Duiding Dashboard Limburgse woningmarkt 2018

Transcriptie

1 Duiding Dashboard Limburgse woningmarkt 2018 De Woonmonitor is een instrument om voor woonbeleid relevante informatie -gebaseerd op feiten en harde gegevens- inzichtelijk te maken. De informatie van de Woonmonitor heeft betrekking op: demografie (ontwikkeling en prognoses van bevolking en huishoudens); de woningvoorraad (ontwikkeling van de woningvoorraad met informatie over onder andere woningtypen, eigendom, leegstand en koop- en huursector); plancapaciteiten (dit geeft inzicht in de plannen voor het bouwen van nieuwe woningen). De Woonmonitor heeft vanaf dit jaar een nieuwe opzet en wordt gepresenteerd in een door de Provincie zelf ontwikkeld Dashboard waarbij de Limburgse woningmarkt beschreven wordt tot en met 1 januari De data van de Woonmonitor zijn (grotendeels) afkomstig van het CBS Brightlands Data Center (BDC) dat begin 2018 door CBS en de Provincie Limburg als eerste Provinciaal Data Center in Nederland is opgericht. Gezamenlijk hebben de gemeenten en de Provincie Limburg in de POL-bestuursafspraken vastgelegd dat de Provincie Limburg de Woonmonitor jaarlijks opstelt. De dataset is daarmee niet alleen van nut voor de Provincie zelf, maar nog veel meer voor Limburgse gemeenten (o.a. voor de gemeentelijke/ regionale woningmarktprogrammering), die op hun beurt cruciale gegevens voor de Woonmonitor aanleveren. De overgang naar een nieuwe manier van monitoring levert vooralsnog een aantal trendbreuken in cijferreeksen op. Ook zijn er nieuwe of (nog) ontbrekende indicatoren. De verwachting is, dat de doorontwikkeling van de monitoring leidt tot verbetering en modernisering daarvan. De genoemde trendbreuk heeft vooral te maken met methodische verschillen (dataverzameling, gebruikte bronnen, validatie en verwerking). Een vergelijking met cijfers uit eerdere publicaties van de Woonmonitor is daardoor niet verantwoord. Hieronder worden de meest relevante en actuele ontwikkelingen op de Limburgse woningmarkt geschetst aan de hand van cijfers uit het Dashboard De Limburgse woningmarkt, met daarbij een korte duiding. Een nadere toelichting is opgenomen als bijlage. Het aantal huishoudens groeit en de top is in zicht De Limburgse bevolking telt op circa inwoners en is daarmee vrijwel stabiel. Dit beeld van stabilisatie speelt al 10 jaar (afname van -0,55% in 10 jaar tijd). Voor de woningbehoefte is het aantal huishoudens een relevanter gegeven: dat nam toe, met (+ 0,4%) tot bijna Dit kan verklaard worden door de toename van de eenpersoonshuishoudens. De stijging van het aantal eenpersoonshuishoudens en de vergrijzing zijn trends die gelden voor heel Limburg. De toename is iets geringer dan het gemiddelde van de laatste 10 jaar ( / jaar). Conform Pearl 2016, de meest recente huishoudensprognose van Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL), groeit het aantal Limburgse huishoudens tot 2030 met circa 5.000, daarna volgt een afname tot het aantal dat we ongeveer nu kennen in Dit beeld van eerst een (lichte) toename en daarna een (lichte) afname geldt voor zowel Noord- en Midden- als Zuid- Limburg en komt overeen met het beeld van andere beschikbare prognosemodellen (Primos 2017 en Progneff 2017), al zijn er verschillen m.b.t. het moment waarop de top wordt bereikt (dat varieert tussen 2025 en 2030) en de snelheid van afname na ±

