De Vastgoedlezing Stedelijke transformatie en energietransitie. prof. dr. Maarten Hajer

Transcriptie

1 25 De Vastgoedlezing 2014 Stedelijke transformatie en energietransitie prof. dr. Maarten Hajer

2 De Vastgoedlezing 2014 Stedelijke transformatie en energietransitie Vastgoedondernemen buiten de comfort zone prof. dr. Maarten Hajer 1

3 CIP-GEGEVENS KONINKLIJKE BIBLIOTHEEK, DEN HAAG De Vastgoedlezing 2014 Stedelijke transformatie en energietransitie Vastgoedondernemen buiten de comfort zone prof. dr. Maarten Hajer Amsterdam, Amsterdam School of Real Estate (Boekenreeks; 25) ISBN Trefw.: De Vastgoedlezing 2014 Schriftelijk uitwerking van de voordracht, zoals uitgesproken ter gelegenheid van de jaarvergadering van de Amsterdam School of Real Estate, op 25 november Copyright 2014 Niets uit deze opgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt worden door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze ook, zonder voorafgaand toestemming van de Amsterdam School of Real Estate, Jollemanhof 5, 1019 GW AMSTERDAM. 2

4 Maarten Hajer Prof. dr. Maarten Hajer is directeur van het PBL (Planbureau voor de Leefomgeving) en hoogleraar Bestuur en Beleid aan de Universiteit van Amsterdam. 3

5 De Vastgoedlezing Jaarlijks biedt de Amsterdam School of Real Estate aan een erkende deskundige de mogelijkheid om zijn of haar visie te geven op de maatschappelijke betekenis van een vastgoedvraagstuk. Dit platform geniet bekendheid onder de naam ʻDe Vastgoedlezingʼ. De Vastgoedlezing beoogt theorie en praktijk dichter bij elkaar te brengen. Uitgangspunt is het geven van een onafhankelijke analyse, vrij van belangenbehartiging of politieke doeleinden, maar mèt maatschappelijke relevantie. Voorwaar geen eenvoudige opgave, aangezien vastgoedvraagstukken zich doorgaans kenmerken door de nodige vaak tegengestelde belangen. De lezing vraagt van de vastgoeddeskundige om voor even de eigen belangen te laten voor wat ze zijn en een objectieve analyse te geven van de maatschappelijke gevolgen van vastgoedbeslissingen. Het waarmaken van deze hoge ambitie die de Vastgoedlezing kenmerkt, vormt voor de spreker een grote uitdaging. De Amsterdam School of Real Estate is bij uitstek het podium om zoʼn uitdaging te faciliteren. Het overbruggen van de kloof tussen theorie en praktijk vormt immers een van de bestaansredenen van het instituut, waarin de Universiteit van Amsterdam, de vastgoedsector en het Rijk nauw samenwerken. De Vastgoedlezing is een karakteristiek moment waarop de drie partijen elkaar ontmoeten, met als doel de discussie over een voor Nederland belangrijk vastgoedthema een waardevolle stap verder te brengen. Het slaan van een brug tussen theorie en praktijk kan vanuit twee kanten worden geïnitieerd. Aan de ene kant van de brug staat de wetenschapper of beleidsmaker, die zijn kennis en visie naar de praktijk wil vertalen. Aan de andere zijde van de symbolische brug bevindt zich de ervaringsdeskundige die een verantwoorde onderbouwing aan zijn visie wil geven. 4

6 Stedelijke transformatie en energietransitie Vastgoedondernemen buiten de comfort zone Het is inmiddels geen nieuws meer: de leegstand en veroudering van kantoren, winkelvastgoed en maatschappelijk vastgoed neemt toe. Tegelijkertijd drogen de publieke middelen om hier wat aan te doen op. Hoe gaan we daarmee om? Velen pleiten voor ʻnieuwe verdienmodellenʼ voor gebiedsontwikkeling. Met andere woorden, continueren van wat we al deden, maar anders gefinancierd. Maar het punt is nu juist dat hetgeen we deden aan een fundamentele heroverweging toe is. Dat geldt bijvoorbeeld voor de reflex om bij veroudering van gebouwen en gebieden meteen èn radicaal (sloopnieuwbouw) in te willen grijpen. Er zijn vele interessante mogelijkheden voor hergebruik en opwaardering van het bestaande. Dit maakt de opgave overigens niet geringer. Als we toe willen - en we zullen wel moeten - naar een situatie waarin we nog maar een tiende van de huidige hoeveelheid CO₂ uitstoten, dan zullen we een spectaculaire energietransitie door moeten maken. Vastgoed kan een bron van energie worden in plaats van een netto-gebruiker. Om die belofte in te lossen wordt de sector aangesproken op ondernemerschap. Kan het die uitdaging aan? 5

