LCC-ECOTOOP. Life Cycle Costs als economische succesfactor Tetra Ontwerp, Onderhoud en Planning van Residentieel Vastgoed

Transcriptie

1 LCC-ECOTOOP Life Cycle Costs als economische succesfactor Tetra Ontwerp, Onderhoud en Planning van Residentieel Vastgoed Het Vlaams Agentschap Innoveren en Ondernemen (VLAIO) lanceert elk jaar een oproep voor projecten waarbij technologietransfer door instellingen van hoger onderwijs naar de industrie centraal staat. HoGent (Hogeschool Gent) zal samen met Universiteit Gent en WTCB (Wetenschappelijk en Technisch Centrum voor het Bouwbedrijf) dergelijk TETRA-project indienen rond de strategische en tactische planning en richtlijnen voor het (meerjaren)onderhoud van residentiële gebouwen. Enkel projecten met voldoende interesse vanuit de industrie maken een kans om goedgekeurd te worden. In onderstaand document wordt dan ook toegelicht waarom het project voor u interessant is, wat de doelstellingen zijn, en hoe het onderzoek wordt aangepakt. Probleemstelling en context De huidige literatuur ten aanzien van technisch onderhoud blijft veelal beperkt tot een dagelijkse focus. Daarmee ontbreekt het vastgoedeigenaren en andere betrokken actoren (syndici, rentmeesters, beleggers, overheid ) aan strategische inzichten op welke wijze de waarde van objecten duurzaam geoptimaliseerd kan worden.

2 De huidige aanpak is te gefragmenteerd (wie doet wat), er zijn vaak geen realistische planningen (men heeft vaak geen correct besef van problemen van onderhoud zowel bij bestaand als nieuwbouw residentieel vastgoed) en er is afwezigheid van voldoende financiële reserve (dan zeker voor appartementsgebouwen). Dit alles leidt tot een suboptimale waarde. Waarde is daarbij breed gedefinieerd, als zijnde financieel, economisch, maatschappelijk en duurzaam. De levenscyclusanalyse / Life Cycle Costing (LCC)- analyse van het gebouw kan direct bijdragen aan een meer optimale en onderbouwde beheersaanpak. Doelstelling van het project Het onderzoeksproject heeft de ambitie inzicht te krijgen in die levenscyclusanalyse van gebouwen teneinde de lange termijn waarde significant te verbeteren. Vanuit een brede benadering o.a. gebaseerd op eerder/lopend onderzoek aan UGent en WTCB rond de problematiek van de bouwschil worden significante parameters gedefinieerd die leiden tot een praktische analysetool van de gebouw- en gebruikersschil om vervolgens een strategisch onderhoudsen planningstool te initiëren vanuit bovenstaande doelstelling. Door de Life Cycle Costing (LCC) - analyse van vastgoed worden kwalitatieve aspecten en bijbehorende financiële effecten zowel op korte als op lange termijn zichtbaar. In elke fase van de levenscyclus kunnen zo evenwichtige beslissingen worden genomen en kunnen de kosten en opbrengsten op elk gewenst moment geoptimaliseerd worden. Vanuit de Life Cycle Costing -analyse worden gebouwen uit economisch oogpunt bovendien ook met elkaar vergelijkbaar. Het onderzoeksproject heeft de ambitie om richtlijnen te ontwikkelen om onderhoud van gebouwen beter te kunnen plannen. De waardecreatie van het gebouw is inherent gekoppeld aan volgende parameters: gebruik/functie ontwerp (materiaalkeuze detaillering) conditiemeting / duurzaamheid planning / onderhoud / kostprijs Het is belangrijk de huidige staat van een gebouw op elk moment correct te kennen en inzicht te hebben in de kostprijs van onderhoud en herstellingen in functie van het monitoren van de meerjarenbegroting. Bij het project worden zowel gebouwschil, interieur als technische installaties bekeken. De nadruk zal echter liggen op de gebouwschil, omdat er daar grotere onzekerheden zijn over onderhoud en planning. De functionele levensduur van een materiaal in een bepaalde toepassing hangt sterk af van de detaillering en de blootstelling (oriëntatie, stadsomgeving, maritiem, industriegebied). Door ervaringsgegevens uit literatuur te combineren met berekeningen en expert-panels wordt inzicht verkregen in de levensduur van materialen en componenten. Strategisch onderhoud van gebouwen laat toe om de functionele levensduur significant te verhogen. Een TETRA-project is per definitie gericht op het ontwikkelen en verspreiden van kennis die onmiddellijk inzetbaar is door de sector!

