Projectopdracht en Plan van aanpak

Transcriptie

1 onderwerp Projectopdracht en Plan van aanpak Ontwikkeling inbreidingslocatie woningbouw hoek Buizerdlaan / Wolfsbosstraat datum september 2010 Gemeente Hoogeveen Cluster Strategie, beleid & projecten. Postbus 20000, 7900 PA Hoogeveen Tel: Fax:

2 A. Projectopdracht Aanleiding: Een aantal jaren geleden is binnen de wijk Wolfsbos de voormalige woonbuurt De Nachtegaal door de wooncorporatie Domesta en de gemeente Hoogeveen geherstructureerd. In de woonbuurt zijn een aantal grondgebonden woningen gesloopt en niet direct herbouwd. Binnen deze herstructurering is ook de portiekflats aan de Buizerdlaan meegenomen. Hierbij is een flat gesloopt en twee zijn samengevoegd en verbouwd tot een galerijflat. Op de plaats van de gesloopte grondgebonden woningen en de portiekflat heeft nog geen nieuwe invulling plaatsgevonden. Deze locatie is een van de ruimtelijke gaten in de kern Hoogeveen en wordt gezien als inbreidingslocatie voor woningbouw. Domesta heeft de gemeente om medewerking verzocht voor het invullen van de inbreidingslocatie. De invulling van de betreffende locatie is nu actueel omdat Domesta een herontwikkeling onderzoekt van het woongebouw De Arend. In De Arend zijn 99 appartementen gesitueerd. Het doel van Domesta is om dit woongebouw te slopen. Het huidige gebouw voldoet niet meer aan de vraag uit de markt (reële dreiging leegstand). Verder is de bouwkundige situatie van het gebouw zodanig is dat het financieel niet haalbaar is om het pand te renoveren. Het sloopbesluit is door Domesta genomen. Domesta is voornemens om het gebouw in 2015 te slopen. Met de huurders is Domesta overeengekomen om door een onafhankelijk deskundige een second opinion te laten uitvoeren of renovatie ook een reële optie is. Dit adviesbureau zal alle aspecten onderzoeken, dus van markttechnische, financiële tot bouwkundige zaken. Domesta heeft met de huidige huurders van De Arend de afspraak gemaakt de locatie aan de Buizerdlaan te gaan onderzoeken in hoeverre hier een deel van de huidige bewoners van De Arend vervangende huisvesting kan worden aangeboden. De herinrichting van de locatie van de huidige Arend, het gemeentelijk park hiervoor en de locatie van het hertenkamp staat wel in directe samenhang met dit projectgebied, maar maakt er geen onderdeel van uit. Hierdoor staat de uitvoering van dit wel project onder tijdsdruk. Doel: Het ruimtelijk en stedenbouwkundig verantwoord invullen van de inbreidingslocatie (projectgebied). Projectresultaat: Een uitgewerkte ruimtelijke en stedenbouwkundige visie annex stedenbouwkundig plan voor het projectgebied. In een overeenkomst vastgelegde ontwikkelmogelijkheden en -afspraken. Een bestemmingsplan op grond waarvan woningbouw en de herinrichting van het openbaar gebied kan plaatsvinden. Projectafbakening: De ontwikkeling van woningbouw en herinrichting van het openbaar gebied op de hoek Wolfsbosstraat / Buizerdlaan aansluitend op de bestaande woningbouw aan de De Putter, De groenling en de galerijflat aan de Buizerdlaan. De opdrachtgever: Bestuurlijk portefeuillehouder: Anno Wietze Hiemstra. Ambtelijk opdrachtgever: clustermanager SBP Mike Hacking. De projecttrekker: De projectleider is Lucas Benning. 2