7 De Vastgoedlezing 2014 Stedelijke transformatie en energietransitie 1 Dames en heren, ik kon me niet veel beter wensen dan te mogen spreken na een André van Stigt. Zoveel food for thought, als je hoort hoeveel aspecten zijn meegenomen in de transitie van het gebouw waar wij ons nu bevinden, de Hallen; een gebouw dat beeld- en reputatiebepalend zal zijn en zonder twijfel de vastgoedwaarde in de buurt zal vergroten. Ik heb niet die praktische wijsheid die een succesvol architect vandaag de dag mee moet brengen. In plaats daarvan wil ik er een huisje omheen bouwen en dat huisje gaat over die grote opgave waar dit soort herontwikkelingsprojecten wonderwel in passen. Het PBL (Planbureau voor de Leefomgeving) was afgelopen september plots een week vol in het nieuws. Grote koppen in de krant pakten de boodschap van de Balans van de Leefomgeving op. En daar zeiden we: 'Beste mensen we leven in Nederland op een breukvlak. Onze demografie wijst op vergrijzing en einde aan de groei en dat gaat voorspelbaar betekenen dat de oude bouwopgave voor doorstroming en gebiedsontwikkeling wegvalt. De crisis van 2008 is nog niet voorbij, en hopen op herstel is een verkeerde insteek. Maar dat betekent niet dat er geen bouwopgave meer is! De economie, de demografie en de ecologie stellen samen een nieuwe opgave. Laten we nadenken hoe we daar goeie verdienmodellen op kunnen ontwikkelen.' De koppenmakers, zoals u weet, zijn nooit degenen die worden aangestuurd door de informatie uit een rapport, maar dat zijn wel de dingen die het meeste blijven hangen. En dan hebben we nog niet gesproken over de cartoonisten die dit rapport interpreteerden als een soort wake-up call voor de bouw die afgebeeld als een patiënt op de intensive care ligt. Is dat nu terecht? Velen zeiden: 'Dit kunnen we nu echt niet gebruiken. We zijn net voorbij het dieptepunt, slaan de weg naar boven in en nu komen jullie weer met zo'n rotrapport.' Toch schreef PBL dit weloverwogen. Wij deden het weloverwogen, omdat er wel degelijk sprake is van een diepe crisis die niet alleen met een positieve houding kan worden overwonnen. Laat ik daar vandaag mee beginnen om daarna te betogen dat we eigenlijk ook niet zouden moeten willen dat het systeem op de oude manier weer zijn weg gaat terugvinden. 1 De voorliggende tekst is een nagenoeg letterlijke weergave van de tekst zoals die is uitgesproken door Maarten Hajer op 25 november

8 Een andere context voor gebiedsontwikkeling Hier ziet u een plaatje over de rendementen van vastgoedbeleggingen per segment en dan ziet u toch een heel nadrukkelijk dalende lijn. Dat vastgoed, daar gaat het op dit moment niet goed. Het is niet zo dat we die weg naar boven, en dit zijn de cijfers tot 2012, zomaar één, twee, drie weer hebben gevonden. Als u kijkt naar de grondexploitatiecijfers, dan ziet u dat de begrote en gerealiseerde resultaten heel erg ver uit elkaar lopen. Er is iets in de manier waarop we dit doen wat niet langer functioneert. En de manier 7

