Woningcorporaties op eigen benen: verdienen om te kunnen dienen.

Transcriptie

1 WORKING PAPER Woningcorporaties op eigen benen: verdienen om te kunnen dienen. Vastgoedbeheer en vermogensbeheer in nieuwe ordening volkshuisvesting Opgesteld ten behoeve van informele FHL-bijeenkomst op 6 maart Ad Hereijgers maart 2014

2 Inhoud Samenvatting Hervormingsopgave woningcorporaties Verplichting marktleiderschap Andere instituties gingen de woningcorporaties voor Referenties uit Europa Vastgoedbeheerder Hoofdstructuur OPT-IN HOUSING Initiatief bij toegelaten instelling Vermogensbeheerder Toegelaten instelling als vermogensbeheerder Overheid als vermogensbeheerder Maatschappelijke waardestelling van OPT-IN HOUSING Acting with business head and social heart Betekenis voor de huurder OPT-IN HOUSING versus overheid en markt 19 Stichting Forum for Housing and Living (FHL) is een opinieplatform bestaande uit woningcorporaties, bedrijfsleven, (semi) overheid en kennisinstellingen. Missie is het stimuleren van de discussie over de veranderingsopgave van het Nederlandse volkshuisvestingsbeleid vanuit een Europees perspectief. Daarbij maakt de FHL gebruik van de praktijkervaringen die de afgelopen 20 jaar in Europese landen zijn opgebouwd. De stichting wil een maatschappelijke wegbereider zijn voor hervormingen in het volkshuisvestingsstelsel, waaronder het creëren van een geschikt investeringsklimaat voor private investeerders. Hiertoe is het bedrijfsmodel opt-in housing ontwikkeld met onderscheid in vastgoedbeheer en vermogensbeheer. opt-in housing wordt in de praktijk gebracht vanuit de vennootschap housing challenge, waarin bestuurlijke verkenningen naar opt-in housing en zakelijke transacties tussen woningcorporaties, kapitaalverschaffers en stakeholders worden voorbereid. Deelname aan FHL impliceert niet, dat betrokkenen de publicaties van FHL volledig onderschrijven. 2

3 Samenvatting Vanuit financieel en maatschappelijk perspectief, zien wij binnen de huidige kabinetsperiode een volkshuisvestingssector ontstaan, waarbinnen gedurende een overgangsperiode twee regimes voor het beheer van huurwoningen (daeb en geliberaliseerd) naast elkaar bestaan. Bestaande toegelaten instellingen onder toezicht van de overheid. In het geliberaliseerde deel zal het toezicht in belangrijke mate worden bepaald door de eisen van de externe kapitaalverschaffer. De veranderingsopgave in de volkshuisvesting is gewenst om drie doelstellingen te bereiken: Op de eerste plaats, een volkshuisvestingssector die kan rekenen op steun uit en vertrouwen van de samenleving. Een goed georganiseerde sector zonder incidenten die zich bezighoudt met verhuur en beheer van woningen. En dat in een omgeving waarin huurders en kapitaalverschaffers, elk op hun eigen manier, meer zeggenschap hebben. De overheid stelt een aantal regels vanuit het publieke belang en stelt daarbij eisen aan het financieel en volkshuisvestelijk toezicht. Op de tweede plaats een volkshuisvestingssector voor een brede groep van mensen die door inkomen of andere omstandigheden er voor kiezen een woning te huren in plaats van zelf het vermogensrisico te (kunnen) nemen van een koopwoning. In een economische omgeving die steeds flexibeler wordt, is een goed georganiseerde huurmarkt van groot belang. In ons land willen brede groepen toegang tot deze markt. Uitgangspunt moet zijn dat voor deze mensen, ook die met kleinere inkomens, een huurwoning zonder subsidie bereikbaar is. Inkomensondersteuning in de vorm van huurtoeslag moet slechts een vangnetvoorziening zijn en geen algemeen voor iedereen noodzakelijke voorziening. Op de derde plaats, een volkshuisvestingssector die financieel sterk genoeg is om op termijn- zonder staatssteun te kunnen bestaan en die zonder marktverstoring kan acteren. Ook een sector die in de gewenste ordening van onze samenleving ruimte biedt voor participatie uit die samenleving door het nemen van eigen verantwoordelijkheid waar zij dat kunnen en door de overheid wenselijk wordt gevonden. De Herzieningswet legt een hernieuwde wettelijke basis voor de volkhuisvesting en is daarmee leidraad voor het functioneren van de toegelaten instellingen. De hoofddoelstellingen in de Herzieningswet en Novelle worden door ons onderschreven: een kleine en effectieve corporatiesector voor het uitvoeren van de kerntaak met een versterking van de rol van de gemeente en afname van de financiële risico s voor de overheidsbegroting (achtervang borgstelling). Om dit doel te bereiken, is het evenwel jammer, dat in de Novelle uitsluitend wordt teruggevallen op zwaardere 3

4 overheidssturing. Verstatelijking levert naar onze overtuiging geen financieel en maatschappelijk gezonde volkshuisvestingssector op. Daarom zouden wij in de Novelle graag een tweede weg zien opgenomen: de weg waarin disciplinering van de corporatiesector wordt bereikt door zeggenschapsrechten aan kapitaalverschaffers te verstrekken. Wij zijn van mening dat het noodzakelijk is om nu een omslag te maken. De nu voorliggende Herzieningswet leidt op de korte termijn tot verstatelijking van de sturing van de volkshuisvestingssector. Dit is vanuit de omstandigheden begrijpelijk doch in onze ogen economisch slechts kort houdbaar. Het kan namelijk niet zo zijn, dat tot in lengte van dagen een economisch zo belangrijke sector op deze wijze vanuit de overheid wordt aangestuurd. Ook vergelijking met ons omringende landen gaat dan nog meer mank, terwijl Nederland qua omvang en werking van sociale huursector nu al wordt gezien als een uitzondering in Europa. Wij pleiten er dan ook voor dat binnen de regels van de nu voorliggende wetgeving er voldoende ruimte komt om op een maatschappelijk en economisch verantwoorde wijze het stelsel te evolueren. Dat kan door de toegelaten instelling door te ontwikkelen tot vermogensbeheerder. Daarnaast wordt een nieuwe rol gecreëerd van een op afstand van de vermogensbeheerder opererende vastgoedbeheerder. De in de Novelle opgenomen denklijn over de oprichting van een afzonderlijke vennootschap waarin ook marktpartijen in het eigendom participeren past hierin. Het is daarbij vanuit economisch denken noodzakelijk om ook woningen die qua kwaliteit (punten) niet geliberaliseerd zijn over te kunnen dragen (verkopen) naar deze onderneming. Immers de markt beweegt zich niet langs de min of meer toevallig gekozen en maatschappelijk regelmatig ter discussie staande systeemgrens van diensten van algemeen economisch belang (daeb). De vastgoedbeheerder opereert onafhankelijk in de markt, is uitsluitend gericht op beheer en waardebehoud van het vastgoed en wordt volledig zonder overheidssteun gefinancierd. Om te voldoen aan de maatschappelijke eisen (toegang en bereikbaarheid voor iedereen die moet wonen; een verdere versterking van de positie van huurders) wordt door deze onderneming met de toegelaten instelling en met de overheid een maatschappelijk charter gecontracteerd. De toegelaten instelling kan door participatie in de onderneming zeggenschapsrechten houden. De sturing en inrichting van deze vastgoedonderneming vindt plaats vanuit het belang van de kapitaalverschaffer. Deze ondernemingen vallen rechtstreeks onder het voor deze partijen geldende wettelijke in- en externe toezicht. Op hierboven genoemde wijze kunnen de doelstellingen van de Herzieningswet in onze ogen bereikt worden gedurende een opbouwperiode van een nieuw stelsel en afbouwperiode van het bestaande stelsel; dit laatste onder de conditie van uitblijven van grote verstoringen op het huurgenot, de woningmarkt en de kapitaalmarkt. Een periode van circa 10 jaar achten wij mogelijk, mede gelet op momenten van herfinanciering van 4