3 B. Plan van aanpak 1. Inleiding Met het vaststellen van de Structuurvisie heeft Hoogeveen gekozen voor een beheerste groei. De gemeente Hoogeveen heeft voor het uitvoeren van de structuurvisie niet voor de makkelijkste weg gekozen. Hoogeveen zet onder andere in op het ontwikkelen en verbeteren van de kwaliteit van de stad, en niet op het grootschalig ontwikkelen van nieuwbouwwijken. Voor woningbouw betekend dit dat in eerste instantie wordt gekeken naar het invullen van inbreidingslocaties. Na sloop van de grondgebonden woningen en de portiekflat een aantal jaren terug, wordt het vrijgevallen projectgebied gezien als inbreidingslocatie. Met het herinvullen van het gebied kan in meerdere opzichten een kwaliteitsslag worden gemaakt. In de eerste plaats wordt een gat in de ruimtelijke omgeving stedenbouwkundig opgevuld. Hiermee wordt een goede afronding van het herstructureringsproject De Nachtegaal bewerkstelligd. In samenhang hiermee kan ook de kwaliteit van de bestaande groene buffer tussen de wijken Wolfsbos en Zuid worden verbeterd. Verder biedt de invulling ruimte voor andere woonmilieus, aanvullend op het bestaande aanbod in de directe omgeving. In samenspraak met Domesta worden keuzes gemaakt in het te bouwen aanbod. Huur en/of koop (varianten), ouderen en/of jongeren huisvesting zijn gespreksonderwerpen. Kwaliteit en duurzaamheid zijn hierbij belangrijke thema s. Tot slot de samenhang tussen de invulling van het projectgebied en de voorgenomen sloop van De Arend. De herinrichting van dit gebied maakt geen onderdeel uit van het projectgebied. Wel worden beide gebieden qua bouwmassa, de doelgroep en een groene inbedding in samenhang bekeken. Programmasturing De projectopdracht wordt uitgevoerd binnen de verantwoordelijkheid van het programma Ontwikkelt. In het kader van programmasturing is het belangrijk dat onderlinge relaties en raakvlakken tussen de verschillende programma s niet uit het oog verloren worden. Om aan dit aspect een goede invulling te geven wordt stevig samengewerkt tussen de collega s uit de clusters Beleid Strategie & Projecten, en Realisatie & Beheer. Voor wat betreft de beleidsprogrammering en afstemming zijn de trojka s Ontwikkelt en Mobiliteit & Duurzaamheid van belang. 3

4 2. Projectstructuur Het project is een samenwerking tussen de gemeente Hoogeveen en de Wooncorporatie Domesta. De uitvoering van het project bestaat uit drie opvolgende stappen. In de eerste plaats wordt in opdracht van Domesta door een in gezamenlijk overleg nog nader te bepalen bureau een ruimtelijke en stedenbouwkundige visie voor het projectgebied opgesteld. Vanuit de gemeente wordt hiervoor een programma van eisen en een programma van wensen meegegeven. Op het moment dat Domesta en de gemeente het eens zijn over de opgestelde visie en het stedenbouwkundig plan wordt een ontwikkelovereenkomst opgesteld waarin onder andere de voorwaarden en verrekening van kosten voor het te ontwikkelen projectgebied worden vastgelegd. Tot slot wordt het geldende bestemmingsplan Wolfsbos 2006 uitgewerkt of wordt in opdracht van Domesta een nieuw bestemmingsplan opgesteld als het ontwikkelplan (bouwplan) niet past binnen de gestelde uitwerkingsregels van het geldende bestemmingsplan. 4