9 waarop we het deden met dat driehoekspel tussen gemeente, ontwikkelaars en corporaties en andere bouwpartijen, dat is eigenlijk wel voorbij. De oude opgave van uitbreidingslocaties, daarvan zeggen wij toch met enige nadruk: dat kan niet meer de grondtoon zijn van wat we in Nederland moeten gaan realiseren. Natuurlijk wel in overdrukgebieden als de Amsterdamse regio, daar moet een hele hoop gebeuren. Maar verder behoort de eenduidige uitbreidingsopgave tot het verleden. Demografie is trage kennis maar wel van strategisch belang. Die negeren betekent het aangaan van risico's die voor de publieke zaak eigenlijk onwenselijk zijn. De leegstand van kantoren, in het bijzonder de structurele leegstand, is stijgende. Die kantorenmarkt komt niet één, twee, drie meer goed. Er zijn structurele veranderingen als ʻhet nieuwe werkenʼ die maken dat dit kantorensegment zich moet gaan reorganiseren. Als we kijken naar winkels, dan zien we iets soortgelijks, namelijk dat de structurele leegstand van winkels groeiende is. En ook hier is er weer een structurele component die daaronder ligt, namelijk dat we steeds meer busjes in de wijken zien die een manifestatie zijn van het internetwinkelen waardoor een bepaalde manier van nadenken over winkels domweg niet meer werkt. Het betekent niet dat het fysieke winkelen als zodanig niet de toekomst heeft. Er zijn ook al weer tendensen dat het internetwinkelen locatiegebonden gaat worden, maar dat is niet wat we vooralsnog op grote schaal zien. Ik noemde al even die demografie. En daar ook zit iets behoorlijk in de war. Omdat we eigenlijk een manier hadden van bouwen die altijd suggereerde dat daar aan de onderkant mensen bij kwamen. Maar die onderkant verandert heel erg van aard. Het doorschuifmodel gaat veranderen. Voorheen hadden we de situatie waarbij mensen uit de starterswoningen doorschuiven naar de eengezinswoningen en dan doorschuiven naar die wat grotere woningen en er voortdurend vraag is naar die starterswoningen. Wij zien dat dit gaat verschuiven. Er zal snellere doorstroming zijn naar eengezinswoningen die in galerijwoningen en dergelijke tot leegstand kan gaan leiden. Tegelijkertijd gaat een generatie babyboomers met pensioen. Vitaler dan ooit. Deze generatie blijft voorlopig dan ook wonen in hun huidige woningen. Maar we weten ongeveer wanneer die woningen vrij zullen komen. Rond 2030 komen straks per jaar net zoveel woningen vrij als de bouwproductie van een gezond jaar nu. Dat zijn de aantallen woningen waar we van moeten denken: hoe gaan we voorkomen dat die woningen straks geen aftrek vinden? Het is uiteraard regionaal verschillend. En daarmee is een kop als 'Stop met bouwen' ook niet een goede kop. De kop had moeten zijn: 'Let op wat je doet en waar je dat doet.' Hier zie je eigenlijk het ergst denkbare dat kan voorkomen. Als we nu maar wisten dat het in bepaalde gebieden van Nederland niet meer goed kwam dan konden we daar wat mee doen. Maar de ellende van de cijfers die we hebben is dat er een groot deel van Nederland is waar we het niet weten. We weten domweg niet of het daar nog gaat groeien of niet (zie figuur). 8

10 En dat is met bouwproductie, waar je toch een periode van zo'n zeven jaar hebt voor iets staat, heel erg lastig. Het grote aantal regioʼs, dat krimp of groei gaat vertonen, maakt de bouwopgave voor degenen die in die tak van vastgoed zitten heel erg lastig. Is dat het einde van de bouwsector? Dat was eigenlijk toch zoals misschien velen hebben gelezen, de Balans van de Leefomgeving zoals we die hebben uitgebracht. Maar dat is eigenlijk niet wat wij zeggen. Wij zeggen, zoals zoveel anderen, de toekomst is aan die bestaande stad. In die bestaande stad kunnen we een hele hoop nieuwe dingen gaan ontwikkelen en daar zit ook een heel grote vraag. 9 9