5 leningenportefeuilles bij bestaande woningcorporaties. Door deze momenten te benutten ontstaan er geen problemen in bestaande financieringsverhoudingen. De borging en de achtervang daarbij door de overheid worden in aanzienlijk tempo afgebouwd. Ook de onderlinge aansprakelijkheid en daarmee de saneringsheffing binnen de volkshuisvesting wordt kleiner. Hierdoor vindt een zachte landing plaats van een historisch gewenst systeem van onbeperkte financiële solidariteit als middel naar een systeem dat voldoet aan de eisen van de komende tijd. Daarbij blijft de maatschappelijke taakstelling verankerd in het maatschappelijk charter (privaat contract) en blijven de historisch opgebouwde maatschappelijk bestemde vermogens te bestemmen binnen de regels en afspraken van het domein van de toegelaten instellingen. Ons bovenstaande denken is gebaseerd op een nieuw bedrijfsmodel. Sinds enkele jaren werken wij de hierboven genoemde doelstellingen uit in een gebalanceerde visie hoe woningcorporaties op eigen benen kunnen staan, waarbij geld verdienen (onder meer door rendement op eigen vermogen) en maatschappelijk dienen ( door uitvoeren van maatschappelijk charter) in balans blijven. Deze balans heeft aan belang gewonnen sinds de introductie van het paradigma van de participatiesamenleving door de regering. Eigen verantwoordelijkheid nemen telt weer mee. In de loop der tijd zijn wij, inmiddels gesteund door vele en uiteenlopende Europese praktijkervaringen, ervan overtuigd geraakt, dat met de introductie van het bedrijfsmodel een wezenlijk ander sturingsmodel in de corporatiesector wordt geïntroduceerd, dat beantwoordt aan de doelstellingen van het beleid van de regering. Hierbij nodigt de woningcorporatie hiertoe gekwalificeerde investeerders uit om deel te nemen in de nieuwe woningonderneming. Volgens deze kwalificaties hebben de binnenen buitenlandse investeerders managementervaring, een lange termijn perspectief en onbesproken reputatie. Het vastgoedbeheer ligt in ons sturingsmodel bij een woningonderneming met alle huurwoningen (daeb en geliberaliseerd), waarin de woningcorporatie gekwalificeerde private investeerders uitnodigt; de maatschappelijke taakopvatting van de toegelaten instelling wordt verankerd in een maatschappelijk charter. Vanuit het aanwenden van de opbrengsten uit verkoop wordt de toegelaten instelling vermogensbeheerder. Maatschappelijke investeringen, afhankelijk van lokale en regionale maatschappelijke behoeften, worden georganiseerd en (mede) bekostigd vanuit de toegelaten instelling als vermogensbeheerder. Op het niveau van de corporatiesector, zien wij ook een verantwoordelijkheid voor de regering in de invulling van het vermogensbeheer: immers, het gaat hier om het fasegewijs liquide gemaakte en gedurende de overgangsperiode liquide te maken maatschappelijk bestemde vermogen. Met een financieel gezond bedrijfsmodel kan de kerntaak worden uitgevoerd. Hierin past ook een gefaseerde afbouw van geborgde financiering, een van de doelstellingen van de regering. Ook de wederzijdse binding tussen verhuurder en huurder wordt betekenisvol. Tenslotte wordt de gemeente leidend in de uitvoering van beleid. In onze optiek kan de 5

6 gemeente, omwille van lokale bestuurlijke inbedding, tevens een rol krijgen in de governance van de toegelaten instelling als vermogensbeheerder. 1. Hervormingsopgave woningcorporaties 1.1 Verplichting marktleiderschap Weer menig woningcorporatie viert dit decennium haar eeuwfeest. Uitzonderingen daargelaten, doen de meesten dit, als gevolg van schaalvergrotingen, onder een andere naam dan in de oprichtingsstatuten. Met ruim 2,4 mln. van de 3,0 mln. huurwoningen, zijn de woningcorporaties de absolute, maar niet langer onbetwiste marktleider. In internationaal opzicht worden de in het verleden behaalde resultaten van het Nederlandse volkshuisvestingsbeleid geprezen. Zonder garantie voor de toekomst, mag wel worden gezegd, dat sociale woningbouw er in Nederland in kwalitatief opzicht prima bijstaat. Ook onze woonwijken zijn redelijk divers van bevolkingsopbouw. Sociale woningbouw heeft daarmee een bijdrage geleverd aan onze welvaart en welzijn. De afgelopen jaren is geschreven over de legitimiteitscrisis bij de woningcorporaties. Het is hoog tijd voor oplossingen, zeker nu vanuit het Regeerakkoord, het Woonakkoord en de Novelle op de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting de contouren van de nieuwe volkshuisvesting zich beginnen af te tekenen. De resultaten van de Parlementaire Enquête Woningcorporaties kunnen daar later dit jaar ook nog kleuring aan geven. Alle politieke partijen willen dat wij als beschaafd land fatsoenlijk kunnen wonen. Daarbij heeft echter wel een kentering plaatsgevonden in de rol van de overheid; de overheid spreekt burgers in toenemende mate aan op eigen verantwoordelijkheid; de participatiesamenleving. Concreet: alleen burgers voor wie een goede woning onbereikbaar is, worden door de overheid (via toeslag) en de woningcorporatie (via aanbieding van passende woning) geholpen. Kortom, de hangmat uit de verzorgingsstaat is vervangen door een vangnet in de participatiesamenleving. Dit betekent overigens ook, dat in principe alles in de volkshuisvesting vanuit een economische waarde kan worden beredeneerd. Nog steeds dient de volkshuisvesting een publiek belang en dit zal blijven zolang de Nederlandse samenleving wonen als merit good beschouwt; dat wil zeggen, dat wij als samenleving vinden dat iedereen fatsoenlijk moet kunnen worden en dat we met elkaar daar ook iets voor over moeten hebben. Publieke belangen zijn die belangen die de politiek zich aantrekt omdat behartiging ervan voor de samenleving als geheel wenselijk is (SER, 2 010). Een betere borging van de publieke belangen is niet gebaat bij een ideologische keuze tussen markt of overheid. Vandaar dat wij in het huidige politieke 6

