ultimo waarvan onderhuur waarvan ouder dan 2 jaar 100% - waarvan incourant leegstand ultimo langdurige leegstand* % leegstand 3,2% 1,8% 2,7% % langdurige leegstand* 0,4% 1,4% 0,3% bandbreedte huurprijzen Bron: DTZ Zadelhoff Research, Gemeente Utrecht * Leegstaand aanbod dat minimaal een jaar wordt aangeboden 26 Vastgoedmonitor Utrecht 2006, Gemeente Utrecht

27 Oude Binnenstad Locatietype: centrumlocatie Gebruikers: accent op kleinschalige kantoren in zakelijke dienstverlening en (semi-)overheid Bereikbaarheid: overwegend goed per openbaar vervoer; matige bereikbaarheid per auto Parkeren: beperkt op eigen terrein; verder betaald parkeren, in parkeergarages aan de westkant van de Oude Binnenstad en in Hoog Catharijne, en op straat (parkeerautomaten) Imago: centrummilieu met veel voorzieningen De marktsituatie in de Binnenstad is stabiel, zowel wat betreft huurprijzen als vraag/aanbod. Huurprijzen liggen tussen 125 en 180. De leegstand is relatief beperkt (5,5%), maar het gaat voor het grootste deel om kantoormeters die al langere tijd worden aangeboden. Medio 2006 was het aanbod m 2. Meer dan 80% hiervan is als minder courant bestempeld. Oude Binnenstad medio en later kantoorvolume ultimo opgeleverde nieuwbouw planvoorraad incl. in aanbouw 0 opname aanbod ultimo waarvan onderhuur waarvan ouder dan 2 jaar 100% - waarvan incourant leegstand ultimo langdurige leegstand* % leegstand 7,5% 6,6% 5,5% % langdurige leegstand* 2,1% 4,2% 4,7% bandbreedte huurprijzen Bron: DTZ Zadelhoff Research, Gemeente Utrecht * Leegstaand aanbod dat minimaal een jaar wordt aangeboden 27 Vastgoedmonitor Utrecht 2006, Gemeente Utrecht