2 Woningvoorraad- en huishoudensontwikkeling houden gelijke tred De woningvoorraad in Limburg is in 2017 toegenomen met circa woningen (+0,4%) en telt per circa woningen. De Limburgse woningvoorraadontwikkeling ligt dit jaar iets boven de huishoudensontwikkeling (+200 woningen), gemeten op grond van de basisadministraties. Planreductie wordt gerealiseerd door realisatie van plannen Het saldo van geplande toevoegingen en geplande onttrekkingen in Limburg bedraagt ruim woningen (4,8% van de totale woningvoorraad, per ). Daarvan zijn er bijna onherroepelijk en bijna vastgesteld. De totale omvang is ruim voldoende om de huishoudensontwikkeling te faciliteren tot voorbij De planvoorraad is in de afgelopen jaren gedaald. Per saldo is in 2017 de planvoorraad afgenomen door de realisatie van plannen en niet door de reductie van plannen. Op basis van de administratieve leegstand is de woningmarkt generiek gezond De gemiddelde leegstand van de woningvoorraad is in Limburg circa 2% (peildatum , administratieve meting). Zonder in te zoomen op specifieke woningsegmenten of regionale en lokale verschillen duidt dit percentage op een momenteel gezonde woningmarkt 1. In Zuid-Limburg is de leegstand gemiddeld 3% (wat kan duiden op een licht ontspannen markt) en in Noord-Limburg en Midden-Limburg schommelt de leegstand tussen de 1 en 2% (wat kan duiden op een licht gespannen markt). Omdat het genoemde percentage is gemeten op grond van de basisadministraties, gecombineerd met een onlangs gewijzigde methodiek van CBS, kan dit niet worden vergeleken met (op andere manier gemeten) cijfers uit voorgaande Woonmonitoren of eerdere CBS-leegstandsdata. Kwantitatieve woonopgave blijft Bij een vergelijking van de indicatoren Woningvoorraad, Huishoudens en Plancapaciteiten valt op dat als alle plannen gerealiseerd zouden worden er gegeven de geprognosticeerde huishoudensontwikkeling een overschot aan woningen optreedt. Dit is (vooralsnog) een generiek beeld en een uitsplitsing naar verschillende woonsegmenten en doelgroepen is nog niet beschikbaar. De Limburgse koopwoningmarkt is niet oververhit De Limburgse koopwoningmarkt is gespannen, maar van oververhitting (zoals in de G4-steden) lijkt geen sprake. de gemiddelde verkoopprijs stijgt minder dan het landelijk gemiddelde (prijsindex t.o.v is in Limburg 109%, landelijk 113%). Het aanbod van koopwoningen en de aanbiedingstijd nemen af, al liep de aanbiedingstijd in het tweede kwartaal van 2018 ook weer op. De gewenste verschuiving van koop naar huur is ingezet Het verzamelen van gegevens over de ontwikkeling van de huurvoorraad loopt standaard een jaar achter bij veel andere gegevens. In 2016 is de sociale huurvoorraad licht gegroeid (+160) tot woningen. De particuliere huurvoorraad nam toe met 930 woningen, tot woningen. In het totaal van de gerealiseerde woningen is het aandeel huurwoningen in 2016 met 44% iets hoger dan het aandeel in de bestaande voorraad (40%). Dit zorgt voor een lichte verschuiving van koop naar huur. 1 De frictieleegstand is de leegstand die noodzakelijk is om de woningmarkt naar behoren te doen functioneren. De landelijke norm voor frictieleegstand is 2%. 2

3 Prioriteit voor de aanpak van de bestaande voorraad De gemiddelde woningwaarde is in 2017 gestegen met 4,2%. Dit is minder dan de gemiddelde landelijke woningwaardestijging (6,5%). De totale WOZ-waarde van de bestaande Limburgse woningvoorraad (op peildatum ) bedraagt bijna 100 miljard. De waardeverhouding tussen de bestaande woningvoorraad en de nog te plegen nieuwbouw ( 2 tot 4 miljard), vraagt om prioritaire aandacht voor de aanpak van de bestaande woningvoorraad. blijven naar andere alternatieven naast nieuwbouw. Niet alleen met elkaar de opgaven goed in kaart brengen, zowel kwalitatief als kwantitatief, maar ook gezamenlijk blijven zoeken naar passende oplossingen. Zowel voor acute antwoorden als ook oplossingen op termijn. Daar maken we met de gemeenten in tijdsvensters afspraken over qua aantallen en vormen. Dit proces wordt door de provincie in de regio s gefaciliteerd waarbij in het eerste tijdsvenster (1 e helft 2019) gestreefd wordt naar concrete afspraken over de woonsegmenten die het meest achterblijven bij de geconstateerde behoefte, zoals senioren-, starterswoningen en (sociale) huurwoningen. 3