7 klimaat zoeken naar een synthese tussen de sociaal-liberale en sociaal-democratische visie op het functioneren van woningcorporaties; een synthese die overigens moet kunnen rekenen op een breder politiek draagvlak; structurele hervormingen in de productie en het beheer van sociale huurwoningen raken immers grote delen van de Nederlandse samenleving. Net zoals destijds bij de invoering van de Woningwet, kan een verstandshuwelijk tussen het liberale gedachtegoed en de sociale bewogenheid leiden tot duurzame ordening- en sturingsprincipes in de nieuwe volkshuisvesting : Op de eerste plaats, een volkshuisvestingssector die kan rekenen op steun uit en vertrouwen van de samenleving. Een goed georganiseerde sector zonder incidenten die zich bezighoudt met verhuur en beheer van woningen. En dat in een omgeving waarin huurders en kapitaalverschaffers, elk op hun eigen manier, meer zeggenschap hebben. De overheid stelt een aantal regels vanuit het publieke belang en stelt daarbij eisen aan het financieel en volkshuisvestelijk toezicht. Op de tweede plaats een volkshuisvestingssector voor een brede groep van mensen die door inkomen of andere omstandigheden er voor kiezen een woning te huren in plaats van zelf het vermogensrisico te (kunnen) nemen van een koopwoning. In een economische omgeving die steeds flexibeler wordt, is een goed georganiseerde en functionerende huurmarkt van groot belang. In ons land willen brede groepen toegang tot deze markt. Uitgangspunt moet zijn dat voor deze mensen, ook die met kleinere inkomens, een huurwoning zonder subsidie bereikbaar is. Inkomensondersteuning in de vorm van huurtoeslag moet slechts een vangnetvoorziening zijn en geen algemeen voor iedereen noodzakelijke voorziening. Op de derde plaats, een volkshuisvestingssector die financieel sterk genoeg is om zonder staatssteun te kunnen bestaan en die zonder marktverstoring kan acteren. Ook een sector die in de gewenste ordening van onze samenleving ruimte biedt voor participatie uit die samenleving door het nemen van eigen verantwoordelijkheid waar zij dat kunnen en door de overheid wenselijk wordt gevonden. Duurzame hervormingen kunnen daarom alleen succesvol zijn als er een verbinding kan worden gemaakt tussen rationele en meer ideologisch ingegeven benaderingen. Anders gezegd, de belevingswereld van het kapitaal en de maatschappelijke wereld moeten op een eigentijdse, voor iedereen te volgen wijze bij elkaar worden gebracht en gehouden. Het Forum for Housing and Living werkt al enkele jaren aan totstandbrenging van deze verbindingen. Dit alles laten we concreet samenkomen in het bedrijfsmodel, dat op macro niveau ook iets zegt over aanwenden van het maatschappelijk bestemde vermogen in de volkshuisvesting. Hoewel een woningcorporatie altijd een hybride bedrijfsvorm is gebleven tussen markt en overheid, is het duidelijk dat het ontoereikende- ondernemerschap in de sector als geheel het de afgelopen jaren heeft moeten afleggen tegen de corrigerend optredende overheid. Toch doet dit onvoldoende recht aan allerhande initiatieven die er binnen de sector zijn ontstaan. Het probleem zit echter in achterhaald sectordenken als zodanig, 7

8 niet in de kracht van de individuele corporatie. Het sector als geheel zit met zichzelf in de knoop en is daardoor verzwakt, zeker in het huidige tijdsgewricht waarin politici op zoek zijn naar verborgen schatten; het aanwenden van het maatschappelijk bestemd vermogen in de volkshuisvesting voor de schatkist. De houdbaarheid van het huidige stelsel is eindig. Hier kunnen we met z n allen op wachten; helaas gebeurt dit ook. Immers, het systeem houdt zichzelf in stand met saneringsheffing (CFV) en achtervangborgstellingen (WSW). Uiteindelijk is het de Staat der Nederlanden en dus de Nederlandse burgers die wordt aangesproken mocht het systeem blijvend- falen. In onze ogen bestaat er een systeemrisico, waarbij Vestia een wake up call was. Helaas zullen er nog een aantal insolvabele corporaties volgen die het systeemrisico verder zullen vergroten. Daarom is het in onze ogen nu van belang om als woningcorporatie zelf het initiatief te nemen voor het inrichten van een duurzaam verdienmodel: substantieel beter presteren waar de woningcorporatie goed in is, het beheren van woningen. Praktijkvoorbeelden uit andere Europese landen kunnen daarbij als referentie en inspiratiebron dienen. 1.2 Andere instituties gingen de woningcorporaties voor Veranderingen vragen om vertrouwen. Zeker in de volkshuisvesting komt vertrouwen voor verandering te voet. Gelet op de inertheid van instituties is dit tot op zekere hoogte begrijpelijk. Wij geloven ook niet in big bang veranderingen van het stelsel; die gebeuren alleen noodgedwongen- als in het weekend het licht moet blijven branden bij banken en ministeries. OPT-IN HOUSING is daarom in eerste instantie een bedrijfsmodel, dat niet hoeft te wachten op de instemming van de laatste corporatie. Andere sectoren met een sterke publieke binding zijn de woningcorporaties voorgegaan in verzelfstandiging. Opmerkelijk is dat een aantal organisaties in de jaren tachtig van de vorige eeuw de betreffende activiteiten heeft beëindigd, verdund en/of verbreed. Ook is een aantal publieke organisaties/instellingen verkocht aan private partijen en/of naar de beurs gebracht. Daarmee werd een eigenaar geïdentificeerd, die het bestuur van de onderneming in de bedrijfsvoering scherp ging houden door rendementseisen op het vermogen te stellen. Ter illustratie worden hieronder een tweetal voorbeelden genoemd. Nationale Investerings Bank (NIB) De NIB is in 1945 opgericht door de Nederlandse Staat als Financiering van Nationaal Herstel. Doel was het financieren van de wederopbouw door langlopende (achtergestelde) leningen te verstrekken en in ondernemingen te participeren. In 1986 werd de NIB naar de beurs gebracht. In 1999 werd de beursnotering beëindigd omdat ABP en PGGM de aandelen verwierven. In 2005 werd de bank overgenomen door een consortium van financiële instellingen en investeerders (onder ander Delta Lloyd, ABN AMRO, Banco Santander) 8