11 De noodzaak van een energietransitie Maar dames en heren, wat al werd aangekondigd, is dat ik vanuit Planbureau voor de Leefomgeving, wat een enorm breed bedrijf is, er iets aan wil toevoegen. Wij gaan niet alleen over demografie en woningmarkt en planologie, er is bij ons een heel grote afdeling die gaat over klimaat, lucht en energie. En als ik de informatiestromen van het PBL bij elkaar breng, zoals ik dat doe in deze lezing, dan wil ik u eigenlijk meenemen in de informatie die wij vanuit het Planbureau aan het IPCC geven of aan de OECD Environmental Outlook. We zeggen consequent dat als we de wereld zoals wij die kennen, min of meer willen laten voortbestaan voor onze kinderen, dan moeten wij een tweegradendoel heel serieus nemen. En dat tweegradendoel houdt in dat de aarde in 2050 niet verder is opgewarmd sinds het begin van de industriële tijd dan twee graden. We zijn nu ongeveer halverwege. Als we dat willen beperken tot die twee graden, dan moeten we nu niet meer CO 2 uitstoten en in 2050 bijna alle CO 2 -emissies uit ons hele systeem hebben gehaald. Die transitieopgave wordt door klimaatwetenschappers en milieueconomen al sinds 1990 uitgedragen. Eindelijk zien we nu ook een verschuiving: andere partijen raken geïnteresseerd en doordrongen van het feit dat dit inderdaad de grote verandering van onze tijd is. Niet de ICT-verandering, niet de micro-elektronica, of de robotisering: het is de toepassing van die nieuwe technieken om van een vuil fossiel regime naar een schoon en eeuwig hernieuwbaar systeem te komen. En daarmee is ʻklimaatʼ dus niet meer iets voor degenen die van de natuurwetenschappelijke kant verstand hebben, nu gaat het over de ministers van Financiën, de ministers van bouw, vervoer, voedsel, energie. Nu gaat het over het IMF, de Wereldbank, die zeggen: dit is een bedreiging voor de duurzaamheid van ons systeem, wij moeten daar wat mee gaan doen. En die opgave heeft een grote consequentie voor de vastgoedwereld, omdat 30% van de CO 2 -emissies in Nederland door het aardgas- en elektriciteitsgebruik van de gebouwde omgeving komt. 30% is heel erg veel. Hoe kan de bouw zijn 30% terugdringen? Door creatief en ondernemend te zijn! Het is toch heel bijzonder dat in dat mooie oude gebouw waarin wij ons nu bevinden het zo vergaand gelukt is om ʻklimaatneutraalʼ te verbouwen. Naar mijn overtuiging is dat richtinggevend voor wat er op u af gaat komen. Wie kan die opgave oppakken? Wie heeft de techniek straks, de innovatie, ook in de business case, om dat te gaan realiseren? Wie drukt anderen uit de markt omdat ze wel in staat zijn deze vergaande besparing te realiseren? Ik heb bij PBL een boek geschreven, 'Smart about cities', 'Slim over steden'. Dat boek behandelt verstedelijking mondiaal. Zo bezien ligt de grote opgave elders, in het mondiale zuiden, in de continenten van Afrika - waar 800 miljoen mensen tussen nu en 2050 naar verwachting naar de stad gaan - China, India: dat zijn de plekken met de grote aantallen. Maar het zou toch wel gek zijn als op dit oude continent, waar wij eigenlijk zo goed gepositioneerd zijn om die opgave op te 10

12 pakken, zowel qua kennis, qua financiering als qua morfologie, dat wij die andere stad niet zouden kunnen realiseren. Want die Europese steden, dames en heren, die hebben eigenlijk alles wat je nodig hebt om die nieuwe steden succesvol te maken. De korte afstanden van de Europese stad; en een stad is voor ons gewoon het daily urban system. Dat is van Aerdenhout tot Almere, dat systeem noemen we een stadssysteem. Dat stadssysteem kunnen wij eigenlijk met onze hele goede governance en onze inventiviteit wel degelijk naar die nieuwe toekomst helpen. Maar dan zullen we met andere partijen moeten gaan werken, dan zullen we met andere opgaven moeten gaan werken. En dat is nu waar denk ik wij, zoals we hier met elkaar zitten, ook verantwoordelijkheid voor hebben. Wat je wilt realiseren is dan, wat wij noemen, een ontkoppeling. Dat de CO 2 -emissies naar beneden gaan en de economische groei omhoog. En dat klinkt idealistisch, maar als ik u zeg dat in de oude milieuproblemen als rond zwaveldioxide, NOx en dergelijke, we dit gewoon hebben gerealiseerd, dat dus 90% reducties gerealiseerd zijn sinds midden jaren zeventig. Realiseert u zich dat dit kennelijk wel kan. Hoe kunnen wij dit aanpakken? Eén van de grote bevindingen uit milieuwetenschap en innovatiestudies is dat innovatie via netwerken verloopt en niet iets is waar één iemand voor verantwoordelijk kan worden gemaakt. We moeten elkaar zien op te zoeken, misschien wel in de vorm van een nieuw sociaal contract waarbij de overheid de context biedt - het kwam ook al even in het slot van het verhaal van André van Stigt terug - waarbinnen die innovatie kan worden gerealiseerd. In het International Resource Panel van de VN proberen we het hulpbronnengebruik, het materiaalgebruik van de verstedelijking die mondiaal op ons afkomt, te berekenen. En ook te bedenken, hoe kunnen we die steden op een duurzame leest schoeien. En daar hebben we wind mee