3 Waarom U? Het LCC-ECOTOOP onderzoeksproject is gericht op mensen, bedrijven en organisaties die betrokken zijn bij het ontwerp en beheer van (residentiële) gebouwen. We denken daarbij in de eerste plaats aan: Syndici Rentmeesters Architecten Financial planners Onderhoudsfirma s Aannemers Overheden Sectororganisaties Stadsontwikkelingsbedrijven Sociale huisvestingsmaatschappijen Onderhoudsgids WTCB, 2011 In de loop van het project wordt ook ruimte voorzien voor de leden van de gebruikersgroep om input en feedback te geven op de inhoud en het verloop van het project. De belangrijkste doelstelling is dat bedrijven concreet aan de slag gaan met de projectresultaten, dus uw inbreng is essentieel om die voeling met de praktijk te garanderen! Aanpak In het onderzoeksproject zijn 7 werkpakketten gedefinieerd en opgenomen in een algemene timing. Voor elk werkpakket is één van de drie partners trekker om de taken uit te voeren. WP 1: Waardebepaling De waardecreatie van gebouwen is enerzijds gekoppeld aan de optimale balans tussen investeringskosten en exploitatiekosten (uitgedrukt in direct rendement) en anderzijds ook gekoppeld aan indirecte kapitaalsontwikkelingen of indirecte meerwaarde van het gebouw. Onderzoek heeft aangetoond dat tijdens de levenscyclus van een gebouw meer dan 60% van de kosten samenhangt met het gebruik van het pand. Om meer inzicht te krijgen in de waardecreatie van gebouwen, zal een template ontwikkeld worden waarin de levencycluskosten kunnen worden opgenomen. Bron: Gerhard Hoffmann,Senior Auditor DGNB en Auditor BREEAM DE, ifes GmbH, Keulen Door experts zal de kostenbeheersmethode worden uitgewerkt en getoetst aan een aantal gebouwen, door een waardering uit te voeren op marktwaarde vanuit de levenscyclus.

4 Parameters van exploitatiekosten, impact van EPC, financiering, renovatiekosten, worden hierbij mee genomen. Finaal kunnen de resultaten op de steekproef gebruikt worden als benchmark voor andere waarderingstools. WP 2: Huidige toestand van het gebouw: beschikbare info Een onderhoudsplan start van de bestaande toestand. Deze kan in beeld gebracht worden met behulp van een aantal bestaande methoden: - Een conditiemeting op basis van de NEN 2767 vormt een goed startpunt. Er bestaan tools (en er zijn er in ontwikkeling, bv. in Reh-App), maar er zijn nog geen duidelijke richtlijnen hoe een gebouwbeheerder deze best gebruikt. - Daarnaast is ook aandacht nodig voor niet-visuele gebreken, de bouwtechnische en bouwfysische toestand (aanwezigheid isolatie of niet) en andere elementen (bv. wetgeving). Hiervoor werden o.a. binnen RenoFase instrumenten uitgewerkt (diagnosetool), die complementair zijn aan de conditiemeting. - Een derde bron van informatie is de reeds beschikbare data rond onderhoud (frequenties) en kosten (kengetallen), om hieruit bij te leren voor de toekomst. De graad van detail varieert in functie van de toepassing en tijdshorizon. Uiteraard worden zowel gebouwschil, interieur als technische installaties bekeken. Tenslotte wordt ook het werkelijk energieverbruik en de EPC mee opgenomen in functie van toekomstige scenario s. WP 3: Van preventief onderhoud naar levenscycluskosten De Onderhoudsgids van het WTCB bevat voor de meeste bouwcomponenten reeds een overzicht van het dagdagelijkse onderhoud (bv. dak ontdoen van bladeren, inspectie van voegen, ), wat als basis kan worden gebruikt voor onderhoudsplanning. Deze gids is momenteel in herziening, en de volgende versie wordt normaliter een online dynamische webapplicatie. Om een totaalbeeld te verkrijgen van het onderhoud ontbreken echter een aantal elementen, voornamelijk de levensduur van bouwcomponenten en materialen. In het buitenland zijn er verschillende bronnen om de levensduur van bouwmaterialen in te schatten (Stichting Bouwresearch Nederland, Royal Institution of Chartered Surveyors, ). Door de referentielevensduur te combineren met een aantal invloedsfactoren (kwaliteit, gebruik, blootstelling, ), wordt een inschatting gemaakt van de werkelijke levensduur. Dit laat toe om onderhoud en vervanging te vertalen naar een kostprijs. De beschikbare informatiebronnen worden vergeleken met wetenschappelijke publicaties op specifieke materialen (dakdichtingen, dubbel glas, ). Vervolgens worden de resultaten voorgelegd aan expert-panels en/of getoetst aan de Vlaamse context en werkelijkheid. Einddoel is de integratie van deze inzichten in de volgende, digitale versie van de Onderhoudsgids van WTCB. Groendak of gebrekkig onderhoud? Wat is goedkoper: onderhoud of schade herstellen?