9 Nederlandse Credietverzekerings Maatschappij (NCM) In 1925 werd de NCM opgericht met als doel de handel voor bedrijven in Nederland te verbeteren. In 1932 tekende de NCM een overeenkomst met het Ministerie van Financiën voor de herverzekering van exportkredieten. Het gehele risico werd gedragen door de Staat. In de periode 1945 (ca) 1990 heeft de Staat 3.6 miljard gulden verloren. Begin negentiger jaren heeft de NCM de voortrekkersrol vervuld om tot globalisering te komen. Na enkele ingrijpende eigendomswijzigingen in de jaren negentig, zijn sinds 2001 de aandelen voor 100% in handen van het Duitse Gerling NCM Credit and Finance AG. Sinds december 2003 is Atradius N.V. de aandeelhouder van NCM Holding N.V. Instandhouding van (semi) publieke instituties is aldus geen vanzelfsprekendheid. Afgelopen decennia heeft niemand meer gevraagd om de terugkeer van deze instellingen. Des te opvallender is het dan, dat binnen het corporatiebestel sinds de Bruteringswet (1995) geen echte structuurwijzigingen hebben plaatsgevonden. Sterker, niemand is onder de indruk van de vernieuwingsdrang van de corporaties. Een van de oorzaken is ons inziens het ontbreken van een eigenaar, die het bestuur scherp kan houden in de bedrijfsvoering door rendementseisen te stellen. 1.3 Referenties uit Europa De stichting Forum for Housing and Living werkt vanuit het Europese volkshuisvestingsperspectief en heeft inmiddels een professioneel netwerk opgebouwd met beheerders van sociale huurwoningen en kapitaalverschaffers in Europese landen. Op deze plaats een beknopte referentie uit Duitsland en United Kingdom. Duitsland is Nederland voorgegaan in de privatisering van de sociale huisvesting. Enkele ervaringen vanuit omvangrijke private woningondernemingen ( ) die relevant zijn voor de toekomst van woningcorporaties in Nederland: Ten eerste, bedrijfsprocessen zijn gestroomlijnd, onder meer door standaardiseren procurement, insourcen ipv outsourcen en bonussen management afhankelijk maken van tevredenheid huurders. Ten tweede, de maatschappelijke betrokkenheid is geïntensiveerd. Dit is mede gebeurd door regionaal georganiseerd- overleg met huurders, gemeenten en andere stakeholders. Huren konden laag worden gehouden door de introductie van nieuwe verdienmodellen (met name schaalvoordelen inkoop energie en telecom) die ook woonlasten voor de huurder beperkten. Ten derde, de balans is geoptimaliseerd: schuldherstructurering: geleidelijk naar ongeborgd (non) asset backed financiering. Hiervoor waren nodig: schaal en ander financieel management. In de UK is circa 5 jaar geleden een aantal woningcorporaties op bescheiden schaal (10-15% van leningenportefeuille) gestart met het aantrekken van private financiering door de uitgifte van obligaties. Dit gebeurt naast de reguliere bankfinanciering en bijzonderebijdragen van de overheid. Overwegingen daarbij waren om investeringsplannen te 9

10 kunnen realiseren en daarbij ook voldoende liquide te kunnen blijven. De voorbereidingen (onder meer aanvragen credit rating, structuren uitdenken, bekendheid en imago krijgen onder investeerders) waren intensief en aanvankelijk waren de rentepercentages, mede door risicoperceptie vanuit investeerders in sociale woningbouw nog hoog. Na het opbouwen van een track record (tijdig voldoen aan rente-betalingen), en aanpassingen in de managementstructuur, is de rente gezakt (performance leidt tot lager risico-opslag) en de credit rating stabiel. Dit model laat zien dat de belevingswereld van kapitaal en maatschappelijke taakopvatting samengebracht kunnen worden. Zo heeft London based Circle Housing in haar mission statement opgenomen: by acting with a business head and social heart, together we achieve our mission to enhance life chances by helping people to fulfil their potential and live better, more independent lives. In beide voorbeelden valt op, dat schaal en tijd belangrijke succesfactoren zijn geweest, zowel voor bijvoorbeeld Deutsche Annington in Duitsland als Circle Housing in UK. Deze schaal wijkt sterk af van de voorstellen uit de novelle bij de Herzieningswet, waarin het geografisch werkgebied juist sterk wordt afgebakend. De voorbeelden laten overigens zien, dat efficiënt georganiseerd lokaal beheer ook goed, of misschien zelfs wel beter, kan worden georganiseerd als er op het terrein van private financiering sprake kan zijn van schaal. 10

11 2. Vastgoedbeheerder 2.1 Hoofdstructuur OPT-IN HOUSING De hoofdstructuur van een opt-in onderneming ziet er schematisch als volgt uit: 2.2 Initiatief bij toegelaten instelling Woningcorporatie is uitnodigende partij Een of meerdere gekwalificeerde investeerders verwerven op uitnodiging van de toegelaten instelling 51% of 49% van het eigen vermogen van OPT-IN HOUSING. In een structuurvennootschap, worden alle woningen (daeb en g eliberaliseerd) van de toegelaten instelling ondergebracht. Het meerderheids- of minderheidsaandeel van de investeerder bij aanvang wordt mede bepaald door de wijze waarop de daeb woningen worden ondergebracht in de vastgoedbeheerder; zie hieronder volgens het ex ante borging of ex post borging model. Voor het inbrengen van de daeb-woningen worden twee routes nader verkend. Onderscheidend daarbij is de vraag onder welke leningvoorwaarden en in welke omvang geborgde (bedrijfs)financiering kan worden omgezet in ongeborgde (project)financiering. Dit heeft ook gevolgen voor de waardering van de vastgoedbeheerder. 11

