Woningcorporaties op eigen benen: verdienen om te kunnen dienen.

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "Woningcorporaties op eigen benen: verdienen om te kunnen dienen."

Transcriptie

1 WORKING PAPER Woningcorporaties op eigen benen: verdienen om te kunnen dienen. Vastgoedbeheer en vermogensbeheer in nieuwe ordening volkshuisvesting Opgesteld ten behoeve van informele FHL-bijeenkomst op 6 maart Ad Hereijgers maart 2014

2 Inhoud Samenvatting Hervormingsopgave woningcorporaties Verplichting marktleiderschap Andere instituties gingen de woningcorporaties voor Referenties uit Europa Vastgoedbeheerder Hoofdstructuur OPT-IN HOUSING Initiatief bij toegelaten instelling Vermogensbeheerder Toegelaten instelling als vermogensbeheerder Overheid als vermogensbeheerder Maatschappelijke waardestelling van OPT-IN HOUSING Acting with business head and social heart Betekenis voor de huurder OPT-IN HOUSING versus overheid en markt 19 Stichting Forum for Housing and Living (FHL) is een opinieplatform bestaande uit woningcorporaties, bedrijfsleven, (semi) overheid en kennisinstellingen. Missie is het stimuleren van de discussie over de veranderingsopgave van het Nederlandse volkshuisvestingsbeleid vanuit een Europees perspectief. Daarbij maakt de FHL gebruik van de praktijkervaringen die de afgelopen 20 jaar in Europese landen zijn opgebouwd. De stichting wil een maatschappelijke wegbereider zijn voor hervormingen in het volkshuisvestingsstelsel, waaronder het creëren van een geschikt investeringsklimaat voor private investeerders. Hiertoe is het bedrijfsmodel opt-in housing ontwikkeld met onderscheid in vastgoedbeheer en vermogensbeheer. opt-in housing wordt in de praktijk gebracht vanuit de vennootschap housing challenge, waarin bestuurlijke verkenningen naar opt-in housing en zakelijke transacties tussen woningcorporaties, kapitaalverschaffers en stakeholders worden voorbereid. Deelname aan FHL impliceert niet, dat betrokkenen de publicaties van FHL volledig onderschrijven. 2

3 Samenvatting Vanuit financieel en maatschappelijk perspectief, zien wij binnen de huidige kabinetsperiode een volkshuisvestingssector ontstaan, waarbinnen gedurende een overgangsperiode twee regimes voor het beheer van huurwoningen (daeb en geliberaliseerd) naast elkaar bestaan. Bestaande toegelaten instellingen onder toezicht van de overheid. In het geliberaliseerde deel zal het toezicht in belangrijke mate worden bepaald door de eisen van de externe kapitaalverschaffer. De veranderingsopgave in de volkshuisvesting is gewenst om drie doelstellingen te bereiken: Op de eerste plaats, een volkshuisvestingssector die kan rekenen op steun uit en vertrouwen van de samenleving. Een goed georganiseerde sector zonder incidenten die zich bezighoudt met verhuur en beheer van woningen. En dat in een omgeving waarin huurders en kapitaalverschaffers, elk op hun eigen manier, meer zeggenschap hebben. De overheid stelt een aantal regels vanuit het publieke belang en stelt daarbij eisen aan het financieel en volkshuisvestelijk toezicht. Op de tweede plaats een volkshuisvestingssector voor een brede groep van mensen die door inkomen of andere omstandigheden er voor kiezen een woning te huren in plaats van zelf het vermogensrisico te (kunnen) nemen van een koopwoning. In een economische omgeving die steeds flexibeler wordt, is een goed georganiseerde huurmarkt van groot belang. In ons land willen brede groepen toegang tot deze markt. Uitgangspunt moet zijn dat voor deze mensen, ook die met kleinere inkomens, een huurwoning zonder subsidie bereikbaar is. Inkomensondersteuning in de vorm van huurtoeslag moet slechts een vangnetvoorziening zijn en geen algemeen voor iedereen noodzakelijke voorziening. Op de derde plaats, een volkshuisvestingssector die financieel sterk genoeg is om op termijn- zonder staatssteun te kunnen bestaan en die zonder marktverstoring kan acteren. Ook een sector die in de gewenste ordening van onze samenleving ruimte biedt voor participatie uit die samenleving door het nemen van eigen verantwoordelijkheid waar zij dat kunnen en door de overheid wenselijk wordt gevonden. De Herzieningswet legt een hernieuwde wettelijke basis voor de volkhuisvesting en is daarmee leidraad voor het functioneren van de toegelaten instellingen. De hoofddoelstellingen in de Herzieningswet en Novelle worden door ons onderschreven: een kleine en effectieve corporatiesector voor het uitvoeren van de kerntaak met een versterking van de rol van de gemeente en afname van de financiële risico s voor de overheidsbegroting (achtervang borgstelling). Om dit doel te bereiken, is het evenwel jammer, dat in de Novelle uitsluitend wordt teruggevallen op zwaardere 3

4 overheidssturing. Verstatelijking levert naar onze overtuiging geen financieel en maatschappelijk gezonde volkshuisvestingssector op. Daarom zouden wij in de Novelle graag een tweede weg zien opgenomen: de weg waarin disciplinering van de corporatiesector wordt bereikt door zeggenschapsrechten aan kapitaalverschaffers te verstrekken. Wij zijn van mening dat het noodzakelijk is om nu een omslag te maken. De nu voorliggende Herzieningswet leidt op de korte termijn tot verstatelijking van de sturing van de volkshuisvestingssector. Dit is vanuit de omstandigheden begrijpelijk doch in onze ogen economisch slechts kort houdbaar. Het kan namelijk niet zo zijn, dat tot in lengte van dagen een economisch zo belangrijke sector op deze wijze vanuit de overheid wordt aangestuurd. Ook vergelijking met ons omringende landen gaat dan nog meer mank, terwijl Nederland qua omvang en werking van sociale huursector nu al wordt gezien als een uitzondering in Europa. Wij pleiten er dan ook voor dat binnen de regels van de nu voorliggende wetgeving er voldoende ruimte komt om op een maatschappelijk en economisch verantwoorde wijze het stelsel te evolueren. Dat kan door de toegelaten instelling door te ontwikkelen tot vermogensbeheerder. Daarnaast wordt een nieuwe rol gecreëerd van een op afstand van de vermogensbeheerder opererende vastgoedbeheerder. De in de Novelle opgenomen denklijn over de oprichting van een afzonderlijke vennootschap waarin ook marktpartijen in het eigendom participeren past hierin. Het is daarbij vanuit economisch denken noodzakelijk om ook woningen die qua kwaliteit (punten) niet geliberaliseerd zijn over te kunnen dragen (verkopen) naar deze onderneming. Immers de markt beweegt zich niet langs de min of meer toevallig gekozen en maatschappelijk regelmatig ter discussie staande systeemgrens van diensten van algemeen economisch belang (daeb). De vastgoedbeheerder opereert onafhankelijk in de markt, is uitsluitend gericht op beheer en waardebehoud van het vastgoed en wordt volledig zonder overheidssteun gefinancierd. Om te voldoen aan de maatschappelijke eisen (toegang en bereikbaarheid voor iedereen die moet wonen; een verdere versterking van de positie van huurders) wordt door deze onderneming met de toegelaten instelling en met de overheid een maatschappelijk charter gecontracteerd. De toegelaten instelling kan door participatie in de onderneming zeggenschapsrechten houden. De sturing en inrichting van deze vastgoedonderneming vindt plaats vanuit het belang van de kapitaalverschaffer. Deze ondernemingen vallen rechtstreeks onder het voor deze partijen geldende wettelijke in- en externe toezicht. Op hierboven genoemde wijze kunnen de doelstellingen van de Herzieningswet in onze ogen bereikt worden gedurende een opbouwperiode van een nieuw stelsel en afbouwperiode van het bestaande stelsel; dit laatste onder de conditie van uitblijven van grote verstoringen op het huurgenot, de woningmarkt en de kapitaalmarkt. Een periode van circa 10 jaar achten wij mogelijk, mede gelet op momenten van herfinanciering van 4

5 leningenportefeuilles bij bestaande woningcorporaties. Door deze momenten te benutten ontstaan er geen problemen in bestaande financieringsverhoudingen. De borging en de achtervang daarbij door de overheid worden in aanzienlijk tempo afgebouwd. Ook de onderlinge aansprakelijkheid en daarmee de saneringsheffing binnen de volkshuisvesting wordt kleiner. Hierdoor vindt een zachte landing plaats van een historisch gewenst systeem van onbeperkte financiële solidariteit als middel naar een systeem dat voldoet aan de eisen van de komende tijd. Daarbij blijft de maatschappelijke taakstelling verankerd in het maatschappelijk charter (privaat contract) en blijven de historisch opgebouwde maatschappelijk bestemde vermogens te bestemmen binnen de regels en afspraken van het domein van de toegelaten instellingen. Ons bovenstaande denken is gebaseerd op een nieuw bedrijfsmodel. Sinds enkele jaren werken wij de hierboven genoemde doelstellingen uit in een gebalanceerde visie hoe woningcorporaties op eigen benen kunnen staan, waarbij geld verdienen (onder meer door rendement op eigen vermogen) en maatschappelijk dienen ( door uitvoeren van maatschappelijk charter) in balans blijven. Deze balans heeft aan belang gewonnen sinds de introductie van het paradigma van de participatiesamenleving door de regering. Eigen verantwoordelijkheid nemen telt weer mee. In de loop der tijd zijn wij, inmiddels gesteund door vele en uiteenlopende Europese praktijkervaringen, ervan overtuigd geraakt, dat met de introductie van het bedrijfsmodel een wezenlijk ander sturingsmodel in de corporatiesector wordt geïntroduceerd, dat beantwoordt aan de doelstellingen van het beleid van de regering. Hierbij nodigt de woningcorporatie hiertoe gekwalificeerde investeerders uit om deel te nemen in de nieuwe woningonderneming. Volgens deze kwalificaties hebben de binnenen buitenlandse investeerders managementervaring, een lange termijn perspectief en onbesproken reputatie. Het vastgoedbeheer ligt in ons sturingsmodel bij een woningonderneming met alle huurwoningen (daeb en geliberaliseerd), waarin de woningcorporatie gekwalificeerde private investeerders uitnodigt; de maatschappelijke taakopvatting van de toegelaten instelling wordt verankerd in een maatschappelijk charter. Vanuit het aanwenden van de opbrengsten uit verkoop wordt de toegelaten instelling vermogensbeheerder. Maatschappelijke investeringen, afhankelijk van lokale en regionale maatschappelijke behoeften, worden georganiseerd en (mede) bekostigd vanuit de toegelaten instelling als vermogensbeheerder. Op het niveau van de corporatiesector, zien wij ook een verantwoordelijkheid voor de regering in de invulling van het vermogensbeheer: immers, het gaat hier om het fasegewijs liquide gemaakte en gedurende de overgangsperiode liquide te maken maatschappelijk bestemde vermogen. Met een financieel gezond bedrijfsmodel kan de kerntaak worden uitgevoerd. Hierin past ook een gefaseerde afbouw van geborgde financiering, een van de doelstellingen van de regering. Ook de wederzijdse binding tussen verhuurder en huurder wordt betekenisvol. Tenslotte wordt de gemeente leidend in de uitvoering van beleid. In onze optiek kan de 5