5 WP 4: Meerjarenbegroting Hoewel elke vereniging van mede-eigenaars een meerjarenbegroting zou moeten goedkeuren op de algemene vergadering, zien we in praktijk dat dit eerder uitzondering dan regel is. Er is nood aan een minimum set van parameters die moeten opgenomen worden. Binnen dit werkpakket worden rekenbladen opgesteld om op een eenvoudige manier de kosten voor de komende jaren in rekening te brengen. Dit laat ook toe om investeringen af te wegen in functie van rendement, rekening houdend met inflatieprognoses en potentiële ontwikkelingen in energieprijzen. WP 5: Kwaliteitskader Er is een duidelijke nood aan een beter uitgewerkt kwaliteitskader inzake het beheer van vastgoed. Planning van onderhoud en het opstellen van een meerjarenbegroting maakt daar een essentieel deel van uit. De omvang en complexiteit van de taken deinen echter in snel tempo uit, wat een meer doorgedreven professionalisering en herwaardering van het beroep noodzaakt. In dit werkpakket wordt op basis van binnen- en buitenlandse ervaringen gewerkt aan de kwaliteitskader. Welke opleiding en/of permanente vorming is noodzakelijk? WP 6: Onderhoud in ontwerp Op welke manier kan men van bij het ontwerp van een gebouw rekening houden met het onderhoud? Het is belangrijk om bij collectieve gebouwen de nodige voorzieningen toegankelijk te maken voor systematisch onderhoud. Denk bijvoorbeeld aan het bundelen van collectieve delen, oordeelkundige locatie van de stookruimte, het vervangen van materialen voor hun einde levensduur bereikt is (stijgende flexibiliteit in ruimtegebruik). Daarnaast is ook de keuze voor materialen bepalend voor de te verwachten functionele levensduur en bijhorend onderhoud. De resultaten van vorige werkpakketten worden vertaald naar concrete richtlijnen voor architecten. WP 7: Valorisatie De ontwikkelde tools binnen het LCC-ECOTOOP worden afgetoetst aan de praktijk in samenwerking met de gebruikersgroep. De ontwikkelde kennis wordt verder ontsloten door het ontwikkelen van didactisch materiaal dat onder meer door de opleiding postgraduaat vastgoedbeheer aan Hogeschool Gent gebruikt zal worden. Daarnaast worden de ontwikkelde tools ook getest en geëvalueerd door middel van toepassing in stages van studenten vastgoed en vastgoedbeheer. Wat bieden wij? Voorbeelden van concrete output van het project zijn onder meer: Praktische richtlijnen om de levensduur van materialen in te schatten Templates voor inspectie en conditiemeting Impact van conditiemeting op verkoopswaarde (inclusief EPC) Minimale criteria voor opstellen meerjarenbegroting Templates en rekenbladen voor het opstellen van een meerjarenbegroting Advies in functie van een kwaliteitskader voor onderhoud van gebouwen Richtlijnen voor ontwerpers om rekening te houden met onderhoud en degradatie Bijkomende info Voor bijkomende info kan u steeds contact opnemen met: Universiteit Gent nathan.vandenbossche@ugent.be Hogeschool Gent bart.dherde@hogent.be WTCB jeroen.vrijders@bbri.be