12 In het model ex ante borging wordt uitgegaan, dat alle daeb-woningen op de openingsbalans staan van de vastgoedbeheerder, ervan uitgaande dat de gehele bestaande geborgde- leningenportefeuille van de toegelaten instelling onder gelijkblijvende leningvoorwaarden kan worden overgenomen en dat bij expiratiedatum van leningen wordt geherfinancierd tegen nieuwe ongeborgde- leningvoorwaarden. In het andere model, ex post borging wordt uitgegaan van de stapsgewijze groei van de daeb-portefeuille van de vastgoedbeheerder aan de hand van de expiratiedata van de geborgde leningenportefeuille over een (overgangs)periode van (circa) 10 jaar. Op expiratiedatum wordt tegen de waarde van de expirerende lening een hoeveelheid daeb-woningen van de toegelaten instelling overgedragen aan de vastgoedbeheerder, welke laatste deze woningen tegen nieuwe ongeborgde leningsvoorwaarden financiert. Aantal, type en ligging van de daeb-woningen wordt vastgesteld op basis van de gemiddelde benchmark van daeb-portefeuille van de toegelaten instelling. Met inachtname van gemiddelde looptijden en omvang van leningen bij toegelaten instellingen, is de verwachting dat na 10 jaar circa 75% van alle daeb-woningen op deze wijze zal zijn verworven; alsdan zal worden bezien onder welke condities de resterende circa 25% daeb-woningen van de toegelaten instellingen in een keer of in enkele tranches in een beperkt tijdsbestek kan worden overgenomen door de vastgoedbeheerder. Wat hebben beide modellen gemeen? Op de eerste plaats: Alle niet-daeb woningen door de vastgoedbeheerder voor 100% worden verworven van de toegelaten instelling, zowel bij aanvang als gedurende de overgangsperiode van circa 10 jaar, en dat de hiervoor benodigde financiering onder ongeborgde leningsvoorwaarden wordt aangetrokken. Op de tweede plaats: De overeenkomst tussen de toegelaten instelling en de vastgoedbeheerder, met instemming van de Minister (license-to-buy), voor tenminste 10 jaar wordt overeengekomen, inclusief het maatschappelijk charter. Dit uitgangspunt is relevant als investeringsvoorwaarde om een gegarandeerde deal flow te hebben binnen vooraf overeengekomen condities. Indien in de uitwerking blijkt, dat een iets langere periode noodzakelijk is (bijvoorbeeld 12 jaar), dan kan dit ook vooraf worden overeengekomen. In beginsel wordt een langer tijdsperspectief onwenselijk geacht, gelet op de verhandelbaarheid van aandelen en exit mogelijkheid van de investeerders. Op de derde plaats: Vanuit de vastgoedbeheerder zal de bedrijfsvoering mede in opdracht- worden georganiseerd voor de daeb-woningen die op dat moment nog in eigendom zijn van de toegelaten instelling. Anders gezegd, het nieuwe management van OPT-IN HOUSING biedt haar diensten ook aan de bestaande in afbouw zijnde- toegelaten instelling. Dit 12

13 voorkomt ook periodieke reorganisaties bij de afbouwmomenten (expiratiedata leningen) van de daeb-portefeuille van de toegelaten instelling. Op de vierde plaats: Beide modellen hebben als kenmerk (en voordeel) dat er geen uitbreiding meer plaatsvindt van geborgde financieringen. Dit draagt bij aan risicoreductie zowel voor de toegelaten instelling (balansverkorting) als voor de overheid (reductie achtervang). Private investeerders De investeerders hebben naast financiële middelen ( capital), bewezen ervaring met zakelijke bedrijfsvoering van sociale woningbouw (management), een lange termijn perspectief (exit pas na tenminste 10 jaar) en een onbesproken reputatie (track record). Gelet verkenningen met verscheidene investeerders uit binnen- en buitenland, verwachten wij, dat afhankelijk van de mate en de wijze waarin de (sociale) huurwoningenmarkt in Nederland zich opent, in het komende decennium investeerders met verschillende beleggings- en risicoprofielen zullen melden. Dit staat enigszins los van investeerders die zich exclusief op geliberaliseerde woningen richten. De eerste tranche investeerders verwachten wij met name uit ons omringende landen (onder andere UK, Duitsland), die Nederland zijn voorgegaan in introductie van privaat kapitaal in beheer van sociale huurwoningen. Bij hen is ook expertise en ervaring aanwezig om bedrijfsvoering van sociale huurwoningen te verbeteren (working property). Na verloop van tijd, anders gezegd, na de gedeeltelijke- exit van de early adaptors, zal het OPT-IN HOUSING bedrijfsmodel volwassen zijn geworden en zullen naar verwachting ook Nederlandse- institutionele partijen instappen, mede afhankelijk van de omvang en structuur van transacties die alsdan op de markt mogelijk zijn. Waarderingsgrondslag en beleggingsstructuur OPT-IN HOUSING wordt gewaardeerd volgens actuele marktwaarde van woningen in verhuurde staat. In wezen komt dit neer om te bezien welke schuldcapaciteit (aflossing en rente) mogelijk is bij de verwachte- (netto) kasstromen. Alsdan kan ook worden vastgesteld of en in welke mate er sprake is van vrijval van liquide middelen, die vervolgens toevallen aan de toegelaten instelling als vermogensbeheerder. Uitgangspunt in de aankoop bij het hierboven geschetste model ex ante borging is waardering van de onderneming as is: dat wil zeggen, dat optimalisaties in de bedrijfsvoering pas na aankoop plaatsvinden en daarmee ten goede komen aan toegelaten instelling en mede-aandeelhouder. In schema: Fase 1: Aankoop Fase 2: Structureren Fase 3: Exploitatie Periode: jaar 1 Periode: jaar 2-3 Periode: vanaf jaar 4 Waardering: as is Efficiency zoeken in: Nadruk op operational excellence Schuldpositie blijft ongewijzigd Exploitatielasten Garanderen tevredenheid huurder: 13