4 Bijlage Nadere duiding Hieronder worden de meest relevante en actuele cijfers uit het Dashboard De Limburgse woningmarkt weergegeven met daarbij een korte toelichting en nadere beleidsmatige duiding. Ontwikkeling bevolking en huishoudens: het aantal huishoudens groeit en de top is in zicht De Limburgse bevolking telt op circa inwoners en is daarmee het afgelopen jaar (bijna exact met een afname van 348 personen) stabiel gebleven. Dit beeld van stabilisatie speelt al 10 jaar (gemiddelde afname van 600 personen per jaar c.q. afname van -0,55% in 10 jaar tijd). Op peildatum bedroeg het aantal Limburgse huishoudens bijna Dit is een toename van bijna huishoudens (+0,4%). De afgelopen 10 jaar is het aantal huishoudens ruim per jaar toegenomen. Dit kan verklaard worden door de toename van de eenpersoonshuishoudens. Conform de huishoudensprognose van Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) / Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) (Pearl, 2016) groeit het aantal Limburgse huishoudens tot 2030 (met circa huishoudens), daarna volgt een afname van het aantal huishoudens tot het aantal dat we ongeveer nu kennen in Dit beeld van eerst een (lichte) toename en daarna een (lichte) afname geldt voor alle Limburgse COROP-gebieden2. De stijging van het aantal eenpersoonshuishoudens en de vergrijzing zijn algemene trends die generiek optreden in Limburg. In het Dashboard Limburgse Woningmarkt is de ontwikkeling van de Limburgse bevolking en huishoudens (vooralsnog) niet opgenomen. Wel zijn de bevolkings- en huishoudensprognoses van CBS/PBL in beeld gebracht naar huishoudenstype, leeftijd en geslacht tot op gemeenteniveau. Ook zijn diverse maatwerktabellen van CBS opgenomen over emigratie, immigratie, geboorte, sterfte, huishoudenstransities, personen in instituties en verhuisde personen voor de jaren 2006 tot 2018 tot op wijk- en buurtniveau. Data over de huishoudensprognoses verschillen cijfermatig vanwege methodische verschillen t.o.v. Woonmonitor De verschillen zijn niet vreemd gegeven de onzekerheden over de toekomst (zie onderstaande figuur met de Limburgse huishoudensprognoses volgens drie verschillende prognosemodellen). 2 Een COROP-gebied is een regionaal gebied binnen Nederland dat deel uitmaakt van de COROP-indeling. Deze indeling wordt gebruikt voor analytische doeleinden. De naam COROP komt van Coördinatie Commissie Regionaal OnderzoeksProgramma. Limburg kent 3 COROP-gebieden: Noord-Limburg (Beesel, Bergen, Gennep, Horst aan de Maas, Mook en Middelaar, Peel en Maas, Venlo, Venray), Midden-Limburg (Echt-Susteren, Leudal, Maasgouw, Nederweert, Roerdalen, Roermond, Weert) en Zuid-Limburg (Beek, Brunssum, Eijsden-Margraten, Gulpen-Wittem, Heerlen, Kerkrade, Landgraaf, Maastricht, Meerssen, Nuth, Onderbanken, Schinnen, Simpelveld, Sittard-Geleen, Stein, Vaals, Valkenburg aan de Geul, Voerendaal). 4