6 gemeente, omwille van lokale bestuurlijke inbedding, tevens een rol krijgen in de governance van de toegelaten instelling als vermogensbeheerder. 1. Hervormingsopgave woningcorporaties 1.1 Verplichting marktleiderschap Weer menig woningcorporatie viert dit decennium haar eeuwfeest. Uitzonderingen daargelaten, doen de meesten dit, als gevolg van schaalvergrotingen, onder een andere naam dan in de oprichtingsstatuten. Met ruim 2,4 mln. van de 3,0 mln. huurwoningen, zijn de woningcorporaties de absolute, maar niet langer onbetwiste marktleider. In internationaal opzicht worden de in het verleden behaalde resultaten van het Nederlandse volkshuisvestingsbeleid geprezen. Zonder garantie voor de toekomst, mag wel worden gezegd, dat sociale woningbouw er in Nederland in kwalitatief opzicht prima bijstaat. Ook onze woonwijken zijn redelijk divers van bevolkingsopbouw. Sociale woningbouw heeft daarmee een bijdrage geleverd aan onze welvaart en welzijn. De afgelopen jaren is geschreven over de legitimiteitscrisis bij de woningcorporaties. Het is hoog tijd voor oplossingen, zeker nu vanuit het Regeerakkoord, het Woonakkoord en de Novelle op de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting de contouren van de nieuwe volkshuisvesting zich beginnen af te tekenen. De resultaten van de Parlementaire Enquête Woningcorporaties kunnen daar later dit jaar ook nog kleuring aan geven. Alle politieke partijen willen dat wij als beschaafd land fatsoenlijk kunnen wonen. Daarbij heeft echter wel een kentering plaatsgevonden in de rol van de overheid; de overheid spreekt burgers in toenemende mate aan op eigen verantwoordelijkheid; de participatiesamenleving. Concreet: alleen burgers voor wie een goede woning onbereikbaar is, worden door de overheid (via toeslag) en de woningcorporatie (via aanbieding van passende woning) geholpen. Kortom, de hangmat uit de verzorgingsstaat is vervangen door een vangnet in de participatiesamenleving. Dit betekent overigens ook, dat in principe alles in de volkshuisvesting vanuit een economische waarde kan worden beredeneerd. Nog steeds dient de volkshuisvesting een publiek belang en dit zal blijven zolang de Nederlandse samenleving wonen als merit good beschouwt; dat wil zeggen, dat wij als samenleving vinden dat iedereen fatsoenlijk moet kunnen worden en dat we met elkaar daar ook iets voor over moeten hebben. Publieke belangen zijn die belangen die de politiek zich aantrekt omdat behartiging ervan voor de samenleving als geheel wenselijk is (SER, 2 010). Een betere borging van de publieke belangen is niet gebaat bij een ideologische keuze tussen markt of overheid. Vandaar dat wij in het huidige politieke 6

7 klimaat zoeken naar een synthese tussen de sociaal-liberale en sociaal-democratische visie op het functioneren van woningcorporaties; een synthese die overigens moet kunnen rekenen op een breder politiek draagvlak; structurele hervormingen in de productie en het beheer van sociale huurwoningen raken immers grote delen van de Nederlandse samenleving. Net zoals destijds bij de invoering van de Woningwet, kan een verstandshuwelijk tussen het liberale gedachtegoed en de sociale bewogenheid leiden tot duurzame ordening- en sturingsprincipes in de nieuwe volkshuisvesting : Op de eerste plaats, een volkshuisvestingssector die kan rekenen op steun uit en vertrouwen van de samenleving. Een goed georganiseerde sector zonder incidenten die zich bezighoudt met verhuur en beheer van woningen. En dat in een omgeving waarin huurders en kapitaalverschaffers, elk op hun eigen manier, meer zeggenschap hebben. De overheid stelt een aantal regels vanuit het publieke belang en stelt daarbij eisen aan het financieel en volkshuisvestelijk toezicht. Op de tweede plaats een volkshuisvestingssector voor een brede groep van mensen die door inkomen of andere omstandigheden er voor kiezen een woning te huren in plaats van zelf het vermogensrisico te (kunnen) nemen van een koopwoning. In een economische omgeving die steeds flexibeler wordt, is een goed georganiseerde en functionerende huurmarkt van groot belang. In ons land willen brede groepen toegang tot deze markt. Uitgangspunt moet zijn dat voor deze mensen, ook die met kleinere inkomens, een huurwoning zonder subsidie bereikbaar is. Inkomensondersteuning in de vorm van huurtoeslag moet slechts een vangnetvoorziening zijn en geen algemeen voor iedereen noodzakelijke voorziening. Op de derde plaats, een volkshuisvestingssector die financieel sterk genoeg is om zonder staatssteun te kunnen bestaan en die zonder marktverstoring kan acteren. Ook een sector die in de gewenste ordening van onze samenleving ruimte biedt voor participatie uit die samenleving door het nemen van eigen verantwoordelijkheid waar zij dat kunnen en door de overheid wenselijk wordt gevonden. Duurzame hervormingen kunnen daarom alleen succesvol zijn als er een verbinding kan worden gemaakt tussen rationele en meer ideologisch ingegeven benaderingen. Anders gezegd, de belevingswereld van het kapitaal en de maatschappelijke wereld moeten op een eigentijdse, voor iedereen te volgen wijze bij elkaar worden gebracht en gehouden. Het Forum for Housing and Living werkt al enkele jaren aan totstandbrenging van deze verbindingen. Dit alles laten we concreet samenkomen in het bedrijfsmodel, dat op macro niveau ook iets zegt over aanwenden van het maatschappelijk bestemde vermogen in de volkshuisvesting. Hoewel een woningcorporatie altijd een hybride bedrijfsvorm is gebleven tussen markt en overheid, is het duidelijk dat het ontoereikende- ondernemerschap in de sector als geheel het de afgelopen jaren heeft moeten afleggen tegen de corrigerend optredende overheid. Toch doet dit onvoldoende recht aan allerhande initiatieven die er binnen de sector zijn ontstaan. Het probleem zit echter in achterhaald sectordenken als zodanig, 7

8 niet in de kracht van de individuele corporatie. Het sector als geheel zit met zichzelf in de knoop en is daardoor verzwakt, zeker in het huidige tijdsgewricht waarin politici op zoek zijn naar verborgen schatten; het aanwenden van het maatschappelijk bestemd vermogen in de volkshuisvesting voor de schatkist. De houdbaarheid van het huidige stelsel is eindig. Hier kunnen we met z n allen op wachten; helaas gebeurt dit ook. Immers, het systeem houdt zichzelf in stand met saneringsheffing (CFV) en achtervangborgstellingen (WSW). Uiteindelijk is het de Staat der Nederlanden en dus de Nederlandse burgers die wordt aangesproken mocht het systeem blijvend- falen. In onze ogen bestaat er een systeemrisico, waarbij Vestia een wake up call was. Helaas zullen er nog een aantal insolvabele corporaties volgen die het systeemrisico verder zullen vergroten. Daarom is het in onze ogen nu van belang om als woningcorporatie zelf het initiatief te nemen voor het inrichten van een duurzaam verdienmodel: substantieel beter presteren waar de woningcorporatie goed in is, het beheren van woningen. Praktijkvoorbeelden uit andere Europese landen kunnen daarbij als referentie en inspiratiebron dienen. 1.2 Andere instituties gingen de woningcorporaties voor Veranderingen vragen om vertrouwen. Zeker in de volkshuisvesting komt vertrouwen voor verandering te voet. Gelet op de inertheid van instituties is dit tot op zekere hoogte begrijpelijk. Wij geloven ook niet in big bang veranderingen van het stelsel; die gebeuren alleen noodgedwongen- als in het weekend het licht moet blijven branden bij banken en ministeries. OPT-IN HOUSING is daarom in eerste instantie een bedrijfsmodel, dat niet hoeft te wachten op de instemming van de laatste corporatie. Andere sectoren met een sterke publieke binding zijn de woningcorporaties voorgegaan in verzelfstandiging. Opmerkelijk is dat een aantal organisaties in de jaren tachtig van de vorige eeuw de betreffende activiteiten heeft beëindigd, verdund en/of verbreed. Ook is een aantal publieke organisaties/instellingen verkocht aan private partijen en/of naar de beurs gebracht. Daarmee werd een eigenaar geïdentificeerd, die het bestuur van de onderneming in de bedrijfsvoering scherp ging houden door rendementseisen op het vermogen te stellen. Ter illustratie worden hieronder een tweetal voorbeelden genoemd. Nationale Investerings Bank (NIB) De NIB is in 1945 opgericht door de Nederlandse Staat als Financiering van Nationaal Herstel. Doel was het financieren van de wederopbouw door langlopende (achtergestelde) leningen te verstrekken en in ondernemingen te participeren. In 1986 werd de NIB naar de beurs gebracht. In 1999 werd de beursnotering beëindigd omdat ABP en PGGM de aandelen verwierven. In 2005 werd de bank overgenomen door een consortium van financiële instellingen en investeerders (onder ander Delta Lloyd, ABN AMRO, Banco Santander) 8

9 Nederlandse Credietverzekerings Maatschappij (NCM) In 1925 werd de NCM opgericht met als doel de handel voor bedrijven in Nederland te verbeteren. In 1932 tekende de NCM een overeenkomst met het Ministerie van Financiën voor de herverzekering van exportkredieten. Het gehele risico werd gedragen door de Staat. In de periode 1945 (ca) 1990 heeft de Staat 3.6 miljard gulden verloren. Begin negentiger jaren heeft de NCM de voortrekkersrol vervuld om tot globalisering te komen. Na enkele ingrijpende eigendomswijzigingen in de jaren negentig, zijn sinds 2001 de aandelen voor 100% in handen van het Duitse Gerling NCM Credit and Finance AG. Sinds december 2003 is Atradius N.V. de aandeelhouder van NCM Holding N.V. Instandhouding van (semi) publieke instituties is aldus geen vanzelfsprekendheid. Afgelopen decennia heeft niemand meer gevraagd om de terugkeer van deze instellingen. Des te opvallender is het dan, dat binnen het corporatiebestel sinds de Bruteringswet (1995) geen echte structuurwijzigingen hebben plaatsgevonden. Sterker, niemand is onder de indruk van de vernieuwingsdrang van de corporaties. Een van de oorzaken is ons inziens het ontbreken van een eigenaar, die het bestuur scherp kan houden in de bedrijfsvoering door rendementseisen te stellen. 1.3 Referenties uit Europa De stichting Forum for Housing and Living werkt vanuit het Europese volkshuisvestingsperspectief en heeft inmiddels een professioneel netwerk opgebouwd met beheerders van sociale huurwoningen en kapitaalverschaffers in Europese landen. Op deze plaats een beknopte referentie uit Duitsland en United Kingdom. Duitsland is Nederland voorgegaan in de privatisering van de sociale huisvesting. Enkele ervaringen vanuit omvangrijke private woningondernemingen ( ) die relevant zijn voor de toekomst van woningcorporaties in Nederland: Ten eerste, bedrijfsprocessen zijn gestroomlijnd, onder meer door standaardiseren procurement, insourcen ipv outsourcen en bonussen management afhankelijk maken van tevredenheid huurders. Ten tweede, de maatschappelijke betrokkenheid is geïntensiveerd. Dit is mede gebeurd door regionaal georganiseerd- overleg met huurders, gemeenten en andere stakeholders. Huren konden laag worden gehouden door de introductie van nieuwe verdienmodellen (met name schaalvoordelen inkoop energie en telecom) die ook woonlasten voor de huurder beperkten. Ten derde, de balans is geoptimaliseerd: schuldherstructurering: geleidelijk naar ongeborgd (non) asset backed financiering. Hiervoor waren nodig: schaal en ander financieel management. In de UK is circa 5 jaar geleden een aantal woningcorporaties op bescheiden schaal (10-15% van leningenportefeuille) gestart met het aantrekken van private financiering door de uitgifte van obligaties. Dit gebeurt naast de reguliere bankfinanciering en bijzonderebijdragen van de overheid. Overwegingen daarbij waren om investeringsplannen te 9