14 Aankoopsom (eigen vermogen) wordt betaald aan toegelaten instelling (t.i.) Investeerder en t.i. gezamenlijk aandeelhouder Onderhoudslasten Schuldpositie Organisatie goed onderhouden woning met lean and mean organisatie Exit door private investeerder kan pas na 10 jaar obv alsdan geldende voorwaarden. Gedeelde zeggenschap Maatschappelijk charter onderdeel van aankoop. Bij toepassing van het hierboven geschetste model ex post borging vinden, behoudens de niet-daeb portefeuille bij aanvang en tussentijds, waarderingen plaats van de daebwoningen op het moment, dat deze vanuit de toegelaten instelling worden overgedragen aan de vastgoedbeheerder. Omdat de leningen zijn verstrekt op basis van bedrijfsfinanciering, zal de overdracht plaatsvinden op basis van een alsdan samen te stellen woningportefeuille, nader in te vullen mede op basis van kenmerken van de lokale woningmarkt. Bedrijfsactiviteit OPT-IN HOUSING richt zich exclusief op het aankopen, beheren en verkopen van huurwoningen. Nieuwbouw wordt niet zelf ontwikkeld, maar ingekocht; dat wil zeggen in opdracht van de vastgoedbeheerder ontwikkeld; hiermee ligt ontwikkelrisico bij ontwikkelaar, afname is wel vooraf gegarandeerd. Andere bedrijfsactiviteiten (zoals bedrijfsonroerend goed en projectontwikkeling) worden buiten OPT-IN HOUSING gelaten. Woningexploitatie De woningexploitatie wordt ingericht op drie prestatievelden: betaalbaarheid, beschikbaarheid en onderhoud/bewonerstevredenheid. Afspraken hierover, overeen te komen met Minister en gemeente, worden opgenomen in maatschappelijk charter. Overheidsbeleid Overheid verstrekt license-to-buy. Het huurbeleid blijft politiek domein. De toegelaten instelling, vanuit haar rol als vermogensbeheerder, draagt de CFVsaneringsheffing af; voor de grondslag voor de heffing tellen alleen die woningen, die nog geborgd zijn bij het WSW en uit dien hoofde onderdeel zijn van de zekerheidsstructuur; dit aantal neemt in de loop der tijd af. Maatschappelijk charter wordt als erfdienstbaarheid in statuten van OPT-IN HOUSING verankerd; daarmee is behoud van sociale woningbouw ook in geval van faillissement verzekerd. 14

15 Zowel de vastgoedbeheerder als de toegelaten instelling (vanuit haar rol als vermogensbeheerder) dragen bij aan de verhuurderheffing onder de aanname, dat de totale omvang van de verhuurderheffing na 2017 maximaal gelijk wordt gesteld aan de omvang van de huurtoeslag als onderdeel van inkomensondersteuning. Opbrengst liquiditeiten Uit de verkopen van woningen aan de toegelaten instelling aan OPT-IN HOUSING, komen bij de toegelaten instelling liquide middelen binnen: karakter van de toegelaten instelling verandert daarmee van vastgoedbeheerder naar vermogensbeheerder (zie volgende paragraaf). 3. Vermogensbeheerder De toegelaten instelling heeft in de nieuwe situatie de waarde van de deelneming in OPT- IN HOUSING op haar balans staan, niet meer de woningen zelf. Uit de deelneming verkrijgt de toegelaten instelling twee soorten liquiditeiten: Ten eerste, eenmalige opbrengsten uit verkoop van haar aandeel in OPT-IN HOUSING; De mate, omvang en moment(en) zijn afhankelijk van te kiezen overdrachtsmodel: ex ante borging of ex post borging (paragraaf 2.2.). Ten tweede, jaarlijkse dividenduitkering afhankelijk of de aandeelhouders van OPT-IN HOUSING besluiten om tot gehele of gedeeltelijke uitkering van het dividend over te gaan. 3.1 Toegelaten instelling als vermogensbeheerder De toegelaten instelling zal zich als vermogensbeheerder moeten gaan inrichten. Dit vereist ingrijpende- aanpassingen in de bedrijfsorganisatie. Op deze plaats enkele aandachtpunten: a. De eenmalig verkregen liquiditeiten worden waardevast belegd tegen door de toegelaten instelling vast te stellen minimale rendementseisen; een en ander wordt vastgelegd in een beleggingsstatuut, inclusief risicoprofiel. b. Het jaarlijkse netto rendement (na inflatiecorrectie) kan door de toegelaten instelling worden aangewend voor financieel rendabele maatschappelijke investeringen, bijvoorbeeld in lokale en regionaal sociaal verankerde projecten. Dit maatschappelijk investeringsbudget kan desgewenst jaarlijks worden aangevuld met dividenduitkeringen. c. Het governance raamwerk (besturen, beheersen, toezicht en verantwoording) wordt bij voorkeur ingericht met professionele en maatschappelijke stakeholders (inclusief huurders) vanuit de lokale gemeenschappen waar de toegelaten instelling werkzaam is. Dit waarborgt de legitimiteit van het maatschappelijk beleggingsbeleid. 15

16 Afhankelijk van de lokale en regionale maatschappelijke behoeften, zal de toegelaten instelling de taakuitvoering als vermogensbeheerder op zich nemen. Enkele voorbeelden: ondersteunende leefbaarheidsactiviteiten in stadswijken en kleine kernen, (voor)financiering van (tijdelijke) stimuleringsmaatregelen om de lokale en/of regionale woningmarkt beter te laten functioneren, en cultureel erfgoed. Voor lessen om het duurzame karakter van maatschappelijke organisaties als vermogensbeheerder vorm en inhoud te geven, kan onder meer inspiratie worden opgedaan bij foundations in US, UK en inmiddels ook enkele in Nederland. 3.2 Overheid als vermogensbeheerder Indien het bedrijfsmodel van OPT-IN HOUSING zich op grote schaal gaat voordoen in de corporatiesector, is er ook argumentatie op te bouwen die de allocatie van de eenmalige opbrengsten bij de overheid legt en daarmee de overheid als het ware als vermogensbeheerder laat optreden. De hoofdredenering hierbij is als volgt: het eigen vermogen van de woningcorporaties is in de loop der decennia opgebouwd met directe financiële steun en ondersteunend beleid van de overheid, ongeacht de bruteringsoperatie. Dit legitimeert de overheid om ook een (sturende) rol op te pakken bij de privatisering van de woningcorporaties, waarmee het maatschappelijk bestemd vermogen (deels) vrijkomt en liquide wordt gemaakt. Op deze wijze kan de geleidelijke- privatisering van de woningcorporaties op grote schaal worden vergeleken met het exploiteren van gasvelden en het privatiseren van energiebedrijven. De eenmalige opbrengsten, die zich naar verwachting kunnen voordoen over een periode van 15 tot 20 jaar, dienen het publiek belang en kunnen worden aangewend via een fonds, dat kan worden ingericht volgens de principes van een sovereign wealth fund. Dit fonds kan volgens een nader overeen te komen verdeelsleutel en criteria worden aangewend voor bijvoorbeeld: Vermogensopbouw van de saneringsinstelling Uitvoering van saneringsbesluiten worden door het CFV bekostigd vanuit de verplichte saneringsheffing aan alle toegelaten instellingen. Eind oktober 2012 is het maximumpercentage saneringsheffing wettelijk verhoogd van 1% naar 5% van de gerealiseerde jaarhuur. De Minister stelt jaarlijks het saneringsheffingspercentage vast. Indien de saneringsoperatie wordt ingericht langs bedrijfsprincipes, dan kan het CFV in een nieuwe rol, te saneren toegelaten instellingen herstructureren (zowel in bedrijfsvoering als in schuldherstructurering) alvorens haar exit te zoeken op de markt, waar volgens de bedrijfsprincipes van OPT-IN HOUSING de woningen kunnen worden verkocht, incl. maatschappelijk charter ter borging van de maatschappelijke doelstelling. Afdracht aan de schatkist 16