5 Feitelijke huishoudensontwikkeling en prognoses Limburg Feitelijke ontwikkeling Progneff 2017 Primos 2017 Pearl 2016 Bron: CBS/PBL (Pearl), Etil (Progneff) en Abf (Primos) Woningvoorraad: woningvoorraad- en huishoudensontwikkeling houden gelijke tred De woningvoorraad in Limburg is in 2017 toegenomen met circa woningen (+0,4%) en telt per circa woningen. De (beperkte) relatieve groei van de woningvoorraad is in alle COROP-gebieden nagenoeg gelijk: Noord-Limburg = 0,4%, Midden-Limburg = 0,5% en Zuid-Limburg = 0,4%. De Limburgse woningvoorraadontwikkeling ligt dit jaar iets boven de huishoudensontwikkeling (+200 woningen 3 ): Noord-Limburg = -21, Midden-Limburg = -87 en Zuid-Limburg = +325 De woningvoorraad is onderdeel van het Dashboard en tot op gemeenteniveau kunnen nadere analyses gemaakt worden over de woningvoorraad naar type, eigendom en bouwjaar (op peildatum , en ). Ook zijn maatwerktabellen van CBS opgenomen over de woningvoorraad naar type, eigendom en bouwjaar (op peildatum , en ) tot op wijk- en buurtniveau. 6 De CBS-data gaan (vooralsnog) uit van basisadministraties. Woningen (verblijfsobjecten met een woonfunctie) en bedrijfspanden met woonruimte (verblijfsobjecten met een niet- woonfunctie en een woonfunctie) worden tot de woningvoorraad geteld. Daarnaast worden verblijfsobjecten met een woonfunctie die betrekking hebben op intramurale woonzorg-eenheden, recreatiewoningen, studenten- en kamerverhuurwoningen tot de zelfstandige woningvoorraad geteld. 3 De woningvoorraadontwikkeling is en de huishoudensontwikkeling is in De woningvoorraadontwikkeling ligt dus +200 woningen boven de huishoudensontwikkeling. 4 De woningvoorraad naar eigendom is (vooralsnog) niet beschikbaar voor peildatum 1 januari De woningvoorraad naar eigendom is (vooralsnog) niet beschikbaar voor peildatum 1 januari De afzonderlijke maatwerktabellen kunnen niet zonder meer met elkaar gecombineerd worden. Dit geldt overigens voor alle maatwerktabellen. Gegevens op adresniveau zijn namelijk (vooralsnog) niet beschikbaar. 5

6 Los van het BAG-bestand levert CBS geen gegevens op adresniveau (CBS-wet); dit houdt in dat de aangeleverde tabellen slechts bruikbaar zijn voor één indicator. Het leveren van gegevens op adresniveau biedt de provincie efficiency voordeel. Gegevens zijn dan integraal herbruikbaar voor alle beleidsvelden en programma s/projecten. Er kunnen sneller en meer informatieproducten gemaakt worden. Ook zou het bij gegevens op adresniveau mogelijk zijn om controleslagen uit te voeren op administratieve bestanden en om vragen te beantwoorden op object- of contourenniveau. Plancapaciteiten: planreductie wordt gerealiseerd door realisatie van plannen Het saldo van geplande toevoegingen en geplande onttrekkingen in Limburg bedraagt (op 31 dec. 2017) circa woningen, d.i. 4,8% van de totale woningvoorraad. Van de bijna geplande toevoegingen zijn er bijna onherroepelijk vastgesteld (62%). Daar kan dus direct een bouwvergunning op worden aangevraagd en verstrekt. Verder kennen circa geplande toevoegingen een vastgesteld bestemmingsplan. De planvoorraad is in de afgelopen jaren sterk gedaald. In 2017 is de planvoorraad per saldo afgenomen door de realisatie van plannen en niet door de reductie van plannen. Bron: PCM In het Dashboard kunnen tot op gemeenteniveau nadere analyses gemaakt worden over geplande toevoegingen en onttrekkingen naar woningtype en eigendom (op peildatum ). De bron voor de plancapaciteiten is de Plancapaciteitsmonitor Limburg (PCM). De PCM is een digitaal platform van Provincie en gemeenten samen waarin informatie over de woningbouwplannen en programmering in heel Limburg wordt samengebracht (zie CBS heeft begin dit jaar aangegeven dat zij (vooralsnog) geen invulling kan geven aan het onderdeel Plancapaciteitsmonitor. Daarom hebben GS ingestemd met het (vooralsnog) continueren van de Plancapaciteitsmonitor in de huidige vorm. 6