10 kunnen realiseren en daarbij ook voldoende liquide te kunnen blijven. De voorbereidingen (onder meer aanvragen credit rating, structuren uitdenken, bekendheid en imago krijgen onder investeerders) waren intensief en aanvankelijk waren de rentepercentages, mede door risicoperceptie vanuit investeerders in sociale woningbouw nog hoog. Na het opbouwen van een track record (tijdig voldoen aan rente-betalingen), en aanpassingen in de managementstructuur, is de rente gezakt (performance leidt tot lager risico-opslag) en de credit rating stabiel. Dit model laat zien dat de belevingswereld van kapitaal en maatschappelijke taakopvatting samengebracht kunnen worden. Zo heeft London based Circle Housing in haar mission statement opgenomen: by acting with a business head and social heart, together we achieve our mission to enhance life chances by helping people to fulfil their potential and live better, more independent lives. In beide voorbeelden valt op, dat schaal en tijd belangrijke succesfactoren zijn geweest, zowel voor bijvoorbeeld Deutsche Annington in Duitsland als Circle Housing in UK. Deze schaal wijkt sterk af van de voorstellen uit de novelle bij de Herzieningswet, waarin het geografisch werkgebied juist sterk wordt afgebakend. De voorbeelden laten overigens zien, dat efficiënt georganiseerd lokaal beheer ook goed, of misschien zelfs wel beter, kan worden georganiseerd als er op het terrein van private financiering sprake kan zijn van schaal. 10

11 2. Vastgoedbeheerder 2.1 Hoofdstructuur OPT-IN HOUSING De hoofdstructuur van een opt-in onderneming ziet er schematisch als volgt uit: 2.2 Initiatief bij toegelaten instelling Woningcorporatie is uitnodigende partij Een of meerdere gekwalificeerde investeerders verwerven op uitnodiging van de toegelaten instelling 51% of 49% van het eigen vermogen van OPT-IN HOUSING. In een structuurvennootschap, worden alle woningen (daeb en g eliberaliseerd) van de toegelaten instelling ondergebracht. Het meerderheids- of minderheidsaandeel van de investeerder bij aanvang wordt mede bepaald door de wijze waarop de daeb woningen worden ondergebracht in de vastgoedbeheerder; zie hieronder volgens het ex ante borging of ex post borging model. Voor het inbrengen van de daeb-woningen worden twee routes nader verkend. Onderscheidend daarbij is de vraag onder welke leningvoorwaarden en in welke omvang geborgde (bedrijfs)financiering kan worden omgezet in ongeborgde (project)financiering. Dit heeft ook gevolgen voor de waardering van de vastgoedbeheerder. 11

12 In het model ex ante borging wordt uitgegaan, dat alle daeb-woningen op de openingsbalans staan van de vastgoedbeheerder, ervan uitgaande dat de gehele bestaande geborgde- leningenportefeuille van de toegelaten instelling onder gelijkblijvende leningvoorwaarden kan worden overgenomen en dat bij expiratiedatum van leningen wordt geherfinancierd tegen nieuwe ongeborgde- leningvoorwaarden. In het andere model, ex post borging wordt uitgegaan van de stapsgewijze groei van de daeb-portefeuille van de vastgoedbeheerder aan de hand van de expiratiedata van de geborgde leningenportefeuille over een (overgangs)periode van (circa) 10 jaar. Op expiratiedatum wordt tegen de waarde van de expirerende lening een hoeveelheid daeb-woningen van de toegelaten instelling overgedragen aan de vastgoedbeheerder, welke laatste deze woningen tegen nieuwe ongeborgde leningsvoorwaarden financiert. Aantal, type en ligging van de daeb-woningen wordt vastgesteld op basis van de gemiddelde benchmark van daeb-portefeuille van de toegelaten instelling. Met inachtname van gemiddelde looptijden en omvang van leningen bij toegelaten instellingen, is de verwachting dat na 10 jaar circa 75% van alle daeb-woningen op deze wijze zal zijn verworven; alsdan zal worden bezien onder welke condities de resterende circa 25% daeb-woningen van de toegelaten instellingen in een keer of in enkele tranches in een beperkt tijdsbestek kan worden overgenomen door de vastgoedbeheerder. Wat hebben beide modellen gemeen? Op de eerste plaats: Alle niet-daeb woningen door de vastgoedbeheerder voor 100% worden verworven van de toegelaten instelling, zowel bij aanvang als gedurende de overgangsperiode van circa 10 jaar, en dat de hiervoor benodigde financiering onder ongeborgde leningsvoorwaarden wordt aangetrokken. Op de tweede plaats: De overeenkomst tussen de toegelaten instelling en de vastgoedbeheerder, met instemming van de Minister (license-to-buy), voor tenminste 10 jaar wordt overeengekomen, inclusief het maatschappelijk charter. Dit uitgangspunt is relevant als investeringsvoorwaarde om een gegarandeerde deal flow te hebben binnen vooraf overeengekomen condities. Indien in de uitwerking blijkt, dat een iets langere periode noodzakelijk is (bijvoorbeeld 12 jaar), dan kan dit ook vooraf worden overeengekomen. In beginsel wordt een langer tijdsperspectief onwenselijk geacht, gelet op de verhandelbaarheid van aandelen en exit mogelijkheid van de investeerders. Op de derde plaats: Vanuit de vastgoedbeheerder zal de bedrijfsvoering mede in opdracht- worden georganiseerd voor de daeb-woningen die op dat moment nog in eigendom zijn van de toegelaten instelling. Anders gezegd, het nieuwe management van OPT-IN HOUSING biedt haar diensten ook aan de bestaande in afbouw zijnde- toegelaten instelling. Dit 12

13 voorkomt ook periodieke reorganisaties bij de afbouwmomenten (expiratiedata leningen) van de daeb-portefeuille van de toegelaten instelling. Op de vierde plaats: Beide modellen hebben als kenmerk (en voordeel) dat er geen uitbreiding meer plaatsvindt van geborgde financieringen. Dit draagt bij aan risicoreductie zowel voor de toegelaten instelling (balansverkorting) als voor de overheid (reductie achtervang). Private investeerders De investeerders hebben naast financiële middelen ( capital), bewezen ervaring met zakelijke bedrijfsvoering van sociale woningbouw (management), een lange termijn perspectief (exit pas na tenminste 10 jaar) en een onbesproken reputatie (track record). Gelet verkenningen met verscheidene investeerders uit binnen- en buitenland, verwachten wij, dat afhankelijk van de mate en de wijze waarin de (sociale) huurwoningenmarkt in Nederland zich opent, in het komende decennium investeerders met verschillende beleggings- en risicoprofielen zullen melden. Dit staat enigszins los van investeerders die zich exclusief op geliberaliseerde woningen richten. De eerste tranche investeerders verwachten wij met name uit ons omringende landen (onder andere UK, Duitsland), die Nederland zijn voorgegaan in introductie van privaat kapitaal in beheer van sociale huurwoningen. Bij hen is ook expertise en ervaring aanwezig om bedrijfsvoering van sociale huurwoningen te verbeteren (working property). Na verloop van tijd, anders gezegd, na de gedeeltelijke- exit van de early adaptors, zal het OPT-IN HOUSING bedrijfsmodel volwassen zijn geworden en zullen naar verwachting ook Nederlandse- institutionele partijen instappen, mede afhankelijk van de omvang en structuur van transacties die alsdan op de markt mogelijk zijn. Waarderingsgrondslag en beleggingsstructuur OPT-IN HOUSING wordt gewaardeerd volgens actuele marktwaarde van woningen in verhuurde staat. In wezen komt dit neer om te bezien welke schuldcapaciteit (aflossing en rente) mogelijk is bij de verwachte- (netto) kasstromen. Alsdan kan ook worden vastgesteld of en in welke mate er sprake is van vrijval van liquide middelen, die vervolgens toevallen aan de toegelaten instelling als vermogensbeheerder. Uitgangspunt in de aankoop bij het hierboven geschetste model ex ante borging is waardering van de onderneming as is: dat wil zeggen, dat optimalisaties in de bedrijfsvoering pas na aankoop plaatsvinden en daarmee ten goede komen aan toegelaten instelling en mede-aandeelhouder. In schema: Fase 1: Aankoop Fase 2: Structureren Fase 3: Exploitatie Periode: jaar 1 Periode: jaar 2-3 Periode: vanaf jaar 4 Waardering: as is Efficiency zoeken in: Nadruk op operational excellence Schuldpositie blijft ongewijzigd Exploitatielasten Garanderen tevredenheid huurder: 13

14 Aankoopsom (eigen vermogen) wordt betaald aan toegelaten instelling (t.i.) Investeerder en t.i. gezamenlijk aandeelhouder Onderhoudslasten Schuldpositie Organisatie goed onderhouden woning met lean and mean organisatie Exit door private investeerder kan pas na 10 jaar obv alsdan geldende voorwaarden. Gedeelde zeggenschap Maatschappelijk charter onderdeel van aankoop. Bij toepassing van het hierboven geschetste model ex post borging vinden, behoudens de niet-daeb portefeuille bij aanvang en tussentijds, waarderingen plaats van de daebwoningen op het moment, dat deze vanuit de toegelaten instelling worden overgedragen aan de vastgoedbeheerder. Omdat de leningen zijn verstrekt op basis van bedrijfsfinanciering, zal de overdracht plaatsvinden op basis van een alsdan samen te stellen woningportefeuille, nader in te vullen mede op basis van kenmerken van de lokale woningmarkt. Bedrijfsactiviteit OPT-IN HOUSING richt zich exclusief op het aankopen, beheren en verkopen van huurwoningen. Nieuwbouw wordt niet zelf ontwikkeld, maar ingekocht; dat wil zeggen in opdracht van de vastgoedbeheerder ontwikkeld; hiermee ligt ontwikkelrisico bij ontwikkelaar, afname is wel vooraf gegarandeerd. Andere bedrijfsactiviteiten (zoals bedrijfsonroerend goed en projectontwikkeling) worden buiten OPT-IN HOUSING gelaten. Woningexploitatie De woningexploitatie wordt ingericht op drie prestatievelden: betaalbaarheid, beschikbaarheid en onderhoud/bewonerstevredenheid. Afspraken hierover, overeen te komen met Minister en gemeente, worden opgenomen in maatschappelijk charter. Overheidsbeleid Overheid verstrekt license-to-buy. Het huurbeleid blijft politiek domein. De toegelaten instelling, vanuit haar rol als vermogensbeheerder, draagt de CFVsaneringsheffing af; voor de grondslag voor de heffing tellen alleen die woningen, die nog geborgd zijn bij het WSW en uit dien hoofde onderdeel zijn van de zekerheidsstructuur; dit aantal neemt in de loop der tijd af. Maatschappelijk charter wordt als erfdienstbaarheid in statuten van OPT-IN HOUSING verankerd; daarmee is behoud van sociale woningbouw ook in geval van faillissement verzekerd. 14