5 Stap 1 Opstellen ruimtelijke en stedenbouwkundige visie annex stedenbouwkundig plan Doel: Inzicht krijgen in de meest wenselijke woningbouwinvulling van het projectgebied, rekening houdend met de directe omgeving van het projectgebied. Beoogd resultaat: Een door beide partijen vastgestelde visie annex plan dat als basis dient voor het opstellen van een ontwikkelovereenkomst en het uitwerken of opstellen van een bestemmingsplan. Activiteiten: Primair is de gemeente verantwoordelijk voor een goede ruimtelijke en stedenbouwkundige invulling van inbreidingslocaties voor woningbouw. In deze specifieke situatie wordt er voor gekozen dat de initiatienemer, Domesta in dit geval, een bureau opdracht geeft voor het opstellen van een ruimtelijke en stedenbouwkundige visie annex stedenbouwkundig plan voor het projectgebied. Vanuit de gemeente Hoogeveen zullen hiervoor een aantal randvoorwaarden en wensen aan Domesta worden meegegeven waar het bureau rekening mee moet houden bij het opstellen van de visie en het plan voor het projectgebied. In de aanleiding is aangegeven dat binnen het projectgebied woningen en een portiekflat zijn gesloopt in het kader van de herstructurering van de voormalige woonbuurt De Nachtegaal. Het kan zijn dat destijds hierbij bepaalde afspraken zijn gemaakt en/of een overeenkomst is getekend. Hier moet een check op plaatsvinden. Over de volgende aspecten worden randvoorwaarden en wensen gesteld: Het woningbouwprogramma dat binnen de locatie ontwikkeld kan worden, de kwaliteit hiervan en de voorzieningen (o.a. de plaats van het parkeren) die hierbij horen. De maximale bouwhoogte, bouwmassa, parkeernormen, water opvang, kwaliteit van het openbaar gebied, etc. Expliciet wordt ook aandacht besteed aan de kwaliteit van de te bouwen gebouwen (o.a. verschijningsvorm, architectuur in relatie tot de bestaande bebouwing zijn van belang). De gemeente verwacht in eerste instantie, op basis van de hiervoor genoemde punten, een schetsontwerp als praatplaat. Deze kan worden door- ontwikkeld tot een voorlopig ontwerp en uiteindelijk tot een definitief ontwerp. Het definitief ontwerp is de ruimtelijke en stedenbouwkundige visie annex stedenbouwkundig plan voor het projectgebied. Deze visie en het plan is de input voor het opstellen van een ontwikkelovereenkomst. 5

6 Stap 2 Opstellen ontwikkelovereenkomst Doel: Het in nauwe samenwerking met Domesta komen tot een op alle punten uitgewerkt plan voor woningbouw en herinrichting van het openbaar gebied van het projectgebied. Beoogd resultaat: Een ontwikkelovereenkomst, waarin alle afspraken tussen partijen nauwkeurig worden vastgelegd. Activiteiten: Voor het opstellen van de ontwikkelovereenkomst worden de gemeentelijke kosten en baten in beeld gebracht en berekend. Hierbij moet worden gedacht aan organisatiekosten, inbreng en aanleg openbaar gebied, etc. Verder worden in de overeenkomst alle tussen partijen gemaakte afspraken beschreven en vastgelegd. Hierbij moet worden gedacht aan bijvoorbeeld het woningbouwprogramma, stedenbouwkundige randvoorwaarden en wensen, etc. Op het moment dat alle aspecten voor de overeenkomt bekend zijn worden deze verwoord in een concept overeenkomst. Over het concept wordt overleg gepleegd met Domesta. Dit leidt al dan niet tot een overeenkomst waarover partijen het eens zijn. De overeenkomst wordt nadat partijen het over de inhoud eens zijn door zowel het college van Burgemeester en Wethouders en Wooncorporatie Domesta vastgesteld en getekend. Na ondertekening wordt stap 3 zoals hierna beschreven verder uitgewerkt. 6

7 Stap 3 Uitwerken geldend of opstellen bestemmingsplan Doel: Het in nauwe samenwerking met Domesta komen tot een op alle punten uitgewerkt plan voor woningbouw en herinrichting van het openbaar gebied van het projectgebied. Beoogd resultaat: Een vastgesteld bestemmingsplan op grond waarvan, het feitelijk bouwen van woningen en de inrichting van het openbaar gebied inclusief verkeersmaatregelen, conform vastgestelde programma s van eisen en binnen de kaders zoals vastgelegd in de ontwikkelovereenkomst, kan plaatsvinden. Activiteiten: Met als basis de ruimtelijke en stedenbouwkundige visie annex het stedenbouwkundig plan en de inhoud van de vastgestelde ontwikkelovereenkomst wordt bekeken of de feitelijke uitvoering van het project gerealiseerd kan worden binnen de uitwerkingsregels van het geldende bestemmingsplan. Als dit past wordt een uitwerkingsplan opgesteld en in procedure gebracht. Mocht het geheel niet binnen de uitwerkingsregels passen wordt een partiële herziening voor het projectgebied opgesteld en in procedure gebracht. In de ontwikkelovereenkomst worden afspraken vastgelegd over de werkwijze en onder wiens verantwoordelijkheid en opdracht een bestemmingsplan wordt opgesteld. Tot slot!! De schop de grond in 7