7 Leegstand: de Limburgse woningmarkt is generiek gezien op dit moment gezond De gemiddelde leegstand van de woningvoorraad is in Limburg circa 2% (peildatum ). Dit duidt generiek gezien (zonder in te zoomen op specifieke woningsegmenten) op een momenteel gezonde woningmarkt 7. Wel zijn er regionale en lokale verschillen. In Zuid-Limburg is de leegstand 3% (hetgeen kan duiden op een licht ontspannen markt) en in Noord-Limburg en Midden-Limburg schommelt de leegstand tussen de 1 en 2% (hetgeen kan duiden op een licht gespannen markt). De leegstand wordt opgenomen in het Dashboard, waarna analyses kunnen worden uitgevoerd tot op gemeenteniveau. Maatwerktabellen van CBS over de leegstand van woningen in aantal verblijfsobjecten en oppervlakte (m²) op 1 januari 2017 en 2018 zijn tot op wijk- en buurtniveau ontsloten. Vanaf 2017 worden door CBS alleen objecten in de statistiek opgenomen die met minimaal één van de gebruikte bronnen koppelen (Basisregistratie Personen, Handelsregister, Basisregistratie Waardering Onroerende Zaken (WOZ)). Ook worden objecten uitgesloten die wel koppelden aan de WOZ, maar waarvoor de WOZ geen uitsluitsel gaf over gebruik. Door deze aanpassing zijn eerdere leegstandspercentages (van CBS en Etil) niet vergelijkbaar. De kwantitatieve woonopgave: de kwantitatieve woonopgave blijft De Limburgse kwantitatieve woonopgave kan gevisualiseerd worden door de indicatoren Woningvoorraad, Huishoudens en Plancapaciteiten met elkaar te combineren. Wat direct opvalt is dat als alle plannen gerealiseerd zouden worden er gegeven de geprognosticeerde huishoudensontwikkeling een overschot aan woningen zou zijn. Dit is (vooralsnog) een generiek beeld en een uitsplitsing naar verschillende woonsegmenten en doelgroepen is nog niet beschikbaar. De (vernieuwde) indicator(set) zal richting de nieuwe Provinciale Omgevingsvisie in samenspraak met gemeenten nader uitgewerkt kunnen worden. Bron: CBS, visualisatie Provincie Limburg 7 De frictieleegstand is de leegstand die noodzakelijk is om de woningmarkt naar behoren te doen functioneren. De landelijke norm voor frictieleegstand is 2%. 7

8 De nieuwe (tussentijdse) monitoringsdata geven geen signalen dat de inhoudelijke opgave verandert. De beleidslijn van o.a. (alleen) bouwen naar behoefte, reductie (slechte en niet-gerealiseerde) plannen en aanpak/sloop slechte particuliere woningvoorraad, blijft onveranderd. De indicator Kwantitatieve transformatieopgave (Kt) mag (wettelijk) niet geleverd worden door CBS. Het zelf berekenen van de Kt op basis van CBS data om de voortgang van de Kt (conform POL afspraken) te bewaken is geen optie (omdat geen methodisch verantwoorde vergelijking mogelijk is). De additionele inkoop van de geactualiseerde Kt wordt nader bezien (door GS). Koopwoningmarkt: de Limburgse koopwoningmarkt is niet oververhit De Limburgse koopwoningmarkt is gespannen, maar van oververhitting (zoals in de G4-steden) lijkt geen sprake: De gemiddelde verkoopprijs stijgt in alle COROP-gebieden bijna even sterk. De gemiddelde prijsindex ( t.o.v ) is in Limburg 109%. Dit is lager dan de gemiddelde landelijke prijsindex van 113% Gemiddelde verkoopprijs Midden-Limburg Nederland Noord-Limburg Zuid-Limburg Bron: CBS, visualisatie Provincie Limburg Het aanbod van koopwoningen en de aanbiedingstijd nemen af (in alle Limburgse COROPgebieden). Wel is de aanbiedingstijd in Q2 van 2018 weer opgelopen. 8