17 De verhuurderheffing loopt op van 1,165 mrd in 2014 tot 1,7 mrd in 2017 (waarvan 1,4 mrd op te brengen door de woningcorporaties). Directe jaarlijkse- afdracht aan de schatkist vanuit het fonds kan een alternatief vormen voor de verhuurderheffing. Daarbij kan worden overwogen om differentiatie aan te brengen in afdracht per soort woningcorporatie. In onze optiek van saneren, heeft het CFV de woningen tegen faillissement waarde kunnen inkopen (in feite min of meer sprake v an nationalisatie). Er is daarom ook iets voor te zeggen, dat vervolgens de opbrengsten bij verkoop (de exit voor de overheid) grotendeels ten goede komen aan de schatkist. In onze optiek vindt bij directe overgang van de toegelaten instellingen opt-in een lagere afdracht aan de schatkist plaats. De toegelaten instellingen die nog niet zijn overgegaan op OPT-IN HOUSING worden geholpen door het voorkomen van verhoging van de saneringsheffing. Tevens wordt de rijksoverheid geholpen door het geleidelijk- kunnen afschaffen van de verhuurderheffing. Investeringsimpulsen De keuze van de investeringsimpuls zou de volkshuisvesting in brede zin ten goede moeten komen, ook tegen de achtergrond van de nieuwe marktomgeving in de sociale woningbouw. In aanvulling en/of verlenging van genomen initiatieven in deze, kan daarbij gedacht worden aan het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad en het (tenminste) energieneutraal maken van nieuwbouw van sociale huurwoningen. Hiermee worden de energielasten van de huurders teruggedrongen, waarmee de woonlasten beheersbaar blijven. Investeringen in lokaal en regionaal verankerde maatschappelijke projecten Al naar gelang de maatschappelijke behoeften, kunnen lokaal en regionaal verankerde maatschappelijke projecten worden bekostigd. Dit onderdeel van het fonds kan ook worden beschouwd tegen de achtergrond van een alternatief voor het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing. Gelet op de sterke lokale binding, doet zich hierbij de vraag voor waar de bestedingsbevoegdheid komt te liggen: bij het rijk of op lokaal niveau met ingebedde maatschappelijke stakeholders. Daarbij kan worden overwogen om, waartoe daar behoefte bestaat, enkele regionaal gebonden investeringsfondsen in te richten voor structuurversterking van de regionale economie, bijvoorbeeld in krimpgebieden. 4. Maatschappelijke waardestelling van OPT-IN HOUSING De hierna als stellingnames verwoorde verschillenanalyse tussen de verstatelijking en OPT-IN HOUSING, geven ook een handreiking aan de discussie tijdens de informele bijeenkomst. 17

18 4.1 Acting with business head and social heart Door middel van haar zakelijke bedrijfsvoering beoogt de vastgoedbeheerder haar huurders in het dagelijks leven zekerheid in wonen te bieden. Wonen gaat ons allemaal aan en is een vaste waarde in ieders bestaan. In dat opzicht staat de woning en het wonen centraal; de relatie tussen de vastgoedbeheerder en de consument is zakelijk. Er is sprake van wederzijdse rechten en plichten. De onderneming is rendement gedreven zoals iedere marktaanbieder van diensten aan consumenten. In een maatschappelijk charter worden bij aanvang van de onderneming de specifieke maatschappelijke verplichtingen/kaders gecontracteerd. Het gaat dan om waarden (te vertalen in prestaties) als beschikbaarheid, toegankelijkheid en betaalbaarheid. Gaat echter het denken over de lokale uitvoering en invulling van de maatschappelijke taakopvatting van het wonen verder, door de wenselijkheid van bijvoorbeeld gesubsidieerd buurtbeheer, specifieke voorzieningen, maatschappelijk gewenste onrendabele investeringen (bijvoorbeeld in kwantiteit voorraad of energiekwaliteit), dan wordt de verantwoordelijkheid hiervoor neergelegd bij de toegelaten instelling in haar nieuwe- rol als vermogensbeheerder. Het toepassen van het nieuwe bedrijfsmodel leidt tot expliciete keuzes en ook daardoor al tot maatschappelijke meerwaarde. Nu sluiten de belevingswereld van investeerders en volkshuisvesters nog niet op elkaar aan. Het nieuwe bedrijfsmodel vraagt om een andere samenwerkingscultuur. Anders gezegd, ratio en emotie moeten beter met elkaar in balans worden gebracht. Vooroordelen jegens elkaar moeten worden geslecht. Waar het ons om gaat is, dat er meerdere uiteenlopende- aanbieders van woningen en financiering komen, waardoor gezonde marktwerking in de volkshuisvesting mogelijk wordt. Met een verstatelijkte woningcorporatie blijft niet alleen marktwerking buiten beeld, er zal ook geen of weinig ruimte meer zijn voor de uitvoering van de lokale- maatschappelijke taakopvatting; hieronder vallen onder meer gevarieerde leefbaarheidsactiviteiten, die ondersteunend zijn aan de primaire verhuurfunctie van de vastgoedbeheerder en daarmee ook een economische waarde hebben. Zo heeft een huismeester een primaire economische waarde door ervoor te zorgen dat de verhuurbaarheid van woning goed verloopt en de huurders in het betreffende complex tevreden blijven. Dit hoeft ook vanuit zakelijke optiek- niet bijzonder gevonden te worden. Pas als een huismeester ook brede activiteiten voor de buurt gaat ontplooien, dan zal de bekostiging hiervan vanuit die wenselijkheid moeten geschieden. Een interessant buitenlands praktijkvoorbeeld van hoe de zakelijke en volkshuisvestelijke werelden bij elkaar kunnen komen (en blijven), laat de eerder besproken situatie bij Circle Housing in London zien. Als omvangrijke housing association met hoog maatschappelijk profiel, hebben zij alle vooroordelen die onder investeerders leefden, moeten overwinnen, voordat zij direct toegang verkregen tot de kapitaalmarkt: in dit geval richtten zij zich op obligatiebeleggers. Naast het onder de knie krijgen van de taal en techniek van vastgoedfinancieringen, was het daarbij ook belangrijk om zeer goed voor ogen te houden, dat Circle in de eerste en 18

19 laatste plaats er is om een bijdrage te leveren om het leven van hun huurders door het aanbieden van huisvesting, te verbeteren. Zij hebben dit samengevat en letterlijk geactiveerd in hun mission statement: by acting with a business head and social heart, together we achieve our mission to enhance life chances by helping people to fulfil their potential and live better, more independent lives. Deze mission statement wordt door Circle actief uitgedragen en komt daarom ook over bij de huurders. De wijze waarop de business head en de social heart zijn verenigd, leidt tot de mogelijkheid, dat Circle tegen sociale voorwaarden woningen kan blijven aanbieden aan mensen die het nodig hebben; dit gaat niet ten koste van de zakelijke bedrijfsvoering. Integendeel, het succes straalt ook op de obligatiebeleggers af; deze prijzen vervolgens de (management) risico s lager in: de inverdieneffecten komen weer ten goede aan het kunnen uitvoeren van sociale doelstellingen van Circle (vergelijkbaar met wat wij voorstellen met een maatschappelijk charter). En zo is en blijft de cirkel rond. 4.2 Betekenis voor de huurder Dicht bij de huurder blijven staan op een wijze die hem perspectief in de samenleving biedt. Hiertoe wordt een aantal middelen ingezet: Op de eerste plaats het beheren en leveren van voldoende bereikbare en betaalbare huurwoningen en aan het wonen ondersteunende diensten. De behoefte is immer verankerd in de vraag van de huurder op de lokaal-regionale markt en is tussen toegelaten instelling en overheid met OPT-IN HOUSING overeengekomen in een maatschappelijk charter. Op de tweede plaats het actief inzetten van burgerschap (participatiesamenleving) bij het organiseren en uitvoeren van de woondiensten. Als huurder zelf initiatieven tonen en meedoen. Dit vanuit de verhuurder ook waarderen (door zichtbaar te maken) en waar mogelijk belonen. Op de derde plaats, zoals Circle heeft laten zien, het actief inzetten van de kapitaalmarkt voor het organiseren en financieren van de woondiensten. Als onderdeel van een lange termijn business model, zal daarbij een voldoende economisch rendement moeten worden behaald op het eigen vermogen. Inzet van genoemde middelen hebben alle effect op de leefbaarheid. 4.3 OPT-IN HOUSING versus overheid en markt De maatschappelijke waardestelling verschilt naar gelang de ideologie van de woonvoorzieningen. Met OPT-IN HOUSING staan wij tussen het overheidsmodel (verstatelijking zoals voorgesteld in Novelle) en het pure marktmodel (top van de geliberaliseerde- huurmarkt). Dit betekent dat onze manier van lange termijn denken, in 19

20 termen van wonen als merit good, waardegedreven is. Dit in tegenstelling tot het korte termijn politieke denken, zoals nu duidelijk is geworden in de Novelle. Dit heeft ook consequenties voor de invulling van de maatschappelijke taakopvatting en het effect op leefbaarheid. Vrije keuze of gedwongen aanbod Denken vanuit overheidsondersteuning in de volkshuisvesting zal stigmatiserend gaan werken en dientengevolge verworden tot onderkant huisvesting in de samenleving. OPT- IN HOUSING is gebaseerd op vrije vestiging voor brede groepen zonder het stigma van overheidssteun. Zowel op individueel als collectief niveau heeft dit gevolgen voor leefbaarheid. Individueel: Met of zonder stigma wonen; dit zegt iets over het individuele woongenot. Collectief: Wanneer mensen kunnen kiezen waar zij willen wonen, leidt dit tot grotere diversiteit in buurten en buurtontwikkeling. Gevolg is een betere samenleving; diversiteit leidt tot stabiliteit zoals ons verleden met de volkshuisvesting heeft laten zien. Afhankelijkheid versus zelfstandigheid Overheidsdominantie in volkshuisvesting legt het vertrekpunt bij het consumeren van rechten; dit schakelt de afhankelijkheidsmodus van de huurder in. OPT-IN HOUSING legt het vertrekpunt bij het co-creëren van waarde van het wonen binnen een evenwicht tussen rechten en plichten. Dit schakelt de zelfstandigheidsmodus van de huurder in: actieve huurder behartigt zijn eigen belang en zijn groepsbelang. Actief of passief met leefbaarheid In een verstatelijkte volkshuisvesting vinden geen ontwikkelactiviteiten meer plaats bij de toegelaten instelling. In OPT-IN HOUSING krijgt de toegelaten instelling ( als aandeelhouder) de verantwoordelijkheid voor het beheer van het maatschappelijk bestemde vermogen. Het rendement dat hier behaald wordt, is inzetbaar voor maatschappelijke doelen. Hier ontstaan twee geldstromen: bij overdracht van woningen van toegelaten instelling aan de vastgoedbeheerder en door participatie (dividenduitkering). Juist hier kunnen strategische leefbaarheidsvraagstukken die gaan over niet economisch rendabele stads- en dorpsontwikkeling, energievraagstukken etc. besproken worden en, indien daar financiële ruimte voor is, worden gesubsidieerd. Klant of nummer? In verstatelijkte volkshuisvesting is de huurder een klantnummer die verzocht wordt snel door te stromen naar de volgende stap in de wooncarrière. Bij OPT-IN HOUSING. is de huurder een waardevolle relatie met een gezicht waarmee bij voorkeur een lange termijn relatie wordt aangegaan. Zekerheid in wonen leidt tot rust in de buurt en komt daarmee de leefbaarheid aantoonbaar ten goede. 20