15 Zowel de vastgoedbeheerder als de toegelaten instelling (vanuit haar rol als vermogensbeheerder) dragen bij aan de verhuurderheffing onder de aanname, dat de totale omvang van de verhuurderheffing na 2017 maximaal gelijk wordt gesteld aan de omvang van de huurtoeslag als onderdeel van inkomensondersteuning. Opbrengst liquiditeiten Uit de verkopen van woningen aan de toegelaten instelling aan OPT-IN HOUSING, komen bij de toegelaten instelling liquide middelen binnen: karakter van de toegelaten instelling verandert daarmee van vastgoedbeheerder naar vermogensbeheerder (zie volgende paragraaf). 3. Vermogensbeheerder De toegelaten instelling heeft in de nieuwe situatie de waarde van de deelneming in OPT- IN HOUSING op haar balans staan, niet meer de woningen zelf. Uit de deelneming verkrijgt de toegelaten instelling twee soorten liquiditeiten: Ten eerste, eenmalige opbrengsten uit verkoop van haar aandeel in OPT-IN HOUSING; De mate, omvang en moment(en) zijn afhankelijk van te kiezen overdrachtsmodel: ex ante borging of ex post borging (paragraaf 2.2.). Ten tweede, jaarlijkse dividenduitkering afhankelijk of de aandeelhouders van OPT-IN HOUSING besluiten om tot gehele of gedeeltelijke uitkering van het dividend over te gaan. 3.1 Toegelaten instelling als vermogensbeheerder De toegelaten instelling zal zich als vermogensbeheerder moeten gaan inrichten. Dit vereist ingrijpende- aanpassingen in de bedrijfsorganisatie. Op deze plaats enkele aandachtpunten: a. De eenmalig verkregen liquiditeiten worden waardevast belegd tegen door de toegelaten instelling vast te stellen minimale rendementseisen; een en ander wordt vastgelegd in een beleggingsstatuut, inclusief risicoprofiel. b. Het jaarlijkse netto rendement (na inflatiecorrectie) kan door de toegelaten instelling worden aangewend voor financieel rendabele maatschappelijke investeringen, bijvoorbeeld in lokale en regionaal sociaal verankerde projecten. Dit maatschappelijk investeringsbudget kan desgewenst jaarlijks worden aangevuld met dividenduitkeringen. c. Het governance raamwerk (besturen, beheersen, toezicht en verantwoording) wordt bij voorkeur ingericht met professionele en maatschappelijke stakeholders (inclusief huurders) vanuit de lokale gemeenschappen waar de toegelaten instelling werkzaam is. Dit waarborgt de legitimiteit van het maatschappelijk beleggingsbeleid. 15

16 Afhankelijk van de lokale en regionale maatschappelijke behoeften, zal de toegelaten instelling de taakuitvoering als vermogensbeheerder op zich nemen. Enkele voorbeelden: ondersteunende leefbaarheidsactiviteiten in stadswijken en kleine kernen, (voor)financiering van (tijdelijke) stimuleringsmaatregelen om de lokale en/of regionale woningmarkt beter te laten functioneren, en cultureel erfgoed. Voor lessen om het duurzame karakter van maatschappelijke organisaties als vermogensbeheerder vorm en inhoud te geven, kan onder meer inspiratie worden opgedaan bij foundations in US, UK en inmiddels ook enkele in Nederland. 3.2 Overheid als vermogensbeheerder Indien het bedrijfsmodel van OPT-IN HOUSING zich op grote schaal gaat voordoen in de corporatiesector, is er ook argumentatie op te bouwen die de allocatie van de eenmalige opbrengsten bij de overheid legt en daarmee de overheid als het ware als vermogensbeheerder laat optreden. De hoofdredenering hierbij is als volgt: het eigen vermogen van de woningcorporaties is in de loop der decennia opgebouwd met directe financiële steun en ondersteunend beleid van de overheid, ongeacht de bruteringsoperatie. Dit legitimeert de overheid om ook een (sturende) rol op te pakken bij de privatisering van de woningcorporaties, waarmee het maatschappelijk bestemd vermogen (deels) vrijkomt en liquide wordt gemaakt. Op deze wijze kan de geleidelijke- privatisering van de woningcorporaties op grote schaal worden vergeleken met het exploiteren van gasvelden en het privatiseren van energiebedrijven. De eenmalige opbrengsten, die zich naar verwachting kunnen voordoen over een periode van 15 tot 20 jaar, dienen het publiek belang en kunnen worden aangewend via een fonds, dat kan worden ingericht volgens de principes van een sovereign wealth fund. Dit fonds kan volgens een nader overeen te komen verdeelsleutel en criteria worden aangewend voor bijvoorbeeld: Vermogensopbouw van de saneringsinstelling Uitvoering van saneringsbesluiten worden door het CFV bekostigd vanuit de verplichte saneringsheffing aan alle toegelaten instellingen. Eind oktober 2012 is het maximumpercentage saneringsheffing wettelijk verhoogd van 1% naar 5% van de gerealiseerde jaarhuur. De Minister stelt jaarlijks het saneringsheffingspercentage vast. Indien de saneringsoperatie wordt ingericht langs bedrijfsprincipes, dan kan het CFV in een nieuwe rol, te saneren toegelaten instellingen herstructureren (zowel in bedrijfsvoering als in schuldherstructurering) alvorens haar exit te zoeken op de markt, waar volgens de bedrijfsprincipes van OPT-IN HOUSING de woningen kunnen worden verkocht, incl. maatschappelijk charter ter borging van de maatschappelijke doelstelling. Afdracht aan de schatkist 16

17 De verhuurderheffing loopt op van 1,165 mrd in 2014 tot 1,7 mrd in 2017 (waarvan 1,4 mrd op te brengen door de woningcorporaties). Directe jaarlijkse- afdracht aan de schatkist vanuit het fonds kan een alternatief vormen voor de verhuurderheffing. Daarbij kan worden overwogen om differentiatie aan te brengen in afdracht per soort woningcorporatie. In onze optiek van saneren, heeft het CFV de woningen tegen faillissement waarde kunnen inkopen (in feite min of meer sprake v an nationalisatie). Er is daarom ook iets voor te zeggen, dat vervolgens de opbrengsten bij verkoop (de exit voor de overheid) grotendeels ten goede komen aan de schatkist. In onze optiek vindt bij directe overgang van de toegelaten instellingen opt-in een lagere afdracht aan de schatkist plaats. De toegelaten instellingen die nog niet zijn overgegaan op OPT-IN HOUSING worden geholpen door het voorkomen van verhoging van de saneringsheffing. Tevens wordt de rijksoverheid geholpen door het geleidelijk- kunnen afschaffen van de verhuurderheffing. Investeringsimpulsen De keuze van de investeringsimpuls zou de volkshuisvesting in brede zin ten goede moeten komen, ook tegen de achtergrond van de nieuwe marktomgeving in de sociale woningbouw. In aanvulling en/of verlenging van genomen initiatieven in deze, kan daarbij gedacht worden aan het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad en het (tenminste) energieneutraal maken van nieuwbouw van sociale huurwoningen. Hiermee worden de energielasten van de huurders teruggedrongen, waarmee de woonlasten beheersbaar blijven. Investeringen in lokaal en regionaal verankerde maatschappelijke projecten Al naar gelang de maatschappelijke behoeften, kunnen lokaal en regionaal verankerde maatschappelijke projecten worden bekostigd. Dit onderdeel van het fonds kan ook worden beschouwd tegen de achtergrond van een alternatief voor het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing. Gelet op de sterke lokale binding, doet zich hierbij de vraag voor waar de bestedingsbevoegdheid komt te liggen: bij het rijk of op lokaal niveau met ingebedde maatschappelijke stakeholders. Daarbij kan worden overwogen om, waartoe daar behoefte bestaat, enkele regionaal gebonden investeringsfondsen in te richten voor structuurversterking van de regionale economie, bijvoorbeeld in krimpgebieden. 4. Maatschappelijke waardestelling van OPT-IN HOUSING De hierna als stellingnames verwoorde verschillenanalyse tussen de verstatelijking en OPT-IN HOUSING, geven ook een handreiking aan de discussie tijdens de informele bijeenkomst. 17

18 4.1 Acting with business head and social heart Door middel van haar zakelijke bedrijfsvoering beoogt de vastgoedbeheerder haar huurders in het dagelijks leven zekerheid in wonen te bieden. Wonen gaat ons allemaal aan en is een vaste waarde in ieders bestaan. In dat opzicht staat de woning en het wonen centraal; de relatie tussen de vastgoedbeheerder en de consument is zakelijk. Er is sprake van wederzijdse rechten en plichten. De onderneming is rendement gedreven zoals iedere marktaanbieder van diensten aan consumenten. In een maatschappelijk charter worden bij aanvang van de onderneming de specifieke maatschappelijke verplichtingen/kaders gecontracteerd. Het gaat dan om waarden (te vertalen in prestaties) als beschikbaarheid, toegankelijkheid en betaalbaarheid. Gaat echter het denken over de lokale uitvoering en invulling van de maatschappelijke taakopvatting van het wonen verder, door de wenselijkheid van bijvoorbeeld gesubsidieerd buurtbeheer, specifieke voorzieningen, maatschappelijk gewenste onrendabele investeringen (bijvoorbeeld in kwantiteit voorraad of energiekwaliteit), dan wordt de verantwoordelijkheid hiervoor neergelegd bij de toegelaten instelling in haar nieuwe- rol als vermogensbeheerder. Het toepassen van het nieuwe bedrijfsmodel leidt tot expliciete keuzes en ook daardoor al tot maatschappelijke meerwaarde. Nu sluiten de belevingswereld van investeerders en volkshuisvesters nog niet op elkaar aan. Het nieuwe bedrijfsmodel vraagt om een andere samenwerkingscultuur. Anders gezegd, ratio en emotie moeten beter met elkaar in balans worden gebracht. Vooroordelen jegens elkaar moeten worden geslecht. Waar het ons om gaat is, dat er meerdere uiteenlopende- aanbieders van woningen en financiering komen, waardoor gezonde marktwerking in de volkshuisvesting mogelijk wordt. Met een verstatelijkte woningcorporatie blijft niet alleen marktwerking buiten beeld, er zal ook geen of weinig ruimte meer zijn voor de uitvoering van de lokale- maatschappelijke taakopvatting; hieronder vallen onder meer gevarieerde leefbaarheidsactiviteiten, die ondersteunend zijn aan de primaire verhuurfunctie van de vastgoedbeheerder en daarmee ook een economische waarde hebben. Zo heeft een huismeester een primaire economische waarde door ervoor te zorgen dat de verhuurbaarheid van woning goed verloopt en de huurders in het betreffende complex tevreden blijven. Dit hoeft ook vanuit zakelijke optiek- niet bijzonder gevonden te worden. Pas als een huismeester ook brede activiteiten voor de buurt gaat ontplooien, dan zal de bekostiging hiervan vanuit die wenselijkheid moeten geschieden. Een interessant buitenlands praktijkvoorbeeld van hoe de zakelijke en volkshuisvestelijke werelden bij elkaar kunnen komen (en blijven), laat de eerder besproken situatie bij Circle Housing in London zien. Als omvangrijke housing association met hoog maatschappelijk profiel, hebben zij alle vooroordelen die onder investeerders leefden, moeten overwinnen, voordat zij direct toegang verkregen tot de kapitaalmarkt: in dit geval richtten zij zich op obligatiebeleggers. Naast het onder de knie krijgen van de taal en techniek van vastgoedfinancieringen, was het daarbij ook belangrijk om zeer goed voor ogen te houden, dat Circle in de eerste en 18