13 Een nieuwe Kondratieff-golf? We hebben wind mee uit de mondiale adviesbureaus, de Booz Allen Hamiltons, de grote McKinseyʼs met hun Global Institutes, die zeggen: wij zien als het gaat over de grote business propositie van nu die verduurzaming en met name de verduurzaming van de stad en de infrastructuur als de grote kanshebber. En dan praat je vaak in termen van een Kondratieff-golf (zie figuur). Kondratieff-golf Bron: De grote stuwende vernieuwingen die maken dat op een gegeven moment wat is moet worden veranderd. En die grote stuwende veranderingen worden vaak ook weer gerelateerd aan Joseph Schumpeter. U kent ongetwijfeld de twee woorden die altijd volgen als iemand ʻJoseph Schumpeterʼ zegt: creatieve destructie. Zijn idee was tenslotte dat er in de economie fasen zijn waarin iets wat eigenlijk perfect functioneert plotseling door ons niet meer perfect gevonden wordt. Ik geef u een voorbeeld. U hebt allemaal dat moment gehad dat u met uw camera naar de fotograaf ging omdat u toch uiteindelijk besloot om een digitale camera te kopen en u hoopte natuurlijk dat u voor uw analoge camera, die toch perfect functioneerde, nog een mooie som terug te krijgen. Ik weet niet of het u zo vergaan is, maar dat viel natuurlijk bitter tegen. Dat was een voorbeeld van creatieve destructie, waarbij iets wat op zich perfect functioneert eigenlijk niet meer past in ons systeem. De denkoefening hier is: ʻMoeten we niet ook zo over het vastgoed denken?ʼ Ik denk dat we nu al, als je goed kijkt, kunnen zien dat wij inderdaad al de digitale camera's van het vastgoed hebben. Het zijn er nog maar een paar; u ziet ze nog maar zo hier en daar, maar houd ze in de gaten. Het gaat dan om ʻnul-op-de-meterʼ woningen, ʻpassief-huizenʼ, huizen die elektriciteit produceren en nauwelijks nog elektriciteit afnemen, autoʼs als batterij, energie als informatie. Dit zijn radicale veranderingen, die niet meer passen in het bestaande systeem. 12

14 Het staat nu wellicht nog ver van uw portefeuille af maar ik zeg: het komt wel dichterbij. Er is namelijk een tweede ontwikkeling die we in dat Internationale Resource Panel signaleren. Er is namelijk mondiaal sprake van een grote liquiditeit wachtend op toepassingen. Er is heel veel geld dat renderend moet worden ingezet, wat zijn weg niet kan vinden. En mijn pleidooi richting de politiek, in Den Haag en in Brussel is: analyseer die kans. De overheid kan een organiserende functie hebben in het zorgen dat er een duidelijk level playing field komt waardoor dat geld kan gaan stromen naar zoiets als die verduurzaming. Ik denk dat we daar in Den Haag met het Energieakkoord bijvoorbeeld mee bezig zijn. Dat Energieakkoord is potentieel het begin van een heel grote verandering. Er is heel veel geld internationaal beschikbaar, ook bij de beleggers, dat moet renderen. Als wij accepteren dat klimaatverandering een realiteit is en dat we daarop moeten reageren, als je de liquiditeitsberg op je in laat werken, en als we de theorieen van Schumpeter en Kondriatieff serieus nemen dan kan je die nieuwe cashflow weer renderend in gaan inzetten. Dat is de grote uitdaging. Nieuwe partijen, nieuwe allianties? Er is een mooie omschrijving van crisis als een periode waarin het oude sterft maar het nieuwe nog niet kan worden geboren. Kijk eens met die ogen naar wat we in de kranten lezen. Wat we wel zien is dat een aantal bedrijven die dachten dat de gewone werkelijkheid bleef bestaan, zich nu ernstig zorgen gaan maken. De grootste energieproducent van Europa, RWE, ziet door de toepassing van hernieuwbare energie door burgers in Duitsland opeens een hele business case verdwijnen. EoN heeft zijn knopen inmiddels geteld. Nederlandse energiebedrijven vragen zich af hoe lang zij nog hun geld kunnen verdienen aan onze energierekening, omdat ze zich realiseren dat een nul-op-de-meterwoning voor hen slecht nieuws is. Een kleine anecdote. Laatst was ik bij zo'n nul-op-de-meterwoning in Soest. Misschien heeft u die ook bezocht. Toen ik daar was kwam er een autootje van Eneco langs met een bezorgde monteur die zei: 'Er klopt iets niet aan deze woning. Hier wordt alleen energie geproduceerd. Ik wil het systeem controleren.' Wanneer die informatie in de hogere burelen aankomt zal ergens een alarmbel moeten gaan rinkelen: ʻStel dat iedereen vanuit woningen opeens energie gaat leveren, wat is dan onze rol nog?ʼ De grote molochs van de 20 ste eeuw maakten allemaal makkelijke afspraken met de overheid maar blijken nu niet wendbaar genoeg. Ze zoeken naar een nieuwe business case. Niemand kan de toekomst kennen. Maar wat ik zojuist beschrijf is iets dat zich reeds nu manifesteert. En dat is op een moment waarin er nog een enorme troefkaart in het spel zit. Die troefkaart, dames en heren, is de CO 2 -prijs. Het is een beetje onduidelijk wanneer die troef gaat worden gespeeld en door wie. De ultieme troefkaart, de kaart die het 13 13