9 Totaal te koop staande woningen Midden-Limburg Noord-Limburg Zuid-Limburg Bron: CBS, visualisatie Provincie Limburg Aanbiedingstijd (in maanden) Midden-Limburg Noord-Limburg Zuid-Limburg 0 Bron: CBS, visualisatie Provincie Limburg In het Dashboard is de koopwoningmarkt (vooralsnog) niet expliciet opgenomen 8. Wel zijn maatwerktabellen van CBS opgenomen over te koop staande woningen en aanbiedingstijd naar woningtype van het 1 ste kwartaal 2016 t/m het 2 de kwartaal 2018 en de ontwikkeling van de verkoopprijzen van bestaande koopwoningen voor 2015 t/m 2017 tot op wijk- en buurtniveau. 8 Hiervoor biedt de markt alternatieven aan. Zie bijvoorbeeld het Vastgoed Dashboard van het Kadaster of 9

10 Huurwoningmarkt: de gewenste verschuiving van koop naar huur is ingezet De Limburgse sociale huurwoningvoorraad is in 2016 toegenomen met 160 woningen (+0,1%) en Limburg telt per sociale huurwoningen. In alle COROP-gebieden is er sprake van beperkte groei/krimp: Noord-Limburg = +190, Midden-Limburg = +40 en Zuid-Limburg = -70. De Limburgse particuliere huurwoningvoorraad is in 2016 toegenomen met 930 woningen (+1,4%) en Limburg telt per particuliere huurwoningen. In alle COROP-gebieden is er sprake van (beperkte) groei: Noord-Limburg = +210, Midden-Limburg = +30 en Zuid-Limburg = De gewenste verschuiving van koop naar huur is in Noord-Limburg en Midden-Limburg in 2016 (voorzichtig) ingezet. Van de woningvoorraad is het percentage huurwoningen namelijk 40%; van het aantal gerealiseerde woningen is dat percentage iets hoger, namelijk 44%. Dit zorgt voor een lichte verschuiving van koop naar huur aandeel huurwoningen in de woningvoorraad aandeel huurwoningen in de gerealiseerde woningen verschuiving van koop naar huur Noord-Limburg 35% 56% ++ Midden-Limburg 33% 64% ++ Zuid-Limburg 44% 38% -- geheel Limburg 40% 44% + Heel Nederland 42% 28% -- Bron: CBS, bewerking Provincie Limburg In Limburg is de huurstijging per 1 juli in 2018 gestegen van 1,6% naar 1,8%. In Nederland is de huurstijging gestegen van 1,6% naar 2,3%. In het Dashboard kunnen tot op gemeenteniveau nadere analyses gemaakt worden over de verhouding koop-/huurwoningen (op peildatum en ). Ook zijn maatwerktabellen van CBS opgenomen over de woningvoorraad (en mutaties) van de huursector op 1 januari 2016 en 2017 tot op wijk- en buurtniveau. De data over de huurstijging zijn afkomstig uit een publicatie van CBS en zijn (vooralsnog) geen onderdeel van het Dashboard. Woningwaarde: prioriteit voor de aanpak van de bestaande voorraad De gemiddelde woningwaarde is in 2017 gestegen met 4,2%. Dit is minder dan de gemiddelde landelijke woningwaardestijging (6,5%). (Noord-Limburg = 3,4%, Midden-Limburg = 4,5% en Zuid-Limburg = 4,2%) De totale WOZ-waarde van de bestaande Limburgse woningvoorraad is (op peildatum ) bijna 100 miljard. De waarde van het toe te voegen vastgoed is 2 tot 4 miljard. Gezien de waardeverhouding tussen de bestaande woningvoorraad en de nieuwbouw, is het verstandig om prioriteit te leggen op de aanpak van de bestaande woningvoorraad. De data zijn afkomstig uit een publicatie van CBS en (vooralsnog) is dit geen onderdeel van het Dashboard. Wel zijn maatwerktabellen van CBS opgenomen over de WOZ-waarde in klassen op 1 januari 2016 en 2017 tot op wijk- en buurtniveau. 10