19 laatste plaats er is om een bijdrage te leveren om het leven van hun huurders door het aanbieden van huisvesting, te verbeteren. Zij hebben dit samengevat en letterlijk geactiveerd in hun mission statement: by acting with a business head and social heart, together we achieve our mission to enhance life chances by helping people to fulfil their potential and live better, more independent lives. Deze mission statement wordt door Circle actief uitgedragen en komt daarom ook over bij de huurders. De wijze waarop de business head en de social heart zijn verenigd, leidt tot de mogelijkheid, dat Circle tegen sociale voorwaarden woningen kan blijven aanbieden aan mensen die het nodig hebben; dit gaat niet ten koste van de zakelijke bedrijfsvoering. Integendeel, het succes straalt ook op de obligatiebeleggers af; deze prijzen vervolgens de (management) risico s lager in: de inverdieneffecten komen weer ten goede aan het kunnen uitvoeren van sociale doelstellingen van Circle (vergelijkbaar met wat wij voorstellen met een maatschappelijk charter). En zo is en blijft de cirkel rond. 4.2 Betekenis voor de huurder Dicht bij de huurder blijven staan op een wijze die hem perspectief in de samenleving biedt. Hiertoe wordt een aantal middelen ingezet: Op de eerste plaats het beheren en leveren van voldoende bereikbare en betaalbare huurwoningen en aan het wonen ondersteunende diensten. De behoefte is immer verankerd in de vraag van de huurder op de lokaal-regionale markt en is tussen toegelaten instelling en overheid met OPT-IN HOUSING overeengekomen in een maatschappelijk charter. Op de tweede plaats het actief inzetten van burgerschap (participatiesamenleving) bij het organiseren en uitvoeren van de woondiensten. Als huurder zelf initiatieven tonen en meedoen. Dit vanuit de verhuurder ook waarderen (door zichtbaar te maken) en waar mogelijk belonen. Op de derde plaats, zoals Circle heeft laten zien, het actief inzetten van de kapitaalmarkt voor het organiseren en financieren van de woondiensten. Als onderdeel van een lange termijn business model, zal daarbij een voldoende economisch rendement moeten worden behaald op het eigen vermogen. Inzet van genoemde middelen hebben alle effect op de leefbaarheid. 4.3 OPT-IN HOUSING versus overheid en markt De maatschappelijke waardestelling verschilt naar gelang de ideologie van de woonvoorzieningen. Met OPT-IN HOUSING staan wij tussen het overheidsmodel (verstatelijking zoals voorgesteld in Novelle) en het pure marktmodel (top van de geliberaliseerde- huurmarkt). Dit betekent dat onze manier van lange termijn denken, in 19

20 termen van wonen als merit good, waardegedreven is. Dit in tegenstelling tot het korte termijn politieke denken, zoals nu duidelijk is geworden in de Novelle. Dit heeft ook consequenties voor de invulling van de maatschappelijke taakopvatting en het effect op leefbaarheid. Vrije keuze of gedwongen aanbod Denken vanuit overheidsondersteuning in de volkshuisvesting zal stigmatiserend gaan werken en dientengevolge verworden tot onderkant huisvesting in de samenleving. OPT- IN HOUSING is gebaseerd op vrije vestiging voor brede groepen zonder het stigma van overheidssteun. Zowel op individueel als collectief niveau heeft dit gevolgen voor leefbaarheid. Individueel: Met of zonder stigma wonen; dit zegt iets over het individuele woongenot. Collectief: Wanneer mensen kunnen kiezen waar zij willen wonen, leidt dit tot grotere diversiteit in buurten en buurtontwikkeling. Gevolg is een betere samenleving; diversiteit leidt tot stabiliteit zoals ons verleden met de volkshuisvesting heeft laten zien. Afhankelijkheid versus zelfstandigheid Overheidsdominantie in volkshuisvesting legt het vertrekpunt bij het consumeren van rechten; dit schakelt de afhankelijkheidsmodus van de huurder in. OPT-IN HOUSING legt het vertrekpunt bij het co-creëren van waarde van het wonen binnen een evenwicht tussen rechten en plichten. Dit schakelt de zelfstandigheidsmodus van de huurder in: actieve huurder behartigt zijn eigen belang en zijn groepsbelang. Actief of passief met leefbaarheid In een verstatelijkte volkshuisvesting vinden geen ontwikkelactiviteiten meer plaats bij de toegelaten instelling. In OPT-IN HOUSING krijgt de toegelaten instelling ( als aandeelhouder) de verantwoordelijkheid voor het beheer van het maatschappelijk bestemde vermogen. Het rendement dat hier behaald wordt, is inzetbaar voor maatschappelijke doelen. Hier ontstaan twee geldstromen: bij overdracht van woningen van toegelaten instelling aan de vastgoedbeheerder en door participatie (dividenduitkering). Juist hier kunnen strategische leefbaarheidsvraagstukken die gaan over niet economisch rendabele stads- en dorpsontwikkeling, energievraagstukken etc. besproken worden en, indien daar financiële ruimte voor is, worden gesubsidieerd. Klant of nummer? In verstatelijkte volkshuisvesting is de huurder een klantnummer die verzocht wordt snel door te stromen naar de volgende stap in de wooncarrière. Bij OPT-IN HOUSING. is de huurder een waardevolle relatie met een gezicht waarmee bij voorkeur een lange termijn relatie wordt aangegaan. Zekerheid in wonen leidt tot rust in de buurt en komt daarmee de leefbaarheid aantoonbaar ten goede. 20

Woningmarkt en corporatiesector. Johan Conijn

Woningmarkt en corporatiesector. Johan Conijn Woningmarkt en corporatiesector Johan Conijn Ruimteconferentie PBL 21 mei 2013 Inhoud Woningmarktdebat Positie woningcorporatie Regeer- en woonakkoord DrieKamerModel 2 Woningmarkt Overmatige subsidiering

Nadere informatie

Lokaal woonbeleid. Woningwet en Huisvestingswet

Lokaal woonbeleid. Woningwet en Huisvestingswet Lokaal woonbeleid Woningwet en Huisvestingswet Wens van de Haagse politiek : meer grip op de corporaties Toezicht op corporaties: volkshuisvestelijk en financieel Minder commerciële activiteiten Versterking

Nadere informatie

Financiering sociale woningbouw: voor eigen rekening en risico

Financiering sociale woningbouw: voor eigen rekening en risico WORKING PAPER Financiering sociale woningbouw: voor eigen rekening en risico Discussiebijdrage Opgesteld ten behoeve van informele FHL-bijeenkomst op 27 november 2013. Ad Hereijgers november 2013 1 Inhoud

Nadere informatie

Domein en financiering

Domein en financiering Congres 19-04-2011 Domein en financiering 1. Keuzes voor de toekomst De komende periode worden besluiten genomen die cruciaal zijn voor de toekomst van corporaties. De Europese Beschikking en de daaruit

Nadere informatie

Overzicht en stemmingsuitslagen bij moties Novelle op Herzieningswet

Overzicht en stemmingsuitslagen bij moties Novelle op Herzieningswet Overzicht en stemmingsuitslagen bij moties Novelle op Herzieningswet Dertien moties ingediend bij debat op 9 december 2014. Drie moties verworpen en tien aangenomen. 1. De motie-karabulut over de sociale

Nadere informatie

VASTGOEDFINANCIERING IN DE ZORG

VASTGOEDFINANCIERING IN DE ZORG VASTGOEDFINANCIERING IN DE ZORG PIM DIEPSTRATEN Doorn, 1 december 2015 AGENDA 1 Financieringsstrategie zorginstelling 2 Huidige financiers en het WFZ 3 Perspectief investeerder op de zorgmarkt 4 Alternatieve

Nadere informatie

Knelpuntenanalyse Novelle en BTIV 2015

Knelpuntenanalyse Novelle en BTIV 2015 Knelpuntenanalyse Novelle en BTIV 2015 Frank Vermeij Augustus 2014 Inhoudsopgave 1 Inleiding... 3 2 Aanpak... 3 3 Juridische scheiding... 3 3.1 Aannames... 3 3.2 Resultaten... 4 4 Administratieve scheiding...

Nadere informatie

Resolutie Corporatiesector

Resolutie Corporatiesector Resolutie Corporatiesector Indiener: Woordvoerder: Auteurs: David Struik (PC Wonen en Ruimtelijke Ordening) David Struik (PC Wonen en Ruimtelijke Ordening) Maarten van t Hek, Paul Le Doux, David Struik,

Nadere informatie

Samenvatting Novelle Blok

Samenvatting Novelle Blok Samenvatting Novelle Blok Woningbouwcorporaties moeten weer dienstbaar worden aan het publieke belang in hun werkgebied. Hun taak brengen we terug tot het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen

Nadere informatie

Een solide belegging AAA-borgstelling

Een solide belegging AAA-borgstelling Een solide belegging AAA-borgstelling Onze bijdrage aan de samenleving Het WSW stelt als onafhankelijk instituut woningcorporaties in staat optimale financiering te verkrijgen voor vastgoed in de publieke

Nadere informatie

Woningcorporaties en gemeenten. Samenwerking in het licht van de Borg April 2014

Woningcorporaties en gemeenten. Samenwerking in het licht van de Borg April 2014 Woningcorporaties en gemeenten Samenwerking in het licht van de Borg April 2014 WSW en het borgstelsel Statutair: Het doel van de stichting is te bevorderen dat toegelaten instellingen geld kunnen lenen

Nadere informatie

Stuknummer: AM2.06095

Stuknummer: AM2.06095 Brief aan de leden T.a.v. het college en de raad informatiecentrum tel. uw kenmerk bijlagefn) (070) 373 8393 1 betreft ons kenmerk datum Ontwikkelingen FLO/U201200941 22 juni 2012 woningcorporatiesector

Nadere informatie

Woningcorporaties. Financieren zonder borging

Woningcorporaties. Financieren zonder borging Woningcorporaties Financieren zonder borging 25 oktober 2011 Astrid van Arum, Sectorspecialist Woningcorporaties Erik Steinmaier, Hoofd Research Real Estate Finance Update Criteria: Brussel proof (DAEB,

Nadere informatie

Risicobeheersing en achtervang September / oktober 2014. Erik Terheggen

Risicobeheersing en achtervang September / oktober 2014. Erik Terheggen Risicobeheersing en achtervang September / oktober 2014 Erik Terheggen 1. WSW in cijfers 1983 Borginstituut opgericht in 1983 De WSW-borging geldt voor nieuwbouw en renovatie van sociale woningen en maatschappelijk

Nadere informatie

Een gemengd woningfonds

Een gemengd woningfonds Een gemengd woningfonds Cathelijne van den Berg 1/43 Inhoudsopgave Introductie Opzet onderzoek Literatuurstudie Onderzoeksresultaten Conclusie & aanbevelingen 2/43 Introductie Housing Woningcorporaties

Nadere informatie

MEMO HERZIENING WONINGWET

MEMO HERZIENING WONINGWET MEMO HERZIENING WONINGWET Nieuwe corporatiebestel van kracht op 1 juli 2015 Op 17 maart 2015 heeft de Eerste Kamer unaniem ingestemd met de gewijzigde Woningwet 1 die tot doel heeft het functioneren van

Nadere informatie

Datum: 3 maart 2014 Betreft: consultatie-versie van de novelle op de Herzieningswet toegelaten instellingen. Geachte heer Blok,

Datum: 3 maart 2014 Betreft: consultatie-versie van de novelle op de Herzieningswet toegelaten instellingen. Geachte heer Blok, Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties Aan de Minister voor Wonen en Rijksdienst de heer drs. S.A. Blok Postbus 20011 2500 EA DEN HAAG Datum: 3 maart 2014 Betreft: consultatie-versie

Nadere informatie

Hoofdlijnen van de concept-novelle

Hoofdlijnen van de concept-novelle Hoofdlijnen van de concept-novelle 21 februari 2014 De concept-novelle zit nu in een consultatieronde (tot 4 maart 2014). Een aantal partijen waaronder Aedes is in de gelegenheid gesteld om te reageren.