15 hele spel kan gaan veranderen. Let u goed op wat er over die CO 2 -prijs wordt gezegd, zou ik zeggen. Mijn stelling is dat wat erover wordt gezegd belangrijker is dan wat erover wordt besloten. Als er nu al wordt gesuggereerd door mensen uit de industrie dat het inderdaad correct is dat die CO 2 -prijs op 70,- per ton zou moeten liggen - hij ligt nu in de ETS (het Europese Energie Handelssysteem) op 7,- - dan realiseert u zich dat er een aantal grote bedrijven al aan het warmlopen zijn voor een andere business case die gebaseerd is op die hele hoge CO 2 -prijs. Het beprijzen van CO 2 is bestuurlijk heel erg moeilijk, en mijn verwachting is niet dat de overheid degene is die moedig is en dat als het ware aan de samenleving gaat opleggen. Mijn verwachting is dat vanuit de samenleving roep komt om die markt strikter te gaan ordenen. Dat de lobby's op een gegeven moment gaan omdraaien en gaan zeggen: organiseer het nu maar, want we hebben de technologie, we kunnen het aan, leg maar een bodem in die markt. De overheid is vaak een first follower en niet, in tegenstelling tot wat de overheid vaak zegt, iemand die de wereld verandert. De overheid luistert liever naar u en komt dan vooraan lopen om met de vlag te zwaaien. Maar ik hoop dat u dan wel het goede verhaal vertelt en niet dat het niet kan, maar dat u ziet hoe die business case kan worden georganiseerd. Technologisch gaat het snel. Neem het winnen van energie uit zonneinstraling via Photo-Voltaic technologie (PV). We hebben nu al op allerlei plekken in de wereld, in Zuid-Korea, in Duitsland en Engeland, in de VS, ook deels in Nederland technologische bedrijven die bezig zijn met PV als folie zodat ook zonne-energie kan worden gewonnen via PV aangebracht op de façade van gebouwen. Zeker het idee van folie op glas is een technologie die al ver is, die niet de eerste tien jaar er zal zijn, maar misschien daarna wel. Als je zoʼn ontwikkeling extrapoleert dan is het idee van ʻvastgoed als energieproducentʼ denkbaar. Dan is het niet meer dat je daar energie naartoe moet halen, je gaat er energie vanaf organiseren en dat gaat je business case natuurlijk veranderen. Er zijn uit uw sector heel interessante voorbeelden van ondernemers die buiten de sector allianties hebben gesloten die het mogelijk maken om dingen als warmte/koude-opslag toe te passen, energievoorziening met zout water toe te passen en ook sluitend te krijgen. Energietransities in de praktijk van vastgoedontwikkeling Er is een aanzienlijke groei van hernieuwbare energie, maar altijd nog met grote onzekerheden over hoe snel het echt groot kan worden. Op dit moment zit een aardgasaansluiting bijna standaard in onze woningen. Maar hoe lang nog? Nul-op-de-meterwoningen hebben geen aardgasaansluitingen meer. En één van de grote strategische beslissingen van de overheid is in hoeverre gaan wij nog via aardgas nadenken over de gebouwde omgeving. Moeten we overstappen op 14