8 3. Projectorganisatie Het opstellen van deze nota valt onder de bestuurlijke opdracht en verantwoordelijkheid van wethouder Anno Wietze Hiemsta. Clustermanager Mike Hacking is opdrachtgever van het project en eindverantwoordelijk voor de uitvoering ervan. De projectleider is Lucas Benning. De projectleider stuurt de projectorganisatie aan en is het eerste aanspreekpunt voor het project als geheel. De trojka Ontwikkelt bepaalt of stukken voldoende zijn uitgewerkt, voldoen aan de projectopdracht en besluit op welk moment stukken aan het college en/of de gemeenteraad voor besluitvorming dan wel ter kennisname worden voorgelegd. De Projectgroep is verantwoordelijk voor de inhoud van de documenten die als basis dienen voor het opstellen van de op te stellen visie en plan. De werkzaamheden (denken, praten, ontwerpen en beslissen) van de projectgroep vinden plaats op hoofdlijnen. De projectgroep wordt aangestuurd door de projectleider. De projectgroep bestaat uit vertegenwoordigers van de betrokken gemeentelijke afdelingen en vertegenwoordigers van Domesta. De projectgroepleden zijn verantwoordelijk voor de terugkoppeling van de inhoud en voortgang van het project binnen hun eigen afdeling, cluster en organisatie. De projectleider is voorzitter van de projectgroep. De projectgroep ziet er als volgt uit: Cluster Realisatie & Beheer: - ontwerp (Jan Knol); - advies (Johanna de Vries, RO wordt t.z.t. ingevuld); - vastgoed (Zefanja van Kasteel). Cluster Beleid, Strategie & Projecten: - projectleider (Lucas Benning); - beleid (Dick Doornbos); - grondzaken & planeconomie (Jan Paul van den Berg). Cluster Dienstverlening & Handhaving: - vergunningverlening (Gert Laninga); - Wmo (Krista Boersma). Woningcorporatie Domesta: - projectleider (Gerry Ellen); -. ( ) De werkwijze van de projectgroep zal zodanig zijn dat in principe korte vergaderingen c.q. werksessies worden gehouden en dat vooral opdrachtgericht wordt gewerkt met terugkoppelmomenten. Om de snelheid in het proces te houden en de beschikbare menskracht adequaat in te zetten, wordt niet telkens de volledige projectgroep bij elkaar geroepen. De inzet zal gebeuren op basis van het onderwerp dat op de agenda staat. De urenplanning van de projectgroepleden is hierna specifiek benoemd. Projectgroepleden zullen bepaalde specifieke vragen uitzetten bij collega s en/of deze consulteren. Deze uren voor de vakspecialisten zijn niet in de planning meegenomen. 8

9 4. Financiën De ontwikkeling van het projectgebied vindt plaats op verzoek van Domesta. In eerste instantie wordt door de gemeentelijke organisatie alleen menskracht ingezet. Op het moment dat de ontwikkelovereenkomst wordt opgesteld blijkt welke kosten redelijker wijs nog voor rekening van de gemeente Hoogeveen komen. 9

10 BIJLAGE 1 Tijd- & Capaciteitsplanning 10

11 Tijdplanning Buizerdlaan / Wolfsbosstraat Stap e kw. 4e kw. 1e kw. 2e kw. 3e kw. 4e kw. 1e kw. 2e kw. 3e kw. 4e kw. j a s o n d j f m a m j j a s o n d j f m a m j j a s o n d Stap 2 Stap 3 Urenplanning Buizerdlaan / Wolfsbosstraat Stap 1 Stap 2 Stap 3 Lucas Benning 40 uur 20 uur 15 uur Jan Knol 25 uur 5 uur 15 uur Johanna de Vries 15 uur 40 uur Advies RO 3 uur 40 uur Zefanja van Kasteel 5 uur 25 uur Dick Doornbos 5 uur 3 uur Jan Paul v/d Berg 10 uur Gert Laninga 15 uur 3 uur 10 uur Krista Boersma 5 uur 3 uur 11