Nadere informatie

Wooncorporatiedag Nijenrode 22 april 2014. Sturen op Maatschappelijken. Financieel rendement

Wooncorporatiedag Nijenrode 22 april 2014. Sturen op Maatschappelijken. Financieel rendement Wooncorporatiedag Nijenrode 22 april 2014 Sturen op Maatschappelijken Financieel rendement 'Mijn belangrijkste taak is de woningmarkt weer vlot trekken, zowel in de huur- als koopsector. Door zekerheid

Nadere informatie

Visie WSW op aflossingsplicht leningen Daeb aan niet-daeb

Visie WSW op aflossingsplicht leningen Daeb aan niet-daeb Visie WSW op aflossingsplicht leningen Daeb aan niet-daeb September 2014 Bij administratieve scheiding gaat het om interne boekhoudkundige leningen. Bij juridische scheiding betreft het leningen van de

Nadere informatie

Vooruit naar de oorsprong

Vooruit naar de oorsprong Vooruit naar de oorsprong strategisch kader 2014-2016 1 Strategisch kader in 12 puntjes 1 We zien goed en plezierig wonen als basis van bestaan 2 We bieden mensen met lagere inkomens goede, passende woonruimte

Nadere informatie

TOELICHTING BESLISBOOM

TOELICHTING BESLISBOOM TOELICHTING BESLISBOOM De beslisboom is bedoeld als hulpmiddel bij het maken van de keuze tussen administratief of juridisch scheiden. Ook gaat de beslisboom in op de mogelijkheid van vrijstelling van

Nadere informatie

Bijlage bij brief Modernisering Huurbeleid

Bijlage bij brief Modernisering Huurbeleid Bijlage bij brief Modernisering Huurbeleid Inleiding Om inzicht te krijgen in de effecten van het beleid op segregatie, is het noodzakelijk de lokale situatie en de samenstelling van de voorraad in ogenschouw

Nadere informatie

Financiering van de corporatiesector na de novelle. René Goorden

Financiering van de corporatiesector na de novelle. René Goorden René Goorden Oktober 2014 Novelle? een prozaverhaal dat wat de omvang betreft tussen de roman en het korte verhaal geplaatst wordt. De lengte is typisch tussen de 50 en 100 pagina's, maar hierover bestaat

Nadere informatie

HOOFDPUNTEN ONTWERP BESLUIT TOEGELATEN INSTELLINGEN VOLKSHUISVESTING 2015 (BTIV) Ontwerp AMvB bij de herziene Woningwet

HOOFDPUNTEN ONTWERP BESLUIT TOEGELATEN INSTELLINGEN VOLKSHUISVESTING 2015 (BTIV) Ontwerp AMvB bij de herziene Woningwet HOOFDPUNTEN ONTWERP BESLUIT TOEGELATEN INSTELLINGEN VOLKSHUISVESTING 2015 (BTIV) Ontwerp AMvB bij de herziene Woningwet DAEB portefeuille Niet-DAEB portefeuille HOOFDPUNTEN BESLUIT TOEGELATEN INSTELLINGEN

Nadere informatie

Het middensegment in de huursector De ontbrekende schakel Johan Conijn, ASRE/UvA, Ortec Finance

Het middensegment in de huursector De ontbrekende schakel Johan Conijn, ASRE/UvA, Ortec Finance Het middensegment in de huursector De ontbrekende schakel Johan Conijn, ASRE/UvA, Ortec Finance Datum 11 mei 2011 Het middensegment Wat verstaan we onder het middensegment in de huursector? - verhuurders:

Nadere informatie

WSW trendanalyse woningcorporaties 2013-2017

WSW trendanalyse woningcorporaties 2013-2017 WSW trendanalyse woningcorporaties 2013-2017 Risico s voor borgstelsel nemen toe Corporaties nemen maatregelen om de financiële conti - nuïteit te waarborgen. Dit is het gevolg van de overheidsmaatregelen

Nadere informatie

Tweede Kamer der Staten-Generaal

Tweede Kamer der Staten-Generaal Tweede Kamer der Staten-Generaal 2 Vergaderjaar 2013 2014 33 966 Wijziging van de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting Nr. 6 BRIEF VAN DE MINISTER VOOR WONEN EN RIJKSDIENST Aan de Voorzitter

Nadere informatie

De toekomst van corporaties Johan Conijn Dennis Berkeveld

De toekomst van corporaties Johan Conijn Dennis Berkeveld De toekomst van corporaties Johan Conijn Dennis Berkeveld Hervorming woningmarkt Diverse hervormingsvoorstellen: - werkgroep Wonen onderdeel Heroverwegingen (2010) - Rapport CSED van de SER (2010) - Wonen

Nadere informatie

Ilta van der Mast Naar een nieuw systeem van sociale volkshuisvesting

Ilta van der Mast Naar een nieuw systeem van sociale volkshuisvesting Ilta van der Mast Naar een nieuw systeem van sociale volkshuisvesting De wijze waarop de woningmarkt nu georganiseerd is met 2,4 miljoen sociale huurwoningen is niet meer houdbaar. We zullen naar een systeemverandering

Nadere informatie

Financieringsmodel EnergieSprong Is nul-op-de-meter te financieren?

Financieringsmodel EnergieSprong Is nul-op-de-meter te financieren? Financieringsmodel EnergieSprong Is nul-op-de-meter te financieren? Ugchelen, Oktober 2013 Agenda 1. Verwachtingen en uitgangspunten 2. Voorbeelden uit de praktijk: a. Project A (240 meergezinswoningen)

Nadere informatie

Onderzoeksinstituut OTB

Onderzoeksinstituut OTB Besluitvorming Herzieningswet Toegelaten Instellingen; Gevolgen voor gemeente, woningcorporatie en huurdersorganisatie Hugo Priemus, OTB, Technische Universiteit Delft Presentatie voor woningcorporatie

Nadere informatie

Strategisch scheiden of splitsen DAEB / niet-daeb. Bram Klouwen en Bert van t Land Companen

Strategisch scheiden of splitsen DAEB / niet-daeb. Bram Klouwen en Bert van t Land Companen Strategisch scheiden of splitsen DAEB / niet-daeb Bram Klouwen en Bert van t Land Companen Agenda Inleiding Achtergrond scheiden / splitsen Juridische verankering Plan maken Strategische afweging portfolio

Nadere informatie

Financieren van duurzaamheid. Servicepunt Duurzame Energie

Financieren van duurzaamheid. Servicepunt Duurzame Energie Financieren van duurzaamheid Peter Borghstijn BNG Bank Hans Hörter Servicepunt Duurzame Energie Inhoud BNG Bank Verduurzaming Financiering verduurzaming Geschiedenis 1914 Instituut voor de Rijksverrekening

Nadere informatie

Investerings- en financieel statuut

Investerings- en financieel statuut Investerings- en financieel statuut Inleiding Het belang van financiële sturing is in de afgelopen jaren toegenomen. Wijzigingen in de wettelijke regels, waaronder de scheiding van DAEB en niet-daeb activiteiten

Nadere informatie

Versie 2013-08. TREASURYSTATUUT Stichting Woontij

Versie 2013-08. TREASURYSTATUUT Stichting Woontij Versie 2013-08 TREASURYSTATUUT Stichting Woontij 1. Inleiding Een groot deel van de kosten bij een wooncorporatie bestaat uit rente. Richtlijnen ten aanzien van financieren en beleggen zijn belangrijk.

Nadere informatie

vrom030224 Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Den Haag, 11 april 2003

vrom030224 Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Den Haag, 11 april 2003 vrom030224 Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Den Haag, 11 april 2003 Hierbij bied ik u de antwoorden aan op de vragen d.d. 12 maart jl. gesteld door de commissie voor Volkshuisvesting,

Nadere informatie

Overzicht Novelle Herzieningswet

Overzicht Novelle Herzieningswet Overzicht Novelle Herzieningswet Aanleiding De takendiscussie: welke bedrijfsfilosofie en welk takenpakket horen bij een corporatie? Richt men zich alleen op de woning of ook op de woonomgeving? Wat mag

Nadere informatie

Samenvatting herziene Woningwet

Samenvatting herziene Woningwet Samenvatting herziene Woningwet 1. Algemeen De Tweede Kamer stemde op 5 juli unaniem in met de herziening van de Woningwet. In het najaar van 2012 wordt het wetsvoorstel door de Eerste Kamer besproken.

Nadere informatie

De volkshuisvestelijke gevolgen van de DAEB-splitsing

De volkshuisvestelijke gevolgen van de DAEB-splitsing De volkshuisvestelijke gevolgen van de DAEB-splitsing Hanjo Lagas, directeur Atrivé Het middensegment in de huursector VOGON studiemiddag, 14 september 2011 Visie Europa In 2007 klacht IVBN in 2007 (belangenvereniging

Nadere informatie

Opgesteld door Raad van Deskundigen van het Forum for Housing and Living i.

Opgesteld door Raad van Deskundigen van het Forum for Housing and Living i. ADVIES WONINGCORPORATIES OP EIGEN BENEN Aan de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties Opgesteld door Raad van Deskundigen van het Forum for Housing and Living i. 21 maart 2011 INHOUD 1.

Nadere informatie

Nieuwe Woningwet. Wat verandert er in de sociale huursector?

Nieuwe Woningwet. Wat verandert er in de sociale huursector? Nieuwe Woningwet Wat verandert er in de sociale huursector? NIEUWE WONINGWET Maart 2015 Nederlandse Woonbond Samenstelling Nederlandse Woonbond Voor de tekst in deze brochure is gebruikt gemaakt van gegevens

Nadere informatie

Eigen Haard en het Driekamermodel. Voor Alert 12 maart 2015

Eigen Haard en het Driekamermodel. Voor Alert 12 maart 2015 Eigen Haard en het Driekamermodel Voor Alert 12 maart 2015 Programma (voorstel) 1. 17.00 uur Het Driekamermodel: hoe werkt het? (Ortec) 2. 17.20 uur Eigen Haard quiz 3. 17.40 uur Hoe besteedt Eigen Haard

Nadere informatie

VOOR SLIMME CORPORATIES

VOOR SLIMME CORPORATIES VOOR SLIMME CORPORATIES Slimmer Kopen een slimme deal voor bewoners én corporaties U stelt klanten met een smalle beurs in de gelegenheid een eigen woning te kopen. Tegelijkertijd blijft die woning beschikbaar

Nadere informatie

Investeren in de zorg

Investeren in de zorg strikt persoonlijk / vertrouwelijk Investeren in de zorg Zorgobligaties 6 november 2012 JBR Corporate Finance bv Dit rapport is auteursrechtelijk beschermd door JBR Corporate Finance bv en gepubliceerd

Nadere informatie

Financieringsoplossingen voor duurzame ambities. Caspar Boendermaker, 22 april 2014, Breukelen

Financieringsoplossingen voor duurzame ambities. Caspar Boendermaker, 22 april 2014, Breukelen Financieringsoplossingen voor duurzame ambities Caspar Boendermaker, 22 april 2014, Breukelen Opbouw Financiering corporatie sector Verduurzaming Financiering verduurzaming Geschiedenis Gemeentelijke Credietbank

Nadere informatie

Deloitte. Brief. uitgebracht aan de voorzitter van de Raad voor de Jaarverslaggeving te Amsterdam

Deloitte. Brief. uitgebracht aan de voorzitter van de Raad voor de Jaarverslaggeving te Amsterdam RJ-Comm. 1144 Brief uitgebracht aan de voorzitter van de Raad voor de Jaarverslaggeving te Amsterdam Richtlijn 645 Raad voor de Jaarverslaggeving Woningcorporaties De10 tte. Deloitte Accountants B.V. Wilhelminakade

Nadere informatie

* totaal rendement, exclusief emissiekosten en voor belastingen

* totaal rendement, exclusief emissiekosten en voor belastingen Door de samenwerking met Direct Wonen kan Annexum particuliere beleggers de mogelijkheid bieden om in woningen te investeren. Middels uw deelname in Woningfonds Apeldoorn CV belegt u in drie woontorens

Nadere informatie

Expertmeeting Kansen van woningcorporaties. Utrecht, 12 februari 2015 Lectoraat Maatschappelijk Vastgoed dr.ing. Jan Veuger MRE FRICS

Expertmeeting Kansen van woningcorporaties. Utrecht, 12 februari 2015 Lectoraat Maatschappelijk Vastgoed dr.ing. Jan Veuger MRE FRICS Expertmeeting Kansen van woningcorporaties Utrecht, 12 februari 2015 Lectoraat Maatschappelijk Vastgoed dr.ing. Jan Veuger MRE FRICS Programma 14.30 Ontvanst 15.00 Opening en inleiding Ontwikkelingen corporaties

Nadere informatie

STRATEGISCH VASTGOEDBELEID

STRATEGISCH VASTGOEDBELEID STRATEGISCH VASTGOEDBELEID Felix van Baal o Sectordirecteur Gezondheidszorg & Wonen HEVO Achtergrond Felix kent de zorgsector van binnen uit, mede vanuit zijn positie als algemeen directeur huisvesting

Nadere informatie

Woningbeheer vanuit de doelstelling

Woningbeheer vanuit de doelstelling d Woningbeheer vanuit de doelstelling Werkcongres Halveer je beheer? Efficiënt en effectief woningbeheer in een nieuwe tijd Karin E. de Graaf, directeur-bestuurder Delft, 6 juni 2013 1 Vraagje Is de (beheer)doelstelling

Nadere informatie

Begroting Stichting Woningcorporatie Plicht Getrouw 2013

Begroting Stichting Woningcorporatie Plicht Getrouw 2013 Begroting Stichting Woningcorporatie Plicht Getrouw 2013 1. Inleiding Het eerste kabinet Rutte heeft nog geen twee jaar stand gehouden. In deze periode is er op de woningmarkt geen vooruitgang geboekt.

Nadere informatie

De Energie BV. 4 maart 2013

De Energie BV. 4 maart 2013 De Energie BV 4 maart 2013 Agenda Aanleiding De Businesscase Financieringsvraagstuk Juridische kaders 1 Verduurzamingsambitie woningcorporaties onder druk Het belang van verduurzaming van het corporatiebezit

Nadere informatie

Samenvatting Novelle 1. De versterking van de rol van de gemeente

Samenvatting Novelle 1. De versterking van de rol van de gemeente Samenvatting Novelle Op 5 juli 2012 is het wetsvoorstel Herzieningswet, een wijziging van de Woningwet, aangenomen door de Tweede Kamer. Dit wetsvoorstel ligt nu bij de Eerste Kamer. Nadien is het kabinet

Nadere informatie

Collegevoorstel. De achtervangovereenkomst voor de bestaande lening van De Alliantie met BNG-leningnummer FRL.332.01 aan te gaan.

Collegevoorstel. De achtervangovereenkomst voor de bestaande lening van De Alliantie met BNG-leningnummer FRL.332.01 aan te gaan. Collegevoorstel Sector : SOB Reg.nr. : 4515624 Opsteller : A. Sleeuwenhoek Telefoon : (033) 469 44 59 User-id : SLE1 Onderwerp Achtervangovereenkomst renteherziening De Alliantie Voorstel: De achtervangovereenkomst

Nadere informatie

Beleggingsstatuut ten behoeve van R.K. parochies binnen het Bisdom van s-hertogenbosch

Beleggingsstatuut ten behoeve van R.K. parochies binnen het Bisdom van s-hertogenbosch Versie 2012/PB/WM/002 Beleggingsstatuut ten behoeve van R.K. parochies binnen het Bisdom van s-hertogenbosch Februari 2013 (eerste versie: november 2010) Inleiding In de afgelopen jaren zijn de opbrengsten

Nadere informatie

DrieKamerModel. Johan Conijn

DrieKamerModel. Johan Conijn DrieKamerModel Johan Conijn 18 september 2012 DrieKamerModel Het DrieKamerModel is een integraal, strategisch sturingsconcept voor een corporatie. Het is een antwoord in de al langlopende discussie over

Nadere informatie

Versteend (on)vermogen

Versteend (on)vermogen Versteend (on)vermogen - Economisch perspectief op woningcorporaties - IPD/aeDex Marktpresentatie, Ermelo, 12 mei 2011 Prof. dr. Barbara Baarsma Economisch perspectief Rol van de woningcorporaties bestaat

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Samenvatting CFV 2009 Corporatie in Perspectief L2108 Eindhoven Samenvatting Corporatie in Perspectief Ter introductie In toenemende mate is er behoefte om met behulp van kengetallen inzicht te krijgen

Nadere informatie

Aanhangsel nr. 386279

Aanhangsel nr. 386279 Aanhangsel nr. 386279 Antwoord van burgemeester en wethouders op schriftelijke vragen als bedoeld in artikel 41, eerste lid, van het Reglement van Orde voor de vergaderingen van de raad der gemeente Leeuwarden,

Nadere informatie

Financiering van maatschappelijk vastgoed

Financiering van maatschappelijk vastgoed van maatschappelijk vastgoed Naar nieuwe vormen van financiering? Arie van Oord KMVG Congres, 19 april 2011 BNG en maatschappelijk vastgoed Klantgroepen Gemeenten Woningcorporaties Zorginstellingen Onderwijsinstellingen

Nadere informatie

Tweede Kamer der Staten-Generaal

Tweede Kamer der Staten-Generaal Tweede Kamer der Staten-Generaal 2 Vergaderjaar 2012 2013 33 405 Wijziging van de Wet inkomstenbelasting 2001 en enige andere wetten in verband met de herziening van de fiscale behandeling van de eigen

Nadere informatie

Waardering vastgoed woningstichting Icarus

Waardering vastgoed woningstichting Icarus woningstichting Icarus Dit is een voorbeeld; één wijze van benadering van vastgoedwaardering. Inhoudsopgave 1 Inleiding 2 2 Waardering van onroerende zaken 3 3 AEDEX/IPD vastgoedindex 4 4 Investeringsseclectie

Nadere informatie

Verduurzaming woningportefeuille: de woonbundel. 4 maart 2013

Verduurzaming woningportefeuille: de woonbundel. 4 maart 2013 Verduurzaming woningportefeuille: de woonbundel 4 maart 2013 Verduurzamingsambitie woningcorporaties onder druk Het belang van verduurzaming van het corporatiebezit wordt erkend: Convenant Energiebesparing

Nadere informatie

Hoorcollege actualiteiten

Hoorcollege actualiteiten Hoorcollege actualiteiten De toekomst van de woningmarkt voor de middeninkomens Kees Fes (Atrivé) Günter Weber (Stichting OpMaat) Harold Ferwerda (Ministerie van Binnenlandse Zaken) Delft University of

Nadere informatie

2513AA22XA. De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Binnenhof 1 A 2513 AA S GRAVENHAGE

2513AA22XA. De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Binnenhof 1 A 2513 AA S GRAVENHAGE > Retouradres Postbus 90801 2509 LV Den Haag De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Binnenhof 1 A 2513 AA S GRAVENHAGE 2513AA22XA Postbus 90801 2509 LV Den Haag Anna van Hannoverstraat 4

Nadere informatie

Toelichting op Financieringsregeling sociale huur

Toelichting op Financieringsregeling sociale huur Toelichting op Financieringsregeling sociale huur Onderdeel van de maatregelen uit het Aanvalsplan Woningmarkt is de Financieringsregeling sociale huur, waarvoor een bedrag van 20 miljoen voorwaardelijk

Nadere informatie

Onderwerp Achtervangovereenkomst Woonzorg Nederland verzorgingshuis St Jozeph

Onderwerp Achtervangovereenkomst Woonzorg Nederland verzorgingshuis St Jozeph Collegevoorstel Sector : SOB Reg.nr. : 4504014 Opsteller : A. Sleeuwenhoek Telefoon : (033) 469 44 59 User-id : SLE1 Onderwerp Achtervangovereenkomst Woonzorg Nederland verzorgingshuis St Jozeph Voorstel:

Nadere informatie

Platform Wonen Assen 3 oktober 2013

Platform Wonen Assen 3 oktober 2013 Platform Wonen Assen 3 oktober 2013 Aanvalsplan wonen Albert Smit wethouder financiën, vastgoed, grondzaken en wonen 1 Aanvalsplan wonen: aanleiding Sinds 2008: Economische recessie Stagnerende woningmarkt

Nadere informatie

Presentatie titel Fakton Congres Stadion Galgenwaard Utrecht, 14 februari 2013

Presentatie titel Fakton Congres Stadion Galgenwaard Utrecht, 14 februari 2013 De corporatie als investerende maatschappelijke onderneming Van dichtbij huis naar vergezicht Presentatie titel Fakton Congres Stadion Galgenwaard Utrecht, 14 februari 2013 mr Arnoud L.M. Vlak Lector Maatschappelijk

Nadere informatie

kopen naar wens maakt kopen bereikbaar en verkopen aantrekkelijk

kopen naar wens maakt kopen bereikbaar en verkopen aantrekkelijk kopen naar wens maakt kopen bereikbaar en verkopen aantrekkelijk Kopen naar Wens is een koopformule voor het kopen en verkopen van een woning. Met Kopen naar Wens kunt u als woningcorporatie huurders en

Nadere informatie

Ondernemingsplan 2014 2017. Ambities blijven overeind door scherpe focus op kerntaken

Ondernemingsplan 2014 2017. Ambities blijven overeind door scherpe focus op kerntaken Ondernemingsplan 2014 2017 Ambities blijven overeind door scherpe focus op kerntaken Missie QuaWonen QuaWonen is dé woningcorporatie voor de Krimpenerwaard. Wij bieden goede huisvesting aan mensen die

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Samenvatting CFV 2010 Corporatie in Perspectief L0278 Zaanstad Samenvatting Corporatie in Perspectief Ter introductie In Corporatie in Perspectief is te zien hoe de volkshuisvestelijke en financiële kengetallen

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Samenvatting CFV 2011 Corporatie in Perspectief L0151 Eindhoven Samenvatting Corporatie in Perspectief Ter introductie In Corporatie in Perspectief is te zien hoe de volkshuisvestelijke en financiële

Nadere informatie

Uitwerking marketingplatform

Uitwerking marketingplatform Uitwerking marketingplatform Regeerakkoord: marketingstrategie of dooddoener? verbinden samenwerken Co-creatie Verantwoordelijkheid nemen tegenstellingen openheid 2 kanten kansen Win-win Gedeeld probleem

Nadere informatie

Met deze beleidsregels wordt bijgedragen aan het risicogerichte externe toezicht op de toegelaten instellingen.

Met deze beleidsregels wordt bijgedragen aan het risicogerichte externe toezicht op de toegelaten instellingen. Toelichting Beleidsregels verantwoord beleggen door toegelaten instellingen volkshuisvesting Inleiding Met deze beleidsregels wordt nadere invulling gegeven aan de normen inzake beleggingsactiviteiten

Nadere informatie

HOOFDPUNTEN CONCEPT BESLUIT TOEGELATEN INSTELLINGEN VOLKSHUISVESTING 2015 (BTIV) AMvB bij de novelle herziene Woningwet

HOOFDPUNTEN CONCEPT BESLUIT TOEGELATEN INSTELLINGEN VOLKSHUISVESTING 2015 (BTIV) AMvB bij de novelle herziene Woningwet HOOFDPUNTEN CONCEPT BESLUIT TOEGELATEN INSTELLINGEN VOLKSHUISVESTING 2015 (BTIV) AMvB bij de novelle herziene Woningwet DAEB portefeuille Niet-DAEB portefeuille TIJDPAD IMPLEMENTATIE HERZIENE WONINGWET

Nadere informatie

Wie doet er mee? Samen bouwen van woningen tussen 550 en 850 Euro,na de Novelle. 6e Woondebat, Robert Jan Sliep

Wie doet er mee? Samen bouwen van woningen tussen 550 en 850 Euro,na de Novelle. 6e Woondebat, Robert Jan Sliep Wie doet er mee? Samen bouwen van woningen tussen 550 en 850 Euro,na de Novelle. 6e Woondebat, Robert Jan Sliep Start Corporaties: voor huurders met een laag inkomen. Verbeterambities en vraag naar 700+:

Nadere informatie

Investeringsstatuut Stichting Wonen Zuid. Werk in uitvoering

Investeringsstatuut Stichting Wonen Zuid. Werk in uitvoering Investeringsstatuut Stichting Wonen Zuid Werk in uitvoering Vastgesteld door de Bestuurder op 17-06-2014 Goedgekeurd door de Raad van Commissarissen op 26-03-2015 INHOUD INVESTERINGSSTATUUT INLEIDING...

Nadere informatie

WORKING PAPER. Woningcorporaties op eigen benen Verdienen om te kunnen dienen

WORKING PAPER. Woningcorporaties op eigen benen Verdienen om te kunnen dienen WORKING PAPER Woningcorporaties op eigen benen Verdienen om te kunnen dienen Ad Hereijgers februari 2012 Inhoud Voorwoord 04 Samenvatting 07 1. Actualiteit: de marktleider in legitimiteitscrisis 11 1.1

Nadere informatie

BELEGGERS EN WONINGCORPORATIES EEN PERFECT MATCH? 21 mei 2014 Thomas Heijdendael

BELEGGERS EN WONINGCORPORATIES EEN PERFECT MATCH? 21 mei 2014 Thomas Heijdendael BELEGGERS EN WONINGCORPORATIES EEN PERFECT MATCH? 21 mei 2014 Thomas Heijdendael NEDERLANDSE WONINGMARKT IN EUROPEES PERSPECTIEF Initiatief van acht institutionele woningbeleggers en de IVBN Doel om Nederlandse

Nadere informatie

VOORBEELD. Woningwet 2015. Tekst en uitleg voor huurdersorganisaties. Eerste druk, mei 2015

VOORBEELD. Woningwet 2015. Tekst en uitleg voor huurdersorganisaties. Eerste druk, mei 2015 Woningwet 2015 Tekst en uitleg voor huurdersorganisaties Eerste druk, mei 2015 WONINGWET 2015 Eerste druk, mei 2015 2015 Nederlandse Woonbond Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden

Nadere informatie

ONINGWET WAT BETEKENT DIT VOOR DE GEMEENTE?

ONINGWET WAT BETEKENT DIT VOOR DE GEMEENTE? ONINGWET WAT BETEKENT DIT VOOR DE GEMEENTE? WWW.AEDES.NL MAART 2015 DE NIEUWE ONINGWET Vanaf 1 juli 2015 gelden nieuwe regels voor woningcorporaties. De invoering van de nieuwe Woningwet betekent dat ook

Nadere informatie

EMPEN C REDIT L INKED N OTE

EMPEN C REDIT L INKED N OTE EMPEN C REDIT L INKED N OTE per juli 2011 Profiteer van een aantrekkelijke rente met een beperkt risico Profiteer van een aantrekkelijke rente met een beperkt risico De Europese rente staat momenteel op

Nadere informatie

SCHRIFTELIJKE VRAGEN AAN HET COLLEGE Ex. artikel 43 Reglement van orde van de raad 2011

SCHRIFTELIJKE VRAGEN AAN HET COLLEGE Ex. artikel 43 Reglement van orde van de raad 2011 SCHRIFTELIJKE VRAGEN AAN HET COLLEGE Ex. artikel 43 Reglement van orde van de raad 2011 Nummer: 2012-94 Datum: 07-06-2012 Aan : College van B&W Steller vragen: Youssef El Messaoudi en Ramón Smits Alvarez

Nadere informatie

Gemeente Den Haag. Wijkontwikkelingsmaatschappij Den Haag Zuid West BV

Gemeente Den Haag. Wijkontwikkelingsmaatschappij Den Haag Zuid West BV Gemeente Den Haag Wijkontwikkelingsmaatschappij Den Haag Zuid West BV Henk Harms 13 november 2013 Het Ves'a debacle Vreemde posi'e R dam en Den Haag in achtervang CFV, WSW en BZK louter gefocust op financiën

Nadere informatie

Alternatieve financieringsbronnen voor duurzaamheid. 4 maart 2013

Alternatieve financieringsbronnen voor duurzaamheid. 4 maart 2013 Alternatieve financieringsbronnen voor duurzaamheid 4 maart 2013 Aanleiding Het woonakkoord verminderd de investeringscapaciteit van woningcorporaties Het WSW wil dat de schuld per woning niet teveel oploopt

Nadere informatie

De controller in de Circle of Trust (Hoe) kan de controller bouwen aan vertrouwen?

De controller in de Circle of Trust (Hoe) kan de controller bouwen aan vertrouwen? De controller in de Circle of Trust (Hoe) kan de controller bouwen aan vertrouwen? De controller in de Circle of Trust VRC Midzomer Event 19 juni 2014 drs. Daphne Braal*Verhoog Directeur Centraal Fonds

Nadere informatie

Woningwet op weg. De Wooncoöperatie. Kevin Klop 17 juni 2015

Woningwet op weg. De Wooncoöperatie. Kevin Klop 17 juni 2015 Woningwet op weg De Wooncoöperatie Kevin Klop 17 juni 2015 Achtergrond Troonrede 2013 Participatiesamenleving Legitimiteit corporatiesector Parlementaire enquête Essay Adri Duivesteijn De koopwoning bereikbaar

Nadere informatie

Toekomst voor verzekeraars

Toekomst voor verzekeraars Position paper Toekomst voor verzekeraars Position paper ten behoeve van het rondetafelgesprek op 11 juni 2015 van de vaste commissie voor Financiën van de Tweede Kamer naar aanleiding van het rapport

Nadere informatie

De kosten van ongeborgde financiering voor woningcorporaties

De kosten van ongeborgde financiering voor woningcorporaties De kosten van ongeborgde financiering voor woningcorporaties Finance Ideas 24 november 2011 Nieuwe financiële realiteit voor woningcorporaties Woningcorporaties maken zich klaar voor een nieuwe realiteit

Nadere informatie

1 Halfjaarbericht 2015 ANNEXUM VBI WINKELFONDS NV HALFJAARBERICHT 2015. Directie Annexum Beheer B.V. WTC, G-Toren Strawinskylaan 485 1077 XX Amsterdam

1 Halfjaarbericht 2015 ANNEXUM VBI WINKELFONDS NV HALFJAARBERICHT 2015. Directie Annexum Beheer B.V. WTC, G-Toren Strawinskylaan 485 1077 XX Amsterdam 1 Halfjaarbericht 2015 ANNEXUM VBI WINKELFONDS NV HALFJAARBERICHT 2015 Directie Annexum Beheer B.V. WTC, G-Toren Strawinskylaan 485 1077 XX Amsterdam 2 Halfjaarbericht 2015 INHOUDSOPGAVE a P Pagina 1.

Nadere informatie

Welkom! Programma. 18 juni 2015. Welkom. Presentatie visitatierapport. Voor welke uitdagingen staan we? Kort filmpje. Borrel en informeel contact

Welkom! Programma. 18 juni 2015. Welkom. Presentatie visitatierapport. Voor welke uitdagingen staan we? Kort filmpje. Borrel en informeel contact Welkom! 1 Programma Welkom Presentatie visitatierapport Voor welke uitdagingen staan we? Kort filmpje Borrel en informeel contact 2 1 van bekend naar nieuw van naar 3 Waar gaat het naar toe? Verkleining

Nadere informatie

Uw vragen? Betrokken bij ver-/nieuwbouw initiatief (of wens) Bank/corporatie no-go Project tot (voorlopige) stilstand. Geen (bouw)productie

Uw vragen? Betrokken bij ver-/nieuwbouw initiatief (of wens) Bank/corporatie no-go Project tot (voorlopige) stilstand. Geen (bouw)productie Uw vragen? Betrokken bij ver-/nieuwbouw initiatief (of wens) Bank/corporatie no-go Project tot (voorlopige) stilstand Geen (bouw)productie Positieve invloed in de keten t.o.v. beslisser zorg? Wij geloven

Nadere informatie

JAARVERSLAG 2013 Van de Steunstichting. STEUNSTICHTING v/d OOGVERENIGING Postbus 2344 3500 GH Utrecht.

JAARVERSLAG 2013 Van de Steunstichting. STEUNSTICHTING v/d OOGVERENIGING Postbus 2344 3500 GH Utrecht. JAARVERSLAG 2013 Van de Steunstichting. STEUNSTICHTING v/d OOGVERENIGING Postbus 2344 3500 GH Utrecht. Inhoudsopgave Inleiding Bestuur Werkwijze, beleid bestuur Subsidie Nawoord. INLEIDING Op het moment

Nadere informatie

Missie We zijn een maatschappelijke vastgoedonderneming, die met en voor bewoners samenwerkt aan krachtige wijken met toekomstwaarde.

Missie We zijn een maatschappelijke vastgoedonderneming, die met en voor bewoners samenwerkt aan krachtige wijken met toekomstwaarde. Governance handboek Besturingsmodel Havensteder Inleiding Het besturingsmodel van woningcorporatie Havensteder maakt de verbanden zichtbaar tussen missie, visie en strategie. En de daarvan afgeleide doelstellingen,

Nadere informatie

ONDERWERP: MAXIMALE GEMEENTELIJKE ACHTERVANG PER CORPORATIE (100% WOZ)

ONDERWERP: MAXIMALE GEMEENTELIJKE ACHTERVANG PER CORPORATIE (100% WOZ) Vragen en antwoorden over het schuld/woz-overzicht Algemene vragen Vragen over de peildatum WOZ-waarde Vragen over de maximale gemeentelijke achtervang per corporatie (100% WOZ) Vragen over de maximale

Nadere informatie