16 meer aandacht voor besparing, voor PV en in combinatie met andere warmtetechnieken zoals warmtepompen, warmtenetten en warmte/koude-opslag? Wat we nu zien is dat alles wat in een woning gebeurt veel meer richting elektriciteit gaat. Die ʻtweede elektrificatieʼ gaan we absoluut meemaken. En dat kan goed zijn voor ons energieprofiel. Nu moeten we zorgen dat de nieuwe opgave voor de bouw hier ook op aansluit, met een verschuiving van werkgelegenheid naar die energiezuinige woningen, met hernieuwbare energiesystemen en energiebesparing. En heel belangrijk, gekoppeld aan een breed erkend gevoel van meerwaarde in termen van welvaart en welzijn. Dat vraagt om nieuwe coalities, om ondernemerschap. Toch nog even terug naar het waarom. De hele grote vraag hierachter gaat over die CO 2 -emissies. CO 2 blijft in onze atmosfeer, dat gaat er maar heel traag weer uit. Je kan erover spreken in termen van een budget en dan zie je: we gebruiken meer dan we ons kunnen veroorloven voor het tweegradendoel (zie onderstaande figuur). Als je in zo'n plaatje verdisconteert dat in de wereld landen als India en China nog gaan groeien, mensen met honderden miljoenen uit de armoede gaan en dus meer emissie gaan produceren, dan zie je hoe weinig ruimte er nog is voor ons om binnen dat tweegradendoel te blijven. U weet dat het voor die landen absoluut niet bespreekbaar is om te denken dat zij niet uit de armoede kunnen gaan omdat wij onze isolatie niet op orde krijgen. Dus er is een duidelijke urgentie

17 Stedelijke transformatie en energietransitie De bestaande besparingsmaatregelen zijn niet genoeg om een radicale verandering te realiseren. Dus je moet veel meer gaan doen. Disruptieve innovatie Als de inzet van het bestaande niet genoeg is moeten we kijken naar echt disruptieve innovaties. Dat woord horen we de laatste tijd vaker. Niet zo gek, gegeven de crisis. Maar laat ik proberen om u uit te leggen hoe die disruptieve innovaties optreden. Disruptieve innovatie is de ruimte nemen om iets te denken wat je nog niet kan denken. Dat veronderstelt praten met andere mensen. Bron: Kuecker, G.D. (2013), Building the Bridge to the Future: New Songdo City from a Critical Urbanism Perspective. Essay. Dit plaatje komt uit de tijd dat de spoorlijn werd uitgevonden. De tijd dat het vervoer altijd per paard ging. De postkoets, de calèche, de diligence. En toen de knappe ingenieurs van die tijd moesten nadenken over hoe gaat dat dan met die spoorlijn, want ze hadden al die dingen al, ze hadden al een stoommachine, ze hadden al die rails, hoe zou dat eruit gaan zien? Toen konden ze niet over die spoorlijn nadenken zonder dat paard, want dat paard was transport en transport was een paard. Voor mij is de grote vraag: wat is het paard in ons hoofd? Wij hebben ongetwijfeld ook een soort padafhankelijkheid in de manier waarop we over onze innovatie denken. Hoe kunnen we daar aan voorbij denken? 16 16

18 Ik geef u nog een voorbeeld. Denk aan de elektronische schrijfmachine. Ik begon mijn studententijd met een mechanische schrijfmachine en ik eindigde mijn studietijd met een proefschrift geschreven op de computer. Maar daartussen zat een heel wonderlijk moment van het optimaal efficiënt maken van die schrijfmachine. Dat leidde eerst tot de elektrische schrijfmachine (die was voor studenten onbetaalbaar) maar daarna tot de innovatie van de ʻelektronischeʼ schrijfmachine. En dat was eigenlijk als je het terughaalt een heel geestig moment, want dan had je een heel dun ruitje waarop verscheen wat je intikte. Dan tikte je een hele zin in, keek ernaar, en dan drukte je daarna op een knop en dan typte die machine 'm op het papier. Fascinatie! Vooruitgang! De toekomst! Op dat moment dachten we echt dat dit het optimum was. En luttele jaren laten stonden al die elektronische schrijfmachines onverkoopbaar op het Waterlooplein. Hoe zal dat nu gaan? In ieder innovatieproces zitten rare tussenstappen. Maar degene die als eerste zegt, ʻNee, weg met die schrijfmachine, op naar de computer!ʼ die heeft de business case, die heeft de bingo. Misschien ligt die cruciale stap in het vastgoed wel in het anders denken over energie. Het huis als energieproducent. Dat kost natuurlijk veel geld maar het verandert ook de business case. Onze berekeningen laten nu al zien dat, alhoewel de voorinvestering heel erg groot is, het ongeveer gelijk uitpakt als je die investeringen kan afboeken tegen een verhoogde huur. Mensen hebben geen energierekening meer, maar betalen meer huur en krijgen daar een comfortabele, energierekeningvrije woning voor terug. Het zijn nu nog te dure investeringen. We hebben het over soms ,- per eengezinshuis en dat moet natuurlijk echt flink richting ,- wil je dat renderend krijgen. Het sleutelwoord hier is ʻopschalingʼ en dat is een organisatorisch vraagstuk. Innovatie gaat vaak sneller dan beleidsmakers denken. Toen wij als Planbureaus meedachten met de aanbesteding van onze nieuwe huisvesting in het voormalig Ministerie van Economische Zaken maakten we iets soortgelijks mee. Het pand aan de Bezuidenhoutseweg 30 is een prachtige ʻknoertʼ van een gebouw, en bovendien een rijksmonument. De Rijksgebouwendienst vroeg in de uitvraag een label ʻCʼ, mede gezien de monumentaliteit. Degene die het consortium won, gaat label A realiseren. De moraal van het verhaal: de markt kan vaak veel meer dan de overheid van de markt vraagt. Dus kortom, mijn verhaal, hoe breed ook, was er één waarbij ik zei: misschien moeten we niet verlangen naar ʻherstelʼ, naar de tijd van voor de crisis. Er ligt namelijk een grote opgave die wij nu zouden moeten aanpakken. Een enorme bouwopgave. Bouwen voor transitie. Nu ontbreekt de business case nog. We hebben wel het geld, maar om het naar de vastgoedsector te laten vloeien is ook een beleidscontext nodig. Een beleid dat voorspelbaar en betrouwbaar is. 17

19 Mijn hoop is gevestigd op de vele cross-overs van ongelijksoortige partijen die nu elkaar beginnen te vinden in het verzinnen van die nieuwe concepten en business case. Dat zijn de tekenen van hoop en is ook uw hoop voor een vitale vastgoedsector in de toekomst

20 De activiteiten van de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) zijn mede mogelijk dankzij de financiële steun van de Stichting Wetenschappelijk Onderzoek en Onderwijs in de Vastgoedkunde - SWOOV Onze donateurs 3W New Development ACM Vastgoed Groep BV Ahold Vastgoed BV Altera Vastgoed AM BV AMVEST a.s.r. vastgoed vermogensbeheer Ballast Nedam Ontwikkelingsmaatschappij B.V. Boekel De Nerée NV Bouwfonds Property Development Bouwinvest Brink Groep CBRE Global Investors CBRE Netherlands Colliers International Corio De Brauw Blackstone Westbroek DELA Vastgoed BV Deloitte Delta Lloyd Vastgoed DTZ Zadelhoff Dura Vermeer Groep NV DVP ECORYS Nederland BV Ernst & Young Real Estate Group FGH Bank NV Funda NV G&S Vastgoed Haags Ontwikkelingsbedrijf Houthoff Buruma Hurks Vastgoedontwikkeling ING Real Estate Finance IPMMC Vastgoed IVBN bezoekadres Huys Azië Jollemanhof GW Amsterdam postadres Postbus AC Amsterdam JLL Lexence NV Loyens & Loeff NV MAB Development Merin MN NSI NS Vastgoed BV NVM Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam PGGM Propertize Provast PwC Rechtstaete vastgoedadvocaten & belastingadviseurs Redevco Europe Services BV SADC Schiphol Real Estate BV SPF Beheer BV Stadsontwikkeling Rotterdam Strabo BV Syntrus Achmea Real Estate & Finance TBI Holdings BV The IBUS Company Van Wijnen Holding N.V. Vesteda Groep BV VolkerWessels Vastgoed Wereldhave NV WPM Groep Yardi Systems BV Ymere info@asre.